Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)
Trang 1NGUYEN PHU HUNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BAT DONG SAN TAI THANH PHO HA LONG,
TINH QUANG NINH, GIAI DOAN 2012 — 2015
LUAN VAN THAC SI QUAN LY DAT DAI
THAI NGUYEN - 2016
Trang 2NGUYEN PHU HUNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BAT DONG SAN TAI THANH PHO HA LONG,
TINH QUANG NINH, GIAI DOAN 2012 — 2015
Chuyén nganh: Quan ly dat dai Mã số: 06 85 01 03
LUAN VAN THAC SI QUAN LY DAT DAI
Người huéng dan khoa hoc:PGS.TS DO THI LAN
THAI NGUYEN - 2016
Trang 3thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào sau đại học
- Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguôn gôc Nêu sau tơi xin chịu hồn toàn trách nhiệm
TÁC GIÁ LUẬN VĂN
Trang 4LOI CAM ON
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thé, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi dé tơi hồn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đảo tạo Sau đại học, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này
TÁC GIÁ LUẬN VĂN
Nguyễn Phú Hùng
Trang 5MỤC LỤC
LIÊN IVTETEOIETN suợngghtrtingcottottgirtB08G001010848100010800300S 0180G10930809380913050010:84Ng0s.200xgrmÍ i 5909.909775 O.BHBB,H, , à ) ,ƠỎ ii 090092 -+ ,)HĂHẲẰHH L ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT -2++++°2£2EEEEE++22222EEEtrrrz22zvrrrre vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIÉU 2222222212222222115211212227222 c vii
DANH MỤC CÁC HÌNH-— SƠ ĐỒ . -++222222EEEttc2222EEEEErrrrrrrre viii h7 (0000 .+“⁄,AẰ— HĂ ,) , ,Ỏ 1
ii 0i 6 1 8N 4214 I
2 Muc ti6u ctta 46 tai cccsssssscssssssssssssssessssessssnssesssnnseesussnssssessnsessasnnsensesssecennseseeeeee 2
3 Ý ghia ctta G6 tai .sccccsssssccsssssccssssssssssssccessssscsesssseseussessssnssssssesssssesusssssssuaseseesees 3
Chương 1: TỎNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU : 2 4
INe ốc ch (+‹*1"2 4
ISRB: ong na 5Ẽ 4
1.1.2 Thị trường bất động sản -2222222SEEEEEEEEE1111222221111121E1E222 xe, 4 1.1.3 Môi giới bất động sản 2222222 2222222222221 4 1.1.4 Nghề môi giới bất động sản . 22222222+t22222E222.2222222222 22212 re 5 1.1.5 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản 22+++r:ccc2vrrrte 5 1.1.6 Bản chất của môi giới bất động sản -222222+.+.222EEEEEEEii222EEErrrrrree 6
1.1.7 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản -2+++:c222222rrrrrez 6
1.1.8 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản . ::iccccccccccce 6
1.1.9 Quy trình hoạt động môi giới bất động sản . -:+++++ccccccccccre 7
1.2 Cơ s6 pha li ctha d8 tai sssceccessssssssssssssssssessssssssssssseseesessessesssssssssssssseeeeeeesseesnssssn 14
1.2.1 Các văn bản pháp luật đất đai liên quan -cccccrrrrrtrtrrcccccceee 15 1.2.2 Các văn bản pháp luật xây dựng, nhà Ở -. 5Ÿ 5-55 s+cererxerxsrkszrszke 16
Trang 61.3 Cơ sở thực tiễn của đề tải tS1191111111121111121121221211221712212222210 e 16
1.3.1 Môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới -:+ 16 1.3.2 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam 20
Chương 2: ĐÓI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
)[9:11195900007 5 Tx HHĂH , 23
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -++ccc22t++2222EEEEEtrrcccvvrrrrrrie 23
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 2+++++2222EEEEEt222EEEEEE.2222222122 22222EEir.r, 23
PA co ¿00302 0n 23
2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu ++:22222222E2E2EEEEEEEEEEEE.rrrrrerrree 23
2.2.1 Thi giam nghi6n 8n 23 2.2.2 Địa điểm nghidn Curve cscesssssssssssssssssssssessssssssesessssesseesessssssssssseseseseeeesesesesesssne 23
2.3 NOI QUDE NSMEN CHU sevsissssisssssrsseiscessensseeruaesnanresecsemaninunrannancerraniemienanncees 23 2.4 Phương pháp nghiên cứỨu 2 5£ ©S<++tSExeEEEAEEEkrEEkkrErkrrrkkrrrkerrkerrk 24 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp . 22++2cc22rrzcczzrrrrz 24
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 2-++2c222t+rcc22ztrrccverrrre 24 2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh :++cc2tt+++222EEEEEtrrcccvvrrrrrree 25 2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp .-. 2cccc22EEEEEtttttttrrrczccerve 26
Chương 3: KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN Ø7 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh . -2222EES22222222255522222E222222222 2222xee 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội . :-sscccesrreerrrerrrrrrrrer 27
3.1.2 Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quang Ninh 36
3.2 Tình hình hoạt động của các loại hình môi BĐS và thực trạng của hoạt động môi giới BĐS trên địa thành phô Hạ Long, tỉnh Quảng Nĩnh 45 3.2.1 Tình hình hoạt động của các loại hình mơi BĐS trên địa thành phô Hạ
I0 30ìi89)i 50) 007 45
Trang 73.3 Khó khăn, tồn tại, giải pháp thúc đây hoạt động môi giới, thị trường BĐS thành phô Hạ Long, tỉnh Quang Ninh trong thời gian tới -cc2++ 73
3.3.1 Khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản thành
phố Hạ Long +++++222+EEEEt+2222EEEEEEE.222EEE71271.211221217 2111272 212 re 73 3.3.2 Giải pháp thúc đây hoạt động môi giới, thị trường bất động sản thành phố Ha Lom 76
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TAT
1 BCD : Ban chỉ dao
2 BĐS : Bất động sản
4 CNH : Cơng nghiệp hóa 5 CNTB : Chủ nghĩa tư bản
3 CP : Chính phủ
7 HDH : Hién dai hoa
8 HĐND : Hội đồng nhân dân
6 KH : Ké hoach 9 ND : Nghi dinh 11 QD : Quyết định 12 QH : Quy hoạch 13 QLDD : Quản lý đất dai 10 QSDD : Quyền sử dụng đất 15 TĐT : Tổng điều tra 14 TT : Thông tư
16 UBND : Ủy ban nhân dân
17 VNĐ : Việt Nam Đồng
18 VT : VỊ trí
19 XHCN : Xã hội chủ nghĩa
Trang 9DANH MUC CAC BANG, BIEU
Bảng 3.1 Tổng hợp dân số các phường trên địa bàn thành phố Hạ Long 32
Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2015 37
Bang 3.3 Téng hợp các công ty hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Thành phó Hạ Long năm 2015 -.2 25zc5s2 47 Bảng 3.4 Kết quả môi giới giao dịch bất động sản của công ty từ năm 2012 đến năm 2U TẾ uuanasttnnthoitdritnitdiiGinlL0000600100010000101/0468080800003 51 Bảng 3.5 Phí mơi giới mua, bán bất động sản của công ty . -.- 53
Bảng 3.6 Phí mơi giới thuê, cho thuê bất động sản của công ty 55
Bảng 3.7 Kết quả môi giới giao dịch bất động sản thành cơng của văn phịng môi giới BĐS - c2 tk TH ng, 59 Bang 3.8 Phí môi giới mua, bán bất động sản của các văn phịng 61
Bảng 3.9 Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các văn phòng 62
Bảng 3.10 Kết quả môi giới giao dịch bất động sản của cá nhân 65
Bảng 3.11 Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân 67
Bảng 3.12 Phí mơi giới thuê, cho thuê bất động sản của các cá nhân 68 Bảng 3.13 So sánh tơng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình
mơi giới bất động sản . + ©++2+++2+++2tE+++tvxrrtrxrerrrree 68
Bảng 3.14 So sánh tông số giao dịch thành công trung bình/tháng của các
Trang 10DANH MỤC CÁC HÌNH - SƠ ĐỊ
Hình 3.1 Bản đồ các đơn vị hành chính thành phố Hạ Long 27 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phó Hạ Long 36
Sơ đồ 3.1 Sơ đồ tổ chức của Công ty môi giới bất động sản 48 Sơ đồ 3.2 Sơ đồ văn phịng mơi giới bất động sản -2-+ 57
Trang 111 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp tới các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đây phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn cho
đầu tư phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyển sang thực hiện
nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng
kinh tế của đất nước Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường
bất động sản cũng bộc lộ ra nhưng bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống
pháp luật, các chủ thê tham gia thị trường, về giao dịch, về thông tin, về quản lý cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường
Trang 12Luật kinh doanh bất động sản (2014) được Quốc Hội thơng qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 đã quy định: “Môi giới bất động sản là việc trung gian cho các bên trong mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản” (khoản 2, Điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Tinh Quảng Ninh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm của khu vực
phía bắc, với tốc độ đô thị hóa cao, hiện nay đã hình thành 4 thành phố trực
thuộc tỉnh, 2 thị xã và là một trong địa phương có thị trường bat động sản sôi động Tuy nhiên trong những năm qua tình hình thị trường bất động sản tại
Quảng Ninh còn diễn biến phức tạp và bộc lộ nhiều khuyết điểm, nỗi bật là
tinh trạng phát triển tự phát, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt lạnh” bắt thường, ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bat động sản, hoạt động kinh doanh bắt động sản và các lĩnh
vực kinh tế khác
Thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh
Quảng Ninh, với mục tiêu xây dựng thành phố Hạ Long trở thành Thành phố của di sản thế giới, trung tâm du lich quốc tế và là động lực của Tỉnh và vùng nên thành phố Hạ Long diễn ra mạnh mẽ q trình đơ thị hóa tạo môi trường phát triển mạnh cho thị trường bat động sản; trong đó hoạt động môi giới bất động sản đóng vài trị quan trọng
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng hoạt động môi giới bắt động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2012-2015”
2 Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới bắt động sản trên địa bàn
thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015 và đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện thúc đầy thị trường bất động sản phát triển
Trang 13tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên dia ban thành phố Hạ Long, vai trò và hiệu quả các trung tâm môi giới, các sàn giao dịch bắt động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạn 2012-2015
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp tăng cường
hoạt động môi giới bất động sản, thúc đầy thị trường bất động sản tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
3 Ý nghĩa của đề tài
3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài:
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này
3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới,
giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh
Trang 141.1 Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1 Bất động sản
Bắt động sản bao gồm: “ Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật
Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam) [13]
1.1.2 Thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất
và lưu thông hàng hóa Một thị trường phát triển có đủ ba yếu tố: Chủ thẻ,
khác thể và giới trung gian
Thị trường bất động sản được hiểu là nơi người mua bất động sản và người bán bất động sản giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua các phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định Nguyễn Đình Bồng (2008) [1]
1.1.3 Môi giới bắt động sản
- Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chu thé có thể làm trung gian
cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thơng cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm Nhà mơi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan Trong lĩnh vực BĐS, giao dịch bất động sản không chỉ là bản thân các bất động sản mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động sản đó, vì vậy môi giới bất động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan
Trang 151.1.4 Nghề môi giới bất động sản
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản
- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bat động sản, định giá bat động sản, sàn giao dich bat động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bat
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản
- Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ
bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ
- Thủ lao môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới
được tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba (Điều 64, Luật KDBĐS 2014) [16]
- Hoa hồng môi giới bất động sản: Là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới nhận được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản (Điều
65 Luật KDBĐS 2014) [16]
1.1.5 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
Trang 161.1.6 Bản chất của môi giới bất động sản
Môi giới bat động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đây thực hiện các thương vụ Nhà môi giới bất động sản sẽ được hưởng một khoản tiền hoa
hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bat động sản
Vì vậy bản chất của môi giới bất động sản là một nghề dịch vụ, thu lợi
từ hoạt động trung gian cho các bên trong các thương vụ giao dịch (mua - bán, thuê - cho thuê) bất động sản
1.1.7 Vai trò của hoạt động môi giới bắt động sản
Môi giới bất động sản có vai trị là bên thứ ba, bên trung gian giúp cho các bên (mua - bán, thuê - cho thuê ) bất động sản gặp gỡ, trao đôi, thương thuyết và hỗ trợ về thủ tục để thực hiện các thương vụ bat động sản thành cơng Vai trị của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
- Cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên giao dịch hàng hóa bất động sản;
- Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề: tài chính (các loại thuế, phí, vốn vay), giá cả (giá bán, cho thuê hợp lý);
- Hỗ trợ khách hàng về các thủ tục dé hoàn thành giao dịch trong thời
gian hợp lý Đảm bảo an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ
tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy
1.1.8 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
thành lập công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định không được thấp
Trang 17Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ mơi giới bất động sản
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh bắt động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vị, động thái trong môi giới bất động sản không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật
đã ban hành
Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin
Hoạt động môi giới phải lây mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hai hồ lợi ích của khách hàng và nhà môi giới
Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất
Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp
1.1.9 Quy trình hoạt động mơi giới bắt động sản
Thứ nhất: Thông tin ban đầu
Trang 18nghiệm đề phán đoán
Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về bất động sản Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dé gây ra sự hiểu biết thiếu chân thực về bất động sản
Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của
chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp
xúc tại chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phòng môi giới
Việc xem xét cụ thê, trực tiếp giúp nhà mơi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thê và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại bất động sản; việc xem xét bất động sản sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thé bi động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về bất động sản khi khách hàng hỏi Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới
- Trong quá trình xem xét bất động sản cần chú ý đến các yếu tổ liên quan đến bất động sản như sau:
+ Vị trí: Vị trí bất động sản là cơ định chính vì vậy mà địa điểm, địa
chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả
bất động sản, tuy nhiên vị trí khơng phải là yếu tố khách quan Đối với người
này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại là xấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh
giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa
Trang 19viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa số Đó chính là những yếu tố xung quanh đệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến bất động sản
+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan
tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để bất động sản được an toàn và tiện
dụng về kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới khơng có trách nhiệm với những lỗi kỹ thuật ấn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu
không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng khơng thể trách hay địi bồi thường về những lỗi này Việc đánh giá tình trạng
kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên mơn Từ góc độ của nhà môi giới việc này khơng hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên mơn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà mơi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của bất động sản cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của bất động sản
+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại
trong BĐS cho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trỊ người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định
chủ nhà sẽ mang di Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua bắt động
Trang 20nhận bán bất động sản, nhà môi giới cần ghi chép cần thận trang thiết bị bất
động sản
+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng
lưới điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ bản của khách hàng Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua bất động sản hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phan: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và các bất động sản xung quanh đề đưa ra mức giá có lợi nhất
+ Các thông tin pháp lý: Các thông tin này bao gồm chủ sở hữu bất động sản, Giấy chứng nhận, năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền, nghĩa vụ đối với bất động sản, giấy tờ về quy hoạch
+ Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của bất động sản, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác
Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ - Người mua (thuê) và khả năng tài chính
Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài
chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thé thực hiện được không Trong
thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngồi góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có vốn Vấn đề nay sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán
Trang 21Có thé kiểm tra khả năng của khách hàng thông qua yêu cầu của người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp bất động
sản thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ rễ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời
được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ Đề bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay
thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm
hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ ti (16 tuổi) hay là người nước ngồi thì họ cần những giấy tờ cần thiết
riêng Không phải lúc nào nhà mơi giới cũng có thể biết hết được nội dung
cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có
thé xảy ra để hành động
- Chủ sở hữu - người bán, cho thuê
Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường bất động sản và coi thu nhập từ việc bán, cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, việc quan sát,
hiểu biết đánh giá đúng người bán, cho thuê là cần thiết Hoàn cảnh của
Trang 22nhóm chủ sở hữu chung bất động sản Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợp rất hay xảy
ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân
kỳ quặc Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người
Thứ tư: Lập hồ sơ thương vụ môi giới bất động sản
- Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,
người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương
vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau
khi kí hợp đồng mơi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ
thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photocopy chúng còn bản gốc đề chủ sở hữu hay người được ủy quyền
trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành
thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ, vì vậy người mơi
giới cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng để giúp đỡ, khách hàng
lúc cần thiết
- Thông tin liên quan đến các bên tham gia thương vụ: + Họ và tên
+ Địa chỉ thường trú
+ Số chứng minh thư hay hộ chiếu + Số hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
+ Địa chỉ liên lạc
+ Số điện thoại bàn và di động
- Thông tin liên quan đến bất động sản bên tham gia thương vụ
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (số đỏ, hồng ) + Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng
+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Trang 23- Các thông tin liên quan khác
Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hơn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại
Thứ năm: Thỏa thuận hợp đồng mua - bán (thuê - cho thuê)
- Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, người môi giới phải giúp các bên liên quan lập biên bản
thỏa thuận Khi lập biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan
đến thương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng - Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - Thời hạn kí hợp đồng Công chứng - Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chỉ trả các khoản phí (Cơng chứng, lệ phí, thuế) Những
điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở đề thực hiện các hợp đồng tiếp
theo, đồng thời để bảo đảm khơng có sự nghi ngờ, nhằm lẫn cho các bên Tuy nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên
Thứ sáu: Thực hiện hợp đồng mua - bán (thuê - cho thuê)
Trang 24+ Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
20% giá trị bất động sản), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ
ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp,
chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ
việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của
