Phân tích kế hoạch marketing trong kinh doanh bất động sản tại VN so sánh thị trường hà nội và thị trường HCM

Nhiều dự án mới trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ, công cộng…đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nh

Phân tích kế hoạch marketing trong kinh doanh Bất động Sản tại VN So sánh thị trường

Hà nội và thị trường HCM

Thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần đây,

nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng Nhiều dự án mới trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ, công cộng…đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏ trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phất triển với nhịp độ tương đối cao

và ổn định

Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2% là một trong mười hai nền kinh tế có mức tăng trưởng dương Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của Việt Nam sẽ ở mức 8% Cơ sở hạ tầng của Việt Nam được cải thiện rất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư BĐS tại một số khu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận… Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lại Việt Nam khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi Theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư trong những năm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS đã chiếm hơn 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xu hướng tăng lên trong những năm tiếp theo Đó chính là động lực để ngành BĐS tiếp tục phát triển trong thời gian tới

Để có thể đánh giá được cơ hội Marketing đối với kinh doanh BĐS – một loại hàng hóa rất đặc biệt của thị trường, bài viết đi phân tích đặc điểm ngành, sản phầm

và đối tượng khách hàng, đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành Tiếp

đó, tác giả phân tích thực trạng của thị trường BĐS tại hai Tp lớn nhất của Việt Nam

là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh qua các số liệu thực tế minh họa Cuối cùng, bài viết kết thúc với việc đưa ra các nhận định về kênh đầu tư hấp dẫn này cũng như các đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh BĐS thành công

I PHÂN TÍCH NGÀNH

1 Đặc điểm của thị trường BĐS.

Không có thị trường trung tâm: Thị trường BĐS chưa hình thành được thị trường

trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, báo chí, hoặc

cá nhân môi giới Mới đây, Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất dộng sản thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường BĐS

Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc tính của BĐS là

không thể thiêu huỷ, khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này không

thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường BĐS mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị tường BĐS của từng địa phương

Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Thị trường BĐS là một thị trường

đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường BĐS là thị trường có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản

hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặc khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

Thị trường BĐS là một thị trường mang tính dài hạn: Khi nhìn vào thị trường

BĐS không nhìn trong thời gian 5 – 6 tháng mà nhìn vào trong khoang 5 – 10 năm

Ngành BĐS là ngành yêu cầu về vốn rất lớn.

2 Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

2.1 Sản phẩm.

Sản phẩm của ngành là BĐS và dịch vụ BĐS bao gồm: nhà ở và khu chung cư, văn phòng cho thuê, trung tâm bán lẻ và thương mại, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến BĐS như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý

Đặc điểm của hàng hoá BĐS:

 BĐS là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định

không thể di chuyển được Chính đặc điểm này làm cho giá của BĐS chịu ảnh

hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ BĐS nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư

đông đục thì giá càng cao và ngược lại

 BĐS có tính lâu bền: Điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đại không bị hao mòn

và giá có thể ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây

dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa

 BĐS là loại hàng hoá cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị

cao.

 Thời gian mua, bán giao dịch dài Chi phí mua, bán giao dịch cao: do BĐS là

tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận

trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với tài sản khác

Mặc khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi

giới (cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên…

 Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hoá đặc

biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành

tiền kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS nhà nước yêu cầu các bên

giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian

đáng kể

2.2.Khách hàng.

Nhóm

Tuổi trẻ tài

cao

- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25 -32

- Lương khoảng 800 - 1000 USD/tháng

- Không gian sống riêng, đi sớm

về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè

- Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xăn, tiện đi làm

5%

Vì tương lại

con em

- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con sau này

- Môi trường sống

- Uy tín của chủ đầu tư

15%

- Thường cân nhắc kỹ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an toàn

Ăn nên làm

ra

Gia định làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn

- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi trường

- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình

18%

Ngôi nhà mơ

ước

Vợ chồng trẻ danh dụm mua căn

hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng

- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng

- Giá và phương thức thanh toán

là quan tâm hàng đầu

15%

Kinh doanh

địa ốc

Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc

- Tiềm năng của khu nhà

- Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua

27%

Người nước

ngoài &

Doanh

nghiệp nước

ngoài

- Đến sinh sống và đầu tư tại Việt Nam

- Đi du lịch Việt Nam

Tìm kiếm văn phòng cho thuê diện tích rộng, vị thế đẹp, thuận tiện cho việc kinh doanh của họ

25%

3 Yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành BĐS (BĐS)

3.1 Yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá

trị của BĐS càng lớn

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất/lô đất, địa hình BĐS toạ lạc: địa hình

nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó

sẽ cao hơn

 Hình thức bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù

hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: BĐS nằm ở những vùng thường hay

bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Nhóm các yếu tố kinh tế:

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại

sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà

nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường : Tính hữu dụng của BĐS; nhu cầu loại

BĐS trên thị trường

3.2.Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS:

Tình trạng pháp lý của BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế

chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền

sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

3.3.Yếu tố chung bên ngoài:

Yếu tố chính trị pháp lý : sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bẩt động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

 Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa

phương làm tăng nhu cầu về BĐS, qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại

Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu Tp được mua nhà tại Tp, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực; đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực; điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường,

hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…); mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như

chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… ;vấn đề liên quan đến

thuyết phong thuỷ.

II SO SÁNH THỰC TRẠNG BĐS TẠI HÀ NỘI & TP HỒ CHÍ MINH

Với tốc độ phát triển chóng mặt trong một vài năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam dường như đã đạt mức đỉnh vào cuối năm 2007, nửa đầu năm 2008, tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2008 kéo dài đến nửa đầu năm 2009, thị trường đã bắt đầu

có xu hướng chững lại và tụt dốc Suy thoái kinh tế toàn cầu là nguyên nhân chủ yếu

và trực tiếp của thực trạng này và tác động đến tất cả các khía cạnh của thị trường

Tuy nhiên bên cạnh những mảng tối, vào những tháng đầu năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã bắt đầu le lói những điểm sáng phục hồi, ngoại trừ phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp tương đối bình lặng, phần còn lại đều tăng giá mạnh, một số phân khúc gần đạt đến giá đỉnh của cơn sốt cuối năm 2007

1. Thị trường căn hộ và đất dự án.

Tình

hình

chung

Năm 2009, thị trường rất sôi động do một số chính sách quy hoạch đô thị của Nhà nước tại Hà Nội Hà Nội được chính thức mở rộng hơn gấp 3 lần:

toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã của huyện Lương Sơn (Hoà Bình) được sát nhập vào Hà Nội Chính phủ bắt đầu triển khai kế hoạch quy hoạch đô thị ở các nơi này, tạo nên một cơn sốt giá "ảo" Điển hình, vào cuối năm 2009, tại khu vực

Hà Đông đã có thời điểm Đất chia lô

từ 6-7 tr/m2 (giá khởi điểm) lên tới mức giá 60tr/m2

Phân khúc nhà dành cho người có thu nhập trung bình – khá được đánh giá

có nhiều triển vọng, đang là nơi được nhiều nhà đầu tư chọn để triển khai các

dự án căn hộ có chất lượng tốt nhưng vừa túi tiền người dân

Nguồn Thị trường căn hộ sẽ đón nhiều nguồn Năm 2010, thị trường nhà ở sẽ cung cấp

cung cung mới, tuy nhiên nguồn cung ở các

quận trung tâm vẫn sẽ giới hạ trong

một vài năm tới Những dự án có thể

nhìn thấy sẽ gia nhập thị trường đều

tập trung ở những quận loại hai và đa

số nằm ở khu vực bên ngoài, cụ thể là

quận Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm

Đa số nguồn cung tương lại có xu thế

phát triển về phía Tây và phía Bắc Hà

Nội Trong khi đó, theo tính toán của

Viện nghiên cứu Kinh tế - Xã hội Hà

Nội, trong năm 2010, Tp cần trên

30.000 căn hộ, tập trung nhu cầu cao

nhất ở phân khúc căn hộ trung bình và

giá rẻ

thêm 8,500 căn hộ, vào năm 2011 sẽ là 10,000 – 15,000 căn hộ và con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo Hàng loạt dự án mới được tung ra với mức giá trung bình trên dưới 1 tỷ đồng/ căn hộ được nhiều khách có thu nhập trung bình và thấp khá quan tâm

Nhu cầu Phần lớn người dân đang sống trong

điều kiện chật hẹp Chính quyền TP

cũng đã nhiều lần đưa ra những chính

sách giãn dân, tuy nhiên hiện nay

những khu đô thị mới vẫn rất vắng vẻ

bởi người dân vẫn cố gắng chen chân

tại những khu vực chật chội, gần trung

tâm Vì vậy nhu cầu về nhà ở là thị

trường còn rất lớn

Hiện nay nhu cầu nhà ở trong người dân rất lớn nhưng chỉ tập trung vào loại nhà

có giá trị trung bình khá và sản phẩm có giá trị pháp lý, chủ đầu tư có uy tín Trong khi nền kinh tế có nhiều biến động và các giao dịch trên thị trường đều diễn ra trong tình trạng cầm chừng, thì nhu cầu BĐS TP Hồ Chí minh lại có dấu hiệu tích cực, cải thiện được rất nhiều cả số lượng giao dịch và dự án triển khai kinh doanh

Dự án

lớn

Nhiều dự án chính thức ra mắt đã cung

cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ

Trong số 6 dự án mới đầy sôi động

này, Indochina Plaza Hà Nội ở quận

Cầu Giấy và Hoà Bình Green là dự án

căn hộ hạng A, GP Building, Canal

Park là nhóm hạng B, chung cư

Nhiều dòng căn hộ xuất hiện phân hoá thị trường, đặc biệt chú ý dòng Căn hộ cao cấp với hàng loạt các dự án lớn như The Vista (Công ty Capitaland - Vista), Hoàng Anh River View (Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai), Sky Garden (Công ty liên doanh Phú Mỹ

Megastar Tây Hồ và CT1&CT2 – Khu

đô thị mới Đặng Xá là nhóm hạng C

Hưng) Phân khúc thị trường căn hộ trung bình và thấp thu hút nhiều sự quan tâm của người dân như: Ehome Đông Sài Gòn (Nam Long ADC), Chung cư Tanibuilding Sơn Kỳ -Q.Tân Phú (Tanimex)…do mức giá vừa phải, đa dạng, tính thanh khoản của các dự án dạng này cao, dễ mua bán và sử dụng

2 Thị trường văn phòng cho thuê

Diện mạo thủ đô dường như đổi

thay phần nào với sự xuất hiện

của nhiều cao ốc văn phòng đẹp

và chuyên nghiệp Sản phẩm trở

nên ngày một phong phú và đa

dạng để đáp ứng thị hiếu của

khách thuê với nhiều sự lựa chọn

từ các toà nhà hạng A,B,C Tuy

nhiên thị trường năm 2008–2009

khá ảm đạm với thực tế công suất

thuê, giá thuê không còn cao như

trước do ảnh hưởng của khủng

hoảng kinh tế toàn cầu Nhiều văn

phòng nằm trong tình trạng “chờ

khách thuê”

Nhiều doanh nghiệp đã chủ động dời văn phòng

ra khỏi khu vực trung tâm để giảm bớt chi phí Điển hình là toà nhà văn phòng của Công ty Unilever tại Central Plaza (Quận 1) và văn phòng công ty Manulife tại Diamond Plaza (Quận 1) đã được dời khu vực Nam Sài Gòn (Quận 7) Việc di dời văn phòng ra ngoài trung tâm ngoài việc tiết giảm chi phí còn mang lại nhiều lợi ịch như mặt bằng sàn có diện tích rộng hơn Đặc biệt, các cao ốc văn phòng này đều được thiết kế chú trọng đến yếu tố xanh nhằm tiết kiệm năng lượng, giảm hiệu ứng nhà kính Trong tương lai, khu vực Thủ Thiêm sẽ là trung tâm văn phòng được ưa chuộng với trên 1triệu

m2 diện tích văn phòng cho thuê dành cho các lĩnh vực: Viễn thông, công nghệ thông tin, sản xuất hàng tiêu dùng, tài chính, bảo hiểm

So sánh nguồn cung văn phòng cho thuê TPHCM & HN (đơn vị: m 2 )