Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

BÀI TẬP CÁ NHÂN Môn: Quản trị Marketing - Câu hỏi: Anh chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ mơi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành cơng) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM Hãy sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát & vấn) để minh họa cho viết BÀI LÀM: Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nay: Ngày nay, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bắt đầu phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa Điều nhìn thấy rõ tinh thần cầu thị phủ Việt Nam sách hoạch định khai thác nguồn tài nguyên to lớn trên, quan tâm đến đối tượng nước ngồi nước, hệ thống quản lý hành lĩnh vực đất đai Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 cải cách đổi Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam non trẻ, hội phát triển kinh doanh BĐS tương lai lớn Tuy vậy, thị trường BĐS thiếu ổn định nguyên nhân sau: - Thị trường BĐS Việt Nam vận hành sở pháp lý chưa hoàn chỉnh với cam kết với WTO, nhiều đồ án quy hoạch cịn thiếu tính khả thi yếu chất lượng, khu vực thị trường thiếu đồng bộ, kinh nghiệm quản lý chưa nhiều - Thị trường phụ thuộc q nhiều vào tính tốn ngắn hạn, kể tư đầu tư, thói quen tâm lý đám đông người, cách tạo vốn phát triển thị trường, thị trường BĐS quy lại cần tính tốn trung hạn dài hạn - Lợi ích từ phát triển thị trường cịn bị nhiều yếu tố phi thị trường chi phối tạo nên bất cơng nhóm lợi ích, tình trạng đầu tham nhũng nặng nề, quản lý bị chia sẻ, độ cơng khai minh bạch cịn thiếu - Thị trường BĐS Việt Nam tiềm dần định hình trước xu nhân tố quốc tế hội nhập lãnh đạo quản lý Nhà nước thiếu liệt, Những yếu nêu nhìn thấy rõ, để đưa thị trường phát triển cách chuyên nghiệp ổn định, nỗ lực Nhà nước việc cải cách, đổi sách vĩ mô đắn, nhà đầu tư BĐS cần nhìn nhận hội kinh doanh thị trường BĐS, xác định điểm yếu mình, đặc biệt khâu marketing để xây dựng chiến lược kinh doanh phát triển bền vững Một sai lầm mà công ty BĐS Việt Nam thường mắc Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 phải họ tin tưởng vào định cảm tính mình, chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị việc marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước địi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu, kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất tồn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thơng thường chỗ địi hỏi người lập kế hoạch, chiến lược marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất tồn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản Từ nhìn nhận tổng quát trên, ta thấy hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng nhiều từ yếu tố từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành, môi trường nhân phân tích đây: 1.1 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô: Để phát triển chiến lược Marketing kinh doanh BĐS Việt Nam nay, doanh nghiệp cần phải đánh giá ảnh hưởng môi trường vĩ mơ bao gồm: Chính trị- pháp luật; Văn hóa – xã hội; Kinh tế; Môi trường tự nhiên (địa lý); Cơng nghệ: +) Chính trị, pháp luật: Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 Các vấn đề trị ln điều quan trọng mà nhà đầu tư quan tâm Sự ổn định mơi trường trị, định hướng chuyển đổi cấu kinh tế phát triển kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam yếu tố quan trọng để tạo niềm tin cho Nhà đầu tư nước yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh Điều minh chứng phát triển chung đất nước lĩnh vực BĐS nói riêng Theo báo cáo gần Chính phủ, tình hình thị trường BĐS thời gian qua có nhiều tín hiệu tích cực, hồi phục nhanh Vốn đầu tư vào thị trường tiếp tục tăng mạnh bất chấp tác động suy thoái kinh tế giới Dư nợ cho vay tín dụng tính đến đầu năm 2010 đạt 218.899 tỷ đồng, tăng 36% so với thời điểm năm trước, vốn FDI đăng ký năm 2009 đạt 7,6 tỷ USD, chiếm 1/3 tổng vốn FDI nước Nhu cầu BĐS phục vụ du lịch tăng mạnh Theo đánh giá, sở lưu trú cần đầu tư tăng thêm 22.000 phòng năm Tương tự đất cho phát triển hạ tầng khu cụm công nghiệp tiếp tục tăng cao phạm vi nước Các hoạt động hỗ trợ thị trường Sàn giao dịch, mơi giới BĐS dần hình thành, bắt đầu cơng khai, minh bạch hóa hoạt động kinh doanh Cùng với nhà đầu tư nước ngồi ạt kéo vào hàng loạt nhà đầu tư nước đổ xô vào lĩnh vực coi "béo bở" PetroVietNam, Lilama, Trường Hải, Viglacera Môi trường pháp luật nước khác ảnh hưởng lớn đến sản xuất kinh doanh nói chung bao gồm lĩnh vực BĐS Như nêu trên, thời gian gần Chính phủ Việt Nam có quan tâm cải cách, đổi sách lĩnh vực bất động sản nên thúc đẩy thị trường BĐS dần phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa Đó hoạt động kết loạt lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở, thị trường BĐS, tình hình sử dụng đất phi nơng nghiệp, hệ thống thuế, tín dụng thị trường bất động sản, chương trình nhà cho cơng Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 nhân, người có thu nhập thấp, xây dựng cụm, tuyến dân cư vượt lũ, nhà cho cán công chức,… Những tín hiệu tích cực thị trường BĐS thời gian gần nhờ có điều chỉnh vĩ mơ Chính phủ, việc phân tích kỹ xác định giải pháp khắc phục tồn tại, nhược điểm quản lý thị trường BĐS, bước tạo khung pháp lý lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh, chống độc quyền bảo vệ người tiêu dùng Nhiệm vụ xác định quan quản lý cần tập trung, phối hợp chặt chẽ để hoàn thiện chế, sách quan trọng, sớm tạo điều kiện cần thiết để đẩy mạnh triển khai chương trình nhà ở, lành mạnh hóa thị trường BĐS Theo đó, cần sớm xây dựng chế tài thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Các sách cần linh hoạt, vừa đảm bảo khơng tạo bong bóng thị trường, không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường diện rộng Đồng thời, cần bổ sung, sửa đổi số chế, sách xây dựng, tài để tháo gỡ vướng mắc cho Doanh nghiệp chuyên doanh Trong trung dài hạn, nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà Nghiên cứu thí điểm thành lập mơ hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS nhằm đa dạng hóa hình thức giao dịch thị trường Tiếp túc đẩy mạnh cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hệ thống thông tin quy hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hóa điều kiện tiếp cận thị trường để DN kinh doanh tiếp cận thơng tin BĐS cách bình đẳng, cơng khai, minh bạch Đối với chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở, tiếp tục đẩy mạnh hình thức huy động đa dạng hóa nguồn lực triển khai, thiết lập mơ hình quản lý triển khai thực chương trình nhà xã hội để đảm bảo hiệu kinh tế lẫn hiệu xã hội Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 Các dự án nhà cần có cấu hàng hóa phù hợp diện tích giá đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường Một số sách luật quan trọng năm gần điều chỉnh vĩ mô cho thị trường BĐS như: - Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 1/1/2007) quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định luật này” - Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, quan chức chưa triển khai thu thuế - Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai Quốc hội khóa XII thơng qua kỳ họp thứ ngày 18 tháng năm 2009 qui định người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam, mở rộng tiềm hội cho cầu cung đầu tư phân khúc nhà - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… tạo tảng pháp lý quan trọng, phục vụ công tác quản lý sử dụng đất đai, giải vướng mắc quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… - Ngoài ra, cịn có nhiều văn khác Bộ, ngành trung ương qui định tình trạng pháp lý BĐS, quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS Những yếu tố vĩ mô nêu tạo cho thị trường bất động sản non trẻ Việt Nam dần hình thành phát triển, giúp cho doanh Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 nghiệp có hội xây dựng kế hoạch marketing rành mạch thị trường BĐS điều kiện để phát triển thúc đẩy thị trường ngày phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa +) Văn hóa - Xã hội: Văn hóa - xã hội nghĩ đến tập hợp hành vi học hỏi chia sẻ dựa giá trị tập thể Các yếu tố văn hoá – xã hội bao gồm ngôn ngữ, tôn giáo, giá trị quan niệm, đạo đức, giáo dục, tổ chức xã hội, ảnh hưởng đến cách nhìn nhận giới người tiêu dùng, định đến trì giá trị cốt lõi văn hóa Trong văn hoá giá trị văn hố có tính bền vững tính phổ cập khác ảnh hưởng khơng giống đến hoạt động marketing DN Bên cạnh giá trị văn hố mang tính phổ cập thống ln tồn giá trị văn hố mang tính địa phương đặc thù, cịn gọi nhánh văn hố (hay tồn văn hóa nhóm) Những giá trị văn hố phổ cập thống có ảnh hưởng rộng lớn phạm vi toàn xã hội tạo nên đặc tính chung nhu cầu, ước muốn, hành vi tiêu dùng đông đảo người mua quốc gia, dân tộc Cùng với tồn giá trị văn hoá bản, cốt lõi, truyền thống gọi giá trị văn hố sơ phát cịn có giá trị văn hố khơng bản, tạm thời giá trị văn hoá thứ phát Các giá trị văn hoá cốt lõi hình thành từ lâu đời truyền từ hệ qua hệ khác, củng cố quy chế xã hội có tính bền vững cao Điều định tính chất bền vững tập tính tiêu dùng người mua chịu ảnh hưởng sâu sắc giá trị văn hố Ngược lại, giá trị văn hố thứ phát lại dễ thay đổi hơn, dễ điều chỉnh tương tự người ta làm thay đổi, điều khiển hành vi tiêu dùng bị quy định giá trị văn hoá Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 Văn hoá - xã hội ảnh hưởng đến hoạt động marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ thể: - Ảnh hưởng đến việc lựa chọn hình thức đầu tư BĐS, chiến lược marketing chung, định nhiệm vụ mục tiêu tổng quát DN hoạt động marketing Ví dụ: hình thức xây nhà theo đặc điểm văn hóa vùng miền, cách thức tiếp thị, quảng cáo nhấn mạnh vào đặc điểm văn hóa vùng miền (văn hóa nhóm) - Ảnh hưởng đến việc thực chiến thuật, sách lược, biện pháp cụ thể, thao tác, hành vi cụ thể nhà hoạt động thị trường trình làm marketing - Văn hoá ảnh hưởng cách tồn diện đến cơng cụ khác hệ thống marketing - mix DN đặc biệt đáng lưu ý ảnh hưởng đến công cụ sản phẩm, phân phối xúc tiến hỗn hợp - Chính sách xúc tiến hỗn hợp bị ảnh hưởng sâu sắc vấn đề ngơn ngữ Ví dụ, từ ngữ dùng quảng cáo Miền Bắc Miền Nam dùng khác cho phù hợp với văn hố ngơn từ miền hệu - Sự chấp nhận sản phẩm bị ảnh hưởng tiêu chuẩn thái độ giá trị Chẳng hạn, hướng nhà vấn đề phong thủy nhà tuổi (mệnh) khách hàng - Chính sách giá thường bị ảnh hưởng thái độ văn hố thay đổi thơng qua gọi “giá tâm lý” - Hệ thống phân phối thường bị ảnh hưởng chế định xã hội Ví dụ, Việt Nam, có sàn giao dịch BĐS tâm lý người mua thường thông qua người thân giới thiệu tin tưởng đặc biệt dành cho người bán họ hàng, thân thích… Bài tập cá nhân Báu Hà Mơn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 +) Kinh tế: Theo dự báo, GDP Việt Nam năm 2010 106 tỉ USD với dân số 85.789 triệu, thu nhập bình qn khoảng 1236 USD, thuộc vào nhóm nước phát triển có thu nhập hấp (theo đánh giá Hội nghị Thương mại Phát triển Liên hợp quốc - UNCTAD) Một số đặc điểm kinh tế Việt Nam có ảnh hưởng đến thị trường BĐS: - Nền kinh tế phát triển, mức độ hịa nhập với tài giới chưa cao nên chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới - Các gói kích cầu năm 2009 phát huy tác dụng, góp phần giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tăng trưởng kinh tế Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng: Cùng với tăng trưởng trở lại kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khốn phát tín hiệu có tăng trưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng năm 2010 đạt ngưỡng 530 điểm yếu tố thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS, giúp cho hoạt động Marketing có hội phát triển - Cùng với phát triển chung đất nước, thu nhập bình quân người dân nâng cao, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh Tuy nhiên khoảng cách thu nhập mức sống tầng lớp ngày gia tăng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm - Tín dụng ngày dễ đến tay người có nhu cầu nhà ở, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần Lớp GeMBA01.V02 - Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng +) Môi trường tự nhiên (địa lý) Các yếu tố môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến thị trường BĐS Marketing BĐS gồm: - Với tốc độ đô thị hóa cao nay, đặc biệt thành phố lớn (như Hà nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà nẵng…), quỹ đất dành cho đầu tư bất động sản có xu hướng giảm dần, khó khăn ngày rời xa khu đô thị trung tâm - Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS ln đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng - Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 10 Lớp GeMBA01.V02 cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao - Nguồn nguyên, vật liệu phục vụ xây dựng Việt Nam phong phú, giá rẻ sẵn có (như đá cát, gạch, gỗ…) Tuy nhiên vùng khac có điều kiện thuận lợi khó khăn khác vật liệu xây dựng, điều ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm BĐS - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại Vì vậy, vùng khác cần có điều chỉnh để sản phẩm BĐS phù hợp với điều kiện địa hình, khí hậu văn hóa sinh hoạt ăn người dân… +) Công nghệ: Trước hết, sản phẩm BĐS sản phẩm thuộc ngành xây dựng, bị ảnh hưởng lớn công nghệ xây dựng Cùng với phát triển chung đất nước, du nhập công nghệ mới, công nghệ tiên tiến dự án BĐS ngày phát triển Ngồi cơng nghệ sản xuất vật liệu xây dựng thời gian vừa qua phát triển nhanh, vật liệu cao cấp chưa sản xuất nước nhập theo nhu cầu thị trường Tuy nhiên, việc áp dụng công nghệ vào dự án cụ thể lại định lớn đến giá thành sản phẩm Việc tồn cầu hố thơng tin giải pháp hữu hiệu cho khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS Nó giúp cho thân nhà kinh doanh BĐS có thống bên tổ chức, tin học hoá tất mối quan hệ với mơi trường bên ngồi phạm vi quốc gia quốc tế Hiện nay, nhiều công ty kinh doanh BĐS đưa dịch vụ sản phẩm lên mạng Internet, cơng nghệ thông tin bước Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 11 Lớp GeMBA01.V02 phổ thơng hố đáp ứng nhu cầu tất tầng lớp nhân dân, sở để nhà kinh doanh BĐS thực chiến lược quảng bá hình ảnh hoạt động kinh doanh cách nhanh chóng hữu hiệu nhất, bước chuyên nghiệp hoá hoạt động marketing bất động sản bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực quốc tế Ngoài ra, việc hoàn thiện hệ thống thơng tin BĐS tồn quốc nội dung quan trọng quản lý Nhà nước thị trường BĐS để có sách điều chỉnh phù hợp kịp thời, giúp cho người mua tiếp cận với sản phẩm cách tốt đảm bảo cho thị trường ngày trở nên lành mạnh 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành - Đối thủ cạnh tranh tại: Với đối thủ cạnh tranh tại, Doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu mình; phải xác định chiến lược cạnh tranh doanh nghiệp vị (Chiến lược dẫn đầu thị trường, chiến lược thách thưc thị trường hay chiến lược theo sau thị trường), đối thủ cạnh tranh có mặt mạnh yếu nào? Từ xác định nhóm phân khúc thị trường doanh nghiệp có lợi thế, nhóm khách hàng tiềm để có chiến lược marketing phù hợp sáng tạo - Đối thủ tiềm năng: Có thể nói, ngày nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Đây mảnh đất màu mỡ cho nhà kinh doanh, chưa kể đến nhà kinh doanh bất động sản nước ngồi Chính vậy, yếu tố ảnh hưởng lớn đến hội marketing nhà kinh doanh bất động sản Họ khơng có đối thủ cạnh tranh tiềm mước mà nước ngồi Vì vậy, việc phân tích yếu tố vĩ mơ nâng cao trình độ, kỹ Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 