Xã hội ổn định, cơ chế thông thoáng, kinh tế phát triển, nhà nước đang chú ý phát triển hạ tầng : điện, đường, trường, trạm, các khu đô thị mới, đất và nhà ở cho nhiều đối tượng xã hội..
Trang 1Kế hoạch marketing trong kinh doanh Bất Động Sản
Bài làm
A Đặt vấn đề.
Việt nam đang trong thời kỳ cụng nghiệp húa hiện đại đất nước, mục tiờu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước cụng nghiệp, đó hội nhập với kinh tế thế giới (WTO) được 3 năm và hội nhập ngày càng sõu rộng Việt nam đó thoỏt khỏi danh sỏch những nước nghốo( thu nhập bỡnh quõn trờn 1000USD/người/năm) đó và đang thu hỳt rất nhiều vốn đầu tư trong và ngoài nước Mỗi năm cú thờm hàng chục nghỡn doanh nghiệp, hộ kinh doanh mới ra đời ( hiện nay cú khoảng 500.000 doanh nghiệp và hộ kinh doanh)
Tốc độ đụ thị húa cũng đang phỏt triển rất mạnh, số dõn thành thị tăng mạnh
cả về cơ học( từ cỏc điạ phương tràn về) và nhõn khẩu học( sinh thờm)
Từ cỏc yếu tố đú nờn nhu cầu về đất đai, nhà ở, văn phũng làm việc đang là
thị trường rất "núng" do cung nhỏ hơn cầu, thậm chớ do cỏc yếu tố tõm lớ, sốt ảo, do
cỏc nhà đầu tư, đầu cơ sử dụng kiến thức, nghệ thuật marketing làm giỏ, càng làm cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là ở hai thành phố lớn là Hà Nội và
Hồ Chớ Minh thờm "sốt" và phức tạp nờn rất nhiều Tuy vậy lĩnh vực dịch vụ bất
động sản đó cú nhiều tiến bộ, được thể hiện một cỏch rừ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ khụng được xếp hạng chỉ số minh bạch đó vươn lờn nằm trong tốp thị trường cú tớnh minh bạch
B Nội dung phân tích
I Phõn tớch một số khỏi niệm :
- Marketing là quỏ trỡnh quản lớ gồm: xỏc định, dự đoỏn và thỏa món nhu
cầu của khỏch hàng một cỏch cú hiệu quả( lợi nhuận? đạt được mục tiờu của tổ chức
đề ra)- ( The Charlered of Marketing)
- Marketing là quỏ trỡnh kế hoạch húa và thực hiện những ý niệm, định giỏ,
khuếch trương, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi với mục đớch nhằm
thỏa món mục tiờu cỏc cỏ nhõn, tổ chức( Định nghĩa của Hiệp hội Marketing Hoa
Kỳ)
Cần phõn biệt marketing với hoạt động bỏn hàng, sự khỏc nhau cơ bản chớnh bởi marketing mang tớnh chất hướng ngoại, cũn bỏn hàng thỡ mang tớnh hướng nội
Trang 2Marketing chú trọng đến nhu cầu và mong muốn của khách hàng, thiết kế, sản xuất
và phân phối các sản phẩm thoả mãn mong muốn này
- Môi trường vĩ mô: là môi trường Luật pháp, văn hóa xã hội, chính trị,
công nghệ, môi trường, nền kinh tế; là môi trường ngoài doanh nghiệp, doanh nghiệp không thể chủ động can thiệp được, ngược lại nó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Môi trường ngành: Trong đó có rất nhiều công ty, doanh nghiệp cùng
kinh doanh về lĩnh vực bất động sản Các đơn vị này chịu nhiều áp lực như: áp lực cạnh tranh: Từ nhà cung cấp( số lượng, quy mô nhà cung cấp), từ khách hàng, từ đối thủ tiềm ẩn, từ sản phẩm thay thế, từ nội bộ ngành, từ các bên liên quan mật thiết
II Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam( phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành )
1 Môi trường Chính trị: Việt Nam, đã đổi mới được hơn 20 năm và đã gia nhập
WTO Chủ trương của Đảng, Nhà nước ta là tiếp tục đổi mới, hội nhập ngày càng sâu rộng với
kinh tế thế giới Việt Nam muốn làm bạn với tất cả các nước trên cơ sở tôn trọng độc lập chủ quyền của nhau Các chủ trương của Đảng đã và đang được thể chế cụ thể trong mọi lĩnh vực, luật pháp, văn hóa, xã hội, khoa học kỹ thuật đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế Coi trọng và tạo mọi điều kiện cho tất cả các thành phần kinh
tế phát triển một cách bình đẳng, giải phóng sức lao động, thu hút mọi nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển kinh tế Tình hình chính trị ổ định, an ninh Quốc gia tốt làm cho mọi người dân, các doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm cũng là điều kiện rất quan trọng để phát triển kinh tế đất nước
2 Môi trường Luật pháp: Hệ thống Luật pháp Việt Nam đang được Quốc hội đặc
biệt quan tâm, hàng năm có hàng chục bộ luật, luật ra đời và sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình mới và thông lệ, luật pháp Quốc tế Chính phủ, các bộ ngành, địa phương cũng đang nỗ lực sửa đổi các văn bản pháp quy, đơn giản thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế Trong lĩnh vực bất động sản, do tính chất biến động và nhạy cảm của Bất động sản nên Luật đất đai đã được ban hành và sửa đổi nhiều lần: Năm 1987, 1993, 2003, 2005, 2006, 2009; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Ngày 15/1 năm 2007 của Chính phủ đã ban hành quy định chi tiết
Trang 3và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của Chính phủ, nhiều Thông
tư hướng dẫn của các bộ được ban hành
3 Môi trường Văn hóa, xã hội: Người Việt Nam, luôn quan niệm phải " An cư
-Lập nghiệp", tức phải có chỗ ở - đối với gia đình, cá nhân; văn phòng làm việc - đối với cơ quan doanh nghiệp rồi mới tiến hành làm các việc khác Chính thói quen này tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà, đất ở cũng như văn phòng làm việc Xã hội ổn định, cơ chế thông thoáng, kinh tế phát triển, nhà nước đang chú ý phát triển hạ tầng : điện, đường, trường, trạm, các khu đô thị mới, đất và nhà ở cho nhiều đối tượng xã hội đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh và mạnh
4.Môi trường công nghệ: Khoa học kỹ thuật đang phát triển rất mạnh, hiện nay
qua các hệ thống thông tin truyền thông, thông tin về kinh tế, giá cả, nhu cầu mua bán được thông tin rất nhanh, các sản phẩm, dịch vụ được hỗ trợ quảng bá, lăng
xê có nghề hơn Đây cũng là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ
5 Môi trường Kinh tế: Sau 20 năm đổi mới, kinh tế Việt Nam đã có sự phát triển
mạnh mẽ Tổng thu nhập kinh tế quốc dân hiện đã đạt trên 90 tỉ usd, thu nhập bình quân đầu người đã trên 1000usd( vượt ngưỡng nghèo thế giới) nhiều người dân giàu hơn; mỗi năm có thêm hàng chục nghìn doanh nghiệp ra đời, trong đó có nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam đã nhập WTO, bình thường hóa quan hệ với trên 150 quốc gia nên có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, nhất là trong lĩnh vực bất động sản Các điều này tạo ra
một thị trường bất động sản có nhiều tiềm năng, có lúc quá "nóng" , nhưng cũng có lúc lại "đóng băng" ở một số trung tâm lớn, đặc biệt như Thủ đô Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh
6 Môi trường ngành: Do đặc thù hệ thống luật pháp về bất động sản của Việt
Nam còn thiếu và chưa chặt chẽ, nhất là trong vấn đề thuế chuyển nhượng, quyền
được sở hữu, nhiều người "trúng to"do buôn bán bất động sản trong thời gian ngắn
nên không những những doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh mà thậm chí nhà nhà kinh doanh, người người tham gia( kể cả người nông dân, anh xe ôm, bà bán
nước chè) cũng tham gia kinh doanh bất động sản vì thế tạo ra sự "sốt" ảo và sự
hỗn loạn, cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường bất động sản, gây lộn xộn,
Trang 4thất thoát tài nguyên, hiệu quả sử dụng vốn đầu tư thấp, nhà nước thất thu thuế, người tiêu dùng thực sự phải mua giá quá cao
8 Cơ hội kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
8.1.Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam: Để kinh doanh bất động sản
thành công, trước hết ta cần hiểu được đặc điểm BĐS Việt Nam:
- Chưa có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được
thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau
Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản
Hiện nay các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường khác Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản là thị trường
có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia
8.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng
Trang 5từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà
ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 Trong lĩnh vực xây dựng và BĐS đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ USD (tính đến 4/2010)
8.3.Tốc độ tăng trưởng
Tuy mới đi được 1/2 quãng đường năm 2009, nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009
Có 3 yếu tố ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS Việt Nam là:
- Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 6%/năm,
đứng thứ hai ở châu Á Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa
sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở
- Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước
đã thu hút được thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 15 tỷ USD vốn FDI trong năm 2010
- Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ,
các khu nhà ở Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS
8.4.các yếu tố về vốn
Thị trường BĐS cần một nguồn vốn rất lớn, nguồn vốn này có thể huy động
từ nguồn tiết kiệm trong dân, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, kiều hối, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài, từ nguồn chứng khoán chuyển sang Vốn
có thể huy động một lần( mua đứt bán đoạn) hoặc có thể huy động làm nhiều lần theo mức độ hoàn thành của BĐS Mặt khác người mua cũng chỉ phải trả tiền làm nhiều lần trong vài năm vì vậy cả hai bên bớt căng thẳng trong việc huy động vốn
mà vẫn đạt được mục đích)
Trang 68.5 Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường
Rào cản kỹ thuật Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các