Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THÙY DƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Hoàng Thế Liên HÀ NỘI - 2011 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS TS Hoàng Thế Liên, người tận tình giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo Khoa Luật Kinh tế nói riêng thầy cô giáo Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung, gia đình, bạn bè hỗ trợ kiến thức, tài liệu, tinh thần vật chất để tơi hồn thành luận văn Học viên Lê Thùy Dương MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………………… CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản đặc trưng thị trường bất động sản .9 1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản ………………………… 1.2 Thị trường bất động sản………………………………………………………11 1.3 Đặc trưng thị trường bất động sản nói chung ……………………………12 1.4 Đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam…………………………….14 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 2.1 Dự án đầu tư …………………………………………………………… … 17 2.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……………………………………….19 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25 3.1 Chuyển nhượng dự án đầu tư……………………………………………… 25 3.2 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………………… 28 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta ………………………………………………………… 35 1.1 Thực trạng pháp luật thị trường bất động sản…………………………… 35 1.2 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………………………………………………………………………………39 Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta ………………………………………………………………………… 52 CHƯƠNG III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Dự báo tình hình chuyển nhượng dự án thời gian tới 58 Định hướng yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 59 2.1 Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 59 2.2 Hoàn thiện pháp luật sở đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch kinh doanh bất động sản 61 Một số kiến nghị cụ thể ………………………………………………………62 3.1 Nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước .62 3.2 Hoàn thiện quy định vốn chủ sở hữu nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 64 3.3 Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 65 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản phát triển xu hướng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản diễn phổ biến Hiện thực tiễn chuyển nhượng dự án nước ta diễn mạnh mẽ Điều thể số lượng dự án chuyển nhượng ngày nhiều với quy mô ngày lớn vốn diện tích sử dụng đất; hoạt động chuyển nhượng diễn nhiều địa phương nước khơng có dự án có vốn đầu tư nước mà dự án có vốn đầu tư nước ngồi chuyển nhượng nhiều thực tế Thực tiễn chuyển nhượng dự án diễn sơi động quy định pháp luật vấn đề chưa thực hồn thiện, chưa theo kịp với đòi hỏi thực tế; trình giải hồ sơ xin chuyển nhượng tồn dự án chậm, chưa triệt để gây khó khăn cho doanh nghiệp, làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định Hơn nữa, vấn đề tương đối nước ta, thức pháp luật điều chỉnh từ năm 2007 nên nhiều vấn đề lý luận chưa nghiên cứu thấu đáo, toàn diện; đồng thời thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa tổng kết cách sâu sắc Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản diễn sơi động đòi hỏi phải đặt lý giải nhằm làm sáng tỏ nhiều vấn đề lý luận để có nhận thức đắn vấn đề mẻ Chỉ có lý luận nghiên cứu sở tổng kết thực tiễn sâu sắc tạo sở lý luận thực tiễn vững cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật vừa tạo không gian pháp lý thơng thống cho doanh nghiệp kinh doanh vừa phát huy vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nói chung thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Do vậy, với mong muốn nghiên cứu nhằm lý giải vấn đề lý luận đặt ra, tổng kết thực tiễn từ đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay” làm đề tài luận văn thạc sỹ Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Đề tài luận văn mà tác giả lựa chọn vấn đề Ở Việt Nam có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề này, nghiên cứu khía cạnh pháp lý Phần lớn cơng trình cơng bố chủ yếu nghiên cứu thị trường bất động sản, vấn đề tài thị trường bất động sản, đầu tư kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất trị quốc gia - thật; Trần Kim Chung (2009), Vấn đề tài cho thị trường bất động sản nay, Tạp chí Xây dựng Đơ thị số 5.2009; Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh; Trần Đăng Vinh (2002), Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội Những cơng trình khoa học có liên quan tài liệu cần thiết trình nghiên cứu đề tài luận văn tác giả Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài * Mục đích việc nghiên cứu đề tài: Thứ nhất, đặt giải vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ ba, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật chế đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản * Đối tượng việc nghiên cứu đề tài: Để đạt mục đích đối tượng nghiên cứu đề tài xác định sau: - Nghiên cứu nội dung, chất, đặc trưng khái niệm liên quan đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản … - Nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật hành kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để thành cơng, mặt hạn chế - Nghiên cứu có tính dự báo vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới * Phạm vi nghiên cứu đề tài: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều loại dự án nhà ở, dự án khu công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, dự án dầu khí, dự án sân gơn… Hoạt động chuyển nhượng dự án diễn sôi động thực tế Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng dự án nhà nơi có nhiều vấn đề cần phải bàn luận Do vậy, phạm vi nghiên cứu luận văn, luận văn tập trung làm rõ vấn đề lý luận đặt góc độ khoa học pháp lý; phân tích, đánh giá quy định pháp luật thực tiễn hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tập trung nhiều vào việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa sở kết hợp phương pháp luận vật biện chứng với phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạp diễn dịch, phương pháp lịch sử logic… Tất phương pháp kết hợp sử dụng để lý giải vấn đề đặt toàn nội dung luận văn Cụ thể tác giả đưa luận điểm đưa luận chứng minh phân tích, sau phân tích tác giả tổng hợp lại kết luận cho luận điểm cho tất luận điểm Trong q trình phân tích, tác giả sử dụng kết hợp phương pháp quy nạp diễn dịch Phương pháp lịch sử sử dụng để trình phát triển hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thực tế trước sau quy định văn pháp luật Phương pháp logic thể rõ liên kết chương luận văn Ở chương I lý giải vấn đề lý luận làm cho chương II chương III Chương III đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể vừa nhằm khắc phục tồn nhận diện chương II vừa đáp ứng yêu cầu đặt Tóm lại, luận văn kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể sở phương pháp luận vật biện chứng Những đóng góp luận văn Luận văn kết trình nghiên cứu có kế thừa phát triển nghiên cứu trước có liên quan Trong q trình phát triển đề tài, luận văn có số đóng góp sau: Thứ nhất, luận văn hệ thống cách đầy đủ lý luận thực trạng pháp luật vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Qua đó, giúp có nhận thức sâu sắc tồn diện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ hai, luận văn đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật chế thực pháp luật việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bố cục luận văn Bố cục luận văn gồm ba chương sau: Chương I: Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương II: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta Chương III: Một số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 60 thành phần kinh tế xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước” Có thể nói chủ trương lớn, có tầm chiến lược quan trọng cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Để thực mục tiêu đó, cần đảm bảo định hướng sau: Thứ nhất, nhà nước cần kiểm soát điều tiết tốt thị trường bất động sản, phát triển thị trường bất động sản quy hạn chế tới mức thấp trị trường ngầm giao dịch kinh doanh bất động sản Thứ hai, tiếp tục xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất cho phát triển kinh tế đất nước Thứ ba, hoàn thiện quy định tài liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản, điều chỉnh nguồn thu hợp lý từ giao dịch sắc thuế, quy định phí lệ phí Thứ tư, xây dựng khuôn khổ pháp lý phát triển thị trường bất động sản, có việc ban hành Luật đăng ký bất động sản để đảm bảo minh bạch hóa giao dịch bất động sản, thúc đẩy vòng quay bất động sản hướng lành mạnh Thứ năm, tiếp tục hoàn thiện pháp luật chế đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng để khai thông tắc nghẽn đầu tư kinh doanh bất động sản Bất động sản thị trường quan trọng có tác động chi phối mạnh mẽ đến toàn kinh tế việc lên hay xuống thị trường bất động sản đơi phụ thuộc vào nhiều thị trường khác, chứng khoán, ngoại tệ, vàng… Tuy 61 nhiên, lâu dài văn pháp quy lĩnh vực bất động sản ban hành theo hướng tạo thuận lợi phát triển bền vững 2.2 Hoàn thiện pháp luật sở đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nhà nói riêng phụ thuộc vào bên bán, thơng tin minh bạch Khi thị trường thiếu minh bạch, thơng tin chưa đầy đủ hoạt động giao dịch ngầm, trao tay phổ biến, gây khó khăn việc quản lý nhà nước thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng Điểm quan trọng để minh bạch hóa thị trường bất động sản hệ thống đăng ký bất động sản Hệ thống đăng ký bất động sản hệ thống thông tin ghi nhận sử dụng đất, có tài sản gắn liền với đất đâu, từ đâu, làm theo mẫu thống Khi đăng ký, Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp người đăng ký Người có bất động sản có trách nhiệm thực nghĩa vụ tài Nhà nước Điều làm thị trường bất động sản động, người kinh doanh bất động sản dễ dàng Việc đăng ký công khai bất động sản hệ thống thống góp phần chủ yếu để loại bỏ điều thiếu minh bạch thị trường bất động sản Thêm nữa, đồ án quy hoạch phải cơng khai hóa tất dự án ưu tiên nguồn lực thực Cụ thể, việc công bố quy hoạch phân khu, dự án gọi đầu tư đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà cao cấp khu vực mở rộng phải cơng khai Khi quyền lựa chọn thuộc nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp Đồng thời để tránh tình trạng xin – cho, quan chức phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu 62 chọn nhà đầu tư Điều tạo “sân chơi” công cho tất nhà đầu tư loại khỏi thị trường nhà đầu tư khơng có lực Trên sở quy hoạch, phải có chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng hạ tầng kỹ thật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư điều tiết thị trường cần thiết Một số kiến nghị cụ thể Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vừa giúp cho thị trường hoạt động ổn định, liên tục làm “méo mó” thị trường Do vậy, việc hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề để lành mạnh hóa thị trường nhiệm vụ cần thiết Tuy nhiên đòi hỏi khó khăn để xác định trường hợp nên cho phép chuyển nhượng không nên cho phép chuyển nhượng thực tế dễ Những trường hợp cần phải cho phép chuyển nhượng trường hợp gặp khó khăn khơng thể tiếp tục thực dự án Còn trường hợp không thực muốn thực dự án mà muốn chuyển nhượng qua lại để kiếm lời cần phải cấm chuyển nhượng Do giải pháp cần phải nâng cao khả kiểm soát thị trường Nhà nước 3.1 Nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước Nhà nước chưa kiểm soát chặt chẽ thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Các quan quản lý thị trường bất động sản chưa có cách nắm có dự án (dưới hình thức loại hình sản phẩm) khởi công, sản phẩm dự án bán cho ai, giá xác Họ biết dự án phê duyệt sổ sách, thực tế họ triển khai hay chưa, làm đến đâu khơng quản lý Cơng tác kiểm soát quan quản lý dừng lại bước khảo sát thị trường, học hỏi nghiệp vụ từ đơn vị tư vấn bất động sản 63 Do vậy, để nâng cao khả kiểm soát thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trước tiên quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải nắm thông tin như: lực tài doanh nghiệp, nhân lực, thị trường, đối tượng tiêu thụ… mà phụ thuộc Muốn làm vậy, quan quản lý phải thơng qua quy trình thẩm định, kiểm tra công phu Sau cấp phép cho chủ đầu tư quan có thẩm quyền phải thường xun kiểm tra đơn đốc, chí áp dụng biện pháp mạnh để buộc nhà đầu tư thực Đối với dự án ưu đãi đầu tư dự án chương trình thu hút đầu tư số tỉnh, hay ưu đãi lĩnh vực đầu tư, địa bàn đầu tư, hay dự án xây dựng nhà thu nhập thấp Nhà nước cần phải có chế kiểm sốt chặt loại dự án Nhà nước không kiểm sốt chặt chủ đầu tư lợi dụng sách để trục lợi Việc “trải thảm đỏ” mời đầu tư ạt tất yếu dẫn đến hậu có nhiều dự án treo Trong số tiêu chí đánh giá mức độ thơng thống cải cách hành có tốc độ thu hút vốn đầu tư Vì khơng tỉnh phớt lờ yếu tố chất lượng đầu tư để tăng hạng Nhưng đằng sau số “tỷ đô” báo cáo hàng loạt giấy phép đầu tư cấp cho có, khơng loại trừ găm đất để chuyển nhượng, trục lợi Trước cho phép chuyển nhượng, quan Nhà nước có thẩm quyền phải xem xét mức độ đầu tư dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, san đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật Ngoài ra, cần xem xét yếu tố dự án có thực quy hoạch hay không, việc chấp hành pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng doanh nghiệp 64 3.2 Hoàn thiện quy định vốn chủ sở hữu nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần có vốn tối thiểu tỷ đồng đăng ký thành lập công ty bất động sản Với quy định này, việc công ty bất động sản “mọc lên nấm” điều dễ hiểu bởi, có nhiều doanh nghiệp thành lập với tên hiệu hồnh tráng, song tài sản chẳng có ngồi khoản tỷ đồng vốn pháp định theo đăng ký Tình trạng “tay khơng bắt giặc” tượng diễn phổ biến thị trường bất động sản, tạo nên rối loạn nhiều tiêu cực thị trường Đầu tư bất động sản Việt Nam giai đoạn “hỗn độn” nhiều doanh nghiệp lao vào bất động sản dù khả khơng đáp ứng đủ Điều khiến cho thị trường méo mó biến động ngồi quy luật, tạo nên “bản sắc” khó hiểu cho thị trường Việt Nam Tuy nhiên, qua lần biến động cho thấy, người dễ thất bại người khơng có đủ lực khơng đáp ứng đủ điều kiện Cụ thể hơn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu xin dự án quan hệ, đầu tư dự án theo kiểu “mỡ rán nó”, phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn có biến động tất nhiên họ khơng đủ khả để đối phó với biến động theo đuổi kế hoạch Khi thuận lợi thu vào, khó khăn bỏ mặc chạy trốn Ngược lại, nhà đầu tư lớn, với tiềm lực mạnh khả dự đoán thị trường tốt Họ đủ sức để quan giai đoạn khó khăn thị trường, dám đầu tư dài hạn có khả dự đoán tin tưởng vào phát triển chung Thậm chí, thị trường khơng nhà đầu tư đủ sức để trở thành người dẫn dắt thị trường qua 65 khó khăn hay sáng tạo phương thức kinh doanh hình mẫu cho phát triển Đó người cần cho thị trường Tận dụng hội có may mắn phần lớn đến từ lực nỗ lực nhà đầu tư Một chu kỳ đầu tư dự án bất động sản kéo dài, với nguồn vốn lớn chắn chơi sòng phẳng cho nhà đầu tư yếu chụp giật Có thể thời điểm “hỗn loạn” có nhà đầu tư thành công theo kiểu “tay không bắt giặc” ngun nhân sâu xa thị trường bất ổn rối loạn Về dài hạn, thị trường phát triển quy chuẩn ln đòi hỏi nhà đầu tư đích thực Do vậy, để hạn chế bất cập làm cho thị trường minh bạch, ổn định hơn, cần phải quy định tăng vốn pháp định công ty bất động sản lên nhiều lần, để tình trạng có tỷ đồng thành lập doanh nghiệp bất động sản tràn lan 3.3 Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản Từ trước tới nay, dự án bất động sản phụ thuộc nguồn vốn vào ngân hàng, vốn tự có, vốn huy động từ thị trường thứ cấp Nhưng tất kênh huy động vốn không ổn định, doanh nghiệp khó tự chủ việc kinh doanh Cụ thể vừa rồi, lãi suất thay đổi khiến doanh nghiệp gặp khó Hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung dài hạn Các văn pháp quy quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản, hệ thống chấp thứ cấp bất động sản, quỹ tiết kiệm bất động sản chưa có nên hệ thống tài cần thiết cho thị trường bất động sản kỳ vọng thị trường Hệ là, thị trường bất động sản lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn khi hệ thống ngân hàng thương mại khơng giảm cung cấp tín dụng 66 Trong điều kiện thị trường bất động sản có nhiều biến động nay, giải pháp huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản cần thực theo hướng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư Thứ hai, cần “chứng khốn hóa” dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi “chứng khốn hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” Chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn 67 Thứ ba, hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản (REITS) Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mau lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản Ưu điểm hình thức huy động vốn quỹ đầu tư vào nhiều loại bất động sản, thường tập trung vào dự án bất động sản cho thuê văn phòng cao cấp, khu công nghiệp, trung tâm thương mại quy mô lớn mà thường cá nhân đầu tư tiếp cận Cơng ty quản lý quỹ có uy tín nguồn lực, kinh nghiệm thị trường bất động sản, quản lý vốn Nguồn vốn lớn không bị giới hạn Đầu tư qua quỹ tiết kiệm thời gian mua, bán quản lý bất động sản Trên giới chứng quỹ REITs mang tính khoản cao, dễ dàng chuyển nhượng, cổ tức thu nhập bình quân hàng năm ổn định Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Thứ tư, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên 68 ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức khác mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức 69 KẾT LUẬN Từ nghiên cứu lý luận, thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thấy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi khách quan thực tế quy định pháp luật chế quản lý nhà nước lĩnh vực nhiều bất cập Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quyền chủ đầu tư việc thừa nhận quyền có ý nghĩa tích cực việc giải tắc nghẽn kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, theo chúng tôi, cố gắng xây dựng pháp luật bảo đảm thực thi pháp luật trước hết phải làm để việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản diễn hay Và xảy tình trạng phải chuyển nhượng dự án phải có chế pháp lý đầy đủ, tồn diện, khả thi để bảo đảm cho q trình diễn trơi chảy, lợi ích bên bảo vệ tốt Đó định hướng mà luận văn theo đuổi 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO I.Văn pháp luật Luật kinh doanh bất động sản 2007 Luật đất đai 2003 Luật Nhà 2005 Luật Doanh nghiệp 2005 Luật Đầu tư 2005 Luật Xây dựng 2003 Bộ luật dân 2005 Nghị 11/2011/NQ – CP giải pháp chủ yếu ổn định kinh tế vĩ mô ngày 24 tháng 02 năm 2011 Nghị định 153/2007/NĐ_CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định 181/2004/NĐ_CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai 11 Nghị định 17/2006/NĐ_CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 12 Nghị định 02/2006/NĐ_CP việc ban hành quy chế khu đô thị 13 Nghị định 71/2010/NĐ_CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 14 Nghị định 108/2006/NĐ_CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Đầu tư 71 15 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở ngày 27 tháng 02 năm 2009 Chính phủ 16 Nghị định 69/2010/NĐ-CP giá đất nông nghiệp, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm, bồi thường thiệt hại trồng lâu năm 17 Thông tư 13/2008/TT_BXD hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ_CP 18 Thông tư số 16/2010/TT_BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ_CP 19 Thông tư số 13/2010/TT – NHNN quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng ngày 20 tháng 05 năm 2010 20 Thông tư 04/2006/TT_BXD hướng dẫn thực Nghị định 02/2006/NĐ_CP 21 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01-10-2009 Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất II Bài viết khoa học, sách tham khảo, sách chuyên ngành 22 Đặng Thái Sơn, 2009 Nghiên cứu chế vận hành hàng hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp bộ, Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường Hà Nội 23 Trần Kim Chung, 2008 Đầu tư bất động sản nay: Tình hình, dự báo gợi ý giải pháp Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện lạm phát Hà nội, tháng năm 2009 Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam 72 24 Trần Kim Chung, 2009 Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo “Quan điểm phát triển kinh tế thị trường đến năm 2020” Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009 25 Trần Kim Chung, 2009 Vấn đề tài cho thị trường bất động sản Tạp chí Xây dựng Đơ thị số 5.2009 26 Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở bất động sản, 2009 Công ty cổ phần bất động sản GoldLand 27 Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa, 2009 Đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà xuất Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 28 Đinh Văn Ân, 2011 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất trị quốc gia - thật 29 Đặng Đức Thành (chủ biên), 2009 Kinh doanh bất động sản mục tiêu trụ hạng Nhà Xuất Trẻ 30 Đặng Đức Thành (chủ biên), 2009 Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững Nhà Xuất Trẻ 31 Đặng Đức Thành (chủ biên), 2009 Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng Nhà Xuất Trẻ 32 Nguyễn Thị Nga, 2008 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Viện Khoa học Xã hội Việt Nam 33 Nguyễn Thị Nga, 2003 Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 73 34 Trần Đăng Vinh, 2002 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội III Tài liệu Internet 35 www.tapchicongsan.org.vn 36 www.vnrea.vn 37 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn 38 http://thitruongtaichinh.vn 39 http://tintuc.duan.vn/ 40 http://www.horea.org.vn 41 http://vneconomy.vn 42 http://www.monre.gov.vn 43.http://www.ceco507.com.vn/Thi-truong-bat-dong-sannhin-tu-tam-vi-monewsview.aspx?cate=123&id=189 44 http://khudothimoi.com/ 45 http://daibieunhandan.vn 46 http://quanlysudungnha.batdongsan.com.vn 47 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com (Văn Thị Anh, 2009 Sàn giao dịch bất động sản – nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, cơng trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” Đại học Luật Hà Nội - năm 2009) 74 48 http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/bat-mach-thi-truong-bsha-noi-2011.html 49 http://www.bantinnhadat.vn/Bi-tien-nhuong-du-an-bat-dong-san_215.html ... giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tác giả chọn đề tài Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay ... 2.2.2 Đặc trưng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dạng dự án đầu tư, có đặc trưng dự án đầu tư điều chỉnh pháp luật đầu tư (Luật đầu tư văn đầu tư văn hướng... hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6 Thứ ba, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật chế đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản * Đối tư ng