Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - HỒ TỐ LAN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY ĐỊNH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - HỒ TỐ LAN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY ĐỊNH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy CHỮ KÝ PHÒNG ĐÀO TẠO CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN Thái nguyên, năm 2015 CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin cảm ơn quan chức cá nhân có liên quan thuộc quận Hà Đông - thành phố Hà Nội cung cấp tài liệu giúp đỡ trình thực nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn anh chị đồng nghiệp công tác Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội bạn học viên Cao học ngành Quản lý đất đai khóa 21 giúp đỡ trình thực Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, người thân gia đình cổ vũ, động viên giúp đỡ suốt trình thực Luận văn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả Hồ Tố Lan ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu yêu cầu đề tài 2.1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.1.2 Mục tiêu cụ thể 2.2 Yêu cầu CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất 1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giới số nước khu vực 1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt nam 1.2 Tổng quan giá đất 11 1.2.1 Khái niệm giá đất 11 1.2.2 Các loại giá đất 12 1.2.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 15 1.2.4 Đặc trưng giá đất 18 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 1.2.6 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 29 1.3 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 33 iii 2.2.2 Đánh giá trạng thực quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông 33 2.2.3 Đánh giá khái quát công tác định giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 33 2.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 33 2.2.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao mức độ ảnh hưởng tích cực đến giá đất 33 2.3 Phạm vi nghiên cứu 33 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 34 2.4.2 Phương pháp so sánh 34 2.4.3 Phương pháp ứng dụng công nghệ 34 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 36 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 3.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 40 3.1.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 42 3.2 Đánh giá trạng thực quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông 44 3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất biến động sử dụng đất 44 3.2.2 Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 50 3.2.3 Đánh giá tình hình thực quy hoạch địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 56 3.3 Khái quát công tác quản lý đất đai giá đất địa bàn quận Hà Đông 58 3.3.1 Tình hình quản lý đất đai 58 3.3.2 Công tác quản lý nhà nước giá đất 60 3.3.3 Công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn quận Hà Đông 63 iv 3.4 Ảnh hưởng quy hoạch số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn quận Hà Đông 64 3.4.1 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 64 3.4.2 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đường Lê Văn Lương kéo dài theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 67 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch Đô thị Văn Phú theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 70 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 74 3.4.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 75 3.5 Đề xuất phương hướng khắc phục 76 3.5.1 Giải pháp khoa học 76 3.5.2 Giải pháp chế sách 77 3.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 77 3.5.4 Giải pháp nguồn vốn 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin cảm ơn quan chức cá nhân có liên quan thuộc quận Hà Đông - thành phố Hà Nội cung cấp tài liệu giúp đỡ trình thực nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn anh chị đồng nghiệp công tác Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội bạn học viên Cao học ngành Quản lý đất đai khóa 21 giúp đỡ trình thực Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, người thân gia đình cổ vũ, động viên giúp đỡ suốt trình thực Luận văn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả Hồ Tố Lan vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Đồ thị cung cầu đất đai 17 Hình Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 18 Hình Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất 30 Hình 3.1 Bản đồ hành quận Hà Đông 37 Hình 3.1 Cơ cấu đất đai năm 2014 quận Hà Đông 48 Hình 3.9 Quy hoạch không gian khu đô thị Văn Phú 71 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng; chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội; nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước Đất đai không lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn không gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) không mà có xu hướng tăng lên Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, gia tăng dân số gây sức ép nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận Giá đất Việt Nam cao so với mặt thu nhập đại đa số người dân; Nhà nước ban hành nhiều sách để người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều sách để kiềm chế tăng trưởng nóng thị trường bất động sản chưa bắt kịp với phát triển, chưa ổn định thị trường bất động sản Việc giá đất lên cao thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng vấn đề quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất đai biện pháp hữu hiệu Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời sở quan trọng để quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo cân nhu cầu đất đai cho nhóm lợi ích, cân nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất tinh thần cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đất đai toàn xã hội Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu kéo theo nhiều vấn đề bất cập giá đất Hà Đông quận thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày 01/8/2008 sau sát nhập tỉnh Hà Tây Hà Nội theo Nghị số: 15/2008/NQ-QH12 ngày 29 tháng năm 2008 Quốc hội Hà Đông đà phát triển để trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh Hà Nội Trong năm gần đây, quận Hà Đông phát huy lợi vai trò quy hoạch cho trình đô thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc thực quy hoạch dự án đầu tư làm giá đất mặt đô thị Hà Đông thay đổi nhanh chóng Xuất phát từ tình hình trên, việc thực đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” cần thiết có ý nghĩa thực tiễn Mục tiêu yêu cầu đề tài 2.1 Mục tiêu đề tài 2.1.1 Mục tiêu tổng quát - Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch số dự án đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, sở đề xuất số giải pháp việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm mang lại tác động tích cực giá đất 2.1.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội quận Hà Đông - Đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất, tình hình thực quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 tình hình quản lý giá đất địa bàn quận Hà Đông - Nghiên cứu giá đất trước sau quy hoạch số dự án cụ thể - Đề xuất số giải pháp 2.2 Yêu cầu - Đánh giá xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất giá đất địa bàn quận Hà Đông - Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy khách quan, với thực tế trước sau thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất - Từ số liệu điều tra giá đất trước sau thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông phải đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân dẫn tới ảnh hưởng khác đó, để từ đề xuất giải pháp kiến nghị - Kết nghiên cứu đánh giá phải đảm bảo tính khoa học thực tiễn, có khả áp dụng địa bàn khác 69 tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài so sánh với giá nhà nước quy định cao gấp 1,7 – lần, cụ thể thể qua bảng sau: Bảng 3.15 Giá đất thị trường vị trí đường Lê Văn Lương kéo dài Đơn vị tính: 1000đ/m2 So sánh (giá Vị trí Năm TT/NN) 2.680.000 1,7 2008 4.550.000 2009 6.900.000 2.680.000 2,6 2010 9.600.000 2.680.000 3,5 2011 16.800.000 3.630.000 4,6 2012 16.800.000 4.000.000 4,2 Sau QH 2013 25.000.000 18.000.000 4,5 2014 28.500.000 16.800.000 1,7 2008 6.300.000 2.010.000 3,1 Trước 2009 7.500.000 2.010.000 3,7 QH 2.010.000 3,2 2010 7.080.000 2011 9.840.000 2.010.000 4,8 2012 11.340.000 3.000.000 3,8 Sau QH 2013 18.500.000 11.700.000 2,1 2014 20.000.000 11.340.000 1,7 2008 2.700.000 1.340.000 2,0 Trước 2009 6.200.000 1.340.000 4,6 QH 2010 7.080.000 1.340.000 5,2 2011 9.350.000 1.340.000 7,0 2012 11.340.000 2.200.000 5,1 Sau QH 2013 15.000.000 10.080.000 1,5 2014 18.000.000 9.840.000 1,8 Nguồn: Tổng hợp, tính toán từ giá đất thị trường từ năm 2008 đến năm 2014 So với thời điểm QH Trước QH Giá TTr trung bình Giá đất nhà nước quy định - Thời điểm trước quy hoạch: Năm 2008 giá đất đạt 4.550.000 đồng/m2 vị trí 1, 4.200.000 đồng/m2 vị trí 2.700.000 đồng/m2 vị trí 3; Năm 2009 giá đất đạt 6.900.000 đồng/m2 vị trí 1, 6.300.000 đồng/m2 vị trí 6.200.000 đồng/m2 vị trí - Thời điểm sau quy hoạch: Năm 2010 giá đất đạt 9.600.000 đồng/m2 vị trí 1, 7.080.000 đồng/m2 vị trí 6.432.000 đồng/m2 vị trí 3; Năm 2011 giá đất đạt 16.800.000 đồng/m2 vị trí 1, 11.340.000 đồng/m2 vị trí 9.840.000 đồng/m2 vị trí 3; Năm 2012 giá đất đạt 16.800.000 đồng/m2 vị trí 1, 11.340.000 đồng/m2 vị trí 9.840.000 đồng/m2 vị trí 3, hai năm 2011 2012 giá không thay đổi; Năm 2013 giá đất đạt 18.000.000 đồng/m2 vị 70 trí 1, 11.700.000 đồng/m2 vị trí 10.080.000 đồng/m2 vị trí Thời điểm sau quy hoạch: Năm 2013 giá đất đạt 25.000.000 đồng/m2 vị trí 1, 18.500.000 đồng/m2 vị trí 15.000.000 đồng/m2 vị trí 3; Năm 2014 giá đất đạt 28.500.000 đồng/m2 vị trí 1, vị trí 20.000.000 đồng/m2 15.000.000 đồng/m2 vị trí Thị trường BĐS ấm lên tăng giá khu vực có hạ tầng xã hội phát triển, khu vực tiếp tục đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư khu vực trục Lê Văn Lương kéo dài - Chúc Sơn, khu vực Đại Mỗ, Tây Mỗ, An Khánh Trong đó, khu vực phía Đông thành phố qua cầu Nhật Tân Hải Bối, Vân Trì, Vân Nội, sau thời gian trầm lắng, giá lại tăng mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư tăng thu nhập từ việc kinh doanh dịch vụ cho người dân Bảng 3.16 Giá đất thị trường vị trí giáp mặt đường Lê Văn Lương kéo dài Vị trí So với thời điểm QH Trước QH Sau QH Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Giá TTr trung bình 4.500.000 6.500.000 9.600.000 13.800.000 15.600.000 16.800.000 Giá đất nhà nước quy định 2.680.000 2.680.000 2.680.000 3.630.000 4.000.000 9.600.000 So sánh (giá TT/NN) 1,6 2,4 3,5 3,8 3,9 1,8 Do ảnh hưởng quy hoạch mở đường Lê Văn Lương kéo dài toàn dọc đường Lê Văn Lương thuộc địa phận phường Vạn Phúc, phường La Khê giá đất tăng nên rõ rệt từ 4.500.000 đồng/m2 năm 2008 đến 2013 tăng vọt 16.800.000 đồng/m2 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch Đô thị Văn Phú theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Khu đô thị Văn Phú thiết kế đồng bộ, đại, tương đương với tiêu kinh tế kỹ thuật đô thị loại III, tiêu hạ tầng tương đương đô thị loại 1, để đáp ứng nhu cầu phát triển đầy tiềm thành phố Hà Đông Ngoài không gian kiến trúc cảnh quan có tính toán, tham khảo 71 theo số tiêu chuẩn đô thị nước khu vực Dự án khu đô thị Văn Phú có tổng diện tích đất đai lập quy hoạch 109,2616 Trong đó: Khu đô thị tổng diện tích 94,79 ha, khu trạng chỉnh trang có tổng diện tích 14,46 ; Quy mô dân số: khu vực lập quy hoạch 19.800 người Trong đó: Dân số làng xóm hai thôn Văn La, Văn Phú khoảng 5000 người, dân số khu đô thị 14.800 người Có ranh giới: - Phía Tây Bắc: giáp khu dân cư trục đường trạng khu dân cư phía Nam đường quốc lộ - Phía Tây Nam giáp đường bao quy hoạch khu đô thị mương tiêu thành phố - Phía Đông Bắc:giáp đường bao khu trung tâm hành công viên xanh-TDTT thành phố Hà Đông - Phía Đông Nam giáp đường trục giao thông từ trung tâm hành TX Hà Đông ga đường sắt Ba La Hình 3.9 Quy hoạch không gian khu đô thị Văn Phú a Giá đất nhà nước trước sau quy hoạch Khu đô thị Văn Phú bắt đầu triển khai xây dựng từ năm 2007 đến năm 2010 bắt đầu vào sử dụng Khu đô thị Văn Phú xây dựng biến vùng đất chủ yếu đất sản xuất nông nghiệp vùng quê trở thành khu đô thị có hạ tầng đại đồng Mặt khác, làm cho giá đất tăng lên cao, 72 đặc biệt đất Giá đất hàng năm khu Đô thị Văn Phú theo quy định ba vị trí ta từ năm 2008 đến năm 2011 giá đất không thay đổi: Giá đất sản xuất kinh doanh vị trí 2.040.000 đồng/m2, vị trí 1.224.000 đồng/m2 vị trí 1.020.000 đồng/m2; Giá đất vị trí 2.680.000 đồng/m2, vị trí 2.010.000 đồng/m2 vị trí 1.340.000 đồng/m2 Đến năm 2009 2010, dự án bắt đầu hoàn thiện vào khai thác giá đất bắt đầu tăng mạnh, đó: Giá đất sản xuất kinh doanh tăng lên 3.045.000 đồng/m2 vị trí 1, 2.284.000 đồng/m2 vị trí 2.071.000 đồng/m2 vị trí vào năm 2009 Đến năm 2010 tăng lên 4.263.000 đồng/m2 vị trí 1, 3.198.000 đồng/m2 vị trí 2.899.000 đồng/m2 vị trí Giá đất tăng lên 7.000.000 đồng/m2 vị trí 1, 5.250.000 đồng/m2 vị trí 4.760.000 đồng/m2 vị trí vào năm 2009 Đến năm 2011 tăng lên 12.000.000 đồng/m2 vị trí 1, 8.520.000 đồng/m2 vị trí 7.680.000 đồng/m2 vị trí ĐTM Văn Phú Nhìn chung từ năm 2008 đến năm 2011, giá đất nhà nước quy định năm sau cao năm trước từ 1,4 ÷ lần tất vị trí b Giá đất thị trường trước sau quy hoạch Giá đất khu đô thị Văn Phú liên tục tăng sau quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2006 – 2010 phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị Văn Phú hoàn thiện Tại thời điểm năm 2007 (khi dự án bổ sung số điều Luật đất đai 1993 ban hành qua năm 1998 2001, có quy định bổ sung công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa đạo hướng dẫn địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Đình Bồng, 2011) Đối với nước, năm 1994 Chính phủ triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nước đến năm 2000 Quốc hội khoá IX thông qua kỳ họp thư 11, Nghị số 01/1997/QHH9 kế hoạch sử dụng đất đai nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 (Võ Tử Can, 2001) Để đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa có công văn số 1814/ CV-TCĐC hướng dẫn việc triển khai thực nội dung công tác quản lý nhà nước quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình tự nội dung bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành cấp (cấp tỉnh, huyện, xã…); việc quản lý cấp phát toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác hàng năm Để đáp ứng yêu cầu ngày cao thực tiễn quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện quy định quy hoạch sử dụng đất Trên sở Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1998 Luật đất đai 2001, ngày 01 tháng 10 năm 2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2001/ NĐ - CP quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Đây Nghị định Chính phủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Để cụ thể hoá Nghị định 68/2001/ NĐ- CP Chính phủ, ngày 01 tháng 11 năm 2001 Tổng cục Địa ban hành Thông tư số 1842/2001/TT - TCĐC hướng đẫn chi tiết công tác quy hoạch sử dụng đất cấp việc điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cấp Theo TS Nguyễn Quang Học: “Quy hoạch sử dụng đất cấp góp phần tăng cường hiệu lực ngày có hiệu cao quản lý sử dụng đất, phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá” góp 74 So sánh với giá nhà nước quy định giá đất thị trường khu vực đô thị Văn Phú cao gấp 2,8 - 4,6 lần, thời điểm cao năm 2013 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Qua nghiên cứu biến đổi giá đất dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm mức độ tăng lại khác theo năm Việc giá đất tăng nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trò quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm ba dự án Quy hoạch tác động đến việc giá đất tăng thể hiện: - Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi mục đích sử dụng đất đất cụ thể đó, làm cho giá đất tăng lên tức Các đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp khu đô thị Văn Phú chuyển sang mục đích đất vào năm 2010, tức giá đất từ 54.000 đồng/m2 lên 2.680.000 đồng/m2 theo giá nhà nước 7.512.500 đồng/m2 theo giá thị trường vị trí - Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý nhà đầu tư bất động sản người dân Khi niềm tin vào dự án quy hoạch lớn giá đất tăng cao, đến dự án thực niềm tin có sở lúc nhà đầu tư tăng cường đầu tư vào lô đất khu vực dự án triển khai thời điểm dự án thực hoàn thiện niềm tin ngày khẳng định, người dân yên tâm tập trung đầu tư đẩy giá đất tăng lên - Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất giảm, khu nguồn cung không đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất - Đối với số đất không không thuộc dự án đầu tư có biến động giá (từ 1,2 đến 1,3 lần) không biến động lớn đất thuộc dự án đầu tư thực quy hoạch sử dụng đất - Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, lên vị trí 1,2 giá trị đất tăng theo Tại tuyến đường 75 Lê Văn Lương kéo dài lô đất ở vị trí có giá nhà nước quy định năm 2008 1.340.000 đồng/m2, giá thị trường 9.350.000 đồng/m2 - Khi có tuyến đường Lê Văn Lương chạy qua lô đất lên vị trí giá trị đất tăng lên 2.680.000 đồng/m2 theo giá nhà nước, giá thị trường 9.600.000 đồng/m2 Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất: đất vị trí 1, bị thu hồi để mở rộng đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất giá - Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao, đặc biệt dự án Đô thị Văn Phú đất phân lô đẹp nên giá bán cao Quy hoạch tác động tích cực đến khoảng cách từ đất tới khu trung tâm dịch vụ, vui chơi giải trí, vị trí gần trung tâm đất có giá cao Như vậy, nói quy hoạch sử dụng đất có tác động đến hầu hết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 3.4.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, rút số đánh giá sau: - Giá đất nhà nước quận Hà Đông bị ảnh hưởng nhiều việc tỉnh Hà Tây sát nhập vào thành phố Hà Nội chưa sát với ảnh hưởng từ dự án theo quy hoạch sử dụng đất tạo - Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác nhau: Thời điểm dự án Quy hoạch công khai giá đất tăng thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân người dân yên tâm đầu tư vào dự án hoàn thiện - Giá đất nhà nước không lột tả hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá đất chuyển nhượng thực tế, bị chi phối nhiều sách kinh tế giai đoạn - Ở loại dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau: khu đô thị 76 gần trung tâm Quận giá đất cao khu đô thị cách xa trung tâm dự án Khu Đô thị giá đất tăng cao so với giá đất dự án giao thông công nghiệp, dịch vụ… - Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có biên độ dao động khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, giá thị trường tăng theo tháng năm theo tiến độ thực dự án - Giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án có chênh lệch đáng kể, giá đất thực tế cao từ 3÷10 lần 3.5 Đề xuất phương hướng khắc phục 3.5.1 Giải pháp khoa học Quy hoạch sử dụng đất đai phải tiến trình xây dựng định mà "làm cho thuận tiện việc phân chia đất đai cho sử dụng mà cung cấp lợi cao nhất" Quy hoạch dựa điều kiện kinh tế xã hội phát triển theo mong ước người dân chung quanh đơn vị đất đai tự nhiên Những điều đối chiếu thông qua phân tích đa mục tiêu đánh giá giá trị thực nguồn tài nguyên tự nhiên môi trường khác đơn vị đất đai Kết đưa sử dụng đất đai theo mong ước hay kết hợp sử dụng với Thông qua tiến trình thỏa thuận với chủ thể, kết định phân chia đất đai cụ thể cho sử dụng riêng biệt (hay không sử dụng) thông qua quy định luật pháp hành mà đưa đến cách cụ thể thực quy hoạch - Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính toán khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển công nghiệp, đô thị - Hạn chế việc quy hoạch công trình, dự án qua khu dân cư nông thôn, đô thị Khi triển khai dự án đầu tư xây đô thị cần nghiên cứu tính 77 toán kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực 3.5.2 Giải pháp chế sách - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành [1], [6], việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường không đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất - Minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Xác định xác nhu cầu sử dụng đất hàng năm để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất dự án đầu tư nhằm hạn chế đầu đất đai - Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích quốc phòng- an ninh, công trình cộng- lợi ích quốc gia chuyển sang mục đích phi nông nghiệp khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hôi đất, giải phòng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch: Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trò điều tiết Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội - Cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, đẩy mạnh tiến độ xây dựng hạ tầng tạo mặt tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc 3.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật để nhân dân nhận thức quy định pháp luật, tránh kích động “cò mồi” đất đai thông tin quy hoạch sử dụng đất dự án chưa đầy đủ làm sai lệch giá đất phần thay đổi diện mạo vùng nông nghiệp, nông thôn Đất đai sử dụng vào phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hoá Đất nông thôn cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng đô thị hoá Đất có mục đích công cộng quy hoạch đồng với kết cấu hạ tầng phát triển góp phần tăng khả phục vụ sản xuất đời sống nhân dân (Nguyễn Nhật Tân cs., 2009) Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai 1993 - 2003 Bộ Tài nguyên môi trường khẳng định: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần đảm bảo tính thống công tác quản lý Nhà nước đất đai Thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai, nắm qũy đất đai, đảm bảo sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm sở để điều chỉnh sách đất đai địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển ngành, lĩnh vực, góp phần thúc đẩy trình chuyển dịch cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn định mục tiêu xã hội vùa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây dựng sở hạ tầng, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị Qua công tác quy hoạch sử dụng đất đai, UBND cấp nắm quỹ đất đai địa phương mình, có dự tính nguồn thu từ đất đai cho ngân sách (Nguyễn Đình Bồng, 2011) c Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến Để đáp ứng yêu cầu công đổi đất nước yêu cầu cấp bách công tác quản lý đất đai tình hình mới, kỳ họp thứ tư Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai năm 2003, dành hẳn 10 điều (từ điều 21 đến điều 30) để quy định nguyên tắc, cứ, nội dung, thẩm quyền định xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP thi hành Luật đất đai năm 2003 Liên quan đến côngtác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất , Nghị định dành chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy định cụ thể công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Để hướng dẫn địa phương thi hành tốt Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/ NĐ - CP Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 30/2004/ 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Hà Đông 30 quận, huyện thành phố Hà Nội kể từ ngày 01 tháng năm 2008 sau hình thành mở rộng Thủ đô Hà Nội, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng, tất xã trở thành đơn vị phường, khu đô thị khu trung tâm hình thành, kết hợp với công trình xây dựng hạ tầng sở dự án đầu tư đồng Hiện có khoảng 60 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, văn phòng cho thuê triển khai địa bàn quận; có hội chuyển dịch nhanh cấu kinh tế; có tiềm cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, giáo dục đào tạo Tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm dần tăng dần tỷ trọng công nghiệp, xây dựng - dịch vụ Quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá đất, qua nghiên cứu hai dự án cụ thể cho thấy: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác nhau, thời điểm dự án Quy hoạch công khai giá đất tăng thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân người dân yên tâm đầu tư vào dự án hoàn thiện, nhiên giá thị trường so với giá nhà nước vị trí cao 1,8-4,7 lần Quy hoạch sử dụng đất việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất góp phần cho Quận Hà Đông phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước đầu tư lĩnh vực công nghiệp đô thị, nhiều dự án triển khai tạo điều kiện thúc đẩy chuyển dịch cấu lao động, nhằm tăng suất lao động Đất nông thôn cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng đô thị hoá, đất sở hạ tầng quy hoạch đồng với kết cấu hạ tầng phát triển, góp phần tăng khả phục vụ sản xuất đời sống người dân đồng thời làm tăng giá trị kinh tế đất Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sách Nhà nước, yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương, yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội yếu tố quy hoạch sử dụng đất việc triển khai dự án quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giá đất Khi triển khai dự án theo quy hoạch 80 sử dụng đất giá loại đất tăng tăng mạnh giá đất Cả hai dự án Đường Lê Văn Lương dự án Khu đo Thị Văn Phú giá đất tăng mạnh dự án hoàn thành, năm sau mức độ tăng giảm dần Các giải pháp để giải tốt mối quan hệ việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn Quận là: Công bố công khai rộng rãi Quy hoạch sử dụng đất để người dân biết được; quy định khung giá loại đất địa bàn sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thị trường; giá đất bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường việc giải phóng mặt dự án có quy mô lớn tập trung xử lý năm Kiến nghị - Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư - Hạn chế thực việc thu hồi đất, giao đất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất - Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu để xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân quy hoạch sử dụng đất chiếm phần trăm số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh vùng giá trị, xác định giá đất đến đất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu tiếng Việt Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Chiến lược phát triển ngành quản lý đất đai Việt Nam giai đoạn 2010 – 2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội, 2010 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2012), Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học 10 Niên giám thống kê quận quận Hà Đông năm 2014 11 Quốc hội (1987) Luật Đất đai 1987, NXB Bản đồ 12 Quốc hội (1993) Luật Đất đai 1993, NXB Bản đồ 13 Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003, NXB Bản đồ 82 14 Đặng Thái Sơn (2009), Nghiên cứu chế vận hành hàng hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, đề tài cấp bộ, Viện nghiên cứu địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường 15 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 17 UBND quận Hà Đông (2010), Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Hà Đông năm 2010 18 UBND quận Hà Đông (2010), Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng quận Hà Đông năm 2010 19 Đặng Hùng Võ (2006), Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, truy cập ngày 23/5/2010, từ trang web http://Fetp.edu.vn/events /thefilenam/thamnhung.pdf 20 Nguyễn Văn Xa (2003), Giá đền bù đất phải phù hợp với thực tế chuyển nhượng, truy cập ngày 23/5/2010, từ trang web http://Vietbao.vn/kinhte/Gia-den-bu-đatphai-phu-hop-voi-thuc-te-chuyen-nhuong/1076640/87 21 Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 22 Võ Tử Can (2001), Phương pháp luận quy hoạch sử dụng đất đai, Tài liệu đào tạo, Chương trình hợp tác Việt Nam Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội 23 Đinh Văn Ân ctv (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Nguyễn Nhật Tân, Đoàn Công Quỳ, Nguyễn Thị Vòng, Nguyễn Quang Học (2009) Bài giảng quy hoạch sử dụng đất đai dành cho hệ Cao học ngành quản lý đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 10 TT - BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định số 04/2005/ QĐ - BTNMT ngày 30 tháng năm 2005 ban hành quy trình lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp Có thể nói, đến giai đoạn hệ thống văn pháp luật liên quan đến công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nước ta tương đối đầy đủ, đồng toàn diện từ trước tới tạo điều kiện thuận lợi cho cho công tác quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất cấp Điều khẳng định quan tâm đặc biệt Đảng Nhà nước công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cấp nói riêng Tại kỳ họp thứ Quốc hội khoá XI, Chính phủ trình báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 nước Năm 2006 Quốc hội khoá XI thông qua nghị số 57/2006/QH11 kế hoạch sử dụng đất năm (2006 - 2010) nước Theo TS Nguyễn Đình Bồng quy hoạch sử dụng đất nước ta pháp luật quy định nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai; việc tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn 1994 đến hoàn thành QHSDĐ nước, QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước (Nguyễn Đình Bồng, 2011) Tồn chủ yếu quy hoạch sử dụng đất nước ta thực chủ yếu mức độ khái quát, mang tính định hướng, thiếu chiến lược lâu dài, thiếu quy hoạch chi tiết; phương pháp quy trình thực nhiều bất cập chưa có quy trình QHSDĐ mang tính đặc thù đô thị; phối hợp quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp, quy hoạch ngành chưa đồng bộ, đặc biệt quy hoạch chi tiết đô thị Do nguyên nhân nên chất lượng tính hiệu QHSDD đánh giá thấp, QHSDD “ treo” tồn phổ biến Có thể khái quát tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam sau: Công tác quy hoạch trước chủ yếu phục vụ phân vùng sản xuất nông