hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu gtc

PHẦN I LỜI GIỚI THIỆU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta ngày phát triển mặt lĩnh vực kinh tế, trị, xã hội Đặc biệt từ nhập WTO hội nhập kinh tế giới ngày có nhiều hội phát triển kinh tế Ngày co nhiều nhà đầu tư nước ngoai lao vào đầu tư Việt Nam đặc biệt lĩnh vực bất động sản Vì phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vấn đề thiết yếu vô cần thiết dự án đầu tư, nhà đầu tư Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản lĩnh vục hoạt động kinh doanh đặc biệt,là tài sản quý báu quốc gia.để đầu tư kinh doanh lĩnh vực bất động sản cần phải có lương vốn lớn.vì phân tích tài có vai trị quan trọng hoat động đầu tư kinh doanh Hiện nhu cầu bất động sản ngày tăng lên, nề kinh tế phát triển theo hàng loạt dự án triển khai nước Đó điều kiện thuận lợi cho việc phát triển công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, thực tế cơng tác tài dự an cịn gặp nhiều khó khăn,khơng sát thực với thực tế,đây nguyên nhân làm chậm tiến độ thực dự án Nguồn tài chính la dịng máu cơng ty Vì phân tích tài ngày trở nên cấp thiết hơn, địi hỏi phải chun nghiệp hơn,trình độ cao Công ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC cơng ty cịn non trẻ, vừa thành lập tham gia vào thị trường bất động sản Nhưng với nỗ lực khơng ngừng hồn thiện phát triển khơng ngừng vươn cao vươn xa cơng ty hình thành nên dự án GALAXY thành phố Hà Đông – Hà Tây với quy mô lớn Em xin chọn đề tài “ hoàn thiện khung lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ứng dụng vào dự án Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC” làm đề tài nghiên cứu Mục đích, phạm vi nghiên cứu a Mục đích -Nắm vững kiến thức chun mơn cơng thức phân tich tài dự đầu tư kinh doanh bất động sản -Xem xét mặt đạt mặt chưa đạt để từ có giải pháp để nâng cao hiệu phân tích tài dự án -Hệ thống hóa hệ thống pháp lý tiêu chuẩn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản b Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu phân tích tài cơng ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Bố cục đề tài Phần I lời mở đầu Phần II nội dung đề tài Chương 1: hoàn thiện khung lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương 2: liên hệ thực tế vào cơng ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC Phần III kết luận Phần II Nội dung Chương I: vấn đề chung phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản I Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.Đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản ,hoạt đơng đầu tư bất động sản nhăm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động gắn liền với hoạt động kinh doanh bất động sản Vì kinh doanh bất động sản tồn bộ, hay số khâu trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời Hoạt động đầu tư bất động sản lĩnh vực đầu tư nói chung đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định Nhà nước Đầu tư bất động sản cần ý vấn đề sau: - Phương tiện vốn đầu tư: vốn tiền, loại tài sản, bí kinh doanh,cơng nghệ ,dịch vụ… -Thời gian đầu tư: tính từ bắt đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Đầu tư hoạt động thực thời gian đầu chu kì dự án Những hoạt động ngắn hạn năm không gọi đầu tư - Thời gian đầu tư gọi đời sống kinh tế dự an - Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện: + Về tài chính: thơng qua thu nhập lợi nhuận + Về kinh tế - xã hội: phát triển kinh tế xã hội vùng, khu vực quốc gia… 1.2 Đặc điểm hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - Hoạt dộng đầu tư đòi hỏi vốn lớn : đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian từ đầu tư kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng đòi hỏi nhiều năm.Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động ,do nhà đầu tư cần phải dự đoán biến động xảy Vd: thị trường , phát triển kinh tế- xã hội , kỹ thuật –công nghệ , thời tiết ,khí hậu… -Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý , có hiệu - Những thành đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản co giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thương dài… Vì đầu tư cần phải ý đến chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu ,cân đối khoản mục thi công cơng trình… - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ,mơi trường định.Vì hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên ,kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau naỳ hoạt động đầu tư - Bất kì hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.3.Vai trò đầu tư kinh doanh bất động sản - Đầu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hóa, kinh tế hàng hóa phát triển , đầu tư mở phạm vi, quy mơ hình thức Một kinh tế hàng hóa khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hóa Khác với hàng hóa khác: + Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích + Cung cấp tính hữu ích tiện nghi cho người sử dụng, làm tảng cho hoạt động khác + Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản => Vai trò đầu tư bất động sản thể hai khía cạnh * thỏa mãn nhua cầu cảu người sử dụng * dự án đầu tư bất động sản nằm chương trình phát triển kinh tế xã hội chung toàn quốc địa phương, gắn liền với cơng trình phát triển quốc gia Vì đầu tư bất động sản mặt lợi nhuận nhà đầu tư mặt khác để đạt lợi nhuận nhà đầu tư phải sở nhu cầu xã hội Dự án đầu tu kinh doanh bất động sản 2.1 Khái niệm Dự án đầu tư tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hóa nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Việc đưa khái niệm dự án đầu tư xem xet nhiều góc độ khác nhau: -Về mặt hình thức:Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết, hệ thống hoạt động va chi phí theo kế hoach nhằm đạt dược kết thực mục tiêu định tương lai - mặt quản lý: dự án đầu tư kinh doanh công cụ quản lý, việc sử dụng vốn đất đai ,lao động để tạo kết tài kinh tế xã hội thời gian dài -Xét mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh tổng thể hoạt động chi phí cần thiết bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm thực mục tiêu định tương lai Dự án bao gồm bốn nội dung bản:  Mục tiêu dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng qt vĩ mơ kinh tế ,xã hội,…,và mục tiêu cụ thể mục tiêu mà thể sản phẩm cuối dự án thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư  Kết mang lại dự án : sở để đạt mục tiêu đặt  Hoạt động triển khai : - công việc cần phải thực - phải có xác định trách nhiệm người thực tiến độ thời gian bắt đầu kết thúc  Nguồn lực bao gồm nguồn lực tài ,kĩ thuật( máy móc, thiết bị cơng nghệ, trình độ, lao động……) 2.2 Sự cần thiết dự án đầu tu kinh doanh bất động sản +Đất nước ta ngày phát triển,đặc biệt từ gia nhập WTO đất nước ta cang co nhiều hội phat triển nên kinh tế đặc biệt lĩnh vực bất động sản.Sự phát triển kéo theo nhu cầu bất động sản ngày tăng cải thiện.Đó sở tạo tiền đề cho việc hình thành sở vật chất kĩ thuật,hạ tầng kỹ thuật cho kinh tế ngày phat triển +Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản góp phần huy động lượng vốn lớn cho đầu tư phát triển,góp phần tăng ngân sách cho nhà nước sử dụng lương đất đai lớn với hoạt động kinh doanh đất +Các dự án đầu tu kinh doanh bất động sản có vai trị quan trọng quốc gia Đây hoat động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất kỹ thuật,cải thiện phát triển bền vững sở vật chất kỹ thuật mới.Vì điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ doanh nghiệp 2.3 Nội dung chủ yếu dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3.1 Tổng quan dự án  Tên dự án  Mục tiêu dự án đầu tư  Địa điểm xây dựng  Đơn vị đầu tư, quan hợp tác đầu tư, đơn vị tư vấn  Hình thức đầu tư  Quy mô dự án  Nguồn gốc sử dụng đất  Phương thức tổ chức thực dự án  Nguồn vốn đầu tư 2.3.2 Những xác định đầu tư a Điều kiện địa lý tự nhiên Bao gồm :Địa hình, khí hậu, thời tiết, sơng ngịi …Trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản việc lựa chọn vị trí để đầu tư nghệ thuật Các điều kiện địa lý định phần lớn đến vị trí bất động sản , địa hình tạo cho bất động sản cảnh quan đẹp b Điều kiện dân số lao động Dân số lao động liên quan đến dự án thời điểm lao động cung cấp cho doanh nghiệp Yếu tố yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực dự án chủ đầu tư người dân không thỏa thuận với Dân số lao động khu vưc đầu tư dự án liên quan đến nhu cầu khuynh hướng tiêu thụ sản phẩm bất động sản c Chính trị Đó sách thu hút đầu tư địa phương bao gồm sách quyền lợi nghĩa vụ nhà đầu tư d Điều kiện phát triển kinh tế xã hội Đó tình hình phát triển kinh tế đất nước, địa phương, ngành tốc độ tăng trưởng kinh tế…ảnh hưởng đến việc xác định mục tiêu đầu tư quy mô đầu tư e Thị trường ngoại hối Xem xét cán cân toán quốc tế doanh nghiệp, tỉ lệ ngoại tệ doanh nghiệp f Hệ thống sách Đó cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ sở hữu, theo vùng lãnh thổ để đánh giá trình độ nhận thức, đổi tư môi trường thuận lợi cho đầu tư phát triển g Thực trạng kinh tế quốc dân Phải vào thực trạng kinh tế quốc dân để thấy thuận lợi khó khăn mà nhà đầu tư phải đối mặt Từ thấy tính hiệu dự án đến đâu h Tình hình ngoại thương định chế liên quan Quan tâm đến tình hình xuất nhập khẩu, luật lệ đầu tư cho nguwoif nước ngồi ảnh hưởng đến nguồn nguyên liệu nhập từ nước ngoài, ảnh hưởng trực tiếp đến vốn đầu tư dự án 2.3.3 Khía cạnh kĩ thuật dự án Mảng kĩ thuật phải ln trước bước tiền đề cho việc phân tích tài dự án ,mọi thông số kĩ thuật số liệu cho cơng tác phân tích tài Phân tích kĩ thuật dự án xem xét góc độ:  Hình thức đầu tư Để sản phẩm thực mục tiêu đề dự án áp dụng hình thức đầu tư sau: - Đầu tư mới:là đầu tư để xây dựng mới, mua sắm thiết bị ,máy móc tồn - Đầu tư cải tạo mở rộng: sở nhà máy xí nghiệp sẵn có đầu tư để cải tạo thay loại tài sản cố định lạc hậu mở rộng sản xuất Có hình thức đầu tư: đầu tư theo chiều rộng đầu tư theo chiều sâu  Chương trình sản xuất yếu tố đáp ứng  ………………………………  Phương án địa điểm Quyết định địa điểm định có tầm quan trọng chiến lược tác động lâu dài đến lợi ích doanh nghiệp nhân tố ảnh hưởng lớn đến định phí biến phí doanh nghiệp.Vì lựa chọn địa điểm phải tuân thủ nguyên tắc sau: - lựa chọn vùng đặt địa điểm sau lựa chọn địa điểm cụ thể - lựa chọn địa điểm tiêu kĩ thuật xem xét trước - lựa chọn phải phù hợp với quy hoạch chung, an ninh , không gây nhiễm mơi trường , có mơi trường tự nhiên phù hợp với yêu cầu dự án đặt - địa điểm lựa chọn phải có điều kiện phù hợp với yêu cầu đặt diện tích, tài nguyên, sở hạ tầng …  Phương án kĩ thuật công nghệ Khi lựa chọn công nghệ cho dự án phải dựa vào điều kiện sau: • Các yêu cầu chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm • Cơng suất khả thi dự án ( công suất máy móc thiết bị, cơng suất dự án, xác định mức sản xuất dự kiến dự án) • Các loại máy móc dây chuyền có thị trường với thông số kĩ thuật kinh tế khác áp dụng cho dự án • Khả cung cấp đầu vào vốn, vật tư máy móc • Trình độ đại cơng nghệ định áp dụng • u cầu bảo vệ mơi trường, cải thiện điều kiện lao động • Kết tính tốn, so sánh kết dự án  Các giải pháp xây dựng Căn vào điều kiện u cầu sau: • Tình hình địa điểm xây dựng mặt tự nhiên, kinh tế , xã hội • Cơng suất dây truyền cơng nghệ lựa chọn • Khả cung cấp đầu vào cho cơng trình xây dựng: NVL, máy móc … • Thời gian xây dựng u cầu • Các quy định pháp luật liên quan định Pháp luật, Công ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC có đủ lực tài để thực dự án TSQ Galaxy trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đơng b Vốn vay huy động khác: Ngoài vốn chủ sở hữu Công ty, để thực dự án TSQ Galaxy Công ty cịn huy động vốn từ cổ đơng, từ đối tác đặc biệt Công ty Ngân hàng cổ phần Thương mại doanh nghiệp quốc doanh có Văn ngày 21/4/2008 việc cam kết tài trợ vốn cho Công ty cổ phần Thương mại Đầu tư toàn cầu GTC thực Dự án TSQ Galaxy trục thị phía Bắc thành phố Hà Đông sau Dự án quan có thẩm quyền phê duyệt đồng thời Cơng ty đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn theo quy định Lập báo cáo tài cho giai đoạn hoạt động dự án 3.1.các giai đoạn hoạt động dự án * Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Quý I/2008 đến Quý I/2009 - Phê duyệt dự án đầu tư - Quyết định thu hồi, cho thuê đất tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt * Giai đoạn đầu tư xây dựng: từ Quý I/2009 đến Quý IV/2014 - Quý I/2009 - hết Quý II/2010: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng Dự án khớp nối với hệ thống hạ tầng chung - Quý IV/2009 - Quý IV/2014: Đầu tư xây dựng cơng trình kiến trúc thuộc dự án, hình thành Dự án khu nhà hồn thiện hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội + Khu nhà liên kế: Từ quý IV/2009 - quý IV/2011 + Nhà hỗn hợp cao tầng: Từ qúy I/2010 - Qúy IV/2014 + Cơng trình cơng cộng: Từ Quý II/2010 - quý II/2013 + Trường học: Từ Quý II/2010 - Quý II/2012 + Cây xanh: Từ 2010 – 2011 3.2 doanh thu chi phí vận hành dự án Dự án chủ yếu gồm cơng trình nhà vài cơng trình xã hội phục vụ nhu cầu người dân, doanh thu Dự án chủ yếu thu từ việc kinh doanh bán nhà liên kế nhà cao tầng, sau đầu tư xây dựng hoàn thành tiến hành kinh doanh phần diện tích dịch vu thương mại: a) Doanh thu từ việc chuyển nhượng nhà cơng trình: Căn vào Hồ sơ thiết kế sở Theo Luật Nhà Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ thi hành luật Nhà ở, sau đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, Cơng ty có doanh thu từ dự án sau: - Đối với nhà liên kế, khách hàng đến đăng ký ký hợp đồng với Công ty theo quy định Ngay sau ký hợp đồng, Khách hàng đóng tồn tiền đất, chi phí xây dựng cơng trình đóng theo tiến độ thi cơng cơng trình (Phịng kinh doanh Cơng ty có thơng báo đến khách hàng) + Dự kiến giá đất nhà liên kế: Căn vào giá đất nhà liên kế Dự án lân cận Dự án Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Mỗ Lao giao dịch, dự kiến giá đất nhà liên kế khoảng: 14 triệu đồng/m2 + Doanh thu từ phần xây dựng tính theo đơn giá xây dựng phần xây thô cộng thêm lãi kinh doanh Công ty (20%) - Đối với nhà chung cư: sau xây dưng xong phần móng, Cơng ty thông báo để khách hàng đến ký hợp đồng mua nhà + Diện tích sàn hộ khoảng 70% diện tích sàn (khơng kể tầng có chức dịch vụ) thể chi tiết hồ sơ thiết kế sở + Vì phần xây dựng nhà chung cư xây thơ, Do phần giá để tính doanh thu giá cho phần xây thô Dự kiến giá 9,5 triệu/m2 b) Doanh thu từ việc kinh doanh diện tích dịch vụ thương mại: Diện tích phần dịch vụ, thương mại cơng trình hỗn hợp nhà cao tầng nhà hỗn hợp khu (từ 1-6 tầng), khu (từ 1-3) tầng cơng trình cơng cơng tịan diện tích dịch vụ thương mại Diện tích sàn dịch vụ thương mại tính tốn thể vẽ thiết kế sở Trên sở kế hoạch đầu tư xây dựng hạng mục cơng trình Dự án, sau đầu tư xây dựng hoàn thành đưa cơng trình vào vận hành Giả sử việc kinh doanh phần diện tích dịch vụ thương mại sau: + Năm cho thuê 60% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại + Năm thứ cho thuê 70% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại + Năm thứ cho thuê 80% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại + Kể từ năm thứ tư trở cho thuê 100% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại c) Chi phí vận hành dự án: - Sau đầu tư xây dựng hoàn thành đưa dự án vào vận hành, Công ty thành lập Ban quản lý trực thuộc Công ty để vận hành khu dự án - Chi phí vận hành gồm: + Lương cho cán công nhân viên quản lý, vận hành nhà dự án + Chi phí điện, nước, điện thoại vệ sinh mơi trường - Chi phớ vận hành ước tính 40% Doanh thu từ dự án vào vận hành bảng dự trù lỗ lãi dự án t t khoản mục đơn vị 1000 thành tiền tông doanh thu đồng 2827874000 chi phí ( chi phí xây dựng + chi phí vân hành) 1490099350 doanh thu 1337774650 lệ phí trước bạ 1% giá bán trước thuế 28278740 thu nhập chịu thuế 1309495910 thuế thu nhập doanh nghiệp(28%) 366588548 lợi nhuận sau thuế 942907362 Các tiêu đánh giá tiềm lực tài a Hệ số vốn tự có so với vốn vay vốn tự có = vốn cua chủ đầu tư = 223456984153 Vốn vay = 90123699000 ⇒ hệ số vốn vay so với vốn tự có = vốn tự có = 223456984153 = 2.48 Vốn vay 90123699000 ⇒ hệ số vốn tự có so vốn vay > ⇒ dự án hoàn toàn độc lập tài Chủ đầu tư có khả tự chủ việc huy động vốn Đảm bảo cho dự án thực tiến độ b tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập dự án Do dự án chủ đầu tư không ghi rõ tỉ xuất chiết khấu bao nhiêu.Mặt khác chủ đầu tư cung không ghi rõ phân bổ vốn giai đoạn đầu tư nên em chưa đủ sơ để tính doanh thu chi phí chuyên mặt Vì vây em kính mong thơng cảm Tuy nhiên theo kêt tính nhà đầu tư cho thấy giá trị lợi nhuận ròng dự án ( NPV) = 58648 triệu đồng ⇒ NPV > dự án chấp nhận, doanh nghiệp nhận lợi tức lớn mức chi phí vốn bỏ c hệ số hoàn vốn RR = 942907362 1489713228000 = 63.3% RR = 63,3% có nghĩa mức lợi nhuận thu dự án vốn đầu tư bình qn 63,3% So với tỷ lệ hồn vốn dự án kinh doanh BĐS thị trường tỷ lệ hoàn vốn an toàn dự án e Tỷ số lợi ích chi phí Tỷ số lợi ích – chi phí kí hiệu B/C Lợi ích dự án bao gồm lợi ích đầu tư lợi ích xã hội dự án Đây dự án nằm chiến lược phát triển hạ tầng kỹ thuật tạo sở vật chất đồng cho cho Hà Đông - Chi phí chuyển mặt : 1490099350 nghìn đồng - Lợi ích dự án chuyển mặt : 2827874000 nghìn đồng B/C = 2827874000 1490099350 = 1,898 > ⇒ tỉ số lớn nghĩa dự án lợi ích dự án thu lớn so với so với chi phí bỏ ra, đặc biệt dự án cịn mang lại lợi ích xã hội lâu dài f hệ số hồn vốn nội IRR - Là tiêu xác cho chủ đầu tư xác định liệu dự án có thu nhập thấp hay cao thị trường vốn Dự án định đầu tư IRR lớn lãi xuất vốn vay - Sử dụng phương pháp nội suy, xác định hai mức lãi suất r1 r2 tương ứng với NPV1 >0 NPV2 < IRR xác định theo công thức sau : IRR = r1 + - NPV1 * ( r2 - r1 ) NPV1- NPV2 Do dự án khơng nói rõ giá trị r1 r2 nên em khong có đủ tư liệu để tính Vì em lấy kêt sẵn có cơng ty tính ⇒ IRR = 27,34% g Thời gian thu hồi vốn Thời gian thu hồi vốn dự kiến sau kết thúc dự án năm thu hồi vốn đầu tư, thời gian xây dựng tiến hành xây dựng phương án thu hồi vốn đầu tư Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư An toàn nguồn vốn quan trọng để đánh giá tính khả thi dự án, xem xét dự án co khả vay vốn để thực đầu tư xem xét khả trả nợ chủ đầu tư tổ chức tín dụng Trong dự án TSQ Galaxy chủ đầu tư vay vốn ngân hàng 80% tổng chi phí hạ tầng, chi phí bồi thường GPMB ( 90123699000 VNĐ) với lãi vay 12,5% thời gian vay năm Năm thứ vay 60 % = 54 074219400 VNĐ, năm thứ vay 40 % = 36049479600 VNĐ Tổng cộng lãi vay phải trả năm 18024739800 VNĐ Tỷ số khả trả nợ dự án = nguồn nợ hàng năm dự án Nợ phải trả hàng năm( gốc lãi ) Nguồn nợ phải trả hàng năm dự án bao gồm lợi nhuận ( sau trừ thuế thu nhập), khấu hao lãi phải trả hàng năm Tỷ số khả trả nợ so sánh với mức quy định chuẩn Mức xác định theo ngành nghề Dự án đánh giá có khả trả nợ dự án phải đạt mức quy định chuẩn IV Nhận xét mặt làm mặt hạn chế ,nguyên nhân giải pháp nâng cao hiệu phân tích tài cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhận xét 1.1 Những mặt đạt Dự án TSQ Galaxy - dự án thành phần nằm trục thị phía bắc thành phố Hà Đơng – Hà Tây, có vị trí đặc biệt quan trọng trục đường Lê Văn Lương tạo bước tiến trình phát triể quy hoạch Hà Nội Việc thực đầu tư xây dựng dự án đạt nhiều hiệu đầu tư cao mặt xã hội đối vỡi nhà đầu tư a Về mặt xã hội Tạo quỹ nhà với hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu người dân q trình thị hóa, hệ thống hóa văn phịng, trung tâm thương mại - tạo mơi trường làm việc với chất lượng cao góp phần thu hút đầu tư nước hội nhập kinh tế trình phát triển đất nước - thu hut khối lượng việc làm lớn trình xây dựng dự án ( khoảng 1000 – 2000 người ) - góp phần vào ngân sách Nhà nước trình thực dự án b công ty với đời dự án 16 năm ( từ 2008 – 2024 ) công ty : - tạo công ăn việc làm cho nhân viên , cơng nhân - xây dựng uy tín thương hiệu cho công ty - tạo doanh thu lợi nhuận tích lũy làm sở để ổn định phát triển, dược thể tiêu sau : + doanh thu dự kiến dự án : 2827.874 triệu đồng + chi phí vận hành : 386.122 triệu đồng + lợi nhuận ròng dự án : 58.648 triệu đồng + tỷ lệ hoàn vốn nội : 37.34% + thời gian thu hồi vốn : năm 1.2 Những hạn chế Bên cạnh mặt đạt mặt chưa đạt chủ đầu tư việc phân tích tài : Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm thời gian hoạt động kéo dài năm , nguồn vốn đầu tư lớn Tuy phân tích tài chưa thực rõ ràng, nội dung phân tích cịn sơ sài đơn giản chưa phản ánh tình hình tài doanh nghiệp Điều thể hiện: - Đối với tiêu đạt số liệu tính tốn chưa có phân tích thuyết minh, tìm ngun nhân đề xuất giải pháp khắc phục - Kế hoạch huy động vốn cho giai đoạn hoạt động dự án chưa chi tiết cụ thể Điều gây khó khăn việc xác định thời gian thu hồi vốn - Trong trình xác định nguồn vốn đầu tư , doanh nghiệp chưa xác định kế hoạch huy động vốn tư khách hàng cách chi tiết, cụ thể Vì việc bán sản phẩm trình thực đầu tư nguồn vốn từ khách hàng người nghĩ tính vào phần doanh thu - Việc phân bổ vốn cho giai đoạn hoạt động dự án không cụ thể(giả sử giai đoạn sử dụng % vốn đầu tư, chi phí quý doanh nghiệp chưa đưa cụ thể dự án) - Khơng phân tích độ nhạy cảm dự án đề cập chương I cần thiết tác dụng việc phân tích độ nhạy cảm dự án Với dự án chịu tác động yếu tố thị trường, chứa đựng khơng rủi ro tiềm ẩn không lường trước mà cần dự đốn để có biện pháp khắc phục, Trong thời gian dự án hoạt động, giá thành luông biến động cộng với sách thu hút đầu tư khu vưc thành phố tạo điều kiện thuận lợi cho đối thủ cạnh tranh tham gia vào thị trường dẫn đến việc tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn đặc biệt sản phẩm có giá trị lớn bất động sản Vì việc phân tích độ nhạy cảm giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với yếu tố để có biện pháp quản lý trình thực dự án 2.Ngun nhân - Cơng ty vừa thành lập cách năm nên cịn non trẻ, chưa có đủ kinh nghiệm việc phân tích tài - Sự nhận thức tầm quan trọng phân tích tài chưa đánh giá vai trị - Thơng tin cung cấp hạn hẹp giới hạn báo cáo tài kế tốn - Hoạt động phân tích tài chưa thực theo quy trình thống chặt chẽ - Nhân lực làm cơng tác phân tích tài cịn qua mỏng non trẻ kinh nghiệm 2.Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu nâng cao phân tích tài dự án 2.1 Giải pháp hồn thiện thu thập thơng tin cho phân tích tài Thế giới tiến đến văn minh “ sống số” việc thu thập thông tin trở thành khâu quan trọng doanh nghiệp khơng đơn thu thập thơng tin mà cịn biết chọn lọc loại thơng tin xác kịp thời Một thơng tin sai lệch gây nhiều tác hại lớn quan trọng nhà đầu tư đặc biệt người làm cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Khi tiến hành phân tích tài nhà phân tích phải dự đốn tồn vốn đầu tư doanh thu chi phí hàng năm Muốn có tính tốn cán phân tích tài phải thu thập nhiều thơng tin từ nguồn khác Sau họ phải tổng hợp thơng tin xử lý cho phù hợp với điều kiện hoàn cảnh dự án Đối với dự án khu đô thị Galaxy cán phân tích tài phải phân tích tài phải thu thạp thơng tin tư thị trường điều kiện cung cầu , kinh tế văn hóa xã hội vùng có dự án đầu tư để có đánh giá phân tích đơn giá đền bù,giải tỏa …của khu vực Bên cạnh đó, cần phải thu thập thơng tin nhứng sách, quy định Nhà nước đơn giá xây dựng để có tính tốn chi phí xây dựng cho hợp lý… 2.2 Giải pháp cho nguồn nhân lực Đây giải pháp mang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt thời kì hội nhập cạnh tranh Đào tạo nâng cao trình độ chun mơn cán cơng nhân viên giải pháp thiếu doanh nghiệp Vì chất lượng lao động Việt Nam thấp Vì để làm cơng tác cồn ty cần trọng số ý sau : - Công tác tuyển dụng - Kế hoạch đào tạo phát triển nguồn nhân lực Đối với đội ngũ tài phân tích dự án đầu tư người trực tiếp tham gia trình lập dự án phân tích tài dự án nên cán làm công tác nắm vững quy trình lập dự án - Tạo mơi trường làm việc thuận lợi cho người lao động Vì mơi trường tạo nên thoải mái giúp cho người lao động hăng say làm việc, sáng tạo công việc để đạt hiệu cao 2.3 Nâng cao lực quản lý Cơng ty cần có sách lương thưởng cho cán ,công nhân viên cách hợp lý tạo động lực cho người lao động 2.4 Giải pháp phịng ngừa rủi ro Trong q trình lập dự án đầu tư khơng thể tránh khỏi rủi ro, vây cơng ty cần phải có biện pháp tránh giảm thiểu rủi ro Những rủi ro thường gặp như: - Xuất thêm đối thủ cạnh tranh có thêm nhà đầu tư khác nước nước, đặc biêt đất nước ta nhập WTO cạnh tranh lớn Vì địi hỏi doanh nghiệp cần phai nâng cao chất lượng sản phẩm bên cạnh tăng cường quản lý giám sát chặt chẽ q trình quản lý, thi cơng để cơng trình đảm bảo chất lượng - Những rủi ro q trình thi cơng điều kiện tư nhiện điều kiện lao động… - Rủi ro giá: giá bất động sản cao hay thấp tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, thực tế chứng minh khu vực Hà Nội giai đoạn đầu năm 2000 thị trường bất động sản đóng băng khơng giao dịch có nguyên nhân mức giá cao so với giá tự nhiên bất động sản Vi cần có xem xét đưa mức giá cho phù hợp với thị trường V Một số kiến nghị xây dựng ban hành quy trình phân tích tài Phân tích tài mẻ nhiều doanh nghiệp Do nhiều doanh nghệp chưa tiến hành phân tích tài Mặt khác khơng phải báo cáo bắt buộc Bộ tài quy định nên nhiều doanh nghiệp không thực phân tích tài Quy trình phân tích : - Xác định nội dung yêu cầu phân tích tài - Thu thập thơng tin - Lựa chọn phương pháp phân tích - Tiến hành phân tích, đưa kết luận, đánh giá , kiến nghị - Lập báo cáo kết phân tích Xây dựng số ngành để so sánh Hiện việc tính tốn phân tích tiêu chủ yếu so sánh kì Một vấn đề quan trọng để đánh giá tiêu phân tích tài phải thực việc so sánh tiêu ngành Vì đặc thù hoạt động ngành khác nên việc đánh giá tiêu phân tích tốt hay xấu khơng đơn phụ thuộc vào phép tính số học mà cịn phụ thuộc vào số trung bình ngành Đây vấn đề phổ biến nhiều doanh nghiệp Việt Nam niên giám thống kê khơng có số ngành đế so sánh Nhà nước ban hành chế độ tài kế tốn thống phù hợp để doanh nghiệp có sở pháp lý ổn định tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh - Phần III Kết luận Nâng cao hiệu kinh doanh u cầu có tính sống để doanh nghiệp tồn kinh tế thị trường Đối với doanh nghiệp hiệu hoạt động kinh doanh thể nhiều mặt phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vấn đề tài yếu tố quan trọng Việc phân tích tài giúp cho nhà quản lý cách nhìn tồn diện tình hình tài chính, chuẩn đốn cách đắn bệnh doanh nghiệp, từ cho toa thuốc hữu dụng dự đốn hệ tài từ hoạt động Đối với dự án đầu tư kinh doanh nói chung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng việc phân tích tình hình tài nguồn thơng tin có giá trị ảnh hưởng trực tiếp đến định đầu tư họ Phân tích tài phổ biến với nước có kinh tế phát triển mẻ doanh nghiệp Việt Nam Vấn đề áp dụng lý thuyết phân tích tài cính vào thực tiễn giúp cho doanh nghiệp phân tích rút nhận xét đánh giá thực trạng tình hình tài doanh nghiệp, từ đưa giải pháp cụ thể giúp cho cơng tác quản lý mặt tài nói riêng hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung đạt hiệu quản cao Qua nghiên cứu thực trạng hoạt động phân tích tài cơng ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu cho thấy cơng ty cịn chập chững, sơ khai thành lập nên non trẻ Do việc nghiên cứu hoàn thiện phương pháp phân tích tài yêu cầu cần thiết Trong q trình phân tích khơng tránh khỏi sai sót, em kinh mong góp ý sửa chữa để đề tài nghiên cứu em hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn - Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình lập dự án đầu tư _ chủ biên PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt _ nhà xuất thống kê 2005 báo cáo nghiên cứu khả thi dự án TSQ Galaxy luận văn tốt nghiệp khóa 45 khoa bất động sản địa khoa tài – ngân hàng Giáo trình lập thẩm định dự án đầu tư Mạng internet Suất vốn đầu tư viện nghiên cứu xây dựng ban hành 2003 ... chung phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản I Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1 .Đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản việc nhà đầu tư. .. đề tài Chương 1: hoàn thiện khung lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Chương 2: liên hệ thực tế vào công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Phần III kết luận Phần. . .phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ứng dụng vào dự án Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC? ?? làm đề tài nghiên cứu Mục đích, phạm