Đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam So sánh thị trường Bất Động Sản Hà nội Hồ Chí MInh BÀI LÀM I/ Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam: Marketing ngày phận quan trọng hoạt động sản xuất- kinh doanh Có thể nói sản phẩm dự án kinh doanh có thành công hay không phụ thuộc vào việc Marketing Vai trò Marketing quan trọng vậy, Marketing gì? Câu hỏi nhiều tác giả trả lời với cách thức khác chất không khác nhau, ví dụ: “ Marketing trình quản lý gồm: xác định, dự đoán thỏa mãn nhu cầu khách hàng cách có hiệu (có lợi nhuận? đạt mục tiêu tổ chwucs đặt ra)” – The Chartered Intitute of Marketing “Marketing trình kế hoạch hóa thực ý niệm, định giá, khuếch trương, phân phối ý tưởng, sản phẩm dịch vụ nhằm tạo trao đổi với mục đích thỏa mãn mục tiêu cá nhân tổ chức” – Hiệp hội Marketing Hoa kỳ “ Mục tiêu doanh nghiệp thu lợi nhuận Mục tiêu doanh nghiệp phục vụ khách hàng Kết việc doanh nghiệp thu lợi nhuận.” – john Fzazer Robinson 1998 Như với ba khái niệm nêu tác giả tổ chức tiếng cho cho thấy khái niệm này có điểm chung đối tượng cần hướng tới khách hàng Khách hàng đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng chất Marketing Để phân tích đánh giá hội marketing hoạt động kinh doanh bất động sản, trước tiên xem xét khái niệm kinh doanh bất động sản Trên sở hiểu khái niệm đó, sau phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt nam, áp dụng mô hình PESTLE mô hình phân tích năm lực lượng cạnh tranh Markrting để tìm hội, thách thức thị trường bất động sản Việt nam Bất động sản: tài sản gắn liền với đất, di dời, tháo dỡ nhà cửa, đất đai, nhà xưởng, văn phòng… Thị trường bất động sản: tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định Đó thị trường hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp … phạm vi không gian thời gian định, hoạt động thị trường tất yếu phải tuân thủ quy luật thị trường, đồng thời chịu tác động mạnh mẽ yếu tố pháp luật, phong tục tập quán vùng, quốc gia Các loại hàng hóa thị trường bất động sản bao gồm hai loại là: bất động sản xây dựng số bất động sản đặc biệt công trình văn hóa, đình, đền, chùa, miếu, phủ… Trong đó, bất động sản xây dựng loại nhà, công trình xây dựng phục vụ nhu cầu để như: chung cư, nhà biệt thự, nhà chia lô, nhà liền kề nhu cầu sử dụng khác như: văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn, khu nghỉ dưỡng… Thị trường bất động sản bao gồm hai loại thị trường là: Thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp: thị trường tạo lập hàng hóa bất động sản Hoạt động thị trường dựa trao đổi người đầu tư tạo lập bất động sản người mua Những người đầu tư, tạo lập hàng hóa bất động sản gồm tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện đầu tư bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản Thị trường thứ cấp: thị trường mua bán lại loại bất động sản Hoạt động thị trường thứ cấp chịu quản lý luật dân sự, luật thương mại Sự trao đổi hàng hóa bất động sản tương tự trao đổi hàng hóa thông thường khác Trong kinh tế thị trường hoàn chỉnh, thị trường bất động sản với thị trường vốn thị trường lao động đóng vao trò quan trọng, đảm bảo cho kinh tế theo chế thị trường hoạt động ổn định, xuyên suốt, thúc đẩy giao lưu kinh tế, mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế Thị trường bất động sản Việt Nam thức đề cập năm 1993 với việc đời Luật đát đai năm 1993, theo qui địnhk đất đai thuộc sở hữ toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân Thị trường bất động sản Việt nam thấy qua vài gia đoạn bật sau đây: Trước năm 1996: Thị trường bất động sản giai đoạn sơ khai, hàng hóa cho thị trường chủ yếu đất ở, nhà