Phân tích thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay cơ hội cho marketing kinh doanh trong lĩnh vực này

Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2009 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chón

Phân tích thị trường Bất Động Sản Việt Nam trong giai đoạn

hiện nay Cơ hội cho Marketing Kinh doanh trong lĩnh vực này

Bài Làm

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng

nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2009 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng” Đầu năm 2010 lại bắt đầu có dấu hiệu của sự trỗi dậy của các thị trường giao dịch, đặc biệt với hai thị trường lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

1 Giai đoạn thị trường b ấ t động sản bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai;

Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – cuối 2009):

Từ cuối năm 2003 đến cuối 2009 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,

“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Phần 1: Thị trường Bất động sản Việt Nam 10 năm qua.

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)

… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, năm 2008 chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán

3 Giai đoạn thị trường (cuối 2009 – nay):

Từ cuối năm 2009 thị trường bất động sản ở nước ta có dấu hiệu quay đầu trở lại các thị trường nhà đất đã có những giao dịch lớn, đặt biệt với hai thị trường Hà Nội và TP

Hồ Chí Minh nhất là đối với các vùng lân cận của hai thành phố lớn tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động, tạo ra nhiều cơ hội và những thách thức kinh doanh cho các nhà kinh doanh bất động sản

Cuối năm 2009 sau thời gian trầm lắng là giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu

tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài

Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường BĐS như hiện nay Chính những khoản lợi nhuận lớn đã thu hút

không ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”,

góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2009 tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông qua các sàn

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế bất cập Đặc điểm nổi bật đó là nguồn vốn vẫn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng Thống kê của ngân hàng nhà nước vào thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng Chính sách cho vay của các ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ rủi ro

Giá cả hàng hóa bất động sản nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp Nhiều dự án có tốc độ triển khai chậm làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường Bên cạnh

đó, thông tin về nhà ở và thị trường vẫn động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất

1/ Tính chất không chuyên của thị trường BĐS Việt Nam:

Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được

Phần 2: Các yếu tố ảnh hưởng đối với thị trường bất động sản

ở Việt Nam

Phần 2: Các yếu tố ảnh hưởng đối với thị trường bất động sản

ở Việt Nam

thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các

dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở), điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản, mặc dù còn nhiều bất cập ở các công ty môi giới bất động sản này

2/ Quy mô của thị trường Bất động sản:

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay,

dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên

46 triệu người vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020

3/ Tốc độ tăng trưởng nền kinh tế và đô thị hóa

Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện

nay tới 6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm

và Hà Nội là 7%/năm Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ

kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để

ở, để làm việc…, Đặc biệt tốc độ đô thị hóa tăng dần qua các năm qua được thống kê

từ 15% - 20% ở các đô thị lớn của Việt Nam và 6% - 8% tại các thành phố khác

Thứ hai: là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã

thu hút được thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009

Thứ ba: là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các

khu nhà ở Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS

4/ Phạm vi cạnh tranh:

Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước

Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các Doanh nghiệp BĐS tại TP HCM và Hà Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn

Ví dụ: tại TP Hồ Chí Minh ra đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua Đây là sự bắt tay của 4

DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình Sự chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải

là sự hợp tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những

hạng mục liên quan

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacómreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI)„ đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank

5/ Các rào cản khi tham gia thị trường Bất động sản:

Rào cản về vốn : Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về

vốn rất lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, chỉ có thể làm theo kiểu lướt song (đầu cơ ngắn hạn) tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển rất mạnh Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn

Rào cản về pháp luật :

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh„ bằng bất động sản dẫn tới các cơ chế chính sách, các thủ tục hành chính, kinh tế, tài chính, tiền tệ của Chính Phủ:

Các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền

tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời

điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu

C

ơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam:

Qua phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới môi trường bất động sản Việt Nam, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam và cơ hội, thách thức thị trường bất động sản:

Tại hội thảo Bất động sản Việt Nam có phần phân tích những điểm sáng đầu tư bất động sản năm 2010 tại thị trường bất động sản TP HCM do ông Lương Trí Thìn -Tổng giám đốc công ty cổ phần DV-XD Địa ốc Đất Xanh trình bày Hầu hết các chuyên gia đều nhận định thị trường bất động sản năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi bởi nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương

Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tiếp tục được triển khai mạnh mẽ, góp phần điều chỉnh thị trường và đảm bảo an sinh xã hội

Ngoài ra, các quan chức, chuyên gia đầu ngành cũng thảo luận và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để thị trường bất động sản năm 2010 phát triển ổn định như:

Sớm ban hành cơ chế tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở để hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản phát triển Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm và những biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường Đẩy nhanh việc xây dựng

hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường bất động sản Phần phân tích cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng được các khán giả tham gia hội thảo đặc biệt quan tâm

Hội thảo này sẽ giúp những người quan tâm và làm trong ngành bất động sản nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2009, cùng nhau chia sẻ kinh nghiệm

để có những hướng đi thích hợp trong năm 2010 và những năm tiếp theo:

Sản phẩm bất động sản bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp,

các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng

Giao dịch: Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao:

do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ của

nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán thứ cấp…

Mục tiêu sản phẩm Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần,

phân khúc thị trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu

Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền hình

cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội;

Như chúng ta đã rõ, trí tuệ có ba thành phần: trí nhớ, trí tưởng tượng và óc phán đoán Ai cũng biết muốn thành công trên đời này cần phải đủ óc thông minh, tức là

Phần 3: Những điều kiện cơ bản một nhà kinh doanh bất động

sản thành công Phần 3: Những điều kiện cơ bản một nhà kinh doanh bất động

sản thành công