DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐH Đại học GPMB Giải phóng mặt bằng HĐH Hiện đại hóa HTKT Hạ tầng kỹ thuật KCN Khu c
Trang 1PHAN THỊ THẢO
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỊ
TRẤN TÂY ĐẰNG, HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015
Thái Nguyên, năm 2015
Trang 2PHAN THỊ THẢO
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỊ
TRẤN TÂY ĐẰNG, HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên, năm 2015
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tiễn”, giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức; củng cố, bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn là người
trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh, các chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và hiểu biết có hạn nên chắc chắn khóa luận không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế Em rất mong các thầy giáo, cô giáo và bạn bè góp ý để khóa luận của em được hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 24 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Phan Thị Thảo
Trang 4DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội năm 2014 37Bảng 4.2 Bảng giá đất ở tại thị trấn Tây Đằng thuộc huyện Ba Vì từ giai đoạn
2010 - 2014 41Bảng 4.3 Lượng giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 43Bảng 4.4 Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014 43Bảng 4.5 Kết quả giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010
- 2014 theo loại bất động sản 47Bảng 4.6 Kết quả giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản 49Bảng 4.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014 50Bảng 4.8 Mục đích mua BĐS trên địa bàn thị trấn Tây Đằng 57Bảng 4.9 Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng trên địa bàn thị trấn Tây Đằng 57
Trang 5DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Tây Đằng 31Hình 4.2 Cơ cấu diện tích các loại đất thị trấn Tây Đằng năm 2014 36Hình 4.3 Khung giá các loại đất tại TT Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014 40Hình 4.4 So sánh số lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010 - 2014 44Hình 4.5 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản 48Hình 4.6 Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong TTBĐS 58
Trang 6DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ
BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hóa CSHT Cơ sở hạ tầng
ĐH Đại học GPMB Giải phóng mặt bằng HĐH Hiện đại hóa
HTKT Hạ tầng kỹ thuật KCN Khu công nghiệp KDCNT Khu dân cư nông thôn QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng
QSDĐ Quyền sử dụng đất QSHTS Quyền sở hữu tài sản SDĐ Sử dụng đất
SXKD Sản xuất kinh doanh TNMT Tài nguyên Môi trường
TP Thành phố
TT Thị trấn TTBĐS Thị trường Bất động sản TTĐĐ Thị trường đất đai
UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa
Trang 7MỤC LỤC
Phần 1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 3
2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 5
2.2 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản 8
2.2.1 Khái quát về thị trường 8
2.2.2 Khái quát về bất động sản 10
2.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 11
2.3 Thực trạng thị trường bất động sản trên thế giới và ở trong nước 15
2.3.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ngoài 15
2.3.2 Sơ lược về thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở trong nước 19
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 27
3.3 Nội dung nghiên cứu 27
3.4 Phương pháp nghiên cứu 28
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 31
Trang 84.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Tây Đằng 314.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Tây Đằng 334.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 354.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị trấn Tây Đằng 364.1.5 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại thị trấn Tây Đằng 384.2 Biến động giá đất trong giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 404.2.1 Biến động giá các loại đất trong giai đoạn 2010-2014 tại thị trấn Tây Đằng 404.2.2 Biến động giá đất ở tại thị trấn Tây Đằng trong giai đoạn 2010-2014 414.2.3 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn Tây Đằng trong giai đoạn 2010-2014 424.3 Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 424.3.1 Thực trạng giao dịch bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội theo các hình thức chuyển quyền 424.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn
2010 - 2014 504.3.3 Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại thị trấn Tây Đằng 544.4 Những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố
Hà Nội 594.4.1 Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng 594.4.2 Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng 60
Trang 94.4.3 Một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản thị trấn Tây
Đằng trong tương lai 61
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62
5.1 Kết luận 62
5.2 Kiến nghị 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO 64
I Tiếng Việt 64
II Tiếng Anh 66
Trang 10Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời nó sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách và sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng
gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn, góp phần quan trọng vào
quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đặc biệt trong thời kì hội nhập toàn cầu
Thị trấn Tây Đằng là một thị trấn thuộc huyện ngoại thành tận cùng phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội có điều kiện cơ bản tương đối thuận lợi Đặc biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn thể,… của huyện đều tập trung chủ yếu tại thị trấn Thị trấn Tây Đằng đang trên đà phát triển mạnh vì vậy sự biến động của thị trường bất động sản trở thành vấn
đề được quan tâm rất lớn
Xuất phát từ những ý nghĩa to lớn đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện
Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014”
Trang 111.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tổng hợp hoạt động TTBĐS và công tác quản lý về TTBĐS trên địa bàn thị trấn Tây Đằng giai đoạn 2010-2014, nhằm tìm ra những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật vận động của
nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển TTBĐS của thị trấn vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước
1.3 Ý nghĩa của đề tài
- Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu
- Nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục
vụ cho công tác nghiên cứu sau này
- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay
Trang 12Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
- Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ.Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ [12]
Vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS BĐS là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng vẫn chịu sự tác động của quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau
Trang 13nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các
hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế
- Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng và mua bán BĐS
- Thị trường bất động sản thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Hoạt động của TTBĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách BĐS
- Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển TTBĐS sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia để tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác
- Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến TTBĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường
Trang 14- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước [2]
Theo quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, thị trấn Tây Đằng được xác định có tính chất: là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội của huyện Ba Vì và vùng du lịch Sơn Tây -
Ba Vì, là trung tâm hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của vùng nông thôn trong huyện và có chức năng là trung tâm công cộng cấp huyện, bao gồm: trung tâm thương mại, dịch vụ, y tế, du lịch, văn hóa…; hệ thống trung tâm cấp thị trấn; các khu nhà ở đô thị, nhà ở sinh thái, làng xóm truyền thống; các chức năng đô thị khác: cơ quan văn phòng, công trình đầu mối hạ tầng kĩ thuật…không phát triển các khu công nghiệp tập trung trong thị trấn
2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001
- Bộ Luật dân sự năm 2005
- Luật Đất đai năm 2003
- Luật Nhà ở năm 2006
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
- Luật Đầu tư năm 2005
- Luật Doanh nghiệp năm 2005
- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản
Trang 15- Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
- Nghị định số153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số153/2007/NĐ-CP của Chính phủ
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản
- Chỉ thị số 1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản
- Chương trình hành động số 21-CTr/TU ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Thành ủy Hà Nội về thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
Trang 16- Thông báo số138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050
- Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015)
- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 11 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về xử lý, sắp xếp nhà, đất thuộc
sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp và các công ty Nhà nước đang sử dụng, thuộc thành phố quản lý trên địa bàn thành phố
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân
cư (không thuộc đất công) sang đất làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trang 17- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng 12 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân
cư (không thuộc đất công) sang đất làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 4829/QĐ-UBND ngày 24/10/2012 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chung 1/5000 Thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì
2.2 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
2.2.1 Khái quát về thị trường
Thị trường có thể được khái niệm theo nhiều cách khác nhau Chúng được xem xét từ nhiều góc độ và được đưa ra vào các giai đoạn khác nhau trong quá trình phát triển kinh tế hàng hoá Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường chỉ địa điểm hay không gian của trao đổi hàng hoá, đó là nơi gặp gỡ giữa người bán, người mua, hàng và tiền và ở đó diễn ra các hoạt động mua bán Như vậy, phạm vi của thị trường được giới hạn thông qua việc xem xét bản chất hành vi tham gia thị trường, ở đâu có sự trao đổi, buôn bán, có sự lưu thông hàng hoá thì ở đó có thị trường Đây là cách hiểu thị trường gắn với yếu
tố địa lý của hành vi tham gia thị trường, đòi hỏi phải có sự hiệp hữu của đối tượng được đem ra trao đổi Nơi mua bán xảy ra đầu tiên là ở chợ, sau này mở rộng hơn về không gian thì khái niệm nơi mua bán cũng mở rộng hơn như ở cửa hàng, cửa hiệu cố định, siêu thị, trung tâm thương mại…
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường là các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người và người trong quá trình trao đổi, mua bán hàng hoá và các dịch
Trang 18vụ Thị trường là tổng thể những thoả thuận, cho phép những người bán và người mua trao đổi hàng hoá và dịch vụ Như vậy, thị trường không nhất thiết phải là một địa điểm cụ thể như cách hiểu theo nghĩa hẹp trên Người bán và người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện khác để thiết lập nên thị trường [14]
Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì? sản xuất cho ai? sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá Giá cả với tư cách là yếu
tố thông tin cho các lực lượng tham gia thị trường trở thành trung tâm của sự chú ý, sự điều chỉnh về giá cả trong quan hệ mua bán là yếu tố quan trọng nhất để các quan hệ đó được tiến hành
Xét theo mức độ khái quát thì thị trường còn được quan niệm là sự kết hợp giữa cung và cầu trong đó người mua, người bán bình đẳng cạnh tranh, số lượng người bán nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô của thị trường lớn hay nhỏ Sự cạnh tranh trên thị trường có thể do xảy ra giữa người bán, người mua hay giữa người mua và người bán Việc xác định giá cả trên thị trường là do cung và cầu quyết định [2]
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [9]
Trang 19Tóm lại thị trường nói chung có thể được khái niệm theo nhiều cách hiểu khác nhau, từ nhiều gốc độ khác nhau, ở từng giai đoạn khác nhau, theo cách tiếp cận và đối tượng tiếp cận khác nhau trong quá trình phát triển kinh
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [3]
2.2.2.2 Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau
- Tính không đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được hai tài sản giống nhau hoàn toàn mà
nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân
số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
- Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là
tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó
Trang 20được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững [1]
2.2.2.3 Hàng hóa bất động sản
Tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các hàng hoá khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người và đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản gắn liền với đất nói chung
Ngoài ra, hàng hoá BĐS còn có tính chất khác với các loại hàng hoá khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật; khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình
tự pháp lý chặt chẽ (không phải tất cả BĐS đều trở thành hàng hoá) [7]
2.2.3 Khái quát thị trường bất động sản
2.2.3.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra [9]
Trang 212.2.3.2 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: TTBĐS ở các tỉnh thành, quận huyện, TTBĐS nội thành, ngoại thành
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ
- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có: + TTBĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
+ TTBĐS phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về BĐS không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm)
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia TTBĐS làm 3 loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước
- Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia TTBĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với người sử dụng đất Thị trường này mang tính công khai và không có
Trang 22giao dịch ngầm, mang tính một chiều Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng)
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê Là thị trường của tầng lớp dân cư với nhau [7]
2.2.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác [10]
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế [8]
2.2.3.4 Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau
Trang 23- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [11]
2.2.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
- TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị
- TTBĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách
- Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn [11]
2.2.3.6 Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản
- Quyền mua bán bất động sản
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản cho người mua: QSD đất, QSHTS, liên quan đến BĐS Nghĩa vụ về tài chính
và những tồn tại đối với người bán Mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề và QHSDĐ của Nhà nước
- Thoả thuận giá mua bán
- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS
- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ TTBĐS [7]
Trang 242.2.3.7 Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản
- Cung trên TTBĐS được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận
- Cầu trong TTBĐS được hiểu là số lượng BĐS (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán
- Môi giới trong TTBĐS có vai trò tương đối quan trọng như: Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển và khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
2.3 Thực trạng thị trường bất động sản trên thế giới và ở trong nước
2.3.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ngoài
2.3.1.1 Khái quát chung
Với đặc trưng của TTBĐS thì hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất
là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc
và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền
Trang 25kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS
Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu
kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu
kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; TTBĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp nhanh trong năm 1994 [10]
2.3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản ở một số nước trên Thế giới
Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc
- Trung Quốc là một nước có chế độ sở hữu đất đai gần như Việt Nam: Đất đai là một tài sản, tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong mọi nền kinh tế, chính vì vậy mà quản lý nhà nước về đất đai là một trong những chức năng đặc biệt quan trọng của các nhà nước Trong hệ thống kinh tế thị trường, thị trường đất đai (TTĐĐ) luôn chiếm giữ vị trí then chốt Kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách cải cách và mở cửa, những thay đổi đột biến đã diễn ra ở TTĐĐ của nước này Quá trình “hàng hóa hóa” và “thị trường hóa đất đai” của nhà nước Trung Quốc đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý trong nước và của quốc tế, bởi đây là nền kinh tế đầy tiềm năng Trước khi TTĐĐ xuất hiện cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương
Trang 26tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác
gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” những năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc và nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này
Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nước đối với TTĐĐ Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng
ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 (178 thửa đất với diện tích 5.175.000 m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được 12,88 triệu USD, trong đó 163.000 m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) Hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường
Trang 27như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai, đặc biệt là trong năm 2001 đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là Thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình Có thể nói, nhờ những cải cách và chính sách đất đai phù hợp, cụ thể mà TTĐĐ và BĐS ở Trung Quốc gia tăng không ngừng Đầu tư BĐS ở Trung Quốc đạt 1,3158 nghìn tỷ NDT (tăng gấp 4,2 lần so với năm 1997); vốn cho vay của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực BĐS là 781,1 tỷ NDT (tăng 3 lần so với năm 1998)
Nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể Thậm chí, việc chính thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với Việt Nam (năm 1980) Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt Nam và cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải
có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ
Trang 28quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập [13]
2.3.2 Sơ lược về thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở trong nước
2.3.2.1 Thực trạng chung
Giai đoạn trước năm 1993
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại TTBĐS Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là
tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp Sau cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai, BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu tư nhân,
sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra bình thường Sau cải cách ruộng đất
và cải tạo công thương nghiệp tư bản ở miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai…trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận
và làm các thủ tục mua bán, cho thuê BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường
Năm 1980, Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Trang 29và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán Việc đăng ký quyền sử đất và tài sản không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý Không có văn bản pháp luật nào về BĐS, không có quan hệ mua bán đất đai nào được thừa nhận
Năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường, do yêu cầy sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển các ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh
mẽ, hiện tượng mua bán đất đai và BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở các đô thị, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất Nhà nước
đã chú ý đến hoạt động này Trong Luật Đất đai năm 1988 đã cho phép:
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó” Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được xác nhận của UBND xã, thị trấn Đây cũng là giai đoạn xuất hiện nhiều trường hợp khiếu kiện đất đai
Giai đoạn 1993 - 2001
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có
sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng lâu dài Trong giai đoạn này, vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định giá đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khóa VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển TTBĐS với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn
Trang 30chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất… Tuy nhiên, trong giai đoạn này TTBĐS có dấu hiệu vận hành trong một cơ chế 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% đến 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm
Đây cũng là giai đoạn TTBĐS Việt Nam biến động không ngừng, đã có
“Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó TTBĐS đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất Nguyên nhân là
do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số
dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái trong giai đoạn 1995 đến 1999
Giai đoạn 2001 - 2003
Giai đoạn này Luật Đất đai 2003 chưa chính thức được ban hành, Luật Đất đai 1993 vẫn còn được áp dụng bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp… dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ tăng mạnh, quan hệ giữa cung và cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc nhiều
Trang 31nhân tố, nhưng chủ yếu do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001
“Cơn sốt lần thứ hai” diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven
Bên cạnh đó những thủ tục rườm rà trong quá trình thực hiện giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân Ước tính trong giai đoạn này giao dịch ngầm chiếm trên 70% tổng số các giao dịch Một số nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ trên TTBĐS như: Do nền kinh
tế tăng trưởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của người dân liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất tăng mạnh…
Giai đoạn 2003 - 2007
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 2003 Luật này cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính sách về sử dụng và quản
lý đất đai Tuy nhiên, có một số nội dung mới trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS Luật Đất đai 2003 được đưa vào áp dụng đã mang lại hiệu quả rõ rệt Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai; đã hạ cơn sốt về giá đất, ở nhiều khu vực giá đất đã chững lại và giảm xuống, xử lý được nhiều tồn tại
Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, tại Điều 100, chương X có quy định: “…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho tâm lý của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng Nhiều khách hàng đã
Trang 32đặt cọc, sau khi nghe thông tin cấm bán đất nền đã đến các công ty kinh doanh BĐS xin rút lại tiền hoặc hủy hợp đồng Thị trường trong giai đoạn này cũng trở lên trầm lắng do một số lý do như tâm lý lo lắng của người dân, giá vàng tăng mạnh, giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân… Năm
2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm
2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sự sụt giảm
rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp
Hậu quả để lại khi TTBĐS rơi vào trầm lắng là rất lớn, nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng, nguồn thu Ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”
Giai đoạn từ năm 2007 đến nay
Đây là giai đoạn đầy biến động của thị trường BĐS Với việc Luật kinh doanh BĐS 2006 chính thức được ban hành cùng với Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh Bên cạnh đó sự sôi động của thị trường chứng khoán đã giúp nhà đầu tư và người dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau đó chuyển sang TTBĐS vì cho rằng thị trường này có nhiều tiềm năng
và ít rủi ro dù BĐS có giảm giá cũng không như cổ phiếu rớt giá Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong lĩnh vực BĐS ngày càng tăng, chính sách của Nhà nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến TTBĐS sôi động lại Trong năm 2006-2007, cũng có thể xem
là năm sôi động của Thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản
Trang 33Từ năm 2008 đứng trước thực trạng bong bóng TTBĐS ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện TTBĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết
số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho TTBĐS thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư BĐS
Năm 2012 là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua Theo thống kê của VCCI (Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá
sản hoặc phải rao bán dự án [5]
Trang 342.3.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội
Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt, thực trạng TTBĐS của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát Ở Hà Nội về kinh tế, tăng trưởng trong giai đoạn 2008-
2012 bình quân đạt 9,45 %/năm Thu nhập tính theo tăng trưởng được tăng lên, bình quân đầu người năm 2012 đạt 2.257 USD/người (gấp 1,33 lần so với năm 2008) Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thủ đô luôn đạt mức tăng gấp 1,5 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP của cả nước Năm 2012, thu ngân sách đạt 146.331 tỷ đồng, gấp 2 lần so với năm 2008 Tuy nhiên, hàng loạt những yếu kém, hạn chế cũng như thách thức mà Hà Nội đã và đang đối mặt Theo đánh giá kinh tế Thủ đô tuy tăng trưởng cao nhưng thiếu bền vững; thu hút nguồn lực chưa tương xứng với tiềm năng; cải cách hành chính dù có nhiều cố gắng nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, chưa thực sự tạo thuận lợi tốt nhất cho người dân, doanh nghiệp Nhiều dự án trọng điểm còn bị chậm tiến độ như bệnh viện, trường học vẫn quá tải, chưa đáp ứng được yêu cầu Hàng loạt các dự án bất động sản, đô thị, phát triển nhà ở các địa phương như Hà Tây (cũ), Hòa Bình, Vĩnh Phúc đã được phê duyệt, phát triển quá nóng khiến cung vượt quá cầu và là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bị đóng băng trong 3 năm trở lại đây, đặc biệt, giá cả về bất động sản trong 2 năm qua đã giảm mạnh từ 30-50% so với đầu năm 2010, nguồn cung ra thị trường rất lớn đặc biệt là các dự án đô thị, nhà ở của các huyện ngoại thành [13]
Năm 2014, địa ốc Hà Nội đã ghi nhận sự sôi động hẳn lên từ các dự án chào bán Trong đó có hàng loạt dự án lớn được bung hàng và khởi động tại khu vực phía Tây Hà Nội Khu vực phía Tây Hà Nội luôn được xem là điểm
“nóng” của thị trường địa ốc Thủ đô, bởi khu vực này có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đầu tư mở rộng hiện đại với nhiều trục đường lớn hướng tâm như Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32, đường Lê Văn Lương kéo dài hay các
Trang 35trục vành đai 3 và vành đai 2 đang được mở rộng, thi công gấp rút Số lượng dự
án khu vực phía Tây vì thế chiếm phần lớn nguồn cung của thị trường Ngoài
ra, thị trường khu vực phía Tây còn đón nhận nhiều thông tin mới của hàng loạt
dự án tái khởi động Khu vực phía Tây bao gồm: khu vực nội đô mở rộng (từ vành đai 2 đến vành đai sông Nhuệ); phần mở rộng của đô thị trung tâm hạt nhân (chuỗi đô thị phía Đông vành đai 4); hành lang xanh, vành đai xanh sông Nhuệ; các trục giao thông như: Đại lộ Thăng Long, trục Tây Thăng Long, Trục
Hồ Tây - Ba Vì… được kết nối với đường vành đai 3 và các tuyến tàu điện ngầm - nổi… Đây cũng là khu vực có các trung tâm lớn như: Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia, Trung tâm hội nghị quốc gia, Trung tâm thể thao quốc gia, trụ sở cơ quan mới của một số bộ, ngành, đồng thời là khu vực có các đô thị dịch vụ chất lượng cao… 5 khu đô thị vệ tinh gồm: Hoà Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh và Sóc Sơn Khu nội đô mở rộng được xác định từ vành đai 2 đến vành đai xanh sông Nhuệ Với mô hình trên, khu vực phía Tây Hà Nội theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô có nhiều cơ hội cũng như nguồn lực để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản Định hình các khu vực “nóng” cho đầu tư bất động sản thời gian tới, từ góc nhìn của giới kinh doanh Mặc dù bản quy hoạch tổng thể Hà Nội đến năm 2030 vẫn chưa chính thức được phê duyệt, nhưng những nét phác thảo cơ bản cùng với những diễn biến trên thực tế cũng đã phần nào giúp giới đầu tư định hình được những khu vực “nóng” cho đầu tư bất động sản Nhiều ý kiến trong giới kinh doanh bất động sản đánh giá, khu vực phía Tây có thể sẽ vẫn là tâm điểm để phát triển bất động sản Dải đất phía Tây sẽ vẫn là “điểm nóng” cho giới đầu tư bất động sản trong nhiều năm tới Đặc biệt, hệ thống giao thông đang được cải thiện nhanh chóng với việc đưa vào sử dụng đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài và sắp tới là quốc lộ 32 mở rộng, đã đẩy giá bất động sản dọc theo các tuyến đường này tăng lên nhanh chóng [6]
Trang 36Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản trên địa bàn thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu
3.2.1 Địa điểm nghiên cứu
Nghiên cứu được triển khai thực hiện ở thị trấn Tây Đằng, huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội và hoàn thiện tại trường ĐH Nông lâm Thái Nguyên
3.2.2.Thời gian nghiên cứu
Từ ngày 18 tháng 08 đến ngày 18 tháng 12 năm 2014
3.3 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1 Đánh giá tình hình cơ bản của thị trấn Tây Đằng, huyện
Ba Vì, thành phố Hà Nội
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị trấn Tây Đằng
Trang 37- Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại thị trấn Tây Đằng
Nội dung 2 Biến động giá đất trong giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội
- Biến động giá các loại đất trong giai đoạn 2010-2014 tại thị trấn Tây Đằng
- Biến động giá đất ở tại thị trấn Tây Đằng trong giai đoạn 2010-2014
- Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn Tây Đằng trong giai đoạn 2010 - 2014
Nội dung 3 Thực trạng giao dịch bất động sản và diễn biến của thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014
- Thực trạng giao dịch BĐS tại TT Tây Đằng, huyện Ba Vì, TP Hà Nội theo các hình thức chuyển quyền
- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Tây Đằng giai đoạn
2010 - 2014
- Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại thị trấn Tây Đằng
Nội dung 4 Những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản tại thị trấn Tây Đằng, huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội
- Những tiềm năng, thuận lợi về TTBĐS tại thị trấn Tây Đằng
- Những khó khăn, tồn tại về TTBĐS tại thị trấn Tây Đằng
- Một số giải pháp để phát triển TTBĐS thị trấn Tây Đằng trong tương lai
3.4 Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu
3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các văn bản quy định về giá đất ở, nhà ở và các công trình xây dựng trên đất của UBND thành phố Hà Nội áp dụng cho huyện Ba Vì nói chung và vị trí thị trấn xã Tây Đằng nói riêng
Trang 38- Thu thập các tài liệu, số liệu về mua bán bất động sản trong 5 năm
2010 - 2014 để đánh giá biến động
- Thu thập báo cáo công tác quản lý đất đai qua các năm trên địa bàn
TT Tây Đằng trong giai đoạn 2010 - 2014
- Điều tra bổ sung ở internet, sách báo, thư viện, các báo cáo phát triển kinh tế xã hội, công tác quản lý, sử dụng đất đai…
- Kế thừa các tài liệu có liên quan: trên cơ sở các tài liệu, số liệu, kết quả nghiên cứu có liên quan của các nhà khoa học, các chuyên gia, các báo cáo tổng kết ngành của cơ quan quản lý Nhà nước được chọn lọc và bổ sung theo yêu cầu của đề tài
3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp
- Kiểm tra thực tế tại các khu vực đất đấu giá, đất thực hiện các dự án, Chụp ảnh minh hoạ, điều tra các hộ dân liên quan đến chuyển quyền đất, quan niệm về cung, cầu bất động sản qua hình thức phỏng vấn, phiếu điều tra nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp
- Phỏng vấn thông qua bộ câu hỏi đối với nhóm tham gia kinh doanh BĐS và nhóm người sử dụng BĐS Phỏng vấn đối với 100 hộ, cá nhân là người bán và mua bất động sản tại 14 thôn, mỗi thôn phỏng vấn ít nhất 6 phiếu theo các thông tin đã chọn lọc
- Trong quá trình thực hiện đề tài, tổ chức trao đổi xin ý kiến của các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản, nêu thực trạng về thị trường bất động sản của thị trấn Tây Đằng, quan điểm phát triển trong thời gian tới; phản biện phù hợp với tính chất, nội dung của nghiên cứu
3.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
- Thống kê các giao dịch về bất động sản giai đoạn 2010 - 2014
- So sánh giữa các số liệu giao dịch thực tế, pháp lý và số liệu cung để tìm ra mối quan hệ cung - cầu làm cơ sở nhận định, đánh giá
Trang 39- Thống kê, tổng hợp, phân tích kết quả điều tra xã hội học đối với 100 phiếu điều tra để kiểm chứng nhận định của người dân về thị trường bất động sản của thị trấn
- Sử dụng phần mềm Microsoft Office Word; Microsoft Office Excel
3.4.3 Phương pháp biểu đạt kết quả
Các thông tin thu thập sau khi xử lí sẽ biểu đạt bằng bảng số liệu, biểu
đồ, sơ đồ, hình vẽ tương ứng và bằng các câu văn
Trang 40Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Tây Đằng
4.1.1.1 Vị trí địa lí
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Tây Đằng
Thị trấn Tây Đằng có tọa độ địa lý là 21°12′23″ vĩ độ Bắc và 105°25′29″ kinh độ Đông; nằm ở trung tâm huyện Ba Vì trên quốc lộ 32A cách Trung
Hà 9 km, cách thị xã Sơn Tây 10 km Địa giới hành chính của thị trấn:
- Phía Bắc giáp xã Phú Châu
- Phía Nam giáp xã Thụy An, Tiên Phong, Chu Minh, Minh Châu
- Phía Đông giáp tỉnh Vĩnh Phúc
- Phía Tây giáp xã Vật Lại
Thị trấn Tây Đằng có 14 thôn, bao gồm: Đông, Nam, Đoài, Bắc, Hưng Đạo, Cao Nhang, Vân Trai, Lai Bồ, Vân Hồng, Chợ Chàng, Đài Hoa, Phú
Mỹ, Cửa Đình và Cầu Bã
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
- Vùng ven sông Hồng đất tốt, địa hình tương đối bằng phẳng