các hình thức marketing đối với kinh doanh bất động sản hiện nay

BÀI LÀM LỜI GIỚI THIỆU Trong số chắn công nhận điều thị trường bất động sản Việt Nam thị trường hấp dẫn, có nhiều vấn đề liên quan đến giới đầu tư tất người phải quan tâm Bất động sản bao gồm có đất, công trình xây dựng bao gồm hạ tầng kỹ thuật kiến trúc bên đất KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,… Chúng ta điểm lại giai đoạn phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam: - Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993 - Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà - Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 ảnh hưởng tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á - Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 sách phát triển đô thị, sách khu ĐTM, chung cư - Giai đoạn ngưng trệ năm 2004 – 2006 - Giai đoạn phục hồi, phát triển từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Cung cầu thị trường BĐS bao gồm cá nhân tổ chức kinh doanh có nhu cầu bán mua BĐS Việc mua bán không đơn phục vụ cho nhu cầu để mà mang sắc thái đầu tư, đầu cơ, tích lũy tài sản, chí hợp thức hóa nguồn thu nhập Chính đa dạng mục tiêu mua bán làm thị trường thêm nhộn nhịp, phát triển PHÂN TÍCH A Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản: Đối với nhà đầu tư, bất động sản mặt hàng kinh doanh nhạy cảm đầu tư họ di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng giá trị lớn Thị trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ yếu tố môi trường vĩ mô, môi trường ngành,… Trong có tác động tích cực hạn chế Chúng ta sâu vào phân tích ảnh hưởng yếu tố Có thể nói thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô gồm yếu tố bản: - Kinh tế - Pháp luật – trị - Văn hoá – xã hội - Công nghệ - Môi trường tự nhiên Yếu tố kinh tế Điểm qua sốt thị trường bất động sản Việt Nam nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế Việt Nam - Sự phát triển thị trường BĐS gắn bó mật thiết với tăng trưởng kinh tế theo hướng kinh tế thị trường Mà tăng trưởng kinh tế quốc gia lại phụ thuộc vào hai yếu tố: - Độ mở kinh tế Nền kinh tế mở mức độ đầu tư từ bên đổ vào lớn - Năng lực quốc gia việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác nguồn lực từ bên ngoài, khai phá từ bên tương ứng với độ mở Thị trường bất động sản VN rơi vào sốt sau thời điểm mà độ mở kinh tế kéo rộng Năm 1991, ĐH Đảng lần thứ khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN Năm 1993 Việt Nam bình thường hóa quan hệ với tổ chức tài quốc tế (IMF, WB, ADB,….) Nguồn vốn bắt đầu đổ vào Việt Nam, thị trường bắt đầu sốt,… Năm 2007 VN gia nhập WTO, lần nhà nước có chuẩn bị kỹ sở hạ tầng kỹ thuật sách Chính điều tạo nên sốt BĐS lần thứ VN Sự phát triển cao ổn định kinh tế, chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.5% cao 10 năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam) Thu nhập bình quân người dân tăng - Hình thành thị trường vốn, định chế tài chính(Thị trường chứng khoán, mở cửa thị trường tài chính, xuất quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS) - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư VN nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày phát triển, hội nhập VN vào toàn cầu hóa ngày sâu…) Thách thức: Hệ thống tín dụng cho vay mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu thực người dân chưa phát triển làm cho mâu thuẫn ngày gay gắt Mâu thuẫn thu nhập bình quân/người so với giá BĐS VN ngày cao, khó giải Theo tính toán Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 trịêu đồng/năm giá nhà khoảng 300 triệu đồng phải 20 năm mua nhà Yếu tố pháp luật – trị: Cơ hội: - Sự gia tăng dân số (trên triệu người/năm) Cộng với sách cho phép người nước ngoài, Việt Kiều mua nhà Việt Nam (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ XD, có khoảng 21,000 người nước có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan điểm mở) - Nhà nước có chủ trương khuyến khích nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho sinh viên Thách thức: -Hệ thống luật pháp rườm rà, tồn chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất nhìêu rắc rối, không gắn với quyền người sử dụng người sở hữu, thông tin chưa công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển thị trường tiếp tục tạo hội cho đầu tăng giá thị trường - Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hịên quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản -Chính sách Nhà nước tác động việc xây nhà giá rẻ, áp lực cho doanh nghiệp Chính sách chồng chéo, không quán quan quản lý nhà nước, hay thay đổi Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán bất động sản -Thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến công trình chưa công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư Yếu tố văn hoá – xã hội Những năm gần thu nhập người dân tăng, mà số lượng tầng lớp trung lưu tăng nhanh, tồn lượng vốn lớn dân chúng Việt Nam, đối tượng khách hàng giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí cao để hưởng tiện ích thỏa mãn nhu cầu Hiện tượng sốt đất diễn chủ yếu thành phố Hồ chí minh Hà nội hai điểm nóng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, tập trung dân số Đây hai thị trường có độ nhạy cao đổi thay kinh tế.Chính giá bất động sản hai thị trường sở để kéo giá bất động sản thị trường nước lên mặt giá Thách thức: Tuy nhiên tình trạng đầu bất động sản làm cho nhiều công trình bị làm giá, giá ảo điều gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực nhà ở, chủ yếu tập trung vào đối tượng số lớn người dân có mức thu nhập thấp, tỷ lệ thất nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều Một đặc điểm người dân Việt Nam thích sở hữu, có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê chung cư cao tầng Yếu tố công nghệ Cơ hội: Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết nhanh Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện… Công nghệ xử lý đất yếu Thách thức: Chưa làm chủ đc công nghệ đại, giá thành sử dụng cao, thời gian thi công dài Đặc thù sản phẩm, thời gian dài để thu hồi vốn Yếu tố môi trường tự nhiên Cơ hội: Quỹ đất đầu tư cho bất động sản nói chung nhiều Nguồn vật liệu thô phong phú: đá cát, gạch, gỗ Thách thức: Khí hậu VN yêu cầu công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao Miền bắc: khí hậu khắc nghiệt, mưa lụt, bão lớn, lốc xoáy,… Miền nam:khí hậu ổn định hơn, thường thiên tai Ngoài ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô phân tích trên, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng môi trường ngành Tác động - Giá dầu, giá thép, xi măng, nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt B.Đều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nay: Như phân tích trên, nhà đầu tư, bất động sản mặt hàng kinh doanh nhạy cảm đầu tư họ di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng giá trị lớn Do phải cần cẩn trọng đầu tư, đánh giá yếu tố tạo nên lợi nhuận từ bất động sản Bởi vậy: - Nhà đầu tư thiết phải có trình độ, am hiểu thị trường bất động sản Sự tăng trưởng kinh tế Việt Nam gắn liền với động lực thúc đẩy kinh tế thị trường môi trường an ninh, trị ổn định, cam kết phủ - Hệ thống luật pháp ngày rõ ràng, định chế, sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, gia nhập vào WTO, xuất phát triển thị trường vốn, loại hàng hóa thị trường vốn Do cần phải có trình độ hiểu biết pháp luật - Bởi bất động sản loài hàng hóa nên bất động sản bị chi phối qui luật thị trường qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… Do nhà đầu tư phải nắm kỹ dự báo nhu cầu cách tiếp cận thị trường.Biết nắm bắt hội, mạnh dạn đầu tư Khả tư tốt - Bất động sản bên cạnh lại loại hàng hóa đặc biệt đặc trưng mà giá trị xem loại cải tích lũy giống vàng, sinh lời không bị giá trị Như bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý, yếu tố đầu Nhà đầu tư phải có lực tài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh - Kỹ hoạt động marketing yếu tố không nhỏ định thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để thành công đòi hỏi nhà đầutư phải phân tích đánh giá hành vi người tiêu dùng Yếu tố phân đoạn thị trường quan trọng Chia thị trường thành nhóm người mua riêng biệt có đặc điểm nhu cầu tương đối giống để định hình thức mặt hàng kinh doanh bất động sản Dựa tiêu chí phân đoạn thị trường lựa chọn đoạn thị trường mục tiêu Ví dụ kinh doanh công trình xây dựng nhà chung cư thành công địa bàn tập trung đông dân cư, thu nhập bình thường, chung cư, hộ trở thành mặt hàng ưa chuộng,… C Thị trường bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hai thị trường bất động sản nhạy cảm Tuy nhiên ảnh hưởng từ nhiều yếu tố tác động môi trường vĩ mô, nên có điểm khác biệt thị trường bất động sản hai thành phố lớn Tiêu chí HÀ NỘI TP HỒ CHÍ MINH Vị trí Trung tâm văn hóa-Chính trị Trung tâm phát triển kinh tế Điều kiện Khắc nghiệt (khí hậu, thiên tai,…) Ổn định tự nhiên Pháp luật – HN quản lý kiến trúc chặt hơn, chủ Có nhiều sách thu sách trương nới lỏng hút đầu tư tất lĩnh vực phát triển kinh tế Dân trí Ít nhạy bén, thích phát triển trị Năng động hơn, thích phát triển kinh tế Cơ chế làm Rườm rà, công thức, cứng nhắc Năng động hơn, tạo việc điều kiện để có hiệu Thói quen Phong kiến hơn, ảnh hưởng quan điểm Quan điểm thông thoáng khách hàng thích sở hữu hơn, cởi mở hơn, đa dạng Chính sách Chịu ảnh hưởng văn hoá phương đông Thu hút phương Tây thu hút - Thu nhập Tương đối Cao bình quân Từ đặc điểm đưa trên, cho thấy thành phố Hồ Chí Minh địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao, tập trung dân số đông, mức thu nhập bình quân đầu người cao Là nơi hội tụ lực lượng lao động có trình độ cao Tp.HCM ưu tiên hàng đầu nhà đầu tư đến từ quốc tế Tiếp tục khẳng định trung tâm đầu tàu nước phía nam kinh tế, tài với tiêu GDP, thị trường chứng khoán - Tp HCM tiếp tục đứng đầu thu hút vốn đầu tư FDI với số vốn 1.1 tỷ USD, Tp.HCM nằm top 10 thị trường bất động sản triển vọng khu vực Châu Á Thái Bình Dương (Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho thuê, BĐS lẻ, Công nghiệp phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học) Các dự án HTKT đầu tư nâng cấp (tuyến SG-Trung Lương, Đường Xuyên Á, Đại lộ Đông Tây, Các tuyến Metro, đường vành đai, đường cao tốc Long Thành Dầu Giây,…) Các dự án lớn BĐS ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam Sài Gòn, xây dựng KS sao, liên hợp thương mại-KS-VP-CH khu đất vàng Tp Cũng trung tâm kinh tế nước, nên thị trường BĐS Tp.HCM nhạy cảm với thay đổi kinh tế - Sức hút mạnh mẽ Thị trường BĐS làm cho mặt giá cao, có xu hướng tăng giá - Thị trường BĐS chịu tác động mạnh giới đầu - Năng lực qui hoạch nhà nước yếu tính chuyên nghiệp doanh nghiệp kinh doanh BĐS yếu - Năng lực nhà đầu tư thấp, thiếu tính liên kết (Tại Tp.HCM, 6,000 doanh nghiệp KDBĐS có gần 4,200 DN đăng ký KD, có gần 50 DN có số vốn 100 tỷ - Tiến độ triển khai dự án ngày chậm giá đất đai, khiếu kiện ngày tăng - Tính minh bạch thông tin thấp (Dự án khu đất vàng Vincom ví dụ điển hình KẾT LUẬN Đầu tư vào bất động sản thời gian hội đầu tư có hiệu Khả tăng giá thị trường còn, khả bảo toàn vốn đất tốt kênh truyền thống vàng, hay chứng khoán Tuy nhiên để thành công, mức độ đầu tư phải dựa vào dòng tiền chính, hạn chế di vay, yếu tố lãi suất có nhiều tượng bất ổn Khả siết chặt lãi suất ngân hàng trở lại lo ngại lạm phát Marketing trình quản lý gồm xác định, dự đoán, thỏa mãn nhu cầu khách hàng cách có hiệu Bởi muốn thành công lĩnh vực kinh doanh nào, cần phải nắm hiểu rõ quy trình để có định đắn kịp thời Tài liệu tham khảo: - Giáo trình môn học - Một số báo Đầu tư, lao động, báo Internet ... giá hội marketing kinh doanh bất động sản: Đối với nhà đầu tư, bất động sản mặt hàng kinh doanh nhạy cảm đầu tư họ di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng giá trị lớn Thị trường bất động sản chịu... có độ nhạy cao đổi thay kinh tế.Chính giá bất động sản hai thị trường sở để kéo giá bất động sản thị trường nước lên mặt giá Thách thức: Tuy nhiên tình trạng đầu bất động sản làm cho nhiều công... tạo nên lợi nhuận từ bất động sản Bởi vậy: - Nhà đầu tư thiết phải có trình độ, am hiểu thị trường bất động sản Sự tăng trưởng kinh tế Việt Nam gắn liền với động lực thúc đẩy kinh tế thị trường