BĐS để bán
+ Kí kết hợp đồng Cơng chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chỉ trả phần lớn lượng tiền theo giá cả
ghi trong hợp đồng (+/- 90% giá trị bất động sản)
+ Giao nhận bất động sản - việc bàn giao bất động sản của người bàn (cho thuê) cho người mua bắt động sản (thuê bất động sản)
Thứ bảy: Đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua
Thủ tục này được thực hiện tại cơ quan Nhà nước có thấm quyền: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với tổ chức
Thứ tám: Hoàn thành thương vụ mua - bán bất động sản
Người mua chỉ trả các khoản cịn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận
Thứ chín: Kết thúc hợp đồng môi giới
Bên mua (hoặc bán) thanh toán tiền hợp đồng thuê dịch vụ môi giới 1.2 Cơ sở pháp lí của đề tài
Dat đai được tham gia thị trường bất động sản bao gồm đất mà Luật đất
đai 2013 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
Trang 25thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản
Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bắt động sản bằng các biện pháp: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; tô chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; tô chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; thực hiện các
biện pháp bình ổn giá cả, chống đầu cơ đất đai
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất
động sản đưa vào kinh doanh gồm các loại sau đây:
a) Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân;
b) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân;
c) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thấm quyền cho phép đưa vào kinh doanh ;
d) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất
1.2.1 Các văn bản pháp luật đất đai liên quan
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đắt đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về giá đất
Trang 26- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.2 Các văn bản pháp luật xây dựng, nhà ở
- Luật Xây dựng 2014; - Luật nhà ở 2015;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 1.2.3 Các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
- Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014;
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính
phủ quy định chỉ tiết thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
13.1 Môi giới bắt động sản ở một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ
Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới
BĐS Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi §-10% chú trọng vào BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học,
45% có bằng cử nhân (Nguyễn Mạnh Hùng (2015)) [7]
Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100%
Trang 27tiền hoa hồng phải trả hang thang chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc | thoả thuận chia lãi 20% sử dụng I cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1 trang web cá nhân ((Nguyễn Mạnh
Hùng (2015)) [7]
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho
người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt
động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết các
nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người
hành nghề; nhiều bang khơng có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp đề giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chỉ tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc
Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc Cũng vậy,
tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố) Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên
Trang 28thiết yếu của giao dịch Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công (Nguyễn Mạnh Hùng (2015)) [7]
1.3.1.2 Hoạt động môi giới bất động sản ở Singapore
Học hỏi kinh nghiệm từ Mỹ, năm 1982 Singapore đã ban hành một khung đào tạo nghề môi giới một cách bài bản do ERA Singapore chịu trách
nhiệm và được chính phủ chấp thuận (Nguyễn Mạnh Cường (2013)) [5]
Cơ quan đất đai Singapore (TRAS) sẽ chịu trách nhiệm cấp bằng cho đai lý môi giới sau khi họ hồn tất khóa đào tạo của ERA Tuy nhiên đề được cấp bằng này, các chủ doanh nghiệp cần phải trải qua một kỳ thi chung cho các
đại lý BĐS.Và đề tham dự cuộc thi này, chủ môi giới cần phải đạt những tiêu
chuẩn nhất định (Nguyễn Mạnh Cường (2013)) [5]
1.3.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản ở liên minh Châu Âu (EU)
Ở Châu Âu một tổ chức tiêu biểu đó là Liên đoàn bất động sản Châu
Âu - CEI Mục tiêu của CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp phép hành nghề môi giới BĐS toàn Châu Âu
Tại các nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo thống kê năm 2010 có khoảng 250.000 nhà mơi giới (trong đó có khoảng 200.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp,
100.000 người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người
sẽ có I nhà mơi giới Ước tính nhà mơi giới tham gia khoảng 30 — 60% các thương vụ có liên quan đến BĐS, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp (Nguyễn Mạnh Hùng (2015)) [7]
1.3.1.4 Hoạt động môi giới bất động sản ở Trung Quốc
Hiệp hội sản nghiệp nhà đất Trung Quốc được thành lập tại Bắc Kinh ngày 20/8/1985, do các đơn vị xí nghiệp và các ngành tham gia vào nghiệp vụ
khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà đất tự nguyện tổ chức dựa vào
Trang 29sự bảo hộ của Bộ Bảo hộ môi trường xây dựng thành phố, nông thôn Nhiệm vụ công tác gồm:
1 Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý
luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà đất XHCN, điều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan đến ngành nghề Nêu kiến nghị với ngành quản lý của Chính phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển của ngành mình và quy hoạch chế định ngành nghề
2 Điều hoà hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các xí nghiệp ngành mình với xí nghiệp ngành khác, giải quyết những vấn đề phát sinh trong cạnh tranh Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh đối ngoại
3 Khai triển phục vụ điều tra, cung cấp thông tin kinh tế kỹ thuật trong và ngoài nước, tin tức thị trường, tô chức trao đổi kỹ thuật và kinh nghiệm; phán đoán và chỉ đạo đối với quản lý kinh doanh xí nghiệp, phát hành báo ngành
4 Bồi dưỡng nhân tài cho xí nghiệp 5 Tiến hành hoạt động giao lưu quốc tế 6 Nhận làm những việc Chính phủ uỷ thác
Tại Trung Quốc thì thị trường bất động sản được hình thành từ khi thị trường hiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường Năm 1980
Trang 301.3.2 Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1 Trước khi có Luật Kinh doanh bắt động sản
Trong giai đoạn này (1986 - 2006), thị trường bất động sản đã bắt đầu
hình thành; Tuy nhiên các dịch vụ hỗ trợ thị trường bat động sản còn yếu, bao gồm các hoạt động dịch vụ đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn
liền với đất, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế
chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bat động sản, dich vu mo san giao dich bat động sản Mới chỉ có một số sản giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hoản chỉnh về cơ cấu, chưa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân thuộc Công ty bất động sản Hoàng Quân -Tp Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc Ngân hàng thương mại cô phần Á châu - Hà nội; Sàn giao dịch Bất động sản Công
ty Âu Lạc - Tuần Châu - Quảng Ninh (Nguyễn Mạnh Cường (2013)) [5]
Trong điều kiện đó, “cò đất, cò nhà” đã dần dần trưng biển ”Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng hoặc đán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành cơng thì nhận tiền hoa hong; Tuy vậy hoạt động của họ chưa được pháp luật thừa nhận”
1.3.2.2 Từ khi có Luật Kinh doanh bắt động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản: Nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản
“Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bat động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất
Trang 31động sản, định giá bat động sản, sàn giao dich bắt động sản, tư van bat động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”
Môi giới bất động sản phát triển dưới nhiều hình thức (cơng ty, trung tâm, cá nhân) ở các địa phương, đặc biệt các thành phố lớn: Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, Hải Phịng, Quảng Ninh (Nguyễn Mạnh Cường (2013)) [5] 1.3.2.3 Hoạt động môi giới bất động sản ở tỉnh Quảng Ninh
So với các đô thị lớn ở Việt Nam như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh thì hoạt động mơi giới bất động sản ở Quảng Ninh ít sơi động hơn, trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh mới hình thành nhiều các cơ sở hoạt động môi giới bất động sản Trên địa bàn toàn tỉnh có 19 sàn giao dịch bất động sản tập trung chủ yếu ở thành phố Hạ Long (16 sàn) ngoài ra có hàng trăm cá nhân, văn phòng giao dịch, các công ty hoạt động môi giới nhà đất (Nguyễn Mạnh
Cường (2013)) [5]
Bên cạnh các cơng ty, văn phịng mơi giới nhà đất hoạt động có giấy phép kinh doanh vẫn còn tồn tại các văn phòng và cá nhân hoạt động tự do,
không đăng ký giấy phép kinh doanh, không thực hiện nghĩa vụ thế với nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động môi giới và thị trường bất động sản tại
Quảng Ninh (Nguyễn Mạnh Cường (2013)) [5] ĐÁNH GIÁ CHUNG TỎNG QUAN:
Nhìn chung trải qua quá trình phát triển có rất nhiều đề tài, tác giả
nghiên cứu về bất động sản, tuy vậy đề tài nghiên cứu về môi giới bắt động
sản thì cịn hạn chế Ta thấy rằng có một số nghiên cứu về giá đất, bất động sản như:
- Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ
liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên Kết quả
Trang 32phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân
ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị
năm 2011
- Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hồi Phương (2012) đã ứng dung GIS dé xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà năng Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính tốn các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng
- Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và
thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất
hành loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ
- Nguyễn Thị Hương (2010) đã nghiên cứu hoạt động Môi giới bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) xây dựng vùng giá trị đất
đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất Kết quả đã thiết lập được quy
trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phó Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh
Tuy vậy tất cả các nghiên cứu chưa đề cập nhiều về quá trình mơ giới, các mơ hình, loại hình hoạt động mơi giới bat động sản, chưa có nghiên cứu thấy được thực trạng hoạt động môi giới bat động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng ninh và chỉ ra được khó khăn của hoạt động môi giới đồng thời
đưa ra các giải phat dé phát triển thị trường bất động sản tại địa phương Điều
này cho ta thấy nghiên cứu hoạt động môi giới BĐS sẽ góp phần để có thị trường BĐS hồn hảo, góp phần vào tăng ngân sách của nhà nước
Trang 33Chương 2
ĐÓI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
Các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động môi giới bất động sản, thị
trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Hoạt động môi giới bat động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu
2.2.1 Thời gian nghiên cứu
Đề tài tiễn hành nghiên cứu từ tháng 8 năm 2015 đến tháng 10 năm 2016 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2.3 Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai
của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Tình hình hoạt động của các loại hình mơi giới Bất động sản trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
+ Loại hình công ty môi giới BĐS + Loại hình văn phịng mơi giới BĐS
+ Loại hình cá nhân hành nghề môi giới BĐS
- Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới Bắt động sản trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Trang 342.4 Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Trên cơ sở các tài liệu đã có tiễn hành nghiên cứu các nội dung về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh dựa trên cơ sở pháp lý, khoa học của các tài liệu hiện có và lựa chon các
thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài
Thu thập số liệu từ sở Tài nguyên - Môi Trường, Sở Xây dựng, Ban xúc tiến và hỗ trợ đầu tư, Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh; Phòng Tài nguyên — Môi trường, Quản lý đơ thị, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, chỉ cục thuế thành phố Hạ Long, đến các phường trên địa bàn thành phó
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra từ các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn thành phó, điều tra trực tiếp những người tham gia hoạt động môi giới bất động sản và một số người dân
Điều tra thông tin liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản tại các cơng ty, văn phịng, sàn giao dịch, cá nhân thông qua phiếu điều tra (Điều tra 20 phiếu các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản; 40 phiếu đối với người đã thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê bat động sản) Ngồi ra cịn phỏng vấn trực tiếp những người quản lý, giao dịch viên, những người tham gia mua bán bất động sản, những người môi giới bất động sản
- Phương pháp điều tra, cách chọn mẫu: Điều tra các văn phịng, tơ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước, ngoài ra cịn điều ra các tơ chức, cá nhân khơng có đăng ký kinh doanh nhưng vẫn thường xuyên hoạt động, trên cơ sở điều tra các văn phòng, tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản sẽ chọn ra các tô chức, hộ gia đình cá nhân từng
tham gia giao dịch bất động sản theo hồ sơ, danh sách của các tô chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản lưu trữ trong thời gian nghiên cứu để
điều tra
Trang 35* Các tiêu chí nghiên cứu đôi với các loại hình hoạt động mơi giới bắt động sản
Tên loại hình kinh doanh dịch vụ bat động sản Địa chỉ trụ sở làm việc
Thời điểm thành lập
Cơ câu tô chức nhân sự (Giám đôc, chuyên viên môi giới, nhân viên
kế toán, chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát
triển thị trường, thành viên khác )
-_ Trình độ cán bộ, nhân viên (chuyên ngành đào tạo, sự hiểu biết về chính sách đất đai, về các vấn đề liên quan đến khu vực môi giới)
-_ Phạm vi hoạt động (trong 1 phường, thành phố, tỉnh, liên tỉnh) - Đối tượng phục vụ (tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoải )
- Hình thức giao dịch (môi giới mua, bán, thuê, cho thuê )
- Loại hình bất động sản được môi giới (nhà chung cư, tập thé, biệt thự, văn phòng, nhà xưởng, kho, cửa hàng, đất )
- Nguồn cung bất động sản - Các khoản phí, lệ phí mơi giới - Các hình thức quảng cáo - Tỷ lệ giao dịch thành công - Doanh thu hang thang
2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh
Để phân tích đưa ra kết luận, dé tài có tiến hành thống kê, so sánh một
số chỉ tiêu về một số hoạt động môi giới bat dong san
Sau khi thu thập được các số liệu ta tiến hành thống kê, phân loại các
Trang 36So sánh những điểm giống và khác nhau của loại hình mơi giới bất
động sản ở Việt Nam qua các thời kỳ và với các nước khác trên thế giới
2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp
Phân tích là chia các vấn đề phức tạp ra thành các bộ phận đơn giản để
nghiên cứu Tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận đã được phân tích
nhằm khái qt hố vấn đề nghiên cứu và đưa ra kết luận điều tra
Số liệu thu thập được sau khi thống kê, phân loại chúng ta tiến hảnh
tổng hợp, số liệu tổng hợp được trình bày dưới dạng biểu bảng, hình, biêu đồ
minh họa
Trang 37Chương 3
KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
3.1.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 3.1.1.1.Vị trí địa lý
Thành phố Hạ Long là thành phố tỉnh ly, trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của tỉnh Quảng Ninh, thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ Ngày 27 tháng
12 năm 1993 Chính phủ ban hành Nghị định số 102-CP về việc thành lập
thành phố Hạ Long thuộc tinh Quang Ninh trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân
số của thị xã Hồng Gai Ngày 10/10/2013, Chính phủ ban hành quyết định số
1838/QĐ-TTg công nhận thành phố Hạ Long là đô thị loại I
Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, có diện
tích 271,95 km2, với chiều dài bờ biển dài gần 50 km Phía Đơng thành phố Hạ Long giáp thành phố Cẩm Phả, phía Tây giáp thị xã Quảng Yên, phái Bắc
giáp huyện Hồnh Bồ, phía Nam là vịnh Hạ Long Thành phố nằm dọc theo
bờ Vịnh Hạ Long với chiều dài 50 km, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía Tây, thành phố Hải Phòng 60 km về phía Tây Nam
MRS, 2Á Km 1à
Trang 383.1.1.2 Đặc điểm địa hình, khí hậu, thuy văn Địa hình:
Thành phố Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp, là một trong
những khu vực hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả
đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vung r6 rét: Vùng đổi núi bao bọc phía bắc và đơng bắc (phía bắc quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất của Thành phố, có độ cao trung bình từ 150m đến
250m, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, đỉnh cao nhất là 504m Dải đồi núi
này thấp dần về phía biên, độ đốc trung bình từ 15-20%, xen giữa là các thung lũng nhỏ hẹp
Vùng ven biển ở phía nam quốc lộ 18A, độ cao trung bình từ 0.5 đến 5m Vùng hải đảo là toàn bộ vùng vịnh, với 1969 hòn đảo lớn nhỏ, chủ yếu là đảo đá Riêng đảo Tuần Châu, rộng trên 400ha nay đã có đường nối với
quốc lộ 18A dài khoảng 2km
Khí hậu:
Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, mỗi năm có 2 mùa rõ rệt, mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10
Do những đặc điểm về địa hình và vị trí địa lý, ở thành phố Hạ Long có 2 loại hình gió mùa hoạt động khá rõ rệt là gió Đơng Bắc về mùa đơng và gió Tây Nam về mùa hè Tốc độ gió trung bình là 2.8m/s, hướng gió mạnh
nhất là gió Tây Nam, tốc độ 45m/s
Hạ Long là vùng biển kín nên ít chịu ảnh hưởng của những cơn bão
lớn, sức gió mạnh nhất trong các cơn bão thường là cấp 9, cấp 10 Cá biệt có cơn bão mạnh cấp 11 (UBND Thành phố Hạ Long (2015)) [21]
Thủy văn:
Các sơng chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có các sơng Diễn Vọng, Vũ Oal, Man, Trới, cả 4 sông này đều đồ vào vịnh Cửa Lục rồi chảy ra vịnh Hạ Long Riêng sơng Míp đồ vào hồ Yên Lập
Trang 39Các con suối chảy đọc sườn núi phía nam thuộc phường Hong Gai, Ha Tu, Hà Phong
Cả sông và suối ở thành phố Hạ Long đều nhỏ, ngắn, lưu lượng nước khơng nhiều Vì địa hình dốc nên khi có mưa to, nước dâng lên nhanh và thoát ra biển cũng nhanh
3.1.1.3 Các nguôn tài nguyên Tài nguyên đất
Thành phố Hạ Long có tổng diện tích đất tự nhiên là 27.195,03ha Trong đó, đất nơng nghiêp là 9.453,74ha; đất phi nông nghiệp là
16.557,65ha; đất chưa sử dụng là 1.183,64ha Tài nguyên nước
Tài nguyên nước mặt tại thành phố Hạ Long tập trung tại các khu vực hồ Yên Lập (tổng dung tích chứa của cả hồ bao gồm cả thị xã Quảng Yên,
Hoành Bồ khoảng 107.200.000 m° (thời điểm đo trong tháng 8/2010)), Hồ
Khe Cá tại phường Hà Tu đây là nguồn cung cấp lớn nước tưới tiêu phục vụ sản xuất nơng nghiệp Ngồi ra là các hồ điều hòa tạo cảnh quan cho
thành phố: Yết Kiêu, Ao Cá - Kênh Đồng
Tài nguyên rừng
Tổng diện tích đất rừng là 5.862,08ha Tý lệ che phủ của rừng đạt:
21,58% Trong đó rừng trồng 5.445,69ha và rừng tự nhiên 416,39ha (bao gồm: rừng gỗ 27,94ha, rừng tre nứa 17,3Iha, rừng ngập mặn 371,14ha)
Tài nguyên biển
Có vịnh Hạ Long 2 lần được công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới
và là một trong bẩy kỳ quan thiên nhiên mới của thế giới với tổng diện tích 1.553 km2 bao gồm 1969 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó 989 đảo có tên và 980 đảo chưa có tên Vùng Di sản được Thế giới công nhận có diện tích 434 km2
Trang 40tây), hồ Ba Ham (phía nam) và đảo Cống Tây (phía đơng) Với nhiều hang động đẹp và huyền ảo như hang Bồ Nâu, Trinh Nữ, Sửng Sốt, Đầu Gỗ, Thiên Cung, Tam Cung, Mê Cung đã đưa danh tiếng của vịnh Hạ Long là
một trong những điểm du lịch nổi tiếng trên tồn thế giới Bên cạnh đó,
vùng biển Hạ Long cũng rất phong phú về các loại động vật và thực vật dưới nước Theo nghiên cứu có 950 lồi cá, 500 loài động vật thân mềm và 400 loài giáp xác, trong đó có nhiều lồi hải sản có giá trị kinh tế cao như cá thu, cá nhụ, cá song, cá hồi, cá trấp, cá chim và tôm, cua, mực, ngọc trai, bảo
ngư, sò huyết 117 lồi san hơ thuộc 40 họ, 12 nhóm (UBND Thành phó Hạ Long (2015)) [21]
Tài nguyên khoáng sản
Đối với địa bàn thành phố Hạ Long bao gồm chủ yếu là than đá và
vật liệu xây dựng Tổng trữ lượng than đá đã thăm dò được đến thời điểm này là trên 530 triệu tấn, nằm ở phía bắc và đơng bắc Thành phó trên địa bàn
các phường Hà Khánh, Hà Lầm, Hà Trung, Hà Phong, Hà Tu (Đại Yên và Việt Hưng nằm trong vùng cắm hoạt động khoáng sản)
Tài nguyên nhân văn
Thành phố Hạ Long là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu
đời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân ở Việt Nam, có tinh thần
hiếu học, năng động, sáng tạo, có nguồn lao động dôi dào, công nhân có tay nghề cao nịng cốt tiếp thu khoa học công nghệ áp dụng sản xuất Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, nhân dân thành phố Hạ Long nói riêng và Quảng Ninh nói chung đã xây dựng nên truyền thống văn hiến, nền văn hóa đậm đà bản sắc
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, có giá trị văn hóa đang được phục hồi và phát triển, các lễ hội du lịch văn hóa hàng văn được tổ chức càng làm tăng cường thêm tính hấp dẫn, thu hút du lịch