CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015
3.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
3.2.1.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo đơn vị hành chính
Bảng 3.4. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2011-2015
TT Đơn vị hành chính
Lượng giao dịch chia theo các năm Tổng giao dịch giai đoạn
2011- 2015 2011 2012 2013 2014 2015
1 Quang Hanh 501 802 1101 1.225 1.245 4.874
2 Cẩm Thạch 843 918 744 895 926 4.326
3 Cẩm Thuỷ 1.434 13.56 1.581 1.502 1.498 7.371 4 Cẩm Trung 1.461 1.232 1.656 1.688 1.074 7.111
5 Cẩm Thành 714 412 675 735 982 3.518
6 Cẩm Bình 990 1.025 945 1.124 1.087 5.171
7 Cẩm Tây 333 415 450 531 506 2.235
8 Cẩm Đông 681 732 729 787 821 3.750
9 Cẩm Sơn 876 965 1536 1258 486 5.121
10 Cẩm Phú 363 436 480 443 249 1.971
11 Cẩm Thịnh 285 347 384 355 338 1.709
12 Cửa Ông 189 260 282 274 229 1.234
13 Mông Dương 89 233 258 212 190 1.082
14 Cộng Hoà 69 48 3 72 57 249
15 Cẩm Hải 0 36 2 55 26 129
16 Dương Huy 3 22 6 21 17 69
Tổng 8.931 9.239 10.842 11.177 9.731 49.920 (Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả) Qua bảng trên ta thấy: Số lượng giao dịch lớn tập trung ở các phường:
Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cẩm Trung, Cẩm Bình và Cẩm Sơn. Số giao dịch ít nhất ở 3 xã: Cộng Hòa, Cẩm Hải, Dương Huy. Số lượng giao dịch qua các
năm trong giai đoạn 2011 – 2015 không có sự biến động lớn. Năm 2011, có 8.931 giao dịch. Năm 2012, có 9.239 giao dịch. Năm 2013, có 10.842 giao dịch. Năm 2014 có lượng giao dịch bất động sản nhiều nhất là 11.177 giao dịch. Năm 2015 số giao dịch lại giảm xuống còn 9.731 giao dịch. Tổng lượng giao dịch trong cả giai đoạn lên đến 49.920 giao dịch. Có thể thấy đây là một thành phố có thị trường bất động sản hoạt động khá sôi động. Đây cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản trong nước sau một giai đoạn trầm lắng.
3.2.1.2. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo thời gian
Hình 3.1: Kết quả giao dịch bất động sản trong giai đoạn 2011-2015 Hình trên biểu thị trực quan lượng giao dịch bất động sản của thành Phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2011 – 2015.
Trong giai đoạn này có nhiều dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở kinh doanh và khu tập thể của các công ty, nhà máy được xây dựng như: Khu đô thị mới phường Cẩm Bình,Khu đô thị mới lô N6-N7, Khu đô thị Nam Đường 18 A - km8, Khu dân cư tự xây Đông Bến Do, Dự án Khu đô thị công ty Đông Bắc, Khu tập thể của công ty Cổ phần chế tạo máy - Vinacomin, Khu tập thể của công ty than Đèo Nai - Vinacomin…đã và đang hoàn thiện, đáp
Thời gian
ứng được thị hiếu về nhà ở của người dân trên địa bàn thành phố, nên cuối giai đoạn này số giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
3.2.1.3. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh theo loại đất
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 theo loại đất
Loại đất Lượng giao dịch
(số vụ giao dịch) Tỷ lệ Đất phi nông
nghiệp
Đất ở 38.625 77,36 (%)
Đất SXKD Phi NN 4.053 8,12 (%) Đất Nông
nghiệp
CLN 3.158 6,33 (%)
CHN 1.082 2,17 (%)
NTS 2.409 4,83 (%)
Loại đất khác 593 1,19 (%)
Tổng lượng giao dịch 49.920 100 (%)
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Cẩm Phả)
Qua bảng trên ta thấy: Lượng giao dịch bất động sản tập trung chủ yếu vào nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất ở với tổng số là 38.625 giao dịch, đến 77,36% tổng số giao dịch trong cả giai đoạn; Tiếp theo là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 4.053 giao dịch.
