Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường kim liên quận đống đa thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGUYỄN THỊ HUYỀN CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY Ngành : Quản lý Đất đai Hà Nội - 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGUYỄN THỊ HUYỀN CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY Ngành : Quản lý Đất đai Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Khuy Hà Nội - 2011 LỜI CẢM ƠN Qua thời gian thực tập, việc tiếp xúc với thực tế Uỷ Ban Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội với giúp đỡ thầy cô giáo khoa quản lý đất đai đặc biệt tận tình dẫn cô giáo Nguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi thân, em thu nhiều kiến thức thực tế Do thiếu nhiều kinh nghiệm thời gian nên báo cáo khơng thể tránh khỏi có sai sót Vì vậy, em mong nhận giúp đỡ, bảo thầy cô giáo để em hồn thiện tốt Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, thầy cô khoa quản lý đất đai trường Đại Học Tài nguyên Môi trường Hà Nội đặc biệt cô giáo Nguyễn Thị Khuy tạo điều kiện tận tình giúp đỡ, bảo cho em Bên cạnh đó, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến cán công nhân viên chức Uỷ Ban Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt trình thực tập DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản PTON : Phát triển nhà BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân GPMB : Giải phóng mặt KH&ĐT : Khoa học đầu tư VPKTST : Văn phòng kiến trúc sư trưởng XHCN :Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết chun đề Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên xã hội.Cùng với thị trường vốn , thị trường lao động , thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế.Các phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản , túi vấn đề cập nhập thị trường này.Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung nước ta trước thị trường chưa phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý nhà nước năm vừa qua thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Điều cho thấy tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn.Thật vậy, BĐS nhu cầu thiết yếu không thiếu , đất , nhà vô quan trọng người Cùng với phát triển kinh tế nước ta , thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân , có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai Tuy nhiên theo đánh giá thị trường bất động sản nước nói chung, việc đánh giá khẳng định số yếu tố làm xuất , tồn phát triển thị trường bất động sản khơng thức là: - Các quyền người mua người bán chưa rõ ràng - Việc hợp thức hóa khó khăn , thủ tục phức tạp , rườm rà ,giá thuê phí lại cao - Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen - Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực phường , quận chậm - Thiếu kiểm sốt thường xun có hệ thống quản lý sử dụng đất - Có nghịch lý cung cầu bất động sản tồn tại.Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung , cung mặt khu công nghiệp , khu chế xuất , mặt cho doanh nghiệp nhà nước diện tích khách sạn , văn phịng lại vượt xa cầu - Chương trình truyền thơng cho khách hàng chưa đầy đủ Những vấn đề nóng bỏng , bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến :vấn đề sốt đất , đầu đất , mua bán trao tay …cơn sốt đất Hà Nội nói chung phường quận Hà Nội nói riêng Hơn năm qua đến chưa hạ nhiệt, giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm , tượng khơng bình thường kinh tế ; giá đất , giá nhà cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số người lao động ; thị trường BĐS giai đoạn sơ khai thị trường không thức ( nhà nước khơng kiểm sốt ) Từ cho thấy việc nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS cần thiết có ý nghĩa tình hình nay.Vì , để góp phần vào việc phát triển kinh tế thị trường BĐS ,với kiến thức học lý em xin mạnh rạn chọn chuyên đề “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên - Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội “ làm chuyên để thực tập mình.Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn , nên với trình độ cịn hạn chế khơng tránh khỏi thiếu sót.Rất mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy , cán Ủy Ban Nhân Dân Phường Kim Liên bạn để rút kinh nghiệm trình thực tập làm việc sau Mục đích, u cầu - Mục đích: + Tìm hiểu thị trường BĐS + Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên + Đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS - Yêu cầu: + Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật bất động sản, khung giá loại đất Nhà nước văn có liên quan ban hành + Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy xác, phản ánh thực trạng giá đất địa phương + Số liệu điều tra thu thập phải phân tích, đánh giá cách khách quan pháp luật CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học thị trường BĐS 1.1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản a Bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân Sự xác định khái niệm BĐS sau: - Bất động sản tài sản di dời bao gồm: + Đất đai + Nhà , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu BĐS Theo quy định pháp luật , loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát quan nhà nước có thẩm quyền - Nhà đất : + Theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác + Theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà , đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà b Thị trường Là nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi , thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần thiết Thị trường nơi trao đổi hàng hóa bao gồm hàng hóa hữu hình lẫn vơ hình Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa đời , phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa , thơng qua trao đổi hàng hóa thị trường tạo gắn bó thị trường kinh tế hàng hóa.Vậy thị trường phạm trù kinh tế hàng hóa , kết phân cơng lao động kinh tế hàng hóa , phạm trù khách quan tất yếu , yếu tố nội sản xuất hàng hóa Thị trường thể tổng hịa mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức quan hệ giao dịch người mua người bán , sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu ,và đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hóa.Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hóa, tức thể đặc trưng chất thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thỏa mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường.Thị trường đa dạng , phức tạp chủ yếu đất quy luật thị trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả… c Thị trường bất động sản Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt , khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản , mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trường cho thuê bất động sản , thị trường chấp bảo hiềm bất động sản - Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng , giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai ) - Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê - Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua cho thuê 1.1.2 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa bất động sản khơng phải thân đất đai cơng trình Thơng thường quyền lợi bị số hạn chế , chẳng hạn quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối Thị trường mang tính khu vực đặc điểm cố định , không di chuyển bất động sản Trong nước , thị , chí khu vực đô thị , thị trường bất động sản có điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu mức giá khác Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh trang, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng , có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh 10 Giải pháp thông tin Hiện thực hiên kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối ,hội nhập kinh tế với khu vực giới.Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiện nắm bắt , thu thập thông tin thị trường kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại khó tránh khỏi.Để góp phần phát triển kinhb tế nhà đất cho nhà kinh doanh , cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập.Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất , hệ thống hành lạc hậu , chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữư nhà.Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh.Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư vấn nhà đất điêề quan trọng cần thiết , Kim Liên có cơng ty mơi giới nhà đất qui mô nhỏ, tự phát Các văn phòng hoạt động theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn quản lý nhà nước , thơng tin mang tính chất phân lẻ ,hạn hẹp ,cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất đ g sản , tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trườ bất động sản thơng tin tồn diện , xác 3.4 Đánh giá chung thị trường bất động sản ph ng Kim Liên a Thị trường bất động sản Kim Liên mang nhiều tính chất thị trường bất động sản khơng thức Theo kết nghiên cứu dự án TF29167 ‘thi hành sách đất đai’ WB tài trợ , với cố vấn kỹ thuật cục đất đai bang Tây Australia , Cục Bảo vệ nguồn nước đất đai Chính phủ New South Wals cho thấy Hà Nội nói chung phường Kim Liên quận Đống Đa nói riêng tồn thị trường bất động sản khơng thức , mà nguyên nhân sâu xa thiếu hệ thống chuyển nhượng đất đai hệ thống đánh thuế rõ ràng ,từ chủ sử dụng đất sử dụng thị trường khơng thức để bán quyền sử dụng đất vào sở hữu nhà họ khơng có loại giấy tờ Vào năm 1993 , nước ta xút thị trường bất động sản Trước , Luật đất đai chưa công nhận quyền thực giao dịch có liên quan đến đất nên khơng ghi nhận đất đai có giá.Tuy nhiên luật đất đai năm 1993 không qui định quyền tự 64 chuyển nhượng hệ thống quản lý chuyển nhượng đất hỗ trợ cho hoạt động chuyển nhượng kích thích phát triển thị trường bất động sản khơng thức nước ta làm tổn hại lớn đến lợi ích quốc gia , tạo điều kiện cho nhiều người , làm giàu tài sản thuộc sở hữu tồn dân , ngồi cịn dẫn đến việc xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng Bằng biện pháp hành , tra nhà nước tra chuyên ngành phát xử lý nghiêm khắc nhiều vụ việc vi phạm pháp luật nhà đất Nhưng điều nghịch lý tăng cường xử lý thị trường bất động sản khơng thức lại phát triển mở rộng nhiêu.Phải qui luật có tính khách quan uốn quản lý kiểm soát khơng dựa vào biện pháp hành đơn giản thông thường , mà phải hiểu chất để điều tiết Đánh giá thực trạng thị trườn - bất động sản nước ta , nhiều chuyên gia khẳng định yếu tố làm thị trường bát động sản khơng thức bao gồm là: Luật đát đai năm 1993 đảm bảo sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thơng qua việc xác lập quyền mua bán quyền sử dụng đất , quyền chuyển dịch quyền đất từ người bán sang người mua lại chưa thực qua kê khai đăng ký , đăng ký bất động sản.Bộ luật dân 1996 trọng nhiều đến việc kê khai đăng ký, đăng ký cá - quyền chuyển dịch, thực tế đến chưa có hệ thống đăng ký hỗ trợ cho luật đân vào sống Việc tr - thuế lệ phí trở thành thói quen , không xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đang có chồng chéo việc - ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - ữa Tổng Cục Địa Chính Bộ Xây Dựng theo nghị định 60/CP Chính phủ Các quyền người mua người bán chưa quy định rõ ràng Vai trò điều tiết nhà nước chưa xác định việc quản lý giá mua , giá bán , Tổ chức việc mua bán giúp cho người mua người bán gặp ;Tổ chức việc cung - p thông tin nhà đất , việc đăng ký thống kê thực thi trình tự ,thủ tục 65 hức cho việc giao dịch dân nhà đất Tiến độ c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà khu vực đô thị chậm b Thị trường bất động sản Kim Liên chưa đồng Thị trường bất động sản Kim Liên chưa đồng thể qua số vấn đề sau: Hiện Kim Liên cịn khoảng 50 - 60% hộ khách hàng thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà đất nói riêng , 30 -40% số hộ cần có giúp đỡ cho nhà nước , 10% số hộ nghèo mua nhà có hỗ trợ nhà nước , đối tượng khó khăn cần phải có nhà cho thuê cho họ , thị trường cho thuê nhà ( phận thị trường bất động sản )ở Kim Liên chưa phát triển, chủ yếu phục vụ cho sinh viên thuê , nhà cho thuê hộ gia đình Đây điều làm cho thị trườ bất động sản chưa đồng Thị trường bất động sản Kim Liên năm cuối thâp lỷ 90 đánh giá báo cáo khả thi : - Thị trường phát triển bất động sản Kim Liên biến động gia đoạn sơ khai so sánh với phần lớn thị trường bất động sản khác khu vực.Một thị trường đầu xuất nhu cầu rộng rãi tăng lên nhà cho thuê rẻ mức giá thuê ại Kim Liên chưa dủ tạo đủ mức lợi nhuận thích hợp cho phát triển mang tính đầu Đi cỏ vẻ chưa thay đổi nào: + Lương bổng tăng đến mứ hậu thuẫn cho giá bán nhà đủ đem lại lợi nhuận hát triển + Tạo hệ thống cho vay thích hợp với tài người sử dụng + Sự lạm phát giá đặn có lợi cho việc đầu tư + Những phát triển nh mang tính đầu nhà Kim Liên việc cung ứng thu xếp cho 66 thuê người nứơc làm việc phường Kim Liên - Thị trường bất động sản Kim Liên thiếu lượng tồn đủ đem tiếp thị phát triển hoàn chỉnh để tạo mặt thị trường ổn định đặn.Nhà cho thuê thực nhu cầu cấp thiết nhiều người công thức quân nhân thuyên chuyển công tác , nhà kinh doanh cần thuê nhà làm trụ sở , c hộ nghèo không đủ tiền mua nhà.Bởi , thị trường nh cho thuê nhà cần tạo điều iện thuận lợi so với thị trường mua bán nhà c Tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bât động sản hìn h thành phát triển tự phát Trong năm từ 1993 -1995 thị trường mua bán nhà , chuyển nhượng , quyền sủ dụng đất ngày phát triển sôi , số lượng vụ giao dịch tăng nhanh , yêu cầu cung cấp thông tin môi giới nhà đất ngày tăng nhanh xuất trung tâm môi giới nhà đất , trung tâm thông tin nhà đất , công ty trách nhiệm hũư hạn , nhà nước chưa quản lý tổ chức này.Cuối năm 1998 , địa bàn phường Kim Liên có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán bất động sản , có tổ chức mơi giới ngưịi mua thông tin cần thiết bất động sản Các tổ chức , hộ gi đình , cá nhân tham gia môi giới tư vấn giao dịch nhà đất hoạt động nghề kinh doanh, nhà nướ chưa kiểm soát d Kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất hình thành chưa bình đẳng giữ thành phần kinh tế Ở nhiều địa phương Hà Nội nói chung Kim Liên nói riêng hình thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản : doanh nghiệp kinh doanh xây dưng kết cấu hạ tầng , doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà , doanh nghiệp kinh doanh nhà ( chuyên cho thuê nhà)…Tuy nhiên tổ chức cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam chưa tham gia vào thị trường bất động sản, chưa xuất nhiều địa phương nói chung Kim Liên nói riêng.Doanh nghiệp quốc doanh ưu tiên giao đất , giá đất , hỗ trợ vốn , kỹ thuật , doanh nghiệp quốc doanh dẫn đến bất bình đẳng thành phần kinh tế , khơng phát huy sức mạnh thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản Hiện có nghị định 71/CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà cao tầng , với nghị định 67 ày tạo thuận lợi doanh nghiệp vốn , thu hút doanh nghiệp phát triển nhà cao ng giải vấn đề nhà cho nhân dân e Chính sách biện pháp tài nhà nước chưa đủ mạnh để phát trỉên thị trường bất động sản Thời gian qua , hệ thống sách biện pháp tài cho thị trường bất động sản bước xây dựng , bao gồm:Chính sách thu tiền sử dụng đất , tiền thuê đất Trong có thực biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất , miễn giảm tiền thuê đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất có chế độ thu lệ phí chức bạ đất, chế sử ungj quĩ đất phát triển đô thị , quĩ phát triển nhà , hỗ trợ tiền sử dụng đất , tiền thuê nhà cho đối tượng sách , đối tượng xã hội Tuy nhiên , hệ thống sác biện pháp tài hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta , vì: - Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất , tiền sử dụng đất lệ phí tr c bạ cao , hạn chế vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế sở cho việc hình thành thị trường bất động sản khơng thức - Những biên pháp hỗ trợ tài cịn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường bất động sản chưa có sách ưu đãi giảm cho đối tượng doanh nghiệp chuyển nhượng đất , mua hà cho thuê lại hỗ trợ tiền sử dụng đất đối tượng sách đối tượng xa hội dừng phạm vi họ mua nhà thuộc sở h ũư nhà nước giao đất làm nhà , chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo , người có thu nhập mua nhà thuê nhà ở.Nhiều trường hợp doanh nghiệp hưởng ưu đãi hỗ trợ từ ngân sách , nhận đất địa phương lại phải đóng góp cho địa phương nhièu khoản xây dựng sở hạ tầng , trợ cấp xã hội …làm tăng chi phí ỗ rợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trình doanh nghiệp thực xây dựng kinh doanh hạn chế f Quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu - Đến chưa có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà , quyền sử dụng đẩt ( đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch )đê dảm bảo kiểm soát giao dịch bất động sản Chậm chồng chéo việc ban hành văn qui phạm pháp luật để qui định cụ thể luật liên quan đến giao dịch bất động sản , ví dụ:Theo 68 qui định luật dân :’ tàì sản mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hũư , phải đăng ký , đến sau năm thực chưa có văn hướng dẫn tài sản phải đăng ký quyền sở hũư , phải đăng ký ‘nhưng đến sau năm thực chưa có văn hướng dẫn tài sản phải đăng ký quyền sở hũư, quan chịu trách nhiệm đăng ký , trình tự thủ ục đăng ký…hoặc Luật đất đai 1993 qui định quyền đến tháng năm 1999 ( gần năm ) có nghị định Chính phủ qui định quyền - Việc cung cấp thông tin tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Yếu tố thông tin bất động sản thực dịch vụ tư vấn cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho bên giao dịch thị trường.Các tổ chức môi giới bất động sản chưa dịch vụ đây, nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin tổ chức cung cấp dịch vụ cách đầy đủ cho thị trường bất động sản - Quản lý nhà nước thị trường bất động sản cịn chồng chéo phức tạp Người có bất động sản chuyển dịch , sau làm thủ tục xin phép quan nhà nước có thẩm quyền , phải đến quan thuế xuất trình tồn hồ sơ nộp thuế chuyển quyền , người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ Làm thủ tục tài xong , người có bất động sản quay lại quan địa làm thủ tục xác nhận diện tích , di vẽ lập đồ…và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà cơng trình lại phải đến quan cấ giấy chứng nhận quyền hữu tài sả làm thủ tục chuyển nhượng Qui trình thực tế gây nhiều khó khăn , phiền hà người dân khó thực KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: hát triển , kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiểm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩ m quốc nội.Thi trường bất động sản hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàn hoá, tăng cường hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố kinh tế hàng hoá 69 , tăng phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế đất nước Những năm qua với phát triển kinh tế Hà Nội nói chung phường Kim Liên nói riêng ,Thị trường bất động sản phường Kim Liên chủ yếu thị trường nhà đất hình thành phát triển xuất phát sở quan hệ cung cầu thực tế đời sống xã hội phát triển sơi động kinh tờ thị trường Thị trường bất động sản phường Kim Liên giai đoạn sơ khai thị trường khơng thức (nhà nước khơng kiểm sốt ), cịn tồn ại nhiều bất cập , trở ngại thách thức cho phát triển thị trường này.Đây tình trạng chung thị trường bất động sản nước Để phát triển thị trường bất động sản giải pháp cần phải thực iện cách đồng ,nhất giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc đẩy thị trường bất động tiến bước dài trình phát triển Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn , đề tài khó c thể bao quát vấn đề.Nhưng với cách tiếp cận thị trường bất động sản đề tài nắm đư nh g vấn đề thực trạng gi ải pháp thị trường bất động sản Kim Liên , qua góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Kiến nghị: Trong thời gian ngắn, giải pháp đưa khó thực được.Nhưng vấn đề giải cần phải giải thực nhằm nhanh chóng đưa thị trườ bất động sản vào hoạt động cách thứ Dưới i xin đưa kiến nghị vấn đề Tăng cường quản lý thị trường bất động sản a Hình thành quan đăng ký bất động sản Mục đích: - Cho đến chưa có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ( đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch ) để đảm bảo kiểm soát giao dịch bất động sản Vì ành lập quan đăng ký bất động sản kiểm soát bất động sản , đồng 70 thời thu khoản thu từ iao dịch ất đng sản theo qui định pháp luật - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch ) Yêu cầu: - T hống quan quản lý đất đai,giảm thủ tục hành hính , thống đầu mối giải giao dịch bất động sản vào quan Nên ao cho quan địa thực (Phịng địa – nhà đất ) b Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản * Biện pháp : - Bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thong qua quan đăng ký quan đăng ký bất động sản thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật Nếu khơng thơng qua đăng ký quan đăng ký bất động sản bên mua phải nộp tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán bên mua muốn hợp thức hoá quyền sở hữu bất động sản, bán lại bất động sản ;số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất (theo lãi suất ngân hàng nhà nước )c tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày thức chuyển nhượng (trong hợp đồng chuyển nhượng ).Do vậy, bên mua phải buộc bên bán đăng ký ch ển nhượng Hiện chưa có q n đăng ký thống giao dịch bất động sản , nên giao phịn tài thực cơng việc (vì liên quan đến thuế ,lệ phí) *L ích:Đối với nhà nước: - Kiểm sốt giao dịch bấ động sản , thu thuế - Làm 71 ể giải tranh chấp gi dịch bất động sản - Tránh tình trạng mua bán trao tay , giao dịch ầm ản lý thị trư g bất động sản Đối với người dân, tổ chức : - Có đảm bảo pháp lý g o dịch bất động sản sở hữu bất động sản * Yêu cầu: Đối với nhà nước : - Đẩy nh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà - Tuyên truyền phổ biến rộng rã qui định để người dân , chức biết - Việc đăng ký pháp lý cho giao dịch bất động sản, ưa phải cho cấp giấy chứng nhận Đối với người dân , tổ ch - Phải nắm bắt qui định pháp luật , phải nâng cao ý thức hấp hành pháp luật - Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản c Hình thành trung tâm thơng tin tư liệu ị trường ất động sản - Nhà nước phải coi việc cung cấ thông tin cho thị trường bất động sản trách nhiệmc 72 để hướng dẫn thị trường hoạt động Yêu cầu: - Có quan thống đăng ký bất độ sản - Bắt buộc thực đăng ký giao dịch bất động sản - Có hệ thố thơng tin liệu kết nối cập nhập từ ccơ sở đến trung tâm Mục đích - Dịch vụ cơng cung cấp thơng tin giao dịch bất động sản cho người - Quản lý theo dõi thị trường bất động sản Các biện pháp chống đầu - Đánh thuế luỹ tiến giá bất động sản.Đối với nhà chung cư xây dựng , nhà chia lô theo án thường có tượng ấu chiếm chỗ trước bán lại với giá cao.Vì phải đanh thuế ỹ tiến để chống đầu tạo điều kiện thoả mãn cho nhu cầu sử dụng thực C sở: - Gi gốc (Go)là giá bán chủ đầu tư công bố bán lần đầu - Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giá gốc giá bán lần sau Lãi suất: - Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản tạo thành tam giác nợ :ngân hàng – chủ đầu tư - người mua.Vì tăng lãi suất cho vay tạo hiệu ứng sau:Hạn chế đầu tư chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ làm cho giá bất động sản giảm xuống.Biện pháp Nhật Bản sử dụng thời kỳ kinh tế bong bong ,và hiệu 73 việc làm giảm giá đất , không lâu sau công bố nâng cao lãi suất lên giá bất động sản Nhật Bản giảm.Điều cho thấy biện pháp lãi suất có hiệu đầu c v giảm giá bất động sản , nhiên biện háp đòi hỏi đồng vấn đề khác liên quan , sử dụng trường hợp cần thiết Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà Tình trạng nhà thiếu cung , thừa cầu , phải tăng cường phát triển nhà đáp ứng cầu, cho đối tượng thu nhập thấp,trung bình - Tiếp tục đa dạng hố mơ hình phát triển nhà nhẳm huy động nguồn vốn ,mọi thành phần kinh tế xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà Triển khai thực mơ hình đầu tư xây dựng nhà có tham gia ngân hàng hình thức đầu tư góp vốn đầu tư ,bảo lãnh thực chấp - Cải cách thủ tục hành phát triển nhà thủ tục lập, thẩm định trình duyệt dự án đầu tư phát triển nhà u đô thị Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt ,tập trung giải nhanh vấn đề giải phóng mặt - Nhà nước cần sớm ban hành sách nhà cho người thu nhập thấp,cán công nhân viên chức, đối tượng sách để họ tự lập chỗ thơn 74 hính sá tền sử dụng đất nghiên cứu áp dụg hình thức cho vay ới nhiều phương thức khác phù hợp với nhiều đối tượng khác PHỤ LỤC Luật đất đai số 24-L/CTN NGÀY 14/07 /1993 quốc hội Luật số 13/ 00/QH11 quốc hội nước cộng hồ xã hội c nhĩa Việt Nam đất đai Pháp lệnh hộ đồg nhà nước số 51-LCT/HĐNN8 gà 06/04/1991 nhà Cá vă pháp luật đất đai , nhà Giáo trình thị trường bất độ sn – ĐH TN&MT Tạp chi địa xây dựng Tạp chí thơng tin tài Báo Cáo tình hình kết điều tra giá t phường Kim Liên Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Đống Đa (Kèm theo Quyết định số: 59/2011/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 ND thành phố Hà Nội) 10 Điều 181 Nghị số 51/2001/QH10 ngày 15 tháng 12 năm 2001 Quốc Hội khóa , ì họp thứ 10 quyền tài sản 11 Luật Quốc Hội số 10/ 1998/QH10 ngày thàng 12 năm 99 sửa đổi , bổ sung số điều luật đất đai 12 Luật đất đai số 13/2003/QH11 Quốc Hội nước cộng hòa xã hi ch ngĩ Việt Nam đất đai 13 Quyết định số: 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 1/11/2004 ban hành quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B TNM Thông tư 28/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 hướng dẫn thực thống kê , kiểm kê đất đai v ...TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGUYỄN THỊ HUYỀN CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI... nhà đất) 3.3 Thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên 3.3.1 Vấn đề cung , cầu thị trường bất động sản phường Kim Liên a Tình hình cầu bất động sản phường Kim Liên 20 Tổng cầu bất động. .. chung thị trường ất động sản phường Kim Liên 3.4.1 Giá bất động sản ua điều tra phường Kim Liên a Tình nh giá đất phường Kim Liên Giá đất đai yếu tố cấu thành thị trường bất độn - sản , giá cẩ