THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP HỒ CHÍ MINH SVTH : NGUYỄN MINH TOÀN MSSV : 07135143 LỚP : DH07TB KHOA : 2007 – 2011 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP Hồ Chí Minh, Tháng Năm 2011- Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN MINH TOÀN THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP HỒ CHÍ MINH Giáo Viên Hướng Dẫn: ThS Lê Mộng Triết Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh    Ký Tên: …………………….  - Tháng Năm 2011 -  LỜI    LỜI CẢM ƠN  Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn đến ba mẹ anh chị gia đình giúp đỡ, động viên định hướng cho suốt chặng đường qua Trong thời gian học tập nghiên cứu trường đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tơi nhận giảng dạy giúp đỡ nhiệt tình thầy khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Các thầy tận tình trang bị cho tơi nhiều kiến thức bổ ích thực tế chuyên ngành kiến thức liên quan Tôi xin cảm ơn trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, cảm ơn thầy khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản giúp tơi hồn thành khố học Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Mộng Triết mơn Chính Sách Pháp Luật quan tâm hướng dẫn tận tình để tơi hồn thành báo cáo tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn Luật Sư Lê Minh Thái định hướng, giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho thời gian qua Xin cảm ơn anh chị công ty cổ phần đầu tư Ngơi Nhà Mơ Ước nhiệt tình giúp đỡ, bảo tơi q trình thực tập công ty Và cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến người bạn lớp DH07TB – K33 giúp tơi suốt q trình học tập làm báo cáo Tp Hồ Chí Minh, Ngày 16 tháng 08 năm 2011 Sinh Viên Thực Hiện Nguyễn Minh Toàn Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Toàn Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức – Thành Phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ Mơn Chính Sách Và Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Thị trường nhà chung cư phận quan trọng thị trường nhà nói chung, chiếm tỷ lệ lớn thị trường bất động sản, đặc biệt đô thị, khu dân cư hoạt động thị trường diễn sôi Trước nhu cầu nhà ngày tăng người dân để phù hợp với yêu cầu giãn dân từ nội thành bị tải mật độ dân số quận huyện ngoại thành, vùng ven - Quận Thủ Đức quận vùng ven nói đến trước tiên - dự án đầu tư xây dựng nhà vấn đề quan tâm đặt lên hàng đầu, đặc biệt nhà chung cư cao tầng Khi này, thị trường phân phối hộ nhà chung cư phát triển mạnh mẽ, phù hợp với xu hướng thị trường Vì việc nghiên cứu đề tài: “ Thực trạng mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức – TP Hồ Chí Minh” thật cần thiết Trên sở đó, đề tài thực đáp ứng mục tiêu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức để tìm vướng mắc, tồn động Từ đề xuất giải pháp góp phần tạo minh bạch cho thị trường nhà chung cư đồng thời đưa phân khúc thị trường ngày phát triển Bằng phương pháp điều tra, khảo sát thực tế, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp nghiên cứu, phương pháp so sánh phương pháp chuyên gia Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thực trạng việc mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức, phân tích vấn đề tồn có liên quan đưa giải pháp hồn thiện Từ đó, đề tài tập trung thu thập phân tích số liệu thực tế, đưa số liệu thống kê để thấy rõ tình hình nguồn cung, nguồn cầu khái quát thực trạng việc mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức Phân tích quy trình việc chuyển nhượng vấn đề liên quan để thấy mặt mạnh, mặt yếu yếu tố ảnh hưởng đến thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức, để từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện cho phân khúc thị trường   ii Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở pháp lý 1.2 Khái quát địa bàn quận Thủ Đức – Tp HCM 11 1.2.1 Yếu tố tự nhiên 11 Điều kiện tự nhiên 11 Tài nguyên thiên nhiên 13 1.2.2 Yếu tố Xã Hội 14 Kinh tế xã hội 14 Dân số, lao động thu nhập 17 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 22 1.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 23 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 2.1 Thực trạng mua bán hộ địa bàn quận Thủ Đức 24 2.1.1 Sức cung hộ 24 2.1.2 Sức cầu hộ 29 2.1.3 Quy trình việc mua bán nhà chung cư 29 2.1.4 Tình hình mua bán nhà chung cư 34 2.1.5 Quá trình giao dịch hộ qua sàn không qua SGD 38 2.2 Các vấn đề tồn 39 2.2.1 Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn 39 2.2.2 Người có yếu tố nước mua nhà chung cư nước ta 41 2.2.3 Vấn đề cấp GCN cho người mua nhà chung cư 44 2.2.4 Vấn đề phí quản lý chung cư 46   iii Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới việc mua bán nhà chung cư 47 2.3.1 Chính sách pháp lý 47 2.3.2 Kinh tế, tài 49 2.3.3 Bản thân người mua nhà 50 2.3.4 Các tác động bên khác 51 2.4 Các giải pháp hoàn thiện 52 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 54 Kết luận 54 Kiến nghị 55   iv Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT UBND : Uỷ Ban Nhân Dân BĐS : Bất Động Sản TTBĐS : Thị Trường Bất Động Sản GCN : Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Quyền Sử Dụng Đất GCN QSDĐ : Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất GPĐKKD : Giấy Phép Đăng Ký Kinh Doanh SGD : Sàn Giao Dịch Bất Động Sản DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Thủ Đức Bảng 2: Thống kê dân số trung bình năm 2009 & 2010 quận Thủ Đức Bảng 3: Số lao động doanh nghiệp, sở địa bàn quận Thủ Đức Bảng 4: Nguồn cung hộ địa bàn quận Thủ Đức Bảng 5: Các dự án hộ chung cư hoàn thiện Bảng 6: Các dự án hộ chung cư xây dựng Bảng 7: Mật độ dân số số dự án hoàn thiện địa bàn quận Thủ Đức Bảng 8: Số lượt chuyển nhượng hộ chung cư từ 2007 tới nửa đầu 2011 DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC Phụ Lục 1: Danh sách văn phòng cơng chứng Tp HCM Phụ Lục 2: Danh sách văn phòng thừa phát lại Tp.HCM Phụ Lục 3: Trình tự thủ tục thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà   v Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người Theo thuyết nhu cầu Maslow nhu cầu chổ đứng sau nhu cầu ăn, mặc Nhà nơi cư ngụ, giới riêng tư, nơi sum họp, tổ ấm hạnh phúc gia đình Thời gian nhà người chiếm 1/3 tới 2/3 thời gian đời sống Nhà nơi thể chất lượng sống Sự phát triển thị ln gắn liền với q trình phát triển nhà Nhà không tài sản có tầm quan trộng đặc biệt gia đình mà thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội, mức sống dân cư Mảng nhà chung cư cao tầng phong cách sống theo xu hướng thời đại Với động kinh tế, cộng với khả tài ngày cao nhu cầu nhà nhà chung cư ngày tăng tầng lớp nhân dân Khi này, quận vùng ven thành phố điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư Trong đó, Thủ Đức lựa chọn đầu tiên, đơn giản Quận Thủ Đức quận có tốc độ thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cơng trình đầu mối kỹ thuật lớn nên thu hút nhiều lao động… Cộng với giao thông thuận tiện, quận cửa ngõ thành phố Trong thời gian qua, thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức hình thành phát triển nhanh Vì phân khúc thị trường nên bên cạnh mặt tích cực đạt được, mặt thiếu sót chưa đạt được, tình hình mua bán chuyển nhượng sản phẩm phân khúc thị trường Xuất phát từ tình hình thực tiễn thực đề tài: “ Thực trạng mua bán hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức – Tp Hồ Chí Minh ” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu tình hình thực tế, hệ thống hóa lại quy trình, diễn biến việc mua bán, chuyển nhượng hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức - Tp HCM phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bán, chuyển nhượng để tìm vướng mắc tồn động Từ đề xuất giải pháp góp phần tạo tính minh bạch cho thị   Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn trường hộ chung cư, đồng thời đưa thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức phát triển mặt số lượng chất lượng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu thông tư, nghị định pháp luật công tác quản lý việc xây dựng hoạt động hộ chung cư có ảnh hưởng đến địa bàn quận Thủ Đức, công cụ, sách điều tiết thị trường hộ chung cư nhà nước Những tác động lên vận động thị trường hộ chung cư địa bàn nghiên cứu - Trình tự bước trình giao dịch, mua bán hộ chung cư Phạm vi nghiên cứu địa bàn quận Thủ Đức - Tp HCM từ năm 2007 luật kinh doanh BĐS đời đến   Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận việc nghiên cứu tình hình mua bán hộ địa bàn Tp Hồ Chí Minh 1.1.1 Cơ sở khoa học a) Đặc điểm hộ, nhà chung cư vai trò kinh tế - Khái niệm hộ, nhà chung cư phân loại Ngược dòng lịch sử, người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa insula 20,7 m tới thời hồng đế Nero 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000.( Ths Lý Thế Dân) Tại khoản điều 70 luật nhà có định nghĩa nhà chung cư sau: nhà chung cư nhà có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình cá nhân sử dụng nhà chung cư Căn hộ phần sỡ hữu riêng hộ gia đình cá nhân chung cư, đơn vị nhỏ chung cư Căn hộ có khơng gian riêng trang bị đầy đủ phòng phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng vệ sinh (Vũ Trung Hưng, 2006) Mặc dù luật nhà đời (có hiệu lực thi hành từ 01/07/2006) mặt pháp lý chưa có phân loại định nghĩa loại nhà chung cư cụ thể Thực tế thị trường nhà tồn nhiều cách phân loại nhà chung cư, cách phân loại dựa vào tiêu chí định phục vụ cho mục đích khác Có cách phổ biến là: i) Cách phân loại thứ theo cty CB Richard Ellis Việt Nam (công ty quản lý tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại chủ yếu dùng báo cáo tình hình thị trường nhà Cụ thể chung cư phân thành loại: Luxury (chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét đọc đáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt giá cao High Class (chung cư cao cấp loại khá, thiết kế đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt giá thấp chung cư loại Luxury Middle   Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn Cải cách hành nội Đẩy nhanh quy trình xem xét hồ sơ, giao đất cho dự án trình giải ngân… Đồng thời Chi cục Thuế cần linh hoạt để xử lý hồ sơ vừa tuân theo quy định pháp luật vừa tạo thoả mái cho người dân tránh trường hợp vướng mắc nay, gây kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, hồ sơ tồn động nhiều Nếu cần, nên tăng cường thêm nguồn nhân lực nguồn nhân lực phận Thuế Nhà Đất quận Thủ Đức mỏng nhu cầu người dân lớn Thị trường nhà chung cư địa bàn