PHÂN TÍCH và ĐÁNH GIÁ cơ hội MARKETING đối với KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

QUẢN TRỊ MARKETING GIỚI THIỆU I Chủ đề phân tích: “Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Phân tích khác Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh” Phương pháp thực hiện: Bài viết sử dụng phương pháp:  Phương pháp sưu tầm tài liệu thứ cấp: Tài liệu tham khảo, chọn lọc từ tài liệu môn học, viết liên quan qua Internet  Phương pháp sưu tầm tài liệu sơ cấp, nghiên cứu, phân tích tài liệu: Dựa vào phương pháp nghiên cứu, phân tích học để tiến hành phân tích liệu, thông tin tập II PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Theo Bách khoa toàn thư mở định nghĩa: Bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khoáng chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động,lều, nhà tạm không xem bất động sản Người sở hữu bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên bất động sản Thị trường bất động sản có iên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài Bất động sản phân làm loại: BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING - Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản nhà đất, (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất nhóm bản, tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v - Bất động sản sản đặc biệt: công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v Bất động sản thời điểm trở thành kênh đầu tư có lãi nhà đầu tư Trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán có dấu hiệu chùng xuống tín hiệu niềm tin giới đầu tư bất động sản kênh an toàn Đấy hội marketing kinh doanh bất động sản Việt nam Tuy nhiên bên cạnh có nhiều thách thức nhà kinh doanh bất động sản Môi trường vĩ mô: bao gồm môi trường kinh tế, Pháp luật – Chính trị, Văn hoá – Xã hội, Công nghệ, Môi trường tự nhiên Môi trường kinh tế: - Thuận lợi: Nền kinh tế Việt Nam đà phát triển Theo chuyên gia Quỹ tiền tệ quốc tế IMF, kinh tế Việt Nam biểu lộ sức mạnh lĩnh vực như: xây dựng tiêu thụ nội địa dự kiến kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao Châu Á năm 2010 Nền kinh tế Việt Nam ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới Thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng dự kiến năm 2010 thu nhập cá nhân bình quân đầu người đạt 1200 đô la Đây tiền đề quan trọng cho thấy thu nhập kinh tế người tiêu dùng tăng lên Đó hội để phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam - Thách thức: Nền kinh tế Việt Nam phát triển nhiên so với nước khu vực nước có kinh tế phát triển Việt Nam kinh tế Việt Nam khó khăn lạc hậu ảnh hưởng đến kinh tế nói chung kinh doanh bất Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING động sản nói riêng Bên cạnh Thi trường Bất động sản Việt Nam chưa phát triển mạnh, manh mún nhỏ lẻ Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh Số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, việc thị trường bất động sản “đóng băng” giảm nhiệt nhanh chóng làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, lĩnh vực đầu tư khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao Nếu tính năm 2005 số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời thị trường OTC giá cổ phiếu nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên điểm thu hút mạnh mẽ vốn nhà đầu tư Mặt khác, lãi suất tăng chi phí cho đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án tăng lên lãi phải trả ngân hàng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà Đây nguyên nhân nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực khác bất động sản Giá vàng liên tục tăng cao năm trở lại giá bất động sản đánh giá cao giao dịch thường lại tính vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” Không nhà trị giá 200 – 300 vàng bị đóng băng gần hoàn toàn mà đến nhà có giá 100 Thị trường mua bán đất dự án, hộ không bị ảnh hưởng nhiều giá vàng lên xuống việc toán tiền đồng, giá vàng lên cao khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn việc giải ngân với ngân hàng Môi trường Pháp luật, trị - Cơ hội: Chính sách pháp luật ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh bất động sản Vừa qua Bộ Tài điều chỉnh hàng loạt quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân việc chuyển nhượng bất động sản (Việc miễn thuế TNCN cá nhân chuyển nhượng bất động sản nhà ở, đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng), Các sách hỗ trợ lãi suất, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp Chính sách hỗ trợ phủ nhà cho người thu nhập thấp( hỗ trợ nhà cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp, cụm tuyến dân cư vùng lũ, vùng đô thị nông thôn ) tạo vô số hội cho việc đầu tư kinh doanh bất động sản - Thách thức: Thị trường bất động sản nhảy cảm với chế, sách pháp luật Nhà nước Luật kinh doanh bất động sản có hiệu tực từ năm 2007 Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING nêu rõ việc chuyển nhượng, cho thuê, kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch Đây thách thức nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ Tiền đất, tiền thuế chuyển nhượng tăng nhanh cản trở thực người có nhu cầu mua bất động sản Các sách khác như: việc huy động vốn trọng việc mua bất động sản nhà chung cư chặt chẽ hơn, hạn chế việc đầu tư kinh doanh bất động sản đất lúa Giá đền bù giải phóng mặt không ổn định, chi phí lớn ảnh hưởng nhiều đến việc đầu tư kinh doanh Các thông tin quy hoạch khu đô thị, dự án không minh bạch, chưa công bố kịp thời dẫn đến việc định hướng đầu tư kinh doanh gặp nhiều khó khăn Môi trường Văn Hoá – Xã Hội - Cơ hội: Số lượng dân cư gia nhập tầng lớp trung lưu ngày tăng lên, nhu cầu thoả mãn sống ngày cao số lượng giao dịch bất động sản thành công tăng lên đáng kể Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Theo số liệu thống kê Viện kiến trúc Quy hoạch xây dựng tốc độ đô thị hóa Việt Nam tăng mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 23,6%, năm 2004 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33% đến năm 2025 đạt đến 45% Một chuyên gia kinh tế cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế: mức độ đô thị hóa quốc gia khoảng từ 30% - 70% coi thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh Việt Nam vào thời kỳ kéo dài nhiều năm sau Kinh tế phát triển, kéo theo tốc độ đô thị hóa tăng lên, với với tăng nóng thị trường BĐS tương lai gần tất yếu Nguồn nhân lực hoạt động lĩnh vực bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản Hiện Việt Nam đào tạo thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao từ nước tiên tiến như: cán kỹ thuật thi công xây dựng, nhà thiết kết kiến trúc, cán lập quản lý dự án đầu tư Bên cạnh nguồn nhân lực Việt Nam chiếm phần đa độ tuổi lao động, nguồn lao động dồi dào, chi phí thấp mạnh việc sản xuất kinh doanh bất động sản Bên cạch sở thích người dân việc sử dụng nhà riêng gắn liền với đất nhà chung cư thuận lợi cho việc kinh doanh mua bán đất đai Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING - Thách thức: Tuy tầng lớp trung lưu Việt Nam ngày tăng nhanh nhiên đa phần người dân Việt Nam thu nhập thấp Việc tích trữ mua sắm mảnh đất để xây nhà hay nhà chung cư để khó khăn Tỷ lệ thất nghiệp mức cao Lực lượng lao động đông đảo nhiên thiếu yếu Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường – Chủ nhiệm khoa kinh doanh Bất động sản Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhận xét: “ Nguồn nhân lực thiếu yếu, Thiếu chưa đủ nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng đời nhiều công ty KD BĐS Yếu chưa qua đào tạo chưa có kiến thức cách hệ thống Những người kinh doanh lĩnh vực chưa nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khả chia sẻ kinh nghiệm tự đào tạo thông qua công việc thấp Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng, từ thiết kế, thi công đến việc quản lý vận hành tiếp thị tới khách hàng quốc tế công trình BĐS lớn" Đấy thách thức lớn việc sản xuất kinh doanh bất động sản nguồn nhân lực nguồn lực quan trọng để sản xuất kinh doanh Việc người dân thích sở hữu tài sản sử dụng nhà đất thách thức lớn việc cho thuê văn phòng, nhà cho thuê nhà chung cư cao tầng Người Việt Nam ảnh hưởng theo phong tục đông nên việc chọn nhà hay mua đất phải xem phong thuỷ ảnh hưởng đến việc lựa chọn xây dựng nhà chung nhà đầu tư Công nghệ: - Cơ hội: Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến vật liệu nhẹ ví dụ: gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết nhanh góp phần giảm chi phí thời gian thi công công trình góp phần giảm giá thành sản phẩm - Thách thức: Tuy nhiên trình độ thiếu yếu, Việt Nam chưa làm chủ công nghệ đại nước tiên tiến giới Các nguyên liệu, công nghệ hầu hết phải nhập mua lại phí cao Môi trường tự nhiên: - Cơ hội: Quỹ đất việc đầu tư bất động sản Việt Nam nhiều Các nguồn nguyên, nhiên vật liệu thô đa dạnh phong phú Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING - Thách thức: môi trường khí hậu khác vùng miền, khí hậu khắc nghiệt ảnh hưởng đến việc sản xuất kinh doanh bất động sản Quỹ đất trung tâm kinh tế lớn nước ngày eo hẹp phát triển nhanh chóng đầu tư, xây dựng kinh doanh bất động sản Giá đền bù giải phóng mặt theo quy định nhà nước điều chỉnh tăng cao Môi trường ngành: Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Chính điều dẫn đến thông tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, không tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo Bên cạnh rào cản gia nhập rút khỏi thị trường kinh doanh bất động sản như: Rào cản kỹ thuật (đáp ứng yêu cầu diện tích đất đai, độ an toàn, công nghệ sản xuất ), rào cản vốn, rào cản pháp luật, rào cản tiền tệ nhà nước, rào cản thủ tục hành chính, III ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Một sai lầm mà công ty bất động sản thường mắc phải họ tin tưởng vào định cảm tính chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị việc marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING Nhưng thực tế là, lực giám đốc marketing giỏi mang lại lợi ích cho khoản đầu tư Vì vậy, ngành nghề khác, Marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ đòi hỏi giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc giám đốc marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau Họ cần phải có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: đâu? Làm gì? Và nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Cũng giống giám đốc marketing khác, sáng tạo cần thiết marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường tài sản đối lớn người việc định mua/bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng việc marketing bất động sản ví von “marketing cảm xúc” Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hang tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Sai ly dặm việc thường xảy công ty phát triển bất động sản, giảm thiểu điều việc tuyển chọn cho giám đốc marketing thật tốt không đơn giám đốc bán hàng IV SỰ KHÁC NHAU GIỮA KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING Thị trường bất động sản chứng kiến tình trạng trái ngược hai miền Nam Bắc diễn năm trước Trong Tp.HCM, dự án bất động sản loay hoay tìm đầu Hà Nội lại xảy sốt giá Thị trường Hà Nội thị trường tiềm mà nhiều Công ty nhắm tới, môi giới đầu tư bất động sản, liên kết với doanh nghiệp có quỹ đất Các môi giới Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm thị trường bất động sản Hà Nội lớn, nguồn cung hạn chế, dự án thuộc loại vừa túi tiền người dân Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua hộ dự án Lê Văn Lương Công ty Nam Cường, chủ đầu tư Hà Nội lần công ty công khai mở bán dự án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư Tp.HCM phải nhìn thị trường phía Bắc mơ ước Đơn giản từ lâu, chủ đầu tư Tp.HCM không hưởng ưu thị trường cung cầu nhiều, dự án chưa mở bán có người đặt mua hết Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến lượng lớn nhà đầu tư có khả toán cao Hà Nội số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm hội đầu tư Phú Mỹ Hưng dự án khu vực lân cận nơi thu hút nhiều nhà đầu tư “VIP” Hà Nội Không công ty môi giới Tp.HCM mở văn phòng đại diện phía Bắc để môi giới bán dự án bất động, mà để môi giới cho khách hàng mua dự án Tp.HCM Nhà đầu tư Tp.HCM đưa đón thăm quan dự án Bình Dương Đồng Nai có nhu cầu Các môi giới tỏ không mệt mỏi chăm sóc khách hàng Gọi điện giới thiệu dự án, gọi hỏi lại nhận câu trả lời thức không bán dự án môi giới lại gọi có dự án tung bán Các dự án chào bán thời điểm chủ yếu đất biệt thự, có mức giá khoảng triệu đồng/m2 Còn dự án trung cao cấp tình trạng đìu hiu khách Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư âm thầm chuẩn bị thủ tục triển khai, khởi công móng, chờ thời điểm thích hợp công bố bán hàng Thời điểm hy vọng đến vào cuối năm 2010 Giữa hai miền Nam-Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin thị trường minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản TP HCM cao nhiều so với Hà Nội Nguyên nhân: Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường Tp.HCM nói riêng, có nhiều chủ đầu tư bất động sản doanh nghiệp tư nhân công ty cổ phần Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa Trong đó, Hà Nội, doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn Mỗi doanh nghiệp thường có dự án nhỏ vừa Còn dự án lớn nằm tay doanh nghiệp có xuất phát điểm doanh nghiệp nhà nước Những doanh nghiệp thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo “quan hệ” Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh thị trường bất động sản Hà Nội thấp Tp.HCM nhiều Chính vậy, mặt giá đất Hà Nội cao Tp.HCM Trong năm 2009, dù giá đất Tp.HCM giảm mạnh, giá đất Hà Nội có khu vực lại “sốt” Các doanh nghiệp niêm yết NTL, SJS Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất dự án Dù thị trường Hà Nội nhiều tiềm sức mua nhiên nhiều Công ty định không đầu tư Hà Nội, giá đất cao Lợi thuộc chủ đầu tư chỗ, có đất với giá vốn rẻ Trong Tp.HCM, sức ép cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư nhỏ phải sang nhượng dự án, Hà Nội, sức ép nhỏ nhiều, cung nhìn chung thấp cầu, phân khúc nhà giá trung bình Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản Hà Nội thị trường phát triển sau thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Điều có nghĩa xảy thị trường bất động sản Hồ Chí Minh giảm giá, cạnh tranh chủ đầu tư chất lượng, tiếp thị dự án diễn thị trường Hà Nội Điều đến nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi Tiến trình nhanh hay chậm phụ thuộc vào chế quản quản lý liên quan đến thủ tục triển khai dự án bất động sản nhanh hay chậm V KẾT LUẬN Kinh doanh bất động sản Việt Nam nghề nhiều người quan tâm an toàn khả sinh lợi lớn Bên cạnh hội cho việc kinh doanh bất động sản đối mặt với nhiều thách thức Là nhà Marketing dịch vụ kinh doanh bất động sản không đơn cho thuê bán bất động sản giá mà cần phải xây dựng thương hiệu cho mình, tìm kiếm khách hàng tiềm cách thức phục vụ chuyên nghiệp VI TÀI LIỆU THAM KHẢO Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ MARKETING - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - http://diendan.marketingchienluoc.com - http://www.marketingvietnam.net - http://www.vn-seo.com - www.vneconomy.vn - PINDEX.VN - Báo lao động Gemba 01.V02 Người thực Lê Thanh Cao ... trường Bất động sản Việt Nam chưa phát triển mạnh, manh mún nhỏ lẻ Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh Số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, việc thị trường bất động sản “đóng... khai dự án bất động sản nhanh hay chậm V KẾT LUẬN Kinh doanh bất động sản Việt Nam nghề nhiều người quan tâm an toàn khả sinh lợi lớn Bên cạnh hội cho việc kinh doanh bất động sản đối mặt với nhiều... đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông