Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HẢI ANH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HẢI ANH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Anh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu hoàn thành đề tài luận văn “Ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản thực tiễn thi hành Thành phố Hà N i”, nhận nhiều quan tâm, hỗ trợ thầy giáo, cô giáo, anh chị em đồng nghiệp người thân Tôi nhận giúp đỡ, đóng góp ý kiến chuyên gia lĩnh vực Trước tiên, xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị quan tâm, động viên, hướng dẫn tơi tận tình suốt q trình thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học; chia sẻ nhiều kiến thức kinh nghiệm để hiểu rõ lĩnh vực nghiên cứu đồng hành tơi để hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn thầy giáo, giáo nhiệt tình giảng dậy, trang bị kiến thức cho suốt thời gian học tập, nghiên cứu Trường Đại học Luật Hà Nội Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Văn phòng uật sƣ Nam Hà N i, bạn bè, đồng nghiệp gia đình hỗ trợ, khích lệ giúp tơi có thêm nhiều thơng tin q trình hồn thành đề tài Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải Anh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bất động sản BĐS Đầu tư kinh doanh bất động sản ĐTKDBĐS Kinh doanh bất động sản KDBĐS Quyền sử d ng đất QSDĐ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .7 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .7 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.2.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.2.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.2.2 Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 1.2.2.1 Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 16 1.2.2.2 Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.2.3 Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung 18 1.3 Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19 1.3.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật 19 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .20 1.3.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ………………………………………………………………………… 20 1.3.2.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản …………………………………………………………………………….21 1.3.3 Các yêu cầu đặt pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .23 1.3.4 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25 1.3.5 Hình thức pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 27 1.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .28 1.4.1 Chế độ sở hữu 28 1.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 29 1.4.3 Hội nhập quốc tế .29 Kết luận Chương 30 Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .32 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32 2.1.1 Nội dung quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 32 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 33 2.1.1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật 34 2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa v chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 35 2.1.1.5 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thơng báo cho khách hàng bên liên quan 36 2.1.2 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 37 2.1.3 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản .39 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ t c chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 42 2.1.5 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản .45 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 47 2.2.1 Tổng quan điều kiện kinh tế, trị, xã hội thành phố Hà Nội tác động, ảnh hưởng yếu tố đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 47 2.2.2 Khái quát tình hình thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 48 2.2.3 Kết thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội 50 2.2.4 Những hạn chế, vướng mắc, vi phạm thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nguyên nhân .53 2.2.4.1 Về điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án 53 2.2.4.2 Về điều kiện bên chuyển nhượng dự án 56 2.2.4.3 Về trình tự thủ t c chuyển nhượng dự án 58 2.2.4.4 Về điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án 59 2.2.4.5 Về chế bảo vệ khách hàng hoạt động chuyển nhượng dự án 61 Kết luận chương .62 Chƣơng 3.ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .64 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .64 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với thực tiễn 64 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 66 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt tổng thể cải cách hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh nói chung pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng .66 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 67 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước .68 3.2.2 Quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 71 3.2.3 Sửa đổi quy định điều kiện, thủ t c chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 72 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà .73 3.3 Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 74 Kết luận chương .76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ề tài Đầu tư kinh doanh bất động sản ngành nghề phổ biến có từ lâu đời giới, Việt Nam cịn mẻ hạn chế Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử d ng lâu dài; trao quyền sử d ng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, chấp, góp vốn cho người sử d ng đất, tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành phát triển Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản đời, khung pháp lý vững để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển từ nâng tầm quan trọng đời sống kinh tế đất nước Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản triển khai đem lại diện mạo cho đất nước, dự án mọc lên ngày nhiều, kích thích phát triển kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, Việt Nam với kinh tế thị trường ngành kinh tế nước chịu tác động từ biến động kinh tế giới Khi kinh tế giới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế nước chịu tác động tiêu cực, lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, suy s p thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi khủng hoảng Những biến động kinh tế tác động đến doanh thu nguồn vốn chủ doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh dự án, gây khó khăn việc đầu tư, xây dựng Chính thế, để tối ưu hóa lợi doanh nghiệp, rút ngắn thời gian đầu tư việc chuyển nhượng dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng tới yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo yêu cầu nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu sử d ng vốn, vừa đảm bảo trì thị trường bất động sản phát triển ổn định mà nhà đầu tư cũ bộc lộ rõ hạn chế tài chính, khơng đủ lực triển khai dự án Điều đặt vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đây phận thiếu quy định kinh doanh bất động sản, tạo thành hành lang pháp lý cho nhà đầu tư thực hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án cách hiệu Việt Nam 66 nhân lực… để vững mạnh kể thị trường BĐS rơi vào bão khủng hoảng năm vừa qua t 3.1.2 s t ệ u tv trê sở m s t u u ê tắ ut ,m ô tr Các văn pháp luật liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, đăng, phát hành, phổ biến rộng rãi, kịp thời cơng báo Chính phủ phương tiện thông tin đại chúng Tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản đối tượng, chủ thể thị trường bất động sản tiếp cận, nắm bắt thực kịp thời quy định thay đổi văn pháp luật thị trường bất động sản Những biến động bất động sản cần thực cách cơng khai hố thơng qua chế pháp lý đăng ký quyền sở hữu, quyền sử d ng biến động khác bất động sản Bản thân chế pháp lý đăng ký quyền sở hữu, quyền sử d ng biến động khác bất động sản cần quy định cách rõ ràng, c thể tinh thần tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng,nhanh chóng cho người dân chủ thể thị trường bất động sản tiếp cận, nắm bắt thông tin tài sản mà họ dự định mua, bán, cho thuê, cầm cố, chấp, chuyển nhượng v.v Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch pháp luật tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ nhiều cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 3.1.3 t s doanh u t ệ ặt tr v u tv tổ t u tv ut u ệt t u t kinh doanh u tv ut , s ó rê Theo ước tính nay, “số lượng văn pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vào khoảng 300” Tuy nhiên, hệ thống văn pháp lý nhiều bất cập, thiếu tính ổn định cịn thiếu hệ thống văn quy phạm pháp luật đồng thống phát triển thị trường bất động sản Thực tế chưa có Luật đăng kí BĐS thống nhất, quy định đăng kí BĐS nằm rải rác văn Luật đất đai, Luật Nhà văn luật Mặt khác, luật này, quy định tồn điểm chồng chéo, thiếu thống cịn nội dung chưa có quy định c thể quy định chưa hợp lí phân tích 67 Bởi vậy, cần nhanh chóng rà sốt, sửa đổi bổ sung quy định chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất đống sản nói riêng quy định kinh doanh BĐS nói chung theo hướng thống nhất, đồng cách sửa đổi, bổ sung ban hành cách toàn diện, bám sát thể tinh thần phát triển thị trường bất động sản theo quy luật kinh tế thị trường Bên cạnh đó, việc hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải đảm bảo hội nhập quốc tế Việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng pháp luật kinh doanh BĐS nói chung đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế mang lại nhiều lợi ích to lớn cho kinh tế-xã hội Bởi, xét tổng thể, việc phát triển kinh doanh BĐS góp phần khai thác tốt nguồn lực to lớn, nâng cao lực cạnh tranh nước ta “sân chơi” quốc tế với luật lệ thương mại bình đẳng C thể, phát triển pháp luật nội dung nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập thể khía cạnh sau: Phát triển đáp ứng nhu cầu mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS, thu hút mạnh nguồn vốn nước vào kinh doanh BĐS Mở rộng hàng hóa BĐS, mở rộng quyền giao dịch BĐS, giao dịch đơn giản thuận lợi dễ dàng, tạo điều kiện cho dự án chuyển nhượng, góp vốn vốn liên doanh liên kết với tổ chức, cá nhân nước thúc đẩy đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam Việc tận d ng hiệu QSDĐ với tư cách vốn thu hút đầu tư nước ngồi có ý nghĩa quan trọng điều kiện nguồn tài ta cịn hạn chế có cạnh tranh gay gắt nước giới thu hút đầu tư trực tiếp nước Để đạt m c tiêu nêu q trình hồn thiện pháp luật cần xem xét c thể bối cảnh kinh tế nước ta để xác định bước thích hợp theo lộ trình hội nhập tiến tới tương thích với quy định tập quán thương mại khu vực quốc tế 3.2 Giải ph p hoàn thiện ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản 68 3.2.1 Sử ổ , ổ su tr t s ủ qu ị v â ă ms tt ị Xét cách tổng thể, nay, Nhà nước chưa kiểm soát chặt chẽ thị trường chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS Các quan quản lý thị trường BĐS chưa nắm bắt xác dự án (dưới hình thức loại hình sản phẩm) khởi cơng, sản phẩm dự án bán cho ai, giá c thể … Họ biết dự án phê duyệt sổ sách, thực tế dự án triển khai hay chưa, làm đến đâu dường thơng tin, số liệu chậm cập nhật kịp thời Cơng tác kiểm sốt quan quản lý dừng lại bước khảo sát thị trường, học hỏi nghiệp v từ đơn vị tư vấn BĐS Do vậy, để nâng cao khả kiểm soát thị trường chuyển nhượng đầu tư, kinh doanh BĐS, Nhà nước cần phải: - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin BĐS theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường BĐS kênh thơng tin theo quy định để góp phần lành mạnh hố thị trường BĐS - Hồn thiện chế chuyển nhượng dự án qua sàn giao dịch tăng cường công tác quản lý, tra, kiểm tra giao dịch BĐS - Khuyến khích giao dịch chuyển nhượng thức, đơi với việc ban hành chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch "ngầm" thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm chi phí xác định sở hữu BĐS để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho cơng tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao lực quản lý cán bộ, công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Kiện toàn củng cố hệ thống quản lý, điều hành thị trường BĐS đồng từ trung ương tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường chuyển nhượng dự án BĐS Đối với dự án ưu đãi đầu tư thuộc chương trình khuyến khích, thu hút đầu tư số tỉnh, hay ưu đãi lĩnh vực đầu tư, địa bàn đầu tư, 69 hay dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp,… Nhà nước cần phải có chế kiểm sốt chặt chẽ Bởi loại dự án này, khơng kiểm sốt chặt chủ đầu tư lợi d ng sách để tr c lợi Việc “trải thảm đỏ” mời gọi đầu tư ạt, tất yếu dẫn đến hậu có nhiều dự án treo Trong số tiêu chí đánh giá, mức độ thơng thống cải cách hành có tốc độ thu hút vốn đầu tư cao Vì vậy, khơng tỉnh phớt lờ yếu tố chất lượng đầu tư để tăng hạng Nhưng đằng sau số “tỷ đô” báo cáo hàng loạt giấy phép đầu tư cấp cho có, hàng loạt dự án chuyển nhượng nhằm tr c lợi Để bước khắc ph c yếu cần bổ sung quy định đề cập đến việc trước cho phép chuyển nhượng, quan nhà nước có thẩm quyền phải xem xét mức độ đầu tư dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, san đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật Ngoài ra, cần xem xét yếu tố như: dự án có thực quy hoạch hay không, việc chấp hành pháp luật đất đai, việc đầu tư xây dựng doanh nghiệp,… Để quản lý hoạt động đầu tư lĩnh vực bất động sản bao gồm việc kiểm sốt hoạt động chuyển nhượng nên có giải pháp tổng thể đồng bộ, tăng cường kiểm soát việc thực dự án bất động sản, cho phép chuyển nhượng dự án (từ phần toàn bộ) với điều kiện thủ t c rõ ràng để ràng buộc bên tham gia cam kết thực dự án, đề xuất mức thuế hợp lý hoạt động chuyển nhượng dự án để khuyến khích doanh nghiệp thực chuyển nhượng theo hình thức Pháp luật nhà xây dựng nên đặt thêm điều kiện ràng buộc trách nhiệm chủ dự án dự án cơng trình xây dựng bên thứ ba hay người sử d ng, cư dân điều kiện trách nhiệm quản lý sử d ng cơng trình chủ dự án Cho dù dự án, cơng trình có chuyển nhượng hình thức quyền lợi người dân, bên thứ ba không bị ảnh hưởng nhiều Thứ ba, pháp luật đất đai kinh doanh BĐS nên có “mở rộng” đối tượng giao đất có thu tiền sử d ng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho cá nhân, tổ chức kinh tế nước Luật đất đai năm 2003 quy định người nước muốn tiếp cần cận đất đai hình thức cho thuê đất: trả tiền thuê đất lần trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án đầu tư sản xuất nông 70 nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có m c đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm (điểm e khoản Điều 35) Quy định hạn chế nhiều tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước đến đầu tư Việt Nam Thấy rõ điểm hạn chế đó, Luật đất đai thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 sau 10 năm thi hành luật đất đai năm 2003 khắc ph c quy định không rõ ràng hình thức thuê đất người nước Luật đất đai 2003 viêc quy định c thể điểm đ điểm e khoản Điều 56 sau: người nước phép thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có m c đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử d ng đất xây dựng cơng trình nghiệp; Tuy nhiên, điểm là, trước nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai thơng qua hình thức cho th đất đến Luật đất đai năm 2013 mở rộng thêm hình thức giao đất cho đầu tư nước ngồi khoản Điều 55 giao đất có thu tiền sử d ng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai hình thức Tuy nhiên, đổi dường chưa thực rõ rệt, đa số hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước thường dự án đầu tư lớn quy mô, số lượng, tư dự án hạ tậng kỹ thuật khu công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án nhà văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp…Đối với dự án pháp luật đất đai cho phép nhà đầu tư nước thuê đất khơng giao đất Vì vậy, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS từ tổ chức kinh tế làm ăn khốn khó nước “bán dự án” nhà đầu tư nước ngồi phải trả qua thủ t c chuyển sang hình thức cho thuê đất Tiếp cận tâm lý nhà đầu tư nước ngồi thấy, đa số nhà đầu tư thường hay phàn nàn thủ t c hành Việt Nam, phần lớn số khơng muốn dính dáng đến thủ t c hành tiếp cận đất đai q nhiêu khê, phiền hà tốn thời gian tốn tiền bạc Với tâm lý vậy, nhà đầu tư nước muốn bán dự án lớn có giá trị hàng trăm hàng nghìn tỷ khơng có “nhà đầu tư đồng hương” kham được, mà nhà đầu tư 71 nước chịu chẳng muốn nhận phải rước “c c nợ” nhà đầu tư nước lại cịn phải dính đến thủ t c chuyển hình thức giao đất sang thuê đất Để hỗ trợ nhà đầu tư nước đồng thời giải thoát thị trường BĐS pháp luật đất đai nên có mở rộng đối tượng giao đất cho nhà đầu tư nước với loại hình dự án kinh doanh BĐS phong phú, để giảm bớt thủ t c chuyển từ giao đất sang thuê đất nhà đầu tư ngoại nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Việc quy định vậy, thể tinh thần bình đẳng, tơn trọng ưu nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam.Đồng thời thể thái độ tận tâm thực điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia, có ngun tắc tối thượng đối xử cơng dân (NT) 3.2.2 Qu u ị d rõ r ut ữ u v t tr ệ v s Thực tế nay, quy định thiếu tách bạch chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư vừa gây khó khăn cho nhà đầu tư đồng thời hội trốn thuế Nhà nước nhà đầu tư Khó khăn lẽ, pháp luât quy định chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng vốn Bản chất việc đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư nhằm m c đích kiếm lời Do vậy, dự án đầu tư phải tài sản nhà đầu tư thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư Nếu pháp luật cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn dự án đầu tư việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ gốc vấn đề chuyển nhượng tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản không gắn với việc chuyển nhượng vốn làm chấm dứt tồn doanh nghiệp Chúng ta hình dung doanh nghiệp đầu tư có nhiều dự án, dự án có vịng đời riêng, hết dự án doanh nghiệp cịn Nhưng, với cách quy định Luật đầu tư giấy chứng nhận đầu tư giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư chuyển nhượng vốn tức chuyển nhượng doanh nghiệp Có thể lấy ví d cho trường hợp này: Nhà đầu tư nước lần vào Việt Nam đầu tư dự án xây dựng nhà máy sản xuất sơn có tổng vốn đầu tư 10 triệu USD (tương đương 200 tỷ Việt Nam đồng) Với dự án đầu tư xây dựng nhà máy sơn, nhà đầu tư nước thành lập cơng ty B có vốn điều lệ triệu USD Như vậy, nhà đầu tư 72 chủ sở hữu dự án nhà máy sơn, đồng thời chủ sở hữu vốn điều lệ công ty B Theo quy định pháp luật, giấy chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cơng ty B Trong q trình hoạt động cơng ty b bổ sung thêm nhiều ngành nghề kinh doanh khác mở thêm chi nhánh nhiều địa phương khác Do nhu cầu cấu hoạt động, nhà đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án nhà máy sản xuất sơn không muốn chuyển nhượng công ty B Nhà đầu tư muốn giữ lại cơng ty B uy tín, thương hiệu của nhà đầu tư Việt Nam Theo Luật đầu tư năm 2005 văn hướng dẫn thi hành thi nhà đầu tư khơng thể thực mong muốn giấy chứng nhận đầu tư đồng thời giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Nếu chuyển nhượng dự án nhà máy sơn nhà đầu tư phải chuyển nhượng công ty B phải giải thể cơng ty B Nếu nhà đầu tư muốn có cơng ty B lại phải tiến hành lập dự án đầu tư khác thành lập công ty Trong trường hợp nhà đầu tư tiến hành lập dự án khó giữ tên xác cơng ty B Việc nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư mà chuyển nhượng doanh nghiệp thực Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành quy định đắn chất chuyển nhượng dự án chuyển nhượng tài sản công ty giấy chứng nhận đầu tư độc lập với giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Mặt khác, khó khăn nên nhà đầu tư thương tìm cách để “lách” luật mà đạt m c đích Bằng việc, núp bóng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư phân tích nhà đầu tư có vốn để quay vòng đồng thời hội tốt để trốn nghĩa v thuế giá trị gia tăng Nhà nước, chuyển nhượng vốn doanh nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng Cho nên, pháp luật đầu tư cần phải quy định rõ ràng việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ chất vấn đề dự án đầu tư tài sản doanh nghiệp, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bán tài sản doanh nghiệp gắn với việc chuyển nhượng vốn pháp luật 3.2.3 Sử t ổ qu s ị v u ệ , t ủ tụ u d ut Việc quy định buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất không thật hợp lý Bởi lẽ, việc quy định buộc phải có Giấy chứng nhận nhằm 73 m c đích chủ yếu chứng minh việc hồn thành xong nghĩa v tài dự án Như vậy, thay việc cần xác nhận Cơ quan thuế xong, doanh nghiệp lại buộc phải thực thêm thủ t c hành khơng cần thiết xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất Bởi lẽ thủ t c vừa gây rườm ra, thời gian (thông thường từ 45 đến 60 ngày), lại lãng phí sau thực việc cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà lại phải nộp lại Sổ đỏ gốc để đăng ký biến động Đồng thời, có buộc chủ đầu tư cũ phải sang tên giấy chứng quyền sử d ng đất cho đầu hay khơng? Do đó, tác giả đề xuất bãi bỏ quy định điều kiện có giấy chứng nhận quyền sửu d ng đất chuyển nhượng Đơn giản hóa thủ t c hành cách đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án pháp luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ, tránh tượng gây khó khăn nhũng nhiễu quan có thẩm quyền q trình cho phép chuyển nhượng dự án Theo học viên, nên rút ngắn hồ sơ chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản bỏ bước: (i) hồ sơ dự án phê duyệt, định phê duyệt dự án; (ii) hợp đồng thuê đất định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất; (iii) báo cáo trình thực dự án đến thời điểm chuyển nhượng Bởi trình xin chấp thuận đầu tư chủ đầu tư trãi qua nhiều bước để phê duyệt dự án nên quan thẩm quyền nắm dự án, có lưu lại hồ sơ nên chuyển nhượng không cần phải nộp lại hồ sơ phê duyệt; định phê duyệt dự án hợp đồng thuê đất định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử d ng đất nên không cần phải nộp loại hồ sơ Chính hồ sơ chuyển nhượng dự án không cần phải bắt chủ đầu tư nộp rườm rà tốn nhiều thời gian Đồng thời có chế tài để kiểm sốt thời gian thực thủ t c hành 3.2.4 Sử hàng mua nhà ổ qu ị vệ qu v í ủ Theo ý kiến tác giả, để đảm bảo quy định bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp khách hàng thực thi pháp luật cần bổ sung vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường doanh nghiệp thực dự án gây thiệt hại cho khách hàng Trường hợp, nhà đầu tư gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách hàng Về mặt pháp lý chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm hình hành vi lừa đảo 74 chiếm đoạt tài sản với vi phạm gây cho nhà đầu tư khác khách hàng, khách hàng “tiền tật mang” không bồi thường thiệt hại dân kéo theo hệ l y khôn lường khác Đây chế bỏ ngỏ thực tế xảy nhiều, khách hàng phải chịu thiệt hại tự khắc ph c khó khăn Thiết nghĩ nên quy định chặt chẽ việc thực cam kết nhà đầu tư cho thật có ý nghĩa, cần quy định chế tài trách nhiệm cá nhân tổ chức chủ đầu tư dự án có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có chế ký quỹ để dự trù khoảng kinh phí thật lớn để đảm bảo cho hoạt động nhà đầu tư, xảy rủi ro số vốn ký quỹ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên l y từ rủi ro chủ dự án 3.3 Giải ph p ảo ảm thi hành ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản Thứ nhất, tăng cường phổ biến pháp luật Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử d ng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai , người dân phần thói quen phần ngại phiền hà đến quan để yêu cầu cơng chứng chứng thực phần cịn thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hồn thiện đơn giản hóa thủ t c hành ta phải tăng cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp Việc tuyên truyền quy định pháp luật chuyển nhượng dự án để giúp cho người mua nhà biết quyền nghĩa v hợp pháp mình, để từ hạn chế rủi ro, có biện pháp để đảm bảo cho quyền lợi dự án chuyển nhượng sang chủ đầu tư Đồng thời hiểu để có cách thức đàm phán, thương lượng phù hợp với chủ đầu tư để đưa giải pháp hợp tình hợp lý Thứ hai, tăng mức xử phạt trường hợp lách luật hợp đồng trá hình nhằm bán non dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tạo răn đe phòng ngừa vi phạm chủ đầu tư Nhằm m c đích đạt lợi nhuận tức thì, có vốn để đầu tư dự án khác, khơng cịn phương án hay chuyển nhượng dự án đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lách luật hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh 75 doanh, quyền thực dự án đầu tư… để bán non dự án Hình thức lách luật khơng cịn điều mẻ giai đoạn thị trường khó khăn Các quan nhà nước có thẩm quyền tra, quản lý từ cấp trung ương trở xuống nhận diện vấn đề chí phủ cịn đưa Nghị định 121/2013/NĐ – CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Theo nghị định này, điểm a, b khoản Điều 35 quy định mức xử phạt từ 100 triệu đến 150 triệu hành vi: Vi phạm quy định huy động vốn mua bán theo hình thức ứng tiền trước đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản; vi phạm quy định chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản Thiết nghĩ, chủ đầu tư đấu tranh, giành giật để có dự án đầu tư lợi nhuận, thực hành vi trái pháp luật lợi nhuận, thặng dư tối đa Do đó, điểm chung tư (túi tiền) Đối với nhà đầu tư, túi tiền họ thứ quan trọng thứ cần phải bảo vệ tối mật Nên, việc bị tác động nhỏ tới túi tiền họ làm họ “chột dạ” lo lắng Vơi quyền lực tay, Nhà nước hồn tồn có quyền đưa mức phạt đáng đánh vào tài doanh nghiệp để tạo mức răn đe cao cho hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Mỗi dự án đầu tư mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận tiền tỷ, cớ pháp luật phạt với mức thấp không đáng để nhà đầu tư đáng lo ngại Đặt lên bàn cân so sánh số tiền bị phạt số tiền thặng dư từ việc thực hành vi chuyển nhượng dự án trái luật, huy động vốn trái luật mà nhà đầu tư có chẳng đáng để nhà đầu tư đắn đo để lựa chọn việc thực trái luật với lợi nhuận tiền tỷ Với tâm lý “nhờn thuốc” đó, pháp luật có tồn hình thức pháp điển cho đủ hồn tồn khơng có tác d ng răn đe, cảnh báo lập trật tự khn khổ Thật cần thiết phải có quy định sửa đổi tăng mức phạt lên cao gấp nhiều lần mức phạt để nhà đầu tư thấy tính nghiêm trị khắc nghiệt pháp luật thành phần tr c lợi, bôi bẩn phá vỡ khuôn khổ pháp lý thị trường kinh doanh BÐS Thứ ba, cần có chế tra, kiểm tra thường xun, đột xuất có chế xử lí nghiêm minh việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án trá hình Phạt vi phạm chủ đầu tư kinh doanh BĐS phương pháp hữu hiệu để cảnh tỉnh răn đe tái diễn Tuy nhiên, việc phạt dễ dàng, 76 việc phát hành vi vi phạm nhà đầu tư điều thực khó Với hỗ trợ chuyên gia, chủ đầu tư thực hình thức hợp đồng góp vốn, đặt cọc, quyền thực dự án, chuyển nhượng cổ phần…một cách hợp pháp mặt hình thức chất bán non dự án Sự việc xảy từ lâu, trót lọt khơng v mà chủ đầu tư kịp thời thực với số lượng nhiều dự án Sau “mánh khóe” phát triển thành phong trào rầm rộ quan Nhà nước tra, kiểm tra phát vào Bởi vậy, công tác tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên, đột xuất sở kinh doanh BĐS điều cần thiết Đồng thời, phải kiện toàn, đào tạo lực cán cho công tác cần phải thực cách chuyên nghiệp để đáp ứng yêu cầu nhiệm v Thứ tư, ban hành, rà soát hệ thống văn quy phạm pháp luật, chế sách Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: nhà ở, đất đai, đầu tư, xây dựng, tài , quy định lĩnh vực phải đồng bộ, thống Cần tiến hành rà soát, chỉnh sửa để tạo hành lang pháp lý vững cho chủ thể thực hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, cần thực việc rà soát thủ t c hành chính, theo hướng đơn giản hóa phài đúng, đủ bước cần thực để đảm bảo quyền lợi chủ thể tham gia giao dịch Kết uận chƣơng Hiểu quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hạn chế, nguyên nhân việc thực thi chế định điều vô quan trọng Nhưng, đưa định hướng giải pháp cần thiết điều quan trọng nhiều Trong chương luận văn, dựa đường lối sách Đảng Nhà nước, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc Việt Nam nhập WTO Các giải pháp mà tác giả đưa vận d ng phương pháp logic triết học nguyên nhân – kết - giải pháp nội dung cần tiếp t c nghiên cứu, làm rõ để tạo hệ thống pháp luật hiệu quả, đồng Theo hồn thiện quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng, điều kiện bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng bổ sung thêm quy định nhằm bảo đảm quyền lợi ích cho bên thứ ba khách hàng mua nhà Cùng với biện pháp bảo đảm thi hành pháp luật chuyển nhượng thực tế hiệu 77 KẾT LUẬN Ở Việt Nam, hệ thống văn kinh doanh bất động sản hình thành ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thị trường Những quy định pháp luật giúp hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tiến hành theo quy tắc hệ thống định, nhiên bộc lộ tồn hạn chế, quy định hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Do nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, thời gian qua hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS xảy nhiều vi phạm pháp luật trình hoạt động, thị trường chuyển nhượng ngầm diễn ra, v.v… Các hạn chế xuất phát từ phía nhà đầu tư nguyên nhân khách quan từ biến động thị trường BĐS Với tầm quan trọng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS nay, đòi hỏi nội dung quy định pháp luật vấn đề cần hoàn thiện, đồng nữa, nhằm đáp ứng nhu cầu phát sinh thực tế Bộ máy quản lý hành hoạt động sở pháp luật thực định, muốn hoạt động tốt pháp luật cần phải phù hợp đảm bảo quyền lợi không giai cấp thông trị mà chủ thể thể áp d ng thực pháp luật, tránh trường hợp tiêu cực “khơng quản lý cấm” điều tối kỵ pháp lý yếu Do vậy, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tiếp thu khoa học, có chọn lọc ý kiến đóng góp khơng mặt lý luận, mà cịn thực tế để hồn thiện lỗ hổng pháp lý, tạo môi trường kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh, bền vững, đem lại hồi ph c thị trường BĐS khỏi quỹ đạo khủng khoảng vừa qua DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn ản quy phạm ph p uật Hiến pháp 2013 Hiến pháp 1992 Bộ Luật Dân 2005 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Đầu tư 2014 Luật Nhà 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Tài iệu chuyên môn (s ch, gi o trình, uận văn, khóa uận cử nhân, ài viết, o c o…) 11 Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 12 Trương Thế Côn (2012), Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng đầu tư, Học Viện Tư Pháp 13 Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 14 Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực ti n tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 15 Bùi Sĩ Hiển (2005), “Pháp luật đầu tư xây dựng nước ta: Thực trạng giải pháp”, Nghiên cứu lập pháp, (số 10/2006) 16 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb.Tư pháp, Hà Nội 17 Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ ngữ Hán Việt, NXB Văn học, Hà Nội 18 Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Thời đại, Hà Nội 19 Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại Học Luật Hà Nội 20 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật -Viện Khoa học xã hội Việt Nam 21 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 22 Phạm Hữu Nghị (2002): “Những vấn đề pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam”, Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - Khoa Luật, ĐH Quốc gia tổ chức 26/5/2002 23 Nguyễn Thị Minh Phương (2013), “Phân tích tài dự án đầu tư khu thị Nam An Khánh”, chuyên đề tốt nghiệp khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 24 Nghiêm Thị Thủy (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực ti n thực Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Đại học mở Hà Nội 25 Quỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt Nam (2006), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Trường Đại Học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội 27 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nxb Thống Kê, Hà Nội 28 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội C c tài iệu kh c 29 Tài liệu dự thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội tháng 5/2013 30 Tài liệu hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 14/3/2014 Wesite 31 Tú Anh (18/01/2016), “Dân số Hà Nội đạt 7.558.965 người”, Đoàn đại biểu Quốc hội Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội, truy cập địa chỉ: http://www.dbndhanoi.gov.vn/Default.aspx?tabid=309&catid=108&itemid= 11359 ngày truy cập 30/06/2017 32 Vũ nh (09/04/2013), “Khi dự án xếp hàng chờ chuyển nhượng”, Cafeland.vn, địa chỉ: https://cafeland.vn/tin-tuc/khi-du-an-xep-hang-chochuyen-nhuong-34940.html, truy cập ngày 25/06/2017 33 Nguyễn Văn Minh (02/11/2011), “Báo cáo rà soát văn pháp luật: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006”, Luật Khai phong, địa http://luatkhaiphong.com/Nghien-cuu-chinh-sach/Bao-cao-ra-soat-LuatKinh-doanh-bat-dong-san-2006-5258.html, truy cập ngày 24/06/2017 34 Thế Trần (23/06/2017), “Những điểm nghẽn thị trường bất động sản”, Báo điện tử trí thức trẻ, truy cập địa chỉ: http://ttvn.vn/kinh-doanh/nhungdiem-nghen-trong-thi-truong-bat-dong-san-5201723692437305.htm, ngày truy cập 30/06/2017 35 Tin tức online - Đọc báo tin tức 24h, truy cập địa chỉ: http://www.tinmoi.vn/du-an-ha-noi-time-towers-khach-hang-doi-rut-von01859438.html, truy cập ngày 23/6/2017 ... tiễn thi hành pháp luật thành phố Hà Nội Chương 32 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ất 2.1 Thực. .. luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án. .. 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .32 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư