Phân tích và đánh giá các hoạt động marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Phân tích đánh giá hoạt động marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nay: 1.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam tương lai: Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Về ngắn hạn, vòng tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mức vừa phải Trong dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội TPHCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại Trong hầu hết lĩnh vực bất động sản Việt Nam, có thiếu hụt không gian hạng sang, đặc biệt nhu cầu cho trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại có tỉ lệ thuê cao giá thuê thấp Còn hộ cho thuê, yêu cầu quan trọng Cảnh quan xung quanh tiện nghi bên hộ đóng vai trò chủ đạo nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng sinh sống Các nhà môi giới quan tâm tới điều họ người đại diện cho đại phận người tiêu dùng Giá trị thực hộ định không ở khả người tiêu dùng tiếp nhận Thực tế cho thấy, thị trường BĐS có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế ổn định trị quốc gia Theo đánh giá chung, thị trường BĐS nước ta thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro có tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế-xã hội đất nước 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hội marketing bất động sản Việt Nam: Hoạt động marketing xuất từ lâu đời sống kinh tế xã hội, hoạt động kinh doanh từ xa xưa Việt Nam Ngày marketing trở trở thành công cụ sắc bén giúp nhà kinh doanh tiêu thụ nhanh chóng sản phẩm Khái niệm marketing thức hình thành từ năm đầu kỷ 20 Trải qua trình phát triển, nội dung marketing ngày hoàn thiện phong phú Hoạt động marketing ứng dụng rộng rãi nhiều quốc gia có kinh tế thị trường phát triển Trải qua 100 năm khái niệm marketing có nhiều thay đổi cho phù hợp với tình hình ứng dụng thực tế Các khái niệm marketing chuyển tải phong phú, đa dạng nhiều hình thức khác nhau, số khái niệm marketing chấp nhận sử dụng phổ biến như: - Marketing trình quản lý gồm: xác định, dự đoán thoả mãn nhu cầu khách hàng cách có hiệu (The Chartered Institute of Marketing) - Marketing trình kế hoạch hoá thực ý niệm, định giá, khuếch trương phân phối ý tưởng, sản phẩm dịch vụ nhằm tạo trao đổi với mục đích thoả mãn mục tiêu cá nhân tổ chức (Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ AMA) Như vậy, coi hoạt động marketing hoạt động sáng tạo cho nhu cầu khách hàng thỏa mãn mức độ cao (Philip Kotler) Nhu cầu đáp ứng doanh nghiệp có chiến lược nghiên cứu nhu cầu cụ thể, dự đoán nhu cầu cách xác Qua đó, khách hàng cảm nhận phù hợp sản phẩm mang lại cho Khi doanh nghiệp tiến hành tìm hiểu mong muốn khách hàng, phát triển sản phẩm thỏa mãn nhu cầu nhằm tạo lợi nhuận, marketing Marketing bắt đầu với thị trường xác định rõ, tập trung vào điều khách hàng cần, phối hợp thêm hoạt động khác để tác động đến định họ Marketing trọng đến nhu cầu mong muốn khách hàng, thiết kế, sản xuất phân phối sản phẩm thoả mãn mong muốn Marketing quản trị hoạch định sách dài hạn, hướng tới nhu cầu tương lai nghiên cứu phát triển sản phẩm 1.2.1 Ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô: 1.2.1.1 Các lực lượng môi trường vĩ mô: PESTLE - Môi trường nhân học: Sự gia tăng dân số toàn giới, cấu nhóm tuổi, thị trường theo dân tộc, nhóm khách hàng theo trình độ giáo dục, quy mô gia đình, dịch chuyển địa lý, dịch chuyển từ thị trường đại trà sang thị trường cụ thể có đặc điểm riêng biệt - Môi trường kinh tế: Phân phối thu nhập; Tiết kiệm, nợ tín dụng: Người tiêu dùng: thu nhập lại cho chi tiêu, sử dụng thẻ tín dụng; Doanh nghiệp: sẵn có tín dụng cho dự án tài - Môi trường tự nhiên: Thay đổi vai trò Chính phủ, thiếu nguồn nguyên liệu thô, áp lực chống ô nhiễm, chi phí nhiên liệu tăng lên - Môi trường công nghệ: Sự thay đổi nhanh chóng công nghệ; hội không giới hạn cho đổi mới, sáng tạo; điều chỉnh thay đổi công nghệ tăng lên; chi phí cho nghiên cứu phát triển đa dạng - Môi trường trị-luật pháp: Pháp luật điều tiết kinh doanh, phát triển nhóm lợi ích đặc biệt - Môi trường văn hoá-xã hội: Người tiêu dùng nhìn nhận giới, trì giá trị cốt lõi, tồn văn hoá nhóm 1.2.1.2 Ảnh hưởng môi trường vĩ mô đến marketing BĐS: Năm 2010 thị trường BĐS tiếp tục đà phục hồi Nhu cầu bất động sản, nhà ở, mặt kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho công ty có quy mô vừa nhỏ tiếp tục tăng, đặc biệt Hà Nội TPHCM Tổng nhu cầu nhà đô thị khoảng 62,5 triệu m² năm 2010 nguồn cung cho thị trường BĐS giai đoạn tới dồi Trong đó, có khoảng gần 90.000 hộ chào bán khoảng 80.000 hộ hoàn thành Tại Hà Nội, sau Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội thông qua, với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía Tây triển khai, huyện phía Đông, phía Bắc Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm nhiều dự án đô thị, khu nhà tiếp tục bổ sung Trong đó, riêng Mê Linh có gần 80 dự án khu đô thị, nhà Sự phát triển mạnh tầng lớp trung lưu Việt Nam khiến cho nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao Gói kích cầu Chính phủ kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam Tham khảo số thị trường bất động sản khu vực châu Á thấy số điểm chung mà thị trường Việt Nam theo Đó khủng hoảng tài toàn cầu giảm dần, doanh nghiệp Chính phủ bắt đầu tái đầu tư cho dự án ngân hàng bắt đầu cho vay trở lại dẫn phục hồi nhanh chóng thị trường bất động sản châu Á, có Việt Nam Lãi suất ngân hàng phát triển thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn chặt chẽ Việc Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy động lãi suất cho vay tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư điều chỉnh mức thích hợp tạo không khí sôi động thị trường BĐS Bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản lĩnh vực quan tâm nhiều Trên thực tế, có hội lựa chọn thị trường chứng khoán không nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái ổn định Nhìn bên ngoài, kinh tế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng Euro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cấu thị phần quy mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến số doanh nghiệp khác, hoạt động chật vật Đây yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản thị trường nóng lên hàng ngày Giá nhà đất vùng ven đô tăng 100% so kỳ năm trước Trong đó, giá đất vị trí đắc địa tăng 35% - 40% vòng tháng qua chưa dừng lại Theo nhận định đó, mức tăng giá 100% so với kỳ năm trước, hay từ 35% - 40% vòng tháng khả sinh lời hấp dẫn Trong đó, từ đầu năm đến thị trường chứng khoán Việt Nam, thăng hoa nhóm cổ phiếu vừa nhỏ tháng 4, hội sinh lời không thực mở rộng; chí, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn tháng tháng vừa qua Tương tự, thị trường vàng, sàn giao dịch qua tài khoản đóng cửa thu hẹp đáng kể quy mô kênh đầu tư vốn sôi động năm 2009 Còn lại, hoạt động đầu tư vàng vật chất đối mặt với biến động thất thường Nhiều mắt nhìn bất động sản Kênh đầu tư dần “nóng” lên Nguồn vốn cho kênh thu hút ý không từ nhà đầu tư, mà quan quản lý Nếu kênh chứng khoán, vàng, nhà đầu tư vốn nhỏ tham gia, với bất động sản yêu cầu vốn lớn nhiều, đặc biệt tham gia tổ chức Từ đây, vốn vấn đề cần quan tâm Hiện có nguồn vốn phổ biến huy động cho thị trường bất động sản, gồm: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng huy động từ khách hàng Tỷ lệ đô thị hoá bình quân Việt Nam 30% vào năm 2010 50% vào năm 2020, đó, hội để thị trường bất động sản phát triển nhiều, thị trường nhà mà việc cho phép Việt kiều người nước sống làm việc Việt Nam mua nhà Ngoài ra, tập đoàn nước quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam nói chung TPHCM nói riêng Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO) số lượng Công ty nước đến đầu tư Việt Nam không ngừng tăng lên nhu cầu thuê văn phòng, cao ốc tăng, thị trường BĐS số nước Châu Á khác gần bão hòa, thành phố lớn Việt Nam dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà lớn Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Khi thị trường ngày phát triển, người dân ngày “tỉnh” tượng dần bị triệt tiêu thay vào xu hướng người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm giá trị cao cho đồng tiền họ bỏ Tuy nhiên, đối tượng giao dịch khác có thị hiếu khác Có khách hàng sẵn sàng làm xa để có không gian sinh sống thoải mái thoáng đãng Một số khách hàng khác lại mong sống khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh lại Một phận khách hàng khác lại đặt tiện nghi an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho nơi họ thuê Do đó, chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới Những nhà đầu tư thành công thiết kế, thi công chọn lựa dịch vụ cho công trình để bắt kịp nhu cầu thị trường Điều quan trọng họ cần hiểu đối thủ cạnh tranh cố gắng để xây dựng công trình chất lượng có nhiều dịch vụ hấp dẫn Chính khách hàng người định giá trị thực bất động sản Đối với mảng văn phòng cho thuê, tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Vì vậy, tòa nhà văn phòng có đầy đủ yếu tố nêu có giá hợp lý dễ cho thuê Ngược lại, tòa nhà giá cao thường không khách hàng quan tâm Bên cạnh địa thuận lợi, yếu tố khác công hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy chữa cháy ảnh hưởng lớn tới định khách hàng Hầu hết thang máy tòa nhà Việt Nam hoạt động thiếu hiệu khiến người sử dụng phải chờ lâu Việc phân chia khu vực làm việc hệ thống đối lưu không khí có nhiều bất cập Những tòa nhà lâu dài không hấp dẫn công ty muốn thuê văn phòng Và biểu xu hướng đào thải thị trường văn phòng cho thuê Chính phủ nỗ lực việc kiềm chế lạm phát, hạ nhiệt lãi suất tín dụng, luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực việc thành lập sàn giao dịch chuẩn với việc áp dụng số bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trở lại 1.2.2 Ảnh hưởng từ môi trường ngành: 1.2.2.1 Mô hình lực lượng cạnh tranh M Porter: Theo Michael Porter, doanh nghiệp tạo ưu cạnh tranh cách chọn chiến lược sau: Cost Leadership (chi phí thấp): Cạnh tranh cách tạo sản phẩm hay dịch vụ với mức chi phí thấp Khi doanh nghiệp bán nhiều hàng với giá trung bình tạo lợi nhuận lớn - Differentiation (sự khác biệt): Cạnh tranh cách tạo khác biệt mà doanh nghiệp khác khó cạnh tranh Sự khác biệt chất lượng sản phẩm, thời gian giao hàng, nhận biết thương hiệu, hệ thống phân phối rộng khắp - Concentration (tập trung): Cạnh tranh cách tập trung nguồn lực, sức mạnh vào sản phẩm, phân khúc hay nhóm khách hàng đặc biệt Michael Porter nhấn mạnh doanh nghiệp không chọn chiến lược ưu cạnh tranh 1.2.2.2 Ảnh hưởng môi trường ngành đến marketing BĐS: - Áp lực cạnh tranh nhà cung cấp: Khái niệm nhà cung cấp kinh doanh BĐS đa dạng Họ cổ đông cung cấp vốn cho công ty hoạt động, công ty chịu trách nhiệm cung cấp cách tĩnh điện, sợi tổng hợp, nguyên vật liệu làm sàn nhà, thảm, hộp thiết bị đếm Hiện Việt Nam công ty chọn cho nhà cung cấp riêng tùy theo điều kiện Điều góp phần giảm quyền lực nhà cung cấp họ cung cấp cho thị trường lớn mà phải cạnh tranh với nhà cung cấp khác Những nhà cung cấp lớn kiểm soát đối tượng mua hàng mức giá bán Họ định bán qua nhà phân phối hay chọn cách tự bán cho người tiêu dùng cuối Nhà cung cấp gây áp lực định họ có quy mô, tập hợp việc sở hữu BĐS đáp ứng nhu cầu phần lớn người tiêu dùng Mặt khác phải tính đến quyền lực đại cổ đông tác động trực tiếp đến chiến lược kinh doanh công ty BĐS - Áp lực cạnh tranh từ khách hàng: Khách hàng áp lực cạnh tranh ảnh hưởng trực tiếp tới toàn hoạt động marketing BĐS Khách hàng phân làm nhóm, khách hàng lẻ nhà phân phối Cả hai nhóm gây áp lực với doanh nghiệp giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ kèm họ người điều khiển cạnh tranh ngành thông qua định mua hàng Tương tự áp lực từ phía nhà cung cấp ta xem xét tác động đến áp lực cạnh tranh từ khách hàng marketing BĐS quy mô, tầm quan trọng, chi phí chuyển đổi khách hàng thông tin khách hàng Đặc biệt phân tích nhà phân phối ta phải ý tầm quan trọng họ, họ trực tiếp sâu vào uy hiếp nội doanh nghiệp - Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn: Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn doanh nghiệp chưa có mặt kinh doanh BĐS ảnh hưởng tới ngành tương lai Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực họ tới ngành mạnh hay yếu phụ thuộc vào yếu tố sau: + Sức hấp dẫn kinh doanh BĐS: Yếu tố thể qua tiêu tỉ suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp ngành + Những rào cản gia nhập ngành: yếu tố làm cho việc gia nhập vào ngành khó khăn tốn hơn: kỹ thuật, vốn, yếu tố thương mại (hệ thống phân phối, thương hiệu, hệ thống khách hàng…), nguồn lực đặc thù (nguyên vật liệu đầu vào, cấp, phát minh sáng chế, nguồn nhân lực, bảo hộ Chính phủ…) Sự thành công marketing BĐS phụ thuộc vào khả phát triển sản phẩm khả chiếm lĩnh thị phần nhanh chóng sản phẩm Thường nhà cung cấp, nhà phân phối, chí nhân viên cũ công ty trở thành đối thủ cạnh tranh cách chép sản phẩm sản xuất sản phẩm thay Các rào cản đối thủ gia nhập thị trường ngành BĐS không nhiều lắm, đặc biệt đối thủ lại có sẵn kiến thức bán hàng/tiếp thị ngành Do biết yêu cầu mua hàng khách nguồn nguyên liệu đầu vào cho ngành BĐS nên đối thủ thâm nhập thị trường mà không cần lượng vốn lớn - Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế: Áp lực cạnh tranh chủ yếu sản phẩm thay khả đáp ứng nhu cầu so với sản phẩm ngành, thêm vào nhân tố giá, chất lượng, yếu tố khác môi trường văn hóa, trị, công nghệ ảnh hưởng tới đe dọa sản phẩm thay Sản phẩm thay có tính bất ngờ, khó dự đoán Chi phí chuyển đổi - Áp lực cạnh tranh nội ngành: Các doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh BĐS cạnh tranh trực tiếp với tạo sức ép trở lại lên ngành tạo nên cường độ cạnh tranh Trong ngành yếu tố sau làm gia tăng sức ép cạnh tranh đối thủ - Tình trạng ngành: Nhu cầu, độ tốc độ tăng trưởng , số lượng đối thủ cạnh tranh - Cấu trúc kinh doanh BĐS ngành có nhiều doanh nghiệp cạnh tranh với doanh nghiệp có đủ khả chi phối doanh nghiệp lại - Các rào cản rút lui: Giống rào cản gia nhập ngành, rào cản rút lui yếu tố khiến cho việc rút lui khỏi ngành doanh nghiệp trở nên khó khăn: Rào cản công nghệ, vốn đầu tư; Ràng buộc với người lao động; Ràng buộc với phủ, tổ chức liên quan; Các ràng buộc chiến lược, kế hoạch Cường độ cạnh tranh công ty BĐS tăng cao có xuất công ty BĐS 100% vốn nước - Áp lực từ bên liên quan mật thiết: Chính phủ, cộng đồng, hiệp hội, chủ nợ, nhà tài trợ, cổ đông, nhà cung cấp sản phẩm bổ sung cho nhiều ngành khác 1.2.3 Phân tích SWOT marketing BĐS: - Điểm mạnh: Bất động sản lĩnh vực quan tâm nhiều nhất, kênh đầu tư phổ biến khác tỏ hấp dẫn Khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đầu tư để xây dựng tòa chung cư cao tầng (khoảng 20 - 25 tầng) Hà Nội (tính theo mặt giá cuối năm 2009), khoảng 16,7 đến 17,5 triệu đồng/m² sàn Trong thị trường, giá bán hộ loại thường gần gấp lần, giao dịch phổ biến dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m² Khoản siêu lợi nhuận cho rơi vào túi chủ đầu tư “hệ thống” môi giới, nhà đầu tư thứ cấp - Điểm yếu: Thị trường BĐS nước ta thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro có tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước: Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp; Chi phí sản xuất kinh doanh tăng; Giá thuê văn phòng cao ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài; Cơ cấu phát triển kinh tế không đồng ngành, lĩnh vực; Giá tăng gây lạm phát; Chi phí đền bù, giải tỏa đất cao; Tăng khoảng cách giàu nghèo; Thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ - Cơ hội: Nguyên nhân chủ yếu khiến để đặt niềm tin vào thị trường BĐS Việt Nam tốt nhu cầu nhà lớn Ngoài ra, năm vốn đầu tư nước (FDI) vào thị trường BĐS tiếp tục tăng mạnh bất chấp suy thoái kinh tế giới diễn Nguồn vốn đầu tư nước vào FDI, lĩnh vực BĐS lớn Năm 2009 Việt Nam có tổng số đăng ký vốn FDI 21 tỷ USD, lĩnh vực BĐS 7,6 tỷ USD, chiếm 1/3 tổng số FDI năm 2009 Tăng trưởng kinh tế kiềm chế lạm phát theo dự báo kinh tế Việt Nam năm 2010 trì mức độ phát triển cao chút so với năm 2009 Yếu tố lạm phát có bị ảnh hưởng tháng đầu năm 2010 với tâm Chính phủ để kiềm chế lạm phát khống chế mức không số Đây yếu tố quan trọng định mức độ ổn định phát triển thị trường BĐS năm 2010 Công tác quy hoạch xây dựng đô thị mức độ đầu tư cho sở hạ tầng, theo năm 2010 thủ đô Hà Nội hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, đồng thời TP HCM tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung thành phố vùng lân cận Đây yếu tố tác động tới nguồn cung thị trường BĐS - Thách thức: Thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều hạn chế phụ thuộc lớn vào ngân hàng chưa nhiều biện pháp huy động vốn từ quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm Hệ thống thông tin thị trường BĐS khó khăn thách thức lớn nhà hoạch định sách việc vận hành hỗ trợ cho hoạt động thị trường BĐS 1.2.4 Hành vi người tiêu dùng Việt Nam: Thuật ngữ “người tiêu dùng” hạn hẹp, thường đồng với người tiêu thụ sản phẩm thời điểm mà lúc sản phẩm vật chất bị phá hủy Trong thực tế, cá nhân đóng nhiều vai trò khác việc tiêu dùng sản phẩm, khách hàng, người mua hàng để sử dụng, người mua bán trung gian Thông thường người ta hay nói đến “người sử dụng” để người tiêu dùng không tự mua sản phẩm Vì vậy, để tránh nhầm lẫn nghiên cứu hành vi người tiêu dùng, cần xác định rõ hàm ý thuật ngữ “người tiêu dùng” Người tiêu dùng – cá nhân với tính chất riêng biệt mua sản phẩm hàng hóa - dịch vụ để tiêu thụ đáp ứng nhu cầu thân Trước khoa học marketing, số ngành khoa học khác nghiên cứu hành vi người tiêu dùng góc độ khác nhau, cách tiếp cận Kinh tế học, Tâm lý học hành vi, Phân tâm học, Xã hội học Nhân chủng học… Kế thừa thành tựu ngành khoa học nói trên, nhà nghiên cứu marketing tổng hợp xây dựng lý thuyết hành vi người tiêu dùng Theo hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng nhóm yếu tố thuộc tâm lý, cá nhân, xã hội văn hóa Cụ thể, người tiêu dùng cá nhân xã hội, có hành vi tiêu dùng hình thành từ yếu tố, phân thành hai nhóm, thuộc thân người tiêu dùng (personal) thuộc xã hội (social) Các yếu tố cá nhân bao gồm: - Nhu cầu động cơ; - Sự cảm nhận sản phẩm; - Nhận thức sản phẩm thân; - Thái độ ý kiến; - Giới tính, tuổi tác; - Tri thức, trình độ học vấn; - Nghề nghiệp; - Địa vị, vị đứng xã hội; - Hoàn cảnh kinh tế, thu nhập; - Phong cách… Các yếu tố xã hội bao gồm: - Gia đình; - Các nhóm xã hội; - Giai cấp, tầng lớp xã hội; - Vùng cư trú văn hóa vùng… Hành vi người tiêu dùng hiểu cách thức lựa chọn, mua sắm sử dụng sản phẩm hàng hóa - dịch vụ cá nhân bối cảnh lịch sử cụ thể Hành vi người tiêu dùng nơi khác khác biệt giới tính, tuổi tác, trình độ học vấn, thu nhập, thị hiếu, trào lưu tiêu dùng… Có thể diễn giải hành vi tiêu dùng cá nhân đơn giản sau Ở cá nhân với tính chất tâm sinh lý xã hội riêng biệt có nhu cầu định lĩnh vực “physical” “social”, nhu cầu trở thành động thúc đẩy người tiêu thụ sản phẩm, hành vi họ dẫn dắt cảm nhận nhận thức sản phẩm thân họ môi trường văn hóa - xã hội cụ thể Trong đó, yếu tố văn hóa - xã hội có vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, lựa chọn sử dụng sản phẩm đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần, đòi hỏi lĩnh vực “physical” “social” thân Vai trò định hướng yếu tố văn hóa - xã hội biểu trao đổi thông tin qua giao tiếp, chúng đối tượng nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định thân xã hội, nhu cầu vị mà xã hội tôn vinh… Hành vi tiêu dùng cá nhân bị chi phối đặc tính nhu cầu trào lưu tiêu dùng mục tiêu mong muốn xã hội Trong trào lưu tiêu dùng xã hội (hay nhóm xã hội), đặc tính “triết lý sống” tác động đến hành vi cá nhân lại hình thành từ tổng hòa hành vi tiêu dùng cá nhân bị thúc đẩy động đáp ứng nhu cầu đặc thù nhóm Dễ dàng nhận thấy mối quan hệ biện chứng hành vi tiêu dùng cá nhân trào lưu tiêu dùng xã hội Mối quan hệ biện chứng diện tất lĩnh vực khác đời sống kinh tế xã hội Trong lĩnh vực bất động sản, hành vi tiêu dùng biểu thông qua hành vi ứng xử liên quan đến vị trí cư trú đô thị Sự lựa chọn định vị trí cư trú dẫn đến thay đổi khu dân cư thành phố, hay gọi động học khu dân cư đô thị Hiện nay, giới học thuật nghiên cứu vị trí cư trú đô thị thường dựa vào hai lý thuyết để lý giải thay đổi khu dân cư đô thị: lý thuyết lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà Trường phái Chicago lý thuyết vị - chất lượng phát triển gần Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely Theo đường hướng lý thuyết vị - chất lượng, thay đổi khu dân cư thành phố quan niệm bao gồm chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: vị nơi chất lượng nhà Vị nơi hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đó, liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, coi chiều thời gian Việc định lượng vị tiến hành, thông qua việc ước tính biến số đại diện (proxy), trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng nhóm trọng điểm (focus groups) cách ước tính giá “suy ra” (implicit price) thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, kỹ thuật hedonic… Chất lượng nhà bao gồm đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao, v.v… - Sự phân bố dân cư diễn theo chế cạnh tranh giá trị: cạnh tranh vị trí cư trú, vị đứng đô thị, giá trị nhà giữ vai trò quan trọng, thể mức độ nhận thức xã hội tính mong muốn nhà Giá trị nhà nhóm xã hội hệ kinh tế của động thái mang tính xã hội động thái lựa chọn vị trí cư trú đô thị gồm hai thành phần: vị nơi chất lượng nhà - Tại mức độ vị nơi ở, có mức chất lượng nhà chấp nhận được, điểm qui ước, mà nhà coi phẩm chất - Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà thành phần chủ đạo, mức giá nhà cao hơn, vị nơi chiếm ưu Với mức độ đơn giản hoá, nói đơn vị nhà mức giá thấp đặc trưng công chúng chỗ ở, đáp ứng nhu cầu chủ yếu thuộc lĩnh vực “physical”, đơn vị nhà mức giá cao đặc trưng nhiều thuộc tính vị đáp ứng nhu cầu thuộc lĩnh vực “social”, nhu cầu hòa nhập khẳng định thân xã hội, nhu cầu vị mà xã hội tôn vinh… Bề ngoài, dường có tương thích rõ ràng mô hình mô hình lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà Thực tế hai phản ánh cấu trúc vành đai đồng tâm phân bố vị trí cư trú thành phố Thứ nhất, mô hình lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà đặt trung tâm vật lý vào trọng tâm tầm quan trọng, mô hình xem xét yếu tố vị làm cho trung tâm trở nên quan trọng Như nói trên, chúng giàu có, quyền lực trị, việc làm, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v… Thứ hai, mô hình lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà ở, khoảng cách tới trung tâm định lượng vật lý rõ ràng (với giả thiết ranh giới đô thị mạch lạc, mà thực thường khó vậy) Trong mô hình vị - chất lượng, trục vị nơi bắt đầu nơi mà vị quan tâm thấp Điểm không thiết nằm rìa thành phố, nơi mà phạm vi ảnh hưởng cực khác bắt đầu (với khả giao thoa nhau) Nó xác định nhiều cách: giá loại quĩ nhà đó; mật độ lưu trú; tồn loại quan hệ xã hội v.v… Khoảng cách trừu tượng qui đổi thành khoảng cách vật lý liên hệ với ranh giới thực tế Theo lô gích lý thuyết vị - chất lượng, nhận thấy rằng, tất nhóm dân cư bị hấp dẫn việc làm khu thương mại trung tâm, hai mô hình thực tế dường giống nhau: vị đo gần gũi việc làm trung tâm thành phố, khoảng cách vật lý từ trung tâm trùng với khoảng cách vị Từ đó, lý luận rằng, thực tế có mối liên hệ mô hình lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà mô hình vị - chất lượng, với mô hình ban đầu trường hợp đặc biệt mô hình sau: nghĩa là, việc làm trung tâm thành phố coi mong muốn cao cho người, giàu có dấu hiệu vị Sự thay đổi khu dân cư đô thị nhìn chung diễn theo hai chiều vị nơi chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà mang lại cho cá nhân hộ gia đình vị nơi xác định với mức độ chất lượng nhà tương ứng Sự lựa chọn hình thức kết hợp nhóm yếu tố phản ánh đặc tính nhu cầu khác người nhà ở, có nghĩa với kết hợp đó, có nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành khu dân cư đặc thù Trong bối cảnh lịch sử cụ thể, thay đổi khu dân cư đô thị xuất phát từ động thái lựa chọn vị trí cư trú diễn (có thể với điều kiện định) thị trường bất động sản thông qua chế thị trường cung cầu, cạnh tranh giá trị Trong trình đó, hành vi lựa chọn nhà hành vi xã hội sở mô hình thị trường nhà đô thị, đồng thời chịu chi phối quy luật kinh tế thị trường Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay: - Không ngại đầu tư thời gian: Càng tiêu tốn thời gian, gọi nhiều điện thoại, gặp nhiều người, tìm nhiều bất động sản, học hỏi nghiên cứu nhiều kinh nghiệm kiếm nhiều tiền (Adina Azarian, chuyên gia Ủy ban bất động sản New York) - Xác định loại bất động sản để đầu tư: Đầu tư vào loại bất động sản vấn đề trước tiên cần định Việc phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt khả tài Theo chuyên gia, đầu tư vào loại hình bất động sản hứa hẹn đem lại nhiều lợi nhuận nhất: + Mua bất động sản tốt nhất: Một lời khuyên Arthur L.Allen - chủ tịch tập đoàn Allen System: “Hãy mua bất động sản nơi người giàu có hay lui tới” Quả vậy, mua bất động sản nơi có nhiều người giàu đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên dịch vụ tốt Không dễ dàng bán lại bất động sản cho người có nhiều tiền thu lợi nhuận kếch xù + Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi trường xã hội quan trọng bất động sản Vị trí có thuận tiện cho việc lại không? Giao thông dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu lành hay ô nhiễm? yếu tố cần quan tâm Mua nhà xấu có vị trí thuận lợi tốt nhà đẹp có vị trí không thuận lợi nhà xấu sửa sang theo ý muốn Nếu có khả tài nên mua bất động sản có diện tích rộng hứa hẹn mức lợi nhuận cao nhiều “Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố có xu hướng phát triển Sau mua đất trục đường giao thông Đó nơi mà giá đất tính theo diện tích thực diện tích mặt tiền của” lời khuyên tâm huyết Douglas Baumwall, nhà môi giới thương mại có tiếng Collins & Collins Investments + Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: Theo lời khuyên Robert J Bruss, người viết nhiều sách bí đầu tư bất động sản, “đầu tư vào nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê giải pháp tốt dành cho nhà đầu tư tầm trung việc mua, quản lý tài chính, quản lý bán nhà đó” Bạn thuê nhiều nhân công để quản lý tòa nhà cho nhiều người thuê mà cần gọi họ gia đình gặp cố Mặt khác, cố gia đình không làm ảnh hưởng tới hộ gia đình khác + Bất động sản phù hợp thị hiếu cộng đồng: Một cách đầu tư bất động sản có hiệu cao đầu tư xây dựng khu nhà để bán cho thuê Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị lại việc bạn cần cần nhắc tính toán kỹ Bạn đừng cố mở khách sạn nơi đồng không mông quạnh hay bất tiện giao thông mở spa cao cấp khu công nghiệp có thu nhập thấp “Xây dựng khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng” lời khuyên Jonathan M.Tish- chủ tịch hệ thống khách sạn Loew, tác giả “Sức mạnh - thành công nhờ tinh thần hợp tác” - Nhờ giúp đỡ chuyên gia tư vấn: Những chuyên gia tư vấn giúp tránh rủi ro, rắc rối với người mua bán nhà giúp cho quy trình mua bán diễn suôn sẻ, thuận lợi Vì từ bây giờ, tìm kiếm cho chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn vấn đề sau: + Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp giúp tìm mua bất động sản phù hợp yêu cầu khả tài Đó người nhiệt tình, nắm vững thông tin thị trường nhà đất, khu dân cư đặc điểm vùng miền Nên tìm đến chuyên viên đại diện chủ sở hữu bất động sản + Nhân viên bất động sản tài đối tượng cần hợp tác lâu dài để giúp bán bất động sản có với giá hời Đó người có kiến thức thị trường, kỹ thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả tính thuế khả nâng cấp bất động sản để bán mức giá cao bình thường + Tư vấn pháp lý từ luật sư: Nếu người thông thạo thủ tục tốt hỏi ý kiến luật sư nhân viên tư vấn pháp lý Họ người giúp theo dõi hợp đồng, điều khoản tính pháp lý giấy tờ mua bán + Một kiến trúc sư, người có chuyên môn xây dựng giúp kiểm tra lỗi nhà trần, móng, mái mà người chuyên môn biết Họ tư vấn việc nâng cấp, sửa sang, có thiết kế độc đáo làm tăng giá trị nhà Khách hàng bị hấp dẫn nhà đẹp, hoàn hảo, phải tu sửa cải tạo dễ dàng sau mua - Cân nhắc kỹ khả tài chính: Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động lượng lớn tiền mặt Do vậy, phải cân nhắc tính toán kỹ tài trước định đầu tư Nếu phải vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay khả chi trả Chỉ cần chênh lệch chút, phải trả khoản lãi khổng lồ thời gian vay tiền đầu tư vào bất động sản thường lớn Có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ người số bạn bè gia đình cách rủ họ mua chung bất động sản Điều làm giảm thiểu rủi ro giúp yên tâm đầu tư dài hạn Tuy nhiên hưởng mức lợi nhuận bình thường Điểm mấu chốt kinh doanh bất động sản dự đoán ước tính xác độ rủi ro số lợi nhuận tiềm Nếu có khả làm điều này, bạn tính toán thời điểm mua, bán bất động sản có hội thu lợi nhuận cao nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả - Luôn tìm kiếm tính toán hội: Xác định chu kỳ biến động, tính toán tiềm phát triển, tìm chiến lược phù hợp giai đoạn, thời điểm tốt để bán bất động sản bí đầu tư thành công nhà đầu tư chuyên nghiệp - Tìm chiến lược phù hợp với giai đoạn Ở thời điểm thị trường nào, bất động sản biến động khác Tuy nhiên, biến động kèm theo thay đổi xuất hội Việc bạn cần làm chịu khó tìm chiến lược phù hợp Harvey E Green - CEO công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus & Milichap khuyên nhà đầu tư: “Luôn tìm kiếm hội đầu tư, bất chấp quy luật, vòng chuyển đổi” + Xác định chu kỳ bất động sản Thị trường bất động sản biến động theo chu kỳ Với tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ bán tống bán tháo bất động sản có Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi thu lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ + Cân nhắc tiềm phát triển Nếu bạn nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán tiềm phát triển nơi dự định bất động sản Có nhiều người kiếm khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ chúng khu công nghiệp tới chúng trở thành đất kinh doanh + Mỗi bất động sản có thời điểm thích hợp để bán Thông thường, kiên trì giữ bất động sản thời gian dài làm tăng giá trị tài sản Tuy nhiên, chớp thời làm tăng nguy rủi ro cho vụ đầu tư Khi giữ bất động sản thời gian lâu mà chiến lược phù hợp, bạn khoản tiền lớn từ việc tồn đọng vốn Phân tích khác Hà Nội TPHCM: Thị trường bất động sản Hà Nội TPHCM có tình trạng trái ngược nhau: Trong TPHCM, dự án bất động sản loay hoay tìm đầu Hà Nội lại xảy sốt giá Thị trường Hà Nội thị trường tiềm mà Công ty nhắm tới, môi giới đầu tư bất động sản Các Công ty TPHCM tiến Hà Nội việc liên kết với doanh nghiệp có quỹ đất Các môi giới TPHCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm thị trường bất động sản Hà Nội lớn, nguồn cung hạn chế, dự án thuộc loại vừa túi tiền người dân Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua hộ dự án Lê Văn Lương Công ty Nam Cường, chủ đầu tư Hà Nội lần công ty công khai mở bán dự án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư TPHCM phải nhìn thị trường phía Bắc mơ ước chủ đầu tư TPHCM không hưởng ưu thị trường cung cầu nhiều, dự án chưa mở bán có người đặt mua hết Tại Hà Nội, nhu cầu đầu tư lớn, dự án Hà Nội thực quy hoạch vùng thủ đô, theo có gần 800 dự án bị dừng lại số dự án triển khai xây dựng ít, khiến lượng lớn nhà đầu tư có khả toán cao Hà Nội số tỉnh, thành khác vào TPHCM tìm hội đầu tư Phú Mỹ Hưng dự án khu vực lân cận nơi thu hút nhiều nhà đầu tư "VIP" Hà Nội Không công ty môi giới TPHCM mở văn phòng đại diện phía Bắc để môi giới bán dự án bất động, mà để môi giới cho khách hàng mua dự án TPHCM Khách hàng thượng đế TPHCM: Môi giới bất động sản chào bán dự án: Dự án gần Sân bay Long Thành (Đồng Nai), dự án Giang Điền, dự án chung cư cao cấp đầu cầu Đỏ, quận Bình Thạnh… Chỉ cần dự hội thảo bất động sản để lại danh thiếp môi giới chăm sóc thường xuyên, dự án công ty môi giới giới thiệu nhiều hình thức gọi điện trực tiếp, nhắn tin, gửi thư giới thiệu dự án, gửi tờ rơi quảng cáo kèm theo hóa đơn toán điện thoại di động… Nhà đầu tư TPHCM đưa đón thăm quan dự án Bình Dương Đồng Nai có nhu cầu Các môi giới tỏ không mệt mỏi chăm sóc khách hàng Gọi điện giới thiệu dự án, gọi hỏi lại nhận câu trả lời thức không bán dự án môi giới lại gọi có dự án tung bán Các dự án chào bán thời điểm chủ yếu đất biệt thự, dự án trung cao cấp tình trạng đìu hiu khách Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư âm thầm chuẩn bị thủ tục triển khai, khởi công móng, chờ thời điểm thích hợp công bố bán hàng Thời điểm hy vọng đến vào cuối năm 2010 Nguyên nhân: Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến 31/11/2009 tổng dư nợ đầu tư BĐS 218 nghìn tỷ, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ ngân hàng, tăng 36% so với thời điểm 31/12/2008 Điều đáng ý TP HCM chiếm 47,6%, Hà Nội có 16,7% lại địa phương Điều chứng tỏ, lượng hàng hoá TP HCM nhiều lớn Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường TPHCM nói riêng, có nhiều chủ đầu tư bất động sản doanh nghiệp tư nhân công ty cổ phần Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa Trong đó, Hà Nội, doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn Mỗi doanh nghiệp thường có dự án nhỏ vừa Còn dự án lớn nằm tay doanh nghiệp có xuất phát điểm doanh nghiệp nhà nước Những doanh nghiệp thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo "quan hệ" Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh thị trường bất động sản Hà Nội thấp TPHCM nhiều Chính vậy, mặt giá đất Hà Nội cao TPHCM Trong năm 2009, dù giá đất TPHCM giảm mạnh, giá đất Hà Nội có khu vực lại sốt Các doanh nghiệp niêm yết NTL, SJS Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất dự án Giám đốc công ty bất động sản TPHCM cho biết, dù thị trường Hà Nội nhiều tiềm sức mua, công ty định không đầu tư Hà Nội, giá đất cao Lợi thuộc chủ đầu tư chỗ, có đất với giá vốn rẻ Vị cho biết thêm, TPHCM, sức ép cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư nhỏ phải sang nhượng dự án, Hà Nội, sức ép nhỏ nhiều, cung nhìn chung thấp cầu, phân khúc nhà giá trung bình Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản phía Bắc thị trường phát triển sau thị trường bất động sản phía Nam Điều có nghĩa xảy thị trường bất động phía Nam giảm giá, cạnh tranh chủ đầu tư chất lượng, tiếp thị dự án diễn thị trường phía Bắc Điều đến nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi Tiến trình nhanh hay chậm phụ thuộc vào chế quan quản lý liên quan đến thủ tục triển khai dự án bất động sản nhanh hay chậm Danh mục tài liệu tham khảo: Giáo trình Quản trị Marketing- ĐH Griggs Charles D Schewe & Alexander Hiam - MBA tầm tay - Chủ đề Marketing Nhận định Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam tương lai thị trường bất động sản Việt Nam TS Trần Thanh Hùng - Nghiên cứu marketing bất động sản Donald Trump - 100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan VnEconomy TS Hoàng Thế Thỏa - Ngân hàng NNVN Nghiencuumarketing.com Saga.vn thông tin tham khảo từ Internet  ... bất động sản, học hỏi nghiên cứu nhiều kinh nghiệm kiếm nhiều tiền (Adina Azarian, chuyên gia Ủy ban bất động sản New York) - Xác định loại bất động sản để đầu tư: Đầu tư vào loại bất động sản. .. điều hành Knight Frank Việt Nam tương lai thị trường bất động sản Việt Nam TS Trần Thanh Hùng - Nghiên cứu marketing bất động sản Donald Trump - 100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan VnEconomy... hưởng tới hộ gia đình khác + Bất động sản phù hợp thị hiếu cộng đồng: Một cách đầu tư bất động sản có hiệu cao đầu tư xây dựng khu nhà để bán cho thuê Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản