Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––– TRẦN XUÂN CHIẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trường; phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: PGS.TS Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cô tận tình giúp đỡ trình hoàn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Phòng Tài nguyên Môi trường; phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt ký hiệu vi Danh mục bảng vii MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài .1 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU .3 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản .3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.1.3 Các phận cấu thành thị trường bất động sản .3 1.1.1.4 Các loại thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .4 1.1.3 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường bất động sản 1.1.3.1 Cung cầu bất động sản .5 1.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản .6 1.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản .6 1.1.4.1 Nhà nước 1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) .6 1.1.4.3 Các tổ chức trung gian 1.1.4.4 Khung pháp lý sách Nhà nước 1.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đất đai .7 1.3 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Chế độ sở hữu sử dụng đất đai nước ta từ năm 1945 đến 11 1.4 Những đặc thù thị trường quyền sử dụng đất nước ta 13 1.4.1 Khái niệm hình thành thị trường quyền sử dụng đất nước ta 13 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.4.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam .15 1.5 Nội dung quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất 17 1.6 Vai trò Nhà nước việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19 1.6.1 Vai trò Nhà nước việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 19 1.6.2 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cung .20 1.6.3 Vai trò Nhà nước việc điều tiết nguồn cầu .24 1.7 Quản lý thị trường đất đai số nước giới 25 1.7.1 Quản lý thị trường đất đai Australia 25 1.7.2 Chế độ sở hữu quản lý thị trường quyền sử dụng đất Trung Quốc .26 1.7.3 Thị trường quyền sử dụng đất Hàn Quốc 27 Chƣơng NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu .28 2.2.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn nghiên cứu .28 2.2.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn nghiên cứu 28 2.2.4 Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 28 Chƣơng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.1.1 Vị trí địa lý 30 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 31 3.1.1.3 Khí hậu 31 3.1.1.4 Thủy văn .32 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 33 3.1.1.6 Điều kiện kinh tế - xã hội .34 3.2 Thực trạng vấn đề đặt việc quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 42 3.2.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 42 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 3.2.1.1 Thực trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 45 3.2.1.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý hồ sơ địa .49 3.2.1.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất giải phóng mặt 51 3.2.1.4 Thực trạng công tác thông tin quản lý nguồn lực đất đai 53 3.2.1.5 Thực trạng sách tài đất đai .54 3.2.1.6 Thực trạng công tácthế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền ửs dụng đất 62 3.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 63 3.3.1 Những kết tích cực 63 3.3.2 Những hạn chế 64 3.3.3 Nguyên nhân 65 3.4 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 67 3.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 67 3.4.1.1 Mục tiêu .67 3.4.1.2 Quan điểm 68 3.4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 70 3.4.2.1 Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý điều tiết thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS 70 3.4.2.2 Các giải pháp thị trường 76 3.4.2.3 Giải pháp hạn chế đầu ổn định thị trường đất đai 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .78 Kết luận 78 Đề nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân TNMT : Tài nguyên Môi trường XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp lao động ngành, lĩnh vực năm 2011 .37 Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 .38 Bảng 3.3: Phân bổ diện tích loại đất đến năm 2015 thành phố 46 Bảng 3.4: Tình hình thực dự án sử dụng đất thành phố Cẩm Phả từ năm 2007 đến năm 2011 47 Bảng 3.5: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Tính đến 31/12/2011) 50 Bảng 3.6: Tình hình thực công tác đấu giá , đấu thầu quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 52 Bảng 3.7: Tình hình giải phóng mặt từ năm 2008 đến năm 2011 53 Bảng 3.8: Số hộ biết thông tin quy hoạch đất đai 54 Bảng 3.9: Giá đất Nhà nước quy định thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2004 - 2011 56 Bảng 3.10: Giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2008 - 2011 57 Bảng 3.11: Kết điều tra giá đất thành phố Cẩm Phả năm 2011 58 Bảng 3.12 Kết thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011 .59 Bảng 3.13: Kết thu tiền thuê đất giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.14: Kết thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.15: Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2007-2011 61 Bảng 3.16 Lượng giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả , tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 .62 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần thiết yếu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội đất nước Đất đai có tác động ảnh hưởng đến mặt đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Nhưng đất đai lại nguồn tài nguyên vô tận Lịch sử nhân loại chứng kiến chiến tranh đẫm máu quốc gia, dân tộc mục đích tranh giành đất đai , lãnh thổ Vì nhiệm vụ giữ gìn , bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm , có hiệu trách nhiệm tổ chức, mỗi quan và mỗi công dân Việt Nam Hiện nay, kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá , đại hoá đất nước , đất đai khẳng định loại hàng hoá đặc biệt , nguồn nội lực nguồn vốn to lớn hoạt động kinh tế , trị Chính mà thị trường bấ t động sản có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội chất lượng sống nhân dân Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đắn, mặt quản lý nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên, năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam nói chung, Cẩm Phả nói riêng, tồn nhiều vấn đề cộm vượt tầm kiểm soát Nhà nước Nhằm trốn thuế, nhiều giao dịch đất đai tồn dạng phi thức bán thức Trong doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, nguồn vốn lớn lại đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá Các quan hệ sở hữu sử dụng đất trì không rõ ràng gây nhiều xúc; kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, giá đất đô thị thị trường biến động phức tạp làm giảm hiệu sử dụng đất đai Những tồn nêu bộc lộ yếu công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Vấn đề đặt cần tạo môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường quyền sử dụng đất, khắc phục tiêu cực sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đây nhiệm vụ mà Đảng Nhà nước ta đặt lĩnh vực quản lý đất đai Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả ngày phát triển nhanh chóng, việc quản lý tốt thị trường bất động sản điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp Nhà nước khắc phục tồn tiêu cực định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh" 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Phân tích thực trạng quản lý nhà nước quyền sử dụng đất thị trường BĐS để thấy rõ nguyên nhân, yếu tố tác động ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - Đưa số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả 1.3 Ý nghĩa đề tài - Làm rõ sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất tiến trình đổi đất nước - Từ góp phần hoàn thiện văn pháp luật, chế sách, chế tổ chức, hoạt động quan nhà nước quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất Cẩm Phả nói riêng nước nói chung Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... cao công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 67 3.4.1 Mục tiêu quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường. .. thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác quản lý Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng. .. thị trường quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - Đưa số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường quyền sử dụng đất thị trường BĐS địa bàn thành phố