Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

Chính vì thế, để tối ưu hóa lợi thế của mỗi doanh nghiệp, cũng như rút ngắn thời gian đầu tư thì việc chuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng tới như là m

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI -

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI

HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI -

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI

HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Anh

LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn “Ph p uật về chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà N i”, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, hỗ trợ của các thầy

giáo, cô giáo, các anh chị em đồng nghiệp và những người thân của tôi Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, đóng góp ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực này

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị đã

quan tâm, động viên, hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ luật học; đã chia sẻ nhiều kiến thức và kinh nghiệm để tôi hiểu rõ hơn về lĩnh vực mình nghiên cứu và đồng hành cùng tôi để hoàn thành luận văn này

Tôi xin được gửi lời cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã nhiệt tình giảng dậy, trang bị kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại Trường Đại học Luật Hà Nội

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới Văn phòng uật sƣ Nam Hà N i, các bạn

bè, đồng nghiệp và gia đình đã hỗ trợ, khích lệ và giúp tôi có thêm nhiều thông tin trong quá trình hoàn thành đề tài này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Anh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 7

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 7

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 12

1.2 Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13

1.2.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13

1.2.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14

1.2.2 Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16

1.2.2.1 Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 16

1.2.2.2 Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17

1.2.2.3 Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung 18

1.3 Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19

1.3.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bằng pháp luật 19

1.3.2 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 20

1.3.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ……… 20

1.3.2.2 Đặc điểm của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ……….21

1.3.3 Các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 23

1.3.4 Nội dung của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25

1.3.5 Hình thức của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản 27

1.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 28

1.4.1 Chế độ sở hữu 28

1.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của từng giai đoạn 29

1.4.3 Hội nhập quốc tế 29

Kết luận Chương 1 30

Chương 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 32

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32

2.1.1 Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 32

2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 32

2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 33

2.1.1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật 34

2.1.1.4 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa v khi chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản 35

2.1.1.5 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan 36

2.1.2 Nội dung các quy định về chủ thể trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản 37

2.1.3 Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản 39

2.1.4 Nội dung các quy định về trình tự, thủ t c chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản 42

2.1.5 Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản 45

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội 47

2.2.1 Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội tại thành phố Hà Nội và những tác động, ảnh hưởng của các yếu tố này đến chuyển nhượng dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản 47

2.2.2 Khái quát về tình hình thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội 48

2.2.3 Kết quả thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội 50

2.2.4 Những hạn chế, vướng mắc, vi phạm trong thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và nguyên nhân 53

2.2.4.1 Về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án 53

2.2.4.2 Về điều kiện đối với bên chuyển nhượng dự án 56

2.2.4.3 Về trình tự thủ t c chuyển nhượng dự án 58

2.2.4.4 Về điều kiện của bên nhận chuyển nhượng dự án 59

2.2.4.5 Về cơ chế bảo vệ khách hàng trong hoạt động chuyển nhượng dự án 61

Kết luận chương 2 62

Chương 3.ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 64

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 64

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với thực tiễn 64

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản 66

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật về đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng 66

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 67

3.2.1 Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước 68

3.2.2 Quy định rõ ràng giữa chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 71

3.2.3 Sửa đổi quy định về điều kiện, thủ t c chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 72 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà 73 3.3 Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 74 Kết luận chương 3 76

KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của ề tài

Đầu tư kinh doanh bất động sản là một ngành nghề phổ biến và có từ lâu đời trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì còn khá mới mẻ và hạn chế Hiến pháp năm

1992 và Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử d ng lâu dài; trao quyền sử

d ng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử d ng đất, đã tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành và phát triển Đặc biệt từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời, là khung pháp lý cơ bản vững chắc để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển từ đó nâng tầm quan trọng trong đời sống kinh tế của đất nước Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được triển khai đem lại một diện mạo mới cho đất nước, các dự

án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự phát triển kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, Việt Nam với nền kinh tế thị trường các ngành kinh tế trong nước chịu sự tác động từ những biến động của kinh tế thế giới Khi kinh tế thế giới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực, các lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy s p của các thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi những khủng hoảng Những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của chủ doanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh dự án, gây những khó khăn trong việc đầu tư, xây dựng Chính vì thế, để tối ưu hóa lợi thế của mỗi doanh nghiệp, cũng như rút ngắn thời gian đầu tư thì việc chuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng tới như là một yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo được yêu cầu của nhà đầu tư mới như rút ngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu

tư, không phải đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu quả sử d ng vốn, vừa đảm bảo duy trì thị trường bất động sản phát triển ổn định khi mà nhà đầu tư cũ đã bộc lộ rõ sự hạn chế về tài chính, không đủ năng lực triển khai dự án Điều này đặt ra vấn đề pháp lý

về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đây là một bộ phận không thể thiếu trong quy định về kinh doanh bất động sản, tạo thành một hành lang pháp lý cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án một cách hiệu quả ở Việt Nam

Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định c thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Mặt khác, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về đối tượng chuyển nhượng; thủ t c chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; vv Giao dịch chuyển nhượng vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước

ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu Đồng thời cũng dẫn đến hoạt động này xảy ra rất nhiều sai phạm, nhiều giao dịch ngầm gây thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan Để khắc ph c những thách thức này và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp luật thực định cũng như thực trạng thi hành

về vấn đề này là rất cần thiết

Thành phố Hà Nội là thành phố đông dân thứ hai và cũng là trung tâm lớn về giao dịch kinh tế và quốc tế của cả nước, qua quá trình phát triển thực hiện công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa thì việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến Công tác này đem lại những thành tựu đáng kể góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội chung của thành phố, song cũng bộc lộ những hạn chế yếu kém nhất định Thực tế này chính là nguồn học liệu sống động để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS Vì

vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “ u t v u u t

t s v t t t t t ” là hết sức

cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu ề tài

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một chế định quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, từ khi hình thành

đến nay có không nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó có một số công trình tiêu biểu như:

Luận văn thạc sĩ Luật học năm 2009 của Nguyễn Tuấn nh với đề tài “Quản

lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh”, tại

trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luận văn này nghiên cứu tổng quát những vấn đề về hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, phân tích được những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển kinh tế xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, luận văn nghiên cứu một cách khái quát về tất cả các hoạt động kinh doanh trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, không phân tích c thể về hoạt động chuyển nhượng dự án

Cùng các công trình nghiên cứu: “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay”: Lê Thùy Dương

(2011), Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội “Các vấn đề pháp lý

về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản”: Phạm Thị Hằng

Nga (2012), Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội Đây là những công trình khoa học nghiên cứu các quy định của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án, phân tích các quy định và đưa ra những kết quả đạt được trong chuyển nhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và một số giải pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật nhưng lại thiếu những dẫn chứng thực tiễn để thấy rõ những vi phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án

Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự

án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012 Phân tích

gần như c thể những bất cập về chuyển nhượng dự án trên thực tiễn, các hành vi chuyển nhượng dự án thông qua các hình thức khác vi phạm quy định của pháp luật, nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan quy định về cùng một vấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hoạt động chuyển nhượng

Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, TS.Trần Quang Huy –

TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội Công trình khắc họa khá

rõ nét về các hoạt động kinh doanh bất động sản như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử d ng đất và kinh doanh dịch v bất động sản; hợp

đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Nhìn chung, tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, các nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân tích, đánh giá một cách toàn diện về tầm quan trọng của hoạt động chuyển nhượng

dự án đầu tư trong quá trình phát triển nền kinh tế, những cách thức mà các nhà đầu

tư thực hiệc các giao dịch “ngầm” nhằm chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện hay trì hoãn, trốn tránh việc thực hiện các nghĩa v tài chính đối với nhà nước cũng như cách thức giải quyết các hệ quả pháp lý sau chuyển nhượng Hơn nữa trong nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp t c bổ sung và hoàn thiện theo thời gian

3 Đối tƣ ng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của uận văn

Đối tượng nghiên cứu: lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án này trên địa bàn thành phố

Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật

về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội

4 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của uận văn

Đề tài đặt ra m c tiêu là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Để đạt được m c tiêu nghiên cứu nói trên, đề tài đặt ra các nhiệm v nghiên cứu c thể như sau:

Thứ nhất, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, như thế nào là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; khái niệm đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đồng thời làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận

cơ bản của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật, nội dung và hình thức cùng những yếu tố tác động đến pháp luật để có nền tảng nhằm đánh giá về quy định pháp luật hiện hành

Thứ hai, nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến điều kiện, trình thự thủ t c, hợp đồng chuyển nhượng

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên nền tảng lý luận đã phân tích Nêu, phân tích và đánh giá những sai phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án thông qua các dự án thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội để từ đó đánh giá những thiếu h t của quy định pháp luật và các biện pháp pháp lý khác để kiểm soát và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

Thứ ba, nêu định hướng và đề xuất một số kiến nghị về hoàn thiện các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

5 Phương ph p nghiên cứu sử dụng ể thực hiện uận văn

Trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu đề tài, luận văn sử d ng phương pháp biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác-Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cũng như quan điểm đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về quan hệ kinh tế, xây dựng trong cơ chế thị trường nói chung và quan hệ chuyển nhượng dự án trong đầu

tư kinh doanh bất đống sản nói riêng làm cơ sở phương pháp luận cho việc tìm hiểu nghiên cứu đánh giá vấn đề theo một quan điểm đúng đắn, biện chứng và khoa học

Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử d ng chủ yếu tại chương 1 luận văn Qua việc thu thập các tài liệu, so sánh, tổng hợp các quan điểm ý kiến khác nhau về khái niệm, đặc điểm vai trò của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật điều chỉnh vấn đề này

Phương pháp phân tích được sử d ng chủ yếu trong chương 2 luận văn để phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

Chương 3 của luận văn được tác giả sử d ng phương pháp diễn giải, quy nạp

để đưa ra các nguyên tắc, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Luận văn còn sử d ng các hồ sơ dự án chuyển nhượng trên thực tế phát sinh

để phân tích, bình luận dưới góc độ khoa học

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của uận văn

Với m c đích và nhiệm v nghiên cứu như trên, tác giả mong rằng luận văn

sẽ góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn của hoạt động này trên địa bàn thành phố Hà Nội:

- Ý nghĩa khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giúp các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền kiểm soát và quản lý hoạt động này một cách hợp lý và hiệu quả

7 Bố cục của luận văn

Luận văn về đề tài“Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh

bất động sản và thực ti n thi hành tại Thành phố Hà Nội”, ngoài phần mở đầu, kết

luận và danh m c tài liệu tham khảo, được kết cầu gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, ặc iểm của dự n ầu tư kinh doanh ất ng sản

1.1.1 Khái ệm d u t kinh doanh t s

Dưới góc độ kinh tế thì đầu tư được hiểu là: “Việc bỏ vốn, nhân lực, vật lực,

tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế xã hội” 1

hay “Đầu tư

là hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó” 2

Dưới góc độ pháp lý: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu

hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của luật này và các văn bản pháp luật có liên quan” 3

Vậy có thể hình dung đầu tư

là các hoạt động nhằm m c đích đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh Hay có thể hiểu đầu tư tương ứng với giai đoạn đầu của hoạt động kinh doanh và chính là một hình thức kinh doanh

Trong đời sống xã hội, kinh doanh được hiểu như sau: “là việc tổ chức buôn

bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý: “kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận” 4 hay “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các

công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" Vậy hoạt động kinh doanh được

nhận biết qua ba dấu hiệu, đó là: (i) hoạt động phải mang tính nghề nghiệp, thường xuyên, liên t c và hoạt động này phải mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; (ii) hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập, nhân danh chính

1

Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nxb Thống Kê, Hà Nội, tr.16-17

2 Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,

Hà Nội, tr.10

3 Luật Đầu tư 2014

4 Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,

Hà Nội, tr.20.

mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh, chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh; (iii) m c tiêu của hoạt động là tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh

Như vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh có thể được hiểu là việc các nhà kinh doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu th sản phẩm hoặc cung ứng dịch v trên thị trường nhằm m c đích sinh lợi, nói cách khác đầu tư kinh doanh là các hoạt động

sử d ng nguồn vốn

Trên đây là cách hiểu chung nhất về hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung Vậy đầu tư kinh doanh bất động sản là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần làm

rõ nội hàm khái niệm bất động sản

Theo Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì: “BĐS là tài

sản không di dời được” 5 , còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “BĐS là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” Bộ luật Dân sự 2015

quy định c thể hơn về bất động sản tại khoản 1 Điều 107 như sau: “BĐS là các tài

sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác

với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời Trong đó, đất đai là bất động sản quan trọng nhất Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai và không thể tách rời Nói cách khác BĐS bao gồm đất đai và những thứ nâng cao giá trị sử d ng của BĐS là nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác

Dưới góc độ pháp lý, khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

quy định“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể hiểu: Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê,

5 Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ và ngữ Hán Việt, NXB Văn học, Hà Nội, tr 51.

thực hiện dịch v môi giới bất động sản; dịch v sàn giao dịch bất động sản; dịch v

tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản mua nhằm m c đích lợi nhuận

Trên thực tế đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức đó là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử

d ng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường

để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá

Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư vào đất đai, tài sản gắn liền với đất, vì thế,

so với các lĩnh vực đầu tư khác thì đầu tư kinh doanh BĐS có một số khác biệt cơ bản như sau:

- Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: do một trong những hoạt động chính của đầu tư kinh doanh BĐS là triển khai xây dựng các dự án trên quy mô lớn với cơ cấu tổ chức quản lí hết sức chặt chẽ, nên chủ thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh Bởi vậy không phải mọi chủ thể đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà phải là các chủ thể có đủ điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu tư dự án, theo quy định của pháp luật mới được phép đầu

tư kinh doanh BĐS

- Chủ thể đầu tư: Mọi chủ thể có thể tham gia đầu tư khi đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định pháp luật như mọi tổ chức, cá nhân; các đối tượng trong nước, đối tượng nước ngoài

- Hình thức đầu tư: Đa dạng Đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp; đầu tư trong nước, đầu tư nước ngoài; đầu tư dưới hình thức tạo lập các sản phẩm BĐS để giao dịch, hoặc dưới hình thức thực hiện các giao dịch BĐS đã có sẵn để tìm kiếm lợi nhuận qua sự chênh lệch giá trị từ quá trình thực hiện giao dịch đó;

- Sản phẩm đầu tư: Phong phú, đa dạng: có những sản phẩm thuần túy là QSDĐ; có sản phẩm bao gồm cả nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất Sản phẩm đầu tư cũng là một loại hàng hóa đặc biệt, bởi đất đai có giới hạn không do con người tạo ra, không thể di dời và có giá trị sử d ng lâu dài Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu tối quan trọng của con người về “nơi ăn chốn ở”

- Nguồn vốn đầu tư lớn: hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động khác để thực hiện dự án6 Với những dự án

có quy mô lớn đến hàng trăm hàng ngàn tỉ thì chủ đầu tư phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như hợp tác liên doanh với các chủ thể khác, vay vốn ngân hàng thương mại, huy động vốn từ khách hàng.v.v Nhưng chủ yếu vốn của chủ đầu tư mang tính chất chủ động, vì nguồn vốn cá nhân lớn sẽ giúp cho chủ đầu tư có được

sự chủ động trong đầu tư và kinh doanh về sau Nhu cầu về vốn trong hoạt động kinh doanh này không bao giờ giảm, ngay cả khi dự án đã hình thành thì hoạt động mua bán, cho thuê cũng diễn ra hết sức lâu dài và phức tạp, tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi lại vốn

- Thời gian thu hồi vốn chậm: Khi thực hiện một dự án, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều trình tự thủ t c khác nhau, phải xin nhiều các giấy tờ từ phía cơ quan Nhà nước, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng thường làm tốn nhiều thời gian của doanh nghiệp và tốn nhiều chi phí Đồng thời, chủ đầu tư còn phải tiến hành xây dựng những công trình, vì thế, để hoàn thành các thủ t c và công trình phải mất một thời gian dài Như vậy, khả năng thu hồi vốn từ các dự án sẽ lâu hơn so với các lĩnh vực khác

- Có sự tương tác với các ngành kinh tế trong xã hội: Kinh doanh bất động sản phát triển kéo theo các ngành nghề khác hình thành và phát triểt như tư vấn lập - quản lý dự án, khảo sát địa chất, thi công công trình, sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sự kết hợp giữa kinh doanh bất động sản

và thị trường tài chính là mối liên hệ khăng khít, tạo nên bộ đôi tiền đề, thị trường tài chính tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, xây dựng dự án kinh doanh bất động sản Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ thu lại nguồn lợi nhuận và sự cân bằng cho thị trường tài chính hoạt động7

- Loại hình kinh doanh mạo hiểm: lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều8 Thị trường bất động sản ph thuộc rất nhiều vào sự biến động của kinh tế, xã hội và thị hiếu người tiêu dùng Mặc dù mang lại mức lợi nhuận cao cho chủ đầu tư nhưng những rủi ro mà hoạt động kinh doanh này mang lại cũng khá lớn, một khi nền kinh

6

Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí

Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.7

7 Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí

Minh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.8

8 TS.Trần Quang Huy- TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009),“Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Nxb.Tư

pháp, Hà Nội, tr.47

tế rơi vào tình trạng bất ổn dẫn đến lạm phát trong xã hội, gây khó khăn trong dòng huy động vốn, và hạn chế nhu cầu về bất động sản của người tiêu dùng, thì thị

trường bất động sản sẽ bị “đóng băng” ngay lập tức, hoạt động kinh doanh không thể

tiến triển theo xu thế bình thường vì chính các chủ thể kinh doanh cũng không thể lường trước được những rủi ro sẽ xảy đến lúc nào và mức độ ra sao

Theo tác giả tìm hiểu trong các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Khoản 15 Điều 3 Luật Xây

dựng năm 2014 dự án đầu tư xây dựng công trình là “là tập hợp các đề xuất có liên

quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”

Theo Luật Đầu tư năm 2014 dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung

hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Từ những khái niệm trên ta có thể nhận thấy dự án có thể hiểu là một kế hoạch tổng thể để thực hiện một hoặc một số m c tiêu hay công việc nào đó Dự án chỉ là những đề xuất để thể hiện hướng đi của mình, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư trong tương lai để đem lại lợi nhuận Theo đó, dự án thường bao gồm các yếu tố sau: xác định lợi ích mà dự án mang lại, kế hoạch hành động để đạt được những lợi ích đó, nguồn nhân sự, tài chính, công nghệ, tiến độ, thời gian, rủi ro, đánh giá hiệu quả Dự án đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư khi kinh doanh, nếu không có công việc hoạch định sẵn sẽ dễ dẫn đến mất phương hướng, không đảm bảo được hiểu quả

Do đó, có thể khái quát dự án trong kinh doanh bất động sản như sau: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất nhằm tiến hành các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, dự kiến các công việc c thể

để xây dựng các công trình, nhà ở và mong muốn mang lại lợi nhuận Dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc nhất định

1.1.2 Đặ m d u t t s

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một dạng c thể của dự án đầu tư nói chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư và được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án nhà ở, dự

án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình9 Về cơ bản dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản:

Thứ nhất, dự án phải được thực hiện gắn liền với quyền sử d ng đất của chủ

đầu tư, thông qua sự cho phép của nhà nước bằng các hình thức: giao đất hoặc cho thuê đất Có hai trường hợp đầu tư là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, đối với đầu tư trực tiếp chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án bất động sản nên chủ đầu tư phải có được quyền sử d ng đất hợp pháp trước khi thực hiện dự án, ngược lại, với đầu tư gián tiếp nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các dự án đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình đối với một dự án, hoặc đầu tư các dự án không thuộc dự án kinh doanh bất động sản Vì vậy, với đầu tư trực tiếp các vấn đề liên quan đến dự án sẽ liên quan đến quyền sử

d ng đất đang có của chủ đầu tư, cần đáp ứng các quy định của pháp luật đất đai khi giao dịch chuyển nhượng dự án

Thứ hai, dự án xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định, mang tính địa

phương cao Mỗi dự án xây dựng mang tính quy mô và sử d ng nhiều diện tích đất trọng điểm của quốc gia, mỗi một khu vực xây dựng dự án sẽ có những thuận lợi và khó khăn nhất định, việc lựa chọn mảnh đất phù hợp với dự án sẽ tạo nên lợi thế trong hoạt động kinh doanh, loại bỏ đi những rủi ro về thiên nhiên, môi trường đảm bảo khả năng kinh doanh của chủ đầu tư Vì vậy, lựa chọn khu vực đầu tư rất quan trọng sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đầu tư và khả năng lợi nhuận thu được trong kinh doanh

Thứ ba, dự án yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn Dự án đầu tư có sử

d ng đất là các dự án có quy mô lớn, thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp trọng điểm, có vai trò quan trọng cho hoạt động sản xuất và nhu cầu nơi ở của người dân Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiến hành xây dựng đảm bảo chất lượng

9 Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí

Minh, Luận Văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr.3

cho bất động sản dẫn đến nguồn vốn đầu tư huy động từ nhiều kênh khác nhau Dự

án thực hiện trong thời gian lâu dài, và thu hồi vốn chậm nên trong mỗi giai đoạn đều có thể huy động vốn chủ yếu là vốn dài hạn để phát triển dự án, từ vốn góp của các nhà đầu tư khác thông qua liên doanh, hợp tác với đối tác nước ngoài, ngoài ra còn vay tín d ng ngân hàng, huy động từ khách hàng v.v

Thứ tư, dự án kinh doanh cũng là một bất động sản Bất động sản bao gồm

công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai10 Dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất để thực hiện dự án trên đất c thể, ngoài ra dự án là “một tài sản có đăng ký quyền sở hữu” thể hiện tại giấy

chứng nhận đầu tư, giấy phép đầu tư và hồ sơ liên quan, khẳng định quyền sở hữu của chủ sở hữu chính là chủ đầu tư nên nó là bất động sản của nhà đầu tư

1.2 Kh i niệm, ặc iểm và ý nghĩa của chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản

1.2.1 K ệm, ặ m ủ u d u t kinh doanh

t s

1.2.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt thông d ng: “Chuyển nhượng: là nhượng lại cho

người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng”11 Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa v và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật

Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; theo đó:

Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng vốn trong

doanh nghiệp Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu phần vốn góp của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở

hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập với cổ đông, thành viên của nó

Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua lại

doanh nghiệp nhưng không trùng nhau Đối với việc sáp nhập doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa v của doanh nghiệp bị sáp nhập Do đó, sau khi hoàn tất thủ t c sáp nhập thì doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh nghiệp này (nếu có) sẽ đương nhiên tiếp t c được thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật doanh nghiệp Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp thực hiện dự án

1.2.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với hoạt động chuyển nhượng quyền sử d ng đất, xét đến cùng cũng là giao dịch đất đai thông qua hợp đồng Dưới khía cạnh kinh tế thì chuyển nhượng QSDĐ là hành vi của chủ sử

d ng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định Đây là giao

dịch“thuận mua vừa bán”, mang đầy đủ đặc trưng của quan hệ thị trường12

Giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng là việc chuyển nhượng QSDĐ vĩnh viễn từ chủ sử d ng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng kèm theo quyền phát triển

dự án nhưng giao dịch không nhằm ph c v đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm m c tiêu lợi nhuận và cả hai bên đều phải là chủ thể kinh doanh BĐS Do đó, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang một số đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất động sản13

như:

Thứ nhất, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng

hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

12

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.75

13 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.77

Dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa vô hình Do đó, giá chuyển nhượng dự án là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu

tư Mặt khác, dự án bất động sản cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao

Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của

“nóng, lạnh” thường xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế

và theo chu kì Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng diễn

ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng Ngược lại, khi thị trường suy thoái thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng Theo thống kê, thị trường BĐS có chu kì dao động tương tự như các thị trường khác: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và ph c hồi

Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị

trường vốn, tài chính

Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Khi dự án bất động sản hay bản chất chính là QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền

tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Như vậy, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Mặt khác, đối với các ngân hàng ưu tiên hàng đầu khi cho vay là phải đảm bảo an toàn về vốn Khi thị trường bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn, cùng với chủ trương thắt chặt tín d ng của Nhà nước khiến cho dòng vốn đầu tư từ ngân hàng vào thị trường này trở nên khan hiếm hơn Khi thị trường bất động sản thiếu vốn, các chủ đầu tư lâm vào hoàn cảnh khó khăn và phải chuyển nhượng dự án Hậu quả là số tiền thu hồi lại không như dự tính, dẫn đến khả năng thanh toán các khoản nợ ngân hàng cũng bị

ảnh hưởng Do vậy, khi các chủ đầu tư chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do gặp khó khăn về vốn sẽ giúp thanh khoản các khoản nợ xấu của Ngân hàng

Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thứ tư, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp

luật

Quyền sử d ng đất là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về liên quan đến QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các giao dịch về QSDĐ đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật về BĐS và chuyển nhượng dự án cũng vậy Các chính sách pháp luật luôn có tác động mạnh mẽ đến giao dịch chuyển nhượng dự án

Thứ năm, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực

hiện Các doanh nghiệp này theo quy định phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản Theo quy định khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu

quả Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần

chuyển nhượng, hoặc là dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư14,…

Hai là, tiến hành chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực thực hiện

dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng Trường hợp này là do doanh nghiệp chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn, trong khi các ngân hàng thương mại lại hạn chế cho vay Do đó, giải pháp tối ưu là phải chuyển nhượng một phần dự án

Ba là, bên cạnh đó, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng có

thể giúp doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự

án Trường hợp này thường là những doanh nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng,…

1.2.2.2 Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong hoạt động kinh doanh quyền sử d ng đất thông qua hình thức chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với bên chuyển nhượng mà còn bên nhận chuyển nhượng, bởi vì:

Thứ nhất, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, thông qua hoạt động nhận chuyển nhượng dự án các doanh nghiệp này tiết kiệm được thời gian thực hiện các thủ t c trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sau khi nhận chuyển nhượng thành công có thể triển khai ngay dự án, chớp thời cơ, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng đặc biệt là đối với các đô thị lớn như thành phố Hà Nội

Thứ hai, các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có cơ hội tiếp nhận với những dự án mà trước đây chưa có đủ năng lực kinh nghiệm, tài chính để trở thành chủ đầu tư Thông qua hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, các doanh nghiệp này có thể tiếp nhận vai trò chủ đầu tư và tiếp t c triển khai với giá có thể thấp hơn so với đầu tư ngay từ ban đầu

Thứ ba, đối với những dự án đã đi vào triển khai kinh doanh thì các doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng đồng thời cũng tiếp nhận được nguồn khách hàng

14 Bách Nguyễn (2011), Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo pháp luật, tu- tai-chinh/rui-ro-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-119309.html, ngày truy cập 30/06/2017

http://baophapluat.vn/dau-có sẵn của các dự án này Điều này là một lợi thế rất lớn trong tình trạng thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phá băng như hiện nay

1.2.2.3 Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung

Bên cạnh ý nghĩa đối với các doanh nghiệp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, có thể thấy rằng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS mang một số ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung như sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án “treo”

Khi các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS vì một số lý do chủ quan như thiếu vốn, m c đích đầu tư không rõ ràng,… hoặc do một số lý do khách quan khác như điều kiện

tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thủ t c phiền hà của các cơ quan Nhà nước,…mà không tiếp t c đầu tư sẽ dẫn đến tình trạng dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng phí về tiền của, đất đai15 Khi đó, chuyển nhượng dự

án sẽ là biện pháp tối ưu để giải quyết tình trạng trên, giúp cho thị trường BĐS thoát khỏi điểm nghẽn để luôn vận động một cách liên t c

Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết được bài

toán về vốn Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủ nguồn lực tài chính

để tiếp t c “theo” dự án đến cùng Hoặc dự án đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn trong khâu bán ra,… Khi đó, chuyển nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giải quyết được áp lực tài chính đang đè nặng

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS còn giúp cho việc

thực hiện dự án có hiệu quả hơn; tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư16 và góp phần thúc đẩy tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh

ở nước ta Điều này có nghĩa là khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả dẫn đến việc dự án BĐS bị ngưng trệ, dở dang Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ hoang và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất làm

“tắc nghẽn” sự vận hành của thị trường vốn và tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS cho chủ thể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc ph c được những hệ quả này

15 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học Luật Hà Nội, tr.21

16 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất

động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học Luật Hà Nội, tr.22

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS từ chủ đầu tư cũ

sang chủ đầu tư mới có khả năng và điều kiện kinh doanh có hiệu quả hơn sẽ bảo đảm duy trì công ăn, việc làm cho người lao động trong ngành xây dựng; góp phần thực hiện an sinh xã hội

Mặt khác, hoạt động này còn góp phần giải quyết tình trạng ứ đọng sản phẩm của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như xi măng, gạch, đá, cát, sỏi, sắt, thép

1.3 Lý uận ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất

Thứ nhất, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý

khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế

và tính tự điều chỉnh Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử d ng để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động quan

trọng của đầu tư, kinh doanh BĐS Vì vậy, muốn cho thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng phát triển và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện

hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS phát triển lành mạnh

Thứ ba, khi có sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa v của các bên

trong quan hệ chuyển nhượng sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Việc xây dựng một hành lang pháp lý bảo đảm cho sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thúc đẩy cạnh tranh bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinh doanh tốt cho các doanh nghiệp là đặc biệt cần thiết

Pháp luật khuyến khích mọi doanh nghiệp đầu tư phát triển, tạo ra nhiều hàng hóa BĐS đa dạng, phong phú cung cấp cho thị trường

Vì vậy, việc quy định c thể rõ ràng quyền, nghĩa v của các bên trong giao dịch, trách nhiệm pháp lý khi xảy ra vi phạm hợp đồng, kiểm tra, giám sát việc thực hiện hợp đồng và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật để các bên có cơ hội thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa v bình đẳng, hợp pháp của mình

Thứ tư, một khi thị trường BĐS ở trong tình trạng thiếu minh bạch, hoạt

động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS thiếu một khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh, khi đó, sẽ là môi trường thuận lợi cho các hành vi tham nhũng, tiêu cực, các nhà đầu tư cố tình tạo ra các dự án “ma” sau đó tiến hành chuyển nhượng nhằm

tr c lợi,… Hậu quả sẽ khiến thị trường Việt Nam dần mất đi niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam Do đó, để khắc

ph c tình trạng trên, rất cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS bằng pháp luật

Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án BĐS trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có nhiều diễn biến phức tạp theo chiều hướng bất lợi cho sự phát triển của nền kinh tế nước ta Vì vậy, hoạt động này cần phải được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng pháp luật để ngăn ngừa những “cú sốc” cho sự vận hành thông suốt của hoạt động sản xuất - kinh doanh

1.3.2 K ệm, ặ m ủ u t u u t

t s

1.3.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn có

sự thay đổi, phát triển cùng với từng giai đoạn lịch sử của đất nước Hiến pháp năm

1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang tính “đột phá”, tạo cơ

sở cho việc hình thành thị trường QSDĐ, đó là luật đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử d ng đất Như nhận xét của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyền của người sử d ng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt

Nam hình thành và phát triển”17 Cho đến Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã chính thức được ghi nhận và có hành lang pháp lý điều chỉnh, dần được hoàn thiện ở Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Có thể thấy, việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong từng giai đoạn là khác nhau, ph thuộc vào sự phát triển kinh tế xã hội Pháp luật phải bảo đảm tính khả thi, sát thực tiễn Nếu pháp luật không phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường, không thỏa mãn đươc các đòi hỏi của thực tế giao dịch chuyển nhượng dự án thì sẽ tạo nên tình trạng vi phạm pháp luật, kìm hãm, cản trở sự phát triển, tạo nên những “rào cản” đối với một thị trường chính quy, làm tăng quy mô của một thị trường không chính quy

Từ những phân tích nêu trên có rút ra định nghĩa: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa v của tổ chức,

cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng dự án trong đầu tư kinh doanh BĐS

1.3.2.2 Đặc điểm của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất

17

Phạm Hữu Nghị (2002): “Những vấn đề pháp lý của thị trường QSDĐ ở Việt Nam”, Hội thảo:

Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường QSDĐ ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - Khoa Luật, ĐH Quốc gia tổ chức 26/5/2002

QSDĐ theo quy định bị hạn chế, phải ph thuộc vào chủ sở hữu đất (đại diện là Nhà nước), chủ đầu tư không được tự do mua bán, định đoạt dự án

Thứ hai, không phải mọi chủ thể sử d ng đất đều được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực về kinh nghiệm, tài chính Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng dự án còn phải đảm bảo các nguyên tắc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản

2014

Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử d ng đất tạo ra, mà

do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh Nhiều khi, các chủ sử d ng đất lại chưa có sự đầu tư hoặc đầu tư không đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên Vì vậy, chủ đầu tư chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập đối với dự án chuyển nhượng

Thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử d ng đất phải tuân theo trình tự, thủ

t c được quy định chặt chẽ Do đất đai nói chung là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, thuộc sở hữu của toàn dân nên pháp luật quy định thủ t c chuyển nhượng dự án không đơn giản như giao dịch các tài sản thông thường khác: (i) Trước hết, giao dịch phải được thể hiện dưới hình thức là hợp đồng bằng văn bản Hợp đồng bằng văn bản là công c pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ

và công khai nhất các quyền, nghĩa v , trách nhiệm của các bên giao dịch bất động sản Là cơ sở để giải quyết các tranh chấp, vi phạm hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho các bên; (ii) các giao dịch chuyển nhượng dự án phải xin chấp thuận chủ trương tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thẩm tra, xác nhận việc chuyển nhượng là hợp pháp, là đủ điều kiện chuyển nhượng Đồng thời bảo đảm tính công khai, minh bạch trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Như vậy, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có nhiều đặc điểm khác với mua bán đất đai và mua bán các hàng hóa khác

1.3.3 C êu u ặt r vớ u t u u t

t s

Thứ nhất, pháp luật phải bảo đảm sự an toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ

rủi ro Các quy định điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải hiệu quả, c thể, chuẩn xác và ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên tham gia giao dịch, tạo điều kiện cho giao dịch thuận lợi, trọn vẹn, buộc các bên thực hiện giao dịch đúng pháp luật

Pháp luật không được quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp d ng không thống nhất khi điều chỉnh các quan hệ liên quan đến chuyển nhượng dự án Pháp luật phù hợp thực tế sẽ ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng dự án bừa bãi, mua bán, đầu cơ trái phép kiếm

lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức

lách luật mà Nhà nước không kiểm soát được gây thất thu thuế; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường BĐS, giúp cho người dân và các nhà đầu tư BĐS nâng cao ý thức tuân thủ đúng pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy định hiện hành, khi chuyển nhượng dự án trái quy định sẽ bị xử phạt hành chính, truy thu thuế18

Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng, phức tạp trong qua trình phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh tế quốc tế Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch, trong việc chia

sẻ rủi ro giữa các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng mua nhà của dự án

Để bảo đảm cho các giao dịch chuyển nhượng dự án được thực hiện nhanh chóng, an toàn, có thể phòng chống và chia sẻ rủi ro đòi hỏi phải xây dựng được hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đồng bộ, thống nhất, c thể, ổn định Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế để bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả, như: (i) xây dựng hệ thống cơ

18 Nghiêm Thị Thủy (2015), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất

động sản từ thực ti n thực hiện tại Thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Đại học mở Hà

Nội, tr.28

quan lập, quản lý lưu giữ và cung cấp thông tin về dự án bất động sản; (ii) xây dựng, phát triển các tổ chức dịch v hỗ trợ, ph c v thị trường BĐS; (iii) quy định

c thể trách nhiệm của các cơ quan kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhượng dự

án của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS như điều kiện chuyển nhượng, thủ t c chuyển nhượng, kịp thời giải quyết các tranh chấp, xử lý nghiêm các hành vi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS trái pháp luật;

Thứ hai, pháp luật phải bảo đảm tính công khai, minh bạch Tính minh bạch

của pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai, minh bạch về thông tin dự án BĐS, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS, về tình trạng pháp lý của dự án BĐS chuyển nhượng, giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và nghĩa v của chủ thể và những hạn chế của dự án BĐS chuyển nhượng, cơ quan quản lý và cung cấp các thông tin dự án BĐS…(ii) Minh bạch về chính sách tài chính khi chuyển nhượng dự án BĐS, thủ

t c chuyển nhượng dự án BĐS và quy hoạch sử d ng đất, quy hoạch xây dựng liên quan đến dự án BĐS; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS như xử lý hành vi trốn thuế, không làm thủ t c chuyển nhượng, sách nhiễu tham nhũng…(iv) Bảo đảm Nhà nước kiểm soát tốt các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, khống chế được tình trạng đầu

cơ, chuyển nhượng dự án BĐS ngoài vòng pháp luật, kiểm soát được giá cả dự án BĐS

Tính công khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu về mức độ tương thích với pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS của các nước trong khu vực và quốc tế, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Đảm bảo xây dựng thị trường BĐS chính quy, hiện đại, rộng mở, khuyến khích người nước ngoài tham gia thị trường BĐS Việt Nam

Thứ ba, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật Yêu cầu quy

định của pháp luật là phải bảo đảm việc thực hiện quyền có thể tham gia của số đông nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng BĐS an toàn, chi phí thấp Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân trong xã hội có đủ điều kiện có thể dễ dàng tham gia giao dịch TS Nguyễn Thị Nga cho rằng tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống pháp

luật nào trên thế giới Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi và suy luận trái chiều nhau19 Đối với hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS thì tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ đòi hỏi pháp luật phải thể hiện được: (i) Khả năng thực hiện quyền chuyển nhượng dự án của các chủ thể thông qua tỉ lệ tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đúng pháp luật (ii) đánh giá mức độ linh hoạt và áp

d ng các hình thức giao dịch chuyển nhượng đa dạng, phong phú để bảo đảm cho nhiều tổ chức, cá nhân phát triển ở mức độ khác nhau có thể tham gia phù hợp với điều kiện của mình Tiêu chí về việc tăng cường tính tiếp cận và mức độ tiếp cận đòi hỏi phải rà soát lại, điều chỉnh để bảo đảm hiệu quả thực thi cao

1.3.4 u ủ u t u d u t

t s

Trong thực tiễn khoa học pháp lý, khi phân chia các nội dung pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội hay một nhóm quan hệ xã hội cùng loại người ta có thể dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau để phân chia cho phù hợp với nội dung nghiên cứu Với m c đích là đi sâu tìm hiểu, phân tích, luận giải các chế định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để thấy rõ những thành công, cũng như những điểm còn hạn chế bất cập của pháp luật về lĩnh vực này để đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật Vậy nên, học viên lựa chọn tiêu chí phân loại cơ cấu điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án theo nội dung của pháp luật thực định trong mối quan hệ hài hòa giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành và dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật khác nhau song chúng ít, nhiều đều có mối quan hệ nội tại thống nhất gắn

bó hữu cơ với nhau Về cơ bản, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm các nội dung sau:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất

động sản Nguyên tắc được hiểu là những tư tưởng, phương hướng chỉ đạo, nền tảng pháp lý xuyên suốt mang tính khuôn mẫu trong quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật Chuyển nhượng quyền sử d ng đất là một trong những hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Do đó, các quy phạm pháp luật điều chỉnh chế định này buộc phải có sự tuân thủ tuyệt đối các nguyên tắc của hoạt động kinh doanh BĐS

19

Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ

luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật -Viện Khoa học xã hội Việt Nam, tr.8

C thể, nội dung các nguyên tắc được quy định tại Điều 48 Luật kinh doanh BĐS

năm 2014 gồm các nội dung như sau: Một là, Chủ đầu tư dự án bất động sản được

chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp t c đầu tư

kinh doanh; Hai là, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

phải bảo đảm yêu cầu: không làm thay đổi m c tiêu của dự án, không làm thay đổi

nội dung của dự án, bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan; ba

là, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản Chủ đầu

tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về

đất đai Cuối cùng là, Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu

tư, quyết định đầu tư của dự án

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể giao dịch Chủ thể

chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm nhiều loại: Chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay các hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh; có thể là các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc nước ngoài; chủ thể đại diện giao dịch hay thực hiện giao dịch cho chính mình Pháp luật xác định rõ ràng những điều kiện để chủ thể thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS cũng như những điều kiện khi thực hiện nhận chuyển nhượng dự án Quy định c thể các điều kiện hoạt động để ngăn chặn các chủ thể kém năng lực, lừa đảo tham gia làm rối loại thị trường, khó kiểm soát được hoạt động của các chủ thể Quy định mở rộng cho nhiều loại chủ thể được chuyển nhượng dự án, bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng BĐS, thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS phát triển

Thứ ba, nhóm quy phạm về đối tượng giao dịch (dự án chuyển nhượng) Về

nguyên tắc, không phải tất cả dự án đều được chuyển nhượng và muốn chuyển nhượng thì phải được luật pháp cho phép, phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch,

về tài chính,…

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ t c chuyển nhượng dự án

bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án BĐS phải tuân theo trình tự, thủ t c được quy định chặt chẽ Do là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật quy định thủ t c giao dịch không đơn giản như thủ t c giao dịch các tài sản thông thường khác: (i) Trước hết, xin chấp thuận cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thẩm tra, xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng (ii) Ký kết Hợp đồng và bàn giao dự án Hợp đồng bằng văn bản là công c pháp lí ghi nhận một cách đầy đủ và công khai nhất các quyền, nghĩa v , trách nhiệm của các bên chuyển nhượng BĐS Là cơ sở để giải quyết các tranh chấp, vi phạm hợp đồng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên Đồng thời, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án BĐS

Thứ năm, nhóm quy phạm về quyền và nghĩa v của các bên giao dịch, Hợp

đồng chuyển nhượng dự án BĐS Dự án BĐS là tài sản có giá trị kinh tế lớn, giao dịch kéo dài phức tạp, chi phí cao Do vậy, những quy định pháp luật rõ ràng, chặt chẽ về quyền và nghĩa v là cơ sở để các bên tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng, bảo đảm sự an toàn trong giao dịch Hạn chế tranh chấp do thiếu hiểu biết hoặc một bên lợi d ng các quy định pháp luật không chặt chẽ để thỏa thuận các điều khoản gây bất lợi cho bên kia Đối với mua bán các hàng hóa thông thường khác, quyền và nghĩa v của các bên được thực hiện thường nhanh chóng, đơn giản Nhiều giao dịch mua bán hàng hóa chỉ cần thỏa thuận miệng, lấy hàng, trả tiền là hoàn thành quyền và nghĩa v của các bên Nhưng trong giao dịch chuyển nhượng

dự án BĐS, các bên phải ký kết hợp đồng bằng văn bản với các nội dung cần thiết theo quy định của pháp luật trên cơ sở sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải thực hiện các nghĩa v tài chính với Nhà nước khi chuyển nhượng dự

án như nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng…

1.3.5 ì t ứ ủ u t u d u t

t s

Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng dự

án đầu tư kinh doanh BĐS ở các nước với những điều kiện kinh tế xã hội khác nhau thì có sự khác nhau Có quốc gia điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch về đất đai trong một văn bản pháp lý riêng, toàn bộ các nội dung có liên quan đến giao dịch đất đai được quy định trong một văn bản luật, như Th y Điển quy định trong Bộ luật Đất đai Có những quốc gia việc điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng

đất đai hay QSDĐ được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, thuộc các chuyên ngành khác nhau, như Trung Quốc, Việt Nam20 Ở Việt Nam, quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định trong văn bản pháp luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014: quy định c thể điều kiện tổ chức, cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng chuyển nhượng

dự án Ngoài ra, còn được quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, sửa đổi

2014, Luật các tổ chức tín d ng năm 2010 quy định các nghĩa v tài chính khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS, quy đinh việc hình thành và phát triển các tổ chức tín d ng hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS

Có thể thấy, các lĩnh vực pháp luật trên có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các giao dịch về BĐS nói chung và giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS nói riêng Qua mỗi giai đoạn phát triển kinh tế-xã hội khác nhau thì việc điều chỉnh cũng theo đó mà thay đổi phát triển Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ thì các giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS chi phối trực tiếp đến hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng

dự án BĐS phải luôn đổi mới, hoàn thiện đáp ứng yêu cầu của sự phát triển

1.4 Những yếu tố t c ng ến ph p uật chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản

1.4.1 C ế sở ữu

Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và QSDĐ để sử

d ng ổn định lâu dài Trong thời gian được trao quyền sử d ng đất, do pháp luật quy định, người sử d ng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa v nhất định Bởi vậy, pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS quy định c thể các nội dung như chủ thể được quyền chuyển nhượng; đất được chuyển nhượng; quy định về thuế chuyển nhượng…đều bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Nhà nước với tư cách đại diện đại diện sở hữu và quản lý đề ra các chế định nhằm ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng dự án bừa bãi, mua bán, đầu cơ trái

phép kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo

20

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội,

tr.73

hình thức lách luật mà Nhà nước không kiểm soát được gây thất thu thuế; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS, giúp kiểm soát và bình ổn thị trường Tuy nhiên, cũng đồng thời có các giải pháp phù hợp để hoạt động kiểm soát không được làm mất đi tính chất thị trường

1.4.2 Đ u ệ tế - xã ủ từ

Qua từng giai đoạn lịch sử, đòi hỏi pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS nói riêng và pháp luật về BĐS nói chung đều phải có những điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhằm khắc ph c những hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành và đảm bảo tính khả thi, sát thực tiễn Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản ph thuộc rất lớn vào chính sách tài chính điều kiện kinh tế của từng thời điểm Việc mở rộng hay thắt chặt chính sách tài khóa đều ngay lập tức có tác động đến thị trường bất động sản Cho nên việc sử d ng chính sách tài chính như một công c pháp lý linh hoạt để kiểm soát, bình ổn giá BĐS, điều tiết hợp lý các lợi ích từ BĐS, bảo đảm

cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội, không để xảy ra tình trạng “sốt

giá”, “bong bóng BĐS” gây nguy hại cho nền kinh tế

1.4.3 qu tế

Mặt khác, nền kinh tế nước ta đang hội nhập sâu rộng với nền kinh tế quốc

tế Bởi vậy, pháp luật phải điều chỉnh đảm bảo sự tương thích với pháp luật quốc tế,

là cơ sở đảm bảo an toàn pháp lí cho các chủ thể trong nước và cũng là một cơ sở để thu hút vốn đầu tư nước ngoài cho thị trường BĐS của nước ta Hội nhập quốc tế đã tác động tích cực và đồng thời cũng đặt ra những thách thức đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Đặt ra yêu cầu xây dựng pháp luật làm sao để tôn trọng tối đa sự thỏa thuận nhưng cũng cần tạo hàng lang pháp lý vững chắc đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng ổn định và phát triển, tránh phiền hà, sách nhiễu, lợi ích nhóm

Về mặt tích cực, thực hiện chủ trương hội nhập kinh tế sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam đã tiến hành đàm phán và ký kết được 15 Hiệp định thương mại tự do (FT ) với các quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam đồng thời cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh tế đa phương như cơ chế của WTO, cộng đồng kinh tế sean ( EC) Đây là những nền tảng để Việt Nam có thể học hỏi tiếp thu các bài học kinh nghiệm từ các nước để có thể xây

dựng pháp luật ngày càng hoàn thiện chuẩn mực và tiệm cận với thông lệ quốc tế Điều này giúp cho việc xây dựng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều điểm thuận lợi, tạo điều kiện đẩy mạnh cải cách thủ t c hành chính để giúp môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi hơn Đồng thời, việc có

sự xuất hiện của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ngoài giúp nâng cao tính cạnh tranh từ đó nâng cao chất lượng của thị trường kinh doanh bất động sản, giúp các doanh nghiệp trong nước có động lực để nâng cao năng lực của chính mình trước làn sóng hội nhập

Nhưng ngược lại, để có thể tận d ng được những lợi ích, nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế, đòi hỏi Việt Nam phải có một ngũ cán bộ giỏi về tư pháp quốc tế, có trình độ ngoại ngữ, có kinh nghiệm hợp tác quốc tế tốt để tham gia vào quá trình soạn thảo các văn bản pháp lý, học hỏi kinh nghiệm và chuyển hóa phù hợp với tình hình thực tiễn ở Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay đội ngũ cán bộ về

tư pháp quốc tế của Việt Nam còn thiếu về số lượng, yếu chất lượng, về cơ bản chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm v đặt ra Hơn nữa việc hội nhập quốc tế cũng mang đến không ít thách thức khi đặt ra yêu cầu xây dựng pháp luật làm sao

để hài hòa với thông lệ quốc tế nhưng phải phù hợp với thực tiễn Việt Nam, để có thể quản lý chặt chẽ và hiểu quả hoạt động chuyển nhượng, mở rộng cơ chế, tạo hành lang pháp lý thông thoáng nhưng cũng phải kiểm soát được việc đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, tránh để các dự án có thể hình thành các vùng quá tách biệt có thể dẫn đến bất ổn về chính trị

Kết uận Chương 1

Trong Chương 1, tác giả đưa ra ba nội dung cơ bản: bất động sản và đầu tư, kinh doanh bất động sản, khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án Đây là ba khái niệm bao quát cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

C thể, trong phần khái quát về bất động sản và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, thông qua các khái niệm về bất động sản, khái niệm đặc điểm kinh doanh bất động sản tác giả đã dẫn đến việc xác định dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một loại bất động sản có giá trị Từ việc làm rõ bản chất của bất động sản, tác giả chỉ

ra hành vi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng chính là chuyển nhượng bất động sản hay chính là chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng

Tiếp theo, tác giả đi vào phân tích chuyển nhượng dự án và đặc điểm của chuyển nhượng dự án, trong phần này, tác giả tập trung chỉ ra những đặc trưng của

dự án đầu tư, và khẳng định chuyển nhượng dự án là một trong những giao dịch quan trọng trong kinh doanh bất động sản Tác giả đưa ra ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng đối với các bên trong quan hệ chuyển nhượng cũng như đối với chính hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Từ đó khẳng định chuyển nhượng

dự án là hoạt động cần thiết trong các hoạt động kinh doanh dự án bất động sản

Ở phần cuối, tác giả tập trung phân tích lý luận pháp luật chuyển nhượng dự

án như sự cần thiết, các yêu cầu đặt ra, nội dung và hình thức của pháp luật cùng những yếu tố tác động đến pháp luật Từ đó, đưa ra được các yêu cầu, nội dung cơ bản của pháp luật cần phải có để có thể kiểm soát điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án một cách có hiệu quả

Từ những nội dung bao quát về hoạt động chuyển nhượng dự án trong Chương 1 tác giả sẽ trình bày chi tiết những quy định của pháp luật về điều kiện, chủ thể, hợp đồng chuyển nhượng và trình tự thủ t c chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành pháp luật tại thành phố Hà Nội trong

Chương 2