Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN DUY NGUYÊN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN DUY NGUYÊN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Duy Nguyên MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI 10 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động 10 sản Việt Nam 1.2 Lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh 20 bất động sản Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI 32 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh 32 doanh bất động sản 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất dự 40 án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT 66 ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật thu hồi đất dự 66 án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật thu hồi đất 67 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản TN&MT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) loại hình đầu tư, kinh doanh phổ biến kinh tế thị trường nước ta Tuy nhiên, giống loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS kèm với rủi ro Điều có nghĩa dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh thu lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư KDBĐS triển khai thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản không tiếp tục thực Để giải hậu này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không thực chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai để dự án đình trệ kéo dài thời hạn mà pháp luật quy định, sử dụng đất không quy hoạch, khơng mục đích, chủ đầu tư không thực nghĩa vụ Nhà nước nợ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất… buộc Nhà nước phải thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư khác Việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực theo quy định thu hồi đất Luật đất đai năm 2013 Do đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS mà việc thu hồi đất dự án có số khác biệt chịu điều chỉnh Luật KDBĐS năm 2014 Hay nói cách khác, việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS chịu điều chỉnh đạo luật gồm Luật đất đai, Luật KDBĐS, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành Luật Việc thực văn pháp luật vấn đề thực tế khó tránh khỏi vướng mắc, bất cập; chưa có đồng bộ, thống nội dung số quy định chế phối, kết hợp tổ chức triển khai thi hành chưa hợp lý, chặt chẽ v.v Hơn nữa, xét góc độ học thuật, thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án tiến sĩ luật học, luận văn thạc sĩ luật học… nghiên cứu thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất song dường cịn cơng trình nghiên cứu chun sâu có hệ thống, tồn diện vấn đề pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS 1.2 Hà Nội Thủ đô hai trung tâm thương mại, văn hóa, xã hội, giáo dục du lịch lớn nước ta Với bề dày truyền thống lịch sử, văn hóa 1.000 văn hiến, Hà Nội nơi thu hút nhân tài khắp miền đất nước học tập, nghiên cứu, lập nghiệp định cư Điều làm nảy sinh nhu cầu nhà ở, đất điều kiện cho hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành, phát triển Loại hình đầu tư, kinh doanh phát triển sôi động với nhiều phân khúc thị trường nhà cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản (BĐS) phong phú, đa dạng Tuy nhiên, thời gian qua phát triển đầu tư KDBĐS "quá nóng", ạt cộng với giá nhà ở, đất Hà Nội cao so với địa phương khác so với khả tài đại đa số người lao động, công chức, viên chức nhà nước v.v dẫn đến nguồn cung BĐS vượt nhu cầu BĐS xã hội Hậu nhiều dự án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao chiếm đất đai không triển khai thực dự án… Theo số liệu thống kê Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư KDBĐS Hà Nội tình trạng "đắp chiếu" kéo dài từ năm qua năm khác, gây lãng phí hàng ngàn đất; đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá nhân khơng có đất thiếu đất sản xuất gây xúc, bất ổn xã hội Theo điểm i khoản Điều 64 Luật đất đai năm 2013 trường hợp nằm vào diện Nhà nước phải thu hồi đất Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội ban hành văn đạo Sở TN&MT sở, ngành có liên quan phối hợp với UBND quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai thực việc thu hồi đất Tuy nhiên, tính đến số dự án đầu tư KDBĐS bị thu hồi đất chiếm số lượng khơng nhiều tình trạng chưa cải thiện so với trước Vậy đâu nguyên nhân giải pháp để thực thi có hiệu việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đất đai địa bàn Hà Nội Điều cần có nghiên cứu, đánh giá để đưa giải pháp hữu hiệu Với lý đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật thu hồi đất nói chung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thu hút quan tâm giới luật học nước ta Đã có số cơng trình liên quan đến đề tài luận văn công bố mà tiêu biểu cơng trình cụ thể sau: Thứ nhất, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật đầu tư KDBĐS Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; ii) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Đặng Hoàng Mai (chủ biên) (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội; v) Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; vi) Đặng Anh Quân (2014), Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2010), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 9; viii) Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Thứ hai, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật thu hồi đất Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ii) Phạm thu Thủy (2014), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Nguyễn Duy Thạch (2008), Tìm hiểu pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Hoàng Thị Nga (2009), Pháp luật bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Chí Mỳ Hoàng uân Nghĩa (đồng chủ biên) (2009), ậu giải ph ng mặt ằng Nội Vấn đề giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Vấn đề thu hồi đất ồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, ổ sung), Tạp chí Luật học, số 12; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận quy định thu hồi đất ồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12; viii) Nguyễn Quang Tuyến (2009), Vấn đề l luận ung quanh khái niệm ồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 01; ix) Đặng Đức Long (2009), Giải ài tốn lợi ích kinh tế a chủ thể: Nhà nước, người c đất ị thu hồi chủ đầu tư ị thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 5; x) Lê Ngọc Thạnh (2009), Một số kiến hoàn thiện pháp luật ồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 6; xi) Trần Quang Huy (2010), hính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 10; Các cơng trình nghiên cứu đạt số kết thể hai khía cạnh sau đây: - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật đầu tư KDBĐS (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm đầu tư KDBĐS; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động đầu tư KDBĐS v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc, nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật Nhà nước thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật Tuy nhiên, dường chưa có cơng trình sâu nghiên cứu có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS tham chiếu từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội dựa sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014, Luật đầu tư năm 2015 Đây lý để tác giả tiếp tục nghiên cứu, đánh giá pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội sở kế thừa, phát triển kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan cơng bố thời gian qua Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đề xuất giải pháp dựa luận khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa góp phần hồn thiện vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thông qua việc nghiên cứu nội dung sau: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS; 64 hạn chế.Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư dự án BĐS hoàn thành dự án theo thời hạn bị thu hồi đất Nguyên nhân việc nhà đầu tư gặp phải nhiều vấn đề khó khăn thủ tục hành việc khơng đạt thỏa thuận với người dân tiến hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất Đồng thời để thơng qua dự án đầu tư BĐS để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn phải theo kế hoạch thực quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều gây khơng khó khăn cho nhà đầu tư nước ngồi không nắm rõ quy định đất đai thủ tục hành có liên quan quan nhà nước Việt Nam, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước việt Nam [6] Kết luận Chương Nội dung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS bao gồm vấn đề cụ thể quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trường hợp thu hồi; thẩm quyền thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi; cưỡng chế thực định thu hồi đất khiếu nại, tố cáo liên quan đến thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS v.v Thủ đô Hà Nội có vị trí tầm quan trọng đặc biệt địa trị; hai trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, du lịch v.v lớn nước Mảnh đất ngàn năm văn hiến thu hút người dân miền đất nước sinh sống làm việc Nhu cầu đất nói riêng BĐS nói chung Hà Nội ngày tăng, nguyên nhân chủ yếu để thức đẩy, thu hút nhà đầu tư nước, nhà đầu tư nước đầu tư KDBĐS Tuy nhiên, q trình đầu tư có khơng nhà đầu tư sử dụng đất hiệu vi phạm pháp luật đất đai nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan Vì vậy, việc thu hồi đất giao, cho chủ đầu tư thuê đầu tư KDBĐS tất yếu Song cơng việc khó khăn, phức tạp trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích bên quan hệ thu hồi đất (đặc biệt lợi ích người bị thu hồi đất); tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo 65 dài người bị thu hồi đất không đồng thuận với định thu hồi đất quyền thành phố Hà Nội Nhận thức ý nghĩa tầm quan trọng vấn đề này, Đảng quyền thành phố Hà Nội trọng đạo việc tuân thủ pháp luật, công khai, minh bạch thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS Kết góp phần vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, việc thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thành phố Hà Nội gặp khơng khó khăn, vướng mắc hạn chế Điều cần phải tháo gỡ giải pháp cụ thể, đồng thời gian tới 66 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 NHĨM GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1.1 Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Như phần phân tích, Luật đất đai năm 2013 quy định có 04 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cộng cộng; thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Tuy nhiên, đạo Luật quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cộng cộng Hai trường hợp Nhà nước thu hồi đất lại thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người Luật đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi Điều tiềm ẩn tùy tiện việc áp dụng pháp luật dễ áp dụng không thống nhất, không công thực thi pháp luật thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người nói chung thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Vì vậy, theo tác giả cần bổ sung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người nói chung thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng Luật đất đai năm 2013 67 3.1.2 Sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng Như phần phân tích đất đai, nhà khối thống nhất, gắn bó mật thiết với khơng thể tách dời Nhà hình thành xây dựng đất Các giao dịch nhà luôn gắn liền với giao dịch quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật KDBĐS năm 2014 Luật đất đai năm 2013 quy định khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS (nhà ở) hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật KDBĐS năm 2014, thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS bên thỏa thuận ghi hợp đồng; trường hợp bên không thỏa thuận thời điểm có hiệu lực thời điểm hợp đồng KDBĐS cơng chứng Trong đó, Luật đất đai năm 2013 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời điểm đăng ký đất đai quan đăng ký đất đai vào Sổ địa Sự khơng thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gây khó khăn việc xác định hành vi vi phạm pháp luật chủ đầu tư KDBĐS Điều gây lúng túng cho quan thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS Để khắc phục hạn chế này, theo tác giả cần sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Luật KDBĐS năm 2014 Luật đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng 3.2 NHĨM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.2.1 Đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thực tiễn cho thấy rằng, nhiều trường hợp, nguyên nhân chủ yếu phát sinh tranh chấp, khiếu kiện thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS (sau 68 gọi tắt thu hồi đất) quan nhà nước có thẩm quyền không công khai, minh bạch việc thu hồi đất nên không nhận đồng thuận chủ đầu tư Trong số trường hợp, việc thu hồi đất diễn không rõ ràng, minh bạch Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khơng thực quy định thu hồi đất Việc không công khai thiếu minh bạch thu hồi đất nguyên nhân làm phát sinh tham nhũng, tiêu cực Vì vậy, cần đẩy mạnh công khai minh bạch từ việc thông báo công khai lý thu hồi đất, thời gian kế hoạch triển khai thực Những khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư KDBĐS thu hồi đất cần phải giải kịp thời, thấu đáo thông báo công khai kết giải Nếu thực tốt điều này, đảm bảo tốt quyền lợi bên có liên quan, giảm thiểu tranh chấp khiếu kiện; đồng thời giúp ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực trình thu hồi đất Hơn nữa, cần loại trừ loại hình đầu tư KDBĐS dựa quan hệ cá nhân, thân quen sử dụng tiền để "bôi trơn" chủ đầu tư KDBĐS Để làm việc mặt cần tuyên truyền, nâng cao nhận thức lòng tự trọng nhà đầu tư KDBĐS chân chính; cải thiện, nâng cao tính cạnh tranh lành mạnh, tính cơng khai, minh bạch, tính hấp dẫn môi trường đầu tư kinh doanh; cải cách mạnh mẽ thủ tục hành lĩnh vực đất đai; áp dụng việc giải thủ tục hành thơng qua cổng thông tin điện tử, mạng online Mặt khác, cần loại bỏ hình thức đầu tư KDBĐS dựa mối quan hệ cá nhân, thân quen; xử lý nghiêm hành vi nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực lợi ích nhóm, đảm bảo cơng tiếp cận đất đai, đầu tư KDBĐS cho chủ đầu tư … 3.2.2 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng nhằm tạo đồng thuận xã hội Nhà nước thu hồi đất Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nói chung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thời gian qua chưa mang lại hiệu mong muốn, chí cịn tồn nhiều hạn 69 chế, bất cập Thực tế cho thấy rằng, có khiếu kiện chủ đầu tư có sở pháp luật Tuy nhiên, có khiếu kiện khơng có sở, khơng theo trình tự pháp luật, dẫn đến khiếu kiện vượt cấp, khiếu kiện kéo dài Thực trạng không giải thỏa đáng, dứt điểm pháp luật khơng tiềm ẩn nguy ổn định trị, trật tự an tồn xã hội địa phương mà cịn gây ảnh hưởng khơng tốt đến môi trường đầu tư kinh doanh Hà Nội Tuy nhiên, cần phải thấy rằng, việc chủ đầu tư dự án KDBĐS không tuân thủ định thu hồi đất Nhà nước xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, mà trước hết, phủ nhận bất cập chế thu hồi đất Vì vậy, để sách, pháp luật vào thực tiễn tạo đồng thuận từ phía chủ đầu tư KDBĐS việc thu hồi đất, cấp quyền phải tổ chức tốt cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật thu hồi để họ hiểu phối hợp cho tốt Có thể thực giải pháp cụ thể sau: - Việc phổ biến pháp luật phải thực cách thường xuyên với nội dung hình thức phù hợp Phần lớn chủ đầu tư KDBĐS tổ chức chuyên nghiệp, có đội ngũ lãnh đạo nhân viên có trình độ chun mơn cao, nhiều đơn vị có phịng pháp chế thuê luật sư tư vấn thường xuyên, họ nhận thức pháp luật tốt Do cần tổ chức trao đổi, tham vấn, đối thoại quan Nhà nước với chủ đầu tư KDBĐS v.v Làm điều này, mặt giúp chủ đầu tư KDBĐS nâng cao hiểu biết sách, pháp luật Nhà nước; mặt khác, góp phần nâng cao nhận thức họ mục đích, lý việc thu hồi đất nhằm tạo đồng thuận - Cần tăng cường tổ chức buổi tập huấn, phổ biến văn quy phạm pháp luật mới, chế, sách mới; giai đoạn nay, văn quy phạm pháp luật đất đai nói chung thu hồi đất nói riêng, thường xuyên có sửa đổi, bổ sung chế sách cần phải cập nhật Từ góp phần nâng cao trình độ chun mơn, kiến thức pháp luật đất 70 đai, kiến thức pháp luật kỹ giải khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi đất - Khi thực thu hồi đất cần phải thành lập tổ công tác thường trực để xử lý trực tiếp giải báo cáo, kiến nghị giải kịp thời thỏa đáng tình phát sinh, thắc mắc, yêu cầu từ phía chủ đầu tư KDBĐS Thành phần tổ công tác nên lựa chọn cán giỏi chuyên môn, có tư cách đạo đức nghề nghiệp có kinh nghiệm công tác dân vận, người đại diện cho quyền địa phương nhà đầu tư 3.2.3 Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực thu hồi đất Để góp phần nâng cao hiệu việc thực quy trình thu hồi đất, tác giả cho cần thực số giải pháp sau: - Tăng cường tra, kiểm tra (định kỳ đột xuất) quan có thẩm quyền thu hồi đất trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất nhằm phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm xử lý nghiêm minh vi phạm trình tự, thủ tục thu hồi đất Bên cạnh đó, nhanh chóng tìm thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn, để kịp thời sửa đổi, bổ sung thay quy định pháp luật lĩnh vực cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn - Thực việc giám sát thi hành thông qua Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc địa phương, vai trò giám sát xã hội quan truyền thông, tổ chức xã hội người dân, việc tuân thủ pháp luật đất đai nói chung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất nói riêng quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đầu tư quan có liên quan Điều giúp quan nhà nước có thẩm quyền nhanh chóng có thơng tin khách quan, xác vi phạm pháp luật trình thu hồi đất; đồng thời, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân trình thực thi nhiệm vụ 71 - Thanh tra, kiểm tra việc giải khiếu kiện thu hồi đất quan, cá nhân có thẩm quyền thực thi nhiệm vụ Để mặt nhằm phát hiện, chấn chỉnh kịp thời khiếm khuyết xử lý nghiêm minh vi phạm quan, cá nhân có thẩm quyền giải khiếu kiện; mặt khác, đảm bảo khiếu kiện lĩnh vực thu hồi đất giải kịp thời, dứt điểm pháp luật Làm điều này, không góp phần hạn chế tối đa khiếu kiện người bị thu hồi đất, bảo vệ ngày tốt quyền lợi ích Nhà nước, lợi ích nhà đầu tư KDBĐS, mà cịn góp phần đảm bảo an ninh trị, trật tự an toàn xã hội địa phương v.v Kết luận Chương Trên sở nghiên cứu lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS Chương đánh giá thực trạng chế định pháp luật thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội Chương 2; tác giả cho việc hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành từ thực tiễn thành phố Hà Nội cần dựa nhóm giải pháp sau đây: - Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội; cụ thể: i) Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất; ii) Sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Luật KDBĐS năm 2014 Luật đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng - Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội, cụ thể: i) Đẩy mạnh công khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS; ii) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung, pháp luật thu hồi đất 72 dự án đầu tư KDBĐS nói riêng cho chủ đầu tư nhằm tạo đồng thuận xã hội việc thu hồi đất; iii) Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS v.v 73 KẾT LUẬN Thu hồi đất nói chung thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng vấn đề phức tạp mang tính thời nóng bỏng, thu hút quan tâm tồn xã hội; có ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư kinh doanh tác động khơng nhỏ đến ổn định trị Với mục tiêu đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng đến năm 2020, nước ta sớm trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại khơng thể khơng thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Để đáp ứng u cầu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước việc khuyến khích thu hút vốn nhà đầu tư nước lĩnh vực KDBĐS cần thiết Tuy nhiên, chủ đầu tư KDBĐS đầu tư vào lĩnh vực BĐS nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật chủ đầu tư KDBĐS làm ăn có lãi Trong trường hợp chủ đầu tư KDBĐS ví phạm pháp luật đất đai kinh doanh thua lỗ lĩnh vực BĐS việc Nhà nước thu hồi đất hệ tất yếu Với tư cách Thủ đơ, Hà Nội có vị trí tầm quan trọng đặc biệt địa trị Đây địa phương thu hút nhiều dự án đầu tư vào loại lớn nước mà lĩnh vực đầu tư KDBĐS ngoại lệ Tuy nhiên, chủ đầu tư đầu tư KDBĐS nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Mặt khác, kinh doanh nói chung KDBĐS nói riêng kèm với rủi ro Do nhiều nguyên nhân khác nhau, số chủ đầu tư KDBĐS kinh doanh thua lỗ, phá sản dẫn đến không đủ khả tài để tiếp tục thực dự án BĐS Do đó, việc thu hồi đất trường hợp hệ tất yếu phải thực Để ngăn ngừa hệ lụy không mong muốn xảy pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS ban hành thực Trên sở tìm hiểu vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS Chương 1; đánh giá thực trạng pháp luật đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư 74 KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Chương Chương 3, luận văn rút số kết luận chủ yếu sau đây: Việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực theo Điều 64, Điều 65 số điều khác có liên quan Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết số điều Luật Đất đai, Nghị định số 47/2014 ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 xử phạt hành lĩnh vực đất đai, Nghi định số 01/2017 ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích chủ đầu tư Do đó, tiến hành, quan nhà nước có thẩm quyền phải áp dụng quy định thu hồi đất Luật đất đai năm 2013, Luật đầu tư năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành nhằm giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp không tiềm ẩn nguy gây ổn định trị mà cịn tác động xấu đến mơi trường đầu tư kinh doanh thành phố Hà Nội Pháp luật thu hồi đất phát triển mạnh mẽ kể từ Luật đất đai năm 1993 văn hướng dẫn thi hành đời Đặc biệt quy định thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS ban hành với việc đời Luật đất đai năm 2003, Luật KDBĐS năm 2006 thường xuyên rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện nhằm phù hợp với thực tiễn việc ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 v.v tạo sở pháp lý cho việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS 75 Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội, luận văn đưa số giải pháp hoàn thiện sau: - Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người - Sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Luật KDBĐS năm 2014 Luật đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng - Đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung, pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng cho chủ đầu tư nhằm tạo đồng thuận xã hội việc thu hồi đất - Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS v.v 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (2004), Luật ây dựng, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật đầu tư, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật ây dựng, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ- P ngày 15/5/2014 quy định, chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ- P ngày 15/5/2014 ồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ- P ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội 11 Hồ Chí Minh (2000), Tồn tập, Tập 5, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 13 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 14 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 15 Bộ Tài ngun Mơi trường (2007), Báo cáo tình hình cơng tác quản l đất đai (2003-2006), ngày 20/02/2007, Hà Nội 16 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/B -BTNMT ngày 06/9/2012 tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội 17 Công ty Luật PLF (2016), "Kinh doanh bất động sản: Những hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài", www.doanhnhansaigon.vn, ngày 23/3/2016 77 18 Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Phạm Thị Thùy Dương (2016), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực tiễn thi hành thành phố Thái Bình - Tỉnh Thái Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội 20 "Hà Nội thu hồi 20 dự án "treo"" (2011), www.enternews.vn, ngày 15/7/2011 21 Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng Việt Nam (2002), Kỷ yếu hội thảo đền ù giải ph ng mặt ằng dự án ây dựng Việt Nam, Hà Nội 22 Bùi Thế Hùng (2016), Pháp luật thu hồi đất thực tiễn thi hành quận Đống Đa, thành phố Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 23 Trịnh Thị Hằng Nga (1999), hế định pháp luật đền ù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất - Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Anh Phương (2008), "Một số kiến nghị cơng tác thu hồi đất, giải tỏa, giải phóng mặt đạt hiệu quả", www.tapchicongsan.org.vn, ngày 17/11/2008 25 Nguyễn Duy Thạch (2007), Pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Qua thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội), Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Phạm Thu Thủy (2014), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 27 Nguyễn Dũng Tiến (2006), "Đánh thức thị trường bất động sản: Bắt đầu từ xác định lại giá đất", Báo Tiền phong, ngày 24/3/2006 28 Chính Trung (2012), "Thu hồi dự án "bất động"", https://dangkykinhdoanh.gov.vn, ngày 07/07/2012 29 Nguyễn Quang Tuyến (2009), "Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất", Luật học, (01) 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2004), Báo cáo tình hình quản l sử dụng đất đai (2003-2004) địa àn Thành phố, Hà Nội 78 31 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2004), Tờ trình số 86/TTr-UB ngày 26/12/2004 gửi ội đồng nhân dân thành phố nguyên tắc ản để ây dựng khung giá đất, Hà Nội 32 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2006), Tổng kết năm thực Nghị số 20-NQ/TU Thành ủy Nội Nghị số 09/2000/NQ- Đ ội đồng nhân dân thành phố Nội công tác giải ph ng mặt ằng địa àn thành phố (2000-2006), Hà Nội Website 33 http//: www.hpa.gov.vn/trang-chu/gioi-thieu/gioi-thieu-ve-ha-noi 34 http//: www.vi.wikipedia.org ... KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh 32 doanh bất động sản 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất. .. đất dự 40 án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THI? ??N PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT 66 ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1... VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Nội dung quy