Phân tích đánh giá marketing trong thị trường bất động sản

Giới thiệuThị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ MARKETING TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG

Giới thiệu

Thị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động, tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các nhà kinh doanh bất động sản

Dựa trên các số liệu thực tế về hoạt động bất động sản tại Việt Nam và phỏng vấn trực tiếp đối với các nhà kinh doanh bất động sản thành công trong những năm gần đây, trên phương diện Marketing và dưới sự hướng dẫn của Giảng viên hướng dẫn, tôi đã hoàn thành các đánh giá và phân tích của mình trong bài viết này

Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam

Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nhìn nhận một cách rõ nét qua từng thời kỳ

Phần 1: Đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam

Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên

Thị trường bất động sản từ năm 2007 đến nay có nhiều biến động mang tính đặc trưng riêng như:

- Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN

- Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn

- Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%

- Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá

cao

Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Tuy nhiên đến quý II/2010, các dự án bất động sản được đưa ra nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm thăng long Hà Nội, cùng với các yếu tố vĩ mô và chính sách của nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang

có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài

Trong nước, các doanh nghiệp Việt Nam cũng không ngồi y ên khi khởi động rất nhiều

dự án BĐS trên cả nước, kéo theo tình trạng hàng loạt doanh nghiệp không chuyên về BĐS cũng huy động vốn để nhảy vào thị trường hứa hẹn những khoản lợi nhuận béo bở này

Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS được ồ ạt thành lập để khỏi chậm chân Các Tổng công

ty nhà nước cũng hăng hái tham gia với sự thành lập của các Tập đoàn BĐS như Hud Land của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà (HUD), Lilama Land của Tổng Công ty lắp máy Việt Nam (Lilama), Viglacera Land của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) … nhưng danh sách các doanh nghiệp BĐS được thành lập từ các tập đoàn, công ty còn nhiều hơn như: R.E.E Land của CTCP Cơ điện lạnh (REE), Tập đoàn Kinh Đô, CTCP Dệt may Thành Công (TCM), Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam (TKV), Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) …

Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường BĐS như hiện nay Chính những khoản lợi nhuận lớn đã thu hút không ít các nhà đầu cơ

BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng

nhà đất như thời gian trước

Đánh giá:

• TTBĐSVN phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực

sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt

• Chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý bầy đàn

• Sự tăng trưởng của thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư

• Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu cơ, rửa tiền

đã đẩy mặt bằng giá BĐS lên quá cao

• Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường BĐSVN sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng

Phân tích SWOT:

1 Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

phân khúc thị trường của người mua

- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất

động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều

kênh khác nhau như: Internet, truyền hình, báo

chí, cộng tác viên…

- Tích lũy vốn ngày càng lớn

- Vị thế cạnh tranh ngày càng được nâng cao

2 Điểm Yếu (yếu tố bên trong)

- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động marketing cho lĩnh vực này

- Chưa chuyên nghiệp khi tiếp thị về bất động sản, chưa tạo được niềm tin với khách hàng

- Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận hết nhu cầu của người mua

- Trình độ chưa đồng đều, hiểu biết về khung pháp lý chưa cao

Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam

Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam

3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp

tục là nền tảng cho sự phát triển

• - Hình thành các thị trường vốn, và các

định chế tài chính

• - Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại

VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng

mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường

tiềm năng nhất khu vực châu á, do đó nguồn

vốn FDI tập trung ngày càng lớn

• - Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu

người/năm) Cộng với các chính sách cho

phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại

VN

• - Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và

quy hoạch đô thị Diện tích đất đô thị sẽ tăng

từ 105,000 ha hiện nay lên đến 460,000 ha

vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt khoảng

45%(tương đương 46 triệu người) vào năm

2025

• - Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất

động sản ngày càng được cải cách theo hướng

theo sát với yêu cầu của thực tiễn

4 Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi hơn

- Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho các công ty bất động sản:

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;

+ Giá thành tăng cao

- Lãi suất tăng cao dẫn đến:

+ Dòng tiền chuyển hướng sang tiết kiệm;

+ Khó khăn huy động vốn Ngoài ra, với chi phí tài chính cao, các Công ty sẽ phải điều chỉnh giá bán tăng để tạo ra lợi nhuận

- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ

Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam:

Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam và cơ hội, thách thức thị trường mang lại

Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư,

nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng,

tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao

Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động

sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể

Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ của nền kinh

tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán thứ cấp…

Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường

sản phẩm và khách hàng mục tiêu

Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền hình cáp,

POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội;Tổ chức sự kiện; Website; Đội ngũ nhân viên bán hàng

Đánh giá:

Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị trường bất động sản đã tăng lên rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường tăng mạnh nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người mua Bên cạnh đó, yếu tố marketing trong bất động sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến được với các dự án của chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian

Xét về tính tiềm năng và thuận lợi, marketing trong bất động sản còn nhiều khả năng để phát huy mang tính chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và gần với thực tiễn hơn

Tại Hà Nội:

Tại TP.HCM:

Phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh:

Hà Nội T.P Hồ Chí Minh

Nguồn cung hiện tại Thị trường sơ cấp có tổng cung

1,816 căn hộ từ 15 dự án;

1,200 căn hộ được bán ra, thấp hơn so với quý trước (1,460 căn)

Thị trường sơ cấp có 9,000 căn hộ, giảm 6% so với quý trước, trong đó có 11 dự án mới với 2,900 căn;

Khoảng 1,800 căn được tiêu thụ trong quý này, giảm 48%

so với quý trước;

Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ

Nguồn cung tương lai Dự kiến trong 3 quý còn lại sẽ có

thêm khoảng 3,990 căn hộ mới

Dự kiến từ giờ đến cuối năm

sẽ có thêm khoảng 26 dự án mới với 6,900 căn hộ

Nhu cầu tương lai Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện

nay vẫn cao

Nhu cầu cho phân khúc căn

hộ tăng do Việt kiều được mua nhà

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một dự án bất động sản và một trong những nét đặc thù của của sản phẩm bất động sản là thời gian Một dự án thông thường phải mất thời gian từ 3-5 năm Do vậy, một nhà kinh doanh bất động sản cần có một tầm nhìn chiến lược tốt việc nghiên cứu thị trường hiện tại để đưa ra quyết định hiệu quả trong tương lai

Họ cần phải có những nghiên cứu khoa học và thống kê đầy đủ về thị trường

Marketing trong lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu mẹo Đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ thuộc vào khả năng

tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và tạo niềm tin đối với khách hàng

Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đá đầu tiên đặt nền tảng cho một

kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình Khi thấu hiểu được khách hàng và những yêu cầu

cụ thể về bất động sản của khách hàng, thì tiến hành triển khai đồng bộ các công việc như: (1) Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động và chăm sóc khách hàng Việc tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm nên phải phù hợp theo cách tiếp nhận của khách hàng (chỉ thực hiện tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định

rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc)

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công

(2) Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu cầu và những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng (chỉ thực hiện tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc)

(3) Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả mọi sự, mọi động thái cần phải nhất quán và tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách nhìn nhận của khách hàng mục tiêu (cũng chỉ thực hiện tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc)

Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả mình trong suy

nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú trọng đầu tư Hãy hành động ngay để

tạo sự khác biệt rõ ràng và khẳng định vị thế cuả đơn vị mình

Biết cách sử dụng SEO (Search Engine Optimization) trong ngành bất động sản là cách tốt nhất để cải thiện và mở rộng việc kinh doanh bất động sản bằng cách mở rộng hơn tầm nhìn qua các kết quả tìm kiếm Vì vậy, muốn có một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải bắt đầu tối ưu hóa website của mình Tối ưu website bất động sản có thể giúp một công việc kinh doanh thành đạt

Marketing trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng được chú trọng nhiều hơn, khi

mà thị trường bất động sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới, đón nhận nhiều nhà đầu

tư nước ngoài vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao và khả năng về vốn lớn

Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và tiềm năng, tạo ra những lợi nhuận khổng lồ đang là mục tiêu của nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao Cũng từ thị trường này xuất hiện nhiều doanh nghiệp/ doanh nhân đầu tư bất động sản thành công, trong đó yếu tố marketing góp phần không nhỏ vào sự thành công của nhà kinh doanh bất động sản

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.Giáo trình MBA Trong tầm tay chủ đề - Marketing- Chương trình đào tạo Thạc Sĩ quản trị kinh doanh Quốc tế - Đại Học Griggs, đại học Quốc gia Hà Nội.

2.Tài liệu: Quản trị Marketing –PGS TS Nguyễn Thị Tuyết Mai

3.Giáo trình Marketing căn bản của trường đại học KTQD

4.Tài liệu: Chiến lược Marketing của G&H Management Services

5 Báo điện tử: Tạp chí Marketing Viet Nam, kinh doanh.com, saga.vn

Phần 4: Kết luận