Phân tích thị trường bất động sản tại VN, phân tích SWOT đánh giá cơ hội marketing kinh doanh trong lĩnh vực bđs

Phân tích thị trường Bất Động Sản tại VN, phân tích SWOT đánh giá cơ hội Marketing kinh doanh trong lĩnh vực BĐS I Đặt vấn đề: Bất động sản (BĐS) là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Nhìn chung, giá trị tài sản là BĐS chiếm đến 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói BĐS là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân, trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng đã có những thay đổi quan trọng và phát triển mạnh Nhằm tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh doanh BĐS, ngày 29 tháng 6 năm 2006 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ban hành Luật kinh doanh bất động sản Luật này quy định về: hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản và những văn bản quy phạm pháp luật liên quan là những cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho các hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay Quản trị marketing là quá trình lập kế hoạch, và thực hiện kế hoạch đó, định giá, khuyến mãi và phân phối hàng hóa, dịch vụ và ý tưởng để tạo ra sự trao đổi với các nhóm mục tiêu, thỏa mãn những mục tiêu khách hàng và tổ chức Môn học quản trị marketing cung cấp những kiến thức cần thiết về marketing với những công cụ cơ bản, trong đó có công cụ phân tích SWOT nhằm giúp các học viên có những hiểu biết và kỹ năng cần thiết có thể vận dụng phân tích, đánh giá cơ hội đối với môi trường kinh doanh, trong xây dựng kế hoạch kinh doanh, hoạch định chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, khảo sát thị trường, phát triển sản phẩm và cả trong các báo cáo nghiên cứu trong đó có những vấn đề liên quan đến BĐS ở Việt Nam hiện nay, cụ thể như: - Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành ) - Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Trong khuôn khổ bài viết theo chủ đề nêu trên sẽ vận dụng phương pháp phân tích theo mô hình SWOT nhằm góp phần làm sáng tỏ thêm một số vấn đề liên quan đến môi trường và cơ hội kinh doanh BĐS ở hai khu vực có những hoạt động kinh doanh sôi động nhất Việt Nam hiện nay với những đặc điểm riêng của từng vùng là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh II Cơ sở lý thuyết 1 Lý thuyết cơ bản về marketing (MKT) Định nghĩa của Hiệp Hội MKT Hoa kỳ - American Marketing Association (AMA) “Marketing là quá trình kế hoạch hóa và thực hiện những ý niệm, định giá, khuếch trương và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi, với mục đích thỏa mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức” Một kế hoạch MKT để đạt được thành công đòi hỏi sự kết hợp chiến lược và hiệu quả của 4 chữ P (Product, Place, Price, Promotion) - Sản phẩm, Phân Phối, Định Giá, và Khuyến Mãi; đó là: - Product: (Sản phẩm hàng hóa) Sản phẩm gồm những thứ hữu hình có thể sờ mó được (tangible) như là đèn, quạt, cửa hoặc vô hình không sờ được (intangible) như là dịch vụ Diện mạo của sản phẩm MKT bao gồm các chi tiết đặc điểm của một loại hình sản phẩm hoặc dịch vụ chuyên biệt và làm cách nào nó có liên quan đến nhu cầu và sự cần thiết đến người dùng cuối cùng Phạm vi của một sản phẩm thường bao gồm cung cấp các thành phần cộng thêm như bảo hành, và các dịch vụ khác 2 - Pricing: (Định giá) là tiến trình để đi đến việc định giá cho một sản phẩm, gồm cả việc bán giảm giá, hạ giá Không nhất thiết phải là tiền mặt không thôi, nó có thể là bất kỳ thứ gì có thể đem ra trao đổi cho một sản phẩm hay dịch vụ Ví dụ: thời gian hay sự quan tâm - Promotion: (Khuyến mãi) Bao gồm cả quảng cáo, bán giá khuyến khích, làm cho mọi người chú ý đến, bán riêng cho khách và liên hệ đến nhiều phương pháp trong việc đánh bóng sản phẩm, thương hiệu hoặc công ty - Placement or distribution: (Vị trí - Phân Phối) là việc làm sao cho sản phẩm đến được với khách hàng Ví dụ như vị trí điểm bán có thuận lợi cho khách mua hàng hay không, vị trí sản phẩm có thuận tiện lọt vào tầm mắt của khách hay không Đôi khi nó còn có nghĩa là kênh phân phối mà sản phẩm hay hàng hóa được bán ra Ví dụ bán trên mạng hay bán ở các cửa hàng sỉ, cửa hàng lẻ bán ở tỉnh hay thành phố, bán cho nhóm đối tượng nào (thanh niên, gia đình, hay thương nhân) Như vậy lý thuyết MKT hiện đại chú trọng vào việc thỏa mãn nhu cầu khách hàng bằng cách tìm hiểu tập trung vào thị trường (market focus) và tập trung vào khách hàng (customer-focus) Marketing hiện đại là một hệ thống kết hợp của nhiều loại hình hoạt động kinh tế rất phức tạp, nhưng nói một cách cơ bản MKT gồm có bốn việc: bán đúng sản phẩm đến đúng thị trường đang cần nó, định giá đúng theo nhu cầu, thoả mãn đúng nhu cầu của khách hàng và tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư Quan điểm MKT hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm MKT đạo đức xã hội Marketing bất động sản là sự tiến hành MKT có đối tượng là bất động sản và các đối tượng có liên quan 2 Lý thuyết cơ bản về bất động sản (BĐS) Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ 3 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Với khái niệm trên đây, BĐS có những đặc điểm riêng có chủ yếu là: - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là phần có giới hạn Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt - Tính bền vững vật lý: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp - Tính chất ảnh hưởng lẫn nhau: Trong thực tiễn, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp, tăng thêm giá trị và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến Thị trường BĐS được hiểu là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS 3 Lý thuyết cơ bản về mô hình phân tích SWOT SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh: Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats (Nguy cơ) Phân tích SWOT là một trong 5 bước hình thành chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp bao gồm: xác lập tôn chỉ của doanh nghiệp, phân tích SWOT, xác định mục tiêu chiến lược, hình thành các mục tiêu và kế hoạch chiến lược, xác định cơ chế kiểm soát chiến lược Khung phân tích SWOT thường được trình bày dưới dạng lưới, bao gồm 4 phần chính thể hiện 4 nội dung chính của SWOT: Điểm mạnh, Điểu yếu, Cơ hội và Nguy cơ, một số các câu hỏi mẫu và câu trả lời được điền vào các phần tương ứng trong khung - “Điểm mạnh”: Duy trì, xây dựng và làm đòn bẩy 4 - “Cơ hội”: Đánh giá một cách lạc quan - “Điểm yếu”: Phương thuốc để sửa chữa hoặc để thoát khỏi điểm yếu - “Nguy cơ”: Các trở ngại có thể phải đối mặt để vượt qua Như vậy SWOT không chỉ có ý nghĩa đối với doanh nghiệp trong việc hình thành chiến lược kinh doanh nội địa mà còn có ý nghĩa rất lớn trong việc hình thành chiến lược kinh doanh quốc tế nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của doanh nghiệp Một khi doanh nghiệp muốn phát triển, từng bước tạo lập uy tín, thương hiệu cho mình một cách chắc chắn và bền vững thì phân tích SWOT là một khâu không thể thiếu trong quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp III Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành ) 1 Marketing và marketing bất động sản Từ khi hình thành thị trường đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh Một là, quan điểm định hướng vào sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích nhiều sản phẩm được bán rộng rãi với giá hạ Hai là, quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng luôn ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới Ba là, quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ trong việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi, có người gọi quan điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại Quan điểm marketing hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội Marketing bất động sản là sự tiến hành marketing mà đối tượng marketing là bất động sản và các đối tượng có liên quan 2 Điều tra thị trường bất động sản Mục đích của điều tra thị trường bất động sản không chỉ nhằm phân tích thị trường, thích ứng với thay đổi của thị trường và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp, mà còn tìm cơ hội khai thác mở rộng thị trường hiện có và mở rộng thị trường mới, rồi căn cứ vào đó mà định ra sách lược marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh 5 đã định Qua công tác điều tra sẽ phát hiện ra những “điểm mạnh”, “điểm yếu” của thị trường và của bản thân doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận thị trường Các bước điều tra thị trường có thể hiển thị bằng sơ đồ dưới đây : Muốn đạt được kết quả tốt thì điều tra thị trường bất động sản phải có tính khoa học, tức là trên cơ sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phương pháp điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề nghiệp 2.1 Điều tra môi trường kinh doanh bất động sản Việc điều tra môi trường kinh doanh được tiến hành đối với điều tra về môi trường pháp luật và chính trị; môi trường kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng v.v môi trường nhân khẩu học; môi trường văn hoá xã hội; môi trường tự nhiên Bên cạnh đó, việc điều tra môi trường kinh doanh cũng được tiến hành để điều tra kỹ thuật và công nghệ, kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế giới của loại sản phẩm đó Hơn nữa, điều tra môi trường kinh doanh cũng được tiến hành với điều tra dung lượng yêu cầu của thị trường, kể cả động thái yêu cầu ở trong nước và ngoài nước; lượng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lượng tồn kho; lượng cung ứng trên thị trường Cuối cùng, điều tra môi trường kinh doanh cũng còn được tiến hành điều tra về người tiêu dùng và hành vi của họ Chẳng hạn như phân loại họ theo các tiêu chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực v.v ) sức mua, sự ham muốn và động cơ mua sắm, thói quen v.v 2.2 Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp 6 Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trường kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trường được gọi là môi trường tương quan Môi trường tương quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời với môi trường tương quan thì đạt được thành công Sự biến đổi của môi trường tương quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp Một là nguy cơ đe dọa và hai là tạo cơ hội thị trường thuận lợi Sau khi phân tích - đánh giá các xu thế nguy cơ đe dọa và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trường hợp sau đây: (i) Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà nguy cơ đe dọa thấp); (ii) nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà nguy cơ đe dọa cũng cao); (iii) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhưng nguy cơ đe dọa cũng thấp); (iv) nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà nguy cơ đe dọa cao) Khi đứng trước cơ hội thị trường thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lượng của nó Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì cần thấy rằng: ”Đó có thể là một thứ nhu cầu nhưng không có thị trường; hoặc ở đó có thể có thị trường nhưng không có người tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có người tiêu dùng nhưng trước mắt thực sự chưa phải là một thị trường, hay ở đó thị trường để bồi dưỡng kỹ thuật mới nhưng chưa có người mua sản phẩm này Những người làm dự báo thị trường mà không hiểu đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, như sản phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đưa ra những đánh giá sai lầm chết người” Khi đứng trước những mối nguy cơ đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ thể mà lựa chọn một trong ba đối sách Một là, chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh thương mại Hai là, hòa hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giám bớt sự nghiêm trọng mối đe dọa của môi trường Ba là, chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng 3 Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường 3.1 Phân đoạn thị trường Thị trường tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua và khả năng tài chính rất khác nhau, nhưng mỗi doanh nghiệp thường có một thế mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trường do đó trước tiên cần phân đoạn thị 7 trường Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trường sẽ có một sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn, có những phản ứng giống nhau trước cùng một kích thích marketing Các tiêu thức để phân đoạn thị trường có thể là về địa lý, về dân số - xã hội, về tâm lý và hành vi tiêu dùng 3.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trưởng, sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị trường mục tiêu Đó là thị trường bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ước muốn và doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra ưu thế hơn các đối thủ cạnh tranh, đạt được các mục tiêu marketing đã định 2.3 Định vị thị trường bất động sản Là thiết kế một sản phẩm bất động sản có những đặc tính khác biệt so với bất động sản của các đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh nêng đối với khách hàng nhằm xác lập vị trí của sản phẩm trên thị trường so với sản phẩm cùng loại Kết quả đạt tới là sản phẩm phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh được một vị trí mới mà chưa sản phẩm nào có Khi lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường, người làm marketing đã phải nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lược cạnh tranh Nên nhớ rằng có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó trong chiến lược cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp 4 Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay Đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, cơ hội marketing là rất lớn Nó hàm chưa bên trong bản chất và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt nam Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam còn mới phát triển (hiện mới chỉ ở cấp độ tiền tệ hóa) nên còn rất nhiều cơ hội phát triển và vì vậy, cũng còn rất nhiều cơ hội marketing Thứ hai, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn bị phân chia (kể cả phân chia theo vùng miền, phân chia theo chủ thể đầu tư, phân chia theo