1.3. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
1.3.2. Những nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt nam
Thị trường bất động sản ở nước ta tuy mới được hình thành nhưng đã có những bước phát triển quan trọng, đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, cũng như góp phần tích cực vào việc hình
thành và phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần rất quan trọng trong đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, cũng như tạo lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của đất nước.
Tính trong giai đoạn 10 năm (từ 1999 – 2009), diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng gần 2 lần (từ mức 9,6 m2/sàn/người năm 1999, lên mức 16,7 m2/sàn/người năm 2009). Những năm gần đây, bình quân mỗi năm diện tích nhà ở toàn quốc tăng 70 triệu m2, đưa diện tích bình quân nhà ở toàn quốc nem 2013 đạt gần 19,6 m2/sàn/người (tại khu vực đo thị khoảng 23,1 m2/sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 1,8 m2/sàn/người). Hàng loạt dự án khu nhà ở, khu đô thị được đầu tư xây dựng trên cả nước [24].
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng…được đầu tư phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại. Góp phần quan trọng tạo lập cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế, thu hút đầu tư, tạo việc làm, thu nhập cho người dân, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa [23].
Thị trường bất động sản đã trầm lắng rất nhiều năm nay. Từ cuối năm 2013 đến nay thị trường đã ấm dần lên, tín hiệu tích cực hơn cụ thể, giao dịch BĐS qua từng tháng tăng dần. Trải qua thời kỳ “sốt nóng” 2008 – 2009, thị trường đi vào trầm lắng, giá giảm 20 – 30%, có khu vực giá đã giảm 50% thì đến nay đã giữ ổn định và tiếp cận gần với giá trị thực. Đó là những điều rất tích cực của một thị trường BĐS bền vững. Thêm vào đó, tín dụng BĐS tăng, nhu cầu vay BĐS tăng, ngân hàng dễ dàng hơn trong việc cho vay mua BĐS.
Năm 2015 nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã có những chuyển biến tích cực, với đà đi lên, cộng với những tích
cực từ Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi thông qua năm 2014, mở rộng hơn đối tượng người nước ngoài tham gia vào thị trường. Đối tượng có nhu cầu nhà ở tăng lên. Chuyện tồn kho BĐS, nhất là những sản phẩm cao cấp sẽ giải quyết, tiêu thụ tốt hơn.
Thị trường 2015 giao dịch sôi động, thanh khoản tăng, giá cả ổn định, có chăng chỉ nhích lên chút song dẫn tới sốt nóng lạnh không có. Nguồn cung nhiều, dồi dào: sản phẩm hoàn thiện, đang làm móng, chuẩn bị xây mới. Phân khúc bình dân vẫn sẽ là chủ đạo của thị trường. Năm 2015, nguồn cung bất động sản có độ an toàn pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng hơn. Cũng trong năm 2015, phân khúc cao cấp có sự đột biến nhất là ở loại hình đất nền. Thậm chí đất nền có khả năng tăng giá trở lại [27].
1.3.2.2. Những nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Quảng Ninh
Trong những năm trở lại đây, Quảng Ninh thật sự trở thành mảnh “đất vàng” thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tìm đến nghiên cứu, tìm hiểu và triển khai thực hiện các “siêu dự án” trị giá hàng nghìn tỷ đồng.
Riêng năm 2015, tỉnh Quảng Ninh thu hút gần 100 dự án BĐS với tổng vốn đầu tư khoảng gần 100.000 tỷ đồng. Quảng Ninh đang được coi là địa phương năng động bậc nhất khu vực phía Bắc.
Với vị trí đắc địa, cùng sự đầu tư mạnh bởi các tập đoàn trong nước và quốc tế, tỉnh Quảng Ninh sẽ sớm trở thành khu đô thị phát triển vượt bậc của cả nước. Chính vì lẽ đó, các dự án BĐS Quảng Ninh có cơ hội tăng giá trị dù là mua để ở, cho thuê hay kinh doanh sẽ hứa hẹn mang đến cho chủ sở hữu lợi nhuận lớn [28].
Nếu như trước đây Quảng Ninh được biết đến như một trong những điểm đến du lịch nổi tiếng của Việt Nam thì bây giờ, nơi đây đã trở thành thị trường BĐS mới nổi vô cùng sôi động với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn: Vingroup, Tuần Châu, BIM Group, Sun Group...
Với tiềm năng du lịch sẵn có, nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng, bãi biển đẹp, sạch, cơ sở hạ tầng và chất lượng dịch vụ được cải thiện, lượng khách du lịch trong và ngoài nước đến với Quảng Ninh ngày càng cao. Các chuyên gia đánh giá tiềm năng tăng giá của BĐS nghỉ dưỡng Quảng Ninh còn rất cao, thậm chí có nhiều đột phá.
Có thể thấy Quảng Ninh đang thay da đổi thịt từng ngày và đang trên đà trở thành khu nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu miền Bắc với những “siêu dự án” như: quần thể du lịch nghỉ dưỡng 5 sao Vinpearl Hạ Long Bay Resort, Tổ hợp Trung tâm Thương mại Vincom Plaza Ha Long, khu đô thị biển Vinhomes Dragon Bay, Tổ hợp dự án công viên Đại Dương Hạ Long, Khu đô thị Halong Marina...
Rõ ràng, các nhà đầu tư lớn và nhạy bén đã nhanh chóng nhận ra sự chênh lệch về tốc độ phát triển tại Quảng Ninh. Những làn sóng đầu tư mạnh mẽ đã báo hiệu một thị trường bất động sản sôi động, quy mô với định hướng rất rõ ràng. Chỉ những dự án có vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển, khả năng sinh lời cao và đảm bảo hiệu quả khai thác mới được triển khai xây dựng.
Chung cư hướng biển - lựa chọn mới cho khách mua tại Quảng Ninh Cùng với tốc độ phát triển chóng mặt của thị trường BĐS Quảng Ninh, đặc biệt là Hạ Long, phân khúc chung cư tại thành phố biển này cũng đang nở rộ [29].
Một số nghiên cứu về thị trường bất động sản đã được thực hiện ở tỉnh Quảng Ninh làm cơ sở cho việc nghiên cứu thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả như:
- Tạ Linh Chi, “Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh”, Khóa luận tốt nghiệp đại học – Đại học nông nghiệp Hà Nội, 2011.
- Nguyễn Thị Nhung, “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 – 2011”, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp – Đại học Nông lâm Thái Nguyên, 2011.
1.3.2.3. Những nghiên cứu về thị trường bất động sản ở thành phố Cẩm Phả.
Đánh giá của các nhà đầu tư về tiềm năng của thị trường BĐS tại thành phố trẻ này thì đây vẫn là một thị trường triển vọng. Nguyên nhân là do từ năm 2011, hàng loạt các dự án hạ tầng khu đô thị ở Cẩm Phả đã được triển khai. Trong đó phải kể đến các dự án hạ tầng tại phía Nam thành phố tại các phường Cẩm Bình, Cẩm Trung, Cẩm Thuỷ. Khảo sát giá đất một số khu vực trung tâm TP Cẩm Phả cho thấy, đối với các dự án hạ tầng phía Nam thành phố tại phường Cẩm Bình, Cẩm Trung, Cẩm Thuỷ... tuỳ thuộc vị trí từng khu vực, giá đất dao động từ 5-9 triệu đồng/m2. Riêng đối với giá đất mặt đường tại các khu vực nội thị dao động từ 15-80 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu vực ngoại thị như Mông Dương, Cộng Hoà... từ cuối 2011 cũng tăng nhẹ khoảng 4-7 triệu đồng/m2.
Cẩm Phả đã hoàn thành quy hoạch phát triển đô thị, kinh tế - xã hội đến năm 2015, tầm nhìn đến năm 2025. Có thể nói, việc tăng cường quản lý quy hoạch và chuẩn bị hạ tầng của TP Cẩm Phả, cũng sẽ là một tác động tích cực giúp cho thị trường BĐS ở đây phát triển sôi động hơn [29].
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU