Phân tích đánh giá marketing trong thị trường bất động sản

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ MARKETING TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NỘI DUNG Phần 1: Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Giới thiệu Thị trường bất động sản năm gần trở nên sôi động, đặc biệt tập trung thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tạo nên nhiều thay đổi xã hội lao động, tạo nhiều hội kinh doanh cho nhà kinh doanh bất động sản Dựa số liệu thực tế hoạt động bất động sản Việt Nam vấn trực tiếp nhà kinh doanh bất động sản thành công năm gần đây, phương diện Marketing hướng dẫn Giảng viên hướng dẫn, hoàn thành đánh giá phân tích viết Phân tích đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận cách rõ nét qua thời kỳ Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên Thị trường bất động sản từ năm 2007 đến có nhiều biến động mang tính đặc trưng riêng như: - Mang tính cục Tp.HCM HN - Sốt ngắn thành nhiều - Giá tăng lên cao có nơi tăng từ 100%~300% - Chung cư, hộ cao cấp trở thành mặt hàng giao dịch ưa chuộng, có giá cao Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng nguồn tiền chuyển sang số kênh đầu tư khác sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Tuy nhiên đến quý II/2010, dự án bất động sản đưa nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm thăng long Hà Nội, với yếu tố vĩ mô sách nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động Theo nhận định nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc so với thị trường bất động sản khu vực giới, khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước đã, rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn Luật Đầu tư tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực như: không phân biệt nhà đầu tư nước nước ngoài, cho phép NĐTNN sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện cho NĐTNN tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường khối đầu tư nước Trong nước, doanh nghiệp Việt Nam không ngồi y ên khởi động nhiều dự án BĐS nước, kéo theo tình trạng hàng loạt doanh nghiệp không chuyên BĐS huy động vốn để nhảy vào thị trường hứa hẹn khoản lợi nhuận béo bở Hàng loạt doanh nghiệp BĐS ạt thành lập để khỏi chậm chân Các Tổng công ty nhà nước hăng hái tham gia với thành lập Tập đoàn BĐS Hud Land Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà (HUD), Lilama Land Tổng Công ty lắp máy Việt Nam (Lilama), Viglacera Land Tổng Công ty Thuỷ tinh Gốm xây dựng (Viglacera) … danh sách doanh nghiệp BĐS thành lập từ tập đoàn, công ty nhiều như: R.E.E Land CTCP Cơ điện lạnh (REE), Tập đoàn Kinh Đô, CTCP Dệt may Thành Công (TCM), Tập đoàn Than Khoáng sản Việt Nam (TKV), Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) … Ngoài phải nhắc tới đầu nhà đất việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường BĐS Chính khoản lợi nhuận lớn thu hút không nhà đầu BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”, góp phần tạo nên sốt nóng nhà đất thời gian trước Đánh giá: • TTBĐSVN phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, nhu cầu thực chỗ người dân chưa xem yếu tố then chốt • Chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý bầy đàn • Sự tăng trưởng thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng thị trường vốn đầu tư, khả chuyển hóa vốn kênh đầu tư • Nó chịu mặt trái đặc trưng kinh tế thị trường đầu cơ, rửa tiền đẩy mặt giá BĐS lên cao • Trong tương lai, chu kỳ sốt đóng băng thị trường BĐSVN bị rút ngắn lại, diễn nhanh hơn, mức độ di chuyển dòng vốn ngày dễ dàng Phần 2: Phân tích Swot đánh giá hội marketing thị trường bất động sản Việt Nam Phân tích SWOT: Điểm mạnh (yếu tố bên trong) Điểm Yếu (yếu tố bên trong) - Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu - Chưa thật trọng đến hoạt động phân khúc thị trường người mua marketing cho lĩnh vực - Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất - Chưa chuyên nghiệp tiếp thị bất động động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều sản, chưa tạo niềm tin với khách hàng kênh khác như: Internet, truyền hình, báo chí, cộng tác viên… - Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận - Tích lũy vốn ngày lớn hết nhu cầu người mua - Vị cạnh tranh ngày nâng cao - Trình độ chưa đồng đều, hiểu biết khung pháp lý chưa cao 3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài) Thách thức (yếu tố bên ngoài) - Sự ổn định trị xã hội VN tiếp tục tảng cho phát triển Quy định thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ • - Hình thành thị trường vốn, đợi hướng dẫn để chọn cách tính có lợi định chế tài • - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư - Quy định giá đất đền bù: Nghị định VN nhà đầu tư quốc tế ngày số 69/2009/NĐ-CP mạnh mẽ, VN đánh giá thị trường - Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn tiềm khu vực châu á, nguồn cho công ty bất động sản: vốn FDI tập trung ngày lớn + Tỷ suất lợi nhuận giảm; • - Sự gia tăng dân số (trên triệu + Giá thành tăng cao người/năm) Cộng với sách cho - Lãi suất tăng cao dẫn đến: phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà + Dòng tiền chuyển hướng sang tiết kiệm; VN • - Chính sách phát triển sở hạ tầng + Khó khăn huy động vốn Ngoài ra, với chi quy hoạch đô thị Diện tích đất đô thị tăng phí tài cao, Công ty phải điều từ 105,000 lên đến 460,000 chỉnh giá bán tăng để tạo lợi nhuận vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng - Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm: 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm tình trạng thừa nguồn cung thành phố 2025 • lớn thiếu thành phố nhỏ - Pháp lụât thủ tục sách Bất động sản ngày cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu thực tiễn Phân tích đánh giá hội Marketing bất động sản Việt Nam: Qua phân tích mô hình SWOT đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta thấy điểm mạnh, điểm yếu marketing bất động sản Việt Nam hội, thách thức thị trường mang lại Sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, dịch vụ liên quan đến bất động sản thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm hàng hóa bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Bất động sản loại hàng hóa cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng, di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt Hơn chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu bên giao dịch thực số thủ tục chuyển quyền nên khoảng thời gian đáng kể Giá cả: giá phụ thuộc vào vị trí sản phẩm giai đoạn, thời kỳ kinh tế, phụ thuộc vào thỏa thuận giá người mua người bán sơ cấp, người bán thứ cấp… Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường sản phẩm khách hàng mục tiêu Quảng bá sản phẩm: Qua kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: hoạt động từ thiện, hoạt động văn hóa xã hội;Tổ chức kiện; Website; Đội ngũ nhân viên bán hàng Đánh giá: Thực tế năm vừa qua, giá thị trường bất động sản tăng lên nhiều, nguồn cung số phân khúc thị trường tăng mạnh chưa đáp ứng đủ nhu cầu người mua Bên cạnh đó, yếu tố marketing bất động sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến với dự án chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian Xét tính tiềm thuận lợi, marketing bất động sản nhiều khả để phát huy mang tính chuyên nghiệp hơn, minh bạch gần với thực tiễn Tại Hà Nội: Tại TP.HCM: Phân khúc hộ để bán Hà Nội TP.Hồ Chí Minh: Hà Nội Nguồn cung T.P Hồ Chí Minh Thị trường sơ cấp có tổng cung Thị trường sơ cấp có 9,000 1,816 hộ từ 15 dự án; hộ, giảm 6% so với quý 1,200 hộ bán ra, thấp trước, có 11 dự án so với quý trước (1,460 căn) với 2,900 căn; Khoảng 1,800 tiêu thụ quý này, giảm 48% so với quý trước; Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ Nguồn cung tương lai Dự kiến quý lại có thêm khoảng 3,990 hộ Dự kiến từ đến cuối năm có thêm khoảng 26 dự án với 6,900 hộ Nhu cầu tương lai Nhu cầu nhà Hà Nội Nhu cầu cho phân khúc cao hộ tăng Việt kiều mua nhà Phần 3: Đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường đòi hỏi hiểu biết tổng thể kinh tế, phát triển sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển dự án bất động sản nét đặc thù của sản phẩm bất động sản thời gian Một dự án thông thường phải thời gian từ 3-5 năm Do vậy, nhà kinh doanh bất động sản cần có tầm nhìn chiến lược tốt việc nghiên cứu thị trường để đưa định hiệu tương lai Họ cần phải có nghiên cứu khoa học thống kê đầy đủ thị trường Marketing lĩnh vực bất động sản cần động, sáng tạo, mưu mẹo Đặc thù bất động sản tài sản có giá trị lớn nên việc định mua tài sản phụ thuộc vào khả tư vấn, thuyết phục nhà kinh doanh bất động sản tạo niềm tin khách hàng Việc xác định thị trường mục tiêu rõ ràng phân khúc khách hàng với hiểu biết sâu sắc phân khúc khách hàng viên đá đặt tảng cho kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng có hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng Khi thấu hiểu khách hàng yêu cầu cụ thể bất động sản khách hàng, tiến hành triển khai đồng công việc như: (1) Xây dựng theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động chăm sóc khách hàng Việc tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm nên phải phù hợp theo cách tiếp nhận khách hàng (chỉ thực tốt đơn vị kinh doanh xác định rõ ràng thấu hiểu khách hàng cách sâu sắc) (2) Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng yêu cầu thắc mắc quan tâm thật cụ thể khách hàng (chỉ thực tốt đơn vị kinh doanh xác định rõ ràng thấu hiểu khách hàng cách sâu sắc) (3) Theo dõi dự án cạnh tranh khác tình hình biến động thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết, tất sự, động thái cần phải quán tạo nên khác biệt độc đáo cách nhìn nhận khách hàng mục tiêu (cũng thực tốt đơn vị kinh doanh xác định rõ ràng thấu hiểu khách hàng cách sâu sắc) Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị hình ảnh cuả suy nghĩ khách hàng điều cần thiết ưu tiên trọng đầu tư Hãy hành động để tạo khác biệt rõ ràng khẳng định vị cuả đơn vị Biết cách sử dụng SEO (Search Engine Optimization) ngành bất động sản cách tốt để cải thiện mở rộng việc kinh doanh bất động sản cách mở rộng tầm nhìn qua kết tìm kiếm Vì vậy, muốn có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải bắt đầu tối ưu hóa website Tối ưu website bất động sản giúp công việc kinh doanh thành đạt Phần 4: Kết luận Marketing lĩnh vực bất động sản ngày trọng nhiều hơn, mà thị trường bất động sản dần hòa nhập với thị trường giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao khả vốn lớn Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn tiềm năng, tạo lợi nhuận khổng lồ mục tiêu nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao Cũng từ thị trường xuất nhiều doanh nghiệp/ doanh nhân đầu tư bất động sản thành công, yếu tố marketing góp phần không nhỏ vào thành công nhà kinh doanh bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình MBA Trong tầm tay chủ đề - Marketing- Chương trình đào tạo Thạc Sĩ quản trị kinh doanh Quốc tế - Đại Học Griggs, đại học Quốc gia Hà Nội 2.Tài liệu: Quản trị Marketing –PGS TS Nguyễn Thị Tuyết Mai 3.Giáo trình Marketing trường đại học KTQD 4.Tài liệu: Chiến lược Marketing G&H Management Services Báo điện tử: Tạp chí Marketing Viet Nam, kinh doanh.com, saga.vn ... thực tiễn Phân tích đánh giá hội Marketing bất động sản Việt Nam: Qua phân tích mô hình SWOT đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta thấy điểm mạnh, điểm yếu marketing bất động sản Việt... đây, phương diện Marketing hướng dẫn Giảng viên hướng dẫn, hoàn thành đánh giá phân tích viết Phân tích đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhìn... đóng băng thị trường BĐSVN bị rút ngắn lại, diễn nhanh hơn, mức độ di chuyển dòng vốn ngày dễ dàng Phần 2: Phân tích Swot đánh giá hội marketing thị trường bất động sản Việt Nam Phân tích SWOT: