Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HẢI ANH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HẢI ANH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Anh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu hoàn thành đề tài luận văn “Ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản thực tiễn thi hành Thành phố Hà N i”, nhận nhiều quan tâm, hỗ trợ thầy giáo, cô giáo, anh chị em đồng nghiệp người thân Tôi nhận giúp đỡ, đóng góp ý kiến chuyên gia lĩnh vực Trước tiên, xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị quan tâm, động viên, hướng dẫn tơi tận tình suốt q trình thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học; chia sẻ nhiều kiến thức kinh nghiệm để hiểu rõ lĩnh vực nghiên cứu đồng hành tơi để hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn thầy giáo, giáo nhiệt tình giảng dậy, trang bị kiến thức cho suốt thời gian học tập, nghiên cứu Trường Đại học Luật Hà Nội Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Văn phòng uật sƣ Nam Hà N i, bạn bè, đồng nghiệp gia đình hỗ trợ, khích lệ giúp tơi có thêm nhiều thơng tin q trình hồn thành đề tài Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Anh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bất động sản BĐS Đầu tư kinh doanh bất động sản ĐTKDBĐS Kinh doanh bất động sản KDBĐS Quyền sử d ng đất QSDĐ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .7 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .7 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.2.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.2.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.2 Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 1.2.2.1 Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 16 1.2.2.2 Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.2.3 Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung 18 1.3 Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19 1.3.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật 19 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .20 1.3.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ………………………………………………………………………… 20 1.3.2.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản …………………………………………………………………………….21 1.3.3 Các yêu cầu đặt pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .23 1.3.4 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25 1.3.5 Hình thức pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 27 1.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .28 1.4.1 Chế độ sở hữu 28 1.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 29 1.4.3 Hội nhập quốc tế .29 Kết luận Chương 30 Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .32 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32 2.1.1 Nội dung quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 32 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 33 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật 34 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa v chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 35 2.1.1.5 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan 36 2.1.2 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 37 2.1.3 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản .39 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ t c chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 42 2.1.5 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản .45 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 47 2.2.1 Tổng quan điều kiện kinh tế, trị, xã hội thành phố Hà Nội tác động, ảnh hưởng yếu tố đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 47 2.2.2 Khái quát tình hình thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 48 2.2.3 Kết thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 50 2.2.4 Những hạn chế, vướng mắc, vi phạm thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nguyên nhân .53 2.2.4.1 Về điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án 53 2.2.4.2 Về điều kiện bên chuyển nhượng dự án 56 2.2.4.3 Về trình tự thủ t c chuyển nhượng dự án 58 2.2.4.4 Về điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án 59 2.2.4.5 Về chế bảo vệ khách hàng hoạt động chuyển nhượng dự án 61 Kết luận chương .62 Chƣơng 3.ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .64 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .64 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với thực tiễn 64 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 66 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh nói chung pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng .66 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 67 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước .68 3.2.2 Quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 71 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện, thủ t c chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 72 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà .73 3.3 Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 74 Kết luận chương .76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ề tài Đầu tư kinh doanh bất động sản ngành nghề phổ biến có từ lâu đời giới, Việt Nam cịn mẻ hạn chế Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử d ng lâu dài; trao quyền sử d ng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, chấp, góp vốn cho người sử d ng đất, tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành phát triển Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản đời, khung pháp lý vững để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển từ nâng tầm quan trọng đời sống kinh tế đất nước Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản triển khai đem lại diện mạo cho đất nước, dự án mọc lên ngày nhiều, kích thích phát triển kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, Việt Nam với kinh tế thị trường ngành kinh tế nước chịu tác động từ biến động kinh tế giới Khi kinh tế giới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế nước chịu tác động tiêu cực, lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, suy s p thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi khủng hoảng Những biến động kinh tế tác động đến doanh thu nguồn vốn chủ doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh dự án, gây khó khăn việc đầu tư, xây dựng Chính thế, để tối ưu hóa lợi doanh nghiệp, rút ngắn thời gian đầu tư việc chuyển nhượng dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng tới yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo yêu cầu nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu sử d ng vốn, vừa đảm bảo trì thị trường bất động sản phát triển ổn định mà nhà đầu tư cũ bộc lộ rõ hạn chế tài chính, khơng đủ lực triển khai dự án Điều đặt vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đây phận thiếu quy định kinh doanh bất động sản, tạo thành hành lang pháp lý cho nhà đầu tư thực hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án cách hiệu Việt Nam 77 KẾT LUẬN Ở Việt Nam, hệ thống văn kinh doanh bất động sản hình thành ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thị trường Những quy định pháp luật giúp hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tiến hành theo quy tắc hệ thống định, nhiên bộc lộ tồn hạn chế, quy định hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Do nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, thời gian qua hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS xảy nhiều vi phạm pháp luật trình hoạt động, thị trường chuyển nhượng ngầm diễn ra, v.v… Các hạn chế xuất phát từ phía nhà đầu tư nguyên nhân khách quan từ biến động thị trường BĐS Với tầm quan trọng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS nay, đòi hỏi nội dung quy định pháp luật vấn đề cần hoàn thiện, đồng nữa, nhằm đáp ứng nhu cầu phát sinh thực tế Bộ máy quản lý hành hoạt động sở pháp luật thực định, muốn hoạt động tốt pháp luật cần phải phù hợp đảm bảo quyền lợi không giai cấp thơng trị mà cịn chủ thể thể áp d ng thực pháp luật, tránh trường hợp tiêu cực “không quản lý cấm” điều tối kỵ pháp lý yếu Do vậy, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tiếp thu khoa học, có chọn lọc ý kiến đóng góp khơng mặt lý luận, mà thực tế để hồn thiện lỗ hổng pháp lý, tạo mơi trường kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh, bền vững, đem lại hồi ph c thị trường BĐS khỏi quỹ đạo khủng khoảng vừa qua DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn ản quy phạm ph p uật Hiến pháp 2013 Hiến pháp 1992 Bộ Luật Dân 2005 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Đầu tư 2014 Luật Nhà 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Tài iệu chuyên môn (s ch, gi o trình, uận văn, khóa uận cử nhân, ài viết, o c o…) 11 Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 12 Trương Thế Cơn (2012), Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng đầu tư, Học Viện Tư Pháp 13 Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 14 Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực ti n tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 15 Bùi Sĩ Hiển (2005), “Pháp luật đầu tư xây dựng nước ta: Thực trạng giải pháp”, Nghiên cứu lập pháp, (số 10/2006) 16 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb.Tư pháp, Hà Nội 17 Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ ngữ Hán Việt, NXB Văn học, Hà Nội 18 Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Thời đại, Hà Nội 19 Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại Học Luật Hà Nội 20 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật -Viện Khoa học xã hội Việt Nam 21 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 22 Phạm Hữu Nghị (2002): “Những vấn đề pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam”, Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - Khoa Luật, ĐH Quốc gia tổ chức 26/5/2002 23 Nguyễn Thị Minh Phương (2013), “Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh”, chuyên đề tốt nghiệp khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 24 Nghiêm Thị Thủy (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực ti n thực Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Đại học mở Hà Nội 25 Quỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt Nam (2006), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Trường Đại Học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội 27 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nxb Thống Kê, Hà Nội 28 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội C c tài iệu kh c 29 Tài liệu dự thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội tháng 5/2013 30 Tài liệu hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 14/3/2014 Wesite 31 Tú Anh (18/01/2016), “Dân số Hà Nội đạt 7.558.965 người”, Đoàn đại biểu Quốc hội Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội, truy cập địa chỉ: http://www.dbndhanoi.gov.vn/Default.aspx?tabid=309&catid=108&itemid= 11359 ngày truy cập 30/06/2017 32 Vũ nh (09/04/2013), “Khi dự án xếp hàng chờ chuyển nhượng”, Cafeland.vn, địa chỉ: https://cafeland.vn/tin-tuc/khi-du-an-xep-hang-chochuyen-nhuong-34940.html, truy cập ngày 25/06/2017 33 Nguyễn Văn Minh (02/11/2011), “Báo cáo rà soát văn pháp luật: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006”, Luật Khai phong, địa http://luatkhaiphong.com/Nghien-cuu-chinh-sach/Bao-cao-ra-soat-LuatKinh-doanh-bat-dong-san-2006-5258.html, truy cập ngày 24/06/2017 34 Thế Trần (23/06/2017), “Những điểm nghẽn thị trường bất động sản”, Báo điện tử trí thức trẻ, truy cập địa chỉ: http://ttvn.vn/kinh-doanh/nhungdiem-nghen-trong-thi-truong-bat-dong-san-5201723692437305.htm, ngày truy cập 30/06/2017 35 Tin tức online - Đọc báo tin tức 24h, truy cập địa chỉ: http://www.tinmoi.vn/du-an-ha-noi-time-towers-khach-hang-doi-rut-von01859438.html, truy cập ngày 23/6/2017 ... tiễn thi hành pháp luật thành phố Hà Nội Chương 32 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ất 2.1 Thực. .. luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án. .. 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .32 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư