Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGUYỄN THỊ PHÚC NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ THÁI NGUYÊN - 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGUYỄN THỊ PHÚC NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số : 60.34.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. PHẠM THỊ LÝ THÁI NGUYÊN - 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM Đ O AN Tôi xin cam đoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của cá nhân tôi. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực hiện đề tài: "Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh" tôi đã nhận được sự giúp đỡ, hướng dẫn chỉ bảo nhiệt tình, trách nhiệm của các thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh, một số cơ quan, ban ngành, các đồng nghiệp và bạn bè. Tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả sự quan tâm giúp đỡ quý báu đó. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS.Phạm Thị Lý đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh và các cơ quan, đơn vị có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu một cách hệ thống trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin cảm ơn gia đình và bè bạn đã động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn. Tác giả thực hiện luận văn Nguyễn Thị Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM Đ O AN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4 1.1 Cơ sở lý luận 4 1.1.1 Đất đai và ý nghĩa của thị trường đất đai 4 1.1.2 Một số thuật ngữ trong thị trường đất đai. 5 1.1.3 Cơ sở pháp lý của việc đấu giá QSD đất. 6 1.1.4 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá QSDĐ 7 1.1.5. Quy định về đấu giá QSDĐ theo LĐĐ 2003 11 1.1.6 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá QSDĐ 14 1.1.7 Cung - cầu BĐS ở Việt Nam. 166 1.2 Cơ sở thực tiễn 19 1.2.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất trên thế giới 19 1.2.2 Nhu cầu đất đai và tình hình đấu giá QSDĐ ở một số địa phương tại Việt Nam 222 Chƣơng 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 311 2.1 Câu hỏi nghiên cứu 311 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 322 2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 322 2.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 333 2.2.3 Phương pháp tổng hợp thông tin 34 2.2.4 Phương pháp phân tích thông tin 35 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 35 Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 3.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 3.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội 44 3.2 Thực trạng về công tác đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh……… … 46 3.2.1 Khái quát về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh 46 3.2.2 Các văn bản quy phạm PL của tỉnh Bắc Ninh về đấu giá QSD đất 48 3.2.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.Bắc Ninh 49 3.3 Phân tích, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 78 3.3.1 Các yếu tố bên trong 78 3.3.2 Các yếu tố bên ngoài 81 Chƣơng 4 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TP. BẮC NINH……… 83 4.1 Quan điểm - Phƣơng hƣớng - Mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của TP.Bắc Ninh 83 4.1.1 Quan điểm về nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh 83 4.1.2 Phương hướng phát triển công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh đến 2020 83 4.1.3 Mục tiêu 89 4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.Bắc Ninh 89 4.2.1 Giải pháp chung về chính sách của Nhà nước trong công tác đấu giá QSDĐ 89 4.2.2 Giải pháp về cơ chế tài chính trong công tác đấu giá QSDĐ 94 4.2.3 Giải pháp về đào tạo nghiệp vụ cho đấu giá viên, cán bộ làm công tác giúp việc cho Hội đồng, cán bộ địa chính các cấp. 95 4.3 Kiến nghị 96 4.3.1 Đối với Nhà nước 96 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 4.3.2 Đối với thành phố Bắc Ninh 97 KẾT LUẬN 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN Từ viết tắt Nghĩa BĐS Bất động sản Bộ TNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BQLDA Ban quản lý dự án BTC Bộ Tài chính CP Chính phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐTH Đô thị hoá GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHĐT Kế hoạch đầu tư LĐĐ Luật Đất đai NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TCĐC Tổng cục địa chính THCS Trung học cơ sở TP. Bắc Ninh Thành phố Bắc Ninh TT Thông tư TTDSGĐ&TE Trung tâm dân số Gia đình và Trẻ em TTLT Thông tư liên tịch TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 3.1: Đất đai và tình hình SDĐ đai của TP. Bắc Ninh (2009 - 2011) 38 Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH TP. Bắc Ninh giai đoạn từ năm 2006 - 2010 39 Bảng 3.3: Các dự án đầu tư trên địa bàn TP. Bắc Ninh giai đoạn 2008-2011 46 Bảng 3.4: Kết quả đấu giá QSDĐ của các dự án giai đoạn 2008-2011 47 Bảng 3.5: Bảng tổng hợp các thủ tục đấu giá 56 Bảng 3.6: Giá sàn của tỉnh quy định tại các dự án điều tra 58 Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá tại 3 dự án 59 Bảng 3.8: Tổng hợp chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá thu nộp NSNN 60 Bảng 3.9: Giá khởi điểm dự á n Hò a Long - Kinh Bắ c (lầ n 1) 66 Bảng 3.10: Giá khởi điểm dự á n Hò a Long - Kinh Bắ c (lầ n 2) 67 Bảng 3.11: Giá khởi điểm dự á n Khu Tiên Xá-Hạp Lĩnh (lầ n 1) 68 Bảng 3.12: Giá khởi điểm dự á n Khu Tiên Xá-Hạp Lĩnh (lầ n 2) 68 Bảng 3.13: Kết quả và hiệu quả đấu giá của các dự án điều tra 69 Bảng 3.14. Trình độ cán bộ địa chính các cấp của TP. Bắc Ninh 79 Bảng 3.15: Mức độ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá 82 Bảng 4.1. Quy mô các cụm trung tâm và các công trình dịch vụ 85 Bảng 4.2: Các khu đô thị nội thị dự kiến đến 2020 88 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 3.1: Tốc độ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp 40 Biểu đồ 3.2: Cơ cấu GTSX ngành nông nghiệp của TP Bắc Ninh qua các năm. 41 Biểu đồ 3.3: Giá trị SX và cơ cấu giá trị SXCN của TP Bắc Ninh qua các năm 42 Biểu đồ 3.4: So sánh kết quả và hiệu quả của công tác đấu giá tại các dự án nghiên cứu 70 [...]... nên công tác đấu giá QSDĐ đã và đang thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS ở nước ta Xuất phát từ vấn đề nêu trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh" 2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP Bắc Ninh, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng. .. yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ nhằm tạo sự minh bạch, công bằng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Mục tiêu cụ thể: - Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đấu giá QSDĐ - Điều tra, thu thập số liệu về công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án trên địa bàn TP Bắc Ninh để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác quản lý đất đai - Đề xuất... yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP Bắc Ninh 3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá QSDĐ - Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, phân tích và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn từ năm 2008 - 2011 qua 3 dự án có tính chất điển hình trên địa bàn TP Bắc Ninh, cụ... cáo Hội thảo định giá đất ở Việt Nam, Hà Nội Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của QSDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường... lý và SDĐ đai có hiệu quả đảm bảo sự công bằng cho người dân 5 Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu thành 4 chương như sau: Chương 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá QSD đất Chương 2 Phương pháp nghiên cứu Chương 3 Kết quả nghiên cứu Chương 4 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Bắc Ninh Số hóa bởi Trung... giá đất dành cho cao học, Hà Nội 1.1.6.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, nó phụ thuộc vào các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất. .. định giá Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước - Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước; + Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá. .. sau: a) Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; b) Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu 2 Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: a) Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu... quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ; d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành II Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội 1 Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu... hạ tầng; d Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất 1.1.5 . công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh& quot;. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chung: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh, . PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TP. BẮC NINH …… 83 4.1 Quan điểm - Phƣơng hƣớng - Mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của TP. Bắc Ninh 83 4.1.1. trạng về công tác đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh …… … 46 3.2.1 Khái quát về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh 46 3.2.2 Các văn bản quy phạm PL của tỉnh Bắc Ninh về đấu giá QSD đất 48