Phân tích thị trường bất động sản tại VN, phân tích SWOT đánh giá cơ hội marketing kinh doanh trong lĩnh vực bđs

Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân, trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng đã có những thay đổi quan trọng và phát triển mạnh.. Luật kinh doanh bất

Phân tích thị trường Bất Động Sản tại VN, phân tích SWOT đánh giá cơ hội

Marketing kinh doanh trong lĩnh vực BĐS

I Đặt vấn đề:

Bất động sản (BĐS) là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Nhìn chung, giá trị tài sản là BĐS chiếm đến 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói BĐS là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân, trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng đã có những thay đổi quan trọng và phát triển mạnh Nhằm tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh doanh BĐS, ngày 29 tháng 6 năm 2006 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ban hành Luật kinh doanh bất động sản Luật này quy định về: hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản và những văn bản quy phạm pháp luật liên quan là những cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho các hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay

Quản trị marketing là quá trình lập kế hoạch, và thực hiện kế hoạch đó, định giá, khuyến mãi và phân phối hàng hóa, dịch vụ và ý tưởng để tạo ra sự trao đổi với các nhóm mục tiêu, thỏa mãn những mục tiêu khách hàng và tổ chức Môn học quản trị marketing cung cấp những kiến thức cần thiết về marketing với những công cụ cơ bản, trong đó có công cụ phân tích SWOT nhằm giúp các học viên có những hiểu biết và kỹ năng cần thiết có thể vận dụng phân tích, đánh giá cơ hội đối với môi trường kinh doanh, trong xây

dựng kế hoạch kinh doanh, hoạch định chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, khảo sát thị trường, phát triển sản phẩm và cả trong các báo cáo nghiên cứu trong đó có những vấn đề liên quan đến BĐS ở Việt Nam hiện nay, cụ thể như:

- Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành )

- Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công)

Trong khuôn khổ bài viết theo chủ đề nêu trên sẽ vận dụng phương pháp phân tích theo mô hình SWOT nhằm góp phần làm sáng tỏ thêm một số vấn đề liên quan đến môi trường và cơ hội kinh doanh BĐS ở hai khu vực có những hoạt động kinh doanh sôi động nhất Việt Nam hiện nay với những đặc điểm riêng của từng vùng là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

II Cơ sở lý thuyết

1 Lý thuyết cơ bản về marketing (MKT)

Định nghĩa của Hiệp Hội MKT Hoa kỳ - American Marketing Association (AMA)

“Marketing là quá trình kế hoạch hóa và thực hiện những ý niệm, định giá, khuếch trương và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi, với mục đích thỏa mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức”

Một kế hoạch MKT để đạt được thành công đòi hỏi sự kết hợp chiến lược và hiệu

quả của 4 chữ P (Product, Place, Price, Promotion) - Sản phẩm, Phân Phối, Định Giá, và

Khuyến Mãi; đó là:

- Product: (Sản phẩm hàng hóa) Sản phẩm gồm những thứ hữu hình có thể sờ mó được (tangible) như là đèn, quạt, cửa hoặc vô hình không sờ được (intangible) như là dịch vụ Diện mạo của sản phẩm MKT bao gồm các chi tiết đặc điểm của một loại hình sản phẩm hoặc dịch vụ chuyên biệt và làm cách nào nó có liên quan đến nhu cầu và sự cần thiết đến người dùng cuối cùng Phạm vi của một sản phẩm thường bao gồm cung cấp các thành phần cộng thêm như bảo hành, và các dịch vụ khác

- Pricing: (Định giá) là tiến trình để đi đến việc định giá cho một sản phẩm, gồm

cả việc bán giảm giá, hạ giá Không nhất thiết phải là tiền mặt không thôi, nó có thể là bất kỳ thứ gì có thể đem ra trao đổi cho một sản phẩm hay dịch vụ Ví dụ: thời gian hay

sự quan tâm

- Promotion: (Khuyến mãi) Bao gồm cả quảng cáo, bán giá khuyến khích, làm cho mọi người chú ý đến, bán riêng cho khách và liên hệ đến nhiều phương pháp trong việc đánh bóng sản phẩm, thương hiệu hoặc công ty

- Placement or distribution: (Vị trí - Phân Phối) là việc làm sao cho sản phẩm đến được với khách hàng Ví dụ như vị trí điểm bán có thuận lợi cho khách mua hàng hay không, vị trí sản phẩm có thuận tiện lọt vào tầm mắt của khách hay không Đôi khi nó còn có nghĩa là kênh phân phối mà sản phẩm hay hàng hóa được bán ra Ví dụ bán trên mạng hay bán ở các cửa hàng sỉ, cửa hàng lẻ bán ở tỉnh hay thành phố, bán cho nhóm đối tượng nào (thanh niên, gia đình, hay thương nhân)

Như vậy lý thuyết MKT hiện đại chú trọng vào việc thỏa mãn nhu cầu khách hàng

bằng cách tìm hiểu tập trung vào thị trường (market focus) và tập trung vào khách hàng (customer-focus) Marketing hiện đại là một hệ thống kết hợp của nhiều loại hình hoạt

động kinh tế rất phức tạp, nhưng nói một cách cơ bản MKT gồm có bốn việc: bán đúng sản phẩm đến đúng thị trường đang cần nó, định giá đúng theo nhu cầu, thoả mãn đúng nhu cầu của khách hàng và tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư

Quan điểm MKT hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm MKT đạo đức xã hội Marketing bất động sản là sự tiến hành MKT có đối tượng là bất động sản và các đối tượng có liên quan

2 Lý thuyết cơ bản về bất động sản (BĐS)

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ

La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Với khái niệm trên đây, BĐS có những đặc điểm riêng có chủ yếu là:

- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là phần

có giới hạn Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt

- Tính bền vững vật lý: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp

- Tính chất ảnh hưởng lẫn nhau: Trong thực tiễn, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp, tăng thêm giá trị và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến Thị trường BĐS được hiểu là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

3 Lý thuyết cơ bản về mô hình phân tích SWOT

SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh: Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats (Nguy cơ) Phân tích SWOT là một trong 5 bước hình thành chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp bao gồm: xác lập tôn chỉ của doanh nghiệp, phân tích SWOT, xác định mục tiêu chiến lược, hình thành các mục tiêu và kế hoạch chiến lược, xác định cơ chế kiểm soát chiến lược

Khung phân tích SWOT thường được trình bày dưới dạng lưới, bao gồm 4 phần chính thể hiện 4 nội dung chính của SWOT: Điểm mạnh, Điểu yếu, Cơ hội và Nguy cơ, một số các câu hỏi mẫu và câu trả lời được điền vào các phần tương ứng trong khung

- “Điểm mạnh”: Duy trì, xây dựng và làm đòn bẩy

- “Cơ hội”: Đánh giá một cách lạc quan.

- “Điểm yếu”: Phương thuốc để sửa chữa hoặc để thoát khỏi điểm yếu

- “Nguy cơ”: Các trở ngại có thể phải đối mặt để vượt qua

Như vậy SWOT không chỉ có ý nghĩa đối với doanh nghiệp trong việc hình thành chiến lược kinh doanh nội địa mà còn có ý nghĩa rất lớn trong việc hình thành chiến lược kinh doanh quốc tế nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của doanh nghiệp Một khi doanh nghiệp muốn phát triển, từng bước tạo lập uy tín, thương hiệu cho mình một cách chắc chắn và bền vững thì phân tích SWOT là một khâu không thể thiếu trong quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp

III Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi

trường ngành ).

1 Marketing và marketing bất động sản

Từ khi hình thành thị trường đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh Một là, quan điểm định hướng vào sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích nhiều sản phẩm được bán rộng rãi với giá hạ Hai là, quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng luôn ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới Ba là, quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ trong việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi, có người gọi quan điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại

Quan điểm marketing hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội Marketing bất động sản là sự tiến hành marketing mà đối tượng marketing là bất động sản và các đối tượng có liên quan

2 Điều tra thị trường bất động sản

Mục đích của điều tra thị trường bất động sản không chỉ nhằm phân tích thị trường, thích ứng với thay đổi của thị trường và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp,

mà còn tìm cơ hội khai thác mở rộng thị trường hiện có và mở rộng thị trường mới, rồi căn cứ vào đó mà định ra sách lược marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh

đã định Qua công tác điều tra sẽ phát hiện ra những “điểm mạnh”, “điểm yếu” của thị trường và của bản thân doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận thị trường

Các bước điều tra thị trường có thể hiển thị bằng sơ đồ dưới đây :

