CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ C ẨM PHẢ, TỈNH QU ẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015
3.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Về nguồn cung nhà ở, đất ở cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể, bằng các quyết định thu hồi đất thực hiện dự án. Theo thẩm quyền các cấp, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới; UBND thành phố đã ban hành các quyết định giao đất cho các hộ gia đình được cấp đất trong khu vực quy hoạch giãn dân hoặc trong các khu vực quy hoạch đất ở đấu giá.
Một phần nguồn cung về bất động sản trên thị trường còn do hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất. Đây là một yếu tố rất quan trọng thúc đẩy sự hoạt động của thị trường bất động sản.
Đấu giá quyền sử dụng đất cũng góp phần không nhỏ tạo nên sự sôi động trong thị trường bất động sản. Một lượng lớn nguồn cung bất động sản tham gia vào thị trường thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Cụ thể, nguồn cung của thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh được thể hiện ở một số nội dung sau:
*) Nguồn cung nhà ở, đất ở trong các dự án xây dựng khu đô thị và dự án nhà ở kinh doanh ngoài khu đô thị
Bảng 3.8. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh thực hiện năm 2015 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
TT Tên dự án
Địa điểm, thời gian thực hiện
Quy mô DT (ha)
Tổng số ô/căn hộ sau khi DA hoàn
thành
Tổng số ô/căn hộ
đã bán đến tháng 12/2015
Thời điểm giao bán
Giá bán đất nền (triệu đồng/m2) 1 Khu đô thị mới
P.Cẩm Bình
P.Cẩm Bình
2007-2012 28,9 408 408 2009 7,0-9,0 2 Khu đô thị mới
lô N6-N7
P.Cẩm Bình
2009-2014 12,0 254 241 2010 4,5-5,5 3
Khu đô thị Nam Đường 18 A – km8
P.Quang Hanh 2010-2015
24,1 703 486 2011 5,0-6,0
4
Khu dân cư tự xây Đông Bến Do
P.Cẩm Thành 2008-2013
18,2 390 212 2010 5,5-6,5
5
Dự án Khu đô thị công ty Đông Bắc
P.Cẩm Trung 2011-2015
26,2 460 359 2011 8,5-10,2
6
Khu tập thể của công ty than Thống Nhất - TKV
P.Cẩm Thành và
P.Cẩm Tây 81 81 2014 6,0-8,2
7
Khu tập thể của công ty than Đèo Nai - Vinacomin
P.Cẩm Thành và
P.Cẩm Tây 202 187 2013 6,0-8,2
8
Khu tập thể của công ty Cổ phần chế tạo máy - Vinacomin
P.Cẩm Thủy
329 292 2012 6,5-8,5
Tổng cộng 2.827 2.266
(Nguồn: UBND thành phố CẩmPhả)
Các dự án thực hiện trong giai đoạn 2011 - 2015 và một số dự án đã xây dựng trước đó và sẽ hoàn thiện đưa vào sử dụng trong giai đoạn này đang là một nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả. Có 8
dự án được thực hiện và hoàn thiện đưa và sử dụng trong giai đoạn 2011 – 2015, với tổng số căn hộ là 2.827 căn, tính đến tháng 12/2015 đã bán được 2.266 căn hộ. Nguồn cung này nhắm vào hai nhóm đối tượng chính là người lao động có thu nhập thấp (nhà ở giá rẻ - các khu tập thể, khu chung cư) và nhóm thứ hai là những người có thu nhập từ trung bình trở lên (nhà ở tại các khu đô thị mới, là các chung cư cao cấp hoặc biệt thự nhỏ).
Năm 2011, UBND tỉnh Quảng Ninh đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, khu công trình công cộng; khu cây xanh công viên hồ ảnh quan tại phường Cẩm Trung, Cẩm Thành và Cẩm Thủy với tổng diện tích khu dân cư đô thị là 393.373,0m2 là một tiềm năng nguồn cung lớn cho thị trường, đáp ứng được thị hiếu về nhà ở của người dân trong địa bàn thành phố.
*) Nguồn cung nhà ở, đất ở theo quy hoạch.
Căn cứ định số 4100/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc điều chỉnh Quyết 1077/QĐ-UBND ngày 21/4/2015 của UBND tỉnh “Về việc chuyển mục đích sử dụng đất cho Công ty cổ phần xây dựng và sản xuất bia rượu nước giải khát để đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy, thành phố Cẩm Phả”. Theo như quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh, trong thời gian tới Công ty cổ phần xây dựng và sản xuất bia rượu nước giải khát sẽ được chuyển mục đích sử dụng và được giao 4.066,5m2 đất để xây dựng nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy theo quy hoạch. Đây sẽ là một nguồn cung tiềm năng cho thị trường bất động sản của thành phố trong thời gian tới, đáp ứng được một lượng lớn nhu cầu nhà ở của người dân.
Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản. Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các
cụm tuyến dân cư, mở rộng lấn biển...của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn cho thị trường.
Việc quy hoạch chi tiết các khu đất ở, nhà ở là rất cần thiết đối với sự phát triển kinh tế xã hội của tất cả các địa phương.
*) Đánh giá chung về nguồn cung nhà ở, đất ở
Nguồn cung nhà ở, đất ở còn khá ít so với mặt chung các dự án trên thị trường, đặc biệt là một thành phố đang trong đà phát triển như thành phố Cẩm Phả. Nguồn cung trên thị trường là chưa thực sự đáp ứng được cho cầu nhà ở của người dân, do giá nhà đất trên địa bàn thành phố còn thuộc diện cao so với mặt bằng chung của cả nước, mà mức thu nhập của người dân vẫn chưa có khả năng chi trả toàn bộ. Người dân có nhu cầu mua nhưng lại không đủ khả năng mua, lượng cung dù có nhưng lại có giá bán cao hơn mức cân bằng nên có một lượn bất động sản không bán được.
Nhu cầu thực tập trung tại chung cư, nhà xã hội: hiện nay, nhu cầu nhà ở thực của đại đa số người dân vẫn là các chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội. Việc các chủ đầu tư chuyển sang tiến hành các dự án cao cấp dẫn đến mất cân bằng sản phẩm hàng hóa bất động sản. Năm 2015, mức giá nhà của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều khách hàng, khi đại bộ phận người dân chưa có nhà vẫn là người thu nhập thấp dẫn đến lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố giảm hẳn so với năm 2014.
Nhu cầu thực nhà ở của người dân lao động vẫn không được đáp ứng, vì vậy nhà nước nên có các chính sách hỗ trợ, nhằm giải quyết được nhu cầu cho người có thu nhập thấp.