Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố huế

Màhiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiềuđến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhàđất.. Căn cứ vào mức

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM Khoa Tài nguyên Đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Anh Tuấn

Thời gian thực tập : Từ 05/01 đến 08/05/2015 Địa điểm thực tập : Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế Giáo viên hướng dẫn : KS Dương Quốc Nõn

NĂM 2015

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005 - 2010 31

Bảng 4.2 Tình hình dân số thành phố Huế 32

Bảng 4.3 Nhà riêng lẻ tự xây dựng trên địa bàn thành phố Huế 40

Bảng 4.4 Dự báo dân số thành phố Huế đến năm 2015 và 2020 41

Bảng 4.5 Dự báo diện tích sàn nhà đến năm 2015 và 2020 42

Bảng 4.6 Dự báo nhu cầu nhà ở cho các đối tượng trên địa bàn thành phố Huế .43

Bảng 4.7 Hệ số tương quan của các yếu tố đến giá nhà 46

Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà 52

Bảng 4.9 Phân loại mẫu phiếu điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 53

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1 Giá nhà khảo sát tại thành phố Huế 44

Biểu đồ 4.2 Giá nhà khảo sát khu vực Bắc sông Hương 44

Biểu đồ 4.3 Giá nhà khảo sát khu vực Nam sông Hương 45

Biểu đồ 4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà 51

Biểu đồ 4.5 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế 54

Biểu đồ 4.6 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá nhà ở thành phố Huế 56

Biểu đồ 4.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể căn nhà đến giá nhà ở thành phố Huế 57

Biểu đồ 4.8 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá nhà ở thành phố Huế 58

Biểu đồ 4.9 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá nhà ở thành phố Huế 59

Biểu đồ 4.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá nhà ở thành phố Huế 60

Biểu đồ 4.11 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà ở thành phố Huế 61

Biểu đồ 4.12 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tính pháp lý của căn nhà đến giá nhà ở thành phố Huế 62

Biểu đồ 4.13 So sánh mức độ ảnh hưởng của yếu tố đến giá nhà ở khu vực Bắc và Nam sông Hương 63

22,26,27,44,45,46,51,54,56-63

-21,23,24,25,28-43,47-50,52,53,64-DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá nhà 22

Hình 3.1 Tọa độ điểm khảo sát thực địa 26

Hình 4.1 Bản đồ thành phố Huế 27

Hình 4.2 Mức độ tương quan của các yếu tố đến giá nhà 46

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở 3

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai 3

2.1.1.2 Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở 3

2.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 7

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 7

2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 8

2.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội .9

2.1.3 Khái quát về giá nhà, cơ sở để ước tính giá nhà 11

2.1.3.1 Giá nhà 11

2.1.3.2 Các đặc trưng của giá nhà 11

2.1.3.3 Cơ sở, phương pháp và nguyên tắc ước tính giá nhà 12

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 17

2.1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới nhà ở 17

2.1.4.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến nhà ở 18

2.1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài 19

2.2 Cơ sở thực tiễn 20

2.2.1 Diễn biến thị trường bất động sản và nhà ở nước ta trong những năm qua .20

2.2.2 Thị trường bất động sản và nhà ở tại thành phố Huế 21

2.2.3 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn thành phố

Huế 22

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Đối tượng nghiên cứu 24

3.2 Phạm vi nghiên cứu 24

3.3 Nội dung nghiên cứu 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 24

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 24

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 25

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Huế 27

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

4.1.1.1 Vị trí địa lý 27

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 28

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 28

4.1.1.4 Thủy văn 28

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 29

4.1.1.6 Thực trạng về môi trường 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 30

4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 32

4.1.2.3 Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế 37

4.1.3.1 Thuận lợi 37

4.2 Tình hình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Huế 39

4.2.1 Thức trạng nhà ở 39

4.2.2 Nhu cầu về nhà ở tại thành phố Huế 41

4.2.2.1 Nhu cầu chung về nhà ở 41

4.2.2.2 Dự báo về diện tích nhà ở theo từng giai đoạn 41

4.2.2.3 Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cụ thể 42

4.3 Đánh giá chung về giá nhà ở tại thành phố Huế trong thời gian qua 43

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế 46

4.4.1 Yếu tố diện tích căn nhà 47

4.4.2 Yếu tố mặt tiền căn nhà 47

4.4.3 Yếu tố số tầng của căn nhà 47

4.4.4 Yếu tố khoảng cách tới đường lớn 48

4.4.5 Yếu tố độ rộng mặt đường tiếp giáp 48

4.4.3 Yếu tố cơ sở y tế, công viên 48

4.4.4 Yếu tố số lượng mặt tiền tiếp giáp 49

4.4.5 Hướng của căn nhà 49

4.4.6 Khoảng cách với trụ sở cơ quan hành chính 50

4.4.7 Yếu tố năm xây dựng 50

4.5 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà 50

4.5.1 So sánh và phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá nhà 53

4.5.1.1 Yếu tố vị trí 54

4.5.1.2 Yếu tố khả năng sinh lời 55

4.5.1.3 Yếu tố hình thể căn nhà 56

4.5.1.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 58

4.5.1.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 59

4.5.1.6 Yếu tố môi trường 59

4.5.1.7 Yếu tố an ninh xã hội 60

4.5.1.8 Tính pháp lý của căn nhà 61

4.5.2 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố đến giá nhà ở thành

phố Huế 62

4.6 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà trên địa bàn thành phố Huế 63

4.6.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá nhà ở 63

4.6.2 Giải pháp về chính sách pháp lý 64

4.6.3 Giải pháp về nhân sự 64

4.6.4 Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới 65

4.6.5 Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản 65

PHẦN 5: KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 67

5.1 Kết luận 67

5.2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

PHẦN 1

MỞ ĐẦU1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, thường chiếm khoảng 40%lượng của cải và chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [6] Ngoài ra,trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản không chỉ là một tài sản lớn củamỗi gia đình với chức năng là nhà ở, là nơi thực hiện tổ chức hoạt động kinh tế,nhưng nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp Hiệnnay, nhu cầu nhà ở của người dân rất là cao, nhất là ở các thành phố lớn

Ở nước ta hiện nay, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăngthu nhập ngày càng dãn ra Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồntài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tạiViệt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tưkhác [6] Giá nhà ở được đẩy lên cao chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá,tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến Giá nhà thường chịu sự chi phốicủa rất nhiều yếu tố tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội của từng địa phương.Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng chủ đạo đến giá nhà góp phần giúp cho côngtác ước tính mức giá của nhà ở trở nên thuận lợi và có ý nghĩa hơn

So với cả nước, thị trường nhà ở và bất động sản tại thành phố Huế khátrầm lắng Hoạt động các dịch vụ bất động sản còn chưa phát triển nhiều, chủyếu là các giao dịch ngầm, thiếu thông tin công khai Trong khi với một đô thịđang phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa đang được đẩy mạnh thì nhu cầu nhà

ở là điều tất yếu Những năm trở lại đây các đơn vị đầu tư trên địa bàn thành phốHuế vẫn tiếp tục đổ vốn vào lĩnh vực đĩa ốc, xây nhà, chung cư, biệt thự Điềunày phản ánh rõ nghịch lý về giá và nhu cầu nhà ở của người dân trong thànhphố Việc nghiên cứu về giá nhà và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trên địabàn thành phố Huế vẫn chưa được quan tâm nghiên cứu đúng mức, chưa xâydựng được cơ sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá khi tham gia vàothị trường bất động sản Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế là cần thiết để giúp cho cácnhà kinh doanh và người dân có thể tiếp cận những cơ sở khoa học cũng nhưước tính mức giá ban đầu cho căn nhà của mình Đồng thời, nghiên cứu nàycung cấp cho người muốn mua nhà có một tài liệu tham khảo về giá cả nhà hiệnnay trên địa bàn thành phố, đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo chonhững người có nhu cầu khi tham gia vào thị trường bất động sản

1.2 Mục đích của đề tài

Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giánhà trên địa bàn thành phố Huế

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững các chính sách, quyết định, nghị định, công văn, các văn bảnpháp luật khác có liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà

- Các số liệu điều tra, thu thập, phục vụ cho việc làm đề tài phải mang tínhkhách quan, chính xác, trung thực, đảm bảo độ tin cậy

- Có kỹ năng xử lý và phân tích thống kê, tương quan các dữ liệu thu thậpđược

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất [1]

Đất là vật thể hiện thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trìnhhoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực động vật, khí hậu, địa hình vàthời gian Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biếnđổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vậtsống trên và trong long đất [1]

Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất có khả năng cho sản phẩm để nuôi sốngcon người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo khônggian và thời gian nhất định

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải quanhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệvốn đất đai như ngày nay [10]

2.1.1.2 Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở

a Khái niệm về nhà ở

Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm nhất của loài người Đó là tổ ấm củagia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc sống của cá nhân vàgia đình

Do đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đềquốc kế dân sinh Việc giải quyết chổ ở cho người dân được coi như là điều kiệntiên quyết cho thành công trong đời sống, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là mộtviệc lớn trong đời của một con người

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu

- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng vàkhông gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với không gian bên ngoài dùng

để ở [8]

- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đờisống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tựnhiên [8].

b Đặc điểm về của nhà ở

- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xâydựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu Màhiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiềuđến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhàđất

- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, haomòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người

có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém

Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trongkhoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn

- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hóa khác khi mua sắm thìviệc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giánhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao

- Nhà ở rất đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng Đặc điểmnày một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thunhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán từng nơi khác nhau

c Ý nghĩa của nhà ở

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị.Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường vănhóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuấtsức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quátrình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động tới những ngành có liên quan đếnxây dựng như ngành công nghiệp vất liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bịmáy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thíchhay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như: dụng cụ giađình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với chính sách của nhànước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sảnphẩm, hệ thống ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động

trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận Trong khi đó thị trường bấtđộng sản chỉ hoạt động mạnh mẻ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị lớn Cung - cầu

và chất lượng nhà ở sẻ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều nàythế hiện ở những cơn sốt giá đất

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động

đô thị

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào củaquá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnhhưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động thì đầutiên là đảm bảo các điều kiện ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt

Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng

tự nhiên ánh nắng, mưa, gió bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dụcđào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức laođộng của con người

- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điềuchỉnh quan hệ xã hội

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối vớimỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình

độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của mỗi dân tộc.Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán,đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó Xãhội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mỗingày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp

d Phân loại nhà ở

Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá, tính thuế là dựa vào chấtlượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà Nhàđược phân thành 6 loại: biệt thự, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và nhà tạm theocác tiêu chuẩn sau đây [2]

- Biệt thự:

+ Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh

+ Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặcxây gạch;

+ Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt

+ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt

+ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chấtlượng tốt

+ Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở

+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt

+ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt

+ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạnchế số tầng

+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment

+ Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt

+ Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Số tầng không hạn chế

- Nhà cấp III:

+ Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xâygạch Niên hạn sử dụng trên 40 năm

+ Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch

+ Mái ngói hoặc Fibroociment

+ Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông

+ Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình

- Nhà cấp IV:

+ Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm

+ Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm)

+ Mái ngói hoặc Fibroociment

+ Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp

+ Tiện nghi sinh hoạt thấp

- Nhà tạm:

+ Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu

+ Bao quanh toocxi, tường đất

- Đạt 4 tiêu chuẩn đầu đối với biệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp

I, II, III, IV được xếp vào hạng 1

- Nếu chỉ đạt ở mức 80 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 2

- Nếu chỉ đạt từ dưới 70 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 3

- Nhà tạm không phân hạng

2.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tập hợp những sắp xếp để người mua và bánhàng hoá bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượngbất động sản được thực hiện [12] Trong đó, bất động sản được xác định (theođiều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ mang tínhchất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểmsoát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty chothuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…

- Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành cácthủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi

là thị trường đất đai

- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

c Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trương bất động sản công nghiệp

- Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở

- Thị trường bất động sản dụng trong dịch vụ

d Căn cứ vào tính chất giao dịch

- Thị trường mua bán bất động sản

- Thị trường thuê và cho thuê bất động sản

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

e Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường bất động sản sơ cấp vàthị trường bất động sản thứ cấp.

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu

tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất [6]

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hànhđầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sửdụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ) Sau đó tiến hành các giaodịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp

2.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuấtnhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển bất động sản của các nhà kinh doanh bấtđộng sản Thị trường bất động sản là nơi hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuấtcác yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản Bất động sản đượcchuyển từ người này sang người khác thông qua các loại hình giao dịch mua bántrao đổi Điều này tạo ra một khối lượng hàng hóa không bao giờ cạn cho thịtrường Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bốtrí, sắp xếp, phân bố sản xuất kinh doanh theo quy hoạch, định hướng phát triểnkinh tế của mỗi địa phương

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trongtổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất độngsản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của cácchuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ởcác nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lầntổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triểntrong vòng 30 năm qua [9]

- Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Để phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.Đòi hỏi phải tăng khối lượng hàng hóa được giao dịch trên thị trường, làm tăngquan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn liên doanh điều này làm tăng tốc độ lưu thông vốn

- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.

Thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng lượng hàng hóa bất độngsản được giao dịch trên thị trường hay là theo cách mở rộng và tăng lượng cácquan hệ giao dịch, điều này làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, vì cácgiao dịch đều phải nộp thuế

- Tạo điều kiện mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thịtrường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thịtrường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tácdụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn đầu tư để phát triển

Thị trường bất động sản không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia, vàkhi nó phát triển vượt ra khỏi một quốc gia sẽ hình thành phát triển các quan hệ

xã hội tạo sự hiểu biết thuận lợi giữa các quốc gia với nhau, các dân tộc, cộngđồng góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

- Nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân

Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kĩ thuậtcông nghệ, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho nhu cầuvăn hóa, xã hội Thị trường bất động sản thoải mãn nhu cầu về nơi ở, đi lại vàsinh hoạt, phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh Bên cạnh đó, thị trườngbất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tiền tệ…càng đáp ứng nhiều mặt của đời sống người dân hơn nữa Do đó, thị trường bấtđộng sản đã góp phần nâng cao đời sống của người dân

- Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trườngbất động sản Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, giá cả lênxuống thất thường, tình trạng đầu cơ ngày càng phổ biến, gây lũng đoạn giácả… tác động trực tiếp vào mọi hoạt động của xã hội, làm chính sách thuế thiếu

ổn định, sự hoài nghi vào pháp luật

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần giúp Nhà nước hoàn thiện hệthống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng nói riêng

Nhà nước đang ngày càng tiếp tục đổi mới, bổ sung, sữa đổi để hoàn thiệnchính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn xã hội nhất Nhờ sự đổi mới, hoànthiện của chính sách đất đai mà làm cho thị trường bất động sản ngày càng phát

2.1.3 Khái quát về giá nhà, cơ sở để ước tính giá nhà

2.1.3.1 Giá nhà

- Giá nhà được thể hiện về mặt tài chính nhưng do sự không ổn định của thịtrường và đồng tiền nên giá thay đổi theo thời gian, giá cả cũng có giá trị theothời gian

- Giá nhà cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường đượchình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị,quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu

- Giá nhà là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ sởhữu ngôi nhà và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi mua bán hay cho thuê,bồi thường, đền bù giải tỏa…

2.1.3.2 Các đặc trưng của giá nhà

- Giá nhà do nhu cầu về nhà ở quyết định Trong thị trường, giá cả củahàng hóa chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu Đối với thị trường nhà ở cũngvậy, tùy thuộc vào nhu cầu người dân và khả năng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu

tư mà các giao dịch được diễn ra sôi động hay trầm lắng Giá cả của ngôi nhà làyếu tố quan trọng quết định đến việc thành công của một hợp đồng mua bán nhà.Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, phục vụ nhu cầu quan trọng cho đời sốngcon người, loại hàng hóa này được phép kinh doanh trên thị trường bất động sảntheo quy định của pháp luật

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về cả bất động sản trên thị trường

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại đượcgọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớnthì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểuhiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giáđất Giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí kháccần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả bấtđộng sản có một số đặc trưng riêng Giá cả bất động sản phụ thuộc vào mức độlợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.Giá cảbất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loạithông dụng sau đây:

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo

sự thoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:

Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi màcác công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác).Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹthuật của công trình

- Giá hạch toán: là giá được tính cho bất động sản hàng năm nhằm mụcđích cân đối tài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu bất độngsản sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó

- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sửdụng trong xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần đượcđiều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó

Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản, có các loại giá sau đây:

- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán: giá thị trường được xácđịnh bằng sự tương tác của cung và cầu, khi bên mua và bên bán cùng đồng ýgiao dịch ở một mức giá nhất định nào đó

- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê: Giá mua bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ tronghợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiệntheo quy định đó [11]

- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền: Các hợp tác xã, tổ hợp sảnxuất kinh doanh, các hộ tư doanh, cá thể và các tổ chức liên doanh, tập thể, tưnhân sản xuất làm dịch vụ, cán bộ công nhân viên làm kinh tế gia đình (gọi tắt làbên vay) khi vay vốn Ngân hàng phải có tài sản làm thế chấp cho mỗi lần vay

Số tiền được vay tối đa bằng 80% trị giá tài sản thế chấp [7]

- Giá đền bù là mức giá dùng trong giải phóng mặt bằng khi chủ sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản trên đất bị nhà nước thu hồi

2.1.3.3 Cơ sở, phương pháp và nguyên tắc ước tính giá nhà

a Cơ sở tính giá nhà

- Cơ sở giá trị thị trường

Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tựhay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằngnhững so sánh liên quan Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với cáctài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở Giá niêm yết vàchào bán cũng có thể được xem xét.

- Cơ sở giá trị phi thị trường

Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sởgiá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu nhà ở có thể trả giá caohơn cho nhà ở liền kề

Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mứcgiá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho nhà ở liền kề, giá ước tính phải đạtđược mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này đượcgọi là giá trị người mua đặc biệt

b Phương pháp ước tính giá nhà [4]

- Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã

được bán trên thị trường của các căn nhà có nhiều đặc điểm tương đối giống sovới căn nhà thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của căn nhà đó,đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Namcũng như nhiều nước trên thế giới

- Phương pháp thu thập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng

trung bình hàng năm trong tương lai từ một căn nhà, tương ứng với một tỷ lệ(%) thu hồi vốn nhất định đối với nhà ở đó đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính

ra giá trị của nó Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toángiá trị nhà ở đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiếnhành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toánthường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp địnhgiá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thìphải áp dụng các phương pháp khác để tính toán

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): phương pháp này chủ yếu

được áp dụng để định giá những loại nhà ở không có hoặc rất ít khi xảy ra việcmua bán chúng trên thị trường bất động sản (nhà thờ, trường học, bệnh viện,công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giảđịnh rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tàisản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thaythế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): phương pháp này

được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, kháchsạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinhlời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác địnhgiá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

- Phương pháp thặng dư: phương pháp này thường được áp dụng để tính

toán giá trị của những căn nhà không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứvào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ đượccấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng củaphương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai đượcxác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình nhà trừ đi tổng sốchi phí và lợi nhuận

c Nguyên tắc ước tính giá nhà

Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng biệt khác hẳn so vớinhững hàng hóa khác trên thị trường, do đó để xác định chính xác giá trị chotừng bất động sản người ta thường áp dụng những nguyên tắc đặc trưng của loạithị trường này để có cơ sở xác minh chính xác giá trị của bất động sản

Nguyên tắc 1: Sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy căn nhà đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhậpròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại vàkéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều ngườihoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà việc sử dụng căn nhà ấy phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tạicủa thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Nguyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảmthì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặctăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặccùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Nguyên tắc 3: Đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một căn nhà, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực Việc đánhgiá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giámặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thườngtrong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt

bằng thời gian Nguyên tắc 4: Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường nhà ở không bao giờ giữ nguyên vìcác lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trườngluôn tác động làm thay đổi giá trị của hàng hóa đấy, thay đổi môi trường, xu thếcủa thị trường đối với loại nhà ở đó như xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượngđầu tư Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụthuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việcđịnh giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng

nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của một loại hình hàng hóa trênthị trường bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp vớinguyên tắc “dự báo”

Nguyên tắc 5: Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường nhà ở được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu

tố ảnh hưởng tới giá thị trường một căn nhà hoặc các các căn nhà trong cùng mộtkhu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc 5: Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một căn nhà phải trên cơ sở một giátrị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ căn nhà đó Trong thực tế một căn nhà cóthể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi căn nhà cùng một lúc có thể

có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại

- dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Vì vậy, khi định giá một căn nhàphải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó để định giá, không được lẫn lộnvới các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

Nguyên tắc 7: Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởivậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoáthông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xácđịnh giá của các căn nhà Cầu nhà ở thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị tríhoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị tríhoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn

Nguyên tắc 8: Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của căn nhà tuỳ thuộc vào sự đónggóp của các yếu tố bên ngoài tạo thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị củacăn nhà đó

Với các căn nhà tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó củacăn nhà có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thunhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

Nguyên tắc 9: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sảnxuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhậpròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân

tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

Nguyên tắc 10: Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một căn nhà chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một căn nhà thay thế khác tương tự về giátrị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậmtrễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

Nguyên tắc 11: Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả nhà ở

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ nhà ở cho rằng phần thu nhậpcòn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đấtđai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ nhà ở nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vônhị” về vị trí của căn nhà trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp choviệc giải thích tại sao giá trị của nhà ở lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽtheo các vị trí

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

Nhà ở là một loại hàng hóa trên thị trường, loại hàng hóa này thuộc vào thịtrường bất động sản Do đó, giá nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của thị trườngbất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thịtrường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên Ngượclại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuynhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từnhững khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khônglành mạnh" Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu

tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệpkinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữuNhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp Có những yếu tố bắtnguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do chaông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trênquốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sảnnói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

2.1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới nhà ở

a Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí của nhà ở: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí nhà ở mang lại càngcao thì giá trị của nhà ở càng lớn Mỗi căn nhà luôn đồng thời tồn tại 2 loại vịtrí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại

vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của nhà ở.Những căn nhà nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những căn nhà cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).Những căn nhà nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan

trọng lại có giá trị cao hơn những căn nhà nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí nhà ở là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đốivới việc xác định giá nhà.

- Kích thước, hình thể, diện tích căn nhà: Một kích thước và diện tích cănnhà tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

- Địa hình căn nhà toạ lạc: Địa hình nơi căn nhà toạ lạc cao hay thấp so vớicác căn nhà khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của nó Ở những khuvực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cườngthì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của nhà ở Nếu 2 căn nhà có giá xây dựngnhư nhau, căn nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ caohơn và ngược lại

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà ở

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những căn nhà nằm ở nhữngvùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt ) làm cho giá trị căn nhà đó bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ nhà ở: Mức thu nhập hàng năm từ nhà ởmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của căn nhà đó Khi khả năngtạo ra thu nhập từ căn nhà càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao vàngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với nhà ở: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị nhà ở càng gia tăng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của căn nhà mang lại

- Nhu cầu nhà ở trên thị trường

2.1.4.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến nhà ở

- Tình trạng pháp lý của nhà ở: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà ở, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với nhà ở (ví dụnhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không đượccao quá 3 tầng ).

2.1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nóichung và sự đầu tư vào lĩnh vực nhà ở nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bênngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về nhà ở qua đó có thể làm chogiá nhà ở gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua nhà ở tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với nhà ở

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung - cầu nhà ở trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường nhà ở trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Mức giá bình quân các loại nhà ở trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tíndụng trong vùng

c Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị nhà ở Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà ởnơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố kháctrong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề anninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của nhà ở.Tình trạng những người sống trong nhà, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tìnhtrạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đangchung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Giai đoạn 2008-2010 là giai đoạn giá bất động sản đi ngang Một số chủđầu tư có những quyết định giảm giá để rút khỏi thị trường nhưng phần đông cácchủ đầu tư chỉ không tiến hành mở rộng, giao dịch, nhưng không giảm giá Thịtrường cũng không thể hiện sự giảm giá [5]

Bước sang giai đoạn 2011-2013, giá bất động sản giảm mạnh Nơi xuốngnhiều nhất là gần 50% Hàng loạt chương tình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ củachủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận Giá của nhiều dự án,sản phẩm giảm Thậm chí có những địa bàn, những sản phẩm giảm 50% [5].Tuy nhiên, đây chủ yếu do tác động của khủng hoảng và đóng băng tíndụng nên thị trường không có tính thành khoản Vì vậy, giá giảm chủ yếu để cắt

lỗ và thoái vốn Do đó, giao dịch thực cũng không diễn ra nhiều Nhiều dự ánnhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh cơ cấu và chuyển

Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăngnhẹ trở lại Cũng vì thế những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.Cùng với những dấu hiệu vĩ mô tốt, từ tháng 9/2014, giá bất động sản đã có xuhướng tốt Trước hết, các gói khuyến mại về chiết khấu, về hỗ trợ cả gói đã giảmdần Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành đã lập lại mức giá của nhữngnăm 2008-2010 Tuy nhiên, số lượng giao dịch chưa nhiều Đặc biệt các giaodịch mới của các dự án mới chưa diễn ra nên chưa khẳng định được liệu có mộtmặt bằng giá mới hay không.

Giá sản phẩm giao dịch không tiếp tục đà giảm, bước đầu có sự ổn địnhhơn Mặt bằng giá nhà ở tương đối ổn định, không tiếp tục giảm Nhiều dự ángiai đoạn 2011-2013 giá đã giảm trên 30% thì trong 9 tháng qua giá đã ổn định

và không giảm tiếp

Một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá cótăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013 Tại phân khúc căn hộ cao cấp, hoạt độngchào bán lại tại các dự án diễn ra khá sôi động với các chương trình khuyến mạilớn như: tặng gói nội thất, tặng xe hơi Chính sách trả chậm được thực hiện kháphổ biến, do hầu hết các dự án này đều đã hoàn thiện và khách hàng mua có thểvào ở ngay

Điều đó cho thấy, các chủ đầu tư không còn quá quan trọng về vấn đề uy tín,

mà uy tín lớn nhất là làm sao chủ dự án có tiền mặt để trả nợ Ưu tiên hàng đầucủa các chủ đầu tư hiện nay là giải quyết lượng căn hộ tồn kho lớn của mình [5]

2.2.2 Thị trường bất động sản và nhà ở tại thành phố Huế

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở tại thành phố Huếnói riêng lâu nay vẫn diễn ra khá trầm lắng Hầu hết các giao dịch nhà ở thường

là các giao dịch ngầm hoặc là do thương lượng giữa bên mua và bán, có rất ítcác giao dịch diễn ra ở sàn hoặc công khai giá giao dịch

Những năm trước đây, thị trường nhà ở tại thành phố huế diễn ra khá sôiđộng với giao dịch chủ yêu ở loại hình nhà chung cư dành cho người thu nhậpthấp hay các căn hộ liền kề ở các khu đô thị mới Song cùng với sự đống băngthị trường bất động sản trên cả nước thì thành phố Huế không tránh khỏi sức ảnhhưởng ấy Nhiều chủ đầu tư, các doanh nghiệp bỏ ra một số vốn khá lớn để đầu

tư xây dựng căn hộ nhưng không bán được Số tiền họ đầu tư đa phần là tiền vayngân hàng, nếu không bán được căn hộ thì nguy cơ vỡ nợ hay chỉ đơn giản là táiđầu tư những hạng mục tiếp theo của dự án sẽ khó khả thi Như vậy, sẽ kéo theonhiều hệ lụy, chủ đầu tư nợ đơn vị thi công, đơn vị thi công nợ đơn vị cung cấpvật liệu xây dựng, rồi nợ lương công nhân

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Huế có 9 sàn giao dịch bất động sản Tuynhiên, chỉ 2 trong số đó là có giao dịch, song chỉ giao dịch sản phẩm do đơn vịmình kinh doanh Còn lại, không có sàn nào có giao dịch ký gửi Sản phẩm ngoàiđược xem như của hiếm, bởi từ khi các sàn thành lập đến nay, chưa có sàn nàogiao dịch thành công dù chỉ một sản phẩm bất động sản ngoài thị trường Mặtkhác thị trường bất động sản ở thành phố Huế còn quá ảm đạm, mang tính tự phát

số đông người dân chưa có thói quen giao dịch qua sàn, các sàn lập ra khi doanhnghiệp, chủ đầu tư có dự án [3] Trong khi các giao dịch bất động sản vẫn có dấuhiệu diễn ra, nhưng thông tin của những lần giao dịch này thường hạn chế, bằngnhững cách thức nào đó mà bên sở hữu và bên mua thỏa thuận với nhau nhằmmục đích lách luật và tránh rò rĩ những thông tin ra bên ngoài thị trường

Nhìn chung, thị trường bất động sản tại huế đang chịu sự ảnh hưởng của thịtrương bất động sản trong cả nước Mặc dù đang có dấu hiệu nóng dần lên songthị trường nay vẫn chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ

2.2.3 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn thành phố Huế

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà đều có mối quan hệ trực tiếp lẫn nhau.Trong đó yếu tố vị trí được xem là yếu tố quan trọng nhất, tác động nhiều nhất tớigiá cả hàng hóa bất động sản Yếu tố này chịu sự chi phối mạnh mẽ của các yếukhác như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường và an ninh khu của khu vực

Sơ đồ hình 2.1 cho ta cái nhìn rõ hơn về mối quan hệ giữa các yêu tố tácđộng đến giá nhà Các yếu tố này thường hổ trợ nhau về nhiều mặt và nếu thuậnlợi thì cùng đưa đến cho căn nhà giá trị cao nhất.

Tóm lại, các yếu tố trên không tác động riêng lẽ đến giá nhà mà giữa chúng

có mối quan hệ với nhau và cùng tác động đến giá nhà

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá nhà và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiên tại thành phố Huế

- Phạm vi thời gian: 1/2015 – 5/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế

-Tình hình giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố Huế

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Huế

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà

- Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà và định hướngnhu cầu nhà ở trong tương lai

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Các số liệu, tài liệu liên quan đến đề tài như: Chương trình phát triển nhà ởtỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2020 tầm nhìn 2030, Luật nhà ở năm 2005, LuậtKinh doanh bất động sản 2013, Luật đất đai 2013, Báo cáo điều kiện tự nhiên -kinh tế xã hội thành phố Huế năm 2012, Bản đồ thành phố Huế được thu thậpchọn lọc từ các cơ quan, tổ chức cơ quan như: Sở Xây dựng tỉnh Thừa ThiênHuế, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn nghiên cứu dùng phiếu phỏng vấn để thuthập thông tin về giá và đặc điểm của nhà ở Nghiên cứu sẻ sử dụng 60 phiếu hỏi

để phỏng vấn, thu thập thông tin trên cả khu vực phía Bắc và Nam sông Hương

- Phương pháp khảo sát thực địa: Khảo sát vị trí căn nhà, hiện trạng cănnhà, chiều rộng mặt tiền, các đặc điểm ảnh hưởng đến giá và chụp ảnh bất độngsản kết hợp định vị GPS để xác định tọa độ các căn nhà.

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo các ý kiến chuyên gia về phân tíchthị trường bất động sản như Trưởng phòng quản lý bất động sản và nhà ở, Sởxây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, Chuyên viên phòng quản lý bất động sản và nhà

ở, Sở xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu

- Hệ số số tương quan Pearson (r) được dùng để phân tích mức độ ảnh

hưởng của các yếu tố đến giá nhà Hệ số tương quan Pearson được tính:

Trong đó, x là yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn thành phố Huế, y

là giá các căn nhà điều tra Hệ số tương quan có giá trị từ -1 đến 1 Hệ số tươngquan bằng 0 (hay gần 0) có nghĩa là hai biến số không có liên hệ gì với nhau;ngược lại nếu hệ số bằng -1 hay 1 có nghĩa là hai biến số có một mối liên hệtuyệt đối Nếu giá trị của hệ số tương quan là âm (r <0) có nghĩa là khi x tăngcao thì y giảm (và ngược lại, khi x giảm thì y tăng); nếu giá trị hệ số tương quan

là dương (r > 0) có nghĩa là khi x tăng cao thì y cũng tăng, và khi x tăng cao thì

Hình 3.1 Tọa độ điểm khảo sát thực địa

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Huế

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 4.1 Bản đồ thành phố Huế

Thành phố Huế là đô thị trung tâm của tỉnh Thừa Thiên Huế, toạ độ từ16o30'45'' đến 16o24' vĩ độ Bắc và từ 107o31'45'' đến 107o38' kinh độ Ðông.Thành phố có diện tích tự nhiên là 7.168,49ha chiếm 1,42% diện tích toàn tỉnh,được tổ chức thành 27 phường

- Phía Tây Bắc và Tây Nam giáp huyện Hương Trà

- Phía Đông Bắc giáp huyện Phú Vang

- Phía Nam và Đông Nam giáp thị xã Hương Thủy

Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Namcác tuyến đường bộ, đường sắt Thành phố nằm trong vùng Kinh tế trọng điểmmiền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế lớn đang phát triển nhanh như Khukinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, Khu kinh tế Chu Lai, DungQuất, Nhơn Hội

Thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trìnhphát triển kinh tế - xã hội trên quy mô toàn tỉnh cũng như ở khu vực miền Trung.

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Huế thuộc vùng ven biển Miền Trung có dạng địa hình chuyểntiếp từ thềm núi xuống đồng bằng ven biển bao gồm hai dạng địa hình chính:Vùng đồi thấp: Bao gồm khu vực gò đồi phía Tây Nam thành phố, điểmcao nhất là núi Ngự Bình (+130m), độ dốc trung bình tự nhiên khoảng 8% đếncao nhất là 30% (sườn núi Ngự Bình)

Vùng đồng bằng: Dạng địa hình này chiếm hầu hết diện tích đất của thànhphố, bao gồm các khu phía Bắc, phía Đông và khu vực phía Đông Nam Độ dốcđịa hình tự nhiên 0,2% đến 0,3% theo hướng từ Tây sang Đông

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thành phố Huế là vùng có khí hậu chuyển tiếp giữa khí hậu miền Bắc vàkhí hậu miền Nam, từ đồng bằng ven biển lên vùng núi cao Chế độ khí hậu,thuỷ văn ở đây có đặc tính biến động lớn và hay xảy ra thiên tai bão lũ Đặcđiểm nổi bật của khí hậu Thành phố Huế là lượng mưa lớn nhất cả nước, vùngđồng bằng hẹp thường chịu nhiều lũ lụt mà việc hạn chế ngập rất khó khăn.Nhiệt độ trung bình hàng năm Thành phố Huế khoảng 24°C - 25°C

+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nênkhô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C,tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C - 40°C

+ Mùa lạnh: Từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùaĐông bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ởvùng đồng bằng là 20°C - 22°C

Huế chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Tây Nam (bắt đầu

từ tháng 4 đến tháng 8, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài) và giómùa Đông Bắc (bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theomưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt)

4.1.1.4 Thủy văn

Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thuỷ văn của hệ thốngsông Hương Hệ thống sông Hương chảy qua địa bàn thành phố Huế là lưu vựcđồng bằng thấp trũng, về mùa mưa lũ nước sông dâng cao từ 2- 4m làm ngậptràn các khu dân cư, các vùng sản xuất và gây thiệt hại các hệ thống cơ sở hạtầng của thành phố, sau đó nước chảy ra biển qua cửa Thuận An

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

- Đất phù sa: là sản phẩm được hình thành từ nguồn vật liệu bùn cát, đượcsông Hương bồi đắp nên Loại đất này được hình thành chủ yếu do nguồn phù sacủa Sông hương bồi đắp nên , do đó tính chất đất mền, dễ bẻ gãy, sụt lún Vớinhững công trình xây dựng phải làm mống kiên cố, có khả năng chịu lực tốt vàđảm bảo an toàn

b Tài nguyên nước

Nói chung, nguồn nước hiện có đáp ứng đủ cho nhu cầu sản xuất và sinhhoạt trên địa bàn Tuy nhiên khi dân số tăng lên, du lịch phát triển, sản xuất côngnghiệp tăng mạnh thì vấn đề ô nhiễm môi trường và ô nhiễm nguồn nước sẽ xuấthiện, đòi hỏi thành phố cần có những biện pháp bảo vệ, tránh những tác độngxấu đến các nguồn cung cấp nước

c Tài nguyên rừng

Theo số liệu thống kê năm 2011 diện tích đất lâm nghiệp của thành phố là

387,85 ha chiếm 5,41% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, trong đó chủ yếu

là đất rừng đặc dụng với diện tích 380,26 ha; đất rừng sản xuất 7,59 ha Diệntích đất lâm nghiệp chủ yếu tạo vành đai xanh phục vụ cho các công trình ditích, văn hóa, tạo cảnh quan và góp phần cải thiện môi trường sinh thái khu vực

d Tài nguyên nhân văn

Thành phố Huế là một trong những trung tâm văn hoá lớn của Việt Nam,hiện đang lưu giữ một kho tàng tài nguyên văn hoá vật thể và phi vật thể đồ sộ,đặc sắc tiêu biểu cho văn hoá dân tộc Việt Nam, là địa bàn vừa có quần thể ditích được UNESCO xếp hạng di sản văn hoá nhân loại với những công trình vềkiến trúc cung đình và danh lam thắng cảnh nổi tiếng; các di tích văn hoá, các

công trình kiến trúc độc đáo, quần thể di tích triều Nguyễn bao gồm các cungđiện, đền đài, miếu mạo, thành quách, lăng tẩm, các kiến trúc chùa chiền, nhàthờ, vẫn giữ nguyên nét uy nghi, cổ kính, trang nghiêm Các lễ hội dân giantruyền thống, lễ hội tôn giáo tín ngưỡng; các thể loại mỹ thuật, nghệ thuật cổtruyền dân gian và cung đình được lưu truyền.

4.1.1.6 Thực trạng về môi trường

Nhìn chung thành phố Huế hiện có môi trường sinh thái tương đối tốt Huếhiện nay đang được ngưỡng mộ không chỉ vì nó có tính cách riêng, có văn hoáriêng mà còn bởi vì nó gắn liền với thiên nhiên, hoà hợp với thiên nhiên Tuynhiên, do sự gia tăng dân số, phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ, quá trình

đô thị hoá đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường

Trong những năm qua, với định hướng phát triển dịch vụ công nghiệp nông nghiệp thành phố đã đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng,

-… nên mức độ và nguy cơ ô nhiễm môi trường ngày một gia tăng

- Môi trường nước và chất lượng nước ở các sông, hồ ngày càng xấu đi donước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt không được xử lý mà thải trực tiếpvào hệ thống nước chung gây ô nhiễm tầng nước mặt, thấm xuống đất gây ônhiễm tầng nước ngầm

- Các hệ thống thoát nước thải, rác thải, khí thải, không theo quy hoạch vàchưa qua xử lý đã ảnh hưởng đến môi trường đất, môi trường không khí, môitrường nước là những vấn đề bức xúc ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường đô thị

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

a Tăng trưởng kinh tế

Nhịp độ phát triển kinh tế của thành phố qua các thời kỳ có sự chuyển biến

rõ rệt, giai đoạn 2000 - 2005 tăng trưởng là 10,98 %; giai đoạn 2005 - 2010 tăngtrưởng đạt 13,94%, cao hơn so với các thời kỳ trước, cao hơn mức trung bình cảtỉnh (11,20 %)

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005 - 2010

GDP (Giá

HH)

Tỷđồng 2.550,4 3.188,0 3.865,4 5.216,0 6.358,0 7.592,0

GDP (Giá

SS)

Tỷđồng 1.273 1.469 1.683 1.914 2.159 2.444

(Nguồn: Báo cáo KT-XH năm 2012)

Năm 2012, tăng trưởng kinh tế của thành phố đạt 14,00%; Trong đó:Doanh thu du lịch đạt 21,10%, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 25,10%;Giá trị sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn đạt 13,2%

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong thời kỳ 2005 - 2010, cơ cấu kinh tế của thành phố tiếp tục chuyểndịch đúng hướng phù hợp với xu hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, trong đó

tỷ trọng khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ - du lịch tăng nhanh và ngày càngchiếm ưu thế trong tổng GDP

Tỷ trọng khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ - du lịch trong GDP tăng từ