LỜI MỞ ĐẦU Kinh tế thế giới suy thoái, Việt Nam cũng như rất nhiều quốc gia khác đều chịu sự ảnh hưởng. Các ngân hàng trong nước cũng bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng vì thế vấn đề cho vay vốn phải được đánh giá, kiểm duyệt một cách nghiêm ngặt hơn. Do đó công tác thẩm định các dự án đầu tư có vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đền khả năng phát triển và tồn tại của các ngân hàng. Sau một thời gian được thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam- Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội nhận được sự giúp đỡ hết sức nhiệt tình của các anh chị trong Chi nhánh em nhận thấy hoàn thiện công tác thẩm định tại ngân hàng là việc cấp bách cần làm trong giai đoạn hiện nay tại Chi nhánh. Đồng thời dưới sự hướng dẫn, chỉ dẫn của PGS TS.Phạm Văn Hùng em xin chọn đề tài chuyên đề: “ Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội “ để tìm hiểu và đưa ra được các ý kiến của mình góp phần hoàn thiện hơn công tác thẩm định. Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của em gồm 2 chương: Chương I: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội giai đoạn 2008-2012 Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội Vì còn là một sinh viên nên em chưa có nhiều kinh nghiêm, việc gặp phải những sai sót là không tránh khỏi, em kính mong các thầy cô giúp đỡ để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng MỤC LỤC 2.2.2 Các bước nội dung thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS ngân hàng 15 2.2.3 Phương pháp thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS chi nhánh 34 1.5 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay 64 Nguyên nhân đạt kết 69 Những hạn chế tồn nguyên nhân .72 3.1 Những hạn chế tồn .72 3.2 Nguyên nhân hạn chế 74 KẾT LUẬN 94 SVTH: Lê Mạnh Luân ĐT51D Lớp: Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Quy trình thẩm định Error: Reference source not found BẢNG 2.2.2 Các bước nội dung thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS ngân hàng 15 2.2.2 Các bước nội dung thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS ngân hàng 15 2.2.3 Phương pháp thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS chi nhánh 34 2.2.3 Phương pháp thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS chi nhánh 34 1.5 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay .64 Nguyên nhân đạt kết 69 Nguyên nhân đạt kết 69 Những hạn chế tồn nguyên nhân 72 3.1 Những hạn chế tồn 72 3.1 Những hạn chế tồn 72 3.2 Nguyên nhân hạn chế 74 3.2 Nguyên nhân hạn chế 74 KẾT LUẬN .94 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế Chi nhánh qua năm Error: Reference source not found SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng LỜI MỞ ĐẦU Kinh tế giới suy thoái, Việt Nam nhiều quốc gia khác chịu ảnh hưởng Các ngân hàng nước bị ảnh hưởng nghiêm trọng vấn đề cho vay vốn phải đánh giá, kiểm duyệt cách nghiêm ngặt Do cơng tác thẩm định dự án đầu tư có vai trị quan trọng, ảnh hưởng lớn đền khả phát triển tồn ngân hàng Sau thời gian thực tập Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam- Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội nhận giúp đỡ nhiệt tình anh chị Chi nhánh em nhận thấy hồn thiện cơng tác thẩm định ngân hàng việc cấp bách cần làm giai đoạn Chi nhánh Đồng thời hướng dẫn, dẫn PGS TS.Phạm Văn Hùng em xin chọn đề tài chun đề: “ Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội “ để tìm hiểu đưa ý kiến góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định Chuyên đề thực tập tốt nghiệp em gồm chương: Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội giai đoạn 2008-2012 Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội Vì cịn sinh viên nên em chưa có nhiều kinh nghiêm, việc gặp phải sai sót khơng tránh khỏi, em kính mong thầy cô giúp đỡ để chuyên đề em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN CHI NHÁNH MỸ ĐÌNH HÀ NỘI NĂM 2008-2012 I ĐẶC ĐIỂM VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH MỸ ĐÌNH HÀ NỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC THẬM ĐỊNH DỰ ÁN 1.1 Giới thiệu khái quát chi nhánh 1.1.1 Tên , địa giao dịch Tên đơn vị: Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thơn Việt Nam – Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội Tên viết tắt: Trụ sở chính: số khu thị Mỹ Đình 2, quận Mỹ Đình, Hà Nội Điện thoại: (84.4) 37627631 Fax: (84.4) 3678895 1.1.2 Sự hình thành phát triển chi nhánh Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình thành lập theo định số 148/QĐ/HĐQT-TCCB ngày 28/02/2008 Chủ tịch Hội đồng quản trị việc điều chỉnh Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình phụ thuộc Chi nhánh NHNo&PTNT Láng Hạ phụ thuộc NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh có trụ sở Khu thị cao cấp Mỹ Đình, có vị trí thuận lợi việc khai thác khách hàng, giao thông lại thuận tiện khu vực nằm chiến lược phát triển Hà Nội Trong tương lai gần, trung tâm tài chính, thương mại lớn Thủ Hà Nội Sau gần năm thành lập hoạt động, Chi nhánh có 05 phịng Giao dịch trực thuộc Chi nhánh bước mở rộng, khai thác triệt để mạng lưới giao dịch nhằm phục vụ, đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách hàng với nhiều sản phẩm dịch vụ tiên tiến, củng cố vững thêm niềm tin SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng khách hàng thương hiệu Agribank Được chấp thuận Ban lãnh đạo NHNo&PTNT Việt nam chi nhánh triển khai thí điểm mơ hình chi nhánh Thanh niên, sản phẩm gắn với niên công trình niên tình nguyện, quầy giao dịch niên bước đầu tạo nên điểm nhấn quan trọng hoạt động chi nhánh Chi nhánh thành lập phát triển giai đoạn kinh tế đất nước có nhiều biến động phức tạp, nhiều thuận lợi khơng nguy Năm 2007, kiện Việt Nam gia nhập WTO mang lại nhiều hội thách thức cho hoạt động NHTM Hội nhập quốc tế nâng cao tính cạnh tranh thị trường hoạt động ngân hàng khuyến khích tạo ngân hàng có qui mơ lớn, tài lành mạnh kinh doanh hiệu quả, ngân hàng kinh doanh yếu bị đào thải phải vươn lên, muốn tồn phát triển Hội nhập tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng nước thâm nhập vào thị trường quốc tế, mở hội cho ngành ngân hàng thực hợp tác quốc tế lĩnh vực hoạch định sách tiền tệ, quản lý ngoại hối, tra, giám sát phòng ngừa rủi ro, lĩnh vực toán phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng Điều thực tạo cho NHTM nói chung Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình nói riêng nhiều hội để bước nâng cao hiệu điều hành phát triển vững mạnh Tuy nhiên, thay đổi yếu tố vĩ mô vi mô kinh tế giá ngun vật liệu, sách, cơng nghệ, đóng băng thị trường bất động sản yếu tố cản trở phát triển ảnh hưởng tới kết kinh doanh NHTM nói chung Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình nói riêng Năm 2008, khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu bắt nguồn từ Mỹ tác động không nhỏ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng Cùng với thay đổi điều hành sách tiền tệ Chính phủ NHNN việc kiềm chế lạm phát, chạy đua lãi suất NHTMCP với hình thức cạnh tranh không lành mạnh khiến hoạt động Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình gặp nhiều khó khăn SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Trước khó khăn đó, suốt thời gian hoạt động, Chi nhánh quán triệt mục tiêu nhiệm vụ sau: - Tiếp tục hồn thành tốt chủ trương sách HĐQT, TGĐ NHNo&PTNT Việt Nam, phấn đấu hoàn thành tiêu giao; - Quán triệt nhiệm vụ trọng tâm, xuyên suốt tăng trưởng nguồn vốn đảm bảo an tồn tính khoản, đặc biệt khoản ngoại tệ; - Chủ động, linh hoạt triển khai biện pháp huy động vốn, chế hỗ trở, khen thưởng huy động vốn, đảm bảo khả cạnh tranh, ngăn chặn suy giảm nguồn vốn, bảo đảm tăng trưởng, giữ vững thị phần; triển khai thực tốt sách khách hàng nhằm thu hút khách hàng tiềm năng, tăng trưởng vốn huy động; - Thực nghiêm túc tiêu kế hoạch vay nông nghiệp nơng thơn giao; kiểm sốt chặt chẽ tỷ lệ dư nợ lĩnh vực phi sản xuất, giảm dư nợ cho vay bất động sản cho vay tiêu dùng; kiểm sốt chặt chẽ hơn, khơng cho mở L/C tốn vốn vay, khơng tăng dư nợ cho vay ngoại tệ; - Tập trung triển khai biện pháp giảm tỷ lệ nợ xấu, thực trích lập dự phòng xử lý rủi ro đầy đủ kịp thời; - Tổ chức, kiểm tra, chấn chỉnh, nâng cao kỷ cương, nâng cao ý thức tổ chức kỷ luật, tinh thần trách nhiệm cá nhân, tập thể thực thi nhiệm vụ kinh doanh, xây dựng phát triển thương hiệu NHNo&PTNT Việt Nam Tuân thủ nghiêm ngặt triển khai kịp thời chủ trương, giải pháp đạo Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, NHNo&PTNT Việt Nam, suốt thời gian hoạt động mình, chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình tích cực đưa giải pháp cụ thể để hoàn thành tiêu kế hoạch TW giao tiếp tục tăng trưởng so với năm trước Tập trung đầu tư vào doanh nghiệp vừa nhỏ, doanh nghiệp sản xuất phục vụ nơng nghiệp; rà sốt tích cực cho vay doanh nghiệp xuất sở bảo đảm an toàn vốn Đồng thời, đẩy mạnh đầu tư, tiếp thị, quảng bá thương hiệu đưa sản phẩm, dịch vụ ngân hàng đến tay người sử dụng để tăng thu tín dụng SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng 1.1.3 Chức nhiệm vụ chi nhánh Thực hoạt động cho vay ngắn, trung dài hạn VNĐ, ngoại tệ Thực bảo lãnh cho khách hàng, sử dụng đồng vốn cách có hiệu an toàn Thực việc huy động vốn như: tiền gửi có kỳ hạn, khơng kỳ hạn Thực tư vấn hoạt động tín dụng ủy thác đầu tư theo quy định Thực báo cáo thống kê theo chuyên đề định kỳ đột xuất hoạt động tín dụng, bảo lãnh theo quy định ngân hàng AGRIBANK Lập kế hoạch kinh doanh hàng tháng, quý, năm phòng xây dựng kế hoạch kinh doanh Ngân hàng Coi trọng công tác kế hoạch thường xuyên, phục vụ khai thác tiềm khách hàng truyền thống, thực marketing để tìm kiếm khách hàng 1.1.4 Cơ cấu tổ chức hoạt động chi nhánh Chi nhánh NHNo&PTNT Mỹ Đình thành lập theo Quyết định số 148/QĐ/HĐQT-TCCB ngày 28/02/2008 Chủ tịch Hội đồng Quản trị NHNo&PTNT Việt Nam sở nâng cấp từ chi nhánh cấp II trực thuộc chi nhánh Láng Hạ phụ thuộc NHNo&PTNT Việt Nam - Ban lãnh đạo chi nhánh gồm: 01 đồng chí Giám đốc 02 đồng chí Phó giám đốc - Hiện Chi nhánh có phịng nghiệp vụ phòng giao dịch trực thuộc: + Phịng Hành Nhân sự, + Phịng Kế tốn Ngân quỹ, + Phịng Kiểm tra kiểm sốt nội bộ, + Phịng Điện tốn, + Phịng Kế hoạch Kinh doanh, + Phòng Kinh doanh ngoại hối, + Phòng Dịch vụ Marketing, + Phòng Giao dịch số 01, + Phòng Giao dịch số 02, + Phòng Giao dịch số 03, SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng + Phòng Giao dịch số 04, + Phòng Giao dịch số 05, Ảnh hưởng tới công tác thẩm định DA Thứ nhất: đầu tư phát triển có DA trải dài khắp toàn quốc theo tuyến DA đường sắt, đường giao thơng, điện lực, bưu viễn thơng… Các DA khơng chia khúc theo địa bàn, lại địi hỏi phải có kiểm tra, thẩm định cách thống nên phân chia theo chi nhánh không thoả mãn yêu cầu quản lý theo đặc điểm DA u cầu địi hỏi ngân hàng chi nhánh Mỹ Đình chưa có phịng thẩm định cụ thể nên phân cho SGD Thứ hai: xây dựng bản, có tổ chức xây lắp hoạt động vùng nước Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu viễn thơng… nên việc phục vụ quản lý địi hỏi có đơn vị Ngân hàng NN&PTNTVN phục vụ theo lĩnh vực đặc thù lĩnh vực xây dựng Đáp ứng yêu cầu này, năm qua, SGD đơn vị chủ lực thực việc xây dựng phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực đầu tư phát triển DA lớn trọng điểm đất nước điều mà với quy mơ chi nhánh Mỹ Đình chưa thể làm Thứ ba: AGRIBANK bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có “chi nhánh đặc biệt” bên cạnh AGRIBANK Trung ương để làm thử nghiệm nghiệp vụ mới, qua rút kinh nghiệm, đạo triển khai cho toàn hệ thống Chi nhánh Mỹ Đình làm điều với quy mơ Đặc biệt với cơng tác thẩm định quan trọng địi hỏi yếu tố kinh nghiệm nhiều Thứ tư: việc thành lập chi nhánh thoả mãn điều kiện tồn phận phụ trách kinh doanh bên cạnh quản lý chung AGRIBANK Về cấu tổ chức chi nhánh: Để phù hợp đáp ứng ngày cao trình hoạt động, sản xuất kinh doanh Trải qua giai đoạn phát triển, số lượng, cấu chức năng, nhiệm vụ phịng ban có thay đổi Gần Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 5/9/2008 Tổng giám đốc Ngân hàng NN&PTNTVN ban hành quy định chức năng, nhiệm vụ SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng phịng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD AGRIBANK Theo định này, số lượng phòng ban nâng lên từ 16 lên 19 phịng hay trước khối tín dụng Ngân hàng chia thành phịng tín dụng, phịng Thẩm định, phịng quản lý tín dụng chia thành phòng quan hệ khách hàng, phịng quản lý rủi ro, phịng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA Sự phân chia đảm bảo cho việc thực chun mơn hố, đảm bảo cho phòng thực tốt chức năng, nhiệm vụ phịng Tuy nhiên, phân chia có tính chất tương đối phịng có quan hệ hữu với tổng thể chung, phụ trợ tăng cường cho 1.1.5 Hoạt động kinh doanh chung Chi nhánh 2008-2012 Trong năm gần đây, Chi nhánh đạt tốc độ tăng trưởng phát triển cao Điều thể qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng trưởng lợi nhuận Chi nhánh Mỹ Đình Về khách hàng: Đến có hàng nghìn khách hàng mở tài khoản hoạt động, có đến 300 khách hàng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế: Tập đồn, Tổng cơng ty, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, liên doanh, cơng ty cổ phần… Trong số đó, có nhiều doanh nghiệp khách hàng truyền thống Chi nhánh, quan hệ, hợp tác với Chi nhánh kể từ thành lập như: Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel… Về tổng tài sản: Tổng tài sản Chi nhánh liên tục tăng qua năm Năm 2010 đạt 14.538 triệu đồng, năm 2011 đạt 17.521 triệu đồng năm 2012 ước tính đạt nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế Chi nhánh liên tục tăng lên nhanh năm gần đây, thể kết kinh doanh tăng trưởng tích cực Chi nhánh Mỹ Đình SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế Chi nhánh qua năm 42800 50000 32100 40000 30000 Lợi nhuận trước thuế 18458 20000 10000 2010 2011 2012 Năm Nguồn: Báo cáo kết kinh doanh chi nhánh Có tăng trưởng tổng tài sản, lợi nhuận… kết tổng hợp tăng trưởng, phát triển công tác huy động vốn, hoạt động tín dụng, hoạt động dịch vụ Chi nhánh Bảng 1.1: Kết huy động vốn, tín dụng dịch vụ chi nhánh qua năm Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2010 Năm 2011 Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT I Huy động vốn 10.110 33,57 15.304 51,36 Tiền gửi TCKT 7.284 65,28 12.760 75,15 - TG không kỳ hạn 1.645 94,76 3.768 129,03 - TG có kỳ hạn 5.639 58,29 8.991 59,44 Tiền gửi dân cư 2.791 -8,44 2.491 -10,76 - TG tiết kiệm 2.290 5,61 2.130 -6,99 - Kỳ phiếu 122 -47,07 125.350 2,57 - CCTG, trái phiếu 379 -41,63 235.671 -37,84 Huy động khác 34 -69,43 53.335 54,29 II Tín dụng 5.000 3,88 5.099 1,97 1.Cho vay ngắn hạn 1.959 13,66 2.059 5,07 2.Cho vay TDH 623 -38,41 1.095 75,62 3.Cho vay đầu tư 1.894 35,71 1.512 -20,19 4.Cho vay KHNN 256 -31,58 161 -37,22 5.Cho vay ủy thác, 266 -13,02 271 2,09 Năm 2012 Tuyệt đối % TT 28.919 88,96 26.485 107,56 7.953 111,04 18.532 106,11 2.355 -5,43 1.865 -12,43 95 -24,05 395 67,87 78 46,69 5.807 13,88 2.915 41,58 1.035 -5,51 1.584 4,77 18 -88,49 253 -6,61 ODA SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Thứ 2, việc xác định dòng chi dự án - Với chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí quảng cáo, chi phí quản lý doanh nghiệp… cán thẩm định nên tham khảo, có so sánh với doanh nghiệp khác ngành, lĩnh vực xem chi phí tính phù hợp chưa? Muốn thực ngân hàng nên có phối hợp với quan chức khác có liên quan như: tài chính, thương mại, tổng cục thống kê… để trao đổi thông tin, đánh giá thị trường.Việc đưa kết luận khoản mục chi phí phải thực cách độc lập với kết tính tốn chủ đầu tư Cán thẩm định không chấp thuận theo tính tốn chủ đầu tư Thứ 3, việc xác định dòng thu dự án - Lãi vay ngân hàng tính thơng qua tỷ suất chiết khấu “r”, mặt khác lại tính vào dịng chi phí dự án Sở dĩ doanh nghiệp tính lãi vay vào dịng chi phí DA để tăng chi phí, từ giảm lợi nhuận dẫn tới giảm thuế đóng góp cho nhà nước Do vậy, khơng cộng lãi vay vào dòng thu cuối dự án hiển nhiên chi phí lãi vay tính hai lần, điều làm cho việc tính tốn tiêu tài DA khơng cịn xác - Cuối đời DA máy móc thiết bị, nhà xưởng lại giá trị định Khi lý chúng xuất dòng thu dự án Do vậy, cán thẩm định cần phải xem xét đến khoản thu này, nên cộng chúng vào dòng thu DA Mặt khác, vốn lưu động DA thu hồi cuối đời dự án nên cán thẩm định phải xét đến khoản thu xuất cuối đời dự án - Ta thấy khơng cộng khoản thu vào dịng thu dự án DA có hiệu tính cho việc tính tốn tiêu tài khơng cịn xác Thứ 4, tiêu hiệu tài dự án - Bên cạnh việc sử dụng tiêu tài chủ yếu như: NPV, IRR, T thu hồi nên sử dụng thêm số tiêu khác điểm hồ vốn, tỷ số lợi ích/ chi phí, lực hồ vốn Việc sử dụng hệ thống số tiêu giúp cho cán thẩm định có cách nhìn toàn diện dự án SVTH: Lê Mạnh Luân 91 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Thứ 5, việc xác định tỷ suất chiết khấu “r” - Tỷ suất “r” sử dụng việc tính chuyển khoản tiền phát sinh thời kỳ phân tích mặt thời gian tương lai Đồng thời cịn dùng làm độ đo giới hạn để đánh giá hiệu DA đầu tư Vì thế, việc xác định xác tỷ suất “r” dự án có ý nghĩa quan trọng việc đánh giá dự án đầu tư - Để xác định xác tỷ suất “r” cán thẩm định phải xuất phát từ điều kiện cụ thể dự án: - Đối với DA sử dụng nhiều nguồn vốn khác vốn tự có, vốn ngân sách cấp, vốn vay… tài trợ thời điểm khác Tỷ suất chiết khấu “r” phải phán ánh tổng chi phí hội tất nguồn vốn Cán thẩm định nên sử dụng phương pháp bình quân gia quyền để tính “r” có tính đến chi phí hội vốn tự có chủ đầu tư Thứ 6, việc xác định giới hạn trả nợ, phương thức trả nợ - Hiện nay, việc xác định thời hạn trả nợ chủ yếu vào thời gian thu hồi vốn chủ đầu tư: Tổng vốn đầu tư Tthu hồi= −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− Lợi nhuận + Khấu hao + nguồn thu khác - Khi xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư, Ngân hàng giả định dùng toàn lợi nhuận sau thuế khấu hao để trả nợ (Trên thực tế doanh nghiệp trích phần lợi nhuận sau thuế để trả nợ Tỷ lệ trích phụ thuộc vào quy định tài chính, phụ thuộc vào doanh nghiệp) Ngân hàng dùng phương pháp với mong muốn thu nợ nhanh tốt Với cách tính bất lợi cho doanh nghiệp xảy biến cố Do để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp việc trả nợ ngân hàng nên thoả thuận với doanh nghiệp sở quy định tài để xác định tỷ lệ trích lợi nhuận sau thuế khấu hao hợp lý làm nguồn trả nợ cho ngân hàng SVTH: Lê Mạnh Luân 92 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Thứ 7, phân tích rủi ro dự án - Dự án đầu tư luôn chịu ảnh hưởng yếu tố biến động theo thời gian rủi ro thiên tai, rủi ro biến động giá bán, nguyên nhiên vật liệu yếu tố đầu vào… Do vậy, phân tích rủi ro nội dung quan trọng Tuy nhiên, nội dung không cán thẩm định đề cập đến tờ trình thẩm định, khiếm khuyết lớn mà ngân hàng cần khắc phục Trong thời gian tới, cán thẩm định nên quan tâm đến phân tích rủi ro cách thích đáng Ngồi sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy, để phân tích rủi ro cán thẩm định sử dụng số phương pháp sau:Điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu , phương pháp phân tích theo kịch , phương pháp phân tích theo xác suất SVTH: Lê Mạnh Luân 93 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng qua năm, ngày có thêm nhiều DA đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Cùng với đó, nhu cầu vay vốn để thực DA ngày gia tăng Theo báo cáo Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam - chi nhánh Mỹ Đình - Hà Nội đầu tư kinh doanh xây dựng BDS vay vốn ngân hàng ngày tăng số lượng quy mơ Do đó, cơng tác thẩm định ngân hàng ngày có ý nghĩa quan trọng hoạt động cho vay Tuy nhiên, nay, công tác thẩm định dự án BDS Chi nhánh ngân hàng số tồn như: phương pháp thẩm định chưa áp dụng cách đa dạng, nhiều nội dung thẩm định bị coi nhẹ, mang tính hình thức, cán thẩm định thiếu kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm nhiều khía cạnh, thiếu thơng tin q trình thẩm định… Khắc phục tồn này, ngân hàng cần thực số giải pháp thông tin, đội ngũ cán bộ, quy trình, tổ chức thẩm định, nội dung, phương pháp thẩm định, giải pháp công nghệ, sở hạ tầng ngân hàng phục vụ cho công tác thẩm định Thực giải pháp này, công tác thẩm định Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam – chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội khắc phục tồn tại, nâng cao chất lượng thẩm định dự án xây dựng, góp phần nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng SVTH: Lê Mạnh Luân 94 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS.Trần Thị Mai Hương, Bài giảng Thẩm định Dự án Đầu tư, 2008 PGS.TS.Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS.Từ Quang Phương, Kinh tế đầu tư, NXB ĐH Kinh tế Quốc Dân, 2007 3.Quyết định số 169/QĐ/HĐQT Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng No&PTNT Việt Nam việc ban hành quy chế tổ chức hoạt động Chi nhánh Ngân hàng No&PTNT Việt Nam 4.Quyết định số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 5.Quyết định số 1637/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2002 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay khách hàng 6.Quyết định số 72/QĐ-HĐQT-TD ngày 31/03/2002 Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 7.Báo cáo kế hoạch kinh doanh năm Agribank chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội năm 2008-2012 8.Tài liệu kỷ yếu Agribank chi nhánh Mỹ Đình-Hà Nội SVTH: Lê Mạnh Luân 95 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Phụ lục Phụ lục 1.1 Bảng cân đối kế toán Phụ lục 1.1.1 Về tài sản BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN ĐVT: VND Năm 2008 8.007.697.431 396.501.452 3.934.149.000 3.934.149.000 3.567.628.979 2.980.000.000 587.628.979 109.418.000 109.418.000 5.321.821.986 5.321.821.986 5.321.821.986 7.615.997.957 (2.294.175.971) 13.329.519.417 TÀI SẢN A TÀI SẢN NGẮN HẠN I Tiền khoản tương đương tiền II Các khoản phải thu Trả trước cho người bán III Hàng tồn kho 1.Hàng mua đường Hàng hóa tồn kho IV TSLĐ khác Chi phí chờ kết chuyển B TÀI SẢN DÀI HẠN I Các khoản phải thu dài hạn II Tài sản cố định TSCĐ hữu hình - Nguyên giá - Hao mòn lũy kế (*) Tổng Cộng Tài Sản Phụ lục 1.1.2 CHI TIẾT CÁC KHOẢN PHẢI TRẢ NGƯỜI BÁN Đơn vị tính: VND TT Tên người bán hàng Cty CP y tế sống Việt Nam Chi nhánh Công ty dược trang thiết bị y tế Qn đội Cơng ty CP y tế chăm sóc sức khỏe Tràng An Công ty CP Thiết bị y tế Việt Nam (Meditech VietNam) TỔNG CỘNG Phụ lục 1.2 Dư đầu kỳ Nợ Có Phát sinh kỳ Nợ Có Dư cuối kỳ Nợ Có 1.242.601.000 298.536.139 944.064.861 1.838.487.000 985.426.000 853.061.000 1.838.487.000 2.137.023.139 5.218.111.139 1.838.487.000 2.137.023.139 3.122.449.139 3.934.149.000 1.838.487.000 Về nguồn vốn NGUỒN VỐN A Nợ phải trả I Nợ ngắn hạn Phải trả cho người bán Thuế khoản phải nộp NSNN nhà nước B Nguồn vốn chủ sở hữu I Nguồn Vốn, Quỹ Nguồn vốn kinh doanh SVTH: Lê Mạnh Luân Năm 2008 1.844.987.000 1.844.987.000 1.838.487.000 6.500.000 11.484.532.417 11.484.532.417 7.000.000.000 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối Tổng Cộng Nguồn Vốn 4.484.532.417 13.329.519.417 Phụ lục 1.4 Các tiêu tài Một số tiêu tài Khả toán (lần) Khả toán nợ ngắn hạn Khả toán nhanh Cơ cấu vốn khả tự chủ tài (%) Hệ số tự chủ tài Hệ số nợ phải trả tổng TS (Tỷ số nợ) Hệ số nợ VCSH Hệ số nợ trung, dài hạn Tổng TSLĐ&ĐT NH/TTS Tổng TSCĐ&ĐT DH/TTS Khả họat động Hệ số vòng quay tổng tài sản Hiệu suất sử dụng tài sản cố định Kỳ luân chuyển vốn Vòng quay vốn lưu động Số ngày khoản phải thu ngắn hạn Vòng quay khoản phải thu ngắn hạn Số ngày hàng tồn kho Vòng quay hàng tồn kho Số ngày khoản phải trả Vòng quay khoản phải trả Khả sinh lời Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS) Tỷ suất sinh lời tải sản (ROA) Tỷ suất lợi nhuận VCSH (ROE) Khả tăng trưởng Vốn lưu động thường xuyên Tỷ suất lợi nhuận VCSH Năm 2008 4,34 2,41 86,16% 13,84% 16,06% 0,00% 60,07% 39,93% 0,85 2,14 252,98 1,42 124,29 2,90 731,65 0,49 378,37 0,95 39,35% 33,64% 39,05% 6.162.710.431 39,05% Phụ lục 1.5 Bảng cấu vốn dự án TT Tên đối tác Loại máy ĐVT bán hàng Văn phịng cơng ty TNHH thiết Số Đơn giá Thành tiền lượng Số tiền Còn nợ Thanh toán toán Máy gây mê Model: SLW 180 Hãng sản xuất: Shin bị y khoa Đỗ – El Nhật Bản Bộ dụng cụ tiểu, Thân SVTH: Lê Mạnh Luân Chiếc 226.500.750 453.001.500 Bộ 43.378.650 202.434.750 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng trung đại phẫu Hãng xản xuất: Normed- Đức Hệ thống bao gồm: Bộ tiểu phẫu 12 chi tiết 65.068.500 50.608.950 Bộ trung phẫu 30 chi tiết Bộ đại phẫu 38 chi tiết Đèn mổ treo trần ánh sáng lạnh Model: ML 701 Chiếc 186.984.000 186.984.000 Chiếc 105.966.000 317.898.000 Chiếc 225.933.750 451.867.500 Bộ 237.071.625 474.143.250 Hãng xản xuất Martin - Đức Đèn mổ treo trần nhánh Model: JS-009 Hãng xản xuất: Jinsol- Hàn Quốc Máy thở SS- 120 Model: SS- 120 Hãng xản xuất: Shin – El Nhật Bản Máy thở để bàn Model: ARF – 900 EIII Hãng xản xuất: Công ty ACOMA- Nhật Bản Cộng Bàn mổ vạn TNHH Kỹ Model: EXAFIEX thuật Minh 2000 Tâm Hãng xản xuất: Jorg 2.086.329.000 Hệ 100.284.450 300.853.350 Bộ 87.249.750 523.498.500 Bộ 127.386.000 509.544.000 2.086.329.000 &Sohn- Germany Monitor theo dõi bệnh nhân Model: Vitalmax 4000 CL Hãng xản xuất: Space tech- Mỹ Máy khám chữa tổng hợp SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Model: Selene Hãng xản xuất: MORITA- Nhật Bản Hệ thống khám tai mũi họng Model: DUM 10 1441 Bộ 158.796.750 158.796.750 Bộ 697.998.000 697.998.000 Hãng xản xuất: Meditech- Hàn Quốc Bộ nội soi tiêu hóa 11 Hãng xản xuất: Olympus- Nhật Bản Cộng Máy siêu âm màu 12 SA 9900 Máy chụp 13 14 15 16 Công ty Cổ phần thiết bị 17 18 y tế Việt Nam cardio 2000 Máy siêu âm SA (Meditech VietNam) SA 9900 Hãng sx: Medison - Hàn Quốc Máy siêu âm SA 6000II Máy đo 20 22 cardio touch 3000 Máy điện tim 6000C Máy siêu âm màu 19 21 X- Quang MCA-6200 Máy EXA 3000 Máy điện tim 2.190.690.600 2.190.690.600 3.162.000.000 105.000.000 3.057.000.000 Cái 404.600.000 404.600.000 Bộ 473.500.000 473.500.000 Bộ 273.000.000 273.000.000 Bộ 24.600.000 24.600.000 Bộ 15.900.000 47.700.000 Cái 141.800.000 283.600.000 Cái 353.000.000 1.412.000.000 Cái 137.000.000 137.000.000 Cái 106.000.000 106.000.000 lỗng xương siêu Cơng ty cổ âm Sonost 3000 Cộng Hệ thống chụp cắt phần y tế lớp vi tính CT- Hệ $110.000 1.914.000.000 95.700.000 1.818.300.000 sống Scanner prospeed Chi nhánh Hệ thống X- Hệ $70.000 1.218.000.000 87.000.000 1.131.000.000 Công ty dược Quang, xuất xứ trang thiết Hàn Quốc (Model bị y tế quân UNI DR-CD09) đội SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng (Amephaco Branch) Cty TNHH 23 Hong Ky Việt Nam Cty TNHH 24 Thang máy Giường y tế 02 tay quay Thang máy chở bệnh nhân Bộ 50 8.000.000 400.000.000 400.000.000 Bộ 304.500.000 304.500.000 304.500.000 11.275.519.600 5.269.219.600 6.006.300.000 Hồng Đạt TỘNG CỘNG Phụ lục 1.6 Tổ chức nhân Lãnh đạo bệnh viện - Giám đốc - Phó giám đốc Các phòng chức - Phòng tổ chức hành - Phịng tài kế tốn : người : người : người : người Các khoa chuyên môn - Khoa khám bệnh : người - Khoa Nội – Nhi – Đông y : người - Khoa Ngoại – Sản – Phụ : người - Khoa Liên chuyên khoa : người - Khoa Cân lâm sàng : người - Khoa Duợc, trang thiết bị Vật tư chuyên dụng: Trong tỷ lệ cán nhân viên: - Giáo sư, phó giáo sư - Tiến sĩ, Thạc sĩ, Bác sỹ, chuyên 10 khoa Cấp I Cấp II - Tiến sĩ Dược sĩ - Y tá, điều dưỡng - Dược tá - Kỹ thuật viên - Hộ lý - Quản lý phòng ban Tộng Cộng 15 4 50 người SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng Tộng Cộng 50 người Phụ lục 1.7 Tính tốn tính hiệu dự án Phụ lục 1.7.1 Các giả định để tính tốn Chi phí hội vốn tự có (L/S tiền gửi TK) Lãi vay Ngân hàng (trong 01 năm đầu) Lãi vay Ngân hàng (từ năm thứ 02) Thời gian trả gốc (48 tháng) Tổng nguồn vốn huy động cho dự án - Vốn tự có chiếm (khoảng 71,8% tổng nhu cầu vốn) - Vốn vay Ngân hàng (khoảng 28,2% tổng nhu cầu vốn) Trả gốc lãi vay hàng tháng Thuế GTGT Thuế Thu nhập doanh nghiệp Chi phí sử dụng vốn bình qn (WACC) 7,20% 10,50% 14,00% 17.745.712.000 12.745.712.000 5.000.000.000 /năm /năm /năm năm đ đ đ 5% 25% 7,75999% Phụ lục 1.7.2 Xác định doanh thu Năm TT Khoản mục Công suất hoạt động khám chữa bệnh Doanh thu khám, thu khám, đầu vị tư Doanh thu dự kiến theo NĂM % 10 60% 60,00% 65,00% 65,00% 90,00% 4.860.000.000 4.860.000.000 5.265.000.000 5.265.000.000 7.290.000.000 “ 864.000.000 864.000.000 936.000.000 4.680.000.000 6.480.000.000 “ “ 1.080.000.000 1.080.000.000 1.170.000.000 1.170.000.000 1.620.000.000 6.804.000.000 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 xét nghiệm, chữa bệnh ngoại trú Doanh Đơn xét nghiệm, chữa bệnh nội trú Dịch vụ khác Tổng Doanh thu đồng Phụ lục 1.7.3 Xác định chi phí dự án Năm TT Khoản mục TỔNG CHI PHÍ Thuốc vật tư y tế Trả tiền thuê sở Lương nhân viên bác sỹ Nộp ngân sách Chi khác Đơn đầu vị tư Chi Phí dự kiến theo NĂM 5.194.953.025 đồng " " " " SVTH: Lê Mạnh Luân 5.174.894.700 5.218.184.100 6.484.618.500 10 8.035.721.200 1.360.800.000 1.360.800.000 1.474.200.000 2.223.000.000 3.078.000.000 636.000.000 636.000.000 636.000.000 636.000.000 636.000.000 1.020.600.000 1.020.600.000 1.105.650.000 1.667.250.000 2.308.500.000 34.020.000 34.020.000 36.855.000 55.575.000 76.950.000 136.080.000 136.080.000 147.420.000 222.300.000 307.800.000 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp Trích lập quỹ Khấu hao TSCĐ Lãi vay vốn cố định GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng “ " " 68.040.000 68.040.000 73.710.000 111.150.000 153.900.000 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 464.841.825 444.783.500 269.777.900 94.772.300 Phụ lục 1.7.4 Kết hoạt động kinh doanh Khoản mục TT Tổng Doanh thu Tổng Chi phí hoạt động Năm Đơn Năm hoạt động đầu tư vị 10 đồng " 6.804.000.000 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 5.194.953.025 5.174.894.700 5.218.184.100 6.484.618.500 8.035.721.200 Thu nhập trước thuế " 1.609.046.975 1.629.105.300 2.152.815.900 4.630.381.500 7.354.278.800 Thuế TNDN " 402.261.744 407.276.325 538.203.975 1.157.595.375 1.838.569.700 Lợi nhuận sau thuế " 1.206.785.231 1.221.828.975 1.614.611.925 3.472.786.125 5.515.709.100 Phụ lục 1.7.5 Cân đối trả nợ ngân hàng Năm Khoản mục Đơn vị TT Năm hoạt động đầu tư Lãi vay vốn cố định 464.841.825 444.783.500 269.777.900 94.772.300 Khấu hao 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 1.474.571.200 Lợi nhuận từ dự án 1.206.785.231 1.221.828.975 1.614.611.925 3.472.786.125 5.515.709.100 641.417.500 0 0 5.000.000.000 3.749.960.000 2.499.920.000 1.249.880.000 464.841.825 444.783.500 269.777.900 94.772.300 1.250.040.000 1.250.040.000 1.250.040.000 1.249.880.000 1.714.881.825 1.694.823.500 1.519.817.900 1.344.652.300 3.749.960.000 2.499.920.000 1.249.880.000 0 2.072.733.931 1.446.360.175 1.839.143.125 3.697.477.325 6.990.280.300 2,209 1,853 2,210 3,750 Hoàn thuế GTGT Kế hoạch trả nợ dự án Dư nợ đầu năm Trả lãi năm Trả gốc năm Tổng mức trả nợ gốc + Lãi hàng năm Dư nợ cuối năm (Nguồn để trả nợ - số tiền phải trả năm) DSCR (Khả toán) hàng năm DSCR nhỏ DSCR trung bình 3.358.961.025 10 3.141.183.675 Nguồn trả nợ II 3.787.615.756 I 5.042.129.625 6.990.280.300 1,853 2,505 Phụ lục 1.7.6 Báo cáo Ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIP - Total Investment Point of view) Khoản mục TT Năm đầu tư Năm hoạt động 10 Ngân lưu vào 7.445.417.500 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 a Tổng doanh thu 6.804.000.000 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 b Hoàn thuế GTGT 641.417.500 0 0 c Thanh lý TSCĐ 0 0 Ngân lưu 17.745.712.000 3.657.801.744 3.662.816.325 4.012.038.975 6.072.870.375 8.399.719.700 a Chi đầu tư 17.745.712.000 b Chi phí hoạt động 3.255.540.000 3.255.540.000 3.473.835.000 4.915.275.000 6.561.150.000 SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng c Thuế TNDN NCF (Dòng tiền dòng) -17.745.712.000 PV Dòng tiền -17.745.712.000 3.514.862.613 2.705.068.151 2.684.307.617 3.739.243.654 3.310.693.588 Lũy kế dòng tiền -17.745.712.000 -14.230.849.387 -11.525.781.236 -8.841.473.619 -5.102.229.965 16.512.711.179 NPV (TIP) 16.512.711.179 IRR (TIP) 22,544% Thời gian hoàn vốn (TIP) 402.261.744 407.276.325 538.203.975 1.157.595.375 1.838.569.700 3.787.615.756 3.141.183.675 3.358.961.025 5.042.129.625 6.990.280.300 6,0 năm Phụ lục 1.7.7 Báo cáo Ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư (EIP) (Owners'Equity or Equity) Năm đầu tư Khoản mục TT a Năm hoạt động Ngân lưu vào Tổng doanh thu (gồm 5.000.000.000 10 7.445.417.500 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 6.804.000.000 6.804.000.000 7.371.000.000 11.115.000.000 15.390.000.000 641.417.500 0 0 0 0 5.372.683.569 5.357.639.825 5.531.856.875 7.417.522.675 8.399.719.700 b VAT đầu ra) Hoàn thuế GTGT c d Thanh lý TSCĐ Vay NHTM Ngân lưu 5.000.000.000 17.745.712.000 a Chi đầu tư 17.745.712.000 b Chi phí hoạt động 3.255.540.000 3.255.540.000 3.473.835.000 4.915.275.000 6.561.150.000 c Thuế TNDN Trả nợ Ngân hàng 402.261.744 407.276.325 538.203.975 1.157.595.375 1.838.569.700 1.714.881.825 1.694.823.500 1.519.817.900 1.344.652.300 6.990.280.300 d (Gốc + Lãi) NCF (Dòng tiền dòng) -12.745.712.000 2.072.733.931 1.446.360.175 1.839.143.125 3.697.477.325 PV Dòng tiền -12.745.712.000 1.933.520.458 1.258.597.557 1.492.901.560 2.799.795.930 3.487.761.161 Lũy kế dòng tiền -12.745.712.000 -10.812.191.542 -9.553.593.985 -8.060.692.424 -5.260.896.494 17.209.394.844 NPV (EIP) IRR (EIP) Thời gian hoàn vốn 17.209.394.844 24,401% 6,0 năm (EIP) Phụ lục 1.7.8 Độ nhạy dự án - Khi số lượng trung bình người điều trị khám chữa bệnh thay đổi Chỉ tiêu NPV - TIP IRR - TIP NPV - EIP IRR - EIP DSCR trung bình Thời gian hồn PA gốc 16.512.711.179 22,544% 17.209.394.844 24,401% -8.0% 14.105.850.899 20,685% 14.728.731.383 22,239% -5.0% 15.008.423.504 21,390% 15.658.980.181 23,058% 5.0% 18.016.998.854 23,673% 18.759.809.508 25,719% 10.0% 19.521.286.529 24,778% 20.310.224.171 27,013% 15.0% 21.025.574.204 25,863% 21.860.638.834 28,287% 20.0% 22.529.861.879 26,929% 23.411.053.497 29,541% 2,505 2,338 2,401 2,610 2,715 2,820 2,925 6,0 6,0 6,0 6,0 5,0 5,0 5,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 5,0 5,0 15.0% 13.981.879.902 18,973% 14.547.538.044 20,057% 2,505 20.0% 13.131.117.304 17,939% 13.660.252.444 18,842% 2,505 vốn – TIP (năm) Thời gian hoàn vốn – EIP (năm) - Khi tổng vốn đầu tư thay đổi Chỉ tiêu NPV - TIP IRR - TIP NPV - EIP IRR - EIP DSCR PA gốc 16.512.711.179 22,544% 17.209.394.844 24,401% 2,505 -10.0% 18.176.229.952 25,431% 18.983.966.044 28,112% 2,505 SVTH: Lê Mạnh Luân -5.0% 17.347.328.756 23,927% 18.096.680.444 26,154% 2,505 5.0% 15.673.177.507 21,266% 16.322.109.244 22,818% 2,505 10.0% 14.829.385.311 20,079% 15.434.823.644 21,377% 2,505 Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng trung bình Thời gian hồn vốn – 6,0 5,0 6,0 6,0 6,0 7,0 7,0 6,0 5,0 6,0 6,0 6,0 7,0 7,0 TIP (năm) Thời gian hoàn vốn – EIP (năm) - Khi lãi suất cho vay thay đổi Chỉ tiêu NPV - TIP IRR - TIP NPV - EIP IRR - EIP DSCR trung PA gốc 16.512.711.179 22,544% 17.209.394.844 24,401% -10.0% 16.762.021.732 22,526% 17.260.229.472 24,467% -5.0% 16.637.013.497 22,535% 17.234.812.158 24,434% 5.0% 16.389.109.993 22,553% 17.183.977.531 24,368% 10.0% 16.266.205.188 22,562% 17.158.560.217 24,335% 15.0% 16.143.992.052 22,571% 17.133.142.904 24,303% 20.0% 16.022.465.907 22,580% 17.107.725.590 24,270% 2,505 2,531 2,518 2,493 2,481 2,468 2,457 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 bình Thời gian hồn vốn – TIP (năm) Thời gian hoàn vốn – EIP (năm) - Khi đơn giá dịch vụ khám chữa bệnh thay đổi (gồm nội ngoại trú dịch vụ khác) Chỉ tiêu NPV - TIP IRR - TIP NPV - EIP IRR - EIP DSCR trung PA gốc 16.512.711.179 22,544% 17.209.394.844 24,401% -10.0% 13.100.396.217 19,870% 13.693.456.638 21,291% -5.0% 14.806.553.698 21,224% 15.451.425.741 22,863% 5.0% 18.218.868.660 23,833% 18.967.363.948 25,908% 10.0% 19.925.026.142 25,094% 20.725.333.051 27,387% 15.0% 21.631.183.623 26,330% 22.483.302.154 28,841% 20.0% 23.337.341.104 27,543% 24.241.271.257 30,273% 2,505 2,262 2,384 2,627 2,749 2,870 2,992 6,0 6,0 6,0 6,0 5,0 5,0 5,0 6,0 6,0 6,0 6,0 5,0 5,0 5,0 bình Thời gian hoàn vốn – TIP (năm) Thời gian hoàn vốn – EIP (năm) Phụ lục 1.7.9 Nguồn trả nợ bổ sung: ĐVT: 1000 đ Tháng Tháng 01/2008 Tháng 02/2008 Tháng 03/2008 Tháng 04/2008 Tháng 05/2008 Phịng khám Ngơ Gia Khảm Doanh Chi phí Lợi nhuận thu Doanh Phịng khám Sủi 190.130 107.525 82.605 232.269 115.417 226.556 Phòng khám Phố Nối Doanh Lợi Chi phí thu nhuận Chi phí Lợi nhuận 189.544 99.081 90.463 274.105 223.069 51.036 116.852 116.201 85.018 31.183 198.724 93.971 104.753 140.541 86.015 276.828 237.322 39.506 389.222 157.575 231.647 281.586 117.440 164.146 301.453 78.701 222.752 439.371 192.886 246.485 311.786 85.756 226.030 349.201 173.270 175.931 458.482 176.880 281.602 SVTH: Lê Mạnh Luân thu Lớp: ĐT51D Chuyên đề tốt nghiệp Tháng 06/2008 Tháng 07/2008 Tháng 08/2008 Tháng 09/2008 Tháng 10/2008 Tháng 11/2008 Tháng 12/2008 Tổng GVHD: PGS.TS Phạm Văn Hùng 302.428 71.989 230.439 320.383 41.445 278.938 451.090 155.434 295.656 358.563 76.409 282.154 301.048 183.476 117.572 515.617 180.825 334.792 313.345 134.679 178.666 329.155 198.004 131.151 507.328 206.980 300.348 247.434 68.340 179.094 301.911 82.000 219.911 428.454 160.670 267.784 234.127 123.952 110.175 307.489 188.472 119.017 415.889 161.693 254.196 201.075 126.849 74.226 285.155 175.030 110.125 410.940 160.991 249.949 223.897 122.087 101.810 291.590 195.381 96.209 412.986 171.116 241.870 3.123.196 1.290.984 1.832.212 3.369.958 1.737.200 1.632.758 4.902.208 2.042.090 2.860.118 SVTH: Lê Mạnh Luân Lớp: ĐT51D ... TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH MỸ ĐÌNH HÀ NỘI NĂM 200 8-2 012 I ĐẶC ĐIỂM VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT... hoạch - Nguồn vốn chi nhánh Mỹ Đình II THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH MỸ ĐÌNH HÀ NỘI... trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Mỹ Đình Hà Nội giai đoạn 200 8-2 012 Chương II: Một số giải pháp hồn thiện