Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013-2016 và những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại một số quận phía Tây Bắc thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN VŨ CÔNG TÙNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƢỞNG ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN VŨ CÔNG TÙNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƢỞNG ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS MẪN QUANG HUY HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu ghi luận văn trung thực tơi tự thu thập phân tích, chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Vũ Công Tùng LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất thầy cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, anh chị, bạn bè bảo, hướng dẫn động viên tận tình suốt thời gian làm luận văn Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Mẫn Quang Huy – thầy giáo hướng dẫn trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn tốt nghiệp Qua đây, em xin cảm ơn đến chị Dương Thùy Dung, Phó Giám Đốc, Phịng nghiên cứu Tư vấn phát triển tập đoàn CBRE, chị Đỗ Vân Anh chi nhánh CBRE Hà Nội toàn thể tập đoàn CBRE Việt Nam Em xin chân thành cám ơn! MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục biểu đồ MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý thuyết thị trƣờng bất động sản thị trƣờng hộ chung cƣ 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Thị trường hộ chung cư 13 1.2 Cơ sở ph p lý li n quan đến thị trƣờng hộ chung cƣ 15 1.2.1 Luật đất đai 2013 15 1.2.2 Luật nhà 2014 17 1.2.3 Luật xây dựng 2014 19 1.2.4 Luật kinh doanh BĐS 26 1.2.5 Đánh giá tính hiệu luật sau 2013 32 1.3 Phân cấp thị trƣờng nhà chung cƣ 33 1.3.1 Phân cấp theo khu vực 33 1.3.2 Phân cấp theo tiện ích dịch vụ 34 1.3.3 Phân cấp theo giá bán 35 1.4 Tổng quan thay đổi li n quan đến thị trƣờng BĐS giai đoạn 2013 - 2016 36 1.4.1 Thay đổi văn pháp luật phù hợp với thay đổi thị trường BĐS 36 1.4.2 Những thay đổi thị trường BĐS giai đoạn từ 2013 - 2016 36 CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TIỀM NĂNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN 2013 – 2016 38 2.1 Thông tin thị trƣờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2013 - 2016 38 2.1.1 Giai đoạn 2013 – 2014 38 2.1.2 Giai đoạn 2014 – 2016 41 2.2 Các yếu tố t c động đến gi BĐS 42 2.3 Chu kỳ mùa BĐS 45 2.4 Đ nh gi tiềm c c mơ hình đầu tƣ BĐS giai đoạn 2018 – 2022 46 2.4.1 Đánh giá tiềm việc mua bán hộ chung cư 48 2.4.2 Đánh giá tiềm cho thuê mặt văn phòng 49 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ VÀ ẢNH HƢỞNG TỪ GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 51 3.1 Thực trạng thị trƣờng hộ chung cƣ khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 – 2016 51 3.1.1 Dự án hộ chung cư Green Star 51 3.1.2 Dự án hộ chung cư An Bình City 52 3.1.3 Dự án hộ chung cư GoldMark City 53 3.1.4 Quần thể dự án HD Mon City 54 3.2 T c động từ gi b n hộ chung cƣ quần thể chung cƣ đến thị trƣờng BĐS xung quanh 57 3.2.1 Sự khác biệt nhu cầu sử dụng hộ chung cư hai giai đoạn trước năm 2013 sau năm 2013 57 3.2.2 Ảnh hưởng giá bán hộ chung cư đến thị trường BĐS khu vực nghiên cứu 61 3.3 Đ nh gi gi b n hộ chung cƣ giai đoạn 2013 – 2017 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư ĐTXD Đầu tư xây dựng GDP Tổng sản phẩm nội địa GPXD Giấy phép xây dựng HĐMB Hợp đồng mua bán KT – XH Kinh tế - Xã hội NƠXH Nhà xã hội PCCC Phòng cháy chữa cháy 10 TTBĐS Thị trường bất động sản 11 UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Tổng hợp dự án chung cư khu đô thị bật 55 So sánh giá nhà ngõ khu vực Đình Thơn, Lê Quang Đạo 66 Giá nhà mặt phố mặt ngõ khu vực Mỹ Đình I II năm 2017 67 Giá nhà khu vực ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoàng Quốc Việt 67 Giá nhà khu vực ngõ đường Hồ Tùng Mậu 67 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Chu kỳ BĐS Việt Nam trước năm 2013 45 Biểu đổ 2.2 Tổng hợp dự báo mặt cho thuê 2015 – 2020 49 Biểu đồ 2.3 Giá thuê mặt giai đoạn 2015 – 2020 50 Biểu đồ 3.1 Nguồn cung hộ hoàn thiện giai đoạn 2013 – 2017 56 Biểu đồ 3.2 Chỉ số giá bán hộ từ 2013 – Quý 3/2017 56 Biểu đồ 3.3 Doanh số hộ giai đoạn 2013 – 2017 57 Biểu đồ 3.4 Tổng hợp giá bán số dự án có khu vực nghiên cứu 71 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường Bất động sản BĐS Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng thị trường cịn non trẻ có liên quan tới nhiều ngành nghề lĩnh vực xã hội như: xây dựng, kiến trúc, tài nguyên môi trường, đất tài sản gắn liền với đất, tài chính… Khơng vậy, BĐS mắt xích quan trọng kinh tế tất nước giới, biến động thị trường BĐS có tương tác trực tiếp gián tiếp với thành phần kinh tế khác cổ phiếu, ngân hàng hoạt động đầu tư tài khác BĐS yếu tố để thể kinh tế BĐS tạo tiền đề ngành kinh tế khác phát triển Sự phát triển BĐS kéo theo hàng loạt ngành kinh tế như: thi công xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, điện nước tham gia để cấu tạo nên sản phẩm BĐS với nhiều lĩnh vực: hộ chung cư, biệt thự liền kề, trường học, bệnh viện, khu cơng nghiệp… Chính vậy, thị trường BĐS vừa tín hiệu cho khủng hoảng kinh tế thị trường BĐS lao dốc thị trường BĐS lại tín hiệu cho phục hồi kinh tế bước phát triển quy mô kinh tế thị trường BĐS phát triển trở lại Thị trường BĐS Hà Nội với thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh hai thị trường giao dịch BĐS lớn nước Thị trường BĐS Hà Nội có phát triển mạnh mẽ, thúc đẩy kinh tế đồng sơng Hồng nói riêng tỉnh miền Bắc nói chung phát triển Từ năm 1993 – 2016 với lần ban hành, sửa đổi bổ sung cho Luật Đất Đai tạo tiền đề cho phát triển thị trường BĐS Hà Nội: số lượng giao dịch BĐS ngày nhiều hơn, quy mô giao dịch ngày lớn hơn, khoản thu liên quan đến BĐS đóng góp ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng Năm dân kéo theo hàng loạt loại hình dịch vụ, gián tiếp tác động đến nhu cầu sử dụng BĐS vấn đề quản lý cho khu vực Với dự án tổng hợp Bảng hầu hết dự án có số lượng hộ từ 1000 trở lên, tương đương có khoảng 3.500 đến 5.000 người chuyển tới sinh sống khu đất đáp ứng khoảng 35% số cư dân đến nhà mặt đất Chính vậy, dịch vụ phục vụ cư dân tịa chung cư dịch vụ xung quanh phát triển mạnh mẽ với loại ăn uống, giải trí… Tại khu thị thu hút đông đảo đối tượng đầu tư kinh doanh quan tâm, kèm với tâm lý “cứ gần khu chung cư kinh doanh được” tạo đà cho giá thuê giá bán mặt kinh doanh lên giá Theo kết điều tra giá bán khu mặt thương mại ln có giá bán mét vng cao từ 15 – 20% giá bán mét vuông hộ phía Tuy nhiên, giá bán giá giấy tờ, đa phần dự án có khoản tương đương 20% - 30% giá trị hợp đồng người mua ký hợp đồng mua bán mặt thương mại Ngoài ra, đa phần mặt thương mại phải ký hợp đồng th vịng 50 năm, dự án ký hợp đồng mua bán mặt thương mại Chính khan mặt thương mại khu chung cư, khu đô thị tạo điều kiện cho giá bán mặt thương mại ngày cao Với vị trí đắc địa, có mật độ dân cư cao việc thu hút doanh nghiệp đầu tư thuê mặt thương mại khu thị, khu chung cư dễ dàng Nếu trước năm 2013, dân cư tòa chung cư cần làm việc với ngân hàng mua bán phải ngồi sau giai đoạn 2013, cư dân tòa nhà cần khn viên mà tiếp cận loại hình dịch vụ cao cấp Tại dự án thu hút đông đảo người nước ngồi Hàn, Nhật việc phát triển dịch vụ thương 62 mại rõ nét đối tượng nước ngồi hầu hết tan làm có nhu cầu khuôn viên sinh sống, điều địi hỏi loại hình dịch vụ mà chủ đầu tư dự án đơn vị quản lý tòa nhà, khu đô thị phải đáp ứng Căn theo kết điều tra khảo sát thu thập với BĐS gần khu chung cư, khu thị có giá bán cao từ 5% đến 8% so với BĐS nằm xa Lấy khu chung cư, khu thị làm tâm BĐS nằm gần khu đô thị, khu chung cư việc lại dễ dàng CĐT tập trung xây dựng hệ thống hạ tầng cho khu vực Dễ dàng thấy dự án GreenStar, An Bình City đặc biệt dự án Vinhomes Gardenia Tại khu đô thị Thành Phố Giao Lưu, CĐT Geleximco cho triển khai xây dựng hoàn thiện toàn hệ thống phục vụ cư dân dự án, lý mà người dân khu vực đường Mai Dịch K3 Hồng Cơng Chất thuận tiện lại dù trước bị khuất xa với trục đường Phạm Văn Đồng Tại dự án Vinhomes Gardenia, CĐT Vingroup cho phá dỡ mở rộng đường K2 từ xe ô tô xe máy thành đường ô tô, đoạn đường mở rộng có chiều dài khoảng 1,5km tính từ dự án đến đường Hồ Tùng Mậu Chính hộ gia đình K2 dù nhiều hộ gia đình chưa có sổ đỏ bán mức giá gấp – lần so với thời điểm năm 2013 Hiện thị trường có phương án mà chủ đầu tư lựa chọn để phân phối hộ chung cư: lựa chọn đơn vị F1 phân phối độc quyền (nhận hộ trực tiếp từ chủ đầu tư chịu trách nhiệm số lượng hộ bán ra); chủ đầu tư chủ động đứng phân phối, sàn hỗ trợ chủ đầu tư việc bán hộ Cả cách có mặt tích cực khác tùy thuộc vào phân khúc hộ chung cư mà chủ đầu tư hướng tới Với dự án khu đô thị chung cư hướng đến khách hàng tầm trung (mua hộ có diện tích 60m2 với phòng ngủ nhà vệ sinh), chủ đầu 63 tư chủ yếu triển khai theo phương án lựa chọn đơn vị phân phối uy tín thị trường để làm đơn vị phân phối độc quyền Sự kết hợp chủ đầu tư uy tín đơn vị phân phối độc quyền tiếng không làm khai thác nhu cầu mua hộ dự án tăng dần theo tiến độ xây dựng mà làm giá bán hộ dự án nhà đất lân cận tăng trưởng theo thời gian a) Sự tác động giá bán hộ chung cư khu đô thị tới giá mua bán lại hộ chung cư Các dự án chung cư, khu thị thường có thời điểm trước giá bán có tăng lên: trước mở bán; chuẩn bị bàn giao hộ sau tòa nhà vận hành từ tháng đến năm Trước mở bán chủ đầu tư đưa thị trường khoảng 5% – 30% hộ để ngoại giao bán cho nhà đầu tư lớn Giá bán thời điểm thường rẻ khoảng 15% so với giá thời điểm mở bán nhà đầu tư lớn đơn vị triển khai marketing bán hộ Đa phần nhà đầu tư lớn sàn phân phối dự án, họ giữ sàn đẹp đẹp để bán thời điểm dự án chuẩn bị bàn giao Giá bán hộ chung cư chủ đầu tư mở bán theo mức từ thấp đến cao theo tiến độ dự án, ngồi giá bán bị tác động tốc độ bán hàng Với thay đổi xu thị trường hầu hết nhà đầu tư nhỏ khơng cịn q quan tâm đến việc đầu tư mua bán hộ chung cư thời gian ngắn mà chuyển dần sang phương án đầu tư hộ chung cư có chất lượng tốt cho th lại Chính lý trên, giá bán hộ chung cư chủ đầu tư có tác động tích cực đến giá bán lại hộ thị trường lên cao khoảng 10% so với giá chủ đầu tư Riêng hộ sau bàn giao, có phản hồi tốt từ cư dân tòa nhà có giá cho thuê tốt, giá bán lại hộ tăng từ 15% - 20% Dự án GreeStar khu đô thị Thành Phố Giao Lưu, giá bán vào thời kỳ 64 ban đầu khoảng 19 triệu/m2 năm 2015 giá bán tăng lên tới 28 triệu/m2 (mức tăng giá khoảng 45% sau năm Các mốc tăng giá dự án: năm 2015 mở bán giá bán vào khoảng 17,5 – 19 triệu/m2; năm 2017 bàn giao hộ giá bán từ 22 – 25 triệu/m2; năm 2018 dự án An Bình City khởi cơng làm giá bán GreenStar tăng thêm từ – triệu/m2 Hiện nay, giá bán khoảng 65m2 GreenStar tăng 16% so với kỳ năm 2017 Năm 2013, Vinaconex triển khai xây dựng dự hộ chung cư nằm quy hoạch khu đô thị Castle Plaza 136 Hồ Tùng Mậu Giá bán dự án thuộc mức trung bình thời điểm 15,5 triệu/m2 giá chưa VAT, giá có VAT 17,2 triệu/m2) Ngay sau thành cơng tòa A2 Vinaconex 7, Castle Plaza Việt Hân đổi tên thành GoldMark City bắt đầu triển khai xây dựng Từ 2014 đến 2017 dự án bàn giao, giá bán chủ đầu tư vượt từ 17 triệu/m2 lên tới 24 triệu/m2 Hiện nay, giá bán lại hộ dự án GoldMark City có giá từ 22 – 26 triệu/m2 sau dự án bàn giao cho cư dân tịa nhà Có lý mà người dân mua hộ chung cư hướng đến khu đô thị khu chung cư xây dựng theo tổ hợp thực tế văn hóa làng xã cịn nét đặc trưng người Việt Nam Chính yếu tố làm người mua nhà hướng đến khu chung cư có quần thể quy mơ lớn làm giữ tăng giá bán dự án theo thời gian b) Sự tác động giá bán hộ chung cư khu đô thị tới giá bán BĐS thổ cư Khác với nước phát triển, Việt Nam việc triển khai quy hoạch dự án chung cư chưa đồng với quy hoạch ban đầu dẫn đến việc phát triển hộ chung cư tự phát theo ý thích từ chủ đầu tư Hậu khu đô thị Hà Nội - khu thị Trung Hịa Nhân 65 Chính có mật độ dân cư lớn gây ách tắc giao thông kể vào thấp điểm Ngoài ra, địa bàn Hà Nội có hàng loạt dự án xây dựng xong gây ùn ứ, tắc nghẽn giao thơng nhiều đồng hồ như: Vinhomes 56 Nguyễn Chí Thanh, Vinhomes Times City giai đoạn 2017 – 2018 với tham dự Vingroup mà đường Kim Ngưu, Minh Khai đỡ tắc , Vinhomes Royal City… Hầu hết dự án triển khai mặt đường lớn lại nguyên nhân dẫn đến ách tắc giao thông, làm giảm chất lượng sống người dân Tại khu vực nghiên cứu, điều may mắn với người dân việc triển khai quy hoạch xây dựng đô thị tốt khu vực khác Với tảng khu đô thị Mỹ Đình 1, khu thị Mỹ Đình 2, khu đô thị The Manor kết nối hạ tầng ô bàn cờ giúp cho việc giao thông tốt khu vực khác thành phố Hà Nội Với mạnh nhiều khu dịch vụ có sẵn nằm quy hoạch, kết nối giao thơng đồng bộ…khiến cho dự án khu vực nghiên cứu tập trung xây dựng với tiến độ nhanh, đặc biệt triển khai xây dựng khu đô thị Do hạn chế việc thu thập thông tin giao dịch BĐS nên số liệu thu thập số gần xác với giá giao dịch thực tế khu vực nghiên cứu Từ số liệu thu thập cho bảng thống kê sau: Bảng 3.2 So sánh giá nhà ngõ khu vực Đình Thơn, Lê Quang Đạo Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%) Năm Giá trung bình (giá/m2) 2014 65.06 2015 66.14 1.66 2016 75.7 16.35 2017 76.04 16.88 66 Bảng 3.3 Giá nhà mặt phố mặt ngõ khu vực Mỹ Đình I II năm 2017 Mặt phố Mặt ngõ Giá trung bình (giá/m2) Giá trung bình (giá/m2) 140 – 150 45 – 55 2016 187.6 60.8 2017 183.4 77.6 Năm 2014 2015 Bảng 3.4 Giá nhà khu vực ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoàng Quốc Việt Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%) Năm Giá trung bình (giá/m2) 2014 131 2015 120 -8.4 2016 123 -6.1 2017 168.1 28.3 2018 181.9 44.1 Bảng 3.5 Giá nhà khu vực ngõ đường Hồ Tùng Mậu Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%) Năm Giá trung bình (giá/m2) 2014 80 2015 100.36 25.45 2016 107.45 34.3 2017 94.36 17.95 Theo bảng số liệu, khu vực có tăng giá ngoại trừ bị ảnh hưởng thị trường bị ảnh hưởng theo tiến độ dự án chung cư Trong khu vực nghiên cứu, có dự án chuẩn bị hồn thiện bàn 67 giao hộ giá bán khu vực có biến động lớn với biên động tăng giá từ 10 – 30% so với thời điểm dự án khởi cơng Tại khu vực Đình Thơn đường Lê Quang Đạo hầu hết khu chung cư cũ nhà tái định cư từ năm 2000 nên giá bán quy mô giao dịch nhỏ, chênh lệch giá không nhiều Trong năm 2014, 2015 2016, khu vực khơng có dự án khởi cơng xây dựng, có dự án Golden Palace hoàn thiện bàn giao người mua vào cuối năm 2015 Đến năm 2016 có thêm dự án The Emerald chủ đầu tư Vimefulland bắt đầu triển khai xây dựng Chính nhờ thông tin dự án mà giai đoạn năm 2016 – 2017 giá bán BĐS xung quanh khu vực có biến động lớn Tại vực Hoàng Quốc Việt Phạm Văn Đồng, dự án Green Star An Bình City khu thị Thành phố Giao lưu có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS thổ cư Green Star bàn giao hộ vào quý II/2017 An Bình City chuẩn bị bàn giao vào năm 2018 Giá bán BĐS khu vực có tăng vọt hai năm 2017 gần 30% năm 2018 gần 45%) so với thời điểm năm 2014 [9] Khu vực tập trung nhiều khu chung cư quần thể chung cư phường Mỹ Đình phường Mỹ Đình Tại khu vực dự án chung cư triển khai mạnh vào giai đoạn sau 2015 có dự án nhận nhà Gold Mark City, HD Mon City, Vinhomes Gardenia Các siêu dự án chung cư có tác động tích cực đến giá bán chung thị trường BĐS tuyến đường Hồ Tùng Mậu, Lê Đức Thọ, Nguyễn Hoàng, Nguyễn Cơ Thạch… với biên độ tăng giá 25% so với số liệu năm 2014 c) Mặt cho thuê Mặt thương mại văn phòng giai đoạn 2013 – 2017 bị 68 ảnh hưởng thị trường tác động giá bán hộ chung cư hầu hết mặt thương mại đơn vị đầu tư thuê mua lại với thời hạn từ 10 – 20 năm Mặc dù vậy, giá thuê mặt bán lẻ, văn phòng nhỏ lại có biến động lớn giai đoạn 2013 – 2017 Theo báo cáo CBRE, số liệu giai đoạn năm từ 2013 – 2017 có thơng số giá cho th văn phịng mặt thương mại không theo giá mua/bán BĐS thị trường [9]: - Khu vực phía Tây Hà Nội (chiếm phần lớn khu vực nghiên cứu) tập trung đến 48% tổng nguồn cung mặt văn phòng thị trường Hà Nội - Từ năm 2009 đến nay, mức giá cho th văn phịng hạng A có biến động cực mạnh: Năm 2009, mức giá trung bình từ 30 – 50$/m2/tháng (cao Đơng Nam Á năm 2014 mức giá sụt từ 18 – 43$/m2/tháng Hiện nay, mức giá chào với phân khúc văn phòng hạng A 24.8$/m2/tháng - Với phân khúc văn phòng hạng B, mức giá chào suy giảm từ 18 -43$/m2/tháng năm 2014 giá cịn khoảng 13.6$/m2/tháng - Có thể thấy, trái ngược với xu tăng dần giá đơn vị BĐS bán với mặt văn phịng thương mại giá giảm dần (riêng giai đoạn 2009 – 2013 giá cho thuê sụt giảm từ 40 – 50%) Với mặt hộ, nhà cho thuê giá có biến động theo đà tăng giá bán hộ chung cư chủ hộ cho thuê theo phương án: Trong đó: - Giá hộ thời điểm cho thuê khoảng giá tính theo người xung quanh bán thời gian từ – tháng trước thời điểm thuê 69 - Năm cho thuê: Số năm tùy theo nhu cầu chủ nhà, thường từ 12 – 15 năm Chính định theo cảm tính mà giá nhà chung cư cho thuê có thay đổi rõ rệt: - Với hộ phòng ngủ, giá cho thuê năm 2013 – triệu/tháng đến giá cho thuê dự án chung cư có tăng giá từ – triệu/tháng - Với hộ phòng ngủ, giá cho thuê năm 2013 triệu/tháng giá cho thuê từ – 12 triệu/tháng Riêng với dự án chung cư có tiếng thị trường có nhiều hệ thống bảo mật, dịch vụ, tiện ích kèm giá cho th từ 10 – 15 triệu/tháng 3.3 Đ nh gi gi b n hộ chung cƣ giai đoạn 2013 – 2017 Giai đoạn 2013 – 2017 giai đoạn hồi phục chu kỳ BĐS Tại thời điểm năm 2013, giá bán hộ chung cư nói riêng giá bán BĐS nói chung mức thấp so với giai đoạn 2010 – 2011, nhiên thời điểm mà chủ đầu tư tăng tốc để xin giấy phép xây dựng dự án nhằm bắt sóng hồi giá bán BĐS tranh thủ ưu đãi nhà nước với dự án với số lượng hộ chung cư dự án liên tục chào bán thị trường ngày cao tăng dần từ năm 2013 – 2015 Trong thời gian từ năm 2013 – 2015, vấn đề mà hầu hết dự án xây dựng có vướng mắc vấn đề cách tính diện tích hộ chung cư chưa thống nhất, hệ thống dịch vụ tiện ích phục vụ cho cư dân tịa nhà chưa xem xét cách kỹ lưỡng, đại diện chủ đầu tư đại diện cư dân tòa chung cư khơng có tiếng nói chung Ngồi ra, việc hộ chung cư thu nhập thấp có chất lượng xây dựng kém, chung cư thương mại lại có giá cao chung cư thu nhập thấp 70 nhiều khiến cho nhiều người không mặn mà với việc mua hộ chung cư giai đoạn Chính lý không khiến giá bán hộ chung cư bị thấp mà tạo tâm lý chung với người có nhu cầu mua BĐS để “Mua chung cư không nhà mặt đất” Các dự án triển khai giai đoạn hầu hết hộ chung cư đơn lẻ CĐT dự án lớn hết vốn phải bán lẻ tòa để thu hồi vốn dẫn đến đầu tư chưa đồng toàn thể dự án Giai đoạn 2015 – 2017, thị trường BĐS Việt Nam có phát triển, hồi phục tích cực: dịng tiền đầu tư BĐS nhiều hơn, dự án triển khai từ năm 2013 bắt đầu hàng, thông tin tốt kinh tế… Tại khu vực nghiên cứu, với góp mặt Vingroup dự án triển khai Vinhomes Gardenia báo hiệu khoảng thời gian hàng bùng nổ Liên tục 12 tháng tính từ năm 2015, hàng loạt dự án lớn với quy mô tư 500 hộ đưa thị trường khu vực nghiên cứu như: HD Mon City, Goldmark City, An Bình City… tạo nên sốt hộ chung cư khu vực đẩy mạnh khung giá hộ chung cư mặt chung tăng Dưới biểu đồ dựa bảng tổng hợp dự án chung cư: 60 50 40 30 Giá mở bán Giá thị trường 20 10 Green Star Gold Mark HD Mon Vinhomes The City Gardenia Emerald An Bình Vinhomes City SkyLake Biểu đồ 3.4 Tổng hợp giá bán số dự án có khu vực nghiên cứu 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận a Khu vực Tây Bắc Hà Nội khu vực bật BĐS địa bàn thành phố Hà Nội Với mạnh khu vực quy hoạch với trục đường lớn, khu đô thị mới, dịch vụ… tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, văn hóa khu vực có phát triển nhu cầu BĐS liên tục suốt giai đoạn 2013 – 2016 b Thực trạng thị trường hộ chung cư 2013 – 2016 đánh giá giá bán hộ chung cư năm 2017: Hiện nay, với phát triển quần thể khu chung cư, khu đô thị lớn Hà Nội quy tụ trục Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Cơ Thạch, Lê Đức Thọ, Nguyễn Hoàng tạo nên khu vực động liên tục thu hút nhân lực quy tụ Tính đến năm 2017 khu vực Tây Bắc Hà Nội có hàng chục khu đô thị, quần thể chung cư với dân số 3.500 người sinh sống Đây điểm nóng hoạt động xây dựng, mua bán BĐS thách thức quản lý đô thị với cấp quyền Khung giá chung cư khu vực Tây Bắc Hà Nội hình thành giai đoạn 2013 – 2017 vừa có tác động chu kỳ thị trường BĐS chung nước có đặc điểm riêng biệt khu vực Sự hình thành giá bán hộ chung cư tác động nhiều đến giá bán phân khúc khác: mua bán lại hộ chung cư, mua bán nhà đất, thuê thuê mua lại mặt kinh doanh c Đánh giá tiềm thị trường BĐS giai đoạn 2018 – 2022: Với thị trường hộ chung cư giá bán Vingroup khai thác gần tối đa, hộ có giao động từ 50 -55 triệu đồng/m2 Trong giai đoạn 2018 – 2022, Vingroup có thay đổi phân khúc, tập trung 72 triển khai xây dựng dự án chung cư giá rẻ tạo nên sốt sau chiếm lĩnh thị trường hộ chung cư trung cao cấp Mặc dù năm tới từ 2018 – 2019, thị trường hộ chung cư trung cấp với mức giá từ 20 – 40 triệu đồng/m2 nguồn hộ chủ yếu thị trường BĐS Nhu cầu nhà thổ cư mặt thương mại cho thuê thị trường sẵn cung cầu Dù thị trường BĐS có xuống hay tăng trưởng số lượng giao dịch BĐS không thay đổi nhiều theo năm Trong tương lại gần, nhu cầu mua nhu cầu th khơng có biến động Từ 2018 – 2019 giai đoạn mà dự án BĐS hộ nói chung thị trường BĐS nói riêng đẩy mạnh phát triển Với sách nới lỏng tiền tệ nguồn vốn ngân sách, ngân sách, thị trường BĐS giai đoạn ngắn hạn phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên sau năm 2019, với biến động kinh tế, ảnh hưởng chu kỳ BĐS, thị trường BĐS Hà Nội có thay đổi nhu cầu BĐS, giai đoạn đánh dấu phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng thị trường BĐS Việt Nam nói chung Kiến nghị a Triển khai xây dựng dự án quy hoạch Hiện dự án chung cư, khu đô thị theo quy hoạch tổng thể xây dựng giai đoạn 2000 – 2010 Tuy nhiên, số khu vực địa bàn Hà Nội tình trạng xin chấp thuận chỉnh sửa quy hoạch chia nhỏ diện tích hộ, chồng thêm từ – tầng hộ…diễn gây ảnh hưởng đến chất lượng sống không người dân khu chung cư, khu đô thị cịn gây áp lực dịch vụ, giao thơng… đến người dân sinh sống khu vực 73 b Tiếp tục phát triển dự án BĐS có quy mô lớn ngoại thành Theo phương án quy hoạch chi tiết Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050, việc xây dựng khu đô thị vệ tinh xung quanh khu vực lõi quy hoạch có tính chiến lược Ngồi việc đưa trường Đại học khu đô thị vệ tinh, dự án BĐS lớn triển khai ngoại thành giúp giảm mật độ dân số áp lực dịch vụ, giao thông khu đô thị hạt nhân c Thắt chặt yêu cầu PCCC, xây dựng Trong năm 2017 xảy hàng loạt vụ cháy chung cư gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua hộ chung cư Lý vấn đề yếu công tác quản lý CĐT buông lỏng quản lý quan chức cơng quyền Ngồi việc xin thay đổi giấy phép xây dựng dự án giai đoạn 2013 – 2015 gây áp lực lớn tới quan quản lý khu vực cư dân chuyển tới sinh sống dự án có tăng đột biến dịch vụ, giao thông chưa đáp ứng nhu cầu người dân 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo Xây Dựng (2007), "Việc chuyển nhượng dự án Bất động sản luật cho phép", website Bộ Xây Dựng Bộ Xây Dựng (2008), Quan hệ tương hỗ thị trường tài – tiền tệ với thị trường bất động sản, Hà Nội Bộ Xây Dựng (2014), Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Hà Nội Bộ Xây Dựng (2015), Công văn 1436 Thực Luật Nhà số 65/2014/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Xây Dựng (2017), Hướng dẫn thực Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Mạnh Bôn 2015 , "Ngân sách “bội thu” nhờ bất động sản", Báo Đầu tư CafeF Land (2013), Báo cáo Phân tích thị trường bất động sản CBRE (2017), Tổng hợp báo cáo số liệu CBRE từ 2013 đến 10 Chính phủ (2013), Nghị định số 45/2013/QH13 Quy định chi tiết số điều, khoản Luật Đất đai, Hà Nội 11 Chính phủ (2015), Nghị định Số 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết số điều, khoản Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2015), Nghị định sô 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản, Hà Nội 13 Chứng khoán Phương Nam 2012 , Báo cáo phân tích ngành bất động sản, Hà Nội 14 Hiếu Công (2017 , "Giá nhà chung cư Hà Nội giảm mạnh 25% sau năm", Zing news 15 Trang Công Dương 2014 , Thực trạng giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, Hà Nội 75 16 "Giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản Việt Nam nay" (2014), Tạp chí Người Đồng Hành 17 Ngọc Huân (2018), "Bất động sản 2008: Đầu năm cực nóng, cuối năm cực lạnh!", Báo Lao Động 18 Nguyễn Mạnh Hùng (2016), Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp 19 Thành Nam 2007 , "“Nóng bỏng" thị trường nhà cho người nước ngồi th", An Ninh Thủ Đơ 20 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư Quy định bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội 21 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2017), Sửa đổi, bổ sung số điều thông tư 07/2015/TT-NHNN, Hà Nội 22 Từ Nguyên (2013), "Nhìn lại thị trường bất động sản 2013: Đáy hay chưa đáy?", http://vneconomy.vn 23 PV 2017 , "Giá nhà chung cư Hà Nội giảm mạnh so với năm 2011", Tạp chí Tài 24 Quản lý đất đai thị trường bất động sản (2004), Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCNVN (2003), Luật đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 28 Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 29 Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật Xây dựng, Hà Nội 30 Quốc hội nước CHXHCNVN (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 31 Vnexpress (2014), Hình ảnh 20 năm: Đỉnh cao vực sâu BĐS, Hà Nội 32 https://homedy.com 76