MARKETING đối với KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM HIỆN NAY

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ở Việt Nam,nổi bật lên 03 trung tâm bất động sản Việt Nam là: Hà Nội- Đà Nẵng- TP Hồ Chí Minh Nhận diện thị trường bất động sản từ hội marketing , sở thành công cho hoạt động kinh doanh Bài viết sử dụng mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô hình 05 lực lượng Michael Porter 1980) SWOT Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle) 1.1 Chính trị Tình hình trị ổn định sở cho hoạt động kinh tế phát triển Việt Nam đánh giá nước có ổn định trị khu vực giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước nước Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 nâng Việt Nam tăng bậc Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 số 134 quốc gia, tăng bậc so với năm ngoái (73) 12 bậc so với năm 2006 (82) 1.2 Kinh tế: 2007 Tăng trưởng GDP 2009 2010( dự báo) 8,5% 6,23% 5,3% 6,5% 14- 16% 12,75% 12% 15% 8,3% 18,89% 6,9% < 7% -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ Lãi suất cho vay Chỉ số CPI Cán cân thương mại 2008 USD Giá vàng USD/VND FDI( thực hiện) 16,1 triệu 17,8 triệu 26 triệu 16.026 17.400 18.451 4,6 tỷ 11,7 tỷ 10,0 tỷ 19.000 Nguồn: Tổng cục Thống kê GDP Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam số quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh quốc gia Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực số ổn định, nhiều dự án bất động sản triển khai xây dựng khách sạn, resort… Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có 380.000 doanh nghiệp, xuất nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây hội cho nhà kinh doanh bất động sản 1.3 Xã hội Hiện nay, bình quân diện tích nhà đầu người Việt Nam đạt 13m2 Trong đó, mục tiêu đến năm 2015 phải đạt 15 m2/người 20 m2/người vào năm 2020 Việt Nam có tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 cần có tổng diện tích nhà tỷ m2 Tức 10 năm tới, phải xây dựng khoảng tỷ m2 nhà Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm” 1.4 Công nghệ Công nghệ vật liệu xây dựng cho đời sản phẩm thay vật liệu truyền thống gạch bê tông nhẹ công nghệ Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt cách âm tốt chịu đựng môi trường khác nghiệt Đặc biệt, công nghệ thi công giúp cho nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí xây tòa nhà coi tòa tháp Việt Nam Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); tòa nhà OCEAN- Dầu khí phê duyệt chủ trương( cao 102 tầng); tổ hợp City Complex- Hà Nội( cao 65 tầng), tới tòa nhà Trung tâm thương mại Cầu Giấy cao 50 tầng… Công nghệ thi công nhà thầu Hàn Quốc cho phép xây phần thô tầng tòa nhà cao tầng vòng 07 ngày 1.5 Luật pháp: Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà làm văn phòng tạo thêm nhu cầu văn phòng chuyên nghiệp; chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà không qua sàn giao dịch Việt Kiều hy vọng có thêm thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất 1.6 Môi trường: Sự ô nhiễm môi trường, tải chung cư cũ nát đặt toán nhà quy hoạch đô thị Cơ hội nhà kinh doanh bất động sản quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường Phân tích môi trường ngành Sử dụng mô hình lực lượng( five force model) Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Với việc đời Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 quy định tổ chức muốn hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn điều lệ tối thiểu 06 tỷ đồng, điều không khó nhà kinh doanh Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa phê duyệt quy hoạch, chưa xây xong phần móng huy động vốn chí lừa đảo Đánh giá chung nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam chiếm ưu 2.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới): Đối thủ nhà đầu tư nước có tiềm lực tài mạnh( bao gồm đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư) Trong nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt 2.3 Quyền lực người cung ứng: bao gồm Cơ quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, sở ban ngành Các quan cấp cho chủ đầu tư định quy hoạch 1/500, định phê duyệt đầu tư, định thu hồi giao đất, định giải phóng mặt Nhiều nhà đầu tư phàn nàn sách quản lý không quán dẫn tới nhiều thời gian giải thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng năm Nhà cung cấp vốn định chế tài chính: Sự thắt chặt sách tiền tệ năm 2008 gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, không vay vốn, tiền trả nhà thầu cuối công trình chậm tiến độ Mỗi thay đổi lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Lĩnh vực bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ dài hạn Trong đó, ngân hàng thương mại cho vay tối đa 10 năm Mức dư nợ tổng dư nợ ngân hàng dành cho bất động sản thường bị khống chế tối đa khoảng 10%.Mỗi có vấn đề nhạy cảm tài chính, lĩnh vực bị siết chặt tín dụng bất động sản Do đó, trông vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp khó phát triển nhanh Nhà thầu tạo áp lực cho chủ đầu tư giá xây dựng tăng cao, nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát giảm chất lượng công trình Nhà cung cấp nguyên vật liệu đưa yêu cầu tăng giá giá nguyên vật liệu tăng, giá thép, giá xi măng định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% tăng 06 tháng đầu năm 2010 lực cản nhiều chủ đầu tư 2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay gần không có, việc có hàng hóa thay đổi cấp độ sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C Sáu tháng đầu năm 2010, có dịch chuyển đáng kể thị trường nhà nhu cầu biệt thự, chung cư cao cấp tăng mạnh; nhu cầu chung cư hạng trung bình giảm hẳn, có nơi giảm tới 70% giao dịch Quyền lực người mua: Người mua bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối Nhà đầu tư thứ cấp làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc họ có vốn lớn, kỹ quản lý dự án không đầu tư vào bất động sản họ chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối họ có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam ĐIỂM MẠNH Có quan hệ tốt với quan nhà ĐIỂM YẾU Chi phí cho quan hệ cao nước để giải thủ tục hành so với nhà đầu tư nước Hiểu văn hóa tiêu dùng bất động sản Thỏa mãn hài lòng dịch vụ chưa người Việt Nam cao Do có lợi địa lý, quyền sử dụng Trình độ quản lý bất động sản chưa cao đất nên tận dụng lợi theo quy mô to Có nhiều định chế tài có Tiềm lực tài định chế mức thể cung ứng vốn cho thị trường bất vừa nhỏ động sản( 47 ngân hàng, 18 công ty tài ) CƠ HỘI Nền kinh tế hồi phục THÁCH THỨC Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn với nguy lạm phát cao Hội nhập WTO thu hút vốn nhà đầu Áp lực cạnh tranh với nước khu vực tư nước thu hút FDI Xác định nhóm khách hàng mục tiêu (Mô hình Phân đoạn thị trường có hiệu quả) TT Yếu tố Nội dung Có khả Người tiêu dùng cuối cùng: dân số độ tuổi lao động, người thực nước ngoài, doanh nghiệp thuê văn phòng Nhà đầu tư thứ cấp: công ty kinh doanh bất động sản/ Có thể ước lượng định chế tàidùng chínhcuối với cùng: mục đích tư kê dân số độ tuổi lao Người tiêu qua đầu thống động Nhà đầu tư thứ cấp: phân chia theo lực vốn, khả thực dự án hay theo vùng miền Tuy nhiên, việc xác định người tiêu dùng cuối mua sản Có thể tiếp cận phẩmkênh chưathông thực tin chắn mục đích họ Qua Marketing Có qui mô đáng Người tiêu dùng cuối cùng: đối tượng dân số độ tuổi lao kể động chiếm 51% tổng dân số Nhà đầu tư thứ cấp: dễ xác định trị trường bất động sản Phân khúc lựa chọn (khách hàng mục tiêu): dù nhà đầu tư thứ cấp hay người tiêu dùng cuối thị trường mục tiêu người Việt Nam; người nước chiếm tỷ lệ nhỏ nghĩa bỏ qua thị trường B- Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Có tầm nhìn: Tầm nhìn thể dự đoán xu hướng phát triển thị trường bất động sản, nhìn nhận nhũng khu đất phát triển vòng 5- 10 năm tới Nhiều nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội nhìn nhận khu vực Hà Tây( chưa sát nhập) phát triển đầu tư từ năm 2000 Đối với nhà kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh họ đầu tư vào huyện ngoại thành chư lên quận Có quan hệ tốt: Quan hệ tốt để giải thủ tục hành chính, quy định pháp lý bất động sản chưa rõ ràng, chồng chéo Giải thủ tục xin quy hoạch có tới 2- năm, từ lúc xin quy hoạch có giấy phép để khởi công công trình phải trải qua 30 thủ tục Biết lôi kéo khách hàng: Lôi kéo khách hàng chiêu tung sản phẩm độc đóa bốc thăm trúng thưởng mua hộ, đầu tư trái phiếu kèm quyền mua hộ SACOMREAL, HIMLAMLAND làm năm 2009 Dịch vụ chuyên nghiệp: Dịch vụ chuyên nghiệp sản phẩm kèm với kinh doanh bất động sản môi giới, định giá, quản lý tòa nhà Tính chuyển nghiệp thể từ việc cung cấp thông tin cho khách hàng sản phẩm khách hàng sử dụng sản phẩm Luôn làm tăng giá trị bất động sản: gia tăng việc tạo dựng môi trường xung quanh, sở hạ tầng dịch vụ tốt Luôn trân trọng cam kết: cam kết thực theo pháp luật, cam kết việc thực nghĩa vụ, trách nhiệm ghi hợp đồng với khách hàng Sự kiên nhẫn: dám chờ đợi hội vượt qua giai đoạn khó khăn kinh doanh bất động sản Sự kiên nhẫn thể lĩnh nhà kinh doanh bất động sản, thị trường chung xuống giá, sản phẩm không giảm giá Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Bản thân hai kinh tế có khác nên hình thành nên thị trường bất động sản nhà kinh doanh bất động sản khác TP Hồ Chí Mịnh coi trung tâm kinh tế với đóng góp lớn vào GDP, trung tâm kinh tế động, nơi tiên phong nhiều lĩnh vực kinh tế thị trường chứng khoán, bất động sản Có thể nói thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh hình thành sớm so với Hà Nội( kể từ giai đoạn đổi 1986); hoạt động với quy mô rộng khắp hơn, chuyên nghiệp Cuối năm 1990, nhà đầu tư Hà Nội vào TP Hồ Chí Minh đầu tư bất động sản chế thông thoáng Sự phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh có hiệu ứng lan tỏa tỉnh lân cận Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa- Vũng Tàu Trong hiệu ứng Hà Nội gần không có, điều có Hà Tây sát nhập vào Hà Nội STT Tiêu thức Nhà KD BĐS Hà Nội Nhà KD BĐS Tp Hồ Chí Minh Mức độ chuyên Chưa cao: bán sản phẩm Cao: bán sản phẩm kèm với nghiệp xong giao cho khách chăm sóc khách hàng hàng, khâu chăm sóc khách hàng gần Tầm nhìn Có Có Quan hệ tốt Có Có Biết tạo vốn Có Có quay vòng Biết PR hình ảnh Chưa chuyên nghiệp Chuyên nghiệp Biết lôi kéo khách Mức độ trung bình Mức độ cao hàng Trân trọng cam kết Chưa cao: bán nhà chưa Cao có giấy phép Gia tăng cho giá trị Vừa phải Cao bất động sản Kết luận: Kinh tế- xã hội Việt Nam giai đoạn phát triển mạnh, nhu cầu sản phẩm bất động sản tăng co cho dù nhà ở, khách sạn, resort văn phòng, hay khu công nghiệp Điều tạo hội Marketing bất động sản cho nhà kinh doanh Thành công đến với nhà kinh doanh biết tận dụng hội hành động Thành công nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh có điểm khác nhau, song đóng góp nhà kinh doanh tạo nên hai thị trường đầy hấp dẫn nhà đầu tư nước TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tài liệu giảng dạy quản trị Marketing- Chương trình MBA GRIGGS- ETC - Bản tin bất động sản Viet Rees, tuần 1+2/6/2010 ... Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Với việc đời Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 có hiệu lực... thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây... giai đoạn khó khăn kinh doanh bất động sản Sự kiên nhẫn thể lĩnh nhà kinh doanh bất động sản, thị trường chung xuống giá, sản phẩm không giảm giá Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội thành