BÀI KIẾM TRA HẾT MÔN Môn học: Quản trị marketing ĐỀ BÀI Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay phân tích các yếu tố ảnh hư
Trang 1BÀI KIẾM TRA HẾT MÔN Môn học: Quản trị marketing
ĐỀ BÀI
Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…)
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để minh họa cho bài viết
BÀI LÀM
PHẦN I: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1 Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trưởng ổn định thì Bất động sản (BĐS) chiếm khoảng 60% giá trị ngòai ra BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngòai chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp Những biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh
Trang 2tế của đất nước, Vì vậy ổn định và bền vững thị trường bất động sản là rất cần thiết
Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản còn ảnh hưởng mạnh
mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ….Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản quả là không đơn giản Đặc biệt đối với thực trạng thị trường hiện nay, việc này cũng giống như chuẩn trị một cơn bệnh của thị trường, người tìm ra liều thuốc đúng nhất và nhanh nhất chính là người thẩy giỏi và chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tiên phong trên thị trường bất động sản
Với một đất nước có đông dân số như Việt Nam, nhà ở luôn là vấn đề được mọi người quan tâm Những năm gần đây sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đã nâng cao đời sống của người dân, kèm theo đó là sự tăng trưởng không ngừng về nhu cầu nhà ở đặc biệt ở các thành phố lớn là Hà Nội và Thành Phố HCM Do đó thị trường bất động sản Việt nam là một thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngòai
2 Marketing bất động sản
Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng lọai, muôn vàn hình thức khác nhau Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn
đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing Có thể thấy, marketing là một khoảng chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ cảm thấy vô bổ khi chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước Thế nhưng, những nhà đầu tư thật thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất động sản Nó chính là công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình
Trang 3tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu
Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn bao giờ hết Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing Nhưng hiện nay, chúng ta thấy rằng bất động sản chuyển nhượng phải bước lên sàn giao dịch; người môi giới phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người và chính sách siết tín dụng đầu tư bất động sản… Tất cả nguyên nhân trên đòi hỏi một thị trường bất động sản minh bạch hơn ra đời, một thị trường bất động sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự Khi ấy, vai trò marketing bất động sản sẽ được đề cao Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh của nó, cung – cầu vận hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và cung ứng mà cần có sự hổ trợ của công cụ marketing Markeing hiện nay tại các doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư theo khả năng tài chính trong các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao
Trước khi đi phân tích chúng ta tìm hiểu sơ qua về thị trường Bất động sản ở Việt nam qua 02 Thành phố lớn và Hà nội và Thành phố Hồ chí minh ( Theo số liệu nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam)
1 Cơ sở hạ
tầng
- Tuyến cao tốc đường Láng hòa lạc
- Dự án đường cao tốc trọng điểm: Hà nội – Lào cai, Hà nội – Hải phòng
- Đại lộ Đông Tây-2010
- Cầu Phú Mỹ và tuyến đường cao tốc trên không nối Q.7 với cầu Phú Mỹ
Trang 4- Cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì
- Tuyến đường Metro
- Tuyến đường Metro
2 Thị trường
nhà ở năm
2009
- Số lượng căn hộ được chào bán năm 2009 Cao cấp: 4.511 Trung cấp: 6.014 Bình dân: 2.567 Tổng cộng: 13.356 căn ( 38 dự án)
- Số lượng căn hộ được chào bán năm 2009
Cao cấp: 2.781 Trung cấp: 4.276 Bình dân: 3.619 Tổng cộng: 10.676 căn ( 32 dự án)
Số lượng căn hộ đã được bán: 5.957
3 Thị trường
văn phòng
- Nguồn cung không
dư thừa nhưng nguồn cầu văn phòng cho thuê còn hạn chế nên giá cho thuê vẫn đang trên đà giảm sút
- Khác với thị trường
Hà nội, nguồn cung khà dồi dào nhưng
do nguồn cầu tăng lên nên giá vẫn duy trì ở mức cao
4 Thị trường
bán lẻ năm
2009
- Nguồn cung bán lẻ năm 2009
Trong trung tâm:
49.197 Ngoài trung tâm:
54.379
- Nguồn cung bán lẻ năm 2009
Trong trung tâm: 18.781
Ngoài trung tâm: 46.687
5 Thị trường
căn hộ dịch
vụ cho thuê
- Tổng nguồn cung năm : 1.891m2
- Giá chào cho thuê TB
- Tổng nguồn cung: 3.212m2
- Giá chào cho thuê
Trang 5năm 2009 (USD/m2/tháng):
28.62 USD
- Tỷ lệ trống: 11%
TB( USD/m2/tháng): 24.94USD
- Tỷ lệ trống: 16%
6 Thị trường
khách sạn
- Giá thuê ổn định
- Tỷ lệ cho thuê 80%
- Nguồn cung năm 2010: 1.186 phòng (Grand Plaza, Crowne Plaza, Keangnam)
- Giá thuê ổn định
- Tỷ lệ cho thuê 85%-95%
- Nguồn cung năm 2010: 473 phòng ( Liberty 6, Golden Tower, Saigon Givral)
7 Thị trường
khu công
nghiệp
- Năm 2009 mặt bằng trống nhiều
- Nhu cầu năm 2010:
Các nhà xưởng chất lượng tốt, vị trí đẹp sẽ tiếp tục tăng
- Năm 2009 mặt bằng trống nhiều
- Nhu cầu năm 2010:Nhu cầu mạnh
mẽ từ các nhà sản xuất có quy mô nhỏ
và vừa tìm kiếm các
lô đất từ 1.000m2-5.000m2
8 Đánh giá cơ
hội tại Hà
Nội
- 1000 năm Thăng Long Hà Nội
- Đầu tư phát triển dự án ( Vốn đầu tư trong nước và nước ngoài) dịch chuyển từ TP.HCM ra Hà Nội, xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2010
- Thị trường nhà ở tiếp tục phát triển, người Hà nội chuộng đầu tư vào nhà đất hơn chứng khoán
- Thị trường dịch vụ cho thuê, khách sạn và văn phòng có nhu cầu khá ổn định không chỉ từ các cơ
Trang 6quan ngoại giao và các tổ chức phát triển ( ADB, Ngân hàng thế giới)
- Các dự án khu đô thị mới đã mất nhiều năm để có giấy phép và giải phóng mặt bằng, nay có nhiều dự
án trong một dự án đô thị được triển khai với tốc độ nhanh hơn
- Dòng tiền nhàn dỗi ở Hà Nội rất lớn
- Chính phủ thúc đẩy tiến độ triển khai của các dự án trọng điểm chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà Nội
9 Đánh giá cơ
hội tại
TP.HCM
- TP.HCM là một trong những địa điểm được đánh giá cao về tiềm năng phát triển cơ hội kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BDS , theo nghiên cứu TP.HCM đứng hàng thứ 3, sau Thượng Hải và Mumbai
- Năm 2010 TP.HCM được đánh giá là sẽ đứng thứ 2
về yếu tố triển vọng và phát triển, sau Bangalore và trước Mumbai Thành phố được xem là có tiềm năng cao thứ nhì ở 2 trong 5 hạng mục phát triển: Bất động sản để bán lẻ và làm khách sạn Xét về bất động sản phục vụ ngành công nghiệp và phân phối hàng hóa, TP.HCM đứng thứ 4, ở hạng mục bất động sản làm văn phòng đứng thứ 6 và hạng mục căn hộ chung cư cho thuê đứng thứ 7
- TP.HCM là đô thị lớn nhất Việt nam với tỷ lệ dân
số thành thị cả nhất nước và ngày càng tăng do sự nhập cư gia tăng
- Theo qui hoạch định hướng phát triển TP.HCM đến
Trang 7năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 đã được Thủ tướng phê duyệt thì các huyện Thuận An, Dĩ An-Bình Dương… có vị trí quan trọng trong việc hình thành không gian đô thị trong những năm tới
Qua các số liệu ở trên cũng như theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngòai, thị trường bất động sản Việt nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với thị trường bất động sản trong khu vực cũng như trên thế giới do những khỏan chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Điều này cho ta thấy cơ hội marketing kinh doanh bất động sản ở Việt nam hiện nay rất tiềm năng
3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và môi trường ngành
3.1 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô ( PESTLE)
1) Môi trường chính trị và luật pháp.
Bất cứ một doanh nghiệp nào đều phải hoạt động theo luật doanh nghiệp và trong một thể chế chính trị nhất định, đều phải tuân thủ theo các hệ thống pháp luật, các cơ quan quản lý….các ảnh hưởng của cộng đồng dân tộc, khu vực và quốc tế…
Với hệ thống chính chị ổn định và có môi trường đầu tư hấp dẫn đây là những yếu tố quan trọng giúp cho thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian vừa qua
2) Môi trường kinh tế
Sự phát triển hay suy thóai của nền kinh tế tác động trực tiếp tới các doanh nghiệp và người tiêu dùng; sức mua và cơ cấu tiêu dùng của người dân, sức mua phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, chỉ số giá cả, lạm phạm…
Lạm phát có ảnh hưởng rất lớn đến việc chi tiêu của người dân, khi lạm phát tăng cao người dân có xu hướng tiết kiệm hơn là tiêu dùng và thường tìm đến một kênh đầu tư an tòan nhất, đối với Việt nam hiện nay kênh đầu tư an tòan nhất hiện nay là đầu tư vào bất động sản
Trang 8Việt nam với nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng 8.3% /năm là nền kinh tế mới nổi, hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt nam còn hạn chế, việc mở cửa thị trường
và thông thương với các nước dẫn tới việc nhu cầu về Văn phòng, nhà cho thuê tăng, bên cạnh đó với một số tầng lớp nhân dân hiện có thu nhập ổn định và muốn sở hữu những ngôi nhà tiện nghi và hiện đại cũng như nhu cầu về du lịch, giải trí tăng cao góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản
3) Môi trừơng nhân khẩu học.
Qui mô, mật độ và sự phân bổ dân cư, các xu hướng thay đổi về độ tuổi, giới tính, nghề nghiệp… đều có ảnh hướng tới các quyết định kinh doanh của doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến các quyết định marketing của doanh nghiệp
Ngày nay ở Việt nam với tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến sự phát triển nhanh chóng làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị diễn ra ở hầu hết các thành phố đặc biệt là ở Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh
4) Môi trường tự nhiên
Sản xuất càng phát triển thì ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên càng nhiều và ngược lại những biến đổi môi trường tự nhiên cũng ảnh hưởng tới các sản phẩm của các doanh nghiệp
Với tốc độ đô thị hóa cao việc phát triển đồng bộ từ hạ tầng, nhà ở, dịch vụ các tiện ích kèm theo… Trong điều kiện nguồn quỹ đất cố định Do đó đòi hỏi các nhà hoạch định chiến lược phải có cái nhìn tổng thể
5) Môi trường khoa học kỹ thuật và công nghệ
Khoa học kỹ thuật và công nghệ có ảnh hưởng to lớn tới tất cả các khâu trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp Các phát minh mới, các máy móc hiện đại, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật…sẽ tạo ra các sảm phẩm tốt hơn, tiết kiệm chi phí cho các doanh nghiệp nhằm tăng lợi nhuận , đồng thời làm nảy sinh các ý tưởng mới, mang thông tin đến cho mọi người một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất…
Trang 96) Môi trường văn hóa
Văn hóa ảnh hưởng rất lớn đến các quyết định marketing cũng như chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp
Thị trường bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt địa lý và nó mang tính vùng miền, khu vực, phân khúc… do dó nó ảnh hưởng rất lớn bởi thị hiếu, tâm lý, tập quán…của từng vùng , miền Do đó thị trường bất động sản mang tính địa Phương
Với sự khác nhau về vùng miền, do điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển kinh
tế, nền văn hóa khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển thị trường BĐS là khác nhau Do đó đối với những nhà làm marketing BĐS phải có chiến lược riêng cho phù hợp với từng sản phẩm từng vùng miền … khác nhau
3.2 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành.
1) Đối thủ tiềm tàng
Thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua xuất hiện nhiều doanh nghiệp tham gia từ các Doanh nghiệp lớn chuyên ngành xây dưng đến các liên doanh, liên kết trong và ngoài nước cùng tham dự vào thị trường tạo bức trang muôn mầu của thị trường bất động sản Việt Nam, 5 tháng đầu năm
2010, tổng vốn FDI vào Việt Nam là 7,5 tỷ USD Trong đó, vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn Cho thấy sức hút của thị trường Bất động sản là rất lớn Do đó ngoài việc tập trung chính là hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp còn phải xác định được các đối thủ mới xuất hiện của mình là ai để có kế hoạch riêng cho mình
2) Nhà cung ứng
Số lượng và quy mô nhà cung cấp sẽ quyết định đến áp lực cạnh tranh, quyền lực đàm phán của doanh nghiệp
Trên thực tế là có nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lại là nhà cung cấp luôn thể hiện đó là các Tổng công ty kinh doanh nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực bất động sản, họ kinh doanh luôn khâu đầu vào của ngành kinh doanh
Trang 10bất động sản Đây cũng là một cơ hội và một hướng đi hiệu quả, một mô hình hay trong kinh doanh bất động sản hiện nay
3) Hàng thay thế
Đến một thời điểm nào đó thị trường BĐS Việt nam sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt, để tồn tại và phát triển được các doanh nghiệp đưa ra nhiều loại hình sản phẩm để thu hút khách hàng tạo nhằm ra những giá trị thặng dư cho khách hàng và từng bước thỏa mãn cho từng nhóm khách hàng Do đó doanh nghiệp cần có kế hoạch và chiến lược kinh doanh riêng của mình tạo ra sự khác biệt trong sản phẩm của mình
4) Người mua
Hiện nay đối với thị trường BĐS của Việt Nam ở các Thành phố lớn đặc biệt là
Hà nội và TP.HCM ( Hiện tượng dự án Nam Cường và dự án Vista…) người mua hình như ít có quyền lực hiếm khi người có nhu cầu mua BĐS được mua với giá gốc và được quyền lựa chọn…
5) Đối thủ cạnh tranh hiện tại
Đây là yếu tố rất quan trọng, doanh nghiệp phải tìm hiểu kỹ đối thủ, hiểu đối thủ như hiểu mình để có thể tìm ra những mặt mạnh của mình để phát huy và hạn chế mặt xấu
3.3 Phân tích SWOT và đánh giá cơ hội marketing đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Phân tích SWOT là một trong 5 bước hình thành chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp, doanh nghiệp nào muốn phát triển bền vững, tạo được thương hiệu cũng như uy tín cho mình thì phân tích SWOT là một khâu không thể thiếu trong quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh của mình Chiến lược hiệu quả là những chiến lược tận dụng được các cơ hội bên ngoài và sức mạnh bên trong cũng như vô hiệu hóa được những nguy cơ bên ngoài và hạn chế hoặc vượt qua được những yếu kém của bản thân doanh nghiệp
1) Điểm mạnh ( các yếu tố bên trong)