gắn liền với đất ở, nhà chia lô Trong giai đoạn hệ thống văn pháp luật chưa hoàn chỉnh, hoạt động quản lý nhà nước chưa thể theo kịp diễn biến thị trường Các hoạt động mua bán chủ yếu diễn hình thức trao tay, cá nhân với Hệ thống văn pháp luật chủ yếu Luật đất đai năm 1993, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí trước bạ nhà đất Năm 1996: Được đánh dấu việc Công ty phát triển nhà đô thị (HUD) định xây dựng khu đô thị Bắc Linh Đàm Sự thành công đô thị mở thời kỳ cho thị trường bất động sản Sự xuất loại hàng hóa mới: nhà chung cư cao tầng, nhà biệt thự liền kề, phong cách sống xuất tâm lý người Việt nam Với đời hàng loạt khu đô thị sau năm 1996, thị trường bất động sản có thêm nguồn cung hàng hóa mới.Ngoài ra, việc đời khu đô thị đánh dấu thời kỳ doanh nghiệp tổ chức kinh tế thức tham gia thị trường bất động sản vai trò nhà cung cấp Cuối năm 2004: Luật đát đai năm 2003 thức vào hoạt động Cùng với loạt nghị định hướng dẫn thi hành luật tạo cho thị trường bất động sản khung pháp lý tương đối vững Năm 2007: Luật kinh doanh bất động sản thức có hiệu lực thi hành Luật kinh doanh bất động sản có điểm như: Quy định tỷ lệ vốn chủ đầu tư phép huy động cho dự án hình thức đặt cọc, quy định lực tài chủ đầu tư phép tham gia phát triển dự án bất động sản Với việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải thực qua sàn giao giao dịch giúp cho thị trường bất động sản Việt nam ngày minh bạch hóa Trên số khái niệm marketing khái quát thị trường bất động sản Việt nam qua giai đoạn Sau sử dụng mô hình để phân tích, tìm hội, thách thức Phân tích môi trường chung: (Mô hình Pestle) TT Yếu tố Nội dung Luật pháp - Chịu quản lý chặt chẽ quan quản lý Nhà nước, quản lý quyền địa phương - Luật đất đai, nghị định sách hay thay đổi, gây khó khăn cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Chính trị - Quy hoạch phát triển cho khu vực nước thiếu tính quán, chưa đồng bộ, tầm nhìn chưa dài -Quản lý tỉnh, thành phố lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác nhau, thông thường thành phố lớn hoạt động phát triển so với tỉnh thành nhỏ Kinh tế - Tình hình hình kinh tế giới, Việt nam: Khi kinh tế giới ổn định phát triển, nhu cầu đầu tư nước vào Việt nam tăng dẫn đến hội đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển nhanh, mạnh Năm 2008 điển hình, tình hình kinh tế giới giảm sút, thị trường bất động sản trầm lắng đến năm tình hình kinh doanh bất động sản hồi phục có xu hướng tăng nhanh (Theo CBRE) - Yếu tố lạm phát, tăng trưởng: ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường này, điều đương nhiên tài biến động việc sử dụng sản phẩm dịch vụ phair thay đổi cho phù hợp với giá khả tài - Việt Nam thành viên WTO: Việt Nam gia nhập WTO hội lớn cho toàn kinh tế, kéo theo dòng vốn đầu tư nước đổ vào VN ngày lớn, đôi với có mặt ngày đông đảo doanh nghiệp nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản Văn hóa - Quan niệm vùng miền, yếu tố dân số, cấu giới tính, cấu - xã hội độ tuổi, cầu ngành nghề ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh doanh bất động sản, sản phẩm bất bất sản khác Môi trường - Môi trường khí hậu, thổ nhưỡng, địa lý vùng khác tác động tới thị trường bất động sản Công nghệ - Công nghệ thông tin: Tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản, công nghệ thông tin nhanh đại ngày nay, thông tin bất động sản nhanh chóng đến với khách hàng ngược lại khách hàng dễ dàng tiếp cận với sản phẩm bất động sản thị trường Nguyên nhiên vật liệu xây dựng: Công nghệ sản xuất nguyên nhiên vật liệu phục vụ cho xây dựng ngày phát triển dẫn tới việc cung ứng sản phẩm bất động sản nhanh hơn, chi phí thấp, thời gian rút ngắn nhiều so với trước để đưa sản phẩm BĐS thị trường Phân tích môi trường ngành: (mô hinhg năm lực lượng cạnh tranh) Bên cạnh việc phân tích môi trường chung việc phân tích môi trường ngành cần thiết để nhìn hội thách thức hoạt động kinh doanh bất động sản: TT Yếu tố Nội dung Người mua - Đó tỏ chức, cá nhân, thành phần xã hội BĐS - Với phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa dân số (trên 85 triệu người) nhu cầu mua BĐS ngày nhiều, đa dạng Người tạo lập - Đó tỏ chức, cá nhân hàng hóa BĐS - Với việc Việt Nam nhập WTO người tạo lập hàng hóa bất động sản ngày nhiều, ngày chuyên nghiệp Sản phẩm thay - Sản phẩm thay hoạt động kinh doanh bất động sản sản phẩm khác cảu bất động sản, từ nhà liền kề sang nhà chung cư chẳng hạn Đối thủ Thị trường bất động sản Việt nam (non trẻ), hội kinh tiềm tàng doanh lớn, lợi nhuận giai đoạn cao, khách hàng nhiều với nhu cầu lớn…Vì vậy, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, thời gian tới tham gia vào ngành phân chia thị phần thị trường lớn, đặc biệt Tổng Công ty đối thủ nước Đối thủ Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản Việt nam có cạnh tranh nội ngành lớn Việt Nam có 6.900 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản Trong đó, chủ yếu doanh nghiệp vừa nhỏ, kế Tập đoàn tư nhân, Tổng công ty thuộc nhà nước có xu phát triển thành tập đoàn lượng không nhỏ đối thủ cạnh tranh doanh nghiệp, tập đoàn nước với thương hiệu tiếng CBRE, SaVill với tiềm lực kinh tế hùng hậu Kết luận : Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành Việt nam cho thấy hội hội tiềm cho hoạt động kinh bất động sản Việt Nam lớn Với kinh tế phát triển nhanh hội kinh doanh hội nhiều, sản phẩm bất động sản phong phú, trình hình thành phát triển, lợi nhuận cao Điều có nghĩa là thách thức lớn, sách Nhà nước thay đổi nhiều để thích ứng điều chỉnh thị trường, doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực lớn, cạnh tranh gay gắt, tiềm lực tài phải lớn Với cách phân tích marketing hoạt động kinh doanh bất động sản Việt nam lớn thác nhức nhiều Thành công đến với dám đối mặt với thách thức II/ Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Sự khác thị trường BĐS Hà Nội & TPHCM Thị trường bất động sản thị trường có vai trò vị trí quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển vận hành tốt thị trường góp phần quan trọng kinh tế xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn cho đầu tư phát triển Nhận thấy tầm quan trọng khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt nam, nhà đầu tư nước xúc tiến mạnh vào thị trường Marketing bất động sản dần thể vai trò nòng cốt hết Tuy nhiên cá nhân, tổ chức nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Vì có khai thác vận dụng tốt marketing vài hoạt động kinh doanh bất động sản người thành công Để kinh doanh bất động sản thành công phải hieeurdd]ơcj điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức nào, để từ đưa giải pháp tối ưu Muốn thông qua phân tích chung (pestle), phân tích ngành (5 lực lượng ct) để tìm hội thắc thức Đồng thời phải phân tích mặt mặt yếu đơn vị, tổ chức kinh doanh để tìm điểm mạnh điểm yếu Bên cạnh cong phải xem xét yếu tố tài chính, nhân lực Nói chung Việc phân tích phân tích SWOT để đưa định kinh doanh đắn nhất, hiệu Có thể nói, phương pháp để kinh doanh thành công phải “ biết mình, biết người”, nghĩa mức độ thành công tùy thuộc vào việc chất lượng xây dựng thực chiến lược kinh doanh Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lưu ý số điều kiện sau đây: Phải có kiến thức am hiểu bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh ngành nghề khác, bên cạnh hiểu biết môi trường vĩ mô, điều kiện bạn phải có kiến thức am hiểu lĩnh vực mà tham gia đầu tư Càng hiều biết nhiều khả thành công lớn Trong giai đoạn phải có cách thức đầu tư kinh doanh khác khoát phải xây dựng chiến lược dài hạn cho lình vực bất động sản, kinh doanh chụp giật ngắn hạn muốn xây dựng thương hiệu, vị trí cao thị trường bất động sản Trong kinh doanh thường có yếu tố đặc thù, yếu tố chgu kỳ mà nhà đầu tư kinh doanh cần phải tìm thị trường bất động sản Tiềm phát triển lĩnh vực bất động sản lớn, hội mà nhà đầu tư cần năm lấy phát huy lực Bên cạnh phải am hiểu luật pháp nói chung, luật pháp lĩnh vực bất động sản, cập nhật quy định cho hoạt động kinh doanh cachs kịp thời Trong lĩnh vực kinh doanh nói chung bất động sản nói riêng việc am hiểu văn hóa vùng miền nơi kinh doanh quan trọng để thành công Phải thực coi trọng việc nghiên cứu văn hóa trước đầu tư Có kiến thức tài Bản chất kinh doanh nói chung kinh doanh tiền, không quản lý cân đối dòng tiền đầu tư thành công Hầu hết doanh nhân thành công người am hiểu tài có người hỗ trợ tài người giỏi Đầu tư kinh doanh bất động sản thường đỏi hỏi lượng tiền lớn với chu kỳ đầu tư lâu dài Do vậy, cần phải cân nhắc tính toán kỹ nguồn tài trước định đầu tư quan trọng, phải giải toán dòng tiền hội thành công mong đạt Kinh doanh bất động sản có nhiều hội nhiều rủi ro, kinh doanh bất động sản phải chấp nhận rủi do, rủi ro không dám đối mặt với rủi ro Phải có thông tin: Trong kinh tế thị trường nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng, thông tin luôn sức mạnh Ai có thông tin trước người có hội chiến thắng lớn nhiều Đối với bất động sản, muốn có thông tin khoát phải có quan hệ tốt với quan định sách, chế độ Ví dụ mở đường, qui hoạch Ngoài thông tin chung, thông tin ngành quan trọng, biết đối thủ để có sách thích hợp Trên số lưu ý điều kiện để kinh doanh bất động sản thành công Yếu tố marketing chiến lược thể rõ vai trò quan trọng để kinh doanh thành công Sau mộ số khác biệt thị trường bất động sản Hà Nội Sài Gòn Tiêu chí so sánh Nguồn cung Hà nội TP Hồ Chí Minh Trước quỹ Quỹ đất mở đất thời gian thực rộng tương lai Hiện dự án kéo dài diện tích lớn Nhưng diện tích Hà Nội tăng lên nhiều mở rộng thủ đô Nguồn vốn Nguồn vỗn nhàn rỗi nhiều Sử dụng vốn vay ngân sử dụng để mua BĐS thói quen tiết kiệm hàng nhiều hơn, cách sống cao Vì vậy, nguồn vốn quan niệm khác để đầu tư mua bất động sản người Hà Nội (yếu tố văn chủ yếu sử dụng vốn tự có Khách hàng Marketing Kỹ càng, cẩn thận Chưa hóa) Thoáng trọng Có phần chuyên nghiệp nhiều, thiếu tính chuyên so với Hà Nội nghiệp Mặt giá Cao Rẻ Từ vài khác biệt nêu cho thấy, để thành công kinh doanh bất động sản thị trường khác cần có chiến lược kinh doanh khác Đặc biệt lưu ý tới yếu văn hóa vùng miền TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Bài giảng Cô giáo giáo trình Grigg - Giáo trình Markiting Đại học KTQD - Tài liệu nghiên cứu AMC - Các thông tin lấy trang Web Việt nam như: Vnexpress.net/ vneconomy.vn/ cafef.vn/ laodong.com.vn/ diaoconline.vn ... đến với dám đối mặt với thách thức II/ Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Sự khác thị trường BĐS Hà Nội & TPHCM Thị trường bất động sản thị trường. .. nghỉ dưỡng… Thị trường bất động sản bao gồm hai loại thị trường là: Thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp: thị trường tạo lập hàng hóa bất động sản Hoạt động thị trường dựa trao... tích đánh giá hội marketing hoạt động kinh doanh bất động sản, trước tiên xem xét khái niệm kinh doanh bất động sản Trên sở hiểu khái niệm đó, sau phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt