hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu gtc

Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đềthiết yếu và vô cùng cần thiết đối với mỗi dự án đầu tư, đối với mỗi nhà đầu tư.Hoạt động đầu tư kinh doanh b

PHẦN I LỜI GIỚI THIỆU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta ngày càng phát triển về mọi mặt trong mọi lĩnh vực kinh tế,chính trị, xã hội Đặc biệt là từ khi ra nhập WTO hội nhập nền kinh tế thế giớichúng ta ngày càng có nhiều cơ hội phát triển kinh tế Ngày càng co nhiều nhà đầu

tư nước ngoai lao vào đầu tư ở Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản

Vì vậy phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đềthiết yếu và vô cùng cần thiết đối với mỗi dự án đầu tư, đối với mỗi nhà đầu tư.Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vục hoạt động kinh doanh đặcbiệt,là tài sản quý báu của mỗi quốc gia.để đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bấtđộng sản thì cần phải có một lương vốn lớn.vì vậy phân tích tài chính có vai tròquan trọng trong hoat động đầu tư kinh doanh

Hiện nay nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng lên, nề kinh tế phát triển theohàng loạt dự án mới và đang được triển khai trên cả nước Đó là điều kiệnthuận lợi cho việc phát triển các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.Tuy nhiên, trên thực tế công tác tài chính của các dự an đang còn gặp nhiều khókhăn,không sát thực với thực tế,đây là nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện

dự án Nguồn tài chính chính la dòng máu của công ty

Vì vậy phân tích tài chính ngày càng trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi phải chuyênnghiệp hơn,trình độ cao hơn

Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC là một công ty còn nontrẻ, vừa mới thành lập và tham gia vào thị trường bất động sản Nhưng với sự

nỗ lực và không ngừng hoàn thiện và phát triển không ngừng vươn cao vươn xacông ty đã và đang hình thành nên dự án GALAXY tại thành phố Hà Đông –

Hà Tây với quy mô lớn Em xin chọn đề tài “ hoàn thiện khung lý thuyết về

phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC”

làm đề tài nghiên cứu

2 Mục đích, phạm vi nghiên cứu

a Mục đích

-Nắm vững kiến thức chuyên môn công thức phân tich tài chính của dựđầu tư kinh doanh bất động sản

-Xem xét những mặt đã đạt được và những mặt chưa đạt được để từ đó

có các giải pháp để nâng cao hiệu quả phân tích tài chính của dự án

-Hệ thống hóa hệ thống pháp lý cũng như các tiêu chuẩn trong công tácphân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Phần II nội dung đề tài

Chương 1: hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tưkinh doanh bất động sản

Chương 2: liên hệ thực tế vào công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàncầu GTC

Phần III kết luận

Phần II Nội dung

Chương I: những vấn đề chung về phân tích dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

I Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.Đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1 Khái niệm

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạodựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạtđộng dịch vụ bất động sản ,hoạt đông đầu tư bất động sản nhăm mục đích sinhlời và đáp ứng lợi ích xã hội

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động gắn liền với hoạt độngkinh doanh bất động sản Vì kinh doanh bất động sản là toàn bộ, một hay một

số khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời

Hoạt động đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư nói chung là đầu tưđặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước

Đầu tư bất động sản cần chú ý những vấn đề sau:

- Phương tiện vốn đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinhdoanh,công nghệ ,dịch vụ…

-Thời gian đầu tư: tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án.Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kì dự án.Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không được gọi là đầu tư

- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự an

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận

+ Về kinh tế - xã hội: sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, khu vực quốc gia…

1.2 Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

- Hoạt dộng đầu tư đòi hỏi vốn lớn : do đặc điểm của bất động sản là có giá trịlớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển bảo toàn vốn để thu đượclợi nhuận cao

- Thời gian từ khi đầu tư cho đến khi kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quảphát huy tác dụng đòi hỏi nhiều năm.Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biếnđộng ,do đó nhà đầu tư cần phải dự đoán những biến động có thể xảy ra

Vd: về thị trường , sự phát triển kinh tế- xã hội , kỹ thuật –công nghệ , thờitiết ,khí hậu…

-Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy độngvốn hợp lý , có hiệu quả

- Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản co giá trị sử dụng lâu dài,đời sống kinh tế của dự án thương dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý đếnchất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu ,cân đối khoảnmục thi công công trình…

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất

có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ,môi trường nhấtđịnh.Vì vậy các hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững những đặc điểm

tự nhiên ,kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tácdụng sau naỳ đối với hoạt động đầu tư.

- Bất kì một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế xãhội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư làrất lớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu

tư như lập dự án đầu tư…

1.3.Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản

- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nềnkinh tế hàng hóa, nền kinh tế hàng hóa phát triển , đầu tư được mở cả về phạm

vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếukhông có hoạt động sản xuất hàng hóa Khác với hàng hóa khác:

+ Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảngcho các hoạt động khác

+ Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những hỗ trợ cho hoạt động kinhdoanh bất động sản

=> Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh

* thỏa mãn nhua cầu cảu người sử dụng

* các dự án đầu tư bất động sản nằm trong chương trình phát triển kinh tế xãhội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình pháttriển quốc gia Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận nhà đầu tư mặtkhác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

2 Dự án đầu tu kinh doanh bất động sản

2.1 Khái niệm

Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết vớinhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bấtđộng sản

Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư được xem xet dưới nhiều góc độ khácnhau:

-Về mặt hình thức:Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tập hồ sơ tàiliệu trình bày một cách chi tiết, hệ thống các hoạt động va chi phí theo một kếhoach nhằm đạt dược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhấtđịnh trong tương lai

- về mặt quản lý: dự án đầu tư kinh doanh là một công cụ quản lý, việc sử dụngvốn đất đai ,lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trongmột thời gian dài

-Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh là một tổng thể các hoạt động

và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địađiểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất địnhnhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản:

 Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mônhư kinh tế ,xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thểhiện sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích chonhà đầu tư

 Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêuđặt ra

 Hoạt động triển khai là :

- chỉ ra những công việc cần phải thực hiện

- phải có xác định trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độthời gian bắt đầu và kết thúc

 Nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính ,kĩ thuật( máy móc, thiết

bị công nghệ, trình độ, lao động……)

2.2 Sự cần thiết của dự án đầu tu kinh doanh bất động sản.

+Đất nước ta ngày càng phát triển,đặc biệt là từ khi gia nhập WTO đất nước tangay cang co nhiều cơ hội trong phat triển nên kinh tế đặc biệt là trong lĩnh vựcbất động sản.Sự phát triển đó kéo theo nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng vàđược cải thiện.Đó chính là cơ sở tạo tiền đề cho việc hình thành cơ sở vật chất kĩthuật,hạ tầng kỹ thuật cho một nền kinh tế đang ngày càng phat triển.

+Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản góp phần huy động lượng vốn lớncho đầu tư phát triển,góp phần tăng ngân sách cho nhà nước bởi nó sử dụng mộtlương đất đai lớn cùng với các hoạt động kinh doanh trên đất

+Các dự án đầu tu kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗiquốc gia Đây là một hoat động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của cơ sởvật chất kỹ thuật,cải thiện sự phát triển bền vững các cơ sở vật chất kỹ thuậtmới.Vì thế nó chính là điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ củadoanh nghiệp

2.3 Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.3.1 Tổng quan về dự án

 Tên dự án

 Mục tiêu của dự án đầu tư

 Địa điểm xây dựng

 Đơn vị đầu tư, cơ quan hợp tác đầu tư, đơn vị tư vấn

 Hình thức đầu tư

 Quy mô của dự án

 Nguồn gốc sử dụng đất

 Phương thức tổ chức thực hiện dự án

 Nguồn vốn đầu tư

2.3.2 Những căn cứ xác định đầu tư

a Điều kiện địa lý tự nhiên

Bao gồm :Địa hình, khí hậu, thời tiết, sông ngòi …Trong một dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản việc lựa chọn vị trí để đầu tư là một nghệ thuật Cácđiều kiện địa lý quyết định phần lớn đến vị trí của một bất động sản , địa hình sẽtạo cho bất động sản một cảnh quan đẹp

b Điều kiện dân số lao động

Dân số lao động liên quan đến dự án ngay trong thời điểm hiện tại là lao độngcung cấp cho doanh nghiệp Yếu tố là yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đếntiến độ thực hiện dự án khi chủ đầu tư và người dân không thỏa thuận được vớinhau Dân số lao động ở khu vưc đầu tư dự án liên quan đến nhu cầu và khuynhhướng tiêu thụ sản phẩm của bất động sản

c Chính trị

Đó là những chính sách thu hút đầu tư của địa phương bao gồm cả nhữngchính sách về quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư

d Điều kiện phát triển kinh tế xã hội

Đó là tình hình phát triển kinh tế của đất nước, địa phương, ngành tốc độ tăngtrưởng kinh tế…ảnh hưởng đến việc xác định mục tiêu đầu tư và quy mô đầu tư

e Thị trường ngoại hối

Xem xét cán cân thanh toán quốc tế của doanh nghiệp, tỉ lệ ngoại tệ của doanhnghiệp

f Hệ thống chính sách

Đó là cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ sở hữu,theo vùng lãnh thổ để đánh giá trình độ nhận thức, đổi mới tư duy và môitrường thuận lợi cho đầu tư phát triển

g Thực trạng nền kinh tế quốc dân

Phải căn cứ vào thực trạng nền kinh tế quốc dân để thấy được nhữngthuận lợi cũng như những khó khăn mà nhà đầu tư phải đối mặt Từ đó thấyđược tính hiệu quả của dự án đến đâu

h Tình hình ngoại thương và các định chế liên quan

Quan tâm đến tình hình xuất nhập khẩu, các luật lệ đầu tư cho nguwoifnước ngoài nó ảnh hưởng đến nguồn nguyên liệu nhập từ nước ngoài, ảnhhưởng trực tiếp đến vốn đầu tư của dự án

2.3.3 Khía cạnh kĩ thuật của dự án

Mảng kĩ thuật phải luôn được đi trước một bước vì nó là tiền đề cho việc phântích tài chính của dự án ,mọi thông số kĩ thuật là số liệu cho công tác phân tíchtài chính

Phân tích kĩ thuật của dự án được xem xét trên các góc độ:

- Đầu tư cải tạo mở rộng: trên cơ sở nhà máy xí nghiệp đã sẵn có chỉ đầu tư

để cải tạo hoặc thay thế các loại tài sản cố định hiện đã lạc hậu hoặc mởrộng sản xuất

Có 2 hình thức đầu tư: đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu

 Chương trình sản xuất và các yếu tố đáp ứng

 Phương án địa điểm

Quyết định về địa điểm là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược vì nótác động lâu dài đến lợi ích của doanh nghiệp và là nhân tố ảnh hưởng lớn đếnquyết định phí và biến phí của doanh nghiệp.Vì vậy khi lựa chọn địa điểm phảituân thủ các nguyên tắc sau:

- lựa chọn vùng đặt địa điểm sau đó mới lựa chọn địa điểm cụ thể

- khi lựa chọn địa điểm thì các chỉ tiêu kĩ thuật bao giờ cũng được xem xéttrước

- lựa chọn phải phù hợp với quy hoạch chung, an ninh , không gây ô nhiễmmôi trường , có môi trường tự nhiên phù hợp với yêu cầu của dự án đặt ra

- địa điểm được lựa chọn phải có những điều kiện phù hợp với yêu cầu đặt ra

về diện tích, tài nguyên, cơ sở hạ tầng …

 Phương án kĩ thuật công nghệ

Khi lựa chọn công nghệ cho dự án phải dựa vào các điều kiện sau:

 Các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sảnphẩm

 Công suất khả thi của các dự án ( công suất về máy móc thiết bị, côngsuất của dự án, xác định mức sản xuất dự kiến của dự án)

 Các loại máy móc và dây chuyền hiện có trên thị trường với các thông số

kĩ thuật và kinh tế khác nhau có thể áp dụng cho dự án

 Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư máy móc

 Trình độ hiện đại của công nghệ định áp dụng

 Yêu cầu bảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện lao động

 Kết quả tính toán, so sánh kết quả của các dự án

 Các giải pháp xây dựng

Căn cứ vào các điều kiện và yêu cầu sau:

 Tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế , xã hội

 Công suất và dây truyền công nghệ đã được lựa chọn

 Khả năng cung cấp đầu vào cho công trình xây dựng: NVL, máy móc …

 Thời gian xây dựng yêu cầu

 Các quy định về pháp luật liên quan

Giải pháp xây dựng có nội dung sau:

 Giải pháp về quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng

 Giải pháp về kiến trúc

 Giải pháp về kết cấu xây dựng

 Giải pháp về công nghệ và tổ chức xây dựn

 Thống kê các kết quả tính toán thành các bảng biểu

 Thời gian hoàn thành khối công việc : thời gian hoàn thành từng hạngmục công trình và cả công trình

2.3.4.Tổ chức quản lý nhân sự của dự án

Vai trò của tổ chức quản lý nhân sự xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu được hìnhthành trong ý tưởng của nhà đầu tư và xuyên suốt quá trình vận hành Vì vậy tổchức quản lý và nhân sự của dự án là rất cần thiết trong lập dự án

Tổ chức quản lý nhân sự của dự án được xem xét trên hai khía cạnh:

- Hình thức tổ chức quản lý của dự án: Việc lựa chọn hình thức quản lý phụthuộc vào một chỉ tiêu tài chính như sau: tổ chức dự án, quy mô, quan hệ sởhữu vốn, mức độ rủi ro và phức tạp của từng dự án

- Nhân sự của dự án: Sau khi xác định được sơ đồ tổ chức vận hành dự án,cần dự kiến số lượng lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và cán bộ quảntrị điều hành làm việc cho dự án

2.3.5 Tài chính của dự án

Phân tích tài chính dự án đầu tư là việc nghiên cứu đánh giá khả năng kinhdoanh của dự án đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp

Một dự án được coi là khả thi về mặt tài chính khi đảm bảo các yêu cầu sau:

- Số liệu về tình hình tài chính phải đầy đủ và chính xác

- Đạt được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quy định

- Mức độ an toàn về tài chính cao

Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản bao gồm các nội dung sau:

- Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn huy động

- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính

- Độ an toàn về mặt tài chính của dự án

- Phân tích độ nhạy cảm của dự án

2.3.6 Nội dung kinh tế - xã hội

Phân tích kinh tế xã hội bao gồm những nội dung sau:

- Giá trị sản phẩm thuần túy tăng thêm

- Chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dự án và số lượng laođộng việc làm tăng trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư

- Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng củ mỗi nhóm dân cư

- Chỉ tiêu ngoại hối ròng

2. Vai trò của phân tích tài chính

Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản.Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trình đầu tưcủa dự án

- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa

ra quyết định có nên đầu tư hay không Vì mục tiêu của các tổ chức cá nhân đầu tư

là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất

Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng

là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũng muốn chọnnhững giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạtđược mục tiêu cơ bản của mình

- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội:

Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thu được

và khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí vànhững lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư

Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xéttrên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi íchtrong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũngnhư những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được

3. Một số vấn đề cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính

a Gía trị thời gian của tiền

Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:

 Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượnghàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước Điềunày biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm )

Vd : năm 1991 mua một tạ xi măng hết 54000 đồng đến năm 1993 với 54000đồng chỉ mua được 83 kg

 Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểu hiện

ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng cuẩ các yếu tố ngẫunhiên ( may mắn hoặc rui ro )

Vd: trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong nhữngnăm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai.

 Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tế thịtrường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lại lợi íchcho người chủ sở hữu và không để vốn chết Ngay cả khi nhàn rỗi tiền của nhàđầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời Như vậy nếu chúng ta cómột khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì thời gian sauchúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu như vậy giá trị của tiềnđược biểu hiện thông qua lãi tức Lãi tức được xác định bằng tổng số vốn đãtích lũy được trừ vốn ban đâù

Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100%

Vốn đầu tư ban đầu

a Nông thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh

Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ởhiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích )

 Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích vềmặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai :

FV = PV( 1 + r ) n

PV = FV * 1 / ( 1+ r )n

Trong đó : ( 1+r )n : hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệdùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai

1/ (1+r)n : hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại

r : tỷ suất chiết khấu

n : thời gian ( năm , tháng , quý )

 Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của thời kìphân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai

- Nếu các khoản tiền phát sinh vào đầu thời kì phân tích khi đó tổng củachúng được tính chuyển về cùng mặt bằng thời gian ở tương lai hoặc hiệntại

1

1 )

1 (

1

) 1

FV = A1

r

n

r) 1 1

A1 : phần chi phí cơ bản được phát sinh ở cuối thời đoạn thứ nhất và không đổitrong suốt n thời đoạn

G : phần chi phí gia tăng hoặc giảm đi bắt đầu từ cuối thời đoạn thứ hai của thời

án đầu tư

Để xác định r phải xuất phát từ điều kiện cụ thể của từng dự án Tỷ suất r đượcxác định dựa vào chi phí sử dụng vốn Mỗi nguồn vốn có giá trị sử riêng đó là

suất thu lời tối thiểu do người cung cấp nguồn vốn yêu cầu bởi vậy chi phí sửdụng vốn phụ thuộc vào cơ cấu các nguồn vốn huy động

- Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay

- Nếu vay từ nhiều nguồn vốn với r khác nhau:

1

1

*

Trong đó :

Ivk : số vốn vay từ nguồn k

Rk : lãi suất vay từ nguồn k

m : số nguồn vay

 Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế

Tất cả các công thức chuyển các khoản tiền phát sinh của thời kì phân tích vềcùng một mặt bằng thời gian đã nêu ở phần trên đều dựa trên cơ sở r là lãi suất thựcLãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi không trùng vớithời đoạn ghép lãi

Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi trùng với thời đoạn ghéplãi

Công thức: r = (1+ rd/m1)m2 – 1

Trong đó :

r là lãi suất thực trong thời đoạn tính toán

rd là lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu

m1 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu

m2 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính toán

 Chọn thời điểm tính toán

Do tiền có giá trị về mặt thời gian nên việc chọn thời điểm tính toán để đánh giámặt tài chính của dự án có quy mô không lớn thời gian thực hiện đầu tư không

dài thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư.Đối với dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu tư dài thì thời điểm đượcchọn để phân tích là thời điểm của dự án bắt đầu được đi vào hoạt động.

4. Nội dung phân tích tài chính

4.1.Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án

a Xác định tổng mức vốn đầu tư

- Nội dung của tổng mức vốn đầu tư : tổng mức đầu tư của dự án baogồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và đưa dự án váo hoạt động Nó là cơ sở đểlập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư vủa dự án Theotính chất của các khoản chi phí tổng mức đầu tư bao gồm :

Chi phí cố định ( vốn cố định ) gồm:

- Chi phí xây dựng : chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình ,hạng mục công trình thuộc dự án, chi phí phá dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí sanlấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình tạm, công trình phụ trợphục vụ cho thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả chi phí vậnchuyển đến công trình , lưu kho , lưu bãi , phi phí bảo quản, bỏa dưỡng tại khobãi, thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình ), chi phí đào tạo và chuyểngiao công nghệ ( nếu có ), chi phí lắp đặt các thiết bị và thử nghiệm, chi phímua sắm phương tiện vận chuyển

- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( chi phí trước vận hành ) : cáckhoản chi phí này tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là các chi phígián tiếp hoặc có liên quan đến tạo ra hoặc vận hành khai thác các tài sản đó đểđạt được mục tiêu đầu tư Bao gồm : chi phí cho công tác điều tra khảo sát , lập

và thẩm định dứ án , chi phí khởi công, đền bù GPMB; tái định cư, thuê đấttrong thời gian xây dựng và chuyển quyền sử dụng đất, chi phí cho tư vấn khỏasát, thiết kế và thẩm định thiết kế, tổng mức dự toán, chi phí cho thực hiện

công tác đấu thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí đào tạo huấn luyện, thuêchuyên gia hướng dẫn vận hành, chi phí nguyên vạt liệu năng lượng cho quátrình chạy thử v.v…các khoản chi phí này thường được thu hồi đều trong một

số năm đầu khi dựa án đi vào hoạt động

- Vốn lưu động ban đầu :

- Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kìsản xuất kinh doanh hay trong vòn một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạtđộng theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính

- Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ choquá trình sản xuất ( nguyen, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữtrong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang )

- Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ) : tài sản dự trữ cho quátrình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) vàtài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )

- Vốn dự phòng :

- Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được

- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: đây là nội dung quan trọng đầutiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án Tính toán chính xác tổngmức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tính khả thi của dự án

- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vàocác khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổnghợp thành tổng mức đầu tư Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựa trênviệc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của dự ántrong phần phân tích kĩ thuật

- Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế

cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơng giá xây dựng phù hợp

- Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loạithiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thờiđiểm lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vậnchuyển , bảo quản , lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao côngnghệ ( nếu có )

- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vậnhành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xây dựngcủa Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán

Vd: chi phí lập, thẩm định dự án được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với chi phíthiết bị và xây lắp; chi phí thiết kế, thẩm định thiết kế kĩ thuật, tổng mức dựtoán dược tính bằn tỉ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng; chi phí quảng cáo dự

án, chi phí khởi công đền bù giải phóng mặt bằng ; chi phí đào tạo bồi dưỡngđược tính bằn cách lập dự toán Riêng đối với chi phí ĐBGPMB được tính theokhối lượng đền bù của dự án và theo quy định hiện hành của Nhà nước về giáđền bù và chính sách tái định cư tại địa phương nơi tiến hành dự án

- Vốn lưu động ban đầu :

+ Vốn lưu động sản xuất : việc dự tính vốn lưu đọng sản xuất dựa vàophần phân tích kĩ thuật để xác định chi phí nguyên vật liệu , nhiên liệu … chomột chu kì sản xuất kể cả các khoản chi phí dự trữ bảo hiểm cần thiết

+ Vốn lưu động lưu thông : đây là khoản khó xác định chính xác , cần thamkhảo các dự án tương tự và dựa vào đặc điểm điều kiện từng dự án để xác địnhcho chính xác \

+ Vốn dự phòng:được xác định không quá 15% cuả tổng mức đầu tư tùythuộc quy mô đặc điểm của từng công trình

Ph

ươ ng pháp định mức vốn : căn cứ vaò định mức phí vốn đầu tư / 1 đơn vị sảnphẩm ( suất vốn đầu tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng mức vốnđầu tư Nó được xác định :

Iv = QDA* SVDT *K

Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án

Qda : công suất thiết kế của công trình dự án

Svdt : suất vốn đầu tư

K : hệ số điều chỉnh

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợpquan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý,các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựngcông trình làm cơ sở đẻ lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quảvốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu

tư xây dựng

Viện kinh tế xây dựng đã tiến hành nghiên cứu, biên soạn và ban hành tậpchỉ tiêu về suất vốn đầu tư theo tiêu chuẩn xây dựng ( TCXD) và các tiêuchuẩn nhà ở TCVN Trong cuốn này có đầy đủ và cụ thể các mức suất vốnđầu tư cho các loại công trình xây dựng, những công trình xây dựng mangtính kinh doanh Dưới đây xin trích nêu bảng suất vốn đầu tư của công trìnhnhà ở và công trình phụ trợ cho cơ quan văn phòng bảng 1

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở gồm các chi phí cần thiết để xâydựng ngôi nhà tính trên 1m2 diện tích sàn, trong đó chi phí thiết bị bao gồmchi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị phục vụ vận hành thangmáy, máy bơm nước Nó không bao gồm các chi phí xây dựng công trình hạtầng kĩ thuật và chi phí làm ngoại thất bên ngoài công trình

- Cơ cấu nguồn vốn :

- Vốn ngân sách

- Vốn tự có

- Vốn vay

- Vốn góp liên doanh

Tính toán tỉ trọng các nguồn vốn chiếm trong tổng mức đầu tư để xemxét khả năng đảm bảo nguồn vốn cho dự án và khả năng trả nợ khi dự án đươcthực hiện.

c Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm ( hoặc từng giai đoạn của cả đời dự án ) và xác định dòng tiền của dự án.

Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính , nó là cơ

sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như : IRR, NPV,

tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi, bảng dự trù lỗlãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền …

Doanh thu hàng năm của dự án là toàn bộ giá trị hàng hóa được bán trong mộtnăm Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động dựa vào kế hoạchsản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàngnăm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thị trường và phân tích

về mặt kĩ thuật của dự án Việc phân tích khía cạnh thị trường của dự án sẽ chophép chúng ta được tính số lượng sản phẩm của dự án sản xuất có thể tiêu thụhàng năm Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượng sản phẩm tối đa mà dự án

có thể sản xuất được hàng năm Doanh thu hàng năm được xác định bằng cáchlấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm đó nhân với giá bán một sảnphẩm

Dự tình chi phí sản xuất ( dịch vụ ):

Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án Khác với việctính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên quan đến kếhoạch sản xuất và ké hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quan đến cả kế hoạchkhấu hao và kế hoạc trarnowj của dự án Trong đó, khấu hao là một yếu tố chủachi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mứcthuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp Nếu khấu hao tăng, lợi

nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại Xác địnhmức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính.

Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp

3 Doanh thu thuần (1-2)

4 Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi vay)

5 Lãi vay

6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5)

7 Thuế thu nhập doanh nghiệp

8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7)

9 Phân phối lợi nhuận thuần

Các tỉ lệ tài chính

1 Quay vòng vốn lưu đông

2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần

3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu

4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư

Xác định dòng tiền của dự án

- Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trìnhhoạt động Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm xemxét Dòng tiền của dự án bao gồm :

- Dòng chi phí : bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình

kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có:

 Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ) : dòng chi phínày diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình vànhững chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu.

 Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án : trong quá trình vận hành khai thác

dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm

 Dòng chi phí vận hành hàng năm : chi phí nguyên vật liệu, năng lượng, tiềnlương cốn nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không bao gồm khấuhao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án Phần lãi vay phảitrả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chi phí vàdoanh thu của dự án

- Dòng l i ích : l doanh thu c a d án t công vi c kinh doanh.ợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh à doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh ủa dự án từ công việc kinh doanh ự án từ công việc kinh doanh ừ công việc kinh doanh ệc kinh doanh

9 lợi nhuận sau thuế

10 tăng giảm vốn lưu động

11 dòng tiền sau thuế

d Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:

- Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 đốivới dự

án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1 vào khoảng2/3 thi dự án thuận lợi.

- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đốivới các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%

- Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn phải trảlớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo

Chỉ tiêu lợi nhuận thuần , thu nhập thuần của dự án :

- lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án , chỉ tiêu lợinhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời dự

án Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và đểtính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dựán

Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức :

Wi = Oi - Ci

Trong đó :

Oi : doanh thu thuần năm thứ i

Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến sản xuất,kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất , chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản

lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanhnghiệp và chi phí khác

Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i

Tổng lợi nhuận thuần củ cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác định như sau :

PV(W) = 



n i

này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án màcòn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinhdoanh mang lại như : giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án,thu hồi vốn lưu động…thu nhập thuần của dự án tính chuyển về thời điểm hiệntại kí hiệu là NPV Tính về thời điểm tương lai là NFV, trên thực tế thườngtính chuyển về hiện tại Đây được xem như một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá

dự án đầu tư Dự án được chấp nhận khi NPV>=0 khi đó tổng các khoản thucủa dự án lớn hơn hoặc bằng tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về mặtbằng hiện tại hoặc tương lai Chỉ tiêu này được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất

để lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau

NPV chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo công thức :

Ivo là vốn đầu tư ban đầu

Wi là thu nhập ròng của dự án đã trừ đi chi phí nhưng chưa trừ khấu hao nhậnđược vào năm thứ i

Chỉ tiêu NPV có tính đến giá trị theo thời gian của tiền, tính đến yếu tố trượtgiá, lạm phát, thông qua việc điều chỉnh W và r Tuy nhiên chỉ tiêu này phụthuộc nhiều vào tỉ suất chiết khấu, do đó cần xác định tỉ suất chiết khấu chophù hợp

Dự án được chấp nhận khi NPV > 0 khi đó tổng các khoản thu của dự án lớnhơn tổng các khoản chi của dự án tính theo mặt bằng hiện tại

Khi NPV < 0 dự án không được chấp nhận khi đó tổng các khoản thu của dự

án nhỏ hơn tổng các khoản chi tính theo mặt bằng hiện tại

Hệ số hoàn vốn ( RR) hay tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư :

Hệ số này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thuđược hàng năm Nói cách khác, nó phản ánh mức lợi nhuận đát được tính trênmột đơn vị vốn đầu tư trong năm Được tính như sau :

- Nếu tính cho từng năm hoạt động : RR

- Nếu tính bình quân năm cả đời dự án : RR

RR=

Ivo

Wpv

Trong đó :

Wi là lợi nhuận thu được năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại

Ivo là tổng vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

Tỉ số lợi ích – chi phí

Tỉ số này kí hiệu là B/C được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu được và chiphí bỏ ra Chi phí và lợi ích của dự án có thể được tính tại mặt bằng thời điểmhiện tại hoặc tương lai Tính theo công thức:

i r Bi

) 1

(

1

) 1

PV( C) : giá trị hiện tại của các khoản chi phí

Thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T ):

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết để dự án hoạt động thuhồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra Nó chính là khoảng thời gian để hoàn vốn đầu tưban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu haothu hồi hàng năm Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xác định khi chưa

tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn giản đơn và thờigian thu hồi vốn đầu tư có tính >

Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố thời giancủa tiền cũng tuân theo phương pháp chung : cộng dồn và từ dần

 Phương pháp cộng dồn : được tính như sau :

1

) (  >=Ivo

 Phương pháp trừ dần : thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo phươngpháp trừ dần như sau :

Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm thứ i

(W+ D) là lợi nhuận thuần vá khấu hao năm thứ i

 i = Ivi – (W + D) là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của

năm i, phải chuyển sang năm thứ (i + 1) để thu hồi tiếp

Ta có : I vi+1 = i * ( 1+r ) khi i 0 thì i -> T

Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền cũng có thểđược xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động từngnăm tính theo công thức :

IRR là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu, chuyển các khoản thu chicủa dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu bằng tổng chi IRR cho tathấy mức sinh lời của dự án hay tỉ suất lợi nhuận của dự án.

IRR = r1+ * ( 2 1 )

1 2

1

r r NPV NPV

Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí

bỏ ra Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tông chi phí do đó tại đây dự ánchưa có lãi nhưng cũng không lỗ

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng tại điểm hòavốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ) Nếu sản lượng hoặcdoanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn