nhân và giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .
1. Nhận xét
1.1 Những mặt đã đạt được
Dự án TSQ Galaxy - dự án thành phần nằm trong trục đô thị phía bắc thành phố Hà Đông – Hà Tây, có vị trí đặc biệt quan trọng trên trục đường Lê Văn Lương đã tạo một bước tiến mới trong quá trình phát triể quy hoạch Hà Nội. Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án đạt được nhiều hiệu quả đầu tư cao về mặt xã hội cũng như đối vỡi nhà đầu tư
a. Về mặt xã hội
Tạo ra quỹ nhà ở với hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu của người dân trong quá trình đô thị hóa, hệ thống hóa văn phòng, trung tâm thương mại - tạo môi trường làm việc với chất lượng cao góp phần thu hút đầu tư nước
ngoài và hội nhập nền kinh tế trong quá trình phát triển đất nước
- thu hut được khối lượng việc làm lớn trong quá trình xây dựng dự án ( khoảng 1000 – 2000 người )
- góp phần vào ngân sách Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án b. đối với công ty
với đời dự án là 16 năm ( từ 2008 – 2024 ) công ty đã : - tạo công ăn việc làm cho nhân viên , công nhân - xây dựng được uy tín và thương hiệu cho công ty
- tạo doanh thu và lợi nhuận tích lũy làm cơ sở để ổn định và phát triển, dược thể hiện bằng những chỉ tiêu sau :
+ doanh thu dự kiến của dự án : 2827.874 triệu đồng + chi phí vận hành : 386.122 triệu đồng + lợi nhuận ròng của dự án : 58.648 triệu đồng + tỷ lệ hoàn vốn nội bộ : 37.34%
+ thời gian thu hồi vốn : 8 năm 1.2 Những hạn chế
Bên cạnh những mặt đã đạt được vẫn còn những mặt chưa đạt của chủ đầu tư trong việc phân tích tài chính đó là :
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm là thời gian hoạt động kéo dài 8 năm , nguồn vốn đầu tư lớn. Tuy vậy phân tích tài chính chưa thực sự rõ ràng, nội dung phân tích còn sơ sài đơn giản chưa phản ánh được tình hình tài chính của doanh nghiệp. Điều đó được thể hiện:
- Đối với mỗi chỉ tiêu mới chỉ đạt được số liệu tính toán chưa có sự phân tích thuyết minh, tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc phục.
- Kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án chưa chi tiết cụ thể. Điều đó sẽ gây khó khăn trong việc xác định thời gian thu hồi vốn.
- Trong quá trình xác định nguồn vốn đầu tư , doanh nghiệp chưa xác định được kế hoạch huy động vốn tư khách hàng một cách chi tiết, cụ thể. Vì vậy việc bán sản phẩm ngay trong quá trình thực hiện đầu tư thì nguồn vốn từ khách hàng sẽ được mọi người nghĩ rằng nó được tính vào phần doanh thu.
- Việc phân bổ vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án không cụ thể(giả sử ở giai đoạn một sử dụng bao nhiêu % vốn đầu tư, chi phí mỗi quý là bao nhiêu doanh nghiệp chưa đưa ra cụ thể trong dự án)
- Không phân tích độ nhạy cảm của dự án như đã đề cập ở chương I về sự cần thiết và tác dụng của việc phân tích độ nhạy cảm của dự án. Với bất kỳ dự án nào cũng chịu tác động của các yếu tố trên thị trường, chứa đựng không ít những rủi ro tiềm ẩn không lường trước được mà chúng ta cần dự đoán để có các biện pháp khắc phục, Trong thời gian dự án hoạt động, giá thành luông biến động cộng với chính sách thu hút đầu tư của khu vưc thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho đối thủ cạnh tranh tham gia vào thị trường sẽ dẫn đến việc tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn đặc biệt đối với sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản. Vì vậy việc phân tích độ nhạy cảm sẽ giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào để có những biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án.
2.Nguyên nhân
- Công ty vừa mới được thành lập cách đây một năm nên đang còn non trẻ, chưa có đủ kinh nghiệm trong việc phân tích tài chính
- Sự nhận thức về tầm quan trọng của phân tích tài chính vẫn chưa được đánh giá đúng vai trò của nó.
- Thông tin cung cấp vẫn còn hạn hẹp chỉ giới hạn ở các báo cáo tài chính kế toán
- Hoạt động phân tích tài chính chưa thực hiện theo một quy trình thống nhất chặt chẽ
- Nhân lực làm công tác phân tích tài chính còn qua mỏng và non trẻ kinh nghiệm
2.Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả nâng cao phân tích tài chính của dự án
2.1. Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin cho phân tích tài chính
Thế giới đang tiến đến một nền văn minh “ cuộc sống số” việc thu thập thông tin đã trở thành khâu quan trọng của mỗi doanh nghiệp vì nó không đơn thuần là thu thập thông tin mà nó còn biết chọn lọc các loại thông tin chính xác và kịp thời
Một thông tin sai lệch có thể gây ra nhiều tác hại lớn quan trọng đối với bất cứ nhà đầu tư nào đặc biệt là đối với những người làm công tác phân tích tài chính dự án đầu tư
Khi tiến hành phân tích tài chính thì các nhà phân tích phải dự đoán được toàn bộ vốn đầu tư doanh thu và chi phí hàng năm. Muốn có được những tính toán đó thì cán bộ phân tích tài chính phải thu thập rất nhiều thông tin từ các nguồn khác nhau. Sau đó họ phải tổng hợp các thông tin đó và xử lý sao cho phù hợp nhất với từng điều kiện hoàn cảnh của dự án.
Đối với dự án khu đô thị mới Galaxy các cán bộ phân tích tài chính phải phân tích tài chính phải thu thạp thông tin tư thị trường về điều kiện cung cầu , kinh tế văn hóa xã hội của vùng có dự án được đầu tư để có những đánh giá phân tích về đơn giá đền bù,giải tỏa …của khu vực đó . Bên cạnh đó, cần phải thu thập thông tin về nhứng chính sách, những quy định của Nhà nước về đơn giá xây dựng để có những tính toán về chi phí xây dựng cho hợp lý….
2.2 Giải pháp cho nguồn nhân lực
Đây là một giải pháp mang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt trong thời kì hội nhập cạnh tranh như hiện nay. Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ công nhân viên là một giải pháp không thể thiếu ở bất kỳ doanh nghiệp nào. Vì chất lượng lao động ở Việt Nam là thấp. Vì vậy để làm được công tác đó cồn ty cần chú trọng một số chú ý sau :
- Công tác tuyển dụng
- Kế hoạch đào tạo phát triển nguồn nhân lực. Đối với đội ngũ tài chính phân tích dự án đầu tư là những người trực tiếp tham gia quá trình lập dự án cũng như phân tích tài chính dự án nên cán bộ làm công tác này nắm vững quy trình lập dự án
- Tạo môi trường làm việc thuận lợi cho người lao động. Vì môi trường tạo nên sự thoải mái giúp cho người lao động hăng say làm việc, sáng tạo trong công việc để đạt hiệu quả cao nhất
2.3. Nâng cao năng lực quản lý
Công ty cần có những chính sách lương thưởng cho cán bộ ,công nhân viên một cách hợp lý tạo động lực cho người lao động
2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro
Trong quá trình lập dự án đầu tư không thể tránh khỏi rủi ro, vì vây công ty cần phải có nhưng biện pháp tránh và giảm thiểu rủi ro. Những rủi ro thường gặp như:
- Xuất hiện thêm đối thủ cạnh tranh như có thêm các nhà đầu tư khác trong nước và ngoài nước, đặc biêt là khi đất nước ta ra nhập WTO thì cạnh tranh càng lớn. Vì vậy đòi hỏi doanh nghiệp cần phai nâng cao chất lượng sản phẩm bên cạnh đó tăng cường quản lý giám sát chặt chẽ quá trình quản lý, thi công để công trình được đảm bảo chất lượng.
- Những rủi ro trong quá trình thi công như điều kiện tư nhiện điều kiện lao động…
- Rủi ro về giá: giá bất động sản cao hay thấp tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, thực tế chứng minh tại khu vực Hà Nội giai đoạn đầu những năm 2000 thị trường bất động sản đóng băng không giao dịch được trong đó có nguyên nhân mức giá quá cao so với giá tự nhiên của bất động sản. Vi vậy cần có sự xem xét khi đưa ra mức giá sao cho phù hợp với thị trường.