Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hội marketing đối với thị trường bđs ở việt nam hiện nay

Những cam kết của Chính phủ Việt Nam về tự dohóa thị trường khi gia nhập WTO: đã tạo điều kiện cho các công ty quản lý BĐS quốc tế có điều kiện thâm nhập, dần phát triển tại Việt Nam như

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hội marketing

đối với thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

b Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định

không thể di chuyển được, từ đó giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vịtrí: bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao vàngược lại

Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn

và giá cả ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất

có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa

Bất động sản là hàng hóa khi kinh doanh thì cần nhiều vốn và thời gian đầu tư dài: là tàisản có giá trị cao nên mua - bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đếnthời gian mua, bán dài hơn so với các tài sản khác, giữa người mua và người bán khôngtrực tiếp giao dịch, phải qua môi giới, sàn giao dịch nên chi phí giao dịch cao

Bất động sản không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặtkém linh hoạt Nhà nước quy định các bên giao dịch bất động sản phải thực hiện một sốthủ tục nên mất một khoảng thời gian đáng kể

1.2 Khái niệm Kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/

QH 11 ngày 29/6/2006:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanhdịch vụ bất động sản

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,thuê,

thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm

mục đích sinh lợi

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản vàthị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất độngsản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáobất động sản, quản lý bất động sản…

2 Lời mở đầu:

Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy

đủ hơn của thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập vào nền kinh tế thế giới theo xuthế toàn cầu hóa Thị trường BĐS Việt Nam lúc mới ra đời chưa bắt kịp theo sự pháttriển của các nước trên thế giới, nhưng đến nay đã đạt được bước tiến dài cả về số lượng

và chất lượng, nhất là trong lĩnh vực dịch vụ BĐS Sau gần 3 năm là thành viên chínhthức của WTO, hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam dần đi vào quỹ đạo, đạt đượctiến bộ rõ rệt: từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốpnhững thị trường có tính minh bạch Những cam kết của Chính phủ Việt Nam về tự dohóa thị trường khi gia nhập WTO: đã tạo điều kiện cho các công ty quản lý BĐS quốc

tế có điều kiện thâm nhập, dần phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… đãtạo cơ sở để các doanh nghiệp Kinh doanh BĐS trong nước phát triển với tốc độ khánhanh

Hiện nay theo quy định của Pháp luật, BĐS chuyển nhượng phải thông qua sàn giaodịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủđánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư BĐS; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người

và chính sách siết tín dụng đầu tư BĐS nhằm giảm thiểu nguy cơ lạm phát của nền kinh

tế và nguy cơ phát triển “bong bóng” của thị trường BĐS… Tất cả điều kiện này đang

và sẽ tạo cơ hội xây dựng một thị trường BĐS sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự,minh bạch hơn; một thị trường BĐS phát triển bền vững Do đó, vai trò của nghiên cứu

và ứng dụng marketing BĐS đang và sẽ được đề cao Một trong những nội dung cơ bảncủa marketing BĐS là phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trườngngành… để đánh giá các cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam

B PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

I Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hộimarketing đối với thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay:

1 Áp dụng mô hình PESTLE để phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:

a Luật pháp:

Một loạt văn bản pháp luật liên quan ra đời như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định17/2006/NĐ-CP và Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH 11 được Quốc hội thông quangày 29/6/2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng chohoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện tại và tương lai theo chiều hướng ngàycàng thông thoáng và hợp lý:

- Luật Kinh doanh BĐS: vấn đề phương thức huy động vốn - thiết chế cần đảm bảo đểnhà đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàngđược đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đãđược cụ thể hoá trong Luật Kinh doanh BĐS Theo Luật này, chủ đầu tư dự án khuĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của kháchhàng Việc huy động vốn ứng trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huyđộng sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án, ứng trước vốn lần sau chỉ được thựchiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước Luật Kinh doanh BĐS thậm chí còn quyđịnh chặt chẽ hơn, vốn ứng trước của khách hàng phải được sử dụng đúng mục đích,chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng đểquản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoảthuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứngtrước của khách hàng Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việcứng tiền trước thì chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủđầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thươngmại…

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007quy định: Đối với trường hợp mua bánnhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải

được thực hiện nhiều lần và lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư dự án kinh doanhBĐS đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Các lần huy động tiền ứngtrước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó Quy định doanhnghiệp phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng Đối với dự án khu đô thị (KĐT) mới, dự án hạtầng kỹ thuật khu công nghiệp (KCN), chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sởhữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Đốivới dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sửdụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

Trường hợp dự án KĐT mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN đang thựchiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự

án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không cònnhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xemxét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác Điều kiện cho việcchuyển nhượng dự án bao gồm: (a) dự án không thuộc đối tượng bị xử lý thu hồi theoquy định; (b) dự án đã được phê duyệt theo quy định pháp luật; (c) Chủ đầu tư đã cóquyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấychứng nhận quyền sử dụng đất; (d) Phải hoàn thành công tác công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng

kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt; và (e) chủđầu tư mới phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và đáp ứng các điều kiện về vốn,tài chính như nêu ở trên  Do đó, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh không phải vayngân hàng với dư nợ rất lớn để duy trì toàn bộ dự án Thực tế, việc cấm chuyển nhượng

dự án trước đây đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM do nhiều nhà đầu

tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng không thể san sẻ một phần dự áncho các chủ đầu tư khác Do đó việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy độngđược các nguồn vốn, góp phần khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở

- Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/ 2008, theo đó:

“Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê,thuê mua BĐSthông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhàở)”; BĐS giao dịch phải đủ các điều kiện theo qui định của pháp luật mới được bán,chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS Sàn giao dịch BĐS phải công khai các thôngtin của BĐS, bao gồm: loại, vị trí, qui mô, diện tích của BĐS và thông tin về quyền và

lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợiích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ (nếu có) Thời hạn côngkhai tại sàn giao dịch thực hiện tối thiểu 7 ngày Vấn đề này sẽ thúc đẩy thị trường BĐSphát triển minh bạch hơn, công khai hơn, tiến tới công bằng hơn

- Luật Nhà ở 56/2005/QH11 được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, tại “Điều 39quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầumua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phêduyệt và đã xây dựng xong phần móng Nội dung này đảm bảo để nhà đầu tư khôngchiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi kýhợp đồng góp vốn…

- Trong tháng 6/2010, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định sửa đổi, bổ sung,thay thế một số điều của Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanhcác dự án KĐT mới, khu nhà ở trên địa bàn Hà Nội, kèm theo Quyết định số 153 ngày31/8/2006: Đối với dự án KĐT mới, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20hatrở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏhơn 20% tổng mức đầu tư dự án Đối với các dự án khu nhà ở có quy mô sử dụngđất dưới 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án khôngnhỏ hơn 15% tổng mức đầu tư dự án  tạo cơ hội để phân khúc đầu tư xây dựng vàkinh doanh KĐT mới, khu nhà ở mới phát triển ổn định, bền vững…

- Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11

và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11, có hiệu lực từ 01/9/2009 quy định: + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, người về đầu tưtrực tiếp; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chứctrong nước có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam được phép định cư từ 3tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và gia đình sinh sống tại Việt Nam

 So với luật cũ, quy định về thời gian cư trú tại Việt Nam đã được rút ngắn từ 6 thángxuống 3 tháng;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền bán, tặng cho; thế chấp nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;được bồi thường khi Nhà nước thu hồi Nếu trong thời gian không sử dụng, chủ sởhữu có quyền cho thuê ủy quyền quản lý nhà

- Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg có hiệu lực ngày 22/7/2009 V/v sửa đổi một số cơchế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhậpthấp:

+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hànhđến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh,sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề; + Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạtđộng đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, chothuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở…

 Những quy định "thoáng" trên sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS Việt Nam,nhất là đất đai theo hướng tăng cầu (có khả năng thanh toán) về nhà, đất tại Hà Nội

và TP HCM

b Chính trị:

Nhìn chung, Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội ổnđịnh so với các nước khác trong khu vực So với các nước ASEAN khác như TháiLan, Phi-líp-pin, In-đô-nê-xi-a, Mã-lai-xi-a; Việt nam có ít các vấn đề liên quan đếntôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn Sau khi đề ra chính sách “đổi mới”, Việt Nam đã

và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định Sự ổn định chính trị và kinh tế vĩ

mô đang được duy trì Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư ĐCS Việtnam đã lãnh đạo đất nước trong nhiều thập kỷ qua Các giới chức đã ủng hộ chínhsách cải cách và tiếp tục quá trình chuyển sang một nền kinh tế thị trường Trongkhung cảnh xuất hiện chủ nghĩa khủng bố trên thế giới, Việt Nam được biết đến như

là một trong những nước an toàn, an ninh nhất Đây là một trong những yếu tố quantrọng để thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định và hiệu quả

c Kinh tế:

c1 Tình hình kinh tế của Việt Nam, tại Hà Nội và TP HCM năm 2009 & quý I/2010:

- Năm 2009: tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt 5,32%, vượt mục tiêu đề ra vàđứng vào hàng cao trong các nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao của khu vực và thếgiới Sản xuất công nghiệp cả năm đã tăng 7,6% Cân đối kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định.Vốn đầu tư phát triển cả năm đạt 704, 2 nghìn tỷ đồng, tăng 15,3% so với năm 2008

Lạm phát được kiềm chế, chỉ số giá bình quân năm 2009 là 6,88%, thấp nhất trong 6năm gần đây…

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010: Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăngkhoảng 6,5%; Giá trị tăng thêm khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng khoảng2,8%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng khoảng 7%; khu vực dịch vụ tăng 7,5%

so với năm 2009; Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội bằng khoảng 41% GDP; Chỉ

số giá tiêu dùng tăng không quá 7%

- Trong quý I/2010 kinh tế nước ta tiếp tục đà phục hồi với tốc độ tăng GDP đạt 5,83%,gấp gần 1,9 lần tốc độ tăng trong quý I/2009 Sự phục hồi diễn ra ở hầu hết các ngành,các lĩnh vực kinh tế then chốt: giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,6%; thực hiện vốnđầu tư toàn xã hội ước tính tăng 26,23% so với cùng kì năm trước đặc biệt là khu vựcngoài nhà nước tăng tới 46,38%

- Quý I/2010, Kinh tế - xã hội TP Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so với cùng kỳnăm trước: Tổng GDP trên địa bàn quý I/ 2010 tăng 8,7%; Nông - lâm - thuỷ sản tăng21,6%; Công nghiệp xây dựng tăng 9,2%; Dịch vụ tăng 6,9%; Giá trị sản xuất côngnghiệp tăng 12,4%; Vốn đầu tư phát triển Nhà nước do Địa phương quản lý đạt khoảng3.594,3 tỷ đồng, bằng 62,8%; Vốn đầu tư phát triển trên địa bàn (vốn đầu tư xã hội) đạtkhoảng 29.601 tỷ đồng, tăng 9,1%

- Trong 03 tháng /2010, kinh tế TP HCM tiếp tục phục hồi theo hướng tăng trưởng cao.Tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn đạt 74.197 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ năm

2009, trong đó công nghiệp tăng 13,7%, du lịch tăng 35,3%, tổng kim ngạch xuất khẩuđạt 4,153 tỷ đồng Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 87.644

tỷ đồng, tăng 34,4% Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 tăng 0,78%

c2 Một số yếu tố chính tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam:

- Kinh tế Việt Nam năm 2010 sẽ duy trì tốc độ phát triển bằng và cao hơn năm 2009một chút và Chính phủ quyết tâm kiềm chế lạm phát cả năm ở mức không quá 2 con số:

là những yếu tố quan trọng nhất để ổn định và phát triển thị trường BĐS năm 2010 vàcác năm sau

- Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng: Năm 2010,

Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; TP HCM sẽ tiến hànhđiều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận… Một số dự án đầu

tư cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai khẩn trương sẽ có tác động tích cực đến thị

trường BĐS.

- Cơ chế, chính sách tài khóa, tiền tệ của Nhà nước; mối quan hệ tác động qua lại chặtchẽ của Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS:

+ Thực hiện chính sách tài khóa linh hoạt có kiểm soát chặt chẽ, phấn đấu tăng thu, triệt

để tiết kiệm và nâng cao hiệu quả chi NSNN, phấn đấu giảm bội chi ngân sách nhànước năm 2010 xuống dưới 6,2% và giảm dần trong các năm sau Phối hợp đồng bộchính sách tài khoá với chính sách tiền tệ và các chính sách khác để thực hiện mục tiêutổng quát về kinh tế - xã hội năm 2010

+ Điều hành các công cụ chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt và thận trọng nhằm ổnđịnh thị trường tiền tệ, bảo đảm khả năng thanh khoản của hệ thống ngân hàng, kiểmsoát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán, dư nợ tín dụng và áp dụng lãi suất, tỷ giá

ở mức hợp lý phù hợp với diễn biến tình hình, đáp ứng yêu cầu kích thích tăng trưởngkinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô và ngăn ngừa lạm phát cao trở lại

+ Ngày 24/6/2010, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ký Quyết định số1565/QĐ-NHNN quy định mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam.Theo đó, kể từ ngày 1/7/2010, mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam sẽ là 8%/năm…+ Việc Chính phủ cho phép các ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huyđộng và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh vềmức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trườngBĐS Tuy nhiên, nếu việc mở rộng tín dụng ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúcthị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” BĐS mới.Theo Ngân hàng Nhà nước đến cuối tháng 5/2010: tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

là 192.000 tỷ đồng, tăng hơn 4%, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng; cơ chế cho vay làvay với lãi suất thoả thuận

Mức không chế cho vay BĐS phổ biến những năm khó khăn gần đây là 12% và tỷ lệcác ngân hàng “tự hiểu” cho năm 2010 khoảng 10%; các ngân hàng hạn chế cho vay đểcác DN đầu tư dự án mà chuyển sang cho cá nhân (trực tiếp hoặc thông qua chủ đầu tư)mua nhà ở trả góp dưới dạng cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm…

- Đầu năm 2010, thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát đi tín hiệu có sự tăngtrưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm, sau

đó dao động xung quanh 500 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường

BĐS

Theo GS,TSKH Đặng Hùng Võ: “…thị trường vốn đã được điều chỉnh khá mạnh vớinhững hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ phần Sự lên xuống củathị trường BĐS, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài chính và ngược lại

“Những lý thuyết về thị trường BĐS trước đây đã không còn phù hợp Thực tế đang cầnnhững lý thuyết kinh tế mới về thị trường BĐS, mà mối quan hệ giữa thị trường này vàthị trường tài chính đóng vai trò quyết định”

c3 Kinh tế phát triển, môi trường chính trị ổn định, luật pháp ngày càng hoàn chỉnh;

cùng với việc hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới đã là những tiền đềquan trọng để đội ngũ các doanh nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển về số lượng,chất lượng hoạt động… dẫn đến tăng cầu về Nhà - đất tạo cơ hội cho kinh doanh BĐS ởViệt Nam, tại Hà Nội, TP HCM:

+ Theo Tổng cục Thống kê tính đến ngày 01/01/2004, cả nước có 72.012 doanh nghiệpthực tế hoạt động với tổng số vốn là 1.724.558 tỷ đồng Trong đó số lượng doanhnghiệp vừa và nhỏ (có vốn từ 10 tỷ đồng trở xuống) khoảng 61.977 doanh nghiệp,chiếm 86,06%

+ Theo xu thế số lượng doanh nghiệp tiếp tục tăng lên trong giai đoạn từ 2004 - nay,tổng số lượng doanh nghiệp ở Việt Nam sẽ là rất lớn Từ đó, nhu cầu về đầu tư xâydựng, mua hoặc đi thuê văn phòng làm việc ngày càng tăng lên ở Việt Nam nhất là tại

Hà Nội và TP HCM Đây là cơ hội lớn cho hoạt động kinh doanh BĐS nói chung cũngnhư lĩnh vực kinh doanh phân khúc đầu tư xây dựng văn phòng và cho thuê văn phòngnói riêng Đó là còn chưa tính đến nhu cầu về đất đai, mặt bằng công nghiệp, nhà xưởng

để phục vụ trực tiếp sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này

c4 Tình hình đầu tư nước ngoài, lượng kiều hối gửi về và ảnh hưởng của các yếu tố này

đến thị trường BĐS ở Việt Nam, tại Hà Nội và TP HCM:

- Cục Đầu tư nước ngoài công bố: tính đến 15/12/2009 Việt Nam đã thu hút được 1.504

dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư ước đạt 21,48 tỷ USD (bằng30% so với năm 2008) Năm 2009, lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài xếp thứhai là kinh doanh BDS đã “bứt phá” lên nhanh chóng bằng số vốn đăng ký tính cả cấpmới và tăng thêm ước đạt 7,6 tỷ USD…

- 5 tháng /2010, tổng vốn FDI vào Việt Nam là 7,5 tỷ USD Trong đó, vốn đầu tư kinh

doanh BĐS là 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn… Tổng số vốn FDI mà các nhà đầu tưnước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực BĐS ở nước ta thời gian qua khoảng gần 42

tỷ USD Những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu đấtsình lầy thành các KĐT kiểu mới là không thể phủ nhận…

- Đến cuối tháng 12/2009, trên địa bàn Hà Nội có 96 nhà đầu tư nước ngoài hoạtđộng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng khu đô thị, kháchsạn, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…Tổng số vốn của các dự án này lêntới 8,4 tỷ USD, chiếm 53,8% tổng số vốn các dự án đầu tư nước ngoài tại Hà Nội.Đầu năm 2010, tiếp tục có ít nhất 3 nhà đầu tư nước ngoài khác đang được xem xét,cấp phép đầu tư trong lĩnh vực bất động sản với số vốn lên tới 1 tỷ USD…

- Kiều hối gửi về nước cũng tác động đáng kể đến cơ hội kinh doanh nhà ở mà chủyếu là phân khúc biệt thự, biệt thư liền kề, chung cư cao cấp Theo Ngân hàng Nhànước:

+ Đến ngày 31/12 kiều hối chuyển về năm 2009 đạt 6,283 tỉ USD, giảm 12,8% sovới năm 2008 Riêng tại TP.HCM, kiều hối năm 2009 đạt 3,2 tỉ USD Như vậy, kiềuhối đã không giảm mạnh do suy thoái kinh tế như dự báo trước đó

+ Tất cả các nguồn thu ngoại tệ như kiều hối, đầu tư trực tiếp nước ngoài, đầu tưgián tiếp nước ngoài, nguồn thu du lịch… đều tăng so với cùng kỳ năm ngoái Đặcbiệt, nguồn thu từ kiều hối trong quý I/2010 đã tăng khoảng 30,5% so với cùng kỳnăm ngoái Theo ước tính của NHNN tới cuối tháng 6/2010, lượng kiều hối có thểđạt 3,6 tỷ USD…

d Văn hóa - xã hội:

d1 Dân số, mật độ dân số của Việt Nam, của Hà Nội và TP HCM năm 2008 - 2009:

- Năm 2008, Tổng dân số của cả nước trung bình hơn 86,21 triệu người, mật độ dân

số là 260 người/ km2; trong đó TP Hà Nội: Tổng dân số trung bình hơn 6,1 triệungười, mật độ dân số là 1.827 người/ km2, TP Hồ Chí Minh: Tổng dân số trungbình hơn 6,6 triệu người, mật độ dân số là 3.155 người/km2

- Dân số Việt Nam tại 01/4/2009 là: gần 85,79 triệu người (nông thôn 60,42 triệungười, thành thị 25,38 triệu người); Mật độ dân số của Việt Nam 260 người/km2,cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, gấp trên 5 lần của thế giới; Tỷ lệ dân số thành

thị đã gia tăng nhanh nhưng hiện còn ở mức thấp (29,6%) nên sẽ gia tăng mạnh hơntrong thời gian tới.

Kết quả suy rộng mẫu Tổng điều tra Dân số và nhà ở của Việt Nam thời điểm01/4/2009: duy trì ổn định quy mô dân số hợp lý, chất lượng dân số được nâng caođáng kể Tỷ lệ dân số từ 15 tuổi trở lên đã được đào tạo chuyên môn kỹ thuật tăng35%, cơ cấu lao động có chuyển dịch tích cực từ khu vực I sang khu vực II và khuvực III Tuổi thọ bình quân tính từ lúc sinh tăng liên tục và đã đạt 72,8 tuổi Dân sốViệt Nam đang ở thời kỳ cơ cấu dân số vàng

d2 Một số ảnh hưởng của dân số, mật độ và cơ cấu dân số đến cầu về Nhà ở:

- Quá trình công nghiệp hóa đất nước, tốc độ tăng trưởng GDP cao…; tốc độ đô thịhóa nhanh tại TP Hà Nội và TP HCM… sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở 2 đô thịlớn nhất đất nước này và tất nhiên, họ cần đất để làm nhà và cần nhà để ở

- Hà Nội trung tâm chính trị- kinh tế của đất nước, có tính đa dạng về dân số; mứcthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội gần đây đạt khoảng 3.000 USD/năm đã vàđang tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp và các dịch vụ kèm theo Bên cạnh nhữngngười thường xuyên sinh sống ở Hà Nội, còn có cả những người ở các tỉnh khác cónhu cầu mua nhà ở phục vụ cho việc di chuyển công việc Dân số nhập cư theo cơhội từ các tỉnh phía Bắc về Hà Nội ngày càng tăng bao gồm: một phần là các cán

bộ công chức, doanh nhân có thu nhập cao, một phần là lao động phổ thông… Tất cảnhững thực tế này dẫn đến cầu về nhà ở (biệt thự, chung cư cao cấp, Nhà ở dândụng…) ngày càng tăng cao, trong khi nguồn cung chưa tăng theo kịp do hạn chế vềdiện tích đất đai, quy hoạch…

Thế hệ dân số “ vàng” , xu hướng quy mô gia đình nhỏ, ở độc lập với bố mẹ, trình

độ học vấn cao, thu nhập cao cũng là yếu tố thúc đẩy cầu về nhà ở tăng cao ở Thủđô

e Công nghệ:

Hiện nay, ở Hà Nội và TP HCM nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng tòa nhà trên cơ

sở ứng dụng công nghệ tiên tiến: từ việc lập quy hoạch, khảo sát thiết kế, thi công, giámsát và quản lý khai thác tòa nhà Công nghệ hiện đại tạo ra những tòa nhà đạt tiêu chuẩnhạng cao của quốc tế Nhiều công ty có yếu tố nước ngoài có đủ năng lực & kinh

nghiệm, chuyên môn về lĩnh vực tư vấn xây dựng, kinh doanh bất động sản hiện đang

có mặt tại Hà Nội hoặc có văn phòng tại TP HCM như: CPG- Singaore; Kungho- HànQuốc; Sunjin- Hàn Quốc; Delta- Mỹ; COTEBA- Pháp; CBRE, Savill…

II Phân tích môi trường ngành và đánh giá cơ hội marketing đối với ngành Kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay:

1 Một số đặc điểm của hoạt động Kinh doanh BĐS ở Việt Nam:

- Thị trường BĐS ở Việt Nam là dạng thị trường không hoàn hảo: thị trường BĐS đangtrong giai đoạn mới hình thành và phát triển, đòi hỏi có sự giám sát thường xuyên vàtrực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS đang còn thấp hơn cácthị trường hàng tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Mặt khác,

do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyềncao Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội, liên quan đến đất đai; các

cơ chế, chính sách về sử dụng và giao dịch Quyền sử dụng đất chưa được công khai,minh bạch Từ đó làm cho thị trường BĐS ở Việt Nam có cạnh tranh nhưng là cạnhtranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo, thậm chí đôi khi cạnh tranh không lành mạnh

- Không có thị trường trung tâm: thị trường BĐS Việt Nam chưa hình thành được thịtrường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tácđộng trực tiếp tương hỗ lẫn nhau; Đại bộ phận các giao dịch được thực hiện chủ yếuthông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, qua báo chí, thông quacác cá nhân môi giới Do đó, các thông tin về thị trường BĐS khó thu thập và có độ tincậy thấp; làm cho nó không minh bạch và thiếu hiệu quả Gần đây tại Việt Nam, cácdoanh nghiệp kinh doanh địa ốc và môi giới BĐS hình thành và phát triển rất nhanh đãtạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn vàhiệu quả hơn…

- Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của BĐS là khôngthể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; có thể dư thừa ở nơi này nhưng lạikhông thể bù đắp cho sự thiếu hụt ở nơi khác Từ đó, thị trường BĐS mang tính chất địaphương đậm nét Bên cạnh đó, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xãhội và mật độ dân số của từng địa phương làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau

về số lượng, hình dạng, chất lượng; dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thịtrường BĐS của từng địa phương Ở Việt Nam có 02 thị trường BĐS phát triển khámạnh và có tính đặc thù khá rõ nét đó là tại Hà Nội và TP HCM

Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kếhoạch quy hoạch phát triển vùng của Nhà nước Các quy hoạch này thực chất sẽ xácđịnh mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyểnđổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang hoạt động công nghiệp, dịch vụhoặc quy hoạch để xây dựng KĐT mới, chung cư cao tầng, các khu trung tâm thươngmại, dịch vụ… Đây là những tiền đề quan trọng; cùng với việc gia tăng số lượng doanhnghiệp, gia tăng dân số… làm tăng nhu cầu về BĐS, thúc đẩy việc đầu tư tạo lập vàkinh doanh các loại BĐS trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không đượcChính phủ, Chính quyền các địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tốvùng không thích hợp thì nhìn chung cầu BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh, nhu cầunhà ở, đất ở của dân cư không có điều kiện “kích hoạt”, đồng nghĩa với giao dịch trênthị trường BĐS sẽ trầm lắng…

- Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tàichính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của đất nước: Hầu hết các khoản đầu

tư đều đi theo hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chínhtiền tệ Trong mọi trường hợp tùy theo lợi ích, người ta luôn có thể chuyển dịch mộtlượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Bên cạnh đó, các giao dịch về BĐS thường

có nhu cầu rất lớn về nguồn vốn (bằng tiền) Điều này cho thấy: thị trường BĐS củamột đất nước chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn pháttriển tương ứng

- Kinh doanh BĐS yêu cầu về nguồn vốn rất lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tàichính eo hẹp thì khó thể tham gia lâu dài vào thị trường này Thông thường, kênh tài trợvốn quan trọng nhất, chủ yếu nhất cho các dự án kinh doanh BĐS: là vốn vay tín dụng

từ hệ thống các ngân hàng và các định chế tài chính khác Các công ty kinh doanh BĐS

có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt, có uy tín và tiềm năng phát triển trênthị trường, có dự án tốt sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để các ngân hàng quyết định cho vayvốn

Tại Việt Nam, các chính sách về tài khóa và tiền tệ của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớnđến sự phát triển của thị trường BĐS Khi Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ “nớirộng” thì theo đó thị trường BĐS sẽ có điều kiện sôi động, các giao dịch về BĐS tănglên rõ rệt…

Ngoài ra các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể huy động vốn thông qua các hợp

đồng đặt cọc, với phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất Hình thức huyđộng vốn này hiện đang dần trở nên phổ biến tại Việt Nam nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi

ro Nếu các công ty hoạt động không tốt, dự án dở dang mà chiếm dụng vốn thì nảysinh nhiều vấn đề tranh chấp

Bên cạnh đó tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn khác như: các công cụ như tráiphiếu BĐS, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án chưa phát triển Trên thị trường BDS Việt Nam hiện nay, hầu như người ta tập trungvào sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn…

- Một đặc điểm khác của thị trường nhà đất Việt Nam là thị trường thả nổi và rất khókiểm soát với nhiều phân khúc thị trường và mức giá khác nhau, thị trường này đangthu hút phần lớn lượng tiền nhàn rỗi trong dân và nguồn vốn đầu tư của các danhnghiệp

2 Một số phân khúc cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam:

- Đất nền phân lô của dự án;

- Biệt thự và căn hộ liền kề;

- Căn hộ chung cư cao cấp;

- Nhà ở có giá trị thấp, nhà ở xã hội;

- Diện tích sàn xây dựng bán lẻ;

- Khu đô thị mới;

- Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;

- Cao ốc văn phòng;

- Văn phòng cho thuê…

3 Diễn biến, quy mô của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008 - đầu 2010 và

xu hướng, cơ hội phát triển trong thời gian tới:

a Diễn biến Kinh doanh BĐS ở Việt Nam, tại Hà Nội và TP HCM giai đoạn 2008

-đầu năm 2010:

- Một số phân khúc BĐS có giá giảm và xu hướng phát triển chậm lại:

+ Nguồn cung: Từ cuối quý I/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnhsau khi tăng mạnh trong năm 2007 Đến cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá

khoảng 30%-50% so với năm cuối năm 2007 Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giaodịch nhỏ giọt Giá văn phòng cho thuê hạng A;B;C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39USD/m2 xuống còn 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008 Theo dự báo của Công ty tưvấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê (chủ yếu là tại TP HCM) có thể tiếptục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu giảm do ảnh hưởng của suy thoáikinh tế Dự báo, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứngkhoảng 1 triệu m2 mặt bằng Thị trường căn hộ dịch vụ tiếp tục đối mặt với áp lực giảmgiá thuê Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuốngcòn 24,74 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên26% do khách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn

+ Nguồn cầu: Theo khảo sát, cầu BĐS vẫn còn tương đối lớn nhưng do suy giảm kinh

tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại Năm 2009, tại TP HCM nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự án đồng loạt đượcbán ra Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp

Tại Hà Nội, thị trường trong năm 2009 có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu: tổng

số căn hộ để bán từ các dự án còn tồn khoảng 2.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận

Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng Những dự án còn hàng bán ra hiện nay nhưKeangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và GoldenWestlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế cũng đều nhắm đến thị trường trung và caocấp…

- Một số phân khúc BĐS đang và sẽ tiếp tục có cơ hội phát triển:

Ngược lại với thị trường cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp; thị trường BĐS bán lẻ,nhà ở có giá trị thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ký túc xá cho sinh viên đangđược xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009 và các năm tiếp theo:

Mặc dù nền kinh tế vừa thoát khỏi suy giảm tuy chưa bền vững nhưng thị trường bán lẻBĐS của Việt Nam vẫn hứa hẹn tiềm năng lớn, với tốc độ tăng trưởng bình quânkhoảng 20%/năm Theo AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là một trong những thịtrường bán lẻ thuộc hạng tiềm năng nhất thế giới Trong khi đó, các nguồn cung mặt sànbán lẻ không nhiều nên giá cho thuê tăng mạnh và các doanh nghiệp đang và sẽ cố gắngđẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh thuận lợi để tăng nguồn cung về phân khúckinh doanh mặt sàn bán lẻ

Trên các sàn giao dịch BĐS, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đã và đang trở nênsôi động Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở đang cố gắng mua nhà vì họcho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ hơn Kinh doanh nhà giá rẻ đang là

cơ hội, mục tiêu của nhiều công ty kinh doanh BĐS

- Cuối năm 2009, thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục trở lại Điều này xuất phát từtình hình giải ngân vốn tín dụng được các ngân hàng tài trợ cho các dự án BĐS Chẳnghạn như: Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khuphức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏathuận vào ngày 19/2/2009 Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Laivay 5.650 tỷ đồng Khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi TP.HCM quyếtđịnh bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24.000 tỷ đồng Dự ánxây dựng 500.000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặpkhó khăn về nhà ở đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường BĐS

b Xu hướng, cơ hội phát triển của thị trường BĐS Việt Nam từ sau quý I/2010:

- Tháng 6/2010, Ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhậnđịnh có 4 xu hướng chi phối mạnh tương lai của thị trường BĐS Việt Nam:

+ Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu: Hiện tại thị trường BĐS Việt Nam (chủ yếu là tại các

Hà Nội, TP HCM…) vẫn duy trì đà phát triển, về ngắn hạn (trong 6 tháng tới) thịtrường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải Những yếu tố ảnh hưởng sẽtác động mạnh lên thị trường BĐS: khủng hoảng tài chính toàn cầu giảm dần, các doanhnghiệp, Chính phủ tái đầu tư các dự án và các ngân hàng bắt đầu cho vay trở lại; sự kiện1.000 năm Thăng Long - Hà Nội tác động tích cực tới thị trường; lãi suất và lạm phát làyếu tố quan trọng điều tiết thị trường BĐS Việt Nam…và sự phát triển mạnh của tầnglớp trung lưu tại Việt Nam khiến cho nhu cầu về nhà ở trung bình, với giá cả phải chăngdần tăng cao

+ Chất lượng dự án ngày càng được quan tâm nhiều hơn: trong dài hạn, xu hướng củathị trường BĐS Việt Nam là tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và táiphát triển BĐS trên cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM Việc xây dựng mớiđược thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng BĐS dần cao hơn và lớn hơn đối với các khuvực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại Luôn có sựthiếu hụt về không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ haytrung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không thấp Đối với các