Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Thực tiễn chuyển nhượng dự án thì diễn ra sôi động như vậy nhưng quy định pháp luật về vấn đề này vẫn chưa thực sự hoàn thiện, chưa theo kịp được với đòi hỏi của thực tế; quá trình giải

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THÙY DƯƠNG

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Hoàng Thế Liên

HÀ NỘI - 2011

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến PGS TS Hoàng Thế Liên, người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn của mình Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo Khoa Luật Kinh tế nói riêng và các thầy cô giáo Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung, gia đình, bạn bè đã hỗ trợ về kiến thức, tài liệu, tinh thần và vật chất để tôi có thể hoàn thành luận văn của mình

Học viên

Lê Thùy Dương

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU……… 4

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Thị trường bất động sản và đặc trưng của thị trường bất động sản 9

1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản ……… 9

1.2 Thị trường bất động sản………11

1.3 Đặc trưng của thị trường bất động sản nói chung ………12

1.4 Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam……….14

2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17

2.1 Dự án đầu tư ……… … 17

2.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……….19

3 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25

3.1 Chuyển nhượng dự án đầu tư……… 25

3.2 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản……… 28

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY

1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay ……… 35

1.1 Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản……… 35 1.2 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản………39

2 Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay ……… 52

CHƯƠNG III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Dự báo tình hình chuyển nhượng dự án trong thời gian tới 58

2 Định hướng và yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 59

2.1 Hoàn thiện pháp luật phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 59

2.2 Hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai minh bạch trong kinh doanh bất động sản 61

3 Một số kiến nghị cụ thể ………62

3.1 Nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước 62 3.2 Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 64

3.3 Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 65 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản càng diễn ra phổ biến Hiện nay thực tiễn chuyển nhượng dự án ở nước ta đang diễn ra mạnh mẽ Điều đó được thể hiện ở số lượng

dự án chuyển nhượng ngày càng nhiều với quy mô ngày càng lớn cả về vốn và diện tích sử dụng đất; hoạt động chuyển nhượng diễn ra ở nhiều địa phương trong cả nước và không chỉ có dự án có vốn đầu tư trong nước mà cả các dự án có vốn đầu

tư nước ngoài cũng đang được chuyển nhượng rất nhiều trên thực tế Thực tiễn chuyển nhượng dự án thì diễn ra sôi động như vậy nhưng quy định pháp luật về vấn

đề này vẫn chưa thực sự hoàn thiện, chưa theo kịp được với đòi hỏi của thực tế; quá trình giải quyết hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án thì chậm, chưa triệt để gây khó khăn cho các doanh nghiệp, làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định Hơn nữa, đây cũng là một vấn đề tương đối mới ở nước ta, mới chính thức được pháp luật điều chỉnh từ năm 2007 nên còn nhiều vấn đề lý luận chưa được nghiên cứu thấu đáo, toàn diện; đồng thời thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng chưa được tổng kết một cách sâu sắc Thực tiễn chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đang diễn ra sôi động hiện nay đòi hỏi phải đặt ra và lý giải nhằm làm sáng tỏ nhiều vấn đề lý luận để có được nhận thức đúng đắn về vấn đề mới mẻ này Chỉ có lý luận được nghiên cứu trên cơ

sở tổng kết thực tiễn sâu sắc mới tạo ra cơ sở lý luận và thực tiễn vững chắc cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật vừa tạo không gian pháp lý thông thoáng cho các doanh nghiệp kinh doanh vừa phát huy vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Do vậy, với mong muốn nghiên cứu nhằm lý giải các vấn đề lý luận đặt ra, tổng kết thực tiễn và từ đó đề xuất các

giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay” làm đề tài luận văn thạc sỹ của mình

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài

Đề tài luận văn mà tác giả lựa chọn là vấn đề mới Ở Việt Nam có rất ít công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này, nhất là nghiên cứu dưới khía cạnh pháp

lý Phần lớn các công trình đã công bố chủ yếu nghiên cứu về thị trường bất động sản, vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản, đầu tư kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia - sự thật; Trần Kim Chung (2009), Vấn đề tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, Tạp chí Xây dựng và Đô thị số 5.2009; Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh; Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta, Luận văn thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội Những công trình khoa học có liên quan là những tài liệu rất cần thiết trong quá trình nghiên cứu

đề tài luận văn của tác giả

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

* Mục đích của việc nghiên cứu đề tài:

Thứ nhất, đặt ra và giải quyết các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ ba, đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

* Đối tượng của việc nghiên cứu đề tài:

Để đạt được mục đích trên thì đối tượng nghiên cứu của đề tài được xác định như sau:

- Nghiên cứu nội dung, bản chất, đặc trưng của các khái niệm liên quan đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản …

- Nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản, về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để chỉ ra những thành công, những mặt còn hạn chế

- Nghiên cứu có tính dự báo về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới

* Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có rất nhiều loại như dự án nhà ở, dự

án khu công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, dự án dầu khí,

dự án sân gôn… Hoạt động chuyển nhượng những dự án này đều diễn ra rất sôi động trên thực tế Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở là nơi có nhiều vấn đề cần phải bàn luận hơn cả Do vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, luận văn sẽ tập trung làm rõ những vấn đề lý luận đặt ra dưới góc độ của khoa học pháp lý; phân tích, đánh giá những quy định pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tập trung nhiều vào việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở

4 Phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể như phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp quy nạp và diễn dịch, phương pháp lịch sử và logic… Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp sử dụng để lý giải các vấn

đề đặt ra trong toàn bộ nội dung của luận văn Cụ thể như khi tác giả đưa ra một luận điểm nào thì đều đưa ra những luận cứ chứng minh và phân tích, sau khi phân tích tác giả đều tổng hợp lại về kết luận cho từng luận điểm và cho tất cả các luận điểm Trong quá trình phân tích, tác giả sử dụng kết hợp cả phương pháp quy nạp

và diễn dịch Phương pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra quá trình phát triển của hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản trên thực tế trước và sau khi được quy định trong các văn bản pháp luật Phương pháp logic được thể hiện rất rõ trong

sự liên kết giữa các chương của luận văn Ở chương I lý giải vấn đề lý luận làm nền cho chương II và chương III Chương III đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể vừa nhằm khắc phục những tồn tại đã được nhận diện ở chương II vừa đáp ứng yêu cầu mới đặt ra

Tóm lại, luận văn là sự kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng

5 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu có kế thừa và phát triển những nghiên cứu trước đó có liên quan Trong quá trình phát triển đề tài, luận văn có một

số đóng góp mới như sau:

Thứ nhất, luận văn hệ thống một cách đầy đủ cả về lý luận và thực trạng pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Qua đó, giúp chúng ta có nhận thức sâu sắc và toàn diện các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ hai, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật cũng như cơ chế thực hiện pháp luật về việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

6 Bố cục của luận văn

Bố cục của luận văn gồm ba chương sau:

Chương I: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chương II: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay

Chương III: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Thị trường bất động sản và đặc trưng của thị trường bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ

La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Cũng với cách tiếp cận như vậy, Bộ luật Dân sự 2005 của nước ta quy định:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Khoản 1 Điều 174)

Khái niệm về “thị trường quyền sử dụng đất” chỉ xuất hiện và tồn tại ở những nước có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như ở Việt Nam, Trung Quốc Đối tượng giao dịch trên thị trường này là quyền

sử dụng đất chứ không phải chính bản thân đất đai Trên thị trường này, người mua

và người bán thỏa thuận với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả của hàng hóa là quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một dạng hàng hóa đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp luật Việt Nam thừa nhận khi nó thỏa mãn một số điều kiện quy định Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất nhất định được hiểu quyền sử dụng đất đó được định giá trị bằng tiền đối với thửa đất đó trong thời hạn sử dụng đất được xác định, từ đó người được quyền sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ( Khoản 24 Điều 4; Điều 106 Luật Đất đai 2003)

Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản được phân thành ba nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt

Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc… Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng Bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông

nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang … Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp [ 26, tr 59 ]

Việc phân chia bất động sản là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường bất động sản

Như vậy, hiện nay có nhiều quan niệm về thị trường bất động sản, nhưng tựu chung lại thì nội hàm khái niệm “thị trường bất động sản” được hiểu là “nơi” diễn

ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý

nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao Hàng hóa bất động sản trở thành đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội

Thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế Một mặt nếu Nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định Sự ổn định này sẽ

có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường bất động sản yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái

1.3 Đặc trưng của thị trường bất động sản nói chung

Hàng hóa trong thị trường bất động sản là bất động sản – một loại hàng hóa đặc biệt, do vậy nó tạo ra những đặc trưng riêng cho thị trường này như sau:

Thứ nhất, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng hàng hóa bất động sản lại khác Do đặc tính cố định không thể di dời được của bất động sản nên các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các “chợ ảo” Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch bất động sản, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên sàn giao dịch bất động sản Công việc mua bán hàng hóa bất động sản không kết thúc ngay tại một thời điểm

mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua ba

bước này Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa bất động sản Bởi vì, đất đai

có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do bất động sản đem lại Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của bất động sản

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc Hàng hóa bất động sản do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực Ngoài ra hàng hóa bất động sản có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về hàng hóa bất động sản không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu

về mỗi loại hàng hóa bất động sản là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường

Thứ năm, cung về bất động sản chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản Vì thời gian để tạo lập ra hàng hóa bất động sản là tương đối dài Bởi

vì, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Vấn đề cung bất động sản chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu bất động sản lại không ngừng tăng Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả

Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bởi vì, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch Đặc biệt,

hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại hàng hóa bất đống sản (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản)

Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ với thị trường vốn Vì, hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường cần huy động nhiều vốn thị trường bất động sản lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn Đầu tư vào bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường bất động sản

là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Thứ tám, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là hết sức cần thiết Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật [ 47 ]

1.4 Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam

Ngoài những đặc trưng chung của thị trường bất động sản thì thị trường bất động sản ở Việt Nam có thêm những đặc trưng riêng sau:

Thứ nhất, thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính Phủ thống nhất quản lý (Khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2005) Theo các quy định của pháp luật hiện hành, các tổ chức, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Những người được giao đất, thuê đất có quyền sử dụng đất để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất được mở rất rộng, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, do

đó đất không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất mới được công nhận là hàng hóa Như vậy chỉ có thị trường quyền sử dụng đất Mục b Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai” Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên theo Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2007, quyền

sử dụng đất chỉ được đưa vào kinh doanh trên thị trường bất động sản khi hội tụ đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu

đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đó được phê duyệt

Thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước Điều này yêu cầu việc đáp ứng nhu cầu hàng hóa bất động sản trên bình diện toàn xã hội chứ không chỉ đáp ứng nhu cầu của một

bộ phận có khả năng thanh toán

Thứ hai, giá bất động sản cao so với thu nhập bình quân của đại đa số người dân

Theo đánh giá chung hiện nay, so với thu nhập của đa số dân cư và với giá bất động sản ở nhiều nước, giá bất động sản ở ta quá cao Điều này không có gì phải bàn cãi Vấn đề là xác định nguyên nhân Trước hết có thể khẳng định mà không cần chứng minh rằng nguyên nhân không phải do giá xây dựng cao Cũng không phải do giá đền bù đất cao Hiện nay 80% số vụ khiếu kiện của dân liên quan tới đất đai, trong đó chủ yếu là khiếu nại giá đền bù thấp [ 43 ] Theo Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên – Môi trường, giá đền bù đất (tính cả nhiều loại trợ cấp khác) đã được nâng thêm Cho nên chỉ có thể nói giá đền bù đất hiện hành đang thấp Một thực tế hiện nay là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành sản xuất kinh doanh dựa chủ yếu vào vốn vay nên khi bất động sản tiêu thụ chậm, lãi về vốn vay sẽ tích tụ lại, dẫn tới chi phí ngày càng lớn, đẩy giá bất động sản lên cao

Thứ ba, thị trường luôn trong tình trạng thiếu vốn

Theo tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, căn bệnh muôn thuở của thị trường bất động sản là thiếu vốn Hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã khiến các nhà đầu tư lớn gặp khó khăn mà đặc trưng của thị trường nhạy cảm này lại luôn phụ thuộc vào các giải pháp vốn Do vậy, luồng vốn góp từ phương thức “mua bán nhà trên giấy” luôn được duy trì như một giải pháp chủ yếu

2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.1 Dự án đầu tư

Theo khoản 8 Điều 1 Luật đầu tư 2005, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất

bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Một dự án có thể xác định theo nhiều cách Các dự án có thể là do các bộ ngành hữu quan đề xuất , có thể bắt nguồn từ quá trình xây dựng các kế hoạch kinh

tế quốc gia hay các doanh nghiệp tư nhân hoặc nhà nước cũng có các dự án đòi hỏi chính phủ phải trợ giúp hoặc phê chuẩn trước khi thực hiện

Khi thực hiện một dự án bao giờ cũng có sự mâu thuẫn tiềm ẩn về lợi ích giữa những người thực hiện dự án và toàn xã hội Lý do là lợi ích của dự án và các chương trình công cộng chỉ tập trung cho một bộ phận dân chúng Chẳng hạn như, một đập thủy lợi chỉ giúp ích cho một nhóm hộ nông dân trong vùng ảnh hưởng của đập mà thôi Nói một cách khác, một dự án đầu tư chỉ giúp ích cho một bộ phận cộng đồng nào mà thôi Những đối tượng do nhận biết lợi ích do dự án mang lại cho mình nên có xu hướng ủng hộ mạnh mẽ Đồng thời, nếu các chi phí của dự án được cung cấp phần lớn bằng tiền ngân sách của Nhà nước thì sẽ không có một nhóm người nào thấy mình phải chịu phần lớn gánh nặng chi phí của dự án Kết quả có thể đoán trước được là những người được hưỡng lợi từ dự án có xu hướng tạo thành một nhóm lên tiếng ủng hộ mạnh mẽ dự án, trong khi có nhóm người thua thiệt (là những người gánh chịu chi phí dự án) lại quá phân tán và những mất mát cá nhân trong số họ quá nhỏ , nên họ không thể trở thành đối trọng có hiệu quả

để chống lại nhóm đối tượng hưởng lợi mang tính tập trung cao

Nói cụ thể là một dự án có thể chi phí cao 100% trong khi mức lợi ích chỉ là 50% nếu xét trên toàn xã hội, nhưng nếu nhóm hưởng lợi chỉ chiụ 5% mức tổng chi

phí của dự án, họ sẽ thấy đó là một dự án vô cùng tốt và sẽ gây áp lực mạnh mẽ để

dự án được thực hiện Chính vì vậy mà chúng ta cần sớm có hệ thống thẩm định dự

án tốt nhằm bảo vệ tốt lợi ích của cả quốc gia

Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng tại đó bởi trong thực tế cũng có các

áp lực ủng hộ dự án và các chương trình phát sinh từ chính trong bộ máy chính quyền Các bộ ngành chức năng thường đệ xuất các dự án và việc họ coi trọng các

dự án mà họ nghĩ là phục vụ cho lợi ích chung, cũng là một điều tự nhiên và phù hợp Tuy nhiên, sự hăng hái của các quan chức này chưa đủ bảo đảm là các dự án

mà họ đề xuất thực sự có hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội Chúng ta cần các qui trình thẩm định chính thức, vì hệ thống này sẽ giúp chúng ta tránh được những lưạ chọn đầu tư sai lầm Chỉ có những suy nghĩ ảo tưởng mới khiến chúng ta cho rằng nhiệt tình của các cơ quan trong chính quyền, của các quan chức đối với dự án mà

họ xây dựng và đệ trình lại không là nguyên nhân đáng kể có thể đưa đến sai lầm

Một dự án đầu tư thường có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, các hoạt động cuả dự án có liên quan đến nhau Các hoạt động cuả

dự án phải liên quan với nhau theo một trật tư thời gian nhất định, chẳng hạn như một công việc chỉ có thể bắt đầu khi một số công việc khác đã kết thúc hoặc có những mốc thời gian của các giai đoạn chính cuả dự án

Thứ hai, mỗi dự án đều có mục tiêu và hạn chót cụ thể

Thứ ba, kết quả của dự án phải rỏ ràng Các kết quả phải thể hiện rõ những mục tiêu cuả dự án

Thứ tư, mỗi dự án đều có các điều kiện ràng buộc, đó là: ngân sách, kết quả

và thời hạn Không có dự án nào lại không có thời điểm khởi đầu và thời điểm kết thúc Do đó, bất kỳ một dự án nào cũng được đặt vào một khoảng thời gian định trước hết sức nghiêm ngặt, bất kỳ một sự trễ hạn nào cũng đều có thể kéo theo một

chuỗi bất lợi như vượt chi, tổ chức lại các nguồn lực, thay đổi tiến độ cung cấp thiết

bị, vật tư… và tất nhiên không đáp ứng được nhu cầu sản phẩm vào đúng thời điểm

mà cơ hội xuất hiện như dự đoán ban đầu

2.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.2.1 Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản ở nước ta nhìn về trung và dài hạn là một thị trường tiềm năng, luôn được Nhà nước quan tâm và tạo điều kiện phát triển Điều đó được thể hiện rất rõ trong Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2007 về chính sách đầu

tư kinh doanh bất động sản Cụ thể như sau:

“1 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn;

2 Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất;

3 Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư;

4 Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích

đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

5 Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng;

6 Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách;

7 Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà

ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất;

8 Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”

Thị trường bất động sản ở Việt Nam những năm qua đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, từng bước nâng cao đời sống của người dân Hiện nay, thu nhập bình quân trên đầu người của nước ta đã đạt khoảng 1200 USD Theo các chuyên gia trong lĩnh vực này, khi khu vực nào có mức thu nhập bình quân đầu người bắt đầu từ mức trên

1000 USD thì thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh (thu nhập bình quân trên đầu người từ 1000 – 10.000 USD là thời điểm phát triển mạnh của thị trường bất động sản, tuy nhiên xét về từng giai đoạn cụ thể có sự tăng giảm khác nhau)

Hơn nữa, Việt Nam hiện có khoảng 86 triệu dân, cứ mỗi năm trung bình tăng

1 triệu dân, đặc biệt là các đô thị lớn đang có nhu cầu rất cao về nhà ở Việt Nam hiện có diện tích nhà ở trung bình khoảng 16 m2/người, trong khi đó tại Trung Quốc mặc dù số dân rất lớn nhưng diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 28m2/người Điều đó cho thấy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn [ 48 ]

Nhìn chung khi dân số tăng lên và thu nhập cũng tăng lên thì nhu cầu về đất đai (để ở và để sản xuất kinh doanh) cũng tăng lên

Vì những nguyên nhân trên mà ngày càng có nhiều tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đầu tư kinh doanh vào bất động sản dẫn đến sự lớn mạnh của thị trường cũng như số lượng và quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản, Luật dầu khí thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều loại như dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị, dự án

hạ tầng khu công nghiệp, dự án dầu khí…

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Hiện nay, các hình thức phát triển nhà ở rất đa dạng Nổi bật là hình thức phát triển nhà dự án với quy mô ngày càng lớn, hình thức ngày càng đồng bộ

về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng xây nhà tự phát không có đường giao thông, hạ tầng ngày càng ít… Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thi trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

Theo Điều 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì dự án phát triển nhà ở được chia làm hai loại như sau:

Thứ nhất là dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở –

dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu

tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng

Thứ hai là dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu

đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập)

Theo quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ –

CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ thì dự án khu đô thị mới là những

dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.Về những dự án này thì những năm trước ở nước ta chỉ có vẻn vẹn khoảng vài chục ha, tuy nhiên trong một hai năm gần đây đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị lên đến hàng trăm ha Đến nay, nước ta cũng đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị mới có quy mô trên 1000 ha như dự án thành phố mới Bình Dương, dự án khu đô thị Mỹ Phước 3, dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa – tỉnh Phú Yên, dự án Dream City Phú Thọ Điều này cho thấy quy mô của thị trường sẽ ngày càng lớn hơn Cùng với quá trình phát triển kinh tế, việc đô thị hóa nhanh những năm tới Đi liền với đó là sự bùng phát của thị trường xây dựng, kinh doanh nhà đất, đặc biệt là

sản phẩm các khu đô thị mới Đây là nòng cốt của thị trường bất động sản nước ta trong những năm tới

Hiện nay, các dự án nhà xưởng công nghiệp cũng được triển khai rất nhiều, thường được hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất bao gồm các dự án khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản

lý

Ngoài dự án nhà ở, dự án nhà xưởng công nghiệp thì các hình thức bất động sản khác cũng phát triển rất mạnh mẽ Đó là các tòa nhà văn phòng, các khu bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, trên núi, bất động sản sinh thái Các dự án này tập trung chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản cao do khả năng sinh lợi nhuận lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các dự án bất động sản khác

Riêng với các dự án văn phòng cho thuê có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng

sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ

xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm

2.2.2 Đặc trưng của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dạng dự án đầu tư, cũng có những đặc trưng của dự án đầu tư và về cơ bản được điều chỉnh bởi pháp luật về đầu tư (Luật đầu tư và các văn bản đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

đầu tư) Bên cạnh đó, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn mang một số đặc trưng riêng như sau:

Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù là đòi hỏi vốn đầu tư lớn và dài hạn Có thể nói vốn để thực hiện dự án bất động sản là yếu tố quyết định

sự thành công, hay thất bại của một dự án bất động sản Các nhà tạo lập bất động sản luôn cần phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án Trong đó, vốn tự có (vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ, cho nên khó có thể đủ để triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, hàng

tỷ USD Do đó, để đảm bảo việc triển khai dự án các chủ đầu tư đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại (vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)

Sản phẩm của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường mang tính

“địa điểm” và “địa phương” cao Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau Nếu như hai bất động sản như nhau mà một có vị trí ở trung tâm và một có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau Tương tự như vậy, cùng một loại bất động sản nhưng bất động sản ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều bất động sản ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa Do vậy, tính cố định của bất động sản đặt ra vấn đề cần phải có sự điều tiết của nhà nước Với hàng hóa bình thường có thể điều chỉnh cung cầu bằng cách chuyển hàng hóa từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu nhưng với hàng hóa bất động sản thì nhà nước cần chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản ngày càng đa dạng Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành

phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công

ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài…) Số lượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng Với sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hàng loạt dự án đầu

tư có chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế

Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở,

dự án khu đô thị mới có hệ thống hạ tầng đồng bộ, có chất lượng nhà ở và môi trường tại một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh…vẫn thu hút được khách hàng và lượng giao dịch thực tế vẫn đạt tỷ lệ tương đối cao Nhu cầu thuê văn phòng, trụ sở làm việc ngày càng tăng Cùng với tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, hoạt động giao dịch bất động sản trong thời gian tới được dự báo

sẽ tiếp tục phát triển, đặc biệt là đối với các loại bất động sản là công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở

3 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

3.1 Chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo quy định của pháp luật đầu tư thì chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng

dự án do mình thực hiện cho chủ đầu tư khác Điều kiện chuyển nhượng dự án thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 65 Nghị định số 108/2006/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư (gọi tắt là Nghị định 108) Cụ thể là: “ 2 Điều kiện chuyển nhượng vốn:

a) Bảo đảm các yêu cầu theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Nghị định này

và pháp luật có liên quan;

b) Bảo đảm tỷ lệ và các điều kiện phù hợp với quy định trong điều ước quốc tế

mà Việt Nam là thành viên;

c) Việc chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan”

Trường hợp chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự

án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 65 Nghị định 108 Cụ thể như sau:

“Tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng vốn của mình trong doanh nghiệp

và thực hiện thủ tục đăng ký thành viên, đăng ký cổ đông trong sổ đăng ký thành viên, sổ đăng ký cổ đông theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, khi chuyển nhượng vốn doanh nghiệp phải thông báo cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư về việc chuyển nhượng vốn để điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư”

Trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp quy định tại Điều 56 Nghị định này Cụ thể như sau:

“Nhà đầu tư góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam quy định tại Điều 10 Nghị định này thực hiện thủ tục như sau:

1 Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì doanh nghiệp đó làm thủ tục đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp

2 Trường hợp nhà đầu tư mua cổ phần của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại các Điều 51 và 52 Nghị định này

3 Trường hợp nhà đầu tư góp vốn để đầu tư thì phải làm thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

4 Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sáp nhập, mua lại doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thì thực hiện thủ tục đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Nghị định này Hồ sơ sáp nhập, mua lại doanh nghiệp gồm:

a) Văn bản đề nghị sáp nhập, mua lại doanh nghiệp gồm các nội dung: tên, địa chỉ và người đại diện của nhà đầu tư nước ngoài sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; tên, địa chỉ, người đại diện, vốn điều lệ và lĩnh vực hoạt động của doanh bị sáp nhập, mua lại; tóm tắt thông tin về nội dung sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; đề xuất (nếu có);

b) Quyết định của hội đồng thành viên hoặc của chủ sở hữu doanh nghiệp hoặc của đại hội đồng cổ đông về việc bán doanh nghiệp;

c) Hợp đồng sáp nhập, mua lại doanh nghiệp bao gồm những nội dung chủ yếu sau: tên, địa chỉ, trụ sở chính của doanh nghiệp bị sáp nhập, mua lại; thủ tục và điều kiện sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; phương án sử dụng lao động; thủ tục, điều kiện và thời hạn chuyển giao tài sản, chuyển vốn, cổ phần, trái phiếu của công

ty bị sáp nhập, mua lại; thời hạn thực hiện việc sáp nhập, mua lại; trách nhiệm của các bên;

d) Điều lệ của doanh nghiệp bị sáp nhập, mua lại;

đ) Dự thảo điều lệ của doanh nghiệp sau khi được phép sáp nhập, mua lại (nếu

có sự thay đổi)

e) Văn bản xác nhận tư cách pháp lý của nhà đầu tư nước ngoài gồm: bản sao quyết định thành lập hoặc giấy tờ có giá trị tương đương khác đối với nhà đầu tư là

tổ chức kinh tế; bản sao hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân”

Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thành lập tổ chức kinh tế để tiếp tục triển khai dự án đầu tư đó thì thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Nghị định này

Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định tại Khoản 5 Điều 66 Nghị định 108 bao gồm: văn bản đăng ký chuyển nhượng dự án; hợp đồng chuyển nhượng dự án; văn bản về tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng; báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án

3.2 Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

3.2.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản càng trở nên phổ biến Thông qua hoạt động này, thị trường sẽ phân cấp thành những nhà đầu tư ban đầu (chỉ xây dựng dự án để bán lại cho những doanh nghiệp chuyên xây dựng), những doanh nghiệp chỉ tham gia như một nhà đầu tư thứ phát và những doanh nghiệp giúp kết nối đầu tư

Hiện tại, trên thị trường đang hình thành hai loại doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án:

Thứ nhất, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính Họ là doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản bị tác động của khủng hoảng kinh tế, sự xuống dốc

của thị trường đã ảnh hưởng đến hoạch động kinh doanh nên họ có nhu cầu chuyển nhượng để duy trì “sự sống” Hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng có đầu tư bất động sản, nay thị trường này khó khăn nên họ chuyển nhượng dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính của mình

Thứ hai là không phải do khó khăn về tài chính Bởi mục tiêu của các doanh nghiệp này là lập dự án xong rồi bán

Tuy nhiên, dù hình thành hai loại doanh nghiệp xuất phát từ mục đích chuyển nhượng khác nhau nhưng xu hướng chuyển nhượng do khó khăn về tài chính vẫn chiếm số đông

Thuật ngữ “chuyển nhượng” về cơ bản được hiểu là chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng “Đầu tư kinh doanh bất động sản” được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh như mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và những quy định khác của pháp luật có liên quan Vì lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc trưng là gắn liền với một địa điểm cố định nên việc chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, thuật ngữ “chuyển nhượng” được sử dụng như vậy để phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Nghị định 153) thì chuyển nhượng toàn bộ

dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép

Chuyển nhượng một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc chuyển nhượng một phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trở thành đồng chủ đầu tư của dự án

3.2.2 Đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện Các doanh nghiệp này theo quy định của pháp luật phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 153 thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam

Đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự

án theo quy định tại Điều 5 Nghị định 153 Cụ thể như sau:

- Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

- Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án

có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án

có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của

chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,

tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

Thứ hai, hoạt động này liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản

Hoạt động chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể trên thị trường trong đó có các chủ đầu tư, các ngân hàng và người tiêu dùng

Đối với các chủ đầu tư, hoạt động chuyển nhượng đem lại nhiều lợi ích cho

họ Trong quá trình thực hiện dự án, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn, không thể tiếp tục thực hiện dự án, nên họ muốn sang nhượng dự án cho những chủ đầu tư khác để thu hồi vốn Nhưng cũng có những chủ đầu tư chuyển nhượng dự án không phải do khó khăn về vốn mà do lợi nhuận Họ chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác khi thương vụ đó đem lại lợi nhuận cho họ Nhìn chung, hoạt động này đem lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư

Hoạt động chuyển nhượng dự án giúp cho tiến độ thực hiện nhiều dự án bất động sản được đẩy nhanh, nhiều dự án bất động sản được hoàn thành, nguồn cung

về nhà tăng lên đáng kể Mà nhu cầu về nhà ở của người dân hiện nay là rất cao Khi nguồn cung tăng lên, người tiêu dùng sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở cao hơn Tuy nhiên việc chuyển nhượng dự án nhiều lần, đẩy giá nhà lên cao thì người chịu thiệt cuối cùng lại là người tiêu dùng

Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình đã được nhiều chủ đầu tư quan tâm và thực sự rót vốn cho dự án đã mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng trăm nghìn người tại các thành phố lớn

Thị trường bất động sản cũng là một thị trường tiềm năng đối với hoạt động đầu tư của các ngân hàng Nhưng đối với các ngân hàng, ưu tiên hàng đầu khi cho vay là phải đảm bảo an toàn về vốn Khi thị trường bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn, cùng với chủ trương thắt chặt tín dụng của Nhà nước khiến cho dòng vốn đầu

tư từ ngân hàng vào thị trường này trở nên khan hiếm hơn Khi thị trường bất động sản thiếu vốn, các chủ đầu tư lâm vào hoàn cảnh khó khăn và phải chuyển nhượng

dự án Hậu quả là số tiền thu hồi lại không như dự tính, dẫn đến khả năng thanh toán nợ ngân hàng cũng bị ảnh hưởng Do vậy, khi các chủ đầu tư chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do gặp khó khăn về vốn cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các ngân hàng

3.2.3 Ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong kinh doanh bất động sản

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản dường như ít được pháp luật đề cập Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi

cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo sự chỉ huy của Nhà nước

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động

đầu tư, kinh doanh bất động sản Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2007 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc

bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”

Kinh doanh bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước khác cũng là lĩnh vực kinh doanh đem lại lợi nhuận lớn Tuy nhiên, theo nguyên lý kinh doanh, lĩnh vực nào lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và ngược lại

Vừa qua, thị trường nhà đất có sự trầm lắng một thời gian do tác động của suy thoái kinh tế, thu nhập của người dân giảm đi và do người dân có tâm lý chờ đợi Đến nay, nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có những dấu hiệu phục hồi cho nên hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng sôi động trở lại

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được pháp luật thừa nhận là một quyền của nhà đầu tư và là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động chuyển nhượng dự án có vai trò nhất định trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản Nhìn từ những tác động tích cực có thể thấy hoạt động chuyển nhượng dự án có một số ý nghĩa quan trọng như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án giúp giải quyết tình trạng dự án “treo”

Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản vì một hoặc một số nguyên nhân nào đấy đã không đầu tư hoặc đầu tư ít dẫn đến nhiều hệ quả như dự án bị ngưng trệ, gây lãng phí đất đai, tiền của, làm lỡ mất cơ hội đầu tư của những nhà đầu tư khác và không tạo ra được của cải vật chất cho xã hội Khó khăn trong giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư và việc cấp phép dễ dãi của các cơ quan có thẩm quyền, nhất là ở cấp địa phương là những nguyên nhân khách quan dẫn đến tình trạng dự án “treo” Bên cạnh đó còn phải kể đến những nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư như thiếu năng lực tài chính và mục đích đầu tư không rõ ràng, dẫn đến

không thực hiện đúng cam kết và có những hành vi rao bán, chuyển nhượng dự án bất hợp pháp Dù là nguyên nhân nào thì việc để tình trạng các dự án “treo” cứ kéo dài đều gây hậu quả xấu đến thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung,

do vậy cần phải có những biện pháp để giải quyết vấn đề, trong đó chuyển nhượng dự

án là một xu hướng khá phổ biến hiện nay Chuyển nhượng dự án tuy không phải là một biện pháp giải quyết triệt để tình trạng dự án “treo” nhưng nhìn vào xu thế hiện nay thì đó là một cách làm cho thị trường bất động sản luôn vận động liên tục

Thứ hai, chuyển nhượng dự án giải quyết được những khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư

Hoạt động chuyển nhượng dự án tạo nên tính linh hoạt trong đầu tư, làm cho thị trường bất động sản luôn vận hành liên tục Do vậy, Nhà nước cho phép các doanh nghiệp bất động sản được phép chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, bên cạnh việc cho phép các nhà đầu tư thực hiện quyền của mình thì Nhà nước phải có cơ chế kiểm soát hoạt động đó Nếu như Nhà nước không có cơ chế giám sát hiệu quả hoạt động chuyển nhượng thì sẽ làm cho thị trường bất động sản hoạt động kém hiệu quả, thiếu minh bạch vì những nguyên nhân sau:

a) Khi cơ chế kiểm soát không tốt thì sẽ tạo ra những người chuyên thực hiện việc chuyển nhượng dự án nhằm trục lợi cá nhân dưới nhiều hình thức khác nhau, gây thất thoát ngân sách của Nhà nước và ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng

b) Vì cơ chế kiểm soát không chặt chẽ nên nhiều chủ đầu tư thiếu năng lực cũng tham gia vào thị trường làm loãng thị trường, thị trường hoạt động kém chuyên nghiệp Họ là những chủ đầu tư thiếu năng lực nhưng dựa vào các mối quan hệ để

“xin dự án” rồi kêu gọi hợp tác đầu tư, rồi chuyển nhượng trái pháp luật

Do vậy, để phát huy những những tác động tích cực và hạn chế tối đa những tác động tiêu cực mà hoạt động chuyển nhượng dự án đem lại thì Nhà nước phải thực hiện tốt vai trò giám sát của mình

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1 Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản

Thời gian qua, cùng với sự phát triển đi lên của đất nước, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển nhanh chóng Các văn bản luật pháp liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng ngày càng được hoàn thiện Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới ở nước ta nên còn khá nhiều bất cập dẫn đến một thực trạng khá phức tạp như sau:

Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn tiếp diễn

Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này” Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường mới thực sự chịu tác động của quy định này, vì khi đó Chính phủ mới ban hành Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng;

kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở ngày

27 tháng 02 năm 2009 định rõ các mức phạt hành chính (50 - 60 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất thuộc diện phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền

Hiện nay pháp luật mới chỉ quy định sản phẩm bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua, bán, cho thuê, bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, còn các giao dịch khác của người dân không bắt buộc

Trong khi đó, chính sách lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn Do vậy, tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua sàn bất động sản hiện nay chiếm tỷ lệ rất nhỏ

Trên thực tế, chính bản thân các chủ đầu tư cũng tìm nhiều cách né tránh việc giao dịch qua sàn thông qua việc lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản… khiến cho lượng giao dịch qua sàn hiu hắt

Kinh doanh bất động sản muốn công khai, minh bạch thì điều cốt lõi phải là khuyến khích giao dịch qua sàn

Thứ hai, cơ cấu hàng hóa trong thị trường bất động sản chưa hợp lý Trong xây dựng nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá thiếu, trong lúc đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục

vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ, do vậy