Đánh Giá Hiệu Quả Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Khu Dân Cư Số 6 Túc Duyên - Phường Túc Duyên Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên

2.4.1.2 Nghị định số 151-TTg Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ SỐ 6 TÚC DUYÊN - PHƯỜNG TÚC DUYÊN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI

NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60 62 16

Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN – 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Ban bồi thường và GPMB thành phố cùng cán bộ và nhân dân phường Túc Duyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của thành phố Thái

Bảng 4.2 Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch đất phi nông

Bảng 4.3 Số khu dân cư được phê duyệt quy hoạch và hoàn

thành trên địa bàn thành phố giai đoạn 2007-2010 46

Bảng 4.9 Tổng số hộ nằm trong khu vực giải phóng mặt bằng 65

Bảng 4.10 Khả năng chuyển đổi nghề của lao động nông nghiệp

Bảng 4.11 Thu nhập của hộ dân sau khi thu hồi đất 69

Bảng 4.12 Kết quả điều tra khảo sát hiện trạng môi trường Khu

DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ

Đồ thị 4.1 Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2010 của Tp Thái

Đồ thị 4.3 Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của

thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 48

Đồ thị 4.4 Hiện trạng nhà ở của các hộ dân sau khi giải phóng

MỤC LỤC

Chương 1: MỞ ĐẦU 11

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 11

1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU 12

1.2.1 Mục đích 12

1.2.2 Yêu cầu 13

Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 14

2.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 14

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư 14

2.1.2 Đặc điểm của dự án 15

2.1.3 Vai trò của dự án đầu tư 16

2.1.3.1 Đối với nhà đầu tư 16

2.1.3.2 Đối với Nhà nước 17

2.1.3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn 17

2.1.3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển 17

2.2 BỒI THƯỜNG 18

2.2.1 Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường 18

2.2.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường 18

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 20

2.3.1 Trung Quốc 20

2.3.2 Thái Lan 21

2.3.3 Hàn Quốc 22

2.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ 24

2.4.1 Thời kỳ trước 1987 24

2.4.1.1 Hiến pháp 1946 24

2.4.1.2 Nghị định số 151-TTg 25

2.4.2 Thời kỳ 1987 đến 1993 25

2.4.3 Thời kỳ 1993 đến 2003 26

2.4.3.1 Hiến pháp 1992 26

2.4.3.2 Luật Đất đai 1993 27

2.4.3.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 31

2.4.3.4 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 32

2.4.4 Thời kỳ từ 2003 đến nay 33

2.4.4.1 Luật Đất đai 2003 33

2.4.4.2 Những nội dung chủ yếu của NĐ 197/NĐ-CP 36

2.5 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM 37

2.5.1 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư 37

2.5.1.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1993 37

2.5.1.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định

của Luật Đất đai 2003 40

2.5.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số địa phương 40

2.5.2.1 Bồi thường, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội 40

2.6 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA TỈNH THÁI NGUYÊN 42

2.6.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 42

2.6.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 44

Chương 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

3.1 ĐỐI TƯỢNG, ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 46

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 46

3.1.2 Địa bàn nghiên cứu 46

3.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 46

3.2.1 Điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên 46

3.2.2 Vài nét cơ bản dự án quy hoạch khu dân cư số 6 của Thái Nguyên 46

3.2.3 Đánh giá hiệu quả của dự án bồi thường giải phóng mặt bằng 46

3.2.4 Đề xuất giải pháp 47

Chương 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 48

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 48

4.1.1.1 Vị trí địa lý 48

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 48

4.1.1.3 Khí hậu 48

4.1.1.4 Thủy văn 49

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 49

4.1.1.6 Thực trạng môi trường 50

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 50

4.1.3 Tình hình xã hội 52

4.1.3 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 53

4.1.3.1 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 53

4.1.3.2 Tình hình thực hiện quy hoạch của thành phố Thái Nguyên 2010 55

4.1.3.3 Phương án quy hoạch của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 58

4.2 Vài nét cơ bản về dự án giải phóng mặt bằng xây dựng khu dân cư số 6 phường Túc Duyên 59

4.2.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án 60

4.2.2 Quy mô của dự án 62

4.2.3 Quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 64

4.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 70

4.3.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án 70

4.3.2 Đánh giá hiệu quả xã hội của dự án 74

4.3.3 Đánh giá hiệu quả môi trường của dự án 80

4.3.3.1 Môi trường của khu vực khi dự án chưa bắt đầu tiến hành 80

4.3.3.2 Môi trường của khu vực ở thời điểm hiện tại với kết quả điều tra trực tiếp 81

4.4 Kiến nghị và giải pháp 84

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 86

5.1 Kết luận 86

5.2 Đề nghị 87

Chương 1

MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Trong quá trình đổi mới, đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu

đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Có thể nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án” Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương, cơ sở

Thái Nguyên là một tỉnh hiện đang nằm trong vùng động lực phát triển kinh tế các tỉnh miền Bắc nước ta Trong những năm qua, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã thúc đẩy sự phát triển nhanh về kinh tế với sự thay đổi bộ mặt của thành phố, các huyện lỵ

Thành phố Thái Nguyên có nền kinh tế đang trên đà phát triển của tỉnh Thái Nguyên, cách Hà Nội 80 km về phía Đông Nam Vị trí địa lý trên đã tạo cho thành phố Thái Nguyên những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư, thực hiện CNH, HĐH địa phương, các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 3, đường Cách mạng tháng 8…

Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và Thành phố Thái Nguyên cũng có ý nghĩa quan trọng và

phóng mặt bằng của cả nước đặc biệt là khó khăn trong việc tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp cho các hộ dân, hộ gia đình bị mất đất sản xuất và các yếu tố về môi trường kèm theo

Từ khi có Luật Đất đai 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thành phố Thái Nguyên nằm trong khu vực được đầu tư phát triển của tỉnh Thái Nguyên, Những năm vừa qua đã có nhiều dự án đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng, việc quy hoạch thiết kế đất đai

là tất yếu để góp phần cho sự phát triển của xã hội Tuy nhiên, vấn đề nào cũng có những mặt tích cực và mặt trái của nó Một bộ phận không nhỏ người dân sống tại các dự án bị thu hồi đất, do quá trình chuyển đổi nghề nghiệp không đáp ứng được với nhu cầu của xã hội, đất nông nghiệp lại bị mất do vậy

đã trở nên thất nghiệp Chính vì vậy để có thể đánh giá được hiệu quả của một số

dự án giải phóng mặt bằng của Thành phố Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư số 6 Túc

Duyên - Phường Túc Duyên - Thành phố Thái Nguyên” nhằm góp phần thực

hiện mục tiêu trên với những mục đích, yêu cầu cụ thể dưới đây

1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU

1.2.1 Mục đích

Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu dân cư số 6 Túc Duyên - Phường Túc Duyên - Thành phố Thái Nguyên (hiệu quả về kinh tế, xã hội và môi trường)

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện việc lập xây dựng các phương án quy hoạch giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên

Chương 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư

Từ những năm 60 trở lại đây thì nhận thức về dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ dự án dược sử dụng trong nhiều lĩnh vực, các mối quan hệ, mục tiêu, phạm vi khác nhau do vậy cơ cấu tổ chức của dự án cũng tương đối khác nhau Các nhà kinh tế học đã đưa ra nhiều khái niệm về dự án Mỗi một khái niệm nhấn mạnh một số khía cạnh của dự án cùng các đặc điểm quan trọng của nó trong từng hoàn cảnh cụ thể

Xét theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới Như vậy theo định nghĩa này thì: dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định; Dự án không phải là một nghiên cứu trìu tượng mà phải cấu trúc nên một thực thể mới

Xét về hình thức: Dự án đầu tư được hiểu là một tập tài liệu tổng hợp bao gồm các luận chứng cá biệt được trình bày một cách có hệ thống, chi tiết

về một kế hoạch đầu tư nhằm đầu tư các nguồn tài nguyên của một cá nhân, một tổ chức vào một lĩnh vực hoạt động nào đó của xã hội để tạo ra một kết quả kinh tế, tài chính kéo dài trong tương lai

Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ hoạch định nỗ lực

có thời hạn trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm mới cho xã hội Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu

tư đều có điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã đạt được hoặc khi xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt được

và dự án bị loại bỏ; Sản phẩm hoặc dịch vụ mới được tạo ra khác biệt so với những sản phẩm tương tự đã có hoặc dự án khác

Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư được xem là một kế hoạch chi tiết để thực hiện chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm căn cứ đưa ra quyết định đầu tư và sử dụng vốn đầu tư

Dù các định nghĩa khác nhau nhưng có thể rút ra một số đặc trưng cơ bản của khái niệm dự án như sau:

Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mỗi dự án thể hiện một hoặc một nhóm nhiệm vụ cần được thực hiện với một bộ kết quả xác định nhằm thoả mãn một nhu cầu nào đó Dự án cũng là một hệ thống phức tạp nên cần được chia thành nhiều bộ phận khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng phải dảm bảo các mục tiêu cơ bản về thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao

Dự án có chu kỳ phát triển riêng và tồn tại hữu hạn Nghĩa là giống như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc

Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, cơ quan quản lý Nhà nước Vì mục tiêu của dự án các nhà quản lý dự án duy trì thường xuyên quan hệ với các bộ phận quản lý khác

Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất

Môi trưòng hoạt động “va chạm” Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và với các bộ phận chức năng khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị

Tính bất định và rủi ro cao: Hầu hết các dự án đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định Mặt khác, thời gian đầu tư vào vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao

2.1.2 Đặc điểm của dự án

Mặc dù mỗi một dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau có đặc điển riêng của lĩnh vực đó nhưng nói chung dự án có những đặc điểm chung cơ bản sau:

Dự án có tính thống nhất: Dự án là một thực thể độc lập trong một môi trường xác định với các giới hạn nhất định về quyền hạn và trách nhiệm

Dự án có tính xác định: Dự án được xác định rõ ràng về mục tiêu cần phải đạt được, thời hạn bắt đầu và thời hạn kết thúc cũng như nguồn lực cần

có với một số lượng, cơ cấu, chất lượng và thời điểm giao nhận

Dự án có tính logic: Tính logic của dự án được thể hiện ở mối quan hệ biện chứng giữa các bộ phận cấu thành dự án Một dự án thường có 4 bộ phận:

- Mục tiêu của dự án: Một dự án thường có 2 cấp mục tiêu là mục tiêu phát triển và mục tiêu trực tiếp

Mục tiêu phát triển là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện Mục tiêu phát triển được xác định trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước của vùng

Mục tiêu trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực nhất định và trong khoảng thời gian nhất định

- Kết quả của dự án: là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt động của dự án Kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án

- Các hoạt động của dự án: Là những công việc do dự án tiến hành nhằm chuyển hoá các nguồn lực thành các kết quả của dự án Mỗi hoạt động của dự án đều đem lại kết quả tương ứng

- Nguồn lực của dự án: Là các đầu vào về mặt vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Nguồn lực là tiền đề

để tạo nên các hoạt động của dự án

Bốn bộ phận trên của dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực của dự án được sử dụng tạo nên các hoạt động của dự án Các hoạt động tạo nên các kết quả (đầu ra) Các kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án Đạt được mục tiêu trực tiếp là tiền đề góp phần đạt được mục tiêu phát triển

2.1.3 Vai trò của dự án đầu tư

2.1.3.1 Đối với nhà đầu tư

Một nhà đầu tư muốn đem tiền đi đầu tư thu lợi nhuận về cho bản thân thì căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư có nên đầu tư hay không là dự án đầu

tư Nếu dự án đầu tư hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu tư thì nhất định

sẽ thu hút được chủ đầu tư thực hiện Nhưng để có đủ vốn thực hiện dự án chủ đầu tư phải thuyết phục các tổ chức tài chính tài chính cho vay vốn và cơ

sở để các nhà tài chính cho vay vốn thì phải dựa vào dự án có khả thi hay không? Vậy dự án đầu tư là phương tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, các nhà đầu tư có cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra tình hình thực hiện dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục các nhà tài chính cho vay vốn thì dự án cũng là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh Một dự án tuyệt vời sẽ có nhiều đối tác để ý, mong muốn cùng tham gia để có phần lợi nhuận Nhiều khi các chủ đầu tư có vốn nhưng không biết mình nên đầu tư vào đâu có lợi, rủi ro ít nhất, giảm thiểu chi phí cơ hội vì vậy

dự án còn là một công cụ cho các nhà đầu tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ hội đầu tư tốt nhất Ngoài ra, dự án đầu tư còn là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án

2.1.3.2 Đối với Nhà nước

Dự án đầu tư là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư, là căn cứ pháp lý để toà xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này

2.1.3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn

Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan này xem xét tình khả thi của dự án

để quyết định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ

2.1.3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển

Dự án là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch 5 năm, chương trình phát triển một cách có hiệu quả nhất

Dự án là phương tiện để gắn kết kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch

Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế xã hội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thị trường

Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hội của từng vùng và của cả nước, tạo tiền đề cho các công ty, doanh nghiệp phát triển

Do dự án có vai trò quan trọng như vậy nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu trong hệ thống kế hoạch hoá, trong chiến lược phát triển của công ty, của vùng, của cả nước Nó là công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

2.2 BỒI THƯỜNG

2.2.1 Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó [25]

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư [25]

2.2.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp

a- Tính đa dạng thể hiện

mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh

tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp

là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản

lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống

chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau [5]

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.3.1 Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời

cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị

tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị

trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính

quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn

về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm

có thể là 70%, 80% hay 100% [1]

2.3.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án

Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự

án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [24]

2.3.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ [8] Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai

rõ ràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật

“sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật

“sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã

có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo

ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự

nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

2.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ

ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân [6] Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước

thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức

sở hữu tập thể

2.4.1.2 Nghị định số 151-TTg

Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban

kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp

1980 ra đời

2.4.2 Thời kỳ 1987 đến 1993

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên [8]

Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích

sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng

bị lấy đất

Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…

2.4.3 Thời kỳ 1993 đến 2003

2.4.3.1 Hiến pháp 1992

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”

- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên

trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo

quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và

cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị

quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở

hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh

tế khác; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều

17 và điều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [9]

Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [23]

- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các

loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi

đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [12]

Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một

số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp

lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính

- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi

có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP: a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối tượng được bồi thường Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Đối với đất bị thu hồi

là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao đất người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

phải bồi thường thiệt hại về đất bằng tiền cho ngân sách xã Người đang sử dụng đất công ích của xã được UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu

tư vào đất Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được bồi thường theo quy định người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm một phần diện tích đất ở, tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70% đến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực

tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối

đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định này đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND cá cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương

Điều 35 quy định: “Tuỳ theo quy mô sử dụng đất và tính chất của mỗi

dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

Điều 39 quy định: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận được với người có

đất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy định của Nghị định này và được UBND cấp tỉnh cho phép thì được bồi thường theo mức đã thoả thuận”

Nội dung mới được quy định là ngoài các đối tượng bị thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất cũng được công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và được hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng đất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có đất mới bồi thường bằng tiền; nếu đất được bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn đất bị thu hồi, người

bị ảnh hưởng được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị đất, nếu đất bồi thường có giá trị cao hơn đất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch đó

Đất ở đô thị là đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng để xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch

đã được duyệt Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở

hạ tầng thì không được bồi thường như đất đô thị

Đối với đất ở thuộc đô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết định Bồi thường bằng đất chỉ được thực hiện khi có dự án TĐC được phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng đồng ý nhận đất ở ngoại thành thì được hưởng có quyền đề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

Đối với đất ở nông thôn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay điều kiện tự nhiên đặc biệt đ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: Điều 34 quy định Việc lập Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết định thu hồi đất hoặc trước khi có quyết định thu hồi đất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, số lượng tài sản….Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ đó xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ,

tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định chế độ, mức bồi thường vượt quá quy định thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách địa phương có trách nhiệm chi trả Đối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác định được chủ sử dụng đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy định tại Nghị định này được phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất [23]

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, đối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường không đúng với quy định của pháp luật, thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao đất đúng kế hoạch

2.4.3.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998

Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB [2]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản

- Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

2.4.3.4 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể: a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế

c-Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận [13]

Trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Với giá trị được bồi thường, người

có đất bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao động …để giải quyết những vấn đề có liên quan đến đời sống, dân sinh, kinh tế cộng đồng và ổn định xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án đầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị định 22/CP đã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy định không phù hợp với chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức đó, phần nào hạn chế hiệu quả đầu

tư, tiến độ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP về chính sách bồi thường GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

2.4.4 Thời kỳ từ 2003 đến nay

2.4.4.1 Luật Đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đề đang đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền định đoạt, quyền được hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình CNH-HĐH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,

tự tạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HĐH đất nước;

d- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

đ- Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá trình giao dịch bất động sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên cơ sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự

án phải thu hồi đất;

h- Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất;

i- Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về đất đai; khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự

án sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước

đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

2.4.4.2 Những nội dung chủ yếu của NĐ 197/NĐ-CP

- Điều kiện được bồi thường về đất đã có những quy định cụ thể các đối tượng được bồi thường Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công

bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Điều3 Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1 Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định này được tính vào vốn đầu tư của dự án;

b) Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Nghị định này và được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

2 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định thành một mục riêng trong tổng vốn đầu tư của dự án

Điều 4 Tái định cư

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

Điều 5 Bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này được quy định như sau:

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

4 Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH-HĐH, ổn định đời sống nhân dân [25]

2.5 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.5.1 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư

2.5.1.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27) Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này

là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện

pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về đất được thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết

về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước

Luật Đất đai năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, giá đất tính bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị

định số 22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai là, việc xác định hệ số K Không ít địa phương bồi thường theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, Đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều địa phương khác quy định giá bồi thường đất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Với số tiền bồi thường đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất tương đương cả về diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi; chính vì vậy đã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại

tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất; từ đó, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến

độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v

Thứ ba, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không được bồi

thường thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản

lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chính sách bồi thường thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách

thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai năm 1993 Nhiều trường hợp đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất

Do đó, khi thực hiện bồi thường mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có địa phương thực hiện đền bù 100% như Đồng Nai , nhưng có địa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời điểm sử dụng đất như quy định của thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chí Minh

Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn

của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người

bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các khu tái định cư…

Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu

hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện

đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí bồi thường, giải

phóng mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án bồi thường đã được phê duyệt nhưng

không đảm bảo tiền chi trả bồi thường để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng [3]

2.5.1.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2003

Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay có những điểm đổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

- Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

2.5.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số địa phương

2.5.2.1 Bồi thường, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, 6 tháng đầu năm 2011, UBND thành phố Hà Nội và các sở, ban, ngành của thành phố ban hành trên

900 văn bản bổ sung chính sách, hướng dẫn đôn đốc thực hiện GPMB (trung bình mỗi ngày ban hành 5 văn bản) Điều này cho thấy, chính sách GPMB tại

Hà Nội còn nhiều bất cập

Tuy thành phố đã cố gắng giải quyết những vướng mắc về cơ chế chính sách theo hướng bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, kịp thời giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Tuy nhiên, từ thực tiễn công tác