Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản ở việt nam

Giới thiệu Thị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội v

Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam

Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ

mô, môi trường ngành,…)

Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM

Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để minh họa cho bài viết

Giới thiệu

Thị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động, tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các nhà kinh doanh bất động sản

Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam

- Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên

thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu

về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

- Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2009):

Từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2009 thị trường bất động sản ở nước ta diễn

ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%, năm 2008 giảm 63%

và năm 2009 giảm 46%!

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì đến cuối năm 2008 chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2009 chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:

Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:

- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm

trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua

- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay

- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh

Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút

mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản

- Giá vàng liên tục tăng cao:

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa Không chỉ các căn nhà trị giá

200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng

- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:

Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung

cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung

cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”

Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:

Thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM…

Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở với hơn 100 dự án Theo dự tính, đến cuối năm 2010, các dự án

sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội Còn tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần

10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu

tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999 Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này

Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:

Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế

- Giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi (2009 – nay):

Từ cuối năm 2009 đến hết quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu khởi, các

dự án bất động sản được đưa ra nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm thăng long Hà Nội, cùng với các yếu tố vĩ mô và chính sách của nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng

tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước

và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện

cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng

vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường này của khối đầu

tư nước ngoài

Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển

nhanh thị trường BĐS như hiện nay Chính những khoản lợi nhuận lớn đã thu hút

không ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu

“ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước.

Đánh giá, kết luận:

- TTBĐSVN phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó

hu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt Sự

tăng trưởng của thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn và đầu cơ,

độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư

như vàng, chứng khoán…

- Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự

đầu cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá BĐS lên quá cao

- Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường BĐSVN sẽ bị

rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn

ngày càng dễ dàng

Phân tích SWOT:

1 Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

phân khúc thị trường của người mua

- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất

động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều

2 Điểm Yếu (yếu tố bên trong)

- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động marketing cho lĩnh vực này

- Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận

Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam

Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam

kênh khác nhau như: Internet, truyền hình, báo

chí, cộng tác viên…

hết nhu cầu của người mua

3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp

tục là nền tảng cho sự phát triển

• - Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại

VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng

mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường

tiềm năng nhất khu vực châu á, do đó nguồn

vốn FDI tập trung ngày càng lớn

• - Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng

và quy hoạch đô thị

• - Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất

động sản ngày càng được cải cách theo hướng

theo sát với yêu cầu của thực tiễn

4 Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi hơn

- Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho các công ty bất động sản:

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;

+ Giá thành tăng cao

- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ

Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam:

Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản

ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam

và cơ hội, thách thức thị trường mang lại

Sản phẩm bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ

liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý

Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định,

một không gian nhất định không thể di chuyển được Bất động sản có tính lâu bền:

điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng

tăng

Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao:

do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động

sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên

Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ

của nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán thứ cấp…

Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc

thị trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu

Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền

hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội;

Đánh giá:

Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị trường bất động sản đã tăng lên rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường tăng mạnh nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người mua Bên cạnh đó, yếu tố marketing trong bất động sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến được với các dự án của chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian

Phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh:

Nguồn cung hiện tại Thị trường sơ cấp có tổng cung

1,816 căn hộ từ 15 dự án;

1,200 căn hộ được bán ra, thấp hơn so với quý trước (1,460 căn)

Thị trường sơ cấp có 9,000 căn hộ, giảm 6% so với quý trước, trong đó có 11 dự án mới với 2,900 căn;

Khoảng 1,800 căn được tiêu thụ trong quý này, giảm 48%

so với quý trước;

Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ

Nguồn cung tương lai Dự kiến trong 3 quý còn lại sẽ có

thêm khoảng 3,990 căn hộ mới

Dự kiến từ giờ đến cuối năm

sẽ có thêm khoảng 26 dự án mới với 6,900 căn hộ

Nhu cầu tương lai Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện

nay vẫn cao

Nhu cầu cho phân khúc căn

hộ tăng do Việt kiều được mua nhà

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Marketing trong lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu mẹo Đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ thuộc vào khả năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và tạo niềm tin đối với khách hàng

Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đá đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình Khi thấu hiểu được khách hàng và những yêu cầu cụ thể về bất động sản của khách hàng, thì tiến hành triển khai đồng bộ các công việc như:

(1) Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động và chăm sóc khách hàng

(2) Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu cầu và những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng (chỉ thực hiện

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công

tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc)

(3) Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường

để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả mọi sự, mọi động thái cần phải nhất quán và tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách nhìn nhận của khách hàng mục tiêu

Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả mình trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú trọng đầu

tư Hãy hành động ngay để tạo sự khác biệt rõ ràng và khẳng định vị thế cuả đơn vị

mình

Vì vậy, muốn có một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải bắt đầu tối ưu hóa website của mình Tối ưu website bất động sản có thể giúp một công việc kinh doanh thành đạt

Marketing trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng được chú trọng nhiều hơn, khi mà thị trường bất động sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao và khả năng về vốn lớn

Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và tiềm năng, tạo ra những lợi nhuận khổng lồ đang là mục tiêu của nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao

Phần 4: Kết luận