Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN QUANG THI “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong trình đổi mới, Đảng Nhà nước chủ trương hình thành phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng yếu tố thị trường theo chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên thị trường bất động nước ta hình thành, nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật làm cho thị trường biến động lớn với những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội đời sống nhân dân Nghị đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản” Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Khoản 3, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006) Như vậy, pháp luật hành xác nhận: Nghề môi giới bất động sản nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Thái Nguyên thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, nhiên thị trường bất động sản nơi hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới Trong khuôn khổ luận văn Thạc sỹ, thực đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng quản lý đất đai thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên theo loại hình hoạt động, theo thời gian theo nội dung công việc YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra, thu thập tổng hợp nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản, giá đất ở, nhà địa bàn nghiên cứu cách đầy đủ, xác, khách quan, trung thực - Khái quát tình hình môi giới bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên - Tổng hợp đánh giá loại hình môi giới từ đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, có lĩnh vực chuyên môn quản lý thị trường bất động sản học tập trường, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần thực chủ trương phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận Trong thị trường hàng hóa nói chung, có cầu sản phẩm có cung hàng hóa, sản phẩm Thị trường đất đai (ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất) không nằm quy luật trên, thị trường có nhu cầu nhà, đất có người đáp ứng nhu cầu đó, nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, thường xuyên biến động Nhiều người muốn mua mua đất đâu, hay người muốn bán bán nhà, mảnh đất cho ai, phận người xã hội đứng làm nhiệm vụ cầu nối người mua - người bán Ngày với tốc độ đô thị hóa diễn nhanh chóng, cấu dân số có chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung thành phố lớn, khu đô thị không ngừng gia tăng, điều làm gia tăng sức ép nhà khu đô thị thành phố lớn Các giao dịch bất động sản diễn mạnh mẽ liền với hoạt động dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo bất động sản không bày bán thông tin không phổ biến loại hàng hóa thông thường khác, mặt khác bất động sản tài sản có giá trị lớn, người mua người bán đa số kinh nghiệm giao dịch kèm với hoạt động nhiều thủ tục phức tạp quyền nghĩa vụ pháp lý Bởi lý mà thực giao dịch bất động sản cần phải có chuyên gia môi giới, tư vấn, người đào tạo Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn am hiểu thị trường bất động sản, nắm bắt tốt nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ pháp luật Họ người giúp cho thị trường vận hành cách có hiệu quả, giao dịch bất động sản diễn nhanh hơn, đặc biệt quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch bất động sản đảm bảo, phù hợp với quy định pháp luật 1.1.2 Cơ sở thực tiễn Thực tế từ Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi địa phương phát sinh chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất loại bất động sản khác Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đời tất yếu khách quan Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản phần hoạt động kinh doanh bất động sản, có ảnh hưởng lớn thị trường bất động sản Chính vậy, thị trường bất động sản hoạt động công khai, pháp luật cần phải đánh giá nghiêm túc hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ thấy mặt ưu điểm tồn tại, từ đưa giải pháp tăng cường hiệu hoạt động Hiện môi giới bất động sản công nhận nghề thực tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải trang bị kiến thức nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, phải thành thạo kĩ soạn thảo hợp đồng, kĩ thu thập thông tin, kĩ quản lý sử lý thông tin, kĩ giao tiếp với khách hàng Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng đặc biệt phải nhậy bén sáng tạo việc tiếp nhận làm chủ kiến thức xã hội Ngoài nhà môi giới cần ý đến tác phong làm việc, thái độ gặp đối tác, Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nghiêm nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp Hoạt động môi giới bất động sản góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, xác cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản, quản lý tốt hoạt động môi giới tiền đề cho phát triển thị trường bất động sản nói chung, công cụ quan trọng đề đảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phát triển góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua tổ chức môi giới bất động sản, chủ thể tham gia thị trường bất động sản cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế tiêu cực phát sinh thực giao dịch 1.1.3 Cơ sở pháp lý Đề tài dựa sở pháp lý văn quy phạm pháp luật sau: - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Nhà 2005; - Bộ luật Dân 2005; - Luật Doanh nghiệp 2005; - Luật Đầu tư 2005 - Luật Thương mại 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Nghị định 153/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày tháng năm 2008 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 2006; - Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; - Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà Quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài); - Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam; - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng - Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 2005 Chính phủ quy hoạch xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày tháng năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình - Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 2005 - Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ sửa đổi số điều Nghị định 16/2005/NĐ-CP - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ đăng ký kinh doanh - Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh kinh doanh có điều kiện - Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 Bộ Xây dựng ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản 1.2.1.1 Bất động sản Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” (Điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [14] 1.2.1.2 Thị trường Thị trường nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu hai bên cung cầu loại sản phẩm định theo thông lệ hành, từ xác định rõ số lượng giá cần thiết sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường tổng thể khách hàng tiềm có yêu cầu cụ thể chưa đáp ứng có khả tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu 1.2.1.3 Thị trường bất động sản Được hiểu cách thông thường nơi diễn giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [12] 1.2.1.4 Môi giới Môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải công việc liên quan hai bên Việc môi giới công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực giữ hai bên [33] Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động. .. thành phố Thái Nguyên 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng quản lý đất đai thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái. .. quát tình hình môi giới bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên - Tổng hợp đánh giá loại hình môi giới từ đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản Thái Nguyên Số hóa