Đánh Giá Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN QUANG THI “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2010 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong trình đổi mới, Đảng Nhà nước chủ trương hình thành phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng yếu tố thị trường theo chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên thị trường bất động nước ta hình thành, nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật làm cho thị trường biến động lớn với những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội đời sống nhân dân Nghị đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản” Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Khoản 3, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006) Như vậy, pháp luật hành xác nhận: Nghề môi giới bất động sản nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Thái Nguyên thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, nhiên thị trường bất động sản nơi hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới Trong khuôn khổ luận văn Thạc sỹ, thực đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng quản lý đất đai thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên theo loại hình hoạt động, theo thời gian theo nội dung công việc YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra, thu thập tổng hợp nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản, giá đất ở, nhà địa bàn nghiên cứu cách đầy đủ, xác, khách quan, trung thực - Khái quát tình hình môi giới bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên - Tổng hợp đánh giá loại hình môi giới từ đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản Thái Nguyên Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, có lĩnh vực chuyên môn quản lý thị trường bất động sản học tập trường, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần thực chủ trương phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận Trong thị trường hàng hóa nói chung, có cầu sản phẩm có cung hàng hóa, sản phẩm Thị trường đất đai (ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất) không nằm quy luật trên, thị trường có nhu cầu nhà, đất có người đáp ứng nhu cầu đó, nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, thường xuyên biến động Nhiều người muốn mua mua đất đâu, hay người muốn bán bán nhà, mảnh đất cho ai, phận người xã hội đứng làm nhiệm vụ cầu nối người mua - người bán Ngày với tốc độ đô thị hóa diễn nhanh chóng, cấu dân số có chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung thành phố lớn, khu đô thị không ngừng gia tăng, điều làm gia tăng sức ép nhà khu đô thị thành phố lớn Các giao dịch bất động sản diễn mạnh mẽ liền với hoạt động dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo bất động sản không bày bán thông tin không phổ biến loại hàng hóa thông thường khác, mặt khác bất động sản tài sản có giá trị lớn, người mua người bán đa số kinh nghiệm giao dịch kèm với hoạt động nhiều thủ tục phức tạp quyền nghĩa vụ pháp lý Bởi lý mà thực giao dịch bất động sản cần phải có chuyên gia môi giới, tư vấn, người đào tạo am hiểu thị trường bất động sản, nắm bắt tốt nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ pháp luật Họ người giúp cho thị trường vận hành cách có hiệu quả, giao dịch bất động sản diễn nhanh hơn, đặc biệt quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch bất động sản đảm bảo, phù hợp với quy định pháp luật 1.1.2 Cơ sở thực tiễn Thực tế từ Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi địa phương phát sinh chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đời tất yếu khách quan Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản phần hoạt động kinh doanh bất động sản, có ảnh hưởng lớn thị trường bất động sản Chính vậy, thị trường bất động sản hoạt động công khai, pháp luật cần phải đánh giá nghiêm túc hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ thấy mặt ưu điểm tồn tại, từ đưa giải pháp tăng cường hiệu hoạt động Hiện môi giới bất động sản công nhận nghề thực tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải trang bị kiến thức nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, phải thành thạo kĩ soạn thảo hợp đồng, kĩ thu thập thông tin, kĩ quản lý sử lý thông tin, kĩ giao tiếp với khách hàng Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng đặc biệt phải nhậy bén sáng tạo việc tiếp nhận làm chủ kiến thức xã hội Ngoài nhà môi giới cần ý đến tác phong làm việc, thái độ gặp đối tác, lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nghiêm nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp Hoạt động môi giới bất động sản góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, xác cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản, quản lý tốt hoạt động môi giới tiền đề cho phát triển thị trường bất động sản nói chung, công cụ quan trọng đề đảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua tổ chức môi giới bất động sản, chủ thể tham gia thị trường bất động sản cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế tiêu cực phát sinh thực giao dịch 1.1.3 Cơ sở pháp lý Đề tài dựa sở pháp lý văn quy phạm pháp luật sau: - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Nhà 2005; - Bộ luật Dân 2005; - Luật Doanh nghiệp 2005; - Luật Đầu tư 2005 - Luật Thương mại 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Nghị định 153/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày tháng năm 2008 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 2006; - Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; - Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà Quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài); - Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam; - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng - Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2005 Chính phủ quy hoạch xây dựng - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày tháng năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình - Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 2005 - Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ sửa đổi số điều Nghị định 16/2005/NĐ-CP - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh - Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh kinh doanh có điều kiện - Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 Bộ Xây dựng ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản 1.2.1.1 Bất động sản Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” (Điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [14] 1.2.1.2 Thị trường Thị trường nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu hai bên cung cầu loại sản phẩm định theo thông lệ hành, từ xác định rõ số lượng giá cần thiết sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường tổng thể khách hàng tiềm có yêu cầu cụ thể chưa đáp ứng có khả tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu 1.2.1.3 Thị trường bất động sản Được hiểu cách thông thường nơi diễn giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [12] 1.2.1.4 Môi giới Môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải công việc liên quan hai bên Việc môi giới công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực giữ hai bên [33] Thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm phát triển lớn, Công ty DetechLand công ty nhận thấy tiềm phát triển Ngay từ năm 2001, công ty tiến hành thủ tục đầu tư thức trở thành nhà đầu tư thị trường Bất động sản Thái Nguyên từ năm 2003 Hiện tại, công ty tiến hành triển khai dự án lớn mang tính trọng điểm Nhìn nhận thị trường Thái Nguyên có tiềm phát triển Bất động sản, công ty cổ phần bất động sản DetechLand vào thị trường sớm từ năm 2003 nhà đầu tư chiếm ưu thị trường tỷ phần thị trường, tính chuyên nghiệp tiềm lực tài DetechLand công ty chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ Detech Trụ sở số Tôn Thất Thuyết, Mỹ Đình, Hà Nội Tiền thân doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Trung tâm khoa học tự nhiên công nghệ Quốc gia, thành lập năm 1991 nhằm hỗ trợ triển khai hoạt động khoa công nghệ Việt Nam Hiện nay, Detechland chủ đầu tư nhiều dự án Bất động sản lớn tỉnh thành nước như: Hà Nội, Thái Nguyên, Hà Nam, Vĩnh Phúc…Thương hiệu Detechland bước khẳng định chất lượng sản phẩm nhà- đất cung cấp cho thị trường góp phần tạo nên thị trường Bất động sản chuyên nghiệp Việt Nam Tại thị trường thành phố Thái nguyên Detechland triển khai dự án, với tổng diện tích đầu tư 50 Tại phường Phan Đình Phùng phường trung tâm thành phố, công ty làm chủ hai dự án: Khu dân cư số tiếp giáp với đường Lương Ngọc Quyến, quy mô 1.5 ha, dự án hoàn thành xong phần sở hạ tầng, vào khai thác tứ tháng năm 2008, hoàn thiện thủ tục để bàn giao cho thành phố, khu dân cư số tiếp giáo với đường Minh Cầu, đường Chu Văn An liên thông với ku dân cư sô 8, quy mô 5.6 ha, dự án chuẩn bị khai thác nhận quan tâm lớn nhà đầu tư Cách trung tâm thành phố gần 1km, nằm bên bờ sông Cầu, Công ty triển khai dự án khu dân cư số phường Túc Duyên, với tổng diện tích 6.3 ha, quy hoạch xen kẽ với khu dân cư có thành phố Dự án có địa điểm đẹp, không gian thoáng mát, bố trí hài hòa kiến trúc đô thị với cảnh quan thiên nhiên thuận lợi giao thông Dự án tiến hành khởi công thánh 11 năm 2008 đến tháng năm 2010 hoàn thành xong phần hạ tầng kỹ thuật Trên đà phát trỉển nhằm khai thác vị hai bên bờ sồng Cầu địng hướng phát triển thành phố ven sông Mới Detechland xúc tiến đầu tư thêm mốt dự án phường Túc Duyên với tổng diện tích quy hoạch 53ha Đây dự án có quy mô diện tích lớn Thành phố Thái Nguyên công ty làm chủ đầu tư Nhằm mục đích tạo thị trường bất động sản, minh bạch phát triển bền vững, hỗ trợ khách hàng tiếp cận với dự án, thông tin nhà đất, sách lĩnh vực bất động sản, ngày 14/11/2008 công ty thức khai trương sàn giao dịch bất động sản DetechLand 107 Nguyễn Phong Sắc, Hà Nội Tại Thái Nguyên, Công ty thành lập văn phòng đại diện sàn giao dịch Bất động sản ngày 12/12/2009 địa 53/1 đường Bắc Kạn, phường Hoàng Văn Thụ Sàn đời cầu nối chủ đầu tư khách hàng với dịch vụ đầy đủ chọn gói, phương thức phục vụ nhiệt tình sáng tạo đem lại lợi ích tối đa cho bên tham gia, đảm tính pháp lý kinh doanh bất động sản công ty Đến với sàn giao dịch thành phố Thái Nguyên, cung cấp thông tin dự án công ty địa bàn thành phố, khách hàng nhân viên tư vấn thông tin bất động sản nước đặc biệt Hà Nội Sàn nơi công ty giới thiệu bán sản phẩm nhà đất cho khách hàng nhắm tránh thông tin sai lệch, nhà đầu đẩy giá nên cao gây thiệt hai tới khách hàng có nhu cầu thực Sàn niêm yết giá bán theo giá bán công ty dự án Phan Đình Phùng Túc Duyên DetechLand thời gian tới xác định thị trường tâm nhiều tiềm năng, Công ty tiếp tục triển khai đầu tư nhà đất Công ty cố gắng phấn đấu trở thành công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp để cung cấp sản nhà đất tốt nhất, phù hợp với nhu cầu thị trường người dân Thái Nguyên Từng bước đưa thương hiệu DetechLand tiếng nước, góp phần vào phát triển chung Việt Nam thời kỳ 3.4 NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIÁI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 3.4.1 Những khó khăn, tồn hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên Thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên non trẻ, hoạt động môi giới bất động sản bước đâu tiên Kể từ Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành hoạt động môi giới bất động sản nghề giới bất động sản thành phố Thái Nguyên bất đầu có tiếng nói thị trường Tuy nhiên, thị trường bất động sản nói chung hoạt động môi giới nói riêng gặp không thách thức khó khăn Hiện thấy cần treo bảng, có nhân viên trực bàn, vài đất, hộ danh sách cần bán đủ trở thành đơn vị môi giới nhà đất Thiết nghĩ việc thiếu chế tài đẩy ngành môi giới nhà đất vào tình trạng hời hợt bát nháo, khó kiểm soát Luật Kinh doanh Bất động sản quy định suông nghề môi giới mà thiếu chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường nhiều môi giới “dỏm” chuyên bán sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua Tại Thái Nguyên chưa có hiệp hội bất động sản, phí môi giới cao, thêm vào luật bỏ ngõ khâu xử phạt vi phạm góp phần làm tăng lượng “cò” nhà đất hành nghề thiếu trách nhiệm Thực tế Thái Nguyên không tổ chức cá nhân hành nghề môi giới tự phát, không đào tạo cách chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới bất động sản Từ lực lượng làm lòng tin, không nhận thiện cảm khách hàng, làm xấu môi trường kinh doanh nhà đất Theo thống kê nước có 45 sàn giao dịch mở theo quy định Bộ Xây dựng Tuy nhiên, 50% số sàn chủ đầu tư lập để phục vụ cho việc kinh doanh dự án công ty làm chủ đầu tư, số sàn có chức chuyên môi giới Tại Thái Nguyên văn phòng đại diện Sàn giao dịch bất động sản DetechLand giới thiệu sản phẩm mà công ty làm chủ đầu tư Thời gian qua, nhiều sở đào tạo phát triển môi giới nhà đất theo phong trào, chưa trú trọng đến chất lượng Nếu yếu tố quan trọng người làm môi giới nhà đất đạo đức trách nhiệm nghề nghiệp đội ngũ môi giới hoạt động sàn Các nhà môi giới đứng dắt mối cho người mua người bán gặp để lấy tiền hoa hồng, mà chưa đưa tư vấn khuyến cáo pháp lý, tài cho người mua, người bán Hiểu nghĩa dừng lại mức “cò” bất động sản Hiện nước có 69 đơn vị Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện đào tạo môi giới, định giá quản lý sàn BĐS Tính đến tháng 3/2009, nước cấp 1.208 chứng hành nghề môi giới, 439 chứng định giá BĐS, chứng có giá trị vô thời hạn Trong đó, nước như: Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2-4 năm, người môi giới cấp phải học lại để đổi cập nhật thông tin thị trường, sách nhà đất để tư vấn cho khách hàng Đây có lẽ khó khăn chung không riêng với nhân viên môi giới bất động sản Thái Nguyên Trong thời gian qua hoạt động môi giới nhà đất khiến thị trường nhà đất chệch hướng, phát triển méo mó Do đạo đức, chuyên môn lĩnh vực môi giới, nên nhiều người vô tư đẩy giá nhà đất lên cao, cung cấp thông tin sai lệch làm phát sinh tranh chấp người mua người bán Trên thực tế, khách hàng giao dịch nhà đất với đơn vị môi giới nắm đằng lưỡi chịu nhiều rủi ro Theo khảo sát chưa có vụ đòi tiền môi giới thành công dự án “đổ bể” chừng, hàng trăm triệu đồng tiền môi giới khách bị bốc “cò” nhởn nhơ vô trách nhiệm, không chịu thiệt hại hay chế tài Do đội ngũ môi giới hoạt động theo kiểu tay ngang nên xã hội nhìn vào e dè, hoài nghi chí sợ người môi giới Thực trạng nhân viên môi giới cố “dụ” khách hàng mua dự án để lấy tiền hoa hồng mà không tham gia tư vấn pháp lý, tài chính, giá cả, chí chưa biết “mặt mũi” dự án nào, làm đâu mà giới thiệu, môi giới Chính vậy, người dân nên tập làm quen với việc phải nhờ môi giới chuyên nghiệp, luật sư tư vấn việc mua nhà thay xếp hàng tranh quyền mua hộ mà không cần biết chủ đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, dịch vụ, giá cả, phí dịch vụ Đây cách tốt hạn chế phát sinh tranh chấp, đưa tòa phần thua thiệt thuộc người dân 3.4.2 Một số giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên 3.4.2.1 Giải pháp sách - Nhà nước sớm đưa chủ trương, sách phù hợp khuyến khích phát triển thị trường BĐS, đồng thời có quy định xử lý nghiêm minh đối tượng vi phạm pháp luật - Nhanh chóng thành lập sở đào tạo khoá học môi giới BĐS Nội dung khoá học không bao gồm phạm vi rộng kiến thức lĩnh vực môi giới BĐS, hệ thống sách liên quan đến BĐS luật liên quan mà bao gồm giáo dục đạo đức nghề nghiệp - Những người mua, bán, thuê, cho thuê BĐS có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc việc lựa chọn cho nhà môi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu tuân theo quy định pháp luật - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố đảm bảo nhanh gọn tuân thủ pháp luật - Nên tuyên truyền sách liên quan đến đất đai, BĐS thông qua hệ thống truyền thành phố, để đảm bảo sách pháp luật tuyên truyền kịp thời đến tận người dân - Cần nhanh chóng thành lập sàn giao dịch BĐS để đưa sản phẩm BĐS vào sàn giao dịch giúp cho hoạt động môi giới, định giá BĐS ngày chuyên nghiệp có trách nhiệm với khách hàng - Đối với tổ chức, cá nhân môi giới BĐS cần: Am hiểu tuân thủ pháp luật Việt Nam; am hiểu thông lệ quốc tế; có kiến thức chuyên môn thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, nâng cao kỹ môi giới BĐS với ý thức trách nhiệm cao; coi đạo đức nghề nghiệp kim nam cho hoạt động kinh doanh Ngoài cần nghiên cứu xây dựng hệ thống quản lý đội ngũ môi giới BĐS tổ chức, doanh nghiệp tiến tới nước Và nghề khác, muốn kinh doanh thành công, doanh nghiệp, cá nhân cần tạo thương hiệu xây dựng thương hiệu uy tín kinh doanh 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức hoạt động Nhằm góp phần vào việc phát triển nghề môi giới BĐS thành phố Thái Nguyên cách chuyên nghiệp, lành mạnh tuân thủ pháp luật, tổ chức, cá nhân môi giới giao dịch BĐS cần đảm bảo điều kiện sau đây: - Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có lực hành vi dân đầy đủ, có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định pháp luật không vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp - Tổ chức hoạt động môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS có người tổ chức có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định pháp luật - Người môi giới không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trước khách hàng thông tin, chất lượng tính hợp pháp BĐS cung cấp cam kết hợp đồng - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải thực nghĩa vụ tài nhà nước, chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS tham gia hội, hiệp hội BĐS Hiệp hội BĐS có nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi giám sát việc thực quy tắc đạo đức nghề nghiệp hội viên 3.4.2.3 Giải pháp quản lý Việc khôi phục ổn định thị trường BĐS cần có giải pháp đồng từ quan hữu quan từ Chính phủ, Bộ ngành, ngân hàng nhà nước, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thân doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS Ngân hàng thương mại + Chính phủ Bộ, ngành Cần bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo bất hợp lý nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh BĐS tiền sử dụng đất…một cách hợp lý phải có lộ trình áp dụng Chỉ đạo Bộ, ngành liên quan tập trung số biện pháp để nâng cao hiệu hoạt động thị trường BĐS triển khai nhanh chóng biện pháp kích cầu thị trường BĐS + Ngân hàng nhà nước: Nên xem xét bỏ việc khống chế hàng loạt tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 30% ban hành năm 2008 Vì dẫn đến loạt ngân hàng thương mại không mạnh dạn tín dụng hầu hết ngân hàng thương mại hạn chế tối đa việc phát triển cho vay dự án, khoản vay đầu tư sản xuất kinh doanh, không phát triển khách hàng Các ngân hàng thương mại nói chung trọng đến khách hàng tiềm trì mối quan hệ tối thiểu chấp nhận Giao dịch tín dụng ngân hàng khách hàng giảm dần năm 2008 Trong thời điểm thích hợp tới ngân hàng nhà nước bổ sung thêm vốn cho ngân hàng thương mại để ngân hàng thương mại kích cầu tăng tính khoản cho thị trường + Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên: Cần tạo điều kiện để doanh nghiệp nhà đầu tư tiếp cận triển khai nhanh dự án Bên cạnh đó, cần có biện pháp dứt khoát, rõ ràng chủ đầu tư cố tình chậm chạp triển khai dự án cấp phép + Các Ngân hàng thương mại: Chọn dự án BĐS có hiệu để tiếp tục cho vay, giảm nợ xấu rủi ro cho ngân hàng, hệ thống ngân hàng thương mại cần xem xét sách cho vay kinh doanh BĐS cách tái cấu trúc cấu lại khoản nợ BĐS trước Những dự án đánh giá tốt, hoàn thành 80 – 90% vốn, Ngân hàng tái cấu trúc khoản nợ để họ vay thêm nhằm hoàn thành dự án quy định Như vậy, doanh nghiệp nhà đầu tư BĐS thu tiền ngân hàng thu nợ, lĩnh vực cho vay tiêu dùng, người dân có nhu cầu thật nhà ngân hàng cho vay 50% trị giá BĐS định mua với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính khoản cho thị trường + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cần xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn ngắn hạn; Cần nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo pháp luật Đặc biệt họ phải bước nâng cao lực tài tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên theo pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin chuẩn thị trường Quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động doanh nghiệp KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN * Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Việc quản lý thị trường bất động sản Thái Nguyên nhiều bất cập; hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản thiếu tin cậy chưa thống - Hệ thống thông tin thị trường bất động sản thiếu yếu Thiếu hệ thống sở liệu bất động sản phục vụ cho công tác đạo điều hành để ổn định thị trường - Quy hoạch chưa tổng thể, manh mún chắp vá * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo loại hình môi giới Tại thành phố Thái Nguyên có công ty, có 21 văn phòng có 11 văn phòng có giấy phép kinh doanh, theo điều tra có 32 cá nhân hoạt động thường xuyên có sàn giao dịch bất động sản * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo thời gian Theo số liệu điều tra bình quân tháng thành phố Thái Nguyên trước năm 2003 có 109 hợp đồng giao dịch, giai đoạn từ năm 2003 đến 2006 có 136 hợp đồng giao dịch từ năm 2006 đến có 133 hợp đồng giao dịch bất động sản * Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch Loại hình mua, bán BĐS tỷ lệ giao dịch thành công trung bình từ 40-70%, loại hình thuê cho thuê BĐS tỷ lệ giao dịch thành công từ 35-60%, hoạt động tư vấn thủ tục nhà đất tỷ lệ giao dịch thành công trung bình từ 75-90% * Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Thiếu chế giám sát, chế tài xử lý nên khó tránh khỏi rủi ro, thiệt hại cho người mua bất động sản - Đa số người hoạt động chưa có chứng môi giới bất động sản - Thái Nguyên chưa có Hiệp hội bất động sản - Phí môi giới cao - Người dân nhận thức chưa đầy đủ ý nghĩa hoạt động môi giới chuyên nghiệp 5.2 ĐỀ NGHỊ - Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh Thái Nguyên: + Chỉ đạo quan chuyên môn ban hành chế hành lang pháp lý cụ thể để khuyên khích đơn vị môi giới bất động sản có môi trường hoạt động tốt + Làm tốt việc kiểm tra, giám sát kiên xử lý trường hợp hoạt động giấy phép kinh doanh, chứng môi giới bất động sản - Các đơn vị môi giới bất động sản: thực nghiêm quy định nhà nước việc đăng ký, tổ chức hoạt động - Người dân: nên tìm đến đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Tên báo: “Thực trạng văn phòng môi giới bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” Tạp chí Khoa học công nghệ - Tập 72, số 10, năm 2010 – Đại học Thái Nguyên Tác giả: Nguyễn Quang Thi, Phạm Xuân Thiều, Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Đình Bồng, Lương Văn Hinh TÀI LIỆU THAM KHẢO Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn áp dụng thực Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/204/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Đại từ điển kinh tế thị trường (1998), Viện Nghiên cứu Phổ biến tri thức bách khoa Hà Nội Đặng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững”- Nxb Trẻ Hoàng Xuân Phương (2007), “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn”, Viện Quy hoạch thiết kế nông nghiệp Luật Đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Xây dựng 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 10 Luật Nhà 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 11 Luật Doanh nghiệp 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Chính trị Quốc gia 13 Luật Đầu tư 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 14 Luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 15 Luật Thương mại 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 16 Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường bất động sản nước ta”, Hội thảo Khoa học phát triển quản lý thị trường bất động sản - Hà Nội 17 Lê Đình Thắng Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Tạp chí Địa số 6”- Nxb Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân 18 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 19 Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, 2004 20 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 21 Ngô Đức Cát (2000), “Kinh tế tài nguyên đất”, Nxb Nông nghiệp 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình Thị trường bất động sản”- Nxb Nông nghiệp 23 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản” 24 Nguyễn Đình Bồng (2008), “Tổng quan môi giới bất động sản trình kỹ môi giới bất động sản”, (Tài liệu đào tạo) 25 Ngô Xuân Hồng (2001), “Bất động sản nhà đất Hà Nội” - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 26 Nguyễn Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học, “Thị trường bất động sản thực trạng, nguyên nhân giải pháp”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân 27 Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Thị trường bất động sản” - Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam 28 Phạm Thị Cúc (2007), “Tìm hiểu vai trò số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản địa bàn quận Tây Hồ quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội” - Luận văn Thạc sỹ - Truờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội 29 Phạm Sỹ Liêm (2001), “Sách lược tiêu thụ bất động sản - Bài giảng chuyên đề thị trường bất động sản” - Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng Việt Nam 30 Trần Du Lịch (2001), Viện Nghiên cứu Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, “Một vài suy nghĩ thị trường bất động sản - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Hà Nội 31 Trần Thanh Hùng (2006), “Tài liệu tham khảo thị trường bất động sản”- Nxb thành phố Hồ Chí Minh 32 Trần Thế Ngọc (2001), “Quản lý phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh”, Sở Địa thành phố Hồ Chí Minh 33 Từ điển tiếng Việt – Viện ngôn ngữ - Nxb Đà Nẵng 2002 34 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), “Quản lý đất đai thị trường bất động sản” – Nxb Bản đồ 35 Trần Kim Chung (2005), “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam – sở lý luận, thực trạng giải pháp” – CIEM 2005 36 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), “Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Thái Nguyên” 37 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), “Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm” 38 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), “Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2009, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010” 39 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: http://www.tnmtthainguyen.gov.vn [...]... động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản - Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức,... động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ... hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản - Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động. .. Phạm vi hoạt động: trong phạm vi phường hoặc cận kề nơi cư trú; - Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê nhà ở, căn hộ chung cư, các thủ tục liên quan đến nhà đất [25] 1.2.2.3 Hoạt động môi giới bất động sản tại tỉnh Thái Nguyên Hoạt động môi giới bất động sản ở tỉnh Thái Nguyên ít sôi động hơn so với các đô thị lớn Trong vài năm trở lại đây, trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên. .. nghiên cứu Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2.3.1 Nội dung 1: Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản 2.3.1.1 Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên 2.3.1.2 Sơ lược về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên 2.3.1.3 Sơ lược về thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Thái Nguyên 2.3.1.4... sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản - Sàn giao dịch bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản - Thù lao môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết... thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới - Hoa hồng môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Mức... doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản - Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản. .. động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản) [12] 1.2.1.9 Công khai thông tin về bất động. .. đến hoạt động kinh doanh bất động sản - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản [12] 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - Hoạt động môi giới