12 Lớp GeMBA01.V02 kinh doanh nói chung BĐS nói riêng ln vấn đề nhà kinh doanh BĐS - Nhà cung ứng (quyền lực người cung ứng): BĐS tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông thị trường BĐS, giá trị quyền BĐS đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v Chính vậy, nhà cung ứng quyền lực họ ảnh hưởng không nhỏ đến Doanh nghiệp, chưa kể nhà cung ứng cá nhân với tài sản thừa kế - Người mua (quyền lực người mua): Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội q trình sử dụng BĐS Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Chính vậy, quyền lực người mua môi trường thường không giống có tính khơng hệ thống Đây yếu tố thiếu nội dung marketing doanh nghiệp - Hàng thay (Mối đe dọa hàng thay thế): Như nhận định CBRE, năm 2010 năm bước ngoặt cho bùng Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 13 Lớp GeMBA01.V02 nổ nguồn cung thị trường BĐS sinh thái nghỉ dưỡng Việt Nam Hàng loạt dự án nghỉ dưỡng sinh thái lớn nhỏ khởi động công bố giá bán khởi điểm rầm rộ năm Chính vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn xu tồn cầu 1.3 Môi trường nhân khẩu: Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, 10 năm qua tỷ lệ tăng dân số Việt Nam khoảng 1,2%/năm, Việt nam có khoảng 84 triệu người, nước đơng dân thứ 13 giới, mật độ dân số 254 người/km2, cao gấp 6-7 lần “mật độ chuẩn (theo Liên Hợp Quốc, để sống thuận lợi, bình quân 1km2 nên có từ 35-40 người) Đây yếu tố ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, dân số cao, mật độ cao đồng nghĩa với nhu cầu nhà cao Cùng với tốc độ thị hóa diễn nhanh chóng, sóng di cư nhóm lao động từ nơng thôn thành thị tăng theo làm cho nhu cầu nhà đô thị tăng cao, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp Mặc dù dân số Việt Nam đa số lao động phổ thơng, lao động trình độ thấp lao động lĩnh vực nông nghiệp, với phát triển chung đất nước, người dân ngày có điều kiện tiếp cận với điều kiện giáo dục, số người có trình độ học vấn có thu nhập tăng lên thời gian qua, góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế Kiểu hộ gia đình truyền thống phổ biến là đặc trưng chủ yếu kiểu hộ gia đình Việt Nam, gia đình thường hệ chung sống: ông - bà, bố - mẹ, Đây đặc điểm ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà phù hợp với phong tục sống người Việt Nam, điều Bài tập cá nhân Báu Hà Mơn: Quản trị MARKETING Trần 14 Lớp GeMBA01.V02 ảnh hưởng đến cách thức tiếp thị, marketing cho sản phẩm BĐS Nguồn lực lao động phong phú, giá nhân công ngành xây dựng rẻ, đặc biệt lao động phổ thông, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm BĐS Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM 2.1 Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Để thành công ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, theo nhà kinh doanh Bất động sản trước hết phải có phẩm chất cần thiết như: thơng minh, có đủ nhân cách, biết tạo dựng mối quan hệ, biết cách sử dụng giữ chân nhân viên giỏi, biết cách lắng nghe sẵn sàng hoc hỏi, sẵn sàng đương đầu với thử thách để hoàn thành cơng việc, biết tối thiểu hóa rủi ro có đủ khéo léo để trở thành nhà kinh doanh giỏi, ngồi cần phải: - Có hiểu biết tổng thể kinh tế, trị, pháp luật; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ tương lai để từ vạch kế hoạch kinh doanh phù hợp, hài hịa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất tồn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản - Cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vịng vài ba năm sau để có dự án BĐS thông thường phải nhiều thời gian, tối thiểu từ 3-5 năm Họ cần phải có nghiên cứu thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 15 Lớp GeMBA01.V02 khứ, tại, phân tích thị trường, phân tích vị trí loại hình phát triển , phân tích nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán … đưa dự báo tương lai Những nghiên, phân tích dự báo yếu tố định việc: đâu? Làm gì? Và nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm cơng ty - Có kiến thức tốt marketing nói chung có sáng tạo mưu mẹo cần thiết marketing BĐS Bất động sản thông thường tài sản đối lớn người việc định mua, bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hang tiềm năng, cách thức phuc vụ chuyên nghiệp Và tốt để trở thành ông chủ thành đạt kinh doanh bất động sản, cần tuyển chọn cho giám đốc marketing thật tốt không đơn giám đốc bán hàng 2.2 Sự khác Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh: Giữa hai miền Nam - Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh hai thành phố lớn đặc trưng cho phong cách hai miền Nam Bắc Ngoài Hà Nội Thủ đơ, nơi tập trung nhiều cơng trình văn hóa, trị nước, thành phố HCM nơi tập trung nhiều nước sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 16 Lớp GeMBA01.V02 Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cao nhiều so với Hà Nội Do đặc điểm Nhà đầu tư kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh phải có độ nhạy bén cao hẳn Nếu thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức tặng q, vật ô tô, xe máy, tivi, tủ lạnh, vàng - trang sức, thiết bị nội thất… cho khách hàng mua hộ xu hướng chủ đạo, Hà Nội, giảm giá bán sản phẩm cách làm phổ biến chủ đầu tư nhiều dự án Với "kinh nghiệm" có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm 2010 khởi sắc hơn, nhiên xuất tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường số phân khúc Hà Nội đất dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục Hà Nội rõ nét TP HCM Nguồn cung địa ốc Hà Nội chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà không tăng chóng mặt TP HCM số quốc gia khu vực hội để bất động sản phát triển vào năm 2010 Kết luận: Thị trường BĐS Việt nam thị trường non trẻ, với sách đồng Nhà nước cố gắng nhà đầu tư BĐS thị trường bắt đầu phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa Những hội phát triển kinh doanh BĐS tương lai lớn Để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam thành công, nhà đầu tư nhà kinh doanh kiến thức, lực… cần phải cố gắng tìm hiểu, nắm bắt điều kiện vĩ mô vi mô ảnh hưởng đến hoạt Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 17 Lớp GeMBA01.V02 động thuộc lĩnh vực Ngồi ra, cần trọng cho công tác đảm bảo chất lượng cơng trình, cơng tác marketing, tiếp thị, bán hàng Sau nhiều năm khảo sát xem xét xu hướng phát triển thị trường Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước rút kinh nghiệm quý thay triển khai đầu tư từ đầu, ký kết hợp đồng hợp tác chiến lược với doanh nghiệp nước có tiềm Đó doanh nghiệp có quỹ đất, hồn tất đền bù giải tỏa, lại thiếu vốn để triển khai dự án, mà điều nhà đầu tư nước ngồi dễ dàng bổ sung Mặt khác, nhà đầu tư BĐS Việt Nam nhìn nhận điểm yếu việc tiếp thị, kinh doanh dự án, nên việc mời chào nhà đầu tư nước làm đối tác chiến lược để thực khâu hướng đắn Nhà đầu tư nước để phát triển lĩnh vực TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Một số website: http://www.chinhphu.vn http://www.moc.gov.vn http://www.monre.gov.vn http://www.bwportal.com.vn/ http://my.opera.com/ http://www.marketingvietnam.net Bài tập cá nhân Báu Hà Môn: Quản trị MARKETING Trần 18 Lớp GeMBA01.V02 ... trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM 2.1 Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Để thành công ngành kinh. .. đất màu mỡ cho nhà kinh doanh, chưa kể đến nhà kinh doanh bất động sản nước ngồi Chính vậy, yếu tố ảnh hưởng lớn đến hội marketing nhà kinh doanh bất động sản Họ khơng có đối thủ cạnh tranh tiềm... đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa Những hội phát triển kinh doanh BĐS tương lai lớn Để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam thành công, nhà đầu tư nhà kinh doanh kiến thức, lực… cần