quận Thủ Đức non nớt mẽ, đứng trước thách thức lớn trình phát triển Nên khơng thể tránh khỏi kẽ hở, yếu bọc lộ quyền địa phương quận Thủ Đức cần phải mạnh mẽ quán triệt việc thực kế hoạch, quy hoạch đường lối phát triển   52 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ Kết luận: Thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức thời gian qua có bước phát triển tích cực, góp phần quan trộng bảo đảm tăng trưởng kinh tế an ninh xã hội Thị trường thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư góp phần chỉnh trang thị bước cải thiện điều kiện nhà phần nhỏ người dân địa bàn quận Thủ Đức Đời sống người dân tăng cao, nên nhu cầu sở hữu nhà chung cư tăng theo, chủ đầu tư xem xét yếu tố thị trường để tăng nguồn cung đáp ứng nguồn cầu Tính tới thời điểm hết tháng đầu năm 2011 thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức có 30 dự án với gần 7000 hộ Nhưng so với nguồn cầu thiếu hụt lên đến 63 lần Vì vậy, quyền quận Thủ Đức tạo điều kiện sách, quy hoạch việc giải phóng mặt để thu hút nguồn vốn đầu tư vào Tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương, gia tăng chất lượng sống, rút ngắn lại khoảng cách địa lý lẫn kinh tế Thủ Đức với quận trung tâm quận vùng ven khác Song song việc mua bán, chuyển nhượng sản phẩm phân khúc thị trường hộ chung cư địa bàn quận Thủ Đức phát triển mạnh mẽ theo thống kê báo cáo năm chi cục Thuế quận Thủ Đức, riêng hộ chung cư tính từ năm 2007 tới 06 tháng đầu năm 2011 có tổng cộng 2062 lượt chuyển nhượng mua bán hộ chung cư Số lượng chuyển nhượng so với tổng nguồn cung hộ địa bàn Quận Việc mua bán, chuyển nhượng chịu ảnh hưởng lớn sách pháp lý: từ luật đất đai, luật kinh nhà ở, luật kinh doạnh BĐS đến thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành ban hành để đảm bảo chặt chẻ công tác quản lý giám sát hoạt động Thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng thị trường hộ chung cư hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bước hoàn thiện, cấu tổ chức thị trường hình thành tạo điều kiện để thị trường hộ chung cư phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Mặt khác, nhiều thông tư, nghị định Bộ ngành có liên quan đời tạo chồng chéo lên nhau, gây lung túng cho quan thi hành luật người dân Ngoài ra, yếu tố kinh tế, hệ thống tài chính, sách tiền tệ gây tác động không nhỏ lên tình hình mua bán chung phân khúc thị trường nhà chung cư Lạm phát tăng, giá vàng bất ổn, lãi suất ngân hàng cao, siết chặt cho vay   53 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn BĐS…tất làm cho thị trường BĐS nói chung ngày ảm đạm Vì bên cạnh sách pháp lý, cần có sách tiền tệ để lưu thông nguồn vốn dân, tăng nguồn tiền đầu tư vào BĐS Bên cạnh giá nhà chung cư địa bàn Quận Thủ Đức so với quận vùng ven khác đứng mức tương đối cao, diễn biến phức tạp khó kiểm sốt thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường Quận nỗ lực giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Nhất nhà cho công nhân sinh viên, địa bàn Quận hai thành phần dân số chiếm tỷ trộng cao Kiến Nghị: Để cho việc đầu tư phát triển hợp lý, quản lý sử dụng nhà chung cư hiệu thời gian tới, Quận Thủ Đức cần đưa quy định cụ thể có phân cơng trách nhiệm rõ rang trách nhiệm, nghĩa vụ quyền hạn phận cơng tác, Phòng Ban, Ngành có liên quan Đồng thời cần có phối hợp chặt chẽ quan Cụ thể sau: UBND Quận Thủ Đức quan đầu não, tập hợp thông tin đưa khung giá cho thuê, khung giá bán hộ chung cư vùng, khu vực cụ thể địa bàn quận, khung giá cao hay thấp phụ thuộc vào vị vùng, khu vực địa bàn quận, để từ người dân có lựa chọn phù hợp với nhu cầu khả toán mình, kèm theo sách ưu đãi thích hợp để người thu nhập thấp tiếp cận thị trường thực nghĩa vụ người th, mua Phòng Tài ngun Mơi trường: Xây dựng đề xuất kế hoạch giao đất, giải phóng mặt dự án nhà chung cư, ưu tiên giải nhanh chóng vấn đề đất đai dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp dự án nhà xã hội Có hướng dẫn chi tiết vấn đề quy hoạch sử dụng đất quận, điều tra nắm vững số liệu địa chất, địa mạo kinh tế xã hội vùng, phường địa bàn quận, để nhằm tạo thêm tài liệu tham khảo cho chủ đầu tư có định hướng đầu tư dự án nhà chung cư vào địa bàn quận, giảm thiểu kinh phí cho chủ đầu tư để thu hút thêm nguồn đầu tư vào địa bàn Quận Chi cục Thuế ưu tiên giải hồ sơ nhanh tiền sử dụng đất chủ đầu tư, thuế mơn bài, loại hố đơn chứng từ liên quan, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho chủ đầu tư đầu tư dự án địa bàn Quận Nhiệm vụ Phòng Kế hoạch Đầu tư có sách thu hút nguồn vốn, thu hút nguồn đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, việc xây dựng nhà chung cư địa bàn quận Bố trí ngân sách thích hợp, tránh để xảy tình trạng lãng phí, hao hụt ngân sách khơng đáng có   54 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn Bên cạnh đó, UBND quận Thủ Đức cần tập trung nguồn lực đẩy mạnh chương trình nhà xã hội trọng điểm ( nhà cho cơng nhân khu cơng nghiệp, nhà cho người có thu nhập thấp khu vực vùng ven; nhà cho học sinh, sinh viên…) đảm bảo an sinh xã hội địa bàn Quận   55 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài Liệu Sách: Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai thị trường bất động sản, nhà xuất Bản Đồ - Hà Nội Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, nhà xuất trị quốc gia Lê Mộng Triết, 2010, Bài giảng quản lý hành đất đai- Tài liệu lưu hành nội bộ, TP.HCM Trần Văn Tấn, 2006, Kinh tế đô thị vùng, Nhà xuất xây dựng Nguyễn Thế Bá, Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, Nhà xuất Xây Dựng Viện nghiên cứu địa chính, Viện NCKH Thị trường giá TP.HCM, 2006, Hội Thảo Khoa Học: Thị Trường Bất Động Sản Thực Trạng Nguyên Nhân Và Giải Pháp Bộ Xây Dựng, 2004, Dự Thảo Đề Án Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Đại học Kinh Tế Tài Chính TP.HCM, 2010, Tài liệu thị trường bất động sản Tài liệu lưu hành nội Đỗ Thị Đức, 2003, Hành Vi Người Tiêu Dùng, Nhà xuất Thống Kê, TP.HCM 10 Hoàng Hữu Phê, Patrick Wakely, 2000, Vị Thế, Chất Lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị, Nhà xuất Tạp Chí Đơ Thị Học( Urban Studies) Vương Quốc Anh Tài Liệu Văn Bản Dự án lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (giai đoạn 2006-2010) quận Thủ Đức Trần Hiền, Lực hút từ thị trường vùng ven, Tạp chí Mua Bán Nhà Đất số 14 tháng năm 2011, Trang 20 – 21 Trần Hiền, Nhìn lại thị trường đầu năm 2011, Tạp chí Mua Bán Nhà Đất số 14 tháng năm 2011, Trang 28 – 29 Thạch Huê, Thị trường bất động sản thêm bế tắc thu nợ phi sản xuất, tháng năm 2011, Tạp chí Thị Trường Giá Cả Bất Động Sản Và Tài Sản số 200, Trang – Luật Đất Đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003   56 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn Luật Nhà Ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2007 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Nghị 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 thực thí điểm cho tổ chức cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 10 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 11 Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng năm 2011 hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS 12 Nghị 11/NQ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2011 yêu cầu ngân hàng giảm vốn cho vay cho khu vực phi sản xuất 13 Các thông tư, nghị định khác liên quan Tài Liệu Từ Internet: Trang Web quận Thủ Đức: Trang Web tổng cục thống kê: http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/thong_tin_ktxh?search_flag=1 Trang Web công ty Savill Việt Nam: http://vn.savills.com.vn/ Trang Web thống kê dự án: http://muabannhadat.com.vn/duan/TP-Ho-Chi-Minh-t59/Quan-Thu-Duc-q311/ Trang Web hiệp hội Bất Động Sản: http://www.horea.org.vn/home/index.php Trang Web kinh tế: http://vef.vn/ Trang Web tin tức: http://cafeland.vn/   Các địa trang web tin tức khác 57 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn PHỤ LỤC Phụ Lục 1: Danh sách Văn phòng Cơng chứng TPHCM Các Phòng Cơng Chứng thông thường làm việc vào khoảng thời gian: Từ thứ – thứ 6: Sáng: 07h30 – 11h30 Chiều: 13h00 – 1700 Thứ 7: 07h30 – 11h30 ST QUẬ TÊN N PHỊNG T VĂN TRƯỞNG PHỊNG Phòng CC Số Sài Gòn VĂN   Gia Định Bến Thành ĐIỆN THOẠI FAX Nguyễn Quang Thắng 97 Pasteur, 3823 0177 P.Bến 3823 1644 Nghé - 38 222 511 Quận Lê Hồng Sơn 136 Nguyễn Thái Bình, 3915 2278 39140734 P.Nguyễ 3915 2339 n Thái Bình Quận Trần Quốc Phòng 214/B11 Nguyễn Trãi, 629 111 16 P.Nguyễ 629 111 17 62911119 n Cư 629 111 18 Trinh Quận Lê Văn Tuấn 97-99101 Nguyễn Công Trứ, 38214999 P.Nguyễ n Thái Bình Quận Q1 TRỤ SỞ 58 35119840 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản Q2 Q3 Q4 SVTH: Nguyễn Minh Toàn Đặng Toại Tâm 280A19 Lương 37471310 Định 3747 1311 37471326 Của, P 3747 1312 An Phú Quận Phạm Xuân Thọ 454 Nguyễn 6291 5485 Thị Minh 62915486 3929 1384 Khai, P.5 - Quận Nguyễn Văn Tráng 230 Đường số 48, 62616736 P.5 Quận Hoàng Xuân Hoan 122-124126 An Dương 3855 1717 Vương, 3857 6876 P.9 Quận 5, Phùng Kim Hoa 445-447 Hồng Bàng, 62610158 P.14 Quận 62610112 Phòng CC Số Ơng Nguyễn Cường 388 Nguyễn Mạnh Văn 22695844 Lượng, P.12 Quận 22695843 Phòng CC Số 45AG147/AF4 Nguyễn Bà Huỳnh Thị Ngọc Yến Văn Đậu 38414334 , P.6 Bình Thạnh 22976824 Thủ Đức Trung tâm Hội nhập Phòng CC Số Q5 10 11 12   Chợ Lớn Q6 BT TB Phòng CC Số Ơng Nguyễn Trí Hồ 59 38268307 25/5 3811 7593 Hoàng 38117593 3811 75 94 Việt , P.4 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn Tân Bình 13 Tân Bình 14 Phòng CC Số Lê Văn Tươi 526-528 Cộng 381 00 537 3810 Hòa, (ext 106) 8329 P.13 Tân Bình Bà Lê Thị Bình Minh 278 Nguyễn Văn 3588 2425 Nghi , 3894 3327 P.7 - Gò Vấp Nguyễn Thị Tạc 9A Quang Trung, 3894 1465 P.10 Gò Vấp Trần Anh Tuấn 12 Thống Nhất , 3722 0322 P.Bình 3722 0324 Thọ Thủ Đức Nguyễn Điệp 55B9 Cây Keo, P.Tam 54033917 Phú Thủ Đức Lê Hiếu Liêm 42/9 Huỳnh Tấn Phát, Khu phố 22196708 6, thị trấn Nhà Bè - Nhà Bè Lý Thị Như Hòa 1/5 Bà Triệu, 62510950 Thị trấn Hóc Mơn GV 15 Nguyễn Thị Tạc 16 Phòng CC Số TĐ 17 18 19   Thái Dương NB HM Tồn Cầu Lý Thị Như Hòa 60 39896654 38739139 62510950 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn Hóc Mơn 20 21 BC Phòng CC Bà Điểm 17A-18A Quốc lộ 22, Ấp Hậu Lân, xã Bà Điểm Hóc Mơn Phòng CC An Lạc D7/6F Quốc lộ 1A, Thị trấn Tân Túc Bình Chánh 22 738 Quốc lộ 22, Khu phố 2, Thị trấn Củ Chi Củ Chi 23 91 Hồng Đình Nghĩa, Ấp Trảng Lắm, xã Trung Lập Hạ Củ Chi Phòng CC Củ Chi Phòng Đơng   An CC Phòng Lộc 24 25 CC CG CC Số Quốc lộ 22, Tổ 1, Ấp Chợ, xã Tân Phú Trung Củ Chi Bách Phòng CC Cần Giờ 427/2 KP Phong 61 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn Thạnh, thị trấn Cần Thạnh Cần Giờ Phụ Lục 2: Danh sách văn phòng Thừa Phát Lại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Văn phòng Thừa phát lại Trưởng VP Trụ sở Thừa phát lại hành nghề VP Điện thoại Quận Đoàn Tiến Hưng 117 Hàm Nghi, phường Nguyễn Thái Bình, Quận 0913.808.290 (Đồn Tiến Hưng) 0169.869.6878 (Bùi Anh Kiệt) 0982.532.592 (Đỗ Phi Thường) 38.206.999 Quận Phạm Quang Giang 40 Huỳnh Mẫn Đạt, Phường 2, Quận 0903.023.239 Quang 0904.662.719 Hoàng Việt) 39.216.808 39.246.909 39.236.214 Quận Vũ Thị Trường Hạnh 789A Tạ Quang Bửu, Phường 5, Quận Quận Bình Thạnh Lê Mạnh Hùng 19R Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 19, quận Bình Thạnh Quận Tân Bình Nguyễn Năng Quang 717 Cách Mạng Tháng Tám, Phường 6, quận Tân Bình (Phạm Giang) (Trần 0983.641.575 (Vũ Thị Trường Hạnh) 0903.935.070 (Nguyễn Căn) 0122.318.1830 (Nguyễn Thị Thu Hiên) 0903.821.182 (Lê Mạnh Hùng) 0989.113.216 (Nguyễn Tiến Pháp) 0906.765.188 (Nguyễn Văn Thắng) 0902.536.879 (Trịnh Văn Phụng) 0909.480.202 (Nguyễn Năng Quang) 0973.201.357 (Đỗ Thị Thúy Hảo) 38.523.997 38.523.999 35.144.577 39.771.367 39.771.391   Phụ lục 3: Thủ tục Thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà - Trình tự thực hiện: + Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật   62 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn + Bước 2: Nộp hồ sơ phận tiếp nhận trả kết theo chế cửa thuộc Văn phòng Sở Xây dựng + Khi đến nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tổ chức: người nộp xuất trình tồn giấy tờ có liên quan đến thủ tục hành để cơng chức tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu + Công chức tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý nội dung Hồ sơ: + Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ viết giấy hẹn trao cho người nộp (đại diện cho tổ chức cá nhân) + Trường hợp hồ sơ thiếu khơng hợp lệ cơng chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người đến nộp hồ sơ bổ sung lập lại + Bước 3: nhận văn thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà phận tiếp nhận trả kết theo chế cửa thuộc Văn phòng Sở Xây + Sau kiểm tra giấy giao nhận hồ sơ, công chức viết phiếu thu lệ phí thu lệ phí theo quy định + Trao văn thẩm định phê duyệt dự án phát triển nhà cho người đến nhận trường hợp nhận hộ, người nhận hộ phải có thêm giấy uỷ quyền chứng minh thư nhân dân người uỷ quyền - Hồ sơ: + Thành phần hồ sơ bao gồm: Tờ trình xin thẩm định dự án Sự cần thiết sở pháp lý dự án Xác định hình thức đầu tư chủ đầu tư Xác định diện tích, ranh giới mặt bằng, phương án giải phóng mặt bằng, phương án tái định cư hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm cho người lao động khu vực phải giải phóng mặt nêu rõ việc giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị tỷ lệ 1/500 Xác định quy mơ, nội dung dự án; hình thức đầu tư Thiết kế sở bao gồm: thiết kế sở hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật dự án, thiết kế sở công trình dự án thành phần giai đoạn đầu   63 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn Dự án thành phần phục vụ tái định cư, giải phóng mặt (nếu có) Giải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư; tổng mức đầu tư (chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt - Tái định cư (nếu có), hệ thống hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án thành phần giai đoạn đầu chủ đầu tư cấp 1); Hiệu đầu tư kinh tế xã hội; Xác định nguồn vốn cho giai đoạn đầu tư kinh doanh 10 Điều lệ quản lý thực dự án 11 Phương án tổ chức thực dịch vụ cơng ích dịch vụ đô thị khác đầu tư theo dự án khu đô thị hợp đồng dịch vụ trình đầu tư, kinh doanh sau kinh doanh 12 Năng lực kinh nghiệm chủ đầu tư tài chính, đầu tư quản lý phù hợp để thực dự án khu đô thị 13 Phương thức thực hiện: a) Hình thức quản lý dự án; b) Phân kỳ đầu tư biện pháp tổ chức thực 14 Yêu cầu nhà nước dự án thực hiện: - Đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào cơng trình hạ tầng kỹ thuật nhà nước qua khu dự án 15 Các cơng trình hạ tầng chuyển giao khơng bồi hồn 16 Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm mối quan hệ chủ đầu tư dự án phát triển nhà với chủ thể có liên quan 17 Các đề xuất hỗ trợ ưu đãi cho dự án 18 Đề xuất quản lý hành chính, đơn vị hành phương án chuyển giao quản lý hành cho quyền địa phương b) Số lượng Hồ sơ: 07 (bộ) - Thời hạn giải quyết: + 60 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ - Đối tượng thực giả quyết: + Tổ chức - Cơ quan thực thủ tục hành chính:   64 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Toàn + Sở Xây dựng - Kết thực thủ tục hành chính: + Giấy chứng nhận - Yêu cầu, điều kiện thực thủ tục hành chính: + Chủ đầu tư dự án phát triển nhà phải bảo đảm có đủ điều kiện sau: a) Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh đầu tư kinh doanh bất động sản; b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ 20% tổng mức đầu tư dự án + Các phương thức lựa chọn chủ đầu tư: a) Đấu thầu thực dự án phát triển nhà ở; b) Chỉ định chủ đầu tư có đề xuất dự án phát triển nhà phù hợp với yêu cầu phát triển địa phương việc định chủ đầu tư thực thông qua việc thẩm định dự án + Dự án phát triển nhà phải bảo đảm yêu cầu sau: a) Phù hợp với quy hoạch xây dựng kế hoạch phát triển đô thị; b) Đồng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu đô thị; c) Đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường cấp, nước vệ sinh thị; d) Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng thị; đ) Có khả đáp ứng đầy đủ dịch vụ công cộng đô thị + Trường hợp lập dự án phát triển nhà khu vực cú quy hoạch chung xây dựng thị chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 chủ đầu tư dự án phát triển nhà lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án theo trình tự trình cấp có thẩm quyền phờ duyệt để làm sở triển khai dự án.trong trường hợp này, chi phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 nhà nước hỗ trợ theo định mức, đơn giá nhà nước - Căn pháp lý thủ tục hành chính: + Luật xây dựng năm 2003; + Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành quy chế khu đô thị   65 Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn + Thơng tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành quy chế khu thị     66 ... SVTH: Nguyễn Minh Tồn TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN MINH TOÀN THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – TP HỒ CHÍ MINH Giáo... cáo Tp Hồ Chí Minh, Ngày 16 tháng 08 năm 2011 Sinh Viên Thực Hiện Nguyễn Minh Toàn Ngành Quản Lý Thị Truờng Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Tồn TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Toàn Khoa... Gòn, Quận Quận Bình Thạnh TP Hồ Chí - Phía Đơng: Giáp Quận TP Hồ Chí Minh - Phía Tây : Giáp sơng Sài Gòn, Quận 12 TP Hồ Chí Minh Minh Quận có 12 phường trực thuộc, gồm: Trường Thọ, Bình Thọ, Bình