Phân tích và đánh giá các hoạt động marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và tương lai: Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phốlớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng h

Phân tích và đánh giá các hoạt động marketing đối với kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam hiện nay:

1.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và tương lai:

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phốlớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển

Về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tụctăng trưởng ở mức vừa phải Trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản ViệtNam là tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sảndiễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội vàTPHCM Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sảndần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơncho không gian thương mại

Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, luôn có sự thiếu hụt về khônggian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mạiluôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp

Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng Cảnh quanxung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo vì đó là nơi

mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống Các nhà môi giới cũng quan tâm tớinhững điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng.Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năngđược người tiêu dùng tiếp nhận

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế và sự

ổn định chính trị của mỗi quốc gia Theo đánh giá chung, thị trường BĐS ở nước tahiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động khôngthuận lợi đến sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ hội marketing bất động sản tại Việt Nam:

Hoạt động marketing đã xuất hiện từ rất lâu trong đời sống kinh tế xã hội, trong hoạtđộng kinh doanh từ xa xưa ở Việt Nam Ngày nay marketing đã trở đã trở thành một

công cụ sắc bén giúp các nhà kinh doanh tiêu thụ nhanh chóng sản phẩm của mình.Khái niệm marketing chỉ chính thức hình thành từ những năm đầu thế kỷ 20 Trải quaquá trình phát triển, nội dung của marketing ngày càng được hoàn thiện và phong phúhơn Hoạt động marketing được ứng dụng rộng rãi tại nhiều quốc gia có nền kinh tế thịtrường phát triển.

Trải qua hơn 100 năm khái niệm marketing đã có nhiều sự thay đổi cho phù hợp vớitình hình ứng dụng thực tế Các khái niệm marketing được chuyển tải phong phú, đadạng dưới nhiều hình thức khác nhau, dưới đây là một số khái niệm marketing đượcchấp nhận và sử dụng phổ biến hiện nay như:

- Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán và thoả mãn nhu cầu của

khách hàng một cách có hiệu quả (The Chartered Institute of Marketing).

- Marketing là quá trình kế hoạch hoá và thực hiện những ý niệm, định giá, khuếchtrương và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi

với mục đích thoả mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức (Hiệp hội Marketing Hoa

Kỳ AMA) 1

Như vậy, có thể coi hoạt động marketing chính là hoạt động sáng tạo sao cho nhu cầu

khách hàng được thỏa mãn ở mức độ cao nhất (Philip Kotler) Nhu cầu này được đáp

ứng khi và chỉ khi doanh nghiệp có chiến lược nghiên cứu nhu cầu cụ thể, dự đoánđược nhu cầu một cách chính xác nhất Qua đó, khách hàng cảm nhận được sự phù hợp

do sản phẩm mang lại cho chính mình

Khi một doanh nghiệp tiến hành tìm hiểu mong muốn của khách hàng, phát triển cácsản phẩm thỏa mãn nhu cầu nhằm tạo ra lợi nhuận, đó là marketing Marketing chỉ bắtđầu với một thị trường đã xác định rõ, tập trung vào những điều khách hàng cần, phốihợp thêm các hoạt động khác để tác động đến quyết định của họ Marketing chú trọngđến nhu cầu và mong muốn của khách hàng, thiết kế, sản xuất và phân phối các sảnphẩm thoả mãn mong muốn này Marketing quản trị và hoạch định chính sách trongdài hạn, hướng tới nhu cầu trong tương lai và nghiên cứu phát triển sản phẩm mới

1.2.1 Ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:

1.2.1.1 Các lực lượng cơ bản trong môi trường vĩ mô: PESTLE

- Môi trường nhân khẩu học: Sự gia tăng dân số trên toàn thế giới, cơ cấu nhóm

tuổi, các thị trường theo dân tộc, các nhóm khách hàng theo trình độ giáo dục, quy mô gia đình, dịch chuyển về địa lý, dịch chuyển từ thị trường đại trà sang thị trường cụ thể có đặc điểm riêng biệt.

- Môi trường kinh tế: Phân phối thu nhập; Tiết kiệm, nợ và tín dụng: Người tiêu

dùng: thu nhập còn lại cho chi tiêu, sử dụng thẻ tín dụng; Doanh nghiệp: sự sẵn có của tín dụng cho các dự án tài chính

- Môi trường tự nhiên: Thay đổi vai trò của Chính phủ, thiếu nguồn nguyên liệu thô,

áp lực chống ô nhiễm, chi phí nhiên liệu tăng lên

- Môi trường công nghệ: Sự thay đổi nhanh chóng của công nghệ; cơ hội không giới

hạn cho đổi mới, sáng tạo; sự điều chỉnh thay đổi công nghệ tăng lên; chi phí cho nghiên cứu và phát triển đa dạng

- Môi trường chính trị-luật pháp: Pháp luật điều tiết kinh doanh, sự phát triển của

các nhóm lợi ích đặc biệt

- Môi trường văn hoá-xã hội: Người tiêu dùng nhìn nhận về thế giới, sự duy trì

những giá trị cốt lõi, sự tồn tại của văn hoá nhóm 1

1.2.1.2 Ảnh hưởng của môi trường vĩ mô đến marketing BĐS:

Năm 2010 thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà phục hồi Nhu cầu về bất động sản, nhất lànhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy

mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM

Tổng nhu cầu về nhà ở đô thị khoảng 62,5 triệu m² trong năm 2010 và nguồn cung cho thị trường BĐS trong giai đoạn tới khá dồi dào Trong đó, sẽ có khoảng gần 90.000 căn

hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành

Tại Hà Nội, sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội được thông qua, cùng với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía Tây đang triển khai, tại các huyện phía Đông, phía Bắc như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm nhiều dự án đô thị, khu nhà

ở sẽ tiếp tục được bổ sung Trong đó, chỉ riêng Mê Linh hiện đang có gần 80 dự án khu

đô thị, nhà ở

Sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu về nhà ởtrung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.

Gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối nămnay có thể tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu

tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tham khảo một số thị trường bất động sản khu vực châu Á có thể thấy một số điểmchung mà thị trường Việt Nam có thể đi theo Đó là khi cuộc khủng hoảng tài chínhtoàn cầu đang giảm dần, các doanh nghiệp và các Chính phủ bắt đầu tái đầu tư cho các

dự án và các ngân hàng cũng bắt đầu cho vay trở lại sẽ dẫn sự phục hồi rất nhanhchóng của thị trường bất động sản châu Á, trong đó có Việt Nam

Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qualại lẫn nhau rất chặt chẽ Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại đượcchủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện để lãi suấtcho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp tạo ra không khí sôi động hơn trongthị trường BĐS

Bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vựcđược quan tâm nhiều nhất Trên thực tế, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứngkhoán không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái

đã ổn định Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồngEuro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơcấu thị phần và quy mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệpkhác, nhưng hoạt động cũng chật vật Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vàothị trường bất động sản và thị trường này nóng lên hàng ngày Giá nhà đất tại các vùngven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước Trong đó, giá đất tại những vị trí đắcđịa tăng 35% - 40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại 7 Theo nhận định đó,các mức tăng giá trên 100% so với cùng kỳ năm trước, hay từ 35% - 40% chỉ trongvòng một tháng là những khả năng sinh lời hấp dẫn

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán Việt Nam, ngoài sự thănghoa của nhóm cổ phiếu vừa và nhỏ trong tháng 4, cơ hội sinh lời không thực sự mở

rộng; thậm chí, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn như trong tháng 2 và tháng

5 vừa qua

Tương tự, ở thị trường vàng, các sàn giao dịch qua tài khoản đóng cửa đã thu hẹp đáng

kể quy mô của một kênh đầu tư vốn rất sôi động trong năm 2009 Còn lại, hoạt độngđầu tư vàng vật chất cũng đối mặt với những biến động thất thường

Nhiều con mắt nhìn về bất động sản Kênh đầu tư này dần “nóng” lên Nguồn vốn chokênh này đang thu hút sự chú ý không chỉ từ nhà đầu tư, mà cả các cơ quan quản lý.Nếu ở kênh chứng khoán, vàng, nhà đầu tư vốn nhỏ có thể tham gia, thì với bất độngsản là yêu cầu vốn lớn hơn nhiều, đặc biệt là sự tham gia của các tổ chức Từ đây, vốn

là một vấn đề cần quan tâm

Hiện có 3 nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản, gồm: vốnchủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng

Tỷ lệ đô thị hoá bình quân ở Việt Nam sẽ là 30% vào năm 2010 và 50% vào năm 2020,

do đó, cơ hội để thị trường bất động sản phát triển là rất nhiều, nhất là đối với thịtrường nhà ở khi mà việc cho phép Việt kiều và người nước ngoài sống và làm việc tạiViệt Nam được mua nhà Ngoài ra, các tập đoàn nước ngoài quan tâm đến thị trườngBĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng là do Việt Nam đã gia nhập Tổ chứcthương mại Thế giới (WTO) số lượng các Công ty nước ngoài đến đầu tư tại Việt Namkhông ngừng tăng lên do đó nhu cầu thuê văn phòng, cao ốc sẽ tăng, trong khi đó thịtrường BĐS một số nước Châu Á khác gần như bão hòa, trong khi các thành phố lớn ởViệt Nam dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở rất lớn

Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩylên cao, thậm chí bị “làm giá” Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu từ giớiđầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa Khi thị trường ngày càng phát triển, ngườidân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xuhướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản

Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm được giá trị cao nhất cho đồng tiền

họ bỏ ra Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khácnhau Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái

và thoáng đãng Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm đểthuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiệnnghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê.

Do đó, các chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới Nhữngnhà đầu tư thành công luôn thiết kế, thi công và chọn lựa các dịch vụ cho công trìnhcủa mình để bắt kịp nhu cầu của thị trường Điều quan trọng là họ cần hiểu về các đốithủ cạnh tranh và luôn cố gắng để xây dựng những công trình chất lượng và có nhiềudịch vụ hấp dẫn Chính khách hàng là những người đang quyết định giá trị thực của bấtđộng sản

Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sửdụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xeđược các khách hàng quan tâm nhiều nhất Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủcác yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất Ngược lại, những tòa nhàgiá quá cao thường không được khách hàng quan tâm

Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm,

hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tớiquyết định của khách hàng Hầu hết thang máy tại các tòa nhà ở Việt Nam đều hoạtđộng thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu Việc phân chia các khu vực làmviệc cũng như hệ thống đối lưu không khí cũng có nhiều bất cập Những tòa nhà nhưvậy về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các công ty muốn thuê văn phòng Và đócũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê 3

Chính phủ nỗ lực trong việc kiềm chế lạm phát, sự hạ nhiệt của lãi suất tín dụng, luậtthuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực và việc thành lập các sàn giao dịch chuẩn cùngvới việc áp dụng các chỉ số bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trởlại

1.2.2 Ảnh hưởng từ môi trường ngành:

1.2.2.1 Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của M Porter:

©2003 Prentice Hall, Inc. To accompany A Framework for Marketing Management, 2nd Edition

Đối thủ cạnh tranh hiện tại

Môi trường ngành Các lực lượng cạnh tranh

Mối đe dọa từ đối thủ mới

ĐỐi thủ Tiềm tàng

- Differentiation (sự khác biệt): Cạnh tranh bằng cách tạo ra sự khác biệt mà các doanhnghiệp khác khó cạnh tranh Sự khác biệt này có thể là chất lượng sản phẩm, thời giangiao hàng, sự nhận biết về thương hiệu, hệ thống phân phối rộng khắp

- Concentration (tập trung): Cạnh tranh bằng cách tập trung nguồn lực, sức mạnh vàomột sản phẩm, một phân khúc hay một nhóm khách hàng đặc biệt

Michael Porter đã nhấn mạnh rằng nếu doanh nghiệp không chọn một trong nhữngchiến lược trên thì sẽ không có ưu thế cạnh tranh

1.2.2.2 Ảnh hưởng của môi trường ngành đến marketing BĐS:

- Áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp:

Khái niệm nhà cung cấp trong kinh doanh BĐS khá đa dạng Họ có thể là những cổđông cung cấp vốn cho công ty hoạt động, hoặc là những công ty chịu trách nhiệmcung cấp tấm cách tĩnh điện, sợi tổng hợp, nguyên vật liệu làm sàn nhà, thảm, hộp thiết

bị bộ đếm Hiện tại ở Việt Nam các công ty chọn cho mình những nhà cung cấp riêngtùy theo điều kiện Điều này góp phần giảm quyền lực của nhà cung cấp khi họ khôngthể cung cấp cho cả một thị trường lớn mà phải cạnh tranh với các nhà cung cấp khác.Những nhà cung cấp lớn có thể kiểm soát được đối tượng mua hàng cũng như mức giábán Họ có thể quyết định bán qua nhà phân phối nào hay chọn cách tự mình bán chongười tiêu dùng cuối cùng Nhà cung cấp luôn gây các áp lực nhất định nếu họ có quy

mô, sự tập hợp và việc sở hữu các BĐS đáp ứng được nhu cầu của phần lớn người tiêudùng

Mặt khác phải tính đến quyền lực của các đại cổ đông có thể tác động trực tiếp đếnchiến lược kinh doanh của một công ty BĐS

họ là người điều khiển cạnh tranh trong ngành thông qua quyết định mua hàng

Tương tự như áp lực từ phía nhà cung cấp ta xem xét các tác động đến áp lực cạnhtranh từ khách hàng đối với marketing BĐS như quy mô, tầm quan trọng, chi phíchuyển đổi khách hàng và thông tin khách hàng

Đặc biệt khi phân tích nhà phân phối ta phải chú ý tầm quan trọng của họ, họ có thểtrực tiếp đi sâu vào uy hiếp ngay trong nội bộ của doanh nghiệp

- Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:

Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trên trong kinhdoanh BĐS nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai Đối thủ tiềm ẩn nhiềuhay ít, áp lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:

+ Sức hấp dẫn của kinh doanh BĐS: Yếu tố này được thể hiện qua các chỉ tiêu như tỉsuất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành

+ Những rào cản gia nhập ngành: là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào mộtngành khó khăn và tốn kém hơn: kỹ thuật, vốn, các yếu tố thương mại (hệ thống phânphối, thương hiệu, hệ thống khách hàng…), các nguồn lực đặc thù (nguyên vật liệu đầuvào, bằng cấp, phát minh sáng chế, nguồn nhân lực, sự bảo hộ của Chính phủ…).

Sự thành công của marketing BĐS phụ thuộc vào khả năng phát triển các sản phẩmmới và khả năng chiếm lĩnh thị phần nhanh chóng của từng sản phẩm Thường thì cácnhà cung cấp, các nhà phân phối, và thậm chí cả những nhân viên cũ của công ty cũng

có thể trở thành đối thủ cạnh tranh bằng cách sao chép các sản phẩm hoặc sản xuất cácsản phẩm thay thế

Các rào cản đối với các đối thủ mới gia nhập thị trường trong ngành BĐS không nhiềulắm, đặc biệt nếu các đối thủ này lại có sẵn kiến thức về bán hàng/tiếp thị trong ngành

Do biết được yêu cầu mua hàng của khách cũng như nguồn nguyên liệu đầu vào chongành BĐS nên những đối thủ có thể thâm nhập thị trường mà không cần lượng vốnlớn

- Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:

Áp lực cạnh tranh chủ yếu của sản phẩm thay thế là khả năng đáp ứng nhu cầu so vớicác sản phẩm trong ngành, thêm vào nữa là các nhân tố về giá, chất lượng, các yếu tốkhác của môi trường như văn hóa, chính trị, công nghệ cũng sẽ ảnh hưởng tới sự đedọa của sản phẩm thay thế Sản phẩm thay thế có tính bất ngờ, khó dự đoán Chi phíchuyển đổi

- Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:

Các doanh nghiệp đang kinh doanh trong kinh doanh BĐS sẽ cạnh tranh trực tiếp vớinhau tạo ra sức ép trở lại lên ngành tạo nên một cường độ cạnh tranh Trong một ngànhcác yếu tố sau sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh trên các đối thủ

- Tình trạng ngành: Nhu cầu, độ tốc độ tăng trưởng , số lượng đối thủ cạnh tranh

- Cấu trúc của kinh doanh BĐS là ngành có rất nhiều doanh nghiệp cạnh tranh vớinhau nhưng không có doanh nghiệp nào có đủ khả năng chi phối các doanh nghiệp cònlại

- Các rào cản rút lui: Giống như các rào cản gia nhập ngành, rào cản rút lui là các yếu

tố khiến cho việc rút lui khỏi ngành của doanh nghiệp trở nên khó khăn: Rào cản vềcông nghệ, vốn đầu tư; Ràng buộc với người lao động; Ràng buộc với chính phủ, các

tổ chức liên quan; Các ràng buộc chiến lược, kế hoạch

Cường độ cạnh tranh của các công ty BĐS càng tăng cao khi có sự xuất hiện của công

ty BĐS 100% vốn nước ngoài

- Áp lực từ các bên liên quan mật thiết:

Chính phủ, cộng đồng, các hiệp hội, các chủ nợ, nhà tài trợ, cổ đông, nhà cung cấp sảnphẩm bổ sung cho một hoặc nhiều ngành khác

1.2.3 Phân tích SWOT trong marketing BĐS:

Trong khi trên thị trường, giá bán của căn hộ loại này thường gần gấp 2 lần, được giaodịch phổ biến dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m² Khoản siêu lợi nhuận này đượccho là rơi vào túi chủ đầu tư và “hệ thống” môi giới, nhà đầu tư thứ cấp

- Điểm yếu:

Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và cónhững tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước: Vấn đềnhà ở cho người có thu nhập thấp; Chi phí sản xuất kinh doanh tăng; Giá thuê vănphòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài; Cơ cấu phát triển kinh tế không đồngđều giữa các ngành, các lĩnh vực; Giá cả tăng và gây lạm phát; Chi phí đền bù, giải tỏađất cao; Tăng khoảng cách giàu nghèo; Thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầyđủ

- Cơ hội:

Nguyên nhân chủ yếu khiến để đặt niềm tin vào thị trường BĐS ở Việt Nam rất tốt là

do nhu cầu về nhà ở còn rất lớn Ngoài ra, hằng năm vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vàothị trường BĐS tiếp tục tăng mạnh bất chấp cuộc suy thoái kinh tế thế giới đang diễnra

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào FDI, nhất là trong lĩnh vực BĐS rất lớn Năm 2009Việt Nam có tổng số đăng ký vốn FDI là 21 tỷ USD, trong đó lĩnh vực BĐS là 7,6 tỷUSD, chiếm 1/3 tổng số FDI năm 2009

Tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát theo dự báo kinh tế Việt Nam trong năm

2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009

Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng vớiquyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát được khống chế ở mức không quá 2con số Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triểncủa thị trường BĐS trong năm 2010

Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng, theo đó năm

2010 thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, đồng thời

TP HCM cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùnglân cận Đây cũng là yếu tố tác động tới nguồn cung về thị trường BĐS

- Thách thức:

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại khá nhiều hạn chế khi vẫncòn phụ thuộc lớn vào ngân hàng trong khi chưa nhiều biện pháp huy động vốn từ cácquỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm

Hệ thống thông tin về thị trường BĐS đang là khó khăn và thách thức lớn đối với cácnhà hoạch định chính sách trong việc vận hành và hỗ trợ cho hoạt động của thị trườngBĐS 6

1.2.4 Hành vi của người tiêu dùng Việt Nam:

Thuật ngữ “người tiêu dùng” có vẻ hơi hạn hẹp, thường được đồng nhất với người tiêuthụ sản phẩm ở thời điểm mà lúc sản phẩm vật chất bị phá hủy Trong thực tế, một cánhân có thể đóng nhiều vai trò khác nhau trong việc tiêu dùng một sản phẩm, là khách