Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)

Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20112015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN – 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn – Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, giúp đỡ trình nghiên cứu thực hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ninh; Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả, UBND xã, phường thành phố Cẩm Phả tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài địa bàn Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Cuối xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ suốt trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mu ̣c tiêu tổ ng quát 2.2 Mu ̣c tiêu cu ̣ thể Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái quát thị trường 1.2.2 Khái quát bất động sản động sản 1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 10 1.2.4 Quy luật cung, cầu thị trường bất động sản 14 1.2.5 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản 21 1.3 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 23 1.3.1 Thị trường bất động sản số nước giới 23 1.3.2 Những nghiên cứu thị trường bất động sản Việt nam 24 iv CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CƯU 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 29 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29 2.2.2 Điạ điể m nghiên cứu 29 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp 31 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 31 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liêụ biể u đa ̣t kết nghiên cứu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 33 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩ m Phả, tỉnh Quảng Ninh 35 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biế n đô ̣ng đấ t đai của thành phố Cẩ m Phả, tin̉ h Quảng Ninh 37 3.1.4 Sơ lươ ̣c công tác quản lí nhà nước đấ t đai của thành phố Cẩ m Phả, tin̉ h QuảngNinh 40 3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THI ̣ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 42 3.2.1 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 42 v 3.2.2 Kế t quả đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 46 3.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THI ̣TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 50 3.3.1 Thực trạng cung bất động sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 50 3.3.2 Thực trạng cầu bấ t đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 53 3.3.3 Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 56 3.3.4 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 58 3.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THI ̣ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG TƯƠNG LAI 62 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bấ t đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tin ̉ h Quảng Ninh 62 3.4.2 Những tiềm năng, thuâ ̣n lơ ̣i về thị trường bấ t đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả 64 3.4.3 Những khó khăn, tồn về thi ̣trường bấ t động sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả 66 3.4.4 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHI 71 ̣ KẾT LUẬN 71 ĐỀ NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất ta ̣i thành phố Cẩm Phả năm 2015 37 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 38 Bảng 3.3 Lực lượng cán quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 40 Bảng 3.4 Lươ ̣ng giao dịch bấ t đô ̣ng sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo đơn vị hành giai đoạn 2011-2015 43 Bảng 3.5 Kế t quả giao dịch bất động sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tin̉ h Quảng Ninh giai đoa ̣n 2011-2015 theo loại đất 45 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 47 Bảng 3.7 Hiệu kinh tế từ đấu giá QSD đất 49 Bảng 3.8 Tổng hợp dự án xây dựng khu đô thị nhà kinh doanh thực năm 2015 địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 51 Bảng 3.9 Mục đích mua Bất động sản người dân 55 địa bàn thành phố Cẩm Phả 55 Bảng 3.10 Kết hoạt động loại hình môi giới địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 57 Bảng 3.11 Kết lựa chọn người dân mua bất động sản thông qua hình thức môi giới bất động sản 58 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mức cung thay đổi giá thay đổi 14 Hình 1.2 Sự dịch chuyển cung bất động sản 15 Hình 1.3 Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 17 Hình 1.4 Mối quan hệ lượng cầu đất trình độ sản xuất 18 Hình 1.5 Quan hệ quy mô gia đình cầu đất 18 Hình 1.6 Mức thu nhập với tổng cầu nhà 19 Hình 3.1: Kết giao dịch bất động sản giai đoạn 2011-2015 44 Hình 3.2 Tỷ lệ giao dịch bất động sản theo loại đất giai đoạn 2011-2015 46 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luâ ̣t” [5] Thị trường nhà đất, hay thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường ngày nay, thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai [1] Năm 2012, Chính phủ Nghị số 04/NĐ – CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 việc thành lập thành phố Cẩm Phả Việc chuyển trung tâm hành tập trung phát triển thành phố có tác động tích cực đến phát triển kinh tế -xã hội thành phố, đặc biệt đầu tư nâng cấp sở hạ tầng, yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố hoạt động sôi động Thành phố Cẩm Phả nơi có điều kiện thuận lợi điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội Với dân số tập trung đông với phát triển thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả diễn sôi động, giá trị bất động sản cao Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế nói thị trường Bất động sản Thành phố thị trường đầy tiềm hấp dẫn Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Do đó, cần phải quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hoạt động ổn định, để thị trường đem lại tác động tích cực đến phát triển địa 66 phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất tinh thần cho người dân, góp phần thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội nước nói chung địa phương nói riêng Hiện địa phương quan tâm đạo công tác lập dự án để đưa đấu giá Và góp phần không nhỏ vào cung bất động sản thành phố năm tới - Về hoạt động môi giới thị trường bất động sản: Đã có đầy đủ thành phần môi giới tham gia thị trường bất động sản bao gồm góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Các thành phần môi giới tham gia có ảnh hưởng định đến thị trường bất động sản 3.4.3 Những khó khăn, tồn về thi ̣ trường bấ t động sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả - Về quản lý nhà nước: Như đề cập trên: Hai quan đảm nhận chức quản lý thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Cẩm Phả Phòng Tài nguyên Môi trường Phòng Quản lý đô thị Thành phố Cẩm Phả thiếu quan quản lý nhà nước chuyên trách, đầy đủ hiệu thị trường bất động sản lại có nhiều quan quản lý trực tiếp gián tiếp thị trường này, phòng/ban lại quản lý “mảng” riêng quan chịu trách nhiệm Dẫn đến chồng chéo, không hiệu quả, văn định nhiều lại mâu thuẫn, không thống gây khó khăn triển khai thực Nhiều quy định, thông tin thị trường bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận gây cản trở cho người dân cán quản lý Việc thiếu thông làm cho công tác quản lý khó kiểm soát hơn, người dân khó tiếp cận thị trường Đây nguyên nhân gây nên tình trạng “đầu đất”, tạo hội cho cá nhân, tổ chức mội giới bất động sản không thống gây nên tượng “kích cầu ảo 67 - Về giao dịch bất động sản Giao dịch thị trường bất động sản không đơn vị hành chính, tập trung số đơn vị có đặc điểm: Ở gần khu trung tâm thành phố, hệ thống sở hạ tầng phát triển; Có tốc độ đô thị hoá cao; Nơi mật độ dân cư cao thuận tiện cho việc kinh doanh, dịch vụ, phát triển loại hình BĐS cho thuê - Về hoạt động đấu giá : Đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế Trong năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm soát quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Đấu giá quyền sử dụng đất tạo sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất hình thành phát triển quy luật tất yếu kinh tế thị trường, động lực phát triển ngành kinh tế khác Tình trạng bất ổn định thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản gây nhiều trở ngại cho bên tham gia giao dịch đất liên quan đến đất thị trường như: gây áp lực lớn sách quản lý sử dụng đất đai nước ta; khó khăn định giá đất làm cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất,… Việc chuẩn bị quỹ đất trước tiến hành đấu giá chưa tốt dẫn đến có quỹ đất khu dân cư chưa đủ điều kiện để đem đấu tiến độ giải phóng mặt chậm, sở hạ tầng cho khu dân cư chưa tốt (hệ thống đường, điện, nước) 68 Công tác xác định giá sàn nhìn chung sát với thực tế, nhiên có khu dân cư việc định giá chưa hợp lý dẫn đến đưa đất đấu giá người tham gia đấu giá ảnh hưởng đến thị trường nói chung - Về hoạt động môi giới thị trường bất động sản Vẫn tồn số cá nhân, tổ chức làm dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh, không đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, không đủ điều kiện để hoạt động thị trường… lại hoạt động thị trường bất động sản tạo hiệu ứng “ảo”, tác động xấu đến thị trường bất động sản thành phố - Một số tồn khác: - Hiện tượng đầu nhà đất: Việc đầu quay lại thị trường tất yếu mà thị trường có tín hiệu tốt người đầu đầu tư luôn người có thông tin nhạy bén họ lại người sẵn tiền người mua để Do đó, họ định nhanh Tuy nhiên, với BĐS có giá chênh người mua chấp nhận Nó xảy số dự án có vị trí đắc địa chủ đầu tư muốn bán mức giá hấp dẫn, dẫn tới đưa thị trường có mức chênh nhỏ Nhưng, tượng cục vài dự án diễn thị trường rộng lớn - Công tác định giá đất: Trên thực tế, khung giá đất không theo kịp biến động thị trường, biên độ giá đất tối đa tối thiểu có khoảng cách lớn đất đô thị nông thôn Khung giá đất không xử lý chênh lệch giá đất vùng giáp ranh xã/phường thành phố 3.4.4 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Đối với thành phố Cẩm Phả để phát triển thị trường bất động sản việc quản lý nhà nước cần thực tốt số công tác sau: - Về quản lý Nhà nước: Cần có quan quản ý nhà nước chuyên trách quản lý trực thị trường bất động sản, chịu trách nhiệm việc quản lý, điều tiết hoạt động thị trường - Giao dịch bất động sản:Thành phố cần có điều chỉnh, phân bổ dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng đồng phường xã, để kinh tế 69 phát triển đồng hơn, từ giá đất phường xã có chênh lệch thị trường bất động sản hoạt động đồng đều, ổn định lượng giao dịch địa bàn thành phố Cần thưc tốt việc phát triển đô thị Cẩm Phả theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND ngày 27/3/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh) Điều làm cho thành phố Cẩm Phả có phát triển đồng sở hạ tầng xã/phường Kinh tế phát triển đồng khiến nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phân bố đồng hơn, giao dịch bất động sản đơn vị hành thành phố đồng - Công tác đấu giá : Công tác định giá đất cần thực nghiêm túc, xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế thị trường Không để xảy trường hợp giá đất UBND tỉnh quy định thấp so với giá thực tế, mà giá đất đưa đấu giá lại cao so với giá thực tế, điều làm cho người dân dè chừng với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Địa phương cần xây dựng phương án chuẩn bị quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo công khai, minh bạch sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất.Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường tăng nguồn thu cho ngân sách Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất cách hợp lý Xây dựng sách tài đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư ngành nghề sử dụng đất tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động 70 - Thực văn pháp luật: Triển khai áp dụng đổi Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Tiếp tục rà soát quy định chồng chéo quy định không phù hợp với thực tế địa phương, Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản cách tự phát - Hoạt động môi giới: Cần phải có quản lý chặt chẽ hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản Có biện pháp, chế tài xử lý cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phí thống, không đăng ký hoạt động kinh doanh quan nhà nước - Công tác định giá đất: Cần tổ chức thực hàng năm Việc ban hành khung giá đất nhà nước phải sát với giá thị trường - Đầu nhà đất: Để giảm tượng đầu nhà đất quan trọng thông tin đất đai thị trường bất động sản phải phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin vè quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHI ̣ KẾT LUẬN - Thành phố Cẩm Phả 14 đơn vị hành trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm vùng tam giác tăng trưởng phía Bắc, trục kinh tế động lực tỉnh có tiềm điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội - Kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015: + Trong giai đoa ̣n 2011-2015, ta ̣i thành phố Cẩm Phả có tất 49.920 giao dịch; Giao dịch thành phố tập trung số phường trung tâm, phát triển phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy , Cẩm Bình, Quang Hanh, Cẩm Sơn Giao dịch chủ yếu đất (38.625 giao dịch, đến 77,36%) + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố Cẩ m Phả tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất 30.640,2 m2 thu 404.677.779,6 triệu đồng - Thực trạng thị trường bất động sản: + Về nguồn cung cho TTBĐS thành phố chủ yếu thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, người dân tiến hành tách để chuyển nhượng, mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất, nhà đất nguồn cung từ đấu giá quyền sử dụng đất + Lượng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả lớn có xu hướng không ngừng gia tăng thể qua: gia tăng dân số học tự nhiên, phát triển nhanh chóng kinh tế… + Hoạt động môi giới BĐS phát triển nhanh chóng, có loại hình môi giới tổ chức hoạt động lĩnh vực Có 1.573 giao dịch thực giai đoạn 2011- 2015 - Các yếu tố tác động đến thị trường bấ t đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Cẩ m Phả, tỉnh Quảng Ninh là: phát triển kinh tế, gia tăng dân số, Quy hoạch sách địa phương, phát triển du lịch… 72 ĐỀ NGHỊ - Cần có quan quản ý nhà nước chuyên trách quản lý trực thị trường bất động sản, chịu trách nhiệm việc quản lý, điều tiết hoạt động thị trường - Có điều chỉnh, phân bổ dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng đồng phường xã Cần thực tốt việc phát triển đô thị Cẩm Phả theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 - Công tác định giá đất cần thực nghiêm túc, xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế thị trường, xây dựng phương án chuẩn bị quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất - Tuyên truyền phổ biến pháp luật, triển khai áp dụng đổi Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 - Cần phải quản lý chặt chẽ hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản Có biện pháp, chế tài xử lý cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phí thống, không đăng ký hoạt động kinh doanh quan nhà nước - Thông tin đất đai thị trường bất động sản phải phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin vè quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản - Tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai, hoàn thiện khâu chế tổ chức hoạt động, kiểm soát quản lý thị trường bất động sản 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005 nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006 Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2015 Nguyễn Đình Bồng (2009), Giáo trình Thị trường bất động sản Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Nguyễn Thế Huấn nhóm tác giả (2009) Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác Nxb Nông nghiệp, năm 2009 Đinh Thị Mai Hương, Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013 Nông Thị Thu Huyền Nguyễn Thị Yến (2014), Bài giảng Thị trường bất động sản, Đại học nông lâm Thái Nguyên Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2009), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông Nghiệp 10 Luật Đất đai 2003, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009 11 Luật Đất đai 2013, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014 12 Luật Đấu thầu xây dựng 2013, nhà xuất Lao động - xã hội, 2014 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà xuất Lao động - xã hội, 2015 14 Luật Nhà 2014, nhà xuất Lao động - xã hội, 2015 15 Nghị định số 69/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bội thường, hỗ trợ tái định cư 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 18 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất 74 19 Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 20 Nghị số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 21 Nguyễn Thị Nhung, “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 – 2011”, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp – Đại học Nông lâm Thái Nguyên, 2011 22 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 23 Tạp chí cộng sản (số ngày 03/1/2015): Chiến lược phát triển thị trường bất động sản tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, theo Trịnh Đình Dũng 24 Tạp chí khoa học Đại học quốc gia Hà Nội: Kinh tế kinh doanh, Tập 31, số (2015) 25 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 26 Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 27 website: http://tintuc.vn/bat-dong-san-2015, theo Duy Thái (2015), truy cập ngày 12/01/2016 28 website: http://www.kinhtedothi.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-sanquang-ninh-hien-nay theo Hà Trang (2014), truy cập ngày 18/01/2016 29 website: http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/bat-dongsan/2015/Bat-dong-san-o-Cam-Pha, theo Vân Du (2014), truy cập ngày 24/2/2016 Phiếu số:… PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN Họ tên người điều tra:………………………………………………… Địa chỉ: phường…………………thành phố Cẩm Phả, Quảng Ninh Nghề nghiệp:………………………………… …………………………… Xin ông/ bà vui lòng cho biết thông tin cách chọn phương án mà cảm thấy phương án trả lời câu hỏi sau: I Hiểu biết thị trường bất động sản Ông/bà đánh giá thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả có sôi động không: - Có: □ - Không: □ Ông/bà có biết hệ thống sách thị trường Bất động sản thành phố Cẩm Phả hay không: - Có : □ - Không: □ Quan điểm ông/bà tính minh bạch thị trường: - Thôn tin công khai, minh bạch: □ - Còn thiếu tính thống: □ Quan điểm ông/bà chất lượng dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị: - Tốt: □ - Đảm bảo theo hợp đồng: □ - Không đảm bảo: □ Ông/bà biết có loại hình môi giới bất động sản thành phố Cẩm Phả ( tích vào loại hình mà biết): - Cá nhân môi giới: □ - Công ty môi giới: □ - Văn phòng môi giới: □ - Sàn giao dịch: □ Nếu mua bất động sản ông/bà có lựa chọn thông qua môi giới hay không? - Có: □ - Không: □ *) Nếu có: Ông/bà muốn lựa chọn hình thức giao dịch bất động sản? Tại ông/bà lại lựa chọn hình thứ đó? - Tự tìm hiều: □ - Qua cá nhân môi giới: - Qua Công ty Môi giới: - Qua VP môi giới: □ □ - Qua Sàn giao dịch:□ □ Lý ………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… *) Nếu không sao? - Không tin tưởng vào độ xác dịch vụ môi giới: - Sợ mức chênh lệch cao so với giá thực tế: □ □ - Lý khác:…………………………………………… …………… II Nhu cầu bất động sản Nếu có điều kiện ông/bà có muốn đầu tư vào bất động sản không? - Có: □ - Không: □ Mục đích đầu tư vào bất động sản ông/bà gì: - Mua để sử dụng: □ - Mua để chờ tăng giá bán: □ - Mua thuê: □ - Mục đích khác:……………………… Các yếu tố mà ông/bà quan tâm mua nhà, đất gì? - An ninh môi trường: - Chính sách hỗ trợ: - Chủ đầu tư: □ - Chất lượng công trình: □ □ - Cơ sở hạ tầng: □ - Số lượng hộ, đất khu: - Thủ tục: □ □ - Dịch vụ: □ □ - Thiết kế: - Vị trí công trình: - Giá : □ □ □ - Quan tâm khác:………………………………………… ………………… III Hiểu biết đấu giá quyền sử dụng đất Ông/bà tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa: - Có: □ - Chưa: □ Ông/bà có nghe thông tin dự án đấu giá quyền sử dụng đất không? Quan hình thức nào? - Có: □ - Không: □ Hình thức:……………………………………………………… Theo ông/bà, thông tin đấu giá quyền sử dụng đất thành phố công khai, minh bạch hay chưa? - Có: □ - Không: □ Theo ông/ bà, trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất có đảm bảo quy trình không: - Có: □ - Không: □ Theo ông /bà: Giá sàn đưa hợp lý chưa: - Còn thấp: □ - Hợp lý: □ - Cao quá: □ Theo ông /bà yếu tố ảnh hưởng đến sức mua bất động sản gia đình: - Tín dụng: □ - Hìnhh thức toán: - Giá bất động sản: □ □ - Độ rủi ro thị trường: □ Người được vấn (Ký, ghi rõ họ tên) PHIẾU ĐIỀU TRA CÁC ĐƠN VỊ MÔI GIỚI Tên loại hình môi giới bất động sản Công ty: Trung tâm : Văn phòng: Sàn giao dịch: Tư nhân: Địa trụ sở làm việc …………………………………………………………………………………………… Thời điểm thành lập Cơ cấu tổ chức nhân STT Chức danh/Vị trí việc Số lượng làm Chuyên ngành Loại chứng môi đào tạo (Trình giới độ) Giám đốc Chuyên viên môi giới Nhân viên kế toán Chuyên viên tư vấn pháp lý Nhân viên kinh doanh Phạm vi hoạt động Trong phạm vi thành phố : Trên toàn tỉnh Quảng Ninh: Liên tỉnh: Đối tượng phục vụ Người nước Người nước Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản: Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán bất động sản: Môi giới thuê, cho thuê bất động sản: Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá bất động sản: Tư vấn vay vốn ngân hàng Tư vấn thủ tục nhà đất : Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản: Cung cấp vật liệu xây dựng Tư vấn đầu tư nước Lĩnh vực khác Các hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng internet Quảng cáo truyền hình Quảng cáo báo, tạp chí Quảng cáo trụ sở làm việc Quảng cáo lưu động (phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác Tình hình hoạt động môi giới bất động sản loại hình môi giới Số lượng giao dịch từ đến hết năm 2011.:………………… 10 Đối tượng phục vụ công ty là ai? - Người dân - Tổ chức - Doanh nghiệp -Tất có nhu cầu Người vấn kí tên ... thể - Đánh giá kế t quả hoạt động thị trường bất động sản ta ̣i thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta ̣i thành phố Cẩm Phả,. .. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoa ̣n 2011-2015 Mức độ cung, cầu bất động sản thị trường Sự tác động dịch vụ môi giới đến thị trường bất động. .. góp phần phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015” Mục