Nhóm đất nông nghiệp có giao dịch tập chung chủ yếu là đất trồng cây lâu năm với tổng số giao dịch trong giai đoạn 2011 - 2015 là 3.158 giao dịch.
Có thể thấy, số lượng giao dịch bất động sản trên thị trường tập chung chủ yếu ở các loại đất có giá trị cao, đặc biệt là đất ở.
Tỷ lệ giao dịch bất động sản có sự chênh lệch lớn giữa các nhóm đất, thể hiện qua hình 3.2 dưới đây:
86%
13%
1%
Tỷ lệ giao dịch bất động sản
Đất phi nông nghiệp Đất nông nghiệp Loại đất khác
Hình 3.2. Tỷ lệ giao dịch bất động sản theo loại đất giai đoạn 2011-2015 Lượng giao dịch tập chung chủ yếu vào nhóm đất phi nông nghiệp, chiếm gần 86% lượng giao dịch trong cả giai đoạn. Giao dịch trong nhóm đất nông nghiệp chiếm 13,33% tổng lượng giao dịch. Loại đất khác chỉ chiếm hơn 1% tổng lượng giao dịch của giai đoạn 2011-2015.
Với một thành phố tập chung đông đúc dân cư, có thị trường bất động sản khá sôi động như thành phố Cẩm Phả thì thị trường nhà đất trong tương lai sẽ tiếp tục có số lượng giao dịch lớn do nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, và với cơ cấu loại đất của thành phố thì trong tương lai lượng giao dịch vẫn sẽ tập chung chủ yếu ở nhóm đất phi nông nghiệp.
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
3.2.2.1. Những kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011 - 2015
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015
TT Năm
Tổng diện tích dự kiến bán
đấu giá (m2)
Tổng diện tích đã bán thành
công (m2)
Số tiền thu được (triệu VNĐ)
1 2011 4.321,5 3.502,3 43.560.720,0
2 2012 6.013,2 5.432,7 76.006.848,0
3 2013 8.259,4 7.871,3 107.785.170,0
4 2014 3.156,0 3.074,3 37.493.280,0
5 2015 10.759,6 10.759,6 139.831.761,6
Tổng 32.509,7 30.640,2 404.677.779,6
(Nguồn: Phòng Tài chính – Kế hoạch)
Theo số liệu thống kê từ trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, trong giai đoạn 2011-2015 thành phố đã tổ chức đấu giá thành công đối
với 30.640,2 m2 đất với tổng số tiền thu ngân sách đạt 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được quan tâm đẩy mạnh. Các phường quy hoạch được đất xen cư để đưa vào đấu giá, đặc biệt là một số phường trung tâm như: Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Thủy, Cẩm Bình…
Năm 2011, có 9 phường đã rà soát được một lượng đất dôi dư trong khu dân cư đưa ra đấu giá đạt kết quả thu ngân sách cao. Mặt khác trong năm Thành phố cũng quy hoạch được một dự án xen cư với tổng diện tích 56 ô tại khu đất lấn biển phường Cẩm Thành. Trong cả năm, nguồn thu từ đấu giá của thành phố đạt 43.560.720,0 triệu đồng.
Trong các năm tiếp theo, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục được đẩy mạnh và đã phát huy được ưu thế của hình thức này trong thị trường bất động sản. Năm 2013 và năm 2015 công tác đấu giá quyền sử dụng đất
đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách của tỉnh. Năm 2013, tổng diện tích đấu giá thành công là 7.871,3 m2 nguồn thu ngân sách là 107.785.170,0 triệu đồng.
Năm 2014, mặc dù là năm có lượng giao dịch bất động sản cao nhất trong cả giai đoạn 2011 – 2015. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng nhất lại thấp nhất trong cả giai đoạn. Thành phố Cẩm Phả đã bán đấu giá thành công 3.074,3m2 đất trên tổng số 3.156,0 m2 đất dự kiến đem ra đấu giá, nguồn thu ngân sách thấp nhất trong cả giai đoạn là 37.493.280,0 triệu đồng.
Năm 2015, là năm có nguồn thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất cao nhất trong cả giai đoạn lên đến 139.831.761,6 triệu đồng khi đã tổ chức đấu giá thành công 10.759,6 m2 đất, đạt 100% tổng diện tích dự kiến bán đấu giá.
3.2.2.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015
Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng lành mạnh, hạn chế được tình trạng đầu cơ, nâng giá, tạo cơ hội công bằng cho những người có nhu cầu thực sự về đất đai. Nó đem lại những hiệu quả thiết thực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:
- Hiệu quả kinh tế
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ sử dụng đất và chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Đối với nhà nước: Giá bán thành công các ô đất trong phiên đấu giá luôn cao hơn giá đất do UBND tỉnh quy định trong bảng giá các loại đất, do đó số tiền chênh thu được qua đấu giá là một nguồn thu lớn cho ngân sách.
Đối với người sử dụng: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp người mua mua được đất với mức giá mà bản thân có thể chấp nhận được và có khả năng chi trả và không phải mất thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thông qua hoạt động quảng cáo trước các phiên đấu giá người mua có thể thu thập thông tin chính xác về thửa đất mình có nhu cầu mua mà không phải thông qua hoạt động môi giới, như vậy người mua có thể yên tâm về thông tin của thửa đất và không mất thêm chi phí dịch vụ khi phải nhờ đến sự trợ giúp của các công ty môi giới bất động sản.
Để thấy rõ được hiệu quả kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất ta có bảng chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất thu được qua đấu giá so với giá do nhà nước quy định:
Bảng 3.7. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất.
TT Năm Số tiền thu được qua đấu giá
(VNĐ)
Số tiền thu được qua giao đất
(VNĐ)
Chênh lệch (lần)
1 2011 43.560.720.000 13.245.000.000 3,3
2 2012 76.006.848.000 26.253.000.000 2,9
3 2013 107.785.170.000 34.235.000.000 3,1
4 2014 37.493.280.000 13.459.000.000 2.8
5 2015 139.831.761.600 43.697.000.000 3.2
Tổng 404.677.779.600 95.317.000.000
(Nguồn: Phòng Tài chính – KH) Qua bảng 3.7 ta thấy: mức chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất thu được qua đấu giá so với giá do nhà nước quy định thấp nhất là khoảng 2,8 lần (giá bán theo khung giá nhà nước là 13,459 tỷ, giá bán qua đấu giá là 37,493 tỷ).
Cao nhất là cao gấp 3,3 lần so với giá nhà nước (giá bán theo khung giá nhà nước là 13,245 tỷ, giá bán qua đấu giá là 43,560 tỷ). Có thể thấy, việc bán đấu giá QSD đất đã đem lại một nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Việc đấu giá QSDĐ giúp người dân năm được những thông tin đầy đủ về thửa đất, có nhiều sự lựa chọn, mua được đất với giá do mình tự định giá
trong quá trình đấu giá. Người mua đất không mất phí hoa hồng (môi giới) và không phải mất thuế chuyển QSDĐ.
- Hiệu quả xã hội
Thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn thông tin về đất đai và nguồn thu ngân sách được công khai, minh bạch hơn. Người dân yên tâm và tin tưởng vào các nhà quản lý nhà nước về đất đai.
Hoạt động đấu giá được công khai đến toàn bộ người dân tạo nên tính công bằng trong xã hội khi mà nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng mà quỹ đất thì hạn hẹp. Các khu đất được đấu giá tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.