Muốn đạt được kết quả tốt thì điều tra thị trường bất động sản phải có tính khoa học, tức là trên cơ sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phương pháp điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề nghiệp

2.1 Điều tra môi trường kinh doanh bất động sản

Việc điều tra môi trường kinh doanh được tiến hành đối với điều tra về môi trường pháp luật và chính trị; môi trường kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng v.v môi trường nhân khẩu học; môi trường văn hoá xã hội; môi trường tự nhiên Bên cạnh đó, việc điều tra môi trường kinh doanh cũng được tiến hành để điều tra kỹ thuật và công nghệ, kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế giới của loại sản phẩm đó Hơn nữa, điều tra môi trường kinh doanh cũng được tiến hành với điều tra dung lượng yêu cầu của thị trường, kể cả động thái yêu cầu ở trong nước và ngoài nước; lượng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lượng tồn kho; lượng cung ứng trên thị trường Cuối cùng, điều tra môi trường kinh doanh cũng còn được tiến hành điều tra về người tiêu dùng và hành vi của họ Chẳng hạn như phân loại họ theo các tiêu chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực v.v ) sức mua, sự ham muốn

và động cơ mua sắm, thói quen v.v

2.2 Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trường kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trường được gọi là môi trường tương quan Môi trường tương quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời với môi trường tương quan thì đạt được thành công

Sự biến đổi của môi trường tương quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp Một là nguy cơ đe dọa và hai là tạo cơ hội thị trường thuận lợi Sau khi phân tích - đánh giá các xu thế nguy cơ đe dọa và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trường hợp sau đây: (i) Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà nguy cơ đe dọa thấp); (ii) nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà nguy cơ đe dọa cũng cao); (iii) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhưng nguy cơ đe dọa cũng thấp); (iv) nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà nguy cơ đe dọa cao)

Khi đứng trước cơ hội thị trường thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lượng của nó Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì cần thấy rằng: ”Đó có thể là một thứ nhu cầu nhưng không có thị trường; hoặc ở đó có thể có thị trường nhưng không có người tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có người tiêu dùng nhưng trước mắt thực sự chưa phải là một thị trường, hay ở đó thị trường để bồi dưỡng

kỹ thuật mới nhưng chưa có người mua sản phẩm này Những người làm dự báo thị trường mà không hiểu đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, như sản phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đưa ra những đánh giá sai lầm chết người”

Khi đứng trước những mối nguy cơ đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ thể mà lựa chọn một trong ba đối sách Một là, chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh thương mại Hai là, hòa hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giám bớt sự nghiêm trọng mối đe dọa của môi trường Ba là, chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng

3 Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường

3.1 Phân đoạn thị trường

Thị trường tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua và khả năng tài chính rất khác nhau, nhưng mỗi doanh nghiệp thường có một thế mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trường do đó trước tiên cần phân đoạn thị

trường Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trường sẽ có một sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn, có những phản ứng giống nhau trước cùng một kích thích marketing Các tiêu thức để phân đoạn thị trường có thể là về địa lý, về dân số - xã hội,

về tâm lý và hành vi tiêu dùng

3.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu

Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trưởng, sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị trường mục tiêu Đó là thị trường bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ước muốn và doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra ưu thế hơn các đối thủ cạnh tranh, đạt được các mục tiêu marketing đã định

2.3 Định vị thị trường bất động sản

Là thiết kế một sản phẩm bất động sản có những đặc tính khác biệt so với bất động sản của các đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh nêng đối với khách hàng nhằm xác lập vị trí của sản phẩm trên thị trường so với sản phẩm cùng loại Kết quả đạt tới là sản phẩm phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh được một vị trí mới mà chưa sản phẩm nào có

Khi lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường, người làm marketing đã phải nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lược cạnh tranh Nên nhớ rằng có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó trong chiến lược cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp

4 Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, cơ hội marketing là rất lớn

Nó hàm chưa bên trong bản chất và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt nam

Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam còn mới phát triển (hiện mới chỉ ở cấp độ tiền tệ hóa) nên còn rất nhiều cơ hội phát triển và vì vậy, cũng còn rất nhiều cơ hội marketing

Thứ hai, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn bị phân chia (kể cả phân chia theo vùng miền, phân chia theo chủ thể đầu tư, phân chia theo đối tượng sản

phẩm) nên còn rất cần đến các công đoạn của marketing Đặc biệt là công đoạn marketing đối với những nhóm sản phẩm bất động sản cao cấp (biệt thự sân golf; chung

cư cao cấp )

Thứ ba, ngoài những cơ hội thuận lợi, thị trường bất động sản Việt nam cũng có rất nhiều bất lợi cho việc marketing Trước hết, do nhu cầu về bất động sản hiện vẫn rất lớn, thị trường bất động sản phụ thuộc vào bên ban nên rất nhiều sản phẩm bất động sản không cần đến marketing vẫn có thể có khách hàng Hơn nữa, do các chủ đầu tư nhiều khi kiêm luôn vai trò nhà cung cấp cho thị trường, nhà phân phối cho thị trường nên vai trò marketing, đặc biệt là marketing chuyên nghiệp là rất mờ nhạt Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản rất chậm nên công tác marketing rất dễ bị rơi vào trình trạng bị động, thất hứa với khách hàng

Nhìn chung, xét trên bình diện tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển và hệ quả là công tác marketing bất động sản có nhiều cơ hội

IV Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công); phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh

1 Điều kiện để thành công trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Để có thể thành công trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, cần phải nắm được những nội dung có liên quan đến tình hình thị trường

1.1 Lựa chọn kinh doanh trong thị trường bất động sản

Vùng dự án: Người kinh doanh bất động sản phải nắm được Chiến lược, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cả nước, vùng, ngành, địa phương cũng như các dự án phát triển cơ

sở hạ tầng lớn; các vùng sẽ phát triển

Quy hoạch: Người kinh doanh bất động sản phải nắm được Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định số 92/2006/NĐ-CP; Nghị định số 04/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 92/2006/NĐ-CP); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường); Quy hoạch xây dựng (Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ về quy hoạch xây dựng; Luật Xây dựng; Luật Phát triển đô thị); Nghị định 29/2008/NĐ-CP quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế; Quy hoạch phát triển du lịch; Quy hoạch phát triển hạ tầng

Đối tác, đối thủ cạnh tranh: Để thành công trong kinh doanh bất động sản, cần nắm được các đối tác (gồm cả đối tác chiến lược và đối tác không chiến lược), cũng như các đối thủ (đối thủ trực tiếp; đối thủ tiềm tàng)

1.2 Chủ thể kinh doanh bất động sản

Nhà kinh doanh bất động sản cũng phải xác định mình thuộc nhóm các nhà đầu tư nào trong thị trường bất động sản Vì rằng, mỗi một nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải giải quyết những nhóm công việc khác nhau

Đối với các nhà đầu tư tiềm năng (cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm nguồn vốn; tìm kiếm cơ hội; tìm kiếm nhà đầu tư phát triển; lựa chọn phương án; quyết định đầu tư Là nhà đầu tư tài chính (tchức trong nước, tổ chức ngoài nước…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm nguồn tài chính; tìm kiếm người sử dụng tài chính; tính toán lựa chọn phương án, đối tác, đối thủ; quyết định phương án đầu tư Nếu là nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm công nghệ; tìm kiếm nhà đầu tư phát triển; tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu; tìm kiếm các khách hàng Nếu là nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài nước…) phải giải quyết vấn đề về tìm kiếm cơ hội đầu tư; tìm kiếm địa điểm đầu tư; tìm kiếm nguồn tài chính; tìm kiếm khách hàng tiềm năng

1.3 Các yếu tố thị trường bất động sản

Để có thể thành công trong kinh doanh bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản cần nắm rõ các yếu tố cấu thành nên thị trường bất động sản để có thể đưa ra các quyết định kinh doanh Tựu trung lại, thị trường bất động sản được cấu thành bởi ba yếu

tố chủ yếu là: Thể chế, thành tố và cấp độ phát triển

Thể chế thị trường bất động sản: Các văn bản pháp luật tạo ra luật chơi: Bộ luật dân

sự; Luật đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây dựng; Luật nhà ở; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật đấu thầu; Luật các tổ chức tín dụng; Luật Thương mại; Các luật thuế; Các luật về tài chính, quỹ (REIT)

Các cơ quan nhà nước: Cơ quan kế hoạch và đầu tư; Cơ quan tài nguyên và môi trường; Cơ quan xây dựng, kiến trúc; Ngân hàng, tài chính; Ủy ban nhân dân các cấp Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán…) (chế tài) Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các tổ chức phi chính phủ, Các tổ chức quốc tế)