đối tượng sản 8 phẩm) nên còn rất cần đến các công đoạn của marketing Đặc biệt là công đoạn marketing đối với những nhóm sản phẩm bất động sản cao cấp (biệt thự sân golf; chung cư cao cấp ) Thứ ba, ngoài những cơ hội thuận lợi, thị trường bất động sản Việt nam cũng có rất nhiều bất lợi cho việc marketing Trước hết, do nhu cầu về bất động sản hiện vẫn rất lớn, thị trường bất động sản phụ thuộc vào bên ban nên rất nhiều sản phẩm bất động sản không cần đến marketing vẫn có thể có khách hàng Hơn nữa, do các chủ đầu tư nhiều khi kiêm luôn vai trò nhà cung cấp cho thị trường, nhà phân phối cho thị trường nên vai trò marketing, đặc biệt là marketing chuyên nghiệp là rất mờ nhạt Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản rất chậm nên công tác marketing rất dễ bị rơi vào trình trạng bị động, thất hứa với khách hàng Nhìn chung, xét trên bình diện tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển và hệ quả là công tác marketing bất động sản có nhiều cơ hội IV Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công); phân tích sự khác nhau giữa Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh 1 Điều kiện để thành công trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Để có thể thành công trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, cần phải nắm được những nội dung có liên quan đến tình hình thị trường 1.1 Lựa chọn kinh doanh trong thị trường bất động sản Vùng dự án: Người kinh doanh bất động sản phải nắm được Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước, vùng, ngành, địa phương cũng như các dự án phát triển cơ sở hạ tầng lớn; các vùng sẽ phát triển Quy hoạch: Người kinh doanh bất động sản phải nắm được Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định số 92/2006/NĐ-CP; Nghị định số 04/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 92/2006/NĐ-CP); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường); Quy hoạch xây dựng (Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ về quy hoạch xây dựng; Luật Xây dựng; Luật Phát triển đô thị); Nghị định 29/2008/NĐ-CP quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế; Quy hoạch phát triển du lịch; Quy hoạch phát triển hạ tầng 9 Đối tác, đối thủ cạnh tranh: Để thành công trong kinh doanh bất động sản, cần nắm được các đối tác (gồm cả đối tác chiến lược và đối tác không chiến lược), cũng như các đối thủ (đối thủ trực tiếp; đối thủ tiềm tàng) 1.2 Chủ thể kinh doanh bất động sản Nhà kinh doanh bất động sản cũng phải xác định mình thuộc nhóm các nhà đầu tư nào trong thị trường bất động sản Vì rằng, mỗi một nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải giải quyết những nhóm công việc khác nhau Đối với các nhà đầu tư tiềm năng (cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm nguồn vốn; tìm kiếm cơ hội; tìm kiếm nhà đầu tư phát triển; lựa chọn phương án; quyết định đầu tư Là nhà đầu tư tài chính (tchức trong nước, tổ chức ngoài nước…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm nguồn tài chính; tìm kiếm người sử dụng tài chính; tính toán lựa chọn phương án, đối tác, đối thủ; quyết định phương án đầu tư Nếu là nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước…) phải giải quyết các vấn đề về tìm kiếm công nghệ; tìm kiếm nhà đầu tư phát triển; tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu; tìm kiếm các khách hàng Nếu là nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài nước…) phải giải quyết vấn đề về tìm kiếm cơ hội đầu tư; tìm kiếm địa điểm đầu tư; tìm kiếm nguồn tài chính; tìm kiếm khách hàng tiềm năng 1.3 Các yếu tố thị trường bất động sản Để có thể thành công trong kinh doanh bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản cần nắm rõ các yếu tố cấu thành nên thị trường bất động sản để có thể đưa ra các quyết định kinh doanh Tựu trung lại, thị trường bất động sản được cấu thành bởi ba yếu tố chủ yếu là: Thể chế, thành tố và cấp độ phát triển Thể chế thị trường bất động sản: Các văn bản pháp luật tạo ra luật chơi: Bộ luật dân sự; Luật đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây dựng; Luật nhà ở; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật đấu thầu; Luật các tổ chức tín dụng; Luật Thương mại; Các luật thuế; Các luật về tài chính, quỹ (REIT) Các cơ quan nhà nước: Cơ quan kế hoạch và đầu tư; Cơ quan tài nguyên và môi trường; Cơ quan xây dựng, kiến trúc; Ngân hàng, tài chính; Ủy ban nhân dân các cấp Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán…) (chế tài) Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các tổ chức phi chính phủ, Các tổ chức quốc tế) 10 Các thành tố thị trường bất động sản: Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng ; Những gười sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng …), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh); Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà đào tạo…; Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản…; Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: Một là, cấp độ sơ khai: Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại hình bất động sản Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường Hai là, cấp độ tập trung hoá: Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường Ba là, cấp độ tiền tệ hóa: Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân hàng Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị trường bất động sản Tiền tệ sẽ quyết định thị trường Bốn là, cấp độ tài chính hoá: Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn Đầu tư bất động sản là dài hạn Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn thông qua các công cụ, tổ chức tài chính Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động sản Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản: Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) Quỹ hưu trí (Pension Funds) Năm là cấp độ phức hợp (trưởng thành) khi mọi yếu tố và cấp độ trên đều xuất hiện 2 Sự khác nhau giữa thị trường BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh 2.1 Sự khác nhau về bản chất thị trường Thị trường BĐS của Hà Nội là thị trường của cả nước Tuy nhiên, không có chủ thể nào chi phối được thị trường Việc tiếp cận để kinh doanh bất động sản bị chia xẻ, không rõ ràng Trong khí đó, thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh mang tính thị trường hơn Hay nói khác đi, cơ chế thị trường được vận hành mạnh hơn thị trường Hà Nội 11 Tuy nhiên, nguồn tiền vận hành vào hai thị trường này có nguồn gốc không giống nhau Nguồn tiền vận hành vào thị trường BĐS Hà Nội có nguồn gốc từ tất cả các nguồn trên cả nước Trong khí đó, nguồn tiền vào thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh lại định hướng đón nhận nguồn tiền từ bên ngoài (các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Kiều ) Một ví đụ diển hình là thị trường BĐS Hà Nội có một đợt tăng giá trái quy luật vào tháng 3 đến tháng 6 năm 2009 Trong khi thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh suốt từ đầu năm 2008 đến đầu 2010 hầu như không có đợt sóng nào đáng kể Điều này được giải thích không chính thức là do tác động của nguồn vốn kích cầu Khi hệ thống ngân hàng giải ngân, luồng tiền không ngay lập tức chuyển vào sản xuất mà được bẻ ghi sang thị trường BĐS trước khi đi vào sản xuất Và điều này chỉ có thể có được ở thị trường BĐS Thủ đô Cũng như vậy, do đặc thù là Thủ đô nên mới có khả năng hợp nhất một tỉnh lân cận vào địa bàn Hà Nội, điều mà Thành phố Hồ Chí minh không thể làm được Hơn nữa, khi sát nhập một tỉnh, một huyện và 4 xã của các địa phương lân cận vào Hà Nội, số dự án đã đăng kí lên đến hơn 750 dự án Đây là một con số vượt ngoài phạm vi dự kiến của tất cả các bên liên quan đến thị trường bất động sản Hà Nội Nói một cách hình ảnh, số dự án này đã hoàn thành kế hoạch phát triển cho Hà Nội đến năm 2050 Điều này Thành phố Hồ Chí Minh không thể có được Tuy nhiên, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh lại có được những lợi thế mà thị trường bất động sản Hà Nội không có được Đó là sự tập trung trí tuệ của các doanh nhân đối với thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh Hầu như tất cả các tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản đều hiện diện tại TP Hồ chí Minh, trong khi đó, chỉ một số ít hiện diện ở Hà Nội Có rất nhiều tên tuổi sau khi thành công tại thị trường TP Hồ Chí Minh mới bắt đầu chuyển dịch ra Hà Nội Chẳng hạn như The Manor của Bitexco khi thành công tại Thành phố Hồ Chí Minh mới chuyển dịch ra Hà Nội 2.2 Sự khác nhau về giá cả Giá bất động sản tại Hà Nội cao hơn giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong khi chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ hậu mãi không bằng Đơn cử một trường hợp các căn chung cư tại Phú Mỹ Hưng (Thành phố Hồ Chí Minh) và các căn chung cư tại Ciputra (Hà Nội) Hầu hết các căn chung cư tại Phú Mỹ Hưng đều có thể bán một phần nào ra công chúng theo con đường trực tiếp thì các căn chung cư tại Ciputra đều được 12 bán hết trước khi có thể trực tiếp đến người mua Cũng tình trạng tương tự, các căn chung cư tại Khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh (Dự án Belesa của Sacomreal) có thể mua được trực tiếp với giá khoảng 17-20 triệu đồng/m2 (tại thời điểm tháng 3 năm 2010) trong khi các căn chung cư tại khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính – DịchVọng đều được rao bán với mức giá 25-35 triệu/m2 Điều đặc biệt là các giá căn hộ chung cư tại địa bàn Hà Nội có thể được (bị điều chỉnh) thì giá các căn chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đều được xác lập ngay trong hợp đồng Có nhiều dự án còn khẳng định “giá giữ nguyên trong suốt thời gian thực hiện dự án” Hơn nữa, dịch vụ hậu mãi của các bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh tốt hơn rất nhiều so với đa phần các bất động sản tại Hà Nội V Một số nhận xét, đề xuất Việt Nam là đất nước đang trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Sự phát triển của thị trường BĐS chưa đồng bộ với các thị trường chính của nền kinh tế Việt Nam dẫn đến bất ổn, không bền vững, lúc nóng, lúc bị đóng băng Thị trường bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu về BĐS cho cả sản xuất và tiêu dùng; nạn đầu cơ BĐS làm thị trường vốn vay ngắn hạn mất cân đối trong phân bổ vốn vay cho các ngành sản xuất vật chất khác đang “đói” vốn đầu tư để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như y tế, giáo dục, giao thông… Vấn đề này đã tác động tiêu cực đến đời sống của đại đa số dân cư có thu nhập trung bình và thấp: người có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện trung bình do giá nhà đất quá cao so với thu nhập Giá nền đất của các dự án vùng ven bị đẩy lên cao, gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất dẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài, gây mất ổn định về chính trị, xã hội Trong khi đó Nhà nước mất đi khoản thu lớn từ thị trường này; thất thu ngân sách qua các khoản thu từ giao dịch: nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng… Thị trường BĐS Việt Nam được dự báo sẽ phát triển tốt, với nhu cầu nhà ở còn rất lớn, cả nước hiện có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Do vậy, quỹ đất đầu tư xây dựng cần có để cho thuê, cho thuê mua trong cả nước dự kiến lên đến 11 triệu m2, với tổng vốn đầu tư lên đến 31 nghìn tỷ đồng Vì vậy các doanh nghiệp cần phát triển có tính chuyên nghiệp hơn, luôn chú trọng bốn yếu tố quan trọng: Demand 13 (nhu cầu khách hàng), Utility (giá trị sử dụng), Scarcity (sự khan hiếm), Transfer process (quá trình chuyển giao) Việc vận dụng linh hoạt đề cương kinh doanh một cách phù hợp để áp dụng đối với thị trường BĐS Việt Nam, doanh nghiệp sẽ tạo ra được một tài sản có giá trị cao nhất (Most Valuable Property) đối với BĐS khi định hướng về phía cầu chứ không phải cung Sau đó, hãy tiến hành quá trình chuyển giao cần thiết để bán hoặc cho thuê BĐS với lợi nhuận cao nhất Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển và hệ quả là công tác marketing bất động sản có nhiều cơ hội song cũng ẩn chứa nhiều nguy cơ tiềm tàng Để tiếp tục đẩy mạnh thị trường BĐS trong thời gian tới, Nhà nước cần phát huy vai trò định hướng phát triển, quản lý điều hành thị trường BĐS thể hiện ở công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội để phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội, tạo hành lang pháp luật cho sự vận hành của thị trường, tạo lập đòn bẩy vốn thông qua thị trường vốn dài hạn để vực dậy thị trường bất động sản Các doanh nghiệp cần nghiên cứu thiết lập các định chế tài chính linh hoạt nhằm kết nối sức mạnh giữa các nhà đầu tư chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp, thông qua việc hợp tác kinh doanh hoặc hợp nhất một số doanh nghiệp có đủ tiềm lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; đồng thời thay đổi cách làm ăn, tìm đường đi đúng nghĩa là hướng sự đầu tư vào số đông, đẩy mạnh việc thay đổi cơ cấu hàng hóa cho thị trường hướng tới phục vụ số đông với nhu cầu thực sự./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Giáo trình MBA trong tầm tay - Chủ đề Marketing 2 Tài liệu: Quản trị Marketing – PGS.TS Nguyễn Thị Tuyết Mai 3 Quản trị Marketing Philip Kotler NXB Lao động –Xã hội 2009 4 Donal Trump - Chiến lược đầu tư BĐS George H.Ross & Andrew Jamos Mc Lean NXB Trí thức.2010 5 100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất Donal Trump NXB Lao động – Xã hội.2010 6 Marketing hiện đại Diệp Anh & Minh Đức NXB Lao động –Xã hội 2009 7 Marketing chiều sâu William James NXB Lao động –Xã hội 2006 14 8 Kinh doanh bất động sản Đặng Đức Thành NXB Thanh niên 2010 9 Cổng thông tin điện tử - Cục quản lý nhà, Bộ Xây dựng 15 ... III Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành ) Marketing marketing bất động sản Từ hình thành thị trường. .. chí đánh bại doanh nghiệp Cơ hội marketing kinh doanh bất động sản Đối với thị trường bất động sản Việt Nam nay, hội marketing lớn Nó hàm chưa bên chất cấp độ phát triển thị trường bất động sản. .. hội Marketing bất động sản tiến hành marketing mà đối tượng marketing bất động sản đối tượng có liên quan Điều tra thị trường bất động sản Mục đích điều tra thị trường bất động sản không nhằm phân