Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN – 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DOÃN HƯNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠCH SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN – 2016 ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn – Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, giúp đỡ trình nghiên cứu thực hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ninh; Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả, UBND xã, phường thành phố Cẩm Phả tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài địa bàn Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Cuối xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ suốt trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái quát thị trường 1.2.2 Khái quát bất động sản động sản 1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 10 1.2.4 Quy luật cung, cầu thị trường bất động sản 14 1.2.5 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản 21 1.3 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 23 1.3.1 Thị trường bất động sản số nước giới 23 1.3.2 Những nghiên cứu thị trường bất động sản Việt nam 24 iv CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CƯU 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 29 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 29 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp 31 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 31 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu biểu đạt kết nghiên cứu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 33 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 35 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 37 3.1.4 Sơ lược công tác quản lí nhà nước đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh QuảngNinh 40 3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 42 3.2.1 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 42 v 3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 46 3.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 50 3.3.1 Thực trạng cung bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 50 3.3.2 Thực trạng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 53 3.3.3 Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 56 3.3.4 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 58 3.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG TƯƠNG LAI 62 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 62 3.4.2 Những tiềm năng, thuận lợi thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 64 3.4.3 Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 66 3.4.4 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 ĐỀ NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2015 37 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 38 Bảng 3.3 Lực lượng cán quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 40 Bảng 3.4 Lượng giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo đơn vị hành giai đoạn 2011-2015 43 Bảng 3.5 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 theo loại đất 45 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 47 Bảng 3.7 Hiệu kinh tế từ đấu giá QSD đất 49 Bảng 3.8 Tổng hợp dự án xây dựng khu đô thị nhà kinh doanh thực năm 2015 địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 51 Bảng 3.9 Mục đích mua Bất động sản người dân 55 địa bàn thành phố Cẩm Phả 55 Bảng 3.10 Kết hoạt động loại hình môi giới địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 57 Bảng 3.11 Kết lựa chọn người dân mua bất động sản thông qua hình thức môi giới bất động sản 58 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Doãn Hưng MỞ ĐẦU Đặt vấn đề “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” [5] Thị trường nhà đất, hay thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường ngày nay, thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai [1] Năm 2012, Chính phủ Nghị số 04/NĐ – CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 việc thành lập thành phố Cẩm Phả Việc chuyển trung tâm hành tập trung phát triển thành phố có tác động tích cực đến phát triển kinh tế -xã hội thành phố, đặc biệt đầu tư nâng cấp sở hạ tầng, yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố hoạt động sôi động Thành phố Cẩm Phả nơi có điều kiện thuận lợi điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội Với dân số tập trung đông với phát triển thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả diễn sôi động, giá trị bất động sản cao Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế nói thị trường Bất động sản Thành phố thị trường đầy tiềm hấp dẫn Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Do đó, cần phải quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hoạt động ổn định, để thị trường đem lại tác động tích cực đến phát triển địa kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, mức sống nhân Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại thị trường không hoàn hảo, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Đã có giai đoạn mà thị trường bất động sản nước ta rơi vào ngưỡng “đóng băng”, tức lượng giao dịch thị trường xuống thấp, kéo theo “đóng băng” lượng tiền lớn thị trường Cũng có giai đoạn lại trở nên sôi động, số lượng giao dịch tăng mạnh, vốn đầu tư luân chuyển cách nhanh chóng, đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước Vì vậy, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản để đưa giải pháp hợp lý góp phần thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mô, tính chất giá trị kinh tế quốc gia - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn huy động, ảnh hưởng lớn đến kinh tế loại thị trường khác - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản giải toán nhu nhà cho người dân sinh sống khu đô thị nơi mà đất chật người đông Giải vấn đề nhà ngày gia tăng nông thôn phải trì bảo diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực [7] 67 - Về giao dịch bất động sản Giao dịch thị trường bất động sản không đơn vị hành chính, tập trung số đơn vị có đặc điểm: Ở gần khu trung tâm thành phố, hệ thống sở hạ tầng phát triển; Có tốc độ đô thị hoá cao; Nơi mật độ dân cư cao thuận tiện cho việc kinh doanh, dịch vụ, phát triển loại hình BĐS cho thuê - Về hoạt động đấu giá : Đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế Trong năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm soát quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Đấu giá quyền sử dụng đất tạo sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất hình thành phát triển quy luật tất yếu kinh tế thị trường, động lực phát triển ngành kinh tế khác Tình trạng bất ổn định thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản gây nhiều trở ngại cho bên tham gia giao dịch đất liên quan đến đất thị trường như: gây áp lực lớn sách quản lý sử dụng đất đai nước ta; khó khăn định giá đất làm cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất,… Việc chuẩn bị quỹ đất trước tiến hành đấu giá chưa tốt dẫn đến có quỹ đất khu dân cư chưa đủ điều kiện để đem đấu tiến độ giải phóng mặt chậm, sở hạ tầng cho khu dân cư chưa tốt (hệ thống đường, điện, nước) 68 Công tác xác định giá sàn nhìn chung sát với thực tế, nhiên có khu dân cư việc định giá chưa hợp lý dẫn đến đưa đất đấu giá người tham gia đấu giá ảnh hưởng đến thị trường nói chung - Về hoạt động môi giới thị trường bất động sản Vẫn tồn số cá nhân, tổ chức làm dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh, không đào tạo nghiệp vụ chuyên môn, không đủ điều kiện để hoạt động thị trường… lại hoạt động thị trường bất động sản tạo hiệu ứng “ảo”, tác động xấu đến thị trường bất động sản thành phố - Một số tồn khác: - Hiện tượng đầu nhà đất: Việc đầu quay lại thị trường tất yếu mà thị trường có tín hiệu tốt người đầu đầu tư luôn người có thông tin nhạy bén họ lại người sẵn tiền người mua để Do đó, họ định nhanh Tuy nhiên, với BĐS có giá chênh người mua chấp nhận Nó xảy số dự án có vị trí đắc địa chủ đầu tư muốn bán mức giá hấp dẫn, dẫn tới đưa thị trường có mức chênh nhỏ Nhưng, tượng cục vài dự án diễn thị trường rộng lớn - Công tác định giá đất: Trên thực tế, khung giá đất không theo kịp biến động thị trường, biên độ giá đất tối đa tối thiểu có khoảng cách lớn đất đô thị nông thôn Khung giá đất không xử lý chênh lệch giá đất vùng giáp ranh xã/phường thành phố 3.4.4 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Đối với thành phố Cẩm Phả để phát triển thị trường bất động sản việc quản lý nhà nước cần thực tốt số công tác sau: - Về quản lý Nhà nước: Cần có quan quản ý nhà nước chuyên trách quản lý trực thị trường bất động sản, chịu trách nhiệm việc quản lý, điều tiết hoạt động thị trường - Giao dịch bất động sản:Thành phố cần có điều chỉnh, phân bổ dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng đồng phường xã, để kinh tế 69 phát triển đồng hơn, từ giá đất phường xã có chênh lệch thị trường bất động sản hoạt động đồng đều, ổn định lượng giao dịch địa bàn thành phố Cần thưc tốt việc phát triển đô thị Cẩm Phả theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND ngày 27/3/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh) Điều làm cho thành phố Cẩm Phả có phát triển đồng sở hạ tầng xã/phường Kinh tế phát triển đồng khiến nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phân bố đồng hơn, giao dịch bất động sản đơn vị hành thành phố đồng - Công tác đấu giá : Công tác định giá đất cần thực nghiêm túc, xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế thị trường Không để xảy trường hợp giá đất UBND tỉnh quy định thấp so với giá thực tế, mà giá đất đưa đấu giá lại cao so với giá thực tế, điều làm cho người dân dè chừng với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Địa phương cần xây dựng phương án chuẩn bị quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo công khai, minh bạch sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất.Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững Đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường tăng nguồn thu cho ngân sách Sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất cách hợp lý Xây dựng sách tài đất đai phù hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích đầu tư ngành nghề sử dụng đất tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng nhiều lao động 70 - Thực văn pháp luật: Triển khai áp dụng đổi Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Tiếp tục rà soát quy định chồng chéo quy định không phù hợp với thực tế địa phương, Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản cách tự phát - Hoạt động môi giới: Cần phải có quản lý chặt chẽ hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản Có biện pháp, chế tài xử lý cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phí thống, không đăng ký hoạt động kinh doanh quan nhà nước - Công tác định giá đất: Cần tổ chức thực hàng năm Việc ban hành khung giá đất nhà nước phải sát với giá thị trường - Đầu nhà đất: Để giảm tượng đầu nhà đất quan trọng thông tin đất đai thị trường bất động sản phải phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin vè quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Từ yếu tố cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động sản yêu cầu cấp bách cần thiết 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu Cơ sở pháp lý đề tài chủ yếu dựa vào số văn pháp lý sau: - Luật Đất đai 2003 - Luật Đất đai 2013 - Luật Đấu thầu xây dựng 2013 - Luật Dân 2005 - Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 - Luật Doanh nghiệp 2014 - Luật Kinh doanh bất động sản 2004 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 - Luật Nhà 2014 - Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản - Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 72 ĐỀ NGHỊ - Cần có quan quản ý nhà nước chuyên trách quản lý trực thị trường bất động sản, chịu trách nhiệm việc quản lý, điều tiết hoạt động thị trường - Có điều chỉnh, phân bổ dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng đồng phường xã Cần thực tốt việc phát triển đô thị Cẩm Phả theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 - Công tác định giá đất cần thực nghiêm túc, xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế thị trường, xây dựng phương án chuẩn bị quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất - Tuyên truyền phổ biến pháp luật, triển khai áp dụng đổi Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 - Cần phải quản lý chặt chẽ hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản Có biện pháp, chế tài xử lý cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phí thống, không đăng ký hoạt động kinh doanh quan nhà nước - Thông tin đất đai thị trường bất động sản phải phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin vè quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản - Tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai, hoàn thiện khâu chế tổ chức hoạt động, kiểm soát quản lý thị trường bất động sản 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005 nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006 Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2015 Nguyễn Đình Bồng (2009), Giáo trình Thị trường bất động sản Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Nguyễn Thế Huấn nhóm tác giả (2009) Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác Nxb Nông nghiệp, năm 2009 Đinh Thị Mai Hương, Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013 Nông Thị Thu Huyền Nguyễn Thị Yến (2014), Bài giảng Thị trường bất động sản, Đại học nông lâm Thái Nguyên Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2009), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông Nghiệp 10 Luật Đất đai 2003, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009 11 Luật Đất đai 2013, nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014 12 Luật Đấu thầu xây dựng 2013, nhà xuất Lao động - xã hội, 2014 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà xuất Lao động - xã hội, 2015 14 Luật Nhà 2014, nhà xuất Lao động - xã hội, 2015 15 Nghị định số 69/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bội thường, hỗ trợ tái định cư 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 18 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định thu tiền sử dụng đất 74 19 Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 20 Nghị số 06/2004/NQ-CP Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 21 Nguyễn Thị Nhung, “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 – 2011”, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp – Đại học Nông lâm Thái Nguyên, 2011 22 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 23 Tạp chí cộng sản (số ngày 03/1/2015): Chiến lược phát triển thị trường bất động sản tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, theo Trịnh Đình Dũng 24 Tạp chí khoa học Đại học quốc gia Hà Nội: Kinh tế kinh doanh, Tập 31, số (2015) 25 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 26 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 27 website: http://tintuc.vn/bat-dong-san-2015, theo Duy Thái (2015), truy cập ngày 12/01/2016 28 website: http://www.kinhtedothi.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-sanquang-ninh-hien-nay theo Hà Trang (2014), truy cập ngày 18/01/2016 29 website: http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/bat-dongsan/2015/Bat-dong-san-o-Cam-Pha, theo Vân Du (2014), truy cập ngày 24/2/2016 Phiếu số:… PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN Họ tên người điều tra:………………………………………………… Địa chỉ: phường…………………thành phố Cẩm Phả, Quảng Ninh Nghề nghiệp:………………………………… …………………………… Xin ông/ bà vui lòng cho biết thông tin cách chọn phương án mà cảm thấy phương án trả lời câu hỏi sau: I Hiểu biết thị trường bất động sản Ông/bà đánh giá thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả có sôi động không: - Có: □ - Không: □ Ông/bà có biết hệ thống sách thị trường Bất động sản thành phố Cẩm Phả hay không: - Có : □ - Không: □ Quan điểm ông/bà tính minh bạch thị trường: - Thôn tin công khai, minh bạch: □ - Còn thiếu tính thống: □ Quan điểm ông/bà chất lượng dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị: - Tốt: □ - Đảm bảo theo hợp đồng: □ - Không đảm bảo: □ Ông/bà biết có loại hình môi giới bất động sản thành phố Cẩm Phả ( tích vào loại hình mà biết): - Cá nhân môi giới: □ - Công ty môi giới: □ - Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 Thủ tướng Chính Phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả đến năm 2020 - Quyết định số 857/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 03 năm 2006 UBND tỉnh Quảng Ninh việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 UBND tỉnh Quảng Ninh việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Ninh 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái quát thị trường 1.2.1.1 Khái niệm thị trường - Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thông hàng hóa Thừa nhận sản xuất hàng hóa phủ định tồn khách quan thị trường - Thị trường nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trường thể tổng hòa mối quan hệ trao đổi hàng hóa, tức tạo quan hệ giao dịch người mua người bán, sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu [8] - Chủ thể thị trường ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hóa thị trường, bao gồm: Người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng người môi giới thương mại (vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, người trung gian người sản xuất người tiêu dùng) - Khách thể thị trường số hàng hoá đưa trao đổi mua bán, hàng hoá tiêu dùng tư liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản Khách thể sở vật chất cho tồn thị trường [3] - Mua thuê: □ - Mục đích khác:……………………… Các yếu tố mà ông/bà quan tâm mua nhà, đất gì? - An ninh môi trường: - Chính sách hỗ trợ: - Chủ đầu tư: □ - Chất lượng công trình: □ □ - Cơ sở hạ tầng: □ - Số lượng hộ, đất khu: - Thủ tục: □ □ - Dịch vụ: □ □ - Thiết kế: - Vị trí công trình: - Giá : □ □ □ - Quan tâm khác:………………………………………… ………………… III Hiểu biết đấu giá quyền sử dụng đất Ông/bà tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa: - Có: □ - Chưa: □ Ông/bà có nghe thông tin dự án đấu giá quyền sử dụng đất không? Quan hình thức nào? - Có: □ - Không: □ Hình thức:……………………………………………………… Theo ông/bà, thông tin đấu giá quyền sử dụng đất thành phố công khai, minh bạch hay chưa? - Có: □ - Không: □ Theo ông/ bà, trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất có đảm bảo quy trình không: - Có: □ - Không: □ Theo ông /bà: Giá sàn đưa hợp lý chưa: - Còn thấp: □ - Hợp lý: □ - Cao quá: □ Theo ông /bà yếu tố ảnh hưởng đến sức mua bất động sản gia đình: - Tín dụng: □ - Hìnhh thức toán: - Giá bất động sản: □ □ - Độ rủi ro thị trường: □ Người vấn (Ký, ghi rõ họ tên) PHIẾU ĐIỀU TRA CÁC ĐƠN VỊ MÔI GIỚI Tên loại hình môi giới bất động sản Công ty: Trung tâm : Văn phòng: Sàn giao dịch: Tư nhân: Địa trụ sở làm việc …………………………………………………………………………………………… Thời điểm thành lập Cơ cấu tổ chức nhân STT Chức danh/Vị trí việc Số lượng làm Chuyên ngành Loại chứng môi đào tạo (Trình giới độ) Giám đốc Chuyên viên môi giới Nhân viên kế toán Chuyên viên tư vấn pháp lý Nhân viên kinh doanh Phạm vi hoạt động Trong phạm vi thành phố : Trên toàn tỉnh Quảng Ninh: Liên tỉnh: Đối tượng phục vụ Người nước Người nước Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản: Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán bất động sản: Môi giới thuê, cho thuê bất động sản: Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá bất động sản: Tư vấn vay vốn ngân hàng Tư vấn thủ tục nhà đất : Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản: Cung cấp vật liệu xây dựng Tư vấn đầu tư nước Lĩnh vực khác Các hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng internet Quảng cáo truyền hình Quảng cáo báo, tạp chí Quảng cáo trụ sở làm việc Quảng cáo lưu động (phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác Tình hình hoạt động môi giới bất động sản loại hình môi giới Số lượng giao dịch từ đến hết năm 2011.:………………… 10 Đối tượng phục vụ công ty ai? - Người dân - Tổ chức - Doanh nghiệp -Tất có nhu cầu Người vấn kí tên ... thể - Đánh giá kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011- 2015 - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh (lượng... đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011- 2015 46 3.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011- 2015. .. QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011- 2015 42 3.2.1 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011- 2015