1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản
Khái niệm: Cung trong thị trường bất động sản được hiểu là một lượng bất động sản có khả năng, sẵn sàng đưa ra trao đổi mua bán trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá xác định.
* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về BĐS
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận).
Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về BĐS thì lượng cung sẽ vận động trên đường cung định trước. Vì cầu nhà ở có độ co giãn cao đối với giá cả nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ. Vì vậy, trong khi cung thay đổi theo đường cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ về lượng cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả.
Hình 1.2. Sự dịch chuyển cung bất động sản
Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất phải kể đến các chính sách của Chính phủ về vấn đề BĐS. Những chính sách có liên quan đến quản lý tập trung chế độ xây dựng nhà ở như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà ở và đất ở v.v… thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái. Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển về bên phải [26].
Một số nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản như:
- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi xuất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát…
- Sự thay đổi chính sách của Chính Phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi.
- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội, giảm lượng cung [8].
1.2.4.2. Khái quát về cầu trong thị trường bất động sản - Khái niệm về cầu trong thị trường bất động sản
Cầu về bất động sản là lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng bất động sản đó trên thị trường.
Yêu cầu của người tiêu dùng trên thị trường được hình thành từ nhu cầu tiêu dùng qua một quá trình phát triển như sau:
Nghiên cứu quá trình hình thành của cầu cho chúng ta thấy, mặc dù phản ánh nhu cầu tiêu dùng, nhưng cầu không thống nhất với nhu cầu, vì không phải ai có nhu cầu cũng đủ khả năng thanh toán để tạo nên lượng cầu hoàn chỉnh trong thị trường bất động sản [8].
- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Sự thay đổi về thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cũng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên.
- Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng, giá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản. Hay Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai khi có sự thay đổi quy hoạch sử dụng đất [8].
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
- Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản: Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét [26].
* Phương pháp xác định cầu và độ co giãn của cầu bất động sản - Phương pháp xác định cầu về BĐS
Cầu về đất đai cho sản xuất trong nhiều trường hợp, nhu cầu về đất đai cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải quan hệ thị
trường như chính sách phân chia, giao đất và điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất của Chính phủ.
Hình 1.3. Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở - Độ co giãn của cầu về bất động sản
Độ thay đổi của cầu về nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về BĐS. Công thức tổng quát để tính độ co giãn của cầu về BĐS là:
Trong đó: E - là hệ số co giãn của cầu về BĐS so với yếu tố Y - %∆Di là tỷ lệ % mức thay đổi về cầu BĐS khi biến số Y thay đổi - %∆Yi là tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y
Mức cầu về đất đai của từng người sản xuất phụ thuộc vào giới hạn quy mô tối ưu của sản xuất.
%∆ Di E = %∆Yi
Hình 1.4. Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất
Trong giai đoạn này, độ co giãn của cầu sẽ phụ thuộc vào sự thay đổi của công nghệ và tính chất chuyên môn hoá của sản xuất.
Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số:
quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Độ co giãn của cầu nhà ở đối với quy mô gia đình là quan hệ so sánh giữa tỷ lệ tăng về cầu so với tỷ lệ tăng số người trong mỗi gia đình.
Hình 1.5. Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần.
Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập.
Hình 1.6. Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở
Độ co giãn của cầu BĐS đối với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở [8][26].
1.2.4.3. Giá cả và cách xác định giá cả bất động sản trong thị trường.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt; do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình.
- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền
sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt [25].
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tư;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;
- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS [9].