Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM Khoa Tài nguyên Đất & Môi trường Nông nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà địa bàn thành phố Huế Sinh viên thực : Nguyễn Anh Tuấn Lớp : Quản lý thị trường BĐS 45 Thời gian thực tập : Từ 05/01 đến 08/05/2015 Địa điểm thực tập : Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế Giáo viên hướng dẫn : KS Dương Quốc Nõn Bộ môn : Quy hoạch Kinh tế Đất NĂM 2015 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005 - 2010 31 Bảng 4.2 Tình hình dân số thành phố Huế 32 Bảng 4.3 Nhà riêng lẻ tự xây dựng địa bàn thành phố Huế .40 Bảng 4.4 Dự báo dân số thành phố Huế đến năm 2015 2020 41 Bảng 4.5 Dự báo diện tích sàn nhà đến năm 2015 2020 42 Bảng 4.6 Dự báo nhu cầu nhà cho đối tượng địa bàn thành phố Huế 43 Bảng 4.7 Hệ số tương quan yếu tố đến giá nhà 46 Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà 52 Bảng 4.9 Phân loại mẫu phiếu điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố 53 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Giá nhà khảo sát thành phố Huế 44 Biểu đồ 4.2 Giá nhà khảo sát khu vực Bắc sông Hương .44 Biểu đồ 4.3 Giá nhà khảo sát khu vực Nam sông Hương 45 Biểu đồ 4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà 51 Biểu đồ 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá nhà 54 địa bàn thành phố Huế 54 Biểu đồ 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá nhà thành phố Huế 56 Biểu đồ 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể nhà đến giá nhà thành phố Huế 57 Biểu đồ 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật đến giá nhà thành phố Huế .58 Biểu đồ 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xã hội đến giá nhà thành phố Huế 59 Biểu đồ 4.10 Mức độ ảnh hưởng yếu tố môi trường đến giá nhà .60 thành phố Huế 60 Biểu đồ 4.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà 61 thành phố Huế 61 Biểu đồ 4.12 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tính pháp lý nhà đến giá nhà thành phố Huế 62 Biểu đồ 4.13 So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương 63 22,26,27,44,45,46,51,54,56-63 -21,23,24,25,28-43,47-50,52,53,64- DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Mối quan hệ nhân tố tác động đến giá nhà .22 Hình 3.1 Tọa độ điểm khảo sát thực địa .26 Hình 4.1 Bản đồ thành phố Huế 27 Hình 4.2 Mức độ tương quan yếu tố đến giá nhà 46 MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài PHẦN .3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm đất đai nhà 2.1.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà .3 2.1.2 Khái quát thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản .8 Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt bảng đây: .8 2.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế – xã hội 2.1.3 Khái quát giá nhà, sở để ước tính giá nhà 11 2.1.3.1 Giá nhà 11 2.1.3.2 Các đặc trưng giá nhà 11 2.1.3.3 Cơ sở, phương pháp nguyên tắc ước tính giá nhà .12 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 17 2.1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới nhà 17 2.1.4.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến nhà .18 2.1.4.3 Các yếu tố chung bên 19 2.2 Cơ sở thực tiễn .20 2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản nhà nước ta năm qua 20 2.2.2 Thị trường bất động sản nhà thành phố Huế 21 2.2.3 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà địa bàn thành phố Huế .22 PHẦN .24 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 24 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tượng nghiên cứu 24 3.2 Phạm vi nghiên cứu 24 3.3 Nội dung nghiên cứu 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 24 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 24 3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu .25 PHẦN .27 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .27 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Huế .27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.1.1 Vị trí địa lý .27 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 28 4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết .28 4.1.1.4 Thủy văn 28 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên .29 4.1.1.6 Thực trạng môi trường 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế .30 4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 32 4.1.2.3 Thực trạng phát triển hệ thống sở hạ tầng 33 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội đến giá nhà địa bàn thành phố Huế 37 4.1.3.1 Thuận lợi .37 4.1.3.1 Khó khăn 38 4.2 Tình hình phát triển nhà địa bàn thành phố Huế 39 4.2.1 Thức trạng nhà 39 4.2.2 Nhu cầu nhà thành phố Huế .41 4.2.2.1 Nhu cầu chung nhà 41 4.2.2.2 Dự báo diện tích nhà theo giai đoạn 41 4.2.2.3 Nhu cầu nhà cho đối tượng cụ thể 42 4.3 Đánh giá chung giá nhà thành phố Huế thời gian qua 43 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn thành phố Huế 46 4.4.1 Yếu tố diện tích nhà 47 4.4.2 Yếu tố mặt tiền nhà 47 4.4.3 Yếu tố số tầng nhà 47 4.4.4 Yếu tố khoảng cách tới đường lớn 48 4.4.5 Yếu tố độ rộng mặt đường tiếp giáp 48 4.4.3 Yếu tố sở y tế, công viên 48 4.4.4 Yếu tố số lượng mặt tiền tiếp giáp 49 4.4.5 Hướng nhà 49 4.4.6 Khoảng cách với trụ sở quan hành .50 4.4.7 Yếu tố năm xây dựng 50 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà 50 4.5.1 So sánh phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà 53 4.5.1.1 Yếu tố vị trí 54 4.5.1.2 Yếu tố khả sinh lời 55 4.5.1.3 Yếu tố hình thể nhà 56 4.5.1.4 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 58 4.5.1.5 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 58 4.5.1.6 Yếu tố môi trường 59 4.5.1.7 Yếu tố an ninh xã hội .60 4.5.1.8 Tính pháp lý nhà .61 4.5.2 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà thành phố Huế 62 4.6 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà địa bàn thành phố Huế 63 4.6.1 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá nhà 63 4.6.2 Giải pháp sách pháp lý 64 4.6.3 Giải pháp nhân .64 4.6.4 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương pháp thông dụng giới 65 4.6.5 Giải pháp nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản .65 PHẦN .67 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 67 5.1 Kết luận 67 5.2 Kiến nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản lớn quốc gia, thường chiếm khoảng 40% lượng cải chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế [6] Ngoài ra, điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản không tài sản lớn gia đình với chức nhà ở, nơi thực tổ chức hoạt động kinh tế, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Hiện nay, nhu cầu nhà người dân cao, thành phố lớn Ở nước ta nay, khoảng cách tốc độ tăng giá nhà đất tốc độ tăng thu nhập ngày dãn Bởi vậy, đại đa số người dân khó có đủ nguồn tài để thực nhu cầu mua nhà Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà Việt Nam tăng 10 lần, cao nhiều so với giá lên kênh đầu tư khác [6] Giá nhà đẩy lên cao chủ yếu tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn phổ biến Giá nhà thường chịu chi phối nhiều yếu tố tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội địa phương Việc xác định yếu tố ảnh hưởng chủ đạo đến giá nhà góp phần giúp cho công tác ước tính mức giá nhà trở nên thuận lợi có ý nghĩa So với nước, thị trường nhà bất động sản thành phố Huế trầm lắng Hoạt động dịch vụ bất động sản chưa phát triển nhiều, chủ yếu giao dịch ngầm, thiếu thông tin công khai Trong với đô thị phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa đẩy mạnh nhu cầu nhà điều tất yếu Những năm trở lại đơn vị đầu tư địa bàn thành phố Huế tiếp tục đổ vốn vào lĩnh vực đĩa ốc, xây nhà, chung cư, biệt thự Điều phản ánh rõ nghịch lý giá nhu cầu nhà người dân thành phố Việc nghiên cứu giá nhà yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn thành phố Huế chưa quan tâm nghiên cứu mức, chưa xây dựng sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá tham gia vào thị trường bất động sản Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà địa bàn thành phố Huế cần thiết để giúp cho nhà kinh doanh người dân tiếp cận sở khoa học ước tính mức giá ban đầu cho nhà Đồng thời, nghiên cứu cung cấp cho người muốn mua nhà có tài liệu tham khảo giá nhà địa bàn thành phố, đưa số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản 1.2 Mục đích đề tài Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá nhà địa bàn thành phố Huế 1.3 Yêu cầu đề tài - Nắm vững sách, định, nghị định, công văn, văn pháp luật khác có liên quan tới yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà - Các số liệu điều tra, thu thập, phục vụ cho việc làm đề tài phải mang tính khách quan, xác, trung thực, đảm bảo độ tin cậy - Có kỹ xử lý phân tích thống kê, tương quan liệu thu thập chóng Hơn với sách quy hoạch, đầu tư tương lai tiềm phát triển cao Qua điều tra giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương cho kết thể qua biểu đồ 4.4 Biểu đồ 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá nhà thành phố Huế Đối với khu vực phía Bắc phía Nam sông Hương mức độ ảnh hưởng yếu tố điều kiện sinh lời đến giá nhà thành phố Huế 16,67% 13,33% Đây yếu tố quan trọng việc thương lượng giá nhà, khách hàng sẵn sàng bỏ mức giá cao để có nơi mà giá trị tốt So với phía Nam sông Hương người dân sống khu vực phía Bắc sông Hương chủ yếu tiểu thương nhỏ lẻ, kinh doanh tạp hóa dịch vụ giải trí, yếu tố điều kiện sinh lời có phần tác động lớn so với bờ Nam sông Hương Nhưng tương lai với sách đầu tư mở cửa yếu tố có tác động lớn tới thay đổi liên tục hàng hóa bất động sản hay cụ thể giá nhà địa bàn thành phố Huế 4.5.1.3 Yếu tố hình thể nhà Hình thể nhà góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, thể chiều rộng mặt tiền, chiều sâu (thâm hậu), chiều cao, số tầng diện tích nhà Tùy mục đích khác mà hình thể nhà góp phần sinh lợi khác Thông thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích nhà chiều sâu, chiều rộng, chiều cao số tầng nhà khác mức giá đưa khác Có thể tùy thuộc tầng nhu cầu khách 56 hàng mà yếu tố nhỏ định tới giá loại hàng hóa Chẳng hạn, số khách hàng không thích nhà cao tầng mà thay vào nhà thấp diện tích lớn xây dựng không gian vườn, số công trình giải trí… Biểu đồ 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể nhà đến giá nhà thành phố Huế Theo số liệu điều tra khảo sát có chênh lệch không cao mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể nhà khu vực Bắc Nam sông Hương Trong khu vực bờ Bắc sông Hương chiếm tỉ lệ 10,00% ảnh hưởng tổng mức giá đưa ra, thấp so với khu vực phía Nam sông Hương 13,33% Nguyên nhân số phường khu vực Bắc sông Hương nằm nội thành bị hạn chế tiêu chuẩn xây dựng, công trình xây dựng nội thành không cao 11m ý nghĩ lịch sử, văn hóa nơi Do đó, phần yếu tố ảnh hưởng tới số nhu cầu nhà số người dân khu vực Bắc sông Hương Ngoài vấn để khác chiều rộng mặt tiền, chiều sâu nhà, diện tích, số tầng hướng nhà có ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà Kích thước mặt tiền có mức độ tác động nhiều tới giá trị nhà, tâm lý người dân cho mặt tiền phía mặt có chứa cửa chính, mặt hậu phần đối xứng với mặt tiền hay gọi lưng nhà Theo phong thủy, mặt tiền mặt hậu nhà cần có cân âm dương Khi định giao dịch bất động sản người ta trọng tới yếu tố Cũng theo quan niệm số đông người dân hướng nhà tốt giúp cho chủ 57 sở hữu thuận lợi làm ăn hạnh phúc sống gia đình Do yếu tố hình thể nhà tác động không nhỏ tới giá trị nhà 4.5.1.4 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật Yếu tố góp phần không nhỏ để tạo nên lợi điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong kinh tế ngày giai đoạn đầu thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường dần hình thành, Chính phủ tích cực đầu tư nâng cấp sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp phát triển coi yếu tố thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đô thị Để đáp ứng kế hoạch mục tiêu đề nhu cầu đầu tư sở hạ tầng quan trọng Nếu vùng đầy tiềm phát triển sở hạ tầng kỹ thuật gây bất lợi cho đầu tư lâu dài Chính muốn phát triển kinh tế điều kiện tiên Biểu đồ 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật đến giá nhà thành phố Huế Tương tự lĩnh vực bất động sản, để có mức giá cao khu vực sở hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo điện, đường,… Thành phố Huế trung tâm phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh từ lâu nên yếu tố không ảnh hưởng nhiều huyện khác mà ảnh hưởng chủ yếu vị trí điều kiện sinh lợi Tùy theo sở hạ tầng khu vực mà tâm lí người dân đánh giá mức ảnh hưởng giá nhà khác Ở khu vực Bắc sông Hương 13,33% khu vực Nam sông Hương 20,00% Nếu đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật nhiều tương lai mức giá bất động sản nói chung giá nhà nói riêng thay đổi theo chiều tỷ lệ thuận với mức đầu tư sở hạ tầng 4.5.1.5 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 58 Yếu tố sở hạ tầng xã hội bao gồm: Hệ thống trường học, bệnh viện, chợ, phương tiện tính ngưỡng… hạ tầng xã hội thể thuận lợi yêu cầu y tế, giáo dục công cộng Vị trí nhà thuận lợi cho việc học hành cái, vấn đề y tế, hoạt động giải trí hoạt động kinh doanh Biểu đồ 4.9 thể ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xã hội đến giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương Biểu đồ 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xã hội đến giá nhà thành phố Huế Đối với thành phố Huế, thành phố du lịch tiếng nước, trung tâm giáo dục đào tạo có uy tín nơi có dịch vụ y tế chăm sóc sức khỏe tốt gồm nhiều sở y tế bệnh viện trung ương đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh cho toàn tỉnh khu vực lân cận Nhìn chung, sở hạ tầng xã hội Huế đáp ứng đầy đủ mặt cho người dân So với bờ Bắc sông Hương công trình xã hội lớn thành phố đặt bờ Nam sông Hương mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xã hội không ảnh hưởng nhiều tới giá nhà khu vực tỷ lệ chiếm 13,33% so với 16,67% khu vực bờ Bắc sông Hương 4.5.1.6 Yếu tố môi trường Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng môi trường cảnh quan sống Tuy nhiên ngày nay, với phát triển kinh tế ngày cao ngày tỉ lệ nghịch với chất lượng môi trường sống Ở nước phát triển, môi trường xem yếu tố quan trọng việc chọn vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư Ở Việt Nam nói chung yếu tố môi trường coi trọng vài năm gần lại đối phó thời chưa có 59 kế hoạch dài lâu Chính vậy, yếu tố môi trường thực chưa phổ biến lồng ghép vào chương trình nâng cao chất lượng sống Tại thành phố Huế, chất lượng môi trường đánh giá tốt, điều thấy rõ việc thành phố trọng tới không gian xanh, giữ gìn bảo vệ xanh địa bàn thành phố Tuy nhiên, phát triển kinh tế xã hội dần làm giảm chất lượng môi trường, rác thải sinh hoạt công nghiệp vấn đề đáng quan tâm Biểu đồ 4.10 Mức độ ảnh hưởng yếu tố môi trường đến giá nhà thành phố Huế Kết biểu đồ 4.8 cho thấy, yếu tố môi trường ảnh hưởng tới mức giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương ảnh hưởng không đáng kể đến giá nhà Trong tương lai, yếu tố coi trọng môi trường quan tâm sách Nhà nước nhận thức người dân 4.5.1.7 Yếu tố an ninh xã hội Ở nước phát triển việc an ninh cho khu dân cư việc cần ý, yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm cắp, hút - chích ma túy, gây trật tự an ninh xã hội điều kiện nước ta nay, yếu tố chưa đề cập lưu ý việc xác định giá nhà Đối với nước ta thành phố Huế vấn đề quan trọng kinh tế, an ninh xã hội phần nhỏ yếu tố đánh giá thấp Một kinh tế ổn định tâm lí người dân phải an toàn phải bỏ khoản tiền tương đối cao Do đó, thực tế mua bán, yếu tố có tác động nhiều đến giá nhà Đối với thành phố Huế vậy, yếu tố có ảnh hưởng đến giá nhà 60 Biểu đồ 4.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà thành phố Huế Về vấn đề an ninh xã hội nhìn chung người dân sống khu vực Bắc Nam sông Hương đề tỏ hài lòng an ninh khu vực họ sinh sông Do mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà khu vực 3,33% 4.5.1.8 Tính pháp lý nhà Mọi hàng hóa thị trường muốn trao đổi, mua bán phải có sở pháp lý, tuân thủ trình tự Hàng hóa bất động sản vậy, muốn trao đổi, chuyển nhượng, mua bán…thì phải có sở pháp lý, tuân thủ theo luật kinh doanh bất động sản điều kiện để bất động sản hàng hóa thị trường Hiện nay, nhà thị trường không đủ sở pháp lý nhà không đánh giá cao giá trị đáp ứng đầy đủ yếu tố khác Do yếu tố pháp lý nhà có tác động lớn tới giá trị nhà 61 Biểu đồ 4.12 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tính pháp lý nhà đến giá nhà thành phố Huế Qua biểu đồ 4.9, thấy khu vực Bắc sông Hương mức độ ảnh hưởng yếu tố tính pháp lý nhà đến giá nhà 13,33% Trong đó, khu vực Nam sông Hương 6,67% Dễ dàng thấy yếu tố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, xấy phép xây dựng, quy hoạch, tranh chấp có ảnh hưởng quan trọng tới giao dịch hàng hóa bất động sản thị trường 4.5.2 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà thành phố Huế Từ kết điều tra yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà địa bàn thành phố Huế nhận thấy rằng, tất yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà mức độ khác Nhà công trình quan trọng đời sống người dân, phục vụ cho sinh hoạt gia đình khả kinh doanh cho chủ nhà Do đó, yếu tố vị trí nhà điều kiện sinh lời lựa chọn ưu tiên hàng đầu, chiếm tỷ lệ cao tổng phần trăm ảnh hưởng đến giá nhà Các yếu tố hình thể nhà tính pháp lý nhà quan trọng với nhu cầu, điều kiện pháp lý loại hàng hóa Những yếu tố này, chiếm phần trăm tương đối so vối tổng mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà địa bàn thành phố Huế Ngoài ra, yếu tố lại (cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội, yếu tố môi trường, an ninh xã hội loại đô thị) có mức độ ảnh hưởng định yếu tố sở hạ tầng xã hội sở hạ tầng kỹ thuật có phần tác động mạnh mẽ chất lượng đời sống 62 người dân ngày tăng nhu cầu đáp ứng điều kiện sinh hoạt, giải trí, chăm sóc sức khỏe…càng nhiều Yếu tố môi trường, an ninh xã hội loại đô thị không tác động nhiều tới giá nhà tâm lý người dân chưa đặt nặng quan tâm vào yếu tố Tuy nhiên, sống đại, phát triển không ngừng tương lai mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá nhà thay đổi theo chiều hướng quan trọng Do quy định tiêu chuẩn xây dựng, mang nhiều yếu tố lịch sử nên sở hạ tầng, xã hội tốc độ phát triển kinh tế khu vực phía Bắc sông Hương Nam sông Hương có chênh lệch nên mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá nhà khác Biểu đồ 4.13 So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương Kết nghiên cứu biểu đồ 4.11 thấy mức độ tác động yếu tố đến giá nhà khu vực Bắc Nam sông Hương khác nhau… phần nhiều tâm lý người dân điều kiện đầu tư phát triển sở hạ tầng kỹ thuật xã hội 4.6 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà địa bàn thành phố Huế 4.6.1 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá nhà Đây giải pháp cần thực hiện, chế thị trường thông tin 63 nhà thay đổi, biến động Vì vậy, để định giá xác giá trị nhà ta phải lưu trữ phân tích thông tin từ thị trường Từ chọn lọc thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thông tin này, phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá nhà tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thông tin nhanh, xác có việc tìm kiếm internet Hiện nay, công nghệ thông tin ngày phát triển, phần mềm chuyên ngành phân tích, đánh giá… giúp cho trình công tác định giá có thêm xác đảm bảo tính khác quan Ngoài ra, phần mềm cung cấp đầy đủ thông tin bất động sản mục tiêu mà không cần đến phương pháp thủ công khác thực địa, quan sát 4.6.2 Giải pháp sách pháp lý - Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh bất động sản - Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có bất động sản (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư - Thống nhất, tập trung quy định pháp luật Quyền sở hữu nhà nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký bất động sản (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) - Xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý giải pháp quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, phát triển thị trường bất động sản hoạt động định giá nhà Những giải pháp thực đảm bảo mặt pháp lý cho nhà Từ đó, tâm lý người mua an toàn nhu cầu nhà mặt pháp lý tăng lên 4.6.3 Giải pháp nhân - Nâng cao trình độ cho chuyên viên định giá Đa số chuyên viên định giá từ chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm kiến thức định giá bất động sản hạn chế Do vậy, cần có ưu đãi cán bộ, chuyên viên định giá tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ 64 Ngoài ra, cán chuyên viên định giá cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá tổ chức, công ty khác đặc biệt công ty, tổ chức nước có uy tín tổ chức, quan chuyên nghiên cứu định giá bất động sản để nâng cao hiệu quy trình định giá Ngoài tính trung thực, xác khách quan vấn đề đáng quan tâm lĩnh vực định giá bất động sản Điều có ảnh hưởng lớn đến chất lượng định giá yếu tố khách quan khó tìm hiểu Do đó, nâng cao đạo đức nghề nghiệp nghiệp vụ giải pháp góp phần cải thiện chất lượng định giá nhà 4.6.4 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương pháp thông dụng giới Một nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá bất động sản nói chung nhà nói riêng nước ta trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá không cao có nhiều hạn chế Trong đó, lại đòi hỏi cần thiết để thực đuợc bước trình định việc nâng cao chất lượng định giá Do đó, Nhà nước ta nên quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện lực, nâng cao trình độ phong cách làm việc chuyên nghiệp nhà định giá nước cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá người công tác quan, tổ chức có hoạt động định chưa có chứng hành nghề Để thực việc đòi hỏi Nhà nước phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá 4.6.5 Giải pháp nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản - Tuân thủ quy trình định giá theo quy định Các chuyên viên định giá cần tuân thủ đầy đủ bước quy trình định giá quy định cho toàn hệ thống, không tự ý cắt bỏ trình hay công đoạn định giá Đây giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết định giá - Nâng cao tính xác, hợp lý thông tin sử dụng trình định giá + Quy trình định giá yêu cầu chuyên viên định giá phải thu thập thông tin liên quan đến bất động sản mục tiêu mà không hoàn toàn dựa vào 65 thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp Cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng nhiều ý kiến khách hàng + Để tăng tính xác kết định giá, cần điều tra nghiên cứu kỹ thông tin thị trường, sau phân tích xử lý thông tin thu thập thật cẩn thận, tỷ mỷ Công việc đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm công tác định giá nhà đất để từ đưa mức giá hợp lý, sát với giá trị thực nhà thị trường + Các thông tin để so sánh nhà cần phải thu thập từ trở lên, cần đầu tư thời gian thu thập nhà bán thị trường - Quy định cách xác định giá trị nhà công trình gắn liền với đất + Trong giá trị bất động sản, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị quyền sử dụng đất Tuy vậy, mà đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Không đất, giá trị nhà công trình đất bị hao mòn giảm dần theo thời gian Vì vậy, định giá cần quan tâm đến vấn đề + Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị lại nhà thiếu xác Do đó, tính giá trị lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thọ ngắn định giá - Kết hợp phương pháp định giá sử dụng phương pháp thu nhập định giá bất động sản Hiện nay, phương pháp định giá sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây hạn chế sử dụng hai phương pháp định giá nhà Bởi lượng thông tin so sánh không nhiều, nữa, định giá theo phương pháp chi phí vào toán công trình độ xác không cao bị thổi phồng biến động thị trường mà mức giá đưa không phù hợp, không sát với giá thị trường thời điểm Vì vậy, trình định giá nên kết hợp phương pháp định giá lại với 66 PHẦN KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Huế đô thị trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, nằm nằm vị trí trung tâm đất nước, trục Bắc - Nam tuyến đường bộ, đường sắt nằm vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung Trong năm gần đây, thành phố phát triển mạnh mẽ, cấu kinh tế thành phố tiếp tục chuyển dịch hướng phù hợp với xu hướng công nghiệp hoá - đại hoá, tỷ trọng khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ - du lịch tăng nhanh ngày chiếm ưu tổng GDP Cơ sở hạ tầng, dịch vụ đầy đủ đáp ứng nhu cầu người dân thành phố Hiện nay, mặt giá nhà địa bàn thành phố Huế bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá có dao động chênh lệch Các yếu tố tạo nên khác biệt giá nhà khu vực Bắc sông Hương Nam sông Hương Qua kết khảo sát thực tế cho thấy, yếu tố có tác động lớn đến chênh lệch giá nhà là: Yếu tố vị trí với mức độ ảnh hưởng 22.62%, yếu tố khả sinh lời chiếm 20.81%, yếu tố hình thể chiếm tỷ lệ 15.44%, yếu tố tính pháp lý nhà chiếm 12.35%, sở hạ tầng chiếm tỷ lệ cao gồm hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với tỷ lệ 10,87% 9,93%, yếu tố lại môi trường an ninh xã hội nhiều ảnh hưởng tới giá nhà, mức độ ảnh hưởng 4.12% 3.88% Như vậy, nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế - xã hội đất nước nói chung thành phố Huế nói riêng Sự tác động làm gia tăng cách biệt giá nhà khu vực thành phố gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị Từ kết nghiên cứu đề tài tác giả đề xuất số kiến nghị sau: - Cần có nghiên cứu sâu hơn, mở rộng phạm vi khảo sát tất Huyện, thị xã, thành phố để có đánh giá xác mức độ tác động 67 nhân tố cách toàn diện để đưa số thông tin bổ ích cho người dân có nhu cầu tìm hiểu giao dịch nhà thị trường - Cần xem xét việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc định giá nhà sở tổng hợp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch giá khu vực thành phố - Có sách quản lý tình hình giá nhà địa bàn Thành phố Huế - Tăng cường chuyên môn nghiệp vụ công tác định giá bất động sản nói chung định giá nhà nói riêng địa bàn 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đỗ Lan Anh, Đỗ Anh Tài , giáo trình Kinh tế đất đại học nông lâm Thái Nguyên Bộ Xây dưng 1991, Nghị định số 270-HĐBT ngày 14 – -1991 Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất Báo Thừa Thiên Huế, http://www.baothuathienhue.vn/?gd=1&cn=1&id=264&newsid=2-048779 Công ty thẩm định giá tài sản, http://ivc.com.vn Trần Kim Chung, Giá BĐS Việt Nam: 10 năm nhìn lại? Trương Thanh Hải, Báo cáo phân tích ngành bất động sản, http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=7185 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Quyết định 156/NH-QĐ năm 1989 ban hành quy định việc chấp tài sản để vay vốn ngân hàng Tổng giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Lê Bích Ngọc, Lý luận nhà www.voer.edu.vn Phòng Quản lý TTBĐS - Cục Quản lý nhà Thành phố Hà Nội, vai trò vị trí thị trường bất động sản 10 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 11 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 12 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, giáo trình thị trường bất động sản Đại học nông nghiệp Hà Nội 13 Nguyễn Văn Tuấn (2006), Phân tích số liệu tạo biểu đồ r, Nhà xuất Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 14 Tư liệu Bộ Tài chính, Tổng hội Xây dựng Việt Nam 15 UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Chương trình phát triển nhà năm 2020 tầm nhìn 2030 tỉnh Thừa Thiên Huế 69 PHỤ LỤC [...]... xã hội thành phố Huế -Tình hình giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố Huế - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Huế - Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà - Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà và định hướng nhu cầu nhà ở trong tương lai 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Các số... trường bất động sản tại huế đang chịu sự ảnh hưởng của thị trương bất động sản trong cả nước Mặc dù đang có dấu hiệu nóng dần lên song thị trường nay vẫn chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ 2.2.3 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn thành phố Huế Các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà đều có mối quan hệ trực tiếp lẫn nhau Trong đó yếu tố vị trí được xem là yếu tố quan trọng nhất, tác động nhiều... Đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một căn nhà, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá. .. c Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị nhà ở Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà ở nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của nhà. .. bất động sản như Trưởng phòng quản lý bất động sản và nhà ở, Sở xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, Chuyên viên phòng quản lý bất động sản và nhà ở, Sở xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế 3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu - Hệ số số tương quan Pearson (r) được dùng để phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà Hệ số tương quan Pearson được tính: Trong đó, x là yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn thành. .. tới giá cả hàng hóa bất động sản Yếu tố này chịu sự chi phối mạnh mẽ của các yếu khác như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường và an ninh khu của khu vực Hình 2.1 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá nhà 22 Sơ đồ hình 2.1 cho ta cái nhìn rõ hơn về mối quan hệ giữa các yêu tố tác động đến giá nhà Các yếu tố này thường hổ trợ nhau về nhiều mặt và nếu thuận lợi thì cùng đưa đến cho căn nhà. .. đưa đến cho căn nhà giá trị cao nhất Tóm lại, các yếu tố trên không tác động riêng lẽ đến giá nhà mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động đến giá nhà 23 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá nhà và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiên tại thành phố Huế - Phạm vi thời gian:... có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với nhà ở b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung - cầu nhà ở trong khu vực - Đặc điểm của những người tham gia thị trường nhà ở trong khu vực - Các điều kiện của thị trường bất động sản trong... nhà ở lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Nhà ở là một loại hàng hóa trên thị trường, loại hàng hóa này thuộc vào thị trường bất động sản Do đó, giá nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của thị trường bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên... Những căn nhà nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị căn nhà đó bị sút giảm và ngược lại b Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ nhà ở: Mức thu nhập hàng năm từ nhà ở mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của căn nhà đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ căn nhà càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng ... kinh tế - xã hội thành phố Huế -Tình hình giao dịch nhà thị trường bất động sản thành phố Huế - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Huế - Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá nhà - Một số giải... Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể nhà đến giá nhà thành phố Huế 57 Biểu đồ 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật đến giá nhà thành phố Huế .58 Biểu đồ 4.9 Mức độ. .. đến giá nhà 51 Biểu đồ 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá nhà 54 địa bàn thành phố Huế 54 Biểu đồ 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá nhà thành phố Huế