Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn Năm 2005-2009

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH THẾ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN NĂM 2005-2009 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tôi, tài liệu sử dụng luận văn phản ánh trung thực rõ nguồn gốc, chưa công bố đề tài nghiên cứu khoa học Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Thế LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 20052009” Tôi nhận hướng dẫn, giúp đỡ, động viên nhiều cá nhân tập thể Tôi xin bày tỏ cảm ơn sâu sắc tới tất cá nhân tập thể tạo điều kiện giúp đỡ học tập nghiên cứu Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Sau đại học thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt Phó giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn nhiệt tình hướng dẫn bảo suốt trình nghiên cứu thực đề tài Trong trình thực đề tài nhận giúp đỡ cộng tác cá nhân tập thể: phòng Tài nguyên – Môi trường, phòng Công thương, phòng Thống kê hộ gia đình tạo điều kiện cho trình điều tra thu thập số liệu, nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn động viên bạn bè gia đình giúp đỡ trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Thế DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản CMT8 : Cách mạng tháng CTCP : Công ty cổ phần ĐV : Đơn vị ĐVHC : Đơn vị hành GPMB : Giải phóng mặt HĐĐG : Hội đồng đấu giá HTCS : Hạ tầng sở KDC : Khu dân cư 10 KT-XH : Kinh tế xã hội 11 NĐ-CP : Nghị định phủ 12 QĐ : Quyết định 13 QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất 14 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 15.QSHTS : Quyền sở hữu tài sản 16 TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 17 TNMT : Tài nguyên Môi trường 18 TP : Thành phố 19 TTBĐS : Thị trường Bất động sản 20 TTQSDĐ : Thị trường quyền sử dụng đất 21 TW : Trung ương 22 UBND : Uỷ ban nhân dân 23 VNĐ : Việt Nam đồng 24 VT : Vị trí 25 WTO : Tổ chức thương mại giới MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài Đề tài nghiên cứu dựa vào sở pháp lý văn sau: 1.1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái quát thị trường 11 1.2.2 Khái quát bất động sản động sản 13 1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 15 1.2.4 Quy luật cung, cầu thị trường bất động sản 25 1.2.5 Vai trò nhà nước công tác quản lí thị trường bất động sản 39 1.3 HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC 39 1.3.1 Hoạt động thị trường bất động sản số nước giới .39 1.3.2 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 43 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 46 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 46 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 46 2.3.1 Đánh giá tình hình thành phố Thái Nguyên tác động đến thị trường bất động sản 46 2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009 47 2.3.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 47 2.3.4 Đề xuất giải pháp góp phần phát triển quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên tương lai 48 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Nhóm quản lý Nhà Nước TTBĐS, nhóm tham gia kinh doanh BĐS, môi giới BĐS nhóm người sử dụng BĐS 48 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra thu thập số liệu quan quản lý nhà nước: 48 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 49 2.4.4 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu 49 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 50 3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 50 3.1.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên thành phố Thái Nguyên 50 3.1.2 Sơ lược điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Thái Nguyên52 3.1.3 Thực trạng sở hạ tầng 55 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố qua năm 2005-2009 .56 3.1.5 Thực trạng công tác quản lý đất đai xây dựng giai đoạn 2005-2009 58 3.1.6 Đánh giá chung tình hình ảnh hưởng tới thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 59 3.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 .60 3.2.1 Đánh giá kết giao dịch bất động sản giai đoạn 2005-2009 thành phố thái nguyên 60 3.2.2 Đánh giá thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2005-2009 thành phố Thái Nguyên 69 3.2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn 2005-2009 thành phố thái nguyên 77 3.2.4 Đánh giá thực trạng biến động giá đất thành phố thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 84 3.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2005-2009 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN .95 3.3.1 Đánh giá chế sách Nhà nước thị trường bất động sản 95 3.3.2 Đánh giá công tác quản lý thành phần tham gia hoạt động thị trường bất động sản 97 3.3.3 Đánh giá công tác quản lý tài thu từ thị trường bất động sản 98 3.3.4 Công tác quản lý giao dịch bất động sản 100 3.4 NHỮNG TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TRONG TƯƠNG LAI 101 3.4.1 Nhận xét chung thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 101 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 104 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107 KẾT LUẬN .107 ĐỀ NGHỊ 108 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua năm 2005-2009 57 Bảng 3.2 Giao dịch bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 20052009 61 Bảng 3.3 Giao dịch bất động sản theo đơn vị hành 64 Bảng 3.4 Giao dịch bất động sản phân theo loại đất 67 Bảng 3.5 Diện tích số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 71 Bảng 3.6 Đấu giá quyền sử dụng đất phân theo đơn vị hành 73 Bảng 3.7 So sánh chênh lệch giá giá sàn giá trúng đấu giá giai đoạn 2005-2009 theo khu vực đấu giá 76 Bảng 3.8 Tình hình thành phần tham gia môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên 78 Bảng 3.9 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công tháng thành phần tham gia môi giới 80 Bảng số 3.10 Sự biến động giá đất vị trí tuyến đường giai đoạn 2005-2009 85 Bảng số 3.11 Sự biến động giá đất vị trí tuyến đường giai đoạn 2005-2009 86 Bảng số 3.12 Sự biến động giá đất vị trí tuyến đường giai đoạn 2005-2009 87 Bảng số 3.13 Sự biến động giá đất vị trí tuyến đường giai đoạn 20052009 88 Bảng 3.14 Thu ngân sách Nhà nước đất đai giai đoạn 2005-2009 99 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Thị trường sơ cấp đất đai 16 Hình 1.2 Thị trường thứ cấp đất đai 17 Hình 1.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường động sản 24 Hình 1.4 Mức cung cố định với mức giá thay đổi 28 Hình 1.5 Mức cung thay đổi giá thay đổi 29 Hình 1.6 Sự dịch chuyển cung bất động sản 29 Hình 1.7 Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 33 Hình 1.8 Mối quan hệ lượng cầu đất trình độ sản xuất 34 Hình 1.9 Quan hệ quy mô gia đình cầu đất 34 Hình 1.10 Mức thu nhập với tổng cầu nhà 35 Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2009 56 Hình 3.2 Giao dịch bất động sản quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2005-2009 62 Hình 3.4 Giao dịch bất động sản phân theo loại đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 68 Hình 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất qua năm 72 Hình 3.6 So sánh đấu giá quyền sử dụng đất theo đơn vị hành 74 Hình 3.7 Mức tăng giá đất đường phố nhóm I giai đoạn 2005-2009 90 Hình 3.8 Mức tăng giá đất đường phố nhóm II giai đoạn 2005-2009 91 Hình 3.9 Biến động giá đường phố nhóm III giai đoạn 2005-2009 92 Hình 3.11 Biến động giá đường phố nhóm V giai đoạn 2005-2009 93 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất nước ta tiến trình hội nhập vào kinh tế giới, sau gia nhập vào tổ chức thương mại giới (WTO) kinh tế nước nhà thực đứng trước hội tách thức không nhỏ Sự nghiệp tiếp tục đổi giai đoạn đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa chọn điểm đột phá mới, sách để tạo bước nhảy trình chuyển dịch cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp Để chủ đạo trình đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế, nhà nước cần chủ đạo thị trường nguồn lực đầu vào kinh tế, thị trường bất động sản (đất đai tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động thị trường vốn Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường bất động sản số nước gây hậu nặng nề cho kinh tế - xã hội nước Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá VIII (1996) định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất; chǎm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân; phát triển doanh nghiệp nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá IX (2001) định chủ trương thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu 99 đến 40,75% tổng thu Năm 2009 thu ngân sách nhà nước 380,1 tỷ VNĐ thu ngân sách nhà nước 116 tỷ VNĐ chiếm 30, 52% tổng thu Thu ngân sách đất đai góp để quay lại đầu tư vào hạng mục xây dựng khác theo báo cáo số 213 /BC-UBND ngày 15/12/2006 UBND thành phố Thái Nguyên kết thực Kế hoạch đầu tư xây dựng năm 2006 dự kiến Kế hoạch đầu tư xây dựng năm 2007 thành phố Thái Nguyên nguồn chi xây dựng năm 2006 117,700 tỷ ngân sách từ cấp quyền sử dụng đất đóng góp 100 tỷ đồng chiếm 84,96% Từ ta thấy quan trọng thị trường cấp I quyền sử dụng đất phát triển kinh tế xuất phát từ nội lực quốc gia Từ thực tế thành phố Thái Nguyên cho thấy năm 2007 kinh tế bị ảnh hưởng tác động chung nước tổng thu ngân sách Nhà Nước năm đạt 283,4 tỷ đồng Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng theo thị trường nước Thu ngân sách thành phố cấp quyền sử dụng đất thành phố đạt mức thấp giai đoạn 2005 2009 76 tỷ VNĐ Điều ảnh hưởng không nhỏ tới tình hình xây dựng thành phố năm Tổng chi cho xây dựng giảm xuống rõ rệt năm 2007 55 tỷ đồng Bảng 3.14 Thu ngân sách Nhà nước đất đai giai đoạn 2005-2009 Tỷ lệ thu NSNN từ Tổng thu cấp quyền sử QSDĐ/Tổng thu NSNN dụng đất (Tỷ VNĐ) (%) Thời gian Tổng thu NSNN (Tỷ VNĐ) Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 176,276 262,723 283,400 291,900 380,100 71,827 122,173 76,000 99,000 116,000 40,75 46,50 26,82 33,92 30,52 Tổng giai đoạn 2005-2009 1.394,399 485,000 34,78 Nguồn UBND thành phố Thái Nguyên 100 3.3.4 Công tác quản lý giao dịch bất động sản Việc đăng ký thực giao dịch BĐS thành phố Thái Nguyên thông thường đăng ký giao dịch với nội dung chính: Đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tuy nhiên việc đăng ký giao dịch BĐS thành phố Thái Nguyên hình thức tập chung vào giao dịch giao dịch chuyển quyền SDĐ giao dịch dường không tách rời độc lập mà hình thành chung hồ sơ giao dịch Thực Quyết định số 181/QĐ-TTg ngày 4/9/2003 Thủ tướng Chính phủ ban hành kèm theo Quy chế thực chế cửa quan hành Nhà Nước địa phương Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế thực chế cửa, cửa liên thông quan hành Nhà Nước địa phương; Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04/11/2003 UBND tỉnh Thái Nguyên việc áp dụng thực chế cửa số lĩnh vực công việc quan hành Nhà nước thuộc tỉnh, Thành phố triển khai thực chế cửa TP từ ngày 01/01/2004 xã, phường từ ngày 01/01/2005 Thành phố cho sửa chữa, mở rộng phòng làm việc, phòng đợi dân với diện tích 100m2, trang bị thiết bị, phương tiện làm việc đầy đủ với tổng vốn đầu tư 450 triệu đồng Cơ chế vận hành, quy trình giải công việc phận tiếp nhận trả kết Thành phố thực qua hệ thống tự động, trang bị phần mềm nối mạng nội xây dựng theo TCVN ISO 9001 - 2000 Để thuận tiện cho việc quản lý giao dịch UBND tỉnh Thái Nguyên thực đề án “Tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách hành tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010”.Trên sở UBND thành phố Thái Nguyên có Quyết định số 2351/2006/QĐ-UBND, ngày 22/8/2006 việc ban hành ‘‘Đề án Cải cách hành thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010’’ Quyết định số 2523/2006/QĐ-UBND ngày 19/9/2006 việc kiện toàn Ban đạo cải cách hành thành phố Thái Nguyên Quyết định số 2751/QĐ-UBND ngày 19/10/2006 việc ban hành Quy chế 101 hoạt động Ban đạo cải cách hành thành phố Thái Nguyên, qua phân công nhiệm vụ, lĩnh vực địa bàn phụ trách cho thành viên Ban đạo Ngày 04/12/2006, UBND thành phố xây dựng Kế hoạch số 44/KH-UBND công tác cải cách hành năm 2007 thành phố Thái Nguyên, ban hành số văn khác theo kế hoạch đạo, hướng dẫn UBND Tỉnh [42] Việc đăng ký giao dịch BĐS thực theo quy trình khép kín thông qua trung tâm giao dịch ‘‘một cửa’’ đảm bảo thủ tục giao dịch nhanh chóng thuận tiện tránh phiền hà gây phiền phức hồ sơ bị quay ‘‘Lòng vòng’’ Thực việc niêm yết công khai quy trình, thủ tục giải điểm tiếp nhận hồ sơ, tài liệu, công khai số điện thoại đường dây nóng, địa hộp thư điện tử, đặt hòm thư góp ý Bên cạnh kết đạt số tồn sau : - Chưa quản lý giao dịch BĐS tự do, - Thông tin BĐS đưa vào lưu thông thị trường chưa cung cấp đầy đủ(Chưa có trung tâm thông tin BĐS) - Các giao dịch BĐS thị trường sơ cấp cho thuê đất chưa công bố rõ ràng nên có chế đấu thầu, đấu giá việc cho thuê 3.4 NHỮNG TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TRONG TƯƠNG LAI 3.4.1 Nhận xét chung thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 3.4.1.1 Những kết đạt thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 * Về giao dịch bất động sản thị trường Thực Luật đất đai năm 2003, công tác tuyên truyền pháp luật tới người dân quyền thành phố thực tốt Đến Luật kinh doanh BĐS đời vào năm 2006 việc Việt Nam ta thức nhập vào tổ chức thương mại giới thị trường BĐS thành phố Thái Nguyên bắt đầu mang dáng dấp thị trường quy tuân theo quy luật thị trường có điều tiết Nhà Nước 102 Người dân thực việc giao dịch BĐS thị trường ý thức việc đăng ký giao dịch thông qua quan Nhà Nước để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp so với giai đoạn trước năm 2003 chủ yếu giao dịch mua bán ‘‘trao tay’’ * Về hoạt động đấu giá Công tác đấu giá tiến hành từ năm 2005 giai đoạn tiến hành đấu giá 17 khu dân cư 11 đơn vị hành phường xã ĐVHC khu dân cư nông thôn gồm có khu : Quyết Thắng Tích Lương Thành phố tiến hành thành lập HĐĐG QSDĐ theo quy định phủ Công tác tuyên truyền quảng cáo đưa lên phương tiện thông tin đại chúng gồm Đài phát thanh, truyền hình Trên báo Thái Nguyên Tuy nhiên số lần quảng cáo chưa sâu, rộng rãi Trong giai đoạn giao tổng cộng 70.739 m2 đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần vào nguồn thu ngân sách Nhà nước 149 tỷ đồng giai đoạn 3.4.1.2 Những tồn thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 Qua đánh giá đề tài nghiên cứu đánh giá sở tài liệu thu thập được, nguồn thông tin xác đáng tin cậy: * Đánh giá mức độ giao dịch thị trường Thị trường BĐS địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 thị trường mới, lượng giao dịch thấp + Trung bình có 323,15 giao dịch mua bán BĐS/tháng toàn thành phố + Các giao dịch chiếm đến 78,25 % đất lại loại đất khác + Các giao dịch BĐS chủ yếu diễn ĐVHC có đặc điểm sau: - Ở gần khu trung tâm thành phố, hệ thống HTCS phát triển - Có tốc độ đô thị hoá cao - Nơi mật độ dân cư cao thuận tiện cho việc kinh doanh, dịch vụ, phát triển Loại hình BĐS cho thuê 103 * Đánh giá hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian đầu 2005-2006 hoạt động kém, từ năm 2007-2009 hoạt động tốt Việc chuẩn bị quỹ đất trước tiến hành đấu giá chưa tốt dẫn đến có quỹ đất khu dân cư chưa đủ điều kiện để đem đấu tiến độ giải phóng mặt chậm, sở hạ tầng cho khu dân cư chưa tốt (Hệ thống đường, điện, nước) Công tác xác định giá sàn nhìn chung sát với thực tế, nhiên có khu dân cư việc định giá chưa xác khu dân cư Phía Nam Đại học Kỹ thuật Công Nghiệp dẫn đến đưa đất đấu giá người tham gia đấu giá ảnh hưởng đến thị trường nói chung Công tác tuyên truyền, quảng bá, maketting quỹ đất trước tiến hành đấu giá thực chưa rộng rãi sâu vào quần chúng, nguồn thông tin BĐS chưa đến nhiều người có nhu cầu Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ nhìn chung gặp nhiều khó khăn số khu dân cư việc đấu giá kéo dài qua năm KDC số Quang Vinh bắt đầu năm 2005 đến năm 2008 kết thúc, KDC số 1,3,4,5 phường Đồng Quang năm 2007 đến cuối năm 2009 kết thúc, hầu hết KDC khác công tác đấu giá QSDĐ thường kéo dài từ năm trở lên Mặt khác việc định giá đất đưa giá sàn cao dẫn tới khó khăn việc thu hút người tham gia đấu giá ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu công tác đấu giá Một số khu dân cư đưa đấu giá không hoàn thành Khu dân cư Nam đại học Công nghiệp xã Tích Lương người tham gia đấu giá có đơn tham gia đấu giá đến phiên đấu giá lại rút đơn không đấu giá Công tác đấu giá việc tổ chức đấu giá chưa thật hiệu đa số giá trúng đấu giá qua bước giá; Có thể nói công tác Maketting việc quảng bá, giới thiệu đất, khu dân cư để đưa quỹ đất vào đấu giá đến tay người có nhu cầu quyền thành phố chưa thực tốt Để công tác đấu giá vào hoàn thiện cần có sách tuyên truyền rộng rãi nữa, khâu định việc giới thiệu sản phẩm 104 BĐS tới nhân dân có nhu cầu Đồng thời góp phần bình ổn giá đất với giá trị thực điều kiện * Đánh giá hoạt động môi giới Đến cuối năm 2009 có đầy đủ thành phần tham gia hoạt động môi giới BĐS địa bàn nhiên tồn sau : Năng lực nhà hoạt động môi giới thấp chưa đào tạo có đào tạo sơ sơ, tỷ lệ phi quy tham gia hoạt động môi giới chiếm tỷ lệ cao Các cá nhân tham gia hoạt động khó kiểm soát, hoặ không kiểm soát Tính minh bạch thị trường thấp, thông tin đến với khách hàng nói nhùng nhằng, rối rắm chưa đảm bảo yêu cầu chuyên nghiệp thị trường * Về giá đất Giá đất thị trường tự giai đoạn có biến động nhanh chóng tăng lên Mức độ chênh lệch tăng từ năm 2005 đến năm 2009 giao động tăng cao 2,89 lần Chênh lệch giá vị trí, loại đường với lớn Giá đất định giá NN sát với giá thị trường, ban hành vào ngày 1/1 hàng năm có quy định mức giá riêng khu dân cư, khu đô thị phát triển việc tốt quyền địa phương 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Để thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên phát triển với quy luật thị trường lành mạnh bền vững quyền Địa phương quyền Trung ương phải có cần thực thi nhiều giải pháp đồng sau: 1- Hoàn thiện minh bạch hệ thống thông tin thị trường bất động sản phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho nhà đầu tư khách hàng cần thiết phải xây dựng trung tâm thông tin bất động sản đảm bảo cho nhà đầu tư, cá nhân tìm kiếm thông tin BĐS nhanh chóng, thuận tiện, đơn giản, rẻ tiền, xác 105 2- Hoàn thiện hệ thống văn cho BĐS nói chung quyền sử dụng đất nói riêng coi nghĩa hàng hoá Khi bất động sản nói chung QSDĐ nói riêng coi hàng hoá thực có tác động chịu điều tiết chi phối vận động theo quy luật phát triển thị trường từ đẩy nhanh việc lưu thông trao đổi mua bán tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước 3- Công tác định giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường: Giá đất theo quy định nhà nước bám sát với giá thị trường việc Nhà nước ban hành khung giá đất để làm sở cho địa phương ban hành giá đất hàng năm chưa hợp lý, khung giá xác định chưa phù hợp với diễn biến giá thị trường thực tế địa phương Giá đất địa phương ban hành (trên sở nguyên tắc, phương pháp tính giá đất Nhà nước quy định điều kiện thực tế địa phương) nhìn chung thấp so với giá thực tế thị trường Việc quy định nguyên tắc xác định giá bồi thường đất theo mặt giá thực tế địa phương, chưa quy định cụ thể tiêu chí để xác định giá thị trường nên thị trường gặp nhiều khó khăn, vướng mắc xác định giá này, gây ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng công tác giả phóng mặt 4- Tạo chế mở, sân chơi bình đẳng thành phần tham gia thị trường bất động sản; thu hút đầu tư BĐS từ nước địa phương khác đến với thành phố Thái Nguyên - Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp) Hạ giá thành, thúc đẩy hoàn thiện móng để đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm Đối với hầu hết doanh nghiệp đầu tư phát triển, nguồn tiến từ nhà đầu tư tiềm nguồn tiền lớn Tuy nhiên, với việc thắt chặt kỷ cương thị trường, để thu hút nguồn tiền này, nhà đầu tư phát triển cần có tiềm lực tài để hoàn thành móng công trình 106 - Thứ hai, đẩy mạnh tăng cường liên kết để huy động vốn từ hoạt động giao dịch với nhà đầu tư phát triển thứ cấp (các doanh nghiệp thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết) Lượng vốn loại hình vận hành cần phải đẩy mạnh để tăng cường tiềm lực cho triển khai tiếp tục thực dự án, công trình - Thứ ba, huy động nhà đầu tư nước Đây nguồn vốn có thực lực mạnh, huy động có khả hỗ trợ vốn lớn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp nước Tuy nhiên, để huy động sử dụng tốt nguồn vốn này, thân nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản phải có tiềm lực mạnh, có chiến lược rõ ràng hấp thụ thành công vốn từ đối tác nước - Thứ tư, hình thành hệ thống tài bất động sản Tài bất động sản lĩnh vực nghiên cứu kỹ lưỡng đạt tới trình độ cao kinh tế phát triển 107 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN 1- Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 - Tính theo thời gian: giao dịch theo mực độ tăng dần năm 2005 đạt 2476 giao dịch, đến năm 2009 đạt 5382 giao dịch cao gấp 2,17 lần năm 2005 - Tính theo đơn vị hành chính: ĐVHC phường giao dịch nhiều phường Thịnh Đánh với 1612 giao dịch, giao dịch thấp phường Tân Thành với 263 giao dịch ; Ở ĐVHC xã giao dịch nhiều địa bàn xã Quyết Thắng với 1035 giao dịch thấp xã Đồng Bẩm với 130 giao dịch - Tính theo phân loại đất- đất chiếm tỷ lệ lớn giao dịch 78,25% giao dịch lại loại đất khác chiếm 21,75% tổng giao dịch 2- Về hoạt động đấu giá QSDĐ: Đấu giá quyền sử dụng đất 17 khu dân cư địa bàn phường xã đấu giá thành công 70,739 m2 tổng số tiền thu hình thức đấu giá 149,816 tỷ VNĐ 3- Về hoạt động môi giới: Gồm có thành phần tham gia- Sàn giao dịch BĐS chiếm 3,45% ; Loại hình môi giới công ty tỷ lệ 5,17; Văn phòng môi giới tỷ lệ 36,21%; cá nhân hoạt động môi giới tỷ lệ 55,17% 4- Về giá đất: giá đất theo quy định Nhà Nước giá thị trường tự có tăng liên tục năm 2009 so với năm 2005 Giá đất thị trường tại: - VT1- loại đường tăng gấp 2,5 lần - VT1-loại đường tăng 1,87 lần; - VT1-loại đường tăng 1,75 lần; - VT1-loại đường tăng 1,72 lần; - VT1-loại đường tăng 2,2 lần; 5- Thực trạng công tác quản lý TTBĐS giao dịch thuận tiện rút ngắn mặt thời gian, thực qua trung tâm giao dịch cửa 108 ĐỀ NGHỊ Để thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên phát triển với quy luật thị trường lành mạnh phải có : * Đối với cấp Trung ương 1- Hoàn thiện hệ thống văn cho BĐS nói chung quyền sử dụng đất nói riêng coi nghĩa hàng hoá * Đối với cấp địa phương tỉnh Thái Nguyên thành phố Thái Nguyên 1- Hoàn thiện minh bạch hệ thống thông tin thị trường bất động sản 2- Công tác định giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường 3- Tạo chế mở, sân chơi bình đẳng thành phần tham gia thị trường bất động sản; thu hút đầu tư BĐS từ nước địa phương khác đến với thành phố Thái Nguyên DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt Nguyễn Đình Bồng (2009), Giáo trình Thị trường bất động sản (NXB Nông Nghiệp) Bộ luật Dân 2005 Chỉ thị Số: 19/2004/CT-UB UBND tỉnh Thái Nguyên việc kiểm kê đất đai hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng loại đất năm 2005 Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài(2009) Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất (NXB Nông Nghiệp) Luật Chứng khoán 2006 Luật Doanh nghiệp 2005 10 Luật Đất đai 2003 11 Luật Đấu thầu 2005 12 Luật Đầu tư 2005 13 Luật Hợp tác xã 2003 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 15 Luật Nhà 2006 16 Luật Thương mại 2005 17 Luật Xây dựng 2003 18 Nghị định số 188/2004/NĐ Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 19 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; 20 Nghị định số 88/2006/NĐ-CP Chính phủ đăng ký kinh doanh 21 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 22 Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 23 Nghị định số 69/2009 Chính phủ quy định bổ xung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bội thường, hỗ trợ tái định cư 24 Nghị định số 90/2009/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 25 Nghị số 06/2004/NQ-CP Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 26 Nghị số 34/2007/NQ-CP Chính phủ đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ 27 Nghị Quyết Số 18/2008/NQ-HĐND HĐND tỉnh Thái Nguyên kế hoạch sử dụng đất năm 2009 thành phố Thái Nguyên 28 Phòng Tài Báo cáo kết thực đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005-2009 29 Phòng Tài nguyên Môi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 2005-2009 30 Quyết định số 2630/1999/QĐ-UB UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định giá loại đất địa phương 31 Quyết định số 3234/2004/QĐ-UBcủa UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định tổng thể giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2005 32 Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg Thủ tướng Chính Phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên đến năm 2020 33 Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 34 Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 35 Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 36 Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 37 Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng lệ phí địa địa bàn tỉnh Thái Nguyên 38 Quyết định số 142/2007/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai địa bàn tỉnh Thái Nguyên 39 Quyết định số 1205/2007/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên “Về số biện pháp thực sách khuyến khích, ưu đãi bảo đảm đầu tư trực tiếp Chính phủ địa bàn tỉnh Thái Nguyên” 40 Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 41 Quyết định số 3274/QĐ-UBND UBND thành phố Thái Nguyên việc ban hành Quy trình thực công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn 42 Thành uỷ Thái Nguyên Kế hoạch số 80-KH/TU kiểm tra việc lãnh đạo thực chương trình, đề án, dự án trọng điểm tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006-2010 địa bàn thành phố Thái Nguyên 43 Thông tư số 05/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2009 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 44 Nghị số 02-NQ/TU Tỉnh uỷ Thái Nguyên xây dựng phát triển thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 45 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình định giá đất Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội 46 Nguyễn Thanh Trà; Nguyễn Đình Bồng(2005) Giáo trình Thị trường bất động sản –Đại học Nông Nghiệp I Hà Nội 47 Nguyễn Quang Tuyến(2006) Tạp chí dân chủ pháp luật 48 Báo cáo số 11 /BC – UBND UBND TP Thái Nguyên tình hình phát triển kinh tế - xã hội, kết sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2008 - Định hướng phát triển năm 2009 49 Báo cáo Số 213/BC-UBND UBND TP Thái Nguyên ngày 05 tháng 12 năm 2008 Kết thực kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm 2008 Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2009 50 UBND thành phố Thái Nguyên, Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Thái Nguyên 51 UBND TP Thái Nguyên, Đề án đề nghị công nhận TP Thái Nguyên đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên 52 Văn phòng Chính phủ, Thông báo số 177/TB-VPCP Kết luận Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải họp phát triển thị trường bất động sản cải cách hành thị trường bất động sản 53 Văn phòng Chính phủ, Thông báo số 138/TB-VPCP Kết luận phó thủ tướng Hoàng Trung Hải Trưởng ban đạo TW sách nhà thị trường bất động sản họp ban đạo 54 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất-thành phố Thái Nguyên, Sổ mục kê 2005,2006,2007,2008,2009 55 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất-thành phố Thái Nguyên, Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005-2009 56 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất-thành phố Thái Nguyên, Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất, nhà năm 2005-2009 [...]... tiến hành nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 3 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI * Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản và công tác quản lý về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tìm ra những điểm mạnh, những hạn chế và quy luật vận động của nó từ đó đề xuất một... phần phát triển thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên theo đúng quy định của pháp luật hiện hành * Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứu nhằm 3 mục tiêu cụ thể sau: - Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị trường bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009 - Đánh giá công tác quản... về thị trường bất động sản 1.2.3.1 Thị trường bất động sản * Khái niệm Khái niệm 1 Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ [46] Khái niệm 2 Thị trường bất động. .. kinh doanh của thị trường - Thị trường mua bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp [45] Cách 3: Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và thành phố Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị trường bất động sản Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên Cách 4: Thị trường quyền sử... chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường thứ cấp 3) [1] * Thị trường sơ cấp Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế [1] Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai 17 * Thị trường thứ cấp - Thị trường cấp 2: là thị trường. .. nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản ở các đô thị thường có qui mô và trình độ cao hơn ở khu vực nông thôn Năm là: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo nó phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã... chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị trường có kế hoạch - Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá và thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản 13 - Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế... có thể cư trú, sinh sống Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội Thị trường bất động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất 23 đai của một quốc gia Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức... trường lựa chọn bất động sản và giá cả phù hợp cho người mua hạn chế tối đa rủi ro gặp phải Tám là: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là các tài sản có giá trị rất cao Bởi vậy nhà nước sẽ quản lí bằng hệ thống pháp lí để bảo đảm cho các giao dịch bất động sản Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của nhà nước Tất cả các bất động sản được đăng kí theo... có thể phân loại thị trường bất động sản theo các cách chính khác nhau như sau: Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đầy đủ - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường căn hộ chung cư - Thị trường cao ốc văn phòng 16 - Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp) - Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm thương mại) - Thị trường công trình