Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Thành Phổ Cẩm Phả, Tỉnh Quảng Ninh Giai Đoạn 2007 - 2011

Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 .... Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp ph

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

GIAI ĐOẠN 2007 - 2011

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2012

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Thái Nguyên người

đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ Địa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả đã tạo điều kiện giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt trong luận văn vi

Danh mục các bảng vii

Danh mục các hình viii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

1.2 Khái quát những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản 8

1.2.1 Khái quát về thị trường 8

1.2.2 Khái quát về bất động sản và động sản 9

1.2.3 Khái quát về thị trường bất động sản 9

1.3 Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 15

1.3.1 Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới 15

1.3.2 Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam 16

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 20

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 20

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 20

2.3 Nội dung nghiên cứu 20

2.4 Phương pháp nghiên cứu 22

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 22

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp 22

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin 23

3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh, xử lí số liệu 23

3.4.5 Phương pháp biểu đạt 23

3.4.6 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 23

3.4.7 Phương pháp chuyên gia 24

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 28

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 31

3.2 Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 36

3.2.1 Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 36

3.2.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 44

3.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phốD Cẩm Phả, tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2007 - 2011 49

3.3.1 Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 49

3.3.2 Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 56

3.3.3 Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 60

3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 62

3.3.5 Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 65

3.4 Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai 70

3.4.1 Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả 70

3.4.2 Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả 71

3.4.3 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới 73

KẾT LUẬN ĐỀ NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Đề nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng Ninh

năm 2012 32Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn

2000-2011 34Bảng 3.3 Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng Ninh

giai đoạn 2007-2011 36Bảng 3.4 Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2007-2011 theo loại đất 43Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2007-2012 45Bảng 3.6 Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất 47Bảng 3.7 Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang

thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 52Bảng 3.8 Kế hoạch đấu giá năm 2013 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 54Bảng 3.9 Số lượng các nhà đất thuộc sở hữu nhà nước dự định bàn giao trong

thời gian tới tại thành Phố Cẩm Phả theo Nghị định 61CP 55Bảng 3.10 Mục đích mua Bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 58Bảng 3.11 Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất

động sản 59Bảng 3.12 Kết quả hoạt động các loại hình môi giớitrên địa bàn thành phố

Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 60Bảng 3.13 Kết quả lựa chọn của người dân về các hình thức môi giớibất

động sản 61

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai 10Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai 11Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 Thành phố Cẩm Phả 33Hình 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn

2000 – 2011 35Hình 3.3 Kết quả giao dịch bất động sản theo các năm trong giai

đoạn 2007-2011 37Hình 3.4 So sánh lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành chính ở

thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007-2011 39Hình 3.5 Tỉ lệ giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2007 - 2011 theo loại đất 43Hình 3.6 Nguồn cung nhà ở, đất ở tại thị trường bất động sảnthành phố Cẩm

Phả trong thời gian tới 51Hình 3.7 Mật độ dân số trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2011 53Hình 3.8 Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình trên địa

bàn thành phố 59

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển Đất nước ta đã và đang trong tiến trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới, sau khi gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới WTO nền kinh tế của nước nhà thực sự đang đứng trước những cơ hội và thách thức không nhỏ

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Thị trường bất động sản (BĐS) ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh

tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó

Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện tự nhiên, vị trí địa lí, kinh tế xã hội hết sức thuận lợi Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, ở đây thị trường Bất động sản diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa

trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất

động sản địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển của thị trường

- Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu phải phản ánh đúng thực trạng phát triển của thị trường, đánh giá đẩy đủ trung thực, khách quan, khoa học đảm bảo lô gíc và hệ thống

- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo tính chính xác,

sử dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu đánh giá tham khảo ý kiến)

- Đánh giá công tác quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản của chính quyền địa phương phải đảm bảo bảo tính chính xác trên cơ sở các phương pháp luận

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách

và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo sự quản lí

và điều tiết của Nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền, từ thực tế đó đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất Đó chính là

cơ sở và tiền đề đầu tiên cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta

Mặt khác, Hiến pháp 1992 ra đời cũng đã quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN[5]

Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi

bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu dựa trên các cơ sở thực tiễn sau:

* Thứ nhất - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài

sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh

tế quốc dân:

* Thứ hai - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được

* Thứ ba - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

* Thứ tư - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

* Thứ năm- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của Uỷ ban Thường vụ quốc hội;

- Luật Đất đai 2003

- Luật Xây dựng 2003

- Luật Thuế sử dụng đất

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật Đấu thầu 2005

- Luật Chứng khoán 2006

- Luật Ngân hàng nhà nước 1997

- Luật Hợp tác xã 2003

- Bộ luật Dân sự 2005

- Luật Doanh nghiệp 2005

- Luật Đầu tư 2005

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006

- Luật Nhà ở 2006

- Luật Thương mại 2005

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ

về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh

Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

- Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên đến năm 2020

- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản

- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban chỉ đạo

- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năn 2008 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại

cuộc họp về phát triển thị trường bất động sản và cải cách hành chính về thị trường bất động sản

1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái quát về thị trường

1.2.1.1 Khái niệm về thị trường

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn

vô hình;

- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;

Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá

trong thị trường:

(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bán hàng hoá ra thị trường;

(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;

(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,

ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu

tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường.[7]

1.2.2 Khái quát về bất động sản và động sản

1.2.2.1 Khái niệm về bất động sản và động sản

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

1.2.3 Khái quát về thị trường bất động sản

1.2.3.1 Thị trường bất động sản

* Khái niệm

Khái niệm 1 Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ [46]

Khái niệm 2 “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và

dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS [1]

1.2.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo các cách chính khác nhau như sau:

Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đầy đủ [45]

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường căn hộ chung cư

- Thị trường cao ốc văn phòng

- Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp)

- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm thương mại)

- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng)

Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường [45]

Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường thứ cấp 3) [1]

* Thị trường thứ cấp

- Thị trường cấp 2: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất [1]

- Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng [1]

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai 1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Một là: Tính cách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao dịch với địa

điểm giao dịch Đây là đặc điểm xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản

là có vị trí cố định không thể di chuyển được Các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ ảo Các chợ ảo thường được đặt

ở một vị trí cố định chỉ đơn thuần cung cấp các thông tin đăc điểm của bất động sản như: diện tích, mặt đường, giá cả

cho thuê lại

Thế chấp đất

Thừa

kế đất

Góp vốn bằng QSDĐ

Bảo lãnh đất

Tặng cho QSD đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Hai là: Khi giao dịch hàng hóa bất động sản cần phải trải qua các bước: + Đàm phán cung cấp thông tin cần thiết về bất động sản giao dịch kiểm tra thực địa để xác định tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin

+ Đăng kí pháp lý để xây định quyền của mỗi bên Quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định Do

đó dễ gặp phải các biến động của thực tế (giá thay đổi theo chính sách pháp luật, các điều kiện môi trường…)

Ba là: Thị trường bất động sản thực chất là một thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên) người có quyền sở hữu (sử dụng ) đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà

họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại

Bốn là: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực

sâu sắc

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời được

về mặt vị trí Và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán tâm lý, thị hiếu, Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Chính vì vậy họat động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau mật độ dân số khác nhau Do đó nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến

sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản ở các đô thị thường có qui mô và trình độ cao hơn ở khu vực nông thôn

Năm là: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo nó phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, truyền thống, tập quán riêng vv

Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau

Ngoài ra số lượng người trên thị trường chiếm một tỉ lệ nhỏ không

đủ tiêu chí để cạnh tranh hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định mức giá trong nhiều trường hợp, đó là giá cả độc quyền của người bán

Sáu là: Cung hàng hóa bất động sản phản ứng chậm hơn cầu hàng hóa bất động sản

Khi nhu cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa khác Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng vv đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng vv

Bảy là: Các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có tư vấn

chuyên nghiệp

Do trên thị thị trường bất động sản người mua và người bán không có các cơ hội và đầy đủ thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình và các bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán ít có kinh nghiệm trong các giao dịch Người tư vấn chuyên nghiệp có kinh nghiệm, kĩ năng để phân tích thị trường lựa chọn bất động sản và giá cả phù hợp cho người mua hạn chế tối đa rủi ro gặp phải

Tám là: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là các tài sản có giá trị rất cao Bởi vậy nhà nước sẽ quản

lí bằng hệ thống pháp lí để bảo đảm cho các giao dịch bất động sản Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của nhà nước Tất cả các bất động sản được đăng kí theo đúng quy định pháp luật của nhà nước sẽ giao dịch trên thị trường chính thức có sự công nhận và bảo đảm của nhà nước, thông qua đó nhà nước tăng khả năng thu ngân sách

Chín là: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn-tài chính

Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm là không thể di chuyển được, lâu bền nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thị trường này có mối liên hệ mật thiết Thực tế cho thấy biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động trên thị trường kia, khủng hoảng tài chính – tiền tệ Châu Á năm

1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản

Mười là: Việc tham gia hay rút khỏi thị trường bất động sản là rất phức

tạp đòi hỏi phải có nhiều thời gian [1]

1.3 HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Thị trường bất động sản Trung Quốc

Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng giềng, mà còn là một nước

có nhiều điểm tương đồng về lịch sử, văn hóa, chính trị với Việt Nam Pháp luật đất đai của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng

Trung Quốc thi hành hai chế độ công hữu về đất đai, chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai, song ở nước này vẫn tồn tại thị trường quyền sử dụng đất Trước năm 1988 ở Trung Quốc không có thị trường về quyền sử dụng đất, Đến năm 1988 ở Trung Quốc chỉ

có thị trường quyền sử dụng đất không có thị trường quyền sở hữu đất đai Tồn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau

- Giao dịch của người có quyền sử dụng đất quốc hữu

Đây là loại hình giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau được chia thành 2 dạng :

+ Giữa các công ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai thác nhà, đất với khách hàng;

+ Giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau Theo đó, các tổ chức thụ nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thông qua hình thức xuất nhượng thông qua có trả tiền(tương tự hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam); thuê đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã đầu tư ít nhất là 25% tổng giá trị vốn đầu tư theo dự án

- Đối với các bất động sản trên đất

Trung Quốc có chính sách đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong

và ngoài nước trong việc tham gia kinh doanh trong thị trường bất động sản

Để quản lý thị trường bất động sản, pháp luật quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất phải đăng ký qua Sở giao dịch và nộp thuế điều tiết phần giá trị tăng thêm đối với từng loại bất động sản

- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể

Đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông qua chế

độ giao khoán cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hết thời hạn họ được quyền đăng ký tiệp tục sử dụng

- Về quản lý thị trường quyền sử dụng đất: Để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động lành mạnh, Trung Quốc quản lý thị trường này bằng các biện pháp cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung-cầu”: Chính phủ khống chế và

điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng

Thứ hai, Về định giá đất: Về nguyên tắc, giá đất không do con người

quyết định mà do thi trường điều tiết Con người chỉ dùng các biện pháp nghiệp vụ để phản ánh

Ở Trung Quốc, giá nhà và giá đất được xác định tách biệt độc lập Nhà nước có quy định về quy trình và nghiệp vụ định giá đất

Thứ ba, về kiểm soát đầu cơ đất đai: Nhà nước đã ban hành điều lệ về

quản lý bất động sản nhằm hạn chế tổng lượng đất đai để điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường; quy định nhà đầu tư nhận xuất nhượng đất nếu muốn chuyển nhượng tiếp tục phải đầu tư vào đất đai ít nhất là 25% tổng giá trị đầu

tư của dự án Nếu trong thời hạn năm mà nhà đầu tư không thực hiện quy định này thì sẽ bị phạt tiền và trong 2 năm không đầu tư thì bị nhà nước thu hồi đất.[47]

1.3.2 Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam

1.3.2.1 Thị trường sơ cấp

Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Tổng

diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha, trong đó:

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý: 9333.937Ha chiếm 29% tổng diện tích tự nhiên cả nước;

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 23.781.221 ha, chiếm 71% tổng diện tích tự nhiên cả nước, (Bảng 8.1, Biểu

* Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong khu vực nông nghiệp

- Những thành tựu: Nhà nước đã hoàn thành cơ bản việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp Quyền sử dụng đất của “người sử dụng đất” nông nghiệp là rộng và bao gồm các quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Việc xác lập các quyền trên đã tạo điều kiện gắn lợi

ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất là động lực thúc đẩy phát triển NTNN, trong giai đoạn hiện nay Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCN, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%); với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực NNNT là một thị trường tiềm năng

- Tồn tại: TTQSDĐ trong khu vực NTNN chưa phát triển

- Nguyên nhân: Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phân công lao động trong khu vực NTNN diễn ra chậm; Tâm lý của nông dân muốn giữ đất sản xuất, trong lúc chưa chuyển đổi được nghề nghiệp

* Thị trường nhà ở, đất ở

- Thành tựu: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn; Trong 3 năm (2004-2007) diện tích đất ở tăng thêm 17.684 ha (trong đó đất ở nông thôn tăng: 11.884 ha; đất ở đô thị tăng 5.800 ha) tạo thêm quỹ đất phát triển nhà ở; nhiều

tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài đã đầu tư vào thị trường nhà đất đã xúc tiến xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, diện tích nhà ở tăng lên đáng kể

- Tồn tại: Thị trường nhà ở, đất ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển; Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc do cung không đáp ứng được cầu, chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này;

- Nguyên nhân: Quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; Quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn buông lỏng;; Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập; giá nhà đất không

ngừng tăng cao, không phản ánh đúng giá trị thực; tình trạng dầu cơ nhà đất chưa được ngăn chặn hiệu quả

* Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất

- Thành tựu: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: (tính đến ngày 30/6/2008): trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp: 44.895 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, thu hút được 1.042.810 lao động; Các Khu công nghiệp đã thu hút 2600 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn 25,3 tỷ USD; 2800 dự án đầu tư trong nước với

số vốn 137.000 Tỷ VNĐ ( chưa tính các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng với số vốn 976 Triệu USD và 43.000 Tỷ VNĐ);

- Tồn tại: Việc phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế tràn lan, cung và cầu về đất cho sản xuất công nghiệp mất cân đối nghiêm trọng, các KCN mới sử dụng 50% diện tích đất

- Nguyên nhân: Thiếu quy hoạch tổng thể, quản lý hoạt động phát triển KCN còn nhiều bất cập [53]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trên về kết quả hoạt động, về cung và cầu bất động sản Từ đó so sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật về thị trường bất động sản

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trong thời gian 15 tháng, từ

tháng 7 năm 2011 đến tháng 9 năm 2012

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Đề tài được triển khai nghiên cứu tại thành phố Cẩm

Phả, tỉnh Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Nội dung 1: Đánh giá về tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh: vị trí địa lý, điều kiện khí hậu, thuỷ văn, địa hình, địa mạo, tài nguyên thiên nhiên

- Sơ lược về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh: cơ cấu kinh tế, tình hình dân số, lao động, cơ sở hạ tầng

- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng

- Sơ lược công tác quản lí đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo 13 nội dung

Nội dung 2 Đánh giá kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011

- Đánh giá kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011: đánh giá theo thời gian, đánh giá theo đơn

vị hành chính và đánh giá theo loại đất

- Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả,

tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011: những kết quả đạt được, hiệu quả của đấu giá và những tồn tại của đấu giá

Nội dung 3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011

- Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả¸ tỉnh Quảng Ninh

- Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Thực trạng hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

Nội dung 4 Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai

- Những tiềm năng, thuận lợi của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Những khó khăn, tồn tại của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp

Thu thập, xử lý số liệu có sẵn tại các cơ quan, cụ thể:

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất ở, nhà ở, quy hoạch sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố từ 2007 đến 2012

- Văn phòng đăng ký QSDĐ: Thu thập các số liệu có liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về nhà đất từ 2007 đến 2012

- Các phòng có liên quan như Phòng Kinh tế, Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các phường nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2007 đến 2012

- Các Ban Quản lý nhà, Tổ chức phát triển quỹ đất thu thập các số liệu

về nguồn cung nhà - đất

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp

Khảo sát thực tế nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp; phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý, các nhà đầu tư, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình cá nhân có tham gia giao dịch về nhà, đất từ 2007 - 2012

Trên cơ sở mẫu phiếu được thiết kế, điều tra 180 hộ có tham gia giao dịch chuyển nhượng về nhà ở, đất ở Việc lựa chọn mẫu điều tra hộ được tiến hành theo phương pháp chọn xác xuất trên sổ thống kê giao dịch chuyển nhượng cho đến khi đủ số mẫu

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin

- Thống kê các giao dịch về nhà đất từ năm 2007 đến 2011,

- So sánh, đối chiếu giữa số liệu về giao dịch chuyển nhượng thực tế và

số liệu về nguồn cung nhà ở, đất ở từ các Ban Quản lý dự án phát triển nhà đất trên địa bàn thành phố để tìm ra mối quan hệ cung - cầu về nhà đất làm cơ

sở cho việc đưa ra các nhận định, đánh giá liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài

3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh, xử lí số liệu

Thống kê các kết quả điều tra xã hội học từ 200 mẫu đã lựa chọn, phân loại nhóm đối tượng điều tra, tiến hành phân tích để tìm ra mối quan hệ tương quan trong kết quả tổng hợp các số liệu đó để minh chứng các nhận định về thực trạng phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thaàn phố Cẩm Phả

Sử dụng phần mềm Exel để tìm ra mối quan hệ tương quan trong các giao dịch và tìm ra được các đặc trưng cơ bản của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

3.4.5 Phương pháp biểu đạt

Trên cơ sở các bảng tổng hợp số liệu, lựa chọn các bảng tương quan và thể hiện dưới dạng biểu đồ, sơ đồ

3.4.6 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, số liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử

lý theo yêu cầu đề tài

3.4.7 Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, tổ chức trao đổi thông tin với các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, phát triển thị trường BĐS Nội dung trao đổi tập trung vào thực trạng phát triển thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam và cụ thể tại địa bàn thành phố nói riêng

và các đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Cẩm Phả nằm dọc quốc lộ 18A, cách thành phố Hạ Long 30

km, có diện tích tự nhiên 34.322,72 ha Ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên

- Phía Đông giáp huyện Vân Đồn

- Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long

- Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ

Thành phố Cẩm Phả nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long

- Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái của tỉnh Quảng Ninh Có tài nguyên

phong phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển, là trung tâm công nghiệp nằm liền kề với thành phố Hạ Long, là

cầu nối liên kết giữa các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnh với

khu vực phía Đông tỉnh Quảng Ninh

3.1.1.2 Địa hình

Địa hình Cẩm Phả tương đối đa dạng và phức tạp bao gồm vùng đồi núi

và đồng bằng ven biển và được chia thành 5 dạng địa hình như sau:

- Địa hình núi:

- Địa hình vùng đồi:

- Địa hình thung lũng:

- Địa hình đồng bằng ven biển:

- Địa hình núi đá vôi (Castơ):

3.1.1.3 Điều kiện khí hậu, thời tiết

Cẩm Phả chịu ảnh hưởng của chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khí hậu biển và được chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Nhiệt độ bình quân cả năm là 23,00C Lượng mưa bình quân hàng năm là 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng đều giữa các tháng và các mùa trong năm

3.1.1.4 Điều kiện thuỷ văn

Chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi ở Cẩm Phả phụ thuộc chủ yếu vào chế độ thủy văn của các con sông chính như: sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Đồng Mỏ… Nhìn chung, sông suối chảy trên địa phận Thành phố có diện tích lưu vực nhỏ, độ dài sông ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất: Cẩm phả có các 8 loại đất sau: Nhóm đất phù sa; đất Glây; đất vàng đỏ; đất tác nhân; đất Cát; đất mặn;đất mùn vàng đỏ trên núi; đất có tầng sét loang lổ:

- Nước mặt: Tài nguyên nước mặt bao gồm các sông chính như hệ thống sông Diễn Vọng, sông Mông Dương, sông Voi Lớn, Sông Voi Bé và còn có 28

hồ đập lớn nhỏ nằm rải rác trong Thành phố Ngoài ra trên địa bàn hình thành nhà máy nước Diễn Vọng lấy nước từ các hồ Cao Vân và Sông Diễn Vọng để

xử lý, cung cấp nước cho toàn Thành phố

- Nước ngầm: Tài nguyên nước ngầm trên địa bàn Thành phố có trữ lượng lớn, phía bắc vùng đồi núi có chất lượng tốt, nhân dân sử dụng nước bằng cách đào và khoan giếng để lấy nước sinh hoạt Vùng thấp và ven biển nước bị nhiễm phèn, nhiễm mặn nên ít được sử dụng trong sinh hoạt

* Tài nguyên rừng

Diện tích đất rừng chủ yếu là rừng gỗ non chưa có trữ lượng và rừng tre nứa, rừng ngập mặn chủ yếu là rừng phòng hộ bao gồm cây sú vẹt Diện tích

rừng thường tập trung chủ yếu ở các phường, xã: Mông Dương, Cộng Hòa, Cẩm Hải, Dương Huy và Quang Hanh Độ che phủ rừng đạt 45,5%

* Tài nguyên biển

Cẩm Phả là Thành phố ven biển, có trên 70 km bờ biển chạy dọc theo vịnh Bái Tử Long từ phường Quang Hanh đến cầu Ba Chẽ Tiềm năng kinh tế biển khá đa dạng, nhất là các cảng và dịch vụ cảng biển, du lịch biển – ven biển

và thủy sản, cùng với các dãy núi đá, hang động có cảnh quan kỳ thú là điểm du lịch phục vụ nhu cầu khách trong nước và quốc tế Đặc biệt có đường bờ biển kéo dài tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các dự án xây dựng khu đô thị mới làm nguồn cung cho thi trường bất động sản

* Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản lớn nhất ở Cẩm Phả là than đá và phân bố dọc theo quốc lộ 18A và 18B Tổng tiềm năng ước tính trên 1 tỷ tấn, trữ lượng có thể khai thác thuận lợi 240 triệu tấn (theo số liệu ngành than) Ngành than đã thu hút nhiều lao động từ các tỉnh ngoài đến địa bàn để làm việc, đây là một yếu tố làm tăng cầu của thị trường bất động sản Ngoài ra thành phố còn có

tiềm năng về đá vôi, đất sét, nước khoáng

* Tài nguyên du lịch

Nằm cạnh vùng di sản vịnh Hạ Long và Bái Tử Long kết hợp với suối khoáng nóng Quang Hanh, hang Vũng Đục, đền Cửa Ông, đảo Rều cùng với các bãi biển, khu du lịch Bến Do đã tạo thành tua du lịch hấp dẫn nhằm thu hút lượng du khách lớn đến thăm quan, vãn cảnh và du lịch văn hóa

* Tài nguyên nhân văn

Hiện tại trên địa bàn Thành phố có nhiều dân tộc anh em đang định

cư và sinh sống chủ yếu có dân tộc Kinh, Tày, Nùng, Hoa, Sán Dìu, Cộng đồng các dân tộc trong thành phố với những truyền thống, bản sắc riêng đã hình thành một nền văn hoá phong phú, có nhiều nét độc đáo và giàu bản sắc dân tộc

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch kinh tế

Trong những năm qua mặc dù gặp nhiều khó khăn do các nguyên nhân khách quan song dưới sự lãnh đạo của Đảng bộ, UBND Thành phố Cẩm Phả cùng với lợi thế về tiềm năng thiên nhiên, nguồn lực con người, nền kinh tế đã dần phát triển ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 14,3% Thu nhập bình quân đầu người năm 2011 đạt 2.055 USD/người/năm (khoảng 34,1 triệu đồng/năm)

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

* Ngành nông nghiệp - thuỷ sản

- Ngành sản xuất nông nghiệp: Năm 2011 giá trị sản xuất nông, lâm

nghiệp và thủy sản đạt 89,239 triệu đồng (giá cố định 1994), tăng 52,346 triệu đồng so với năm 2000 (36.893 triệu đồng)

- Ngành thuỷ sản

Từ lợi thế của vùng ven biển, thực hiện phát triển nuôi trồng thủy sản với diện tích 442,07 ha ao, đầm phân tán ở nhiều phường, xã, ngoài ra trên địa bàn Thành phố còn phát triển nghề đánh bắt với 501 doanh nghiệp và

hộ cá thể khai thác nguồn lợi ven biển, đã mang lại thu nhập cao, đáp ứng nhu cầu của nhân dân trong toàn Thành phố và thị trường trong nước

- Ngành chăn nuôi

Thực hiện quyết định 3716/QĐ-UBND ngày 23/11/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu giết mổ gia súc, gia cầm tập trung, chăn nuôi lợn hướng nạc, kết hợp với nuôi trồng thủy sản, nhà máy chế biến thức ăn gia súc, gia cầm tại phường Mông Dương, kéo theo các mô hình dự án khác đang phát triển như chăn nuôi dê, gà sao thương phẩm… đã mang lại thu nhập cao, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của nhân dân trong toàn Thành phố

* Ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng

Trong những năm vừa qua Thành phố đã hình thành 2 khu công nghiệp phía Tây và phía Đông và hình thành hành lang kinh tế dọc theo đường QL 18A bao gồm các ngành sản xuất chính: Công nghiệp sản xuất than, công nghiệp khai thác vật liệu xây dựng, công nghiệp chế biến nước khoáng, công nghiệp điện năng, sản xuất chế tạo, sản xuất hàng tiêu dùng

* Ngành dịch vụ - thương mại

Hoạt động dịch vụ – thương mại của Thành phố thời gian qua phát triển khá phong phú và đa dạng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế Doanh thu dịch vụ thương năm 2011 đạt 5.931,48 tỷ đồng, tăng 16,38% so với cùng kỳ

3.1.2.3 Dân số và lao động

Năm 2011 dân số của Thành phố là 176.005 người, trong đó dân số của các xã có 7.718 người, phường có 168,287 người, mật độ dân số bình quân 512,79 người/km2 Tốc độ tăng dân số của Thành phố ở mức 7,79% /năm

Lao động trong độ tuổi của Thành phố là 84,324 người, chiếm 47,41% tổng dân số, trong đó lao động phi nông nghiệp 12,238 người (chiếm 15,64% tổng số lao động, lao động nông nghiệp 6.114 người (chiếm 7,25% tổng số lao động) Trong năm 2011 số lao động được giải quyết việc làm tại chỗ ước khoảng 84,324 người, tỷ lệ lao động qua đào tạo 61,5%

3.1.2.4 Cơ sở hạ tầng

* Giao thông

- Hiện nay các tuyến đường bộ liên thôn, xã, nội thành được gắn với hệ thống đường tỉnh, quốc lộ tương đối đồng bộ, cơ bản đáp ứng nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn

- Ngoài giao thông đường bộ, Thành phố Cẩm Phả còn có tuyến giao thông đường sắt chuyên dùng của ngành than, đường băng chuyền, hệ thống các cảng phục vụ cho vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu, cụ thể như sau:

+ Hệ thống các cảng, bến sông:

Trên địa bàn Thành phố hiện có 7 cảng chính chủ yếu là các cảng chuyên dùng phục vụ cho ngành than như: Cảng Cửa Ông, cảng Đá Bàn, cảng Vũng Đục, cụm bến cảng Km6 (Cảng tổng hợp), cảng Colimex xuất than cho

mỏ than Dương Huy và cảng Km7

+ Hệ thống cầu cống trên địa bàn đảm bảo được nhu cầu liên thông và vận chuyển hàng hoá đến các vùng lân cận Đây là một điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế và thu hút đầu tư vào địa bàn

* Thủy lợi

Hệ thống kênh mương dài 65,4 km kênh chính và nội đồng, ngoài ra còn có các trạm bơm điện và 28 hồ đập phục vụ đủ nước tưới cho sản xuất nông nghiệp, ngoài ra có 12,82 km đê biển, đảm bảo khả năng chống bão cấp

8, cấp 9 Nhìn chung hệ thống thuỷ lợi khá hoàn chỉnh

* Các lĩnh vực hạ tầng xã hội

- Giáo dục: Năm 2011 toàn Thành phố có 60 trường gồm: 17 trường trung học cơ sở, phổ thông cơ sở, 22 trường tiểu học, 14 trường mầm non, mẫu giáo, lớp

- Y tế và chăm sóc sức khoẻ cộng đồng Đội ngũ cán bộ y tế được tăng cường cả về số lượng lẫn chất lượng Có 44/44 trạm y tế, cơ sở được công nhận đạt chuẩn Quốc gia

- Quốc phòng – An ninh: Công tác quân sự địa phương luôn được các cấp uỷ, chính quyền từ Thành phố đến cơ sở quan tâm chỉ đạo Tinh thần cảnh giác và nhận thức về nhiệm vụ quốc phòng – an ninh trong tình hình mới được nâng lên

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

Theo số liệu thống kê đất đai ngày 01/01/2012 tổng diện tích tự nhiên của Cẩm Phả là 34.322,72 ha, trong đó diện tích đất đất giao theo đối tượng

sử dụng là 27.758,22 ha chiếm 80,87% diện tích tự nhiên Trong đó, đối tượng được giao sử dụng đất nhiều nhất là tổ chức kinh tế với diện tích 20.352,5 ha chiếm 59,30% diện tích tự nhiên, đối tượng được giao sử dụng ít nhất là tổ chức khác có 0,61 ha chiếm 0,001% diện tích tự nhiên Điều này thể hiện sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức kinh tế trong thành phố, tuy nhiên chưa có sự góp mặt của các tổ chức liên doanh và tổ chức ngoại giao, đây là mặt hạn chế cho xu thế giao lưu hợp tác hòa với các tỉnh, thành phố lân cận trong khu vựcvà cả nước

Tổng diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý là 6.564,50 ha chiếm 19,13% diện tích tự nhiên Trong đó diện tích giao cho UBND các xã phường quản lý khá lớn có 6.564,50 ha chiếm 18,65% diện tự nhiên còn lại một phần diện tích nhỏ 164,17 ha chiếm 0,73% diện tích tự nhiên giao cho các tổ chức khác quản lý Cơ cấu này khá hợp lý, phù hợp với công tác quản

lý đất đai của thành phố

Theo đơn vị hành chính thành phố Cẩm Phả gồm 13 phường và 3 xã Tổng diện tích theo đơn vị hành chính là 34.322,72 ha, được phân bố khác nhau giữa các xã, phường Trong đó phường Mông Dương có diện tích lớn nhất 11.448,30 ha chiếm 33,35 % tổng diện tích, phường Cẩm Thành có diện tích nhỏ nhất 125,47 ha chiếm 0,37% tổng diện tích