CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ C ẨM PHẢ, TỈNH QU ẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015
3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả luôn lớn và có xu hướng không ngừng gia tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân nhập cư cao... là
những nhân tố khẳng định cho lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
- Sự gia tăng dân số và dân số trẻ: Trong vài năm gần dây, dân số Cẩm Phả tăng rất nhanh với tỷ lệ 7,75%/năm, trong đó tăng tự nhiên là 1,1%
và tăng cơ học là 6,65%. Tăng cơ học là do người nhập cư đến lao động tại thành phố, mà người lao động thì ở trong nhóm tuổi từ 25-40, điều này làm cho dân số của thành phố ở vào ngưỡng dân số trẻ. Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp đến nhà ở, đất ở và đông thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích như: giải trí, vui chơi, thương mại, giáo dục.
- Người nhập cư: Là một thành phố công nghiệp, Cẩm Phả thu hút một lượng lớn người lao động từ khắp các nơi trên cả nước đến làm việc. Như vậy, việc di dân từ tỉnh ngoài vào thành phố là nhân tố đáng kể góp phần làm tăng cầu bất động sản trên địa bàn thành phố.
- Kinh tế đang trên đà phát triển: Tăng trưởng kinh tế của Cẩm Phả khá ổn định, đạt 14,3%/năm, thu nhập bình quân đầu người cao, thống kê năm 2015 đạt 2.155USD/người/năm. Như vậy, sự tăng trưởng mạnh của kinh tế và mức thu nhập bình quân đầu người cao trong thời gian qua không những tác động đến cầu mà còn tác động lớn về sức mua bất động sản. Khoảng giữa năm 2011, thu nhập của người dân trên địa bàn thành phố đã có những biến động đáng kể. Sự khó khăn trong ngành công nghiệp than, hiện tượng “vỡ nợ” dây truyền và tín dụng thắt chặt làm cho cầu đất đai sụt giảm trầm trọng.
Tuy nhiên, đến năm 2013, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố lại có sự khởi sắc, nhu cầu về đất đai của người dân lại tăng lên.
- Tâm lý, mục đích sử dụng bất động sản
Hiện nay, nhiều người đổ xô đi mua bất động sản với nhiều mục đích, thị hiếu khác nhau. Dân ta thường có suy nghĩ “an cư rồi mới lạc nghiệp”. Vì vậy, mọi người luôn có tâm lý muốn có nhà ở ổn định trước. Điều này làm
cho nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng, nhất là đối với những người ở độ tuổi 25-35 là những người có nhu cầu sống tự lập riêng, những gia đình trẻ. Mặt khác, hiện nay có một tâm lý chung là đầu tư vào đất không lỗ, cùng lắm là hòa, vì vậy người ta mua đất như một kiểu tích trữ tài sản hoặc để đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, như đã trình bày trong luận văn: Cầu về bất động sản là lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng bất động sản đó trên thị trường. Do đó, dù nhu cầu về bất động sản là nhu cầu thực nhưng người dân lại không có đủ khả năng chi trả nên đã tạo nên một lượng cầu ảo trên thị trường.
*) Quan điểm của bên cầu bất động sản - Về mục đích mua bất động sản
Đề tài thực hiện điều tra 80 phiếu trên địa bàn 16 phường/xã. Theo kết quả điều tra, mục đích mua nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả bao gồm 04 mục đích chính được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.9. Mục đích mua Bất động sản của người dân trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
STT Mục đích mua BĐS Tỷ lệ (%)
1 Mua là để ở, sử dụng. 47,50
2 Mua để đầu tư, chờ tăng giá để bán 13,75
3 Mua để cho thuê 27,50
4 Mục đích khác 11,25
Tổng cộng 100,0
(Nguồn: Phiếu điều tra)
Kết quả có 47,5% số người được điều tra trả lời có nhu cầu mua là để ở. Đây là một lượng cầu vè bất động sản rất lớn, tuy nhiên lại không phản ánh được hết lượng cầu thực trong thị trường.
Có 13,75% số người được điều tra có nhu cầu mua để đầu tư, chờ đợi cơ hội giá đất tăng cao để bán, Con số này cũng phản ánh nguy cơ đầu cơ về bết động sản khi thị trường bất động sản trở nên “nóng” hơn, vì nhóm đối tượng này có nhu cầu thật và có khả năng chi trả để sở hữu bất động sản.
Có 27,5% số người được điều tra trả lời có nhu cầu mua nhà đất để cho thuê. Đây là một hướng đi không mới nhưng lại có lượng giao dịch nhiều trên thị trường bất động sản. Khi mà một lượng lớn người lao động không có đủ khả năng để mua nhà, thì giải pháp thuê bất động sản là lựa chọn tối ưu. Năm bắt được thị hiếu này, rất nhiều người dân đã mua đất để xây dựng nhà ở để cho thuê. Đây là lượng cầu thực trên thị trường bất động sản.
Có 11,25% số người được điều tra trả lời có nhu cầu mua để dùng vào mục đích khác. Chủ yếu là để kinh doanh, buôn bán. Tuy nhiên lượng cung bất động sản phục vụ cho nhóm đối tượng này lại khan hiếm, vì cần phải có vị trí phù hợp, mà giá cả đầu tư để kinh doanh bất động sản này lớn, chênh lệch không cao nên người kinh doanh bất động sản ít khi nhắm vào nhóm đối tượng này.
- Các yếu tố quan tâm khi mua nhà đất:
Trong các yếu tố quan tâm khi mua nhà đất, yếu tố về giá đất được các hộ gia đình đánh giá là yếu tố quan tâm nhất khi quyết định mua nhà đất với tỷ lệ 87,5%; Tiếp đến là yếu tố về vị trí công trình có 50/80 phiếu điều tra lựa chọn, khi được hỏi thêm người dân nhận định rằng đây là yếu tố quyết định đến giá cả của bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến sự thuận lợi khi sử dụng bất động sản; Tiếp theo là các yếu tố khác như: chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự, chính sách hỗ trợ... Như vậy giá bất động sản vẫn là quan tâm hàng đầu đòi hỏi nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản phải có chiến lược hợp lý, đảm bảo giá thành trong kinh doanh.