Đánh giá thị trường bất động sản ở việt nam – đề xuất kế hoạch marketing

Thị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,…tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động

Giới thiệu

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản trong những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,…tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động, tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các nhà kinh doanh bất động sản Những cam kết về tự

Phần 1: Đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam – Đề xuất kế hoạch

marketing

Đánh giá thị trường bất động sản ở Việt Nam – Đề xuất kế hoạch

marketing

do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế

có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier…, và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Một công

ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài

Phân tích thi trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản, với mục đích: Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội, vĩ mô đối với thị trường bất động sản để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư; Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trê thị trường bât động sản để định vị thị trường cho các hàng mục đầu tư; Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng

Phân tích và đánh giá cơ hội marketing kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nhìn nhận một cách

rõ nét qua từng thời kỳ

Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng

sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào Việt Nam, thị trường

Bất động sản bắt đầu nóng lên

Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng

do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Tuy nhiên đến quý II/2010, các dự án bất động sản được đưa ra nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm Thăng Long Hà Nội, cùng với các yếu tố vĩ mô và chính sách của Nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt

các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư Bất động sản tại Việt Nam Rất nhiều Quỹ đầu tư Nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ

đô la vào môi trường hấp dẫn này

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước

và nước ngoài, cho phép các Nhà đầu tư Nước ngoài được sở hữu 100% dự án Bất động sản, tạo điều kiện cho các Nhà đầu tư Nước ngoài được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu

tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài

Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường Bất động sản như hiện nay Chính những khoản lợi nhuận lớn đã thu

hút không ít các nhà đầu cơ nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”,

góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước

Đánh giá:

 Thị trường Bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt

 Cơ chế tài chính được xác định như một yếu tố quan trọng giúp thị trường nhạy cảm này phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới

 Sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư

 Giá vàng và đô-la tăng khiến cho giao dịch của thị trường Bất động sản giảm

 Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu

cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá Bất động sản lên quá cao

 Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường Bất động sản sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng

1 Phân tích SWOT:

1 Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

phân khúc thị trường của người mua

- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất

động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều

kênh khác nhau như: Internet, truyền hình, báo

chí, cộng tác viên…

2 Điểm Yếu (yếu tố bên trong )

- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động marketing cho lĩnh vực này

- Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận hết nhu cầu của người mua

3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài )

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp

tục là nền tảng cho sự phát triển

• - Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại

VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng

mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường

tiềm năng nhất khu vực châu á, do đó nguồn

vốn FDI tập trung ngày càng lớn

• - Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng

và quy hoạch đô thị

• - Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất

động sản ngày càng được cải cách theo hướng

theo sát với yêu cầu của thực tiễn

4 Thách thức (yếu tố bên ngoài )

- Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi hơn

- Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho các công ty bất động sản:

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;

+ Giá thành tăng cao

- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ

- Do sức cạnh tranh rất mạnh nên đòi hỏi chủ

Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với

thị trường bất động sản ở Việt Nam

đầu tư phải chuyên nghiệp hơn từ cách bán hang tiếp thị đến thực hiện quản lý dịch vụ để thu hút khách hàng

2 Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam :

Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản

ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam và

cơ hội, thách thức thị trường mang lại

a Sản phẩm : bao gồm khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch

vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không

bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng

b Khách hàng: Với đặc điểm tâm lý và điều kiện kinh tế, nhu cầu…khách

hàng được phân thành các nhóm:

Nhóm

khách hàng

Tuổi trẻ - Người độc thân, tự

lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32

Lương khoảng 800 -1.000 đô la

- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự

do tụ tập bạn bè

- Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện

đi làm

5%

Vì tương

lai con em

- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của

để dành cho con sau

- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết

định chậm nhưng khả năng tài

chính cao, sẵn sàng trả giá

15%

- Thường cân nhắc kĩ,

ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao

cho những sản phẩm

uy tín, an toàn

cao cho những sản phẩm uy tín, an

toàn

- Môi trường sống

- Uy tín của chủ đầu tư

Làm ăn

khấm khá

- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn

- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi trường

- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà

lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình

18%

Có nhu cầu

cao

Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng

- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể

xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng

- Giá và phương thức thanh toánlà quan tâm hàng đầu

15%

Kinh

doanh địa

ốc

- Giới chuyên tìm hiểu

về khả năng sinh lời của địa ốc

- Tiềm năng của khu nhà

- Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đi mua

52%

c Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch

cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua,

bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên…

d Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ

của nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán thứ cấp…

e Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc

thị trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu

f Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền

hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội;

Đánh giá:

Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị trường bất động sản đã tăng lên rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường tăng mạnh nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người mua Bên cạnh đó, yếu tố marketing trong bất động sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến được với các dự án của chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian

Phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh:

Hà Nội T.P Hồ Chí Minh

Nguồn cung hiện tại Thị trường sơ cấp có tổng cung

1,816 căn hộ từ 15 dự án;

1,200 căn hộ được bán ra, thấp hơn so với quý trước (1,460 căn)

Thị trường sơ cấp có 9,000 căn hộ, giảm 6% so với quý trước, trong đó có 11 dự án mới với 2,900 căn;

Khoảng 1,800 căn được tiêu thụ trong quý này, giảm 48%

so với quý trước;

Giá trung bình có thay đổi

tăng nhẹ

Nguồn cung tương lai Dự kiến trong 3 quý còn lại sẽ có

thêm khoảng 3,990 căn hộ mới

Dự kiến từ giờ đến cuối năm

sẽ có thêm khoảng 26 dự án mới với 6,900 căn hộ

Nhu cầu tương lai Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện

nay vẫn cao

Nhu cầu cho phân khúc căn

hộ tăng do Việt kiều được mua nhà

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát triển của cơ

sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Marketing trong lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu mẹo Đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ thuộc vào khả năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và tạo niềm tin đối với khách hàng

Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đá đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình Khi thấu hiểu được khách hàng và những yêu cầu cụ thể về bất động sản của khách hàng, thì tiến hành triển khai đồng bộ các công việc như:

(1) Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động và chăm sóc khách hàng

(2) Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu cầu và những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng (chỉ thực hiện

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản

thành công

tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng một cách sâu sắc)

(3) Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả mọi sự, mọi động thái cần phải nhất quán và tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách nhìn nhận của khách hàng mục tiêu

Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả mình

trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú trọng đầu tư Hãy

hành động ngay để tạo sự khác biệt rõ ràng và khẳng định vị thế cuả đơn vị mình

Vì vậy, muốn có một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải bắt đầu tối ưu hóa website của mình Tối ưu website bất động sản có thể giúp một công việc kinh doanh thành đạt

1- Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP HCM

2- Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc chính sách kích cầu của Chỉnh phủ Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội

do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội Người dân Hà Nội sẽ không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” ra khu vệ tinh lân cận

3- Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh

Phần 4: Sự khác biệt giữa thị trường Hà Nội và

TP Hồ Chí Minh

TP Hồ Chí Minh

bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so với

Hà Nội

4- Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sản phát triển Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD, trong khi

đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD Đây là một con số rất triển vọng bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký

Kết Luận

Khi chất lượng cuộc sống được nâng cao, nguồn cung về thị trường Bất động sản ngày càng nhiều, người dân có điều kiện để lựa chọn cho mình những căn hộ có chất lượng tốt nhất và an toàn nhất

Vì vậy, Marketing trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng được chú trọng nhiều hơn, khi mà thị trường bất động sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao và khả năng về vốn lớn

Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và tiềm năng, tạo ra những lợi nhuận khổng lồ đang là mục tiêu của nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao

Và muốn đạt được sự phát triển bền vững cho nghành, chúng ta cần phải khắc phục những tồn tại, hoàn thiện chính sách quản lý của chính phủ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài, và quan trọng nhất chính là sự tự ý thức thay đổi của mỗi doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là t ầm nhìn và chiến lược quản trị lâu dài trong tương lai góp phần phát triển một nghành tiềm năng trong công cuộc xây dựng đất nước./

Tài liệu tham khảo

- Giáo trình MBA Trong tầm tay- Chủ đề: Quản trị Marketing Nhà xuất bản Tổng hợp

TP Hồ Chí Minh

- Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS./

- Các bài viết về Thị trường Bất động sản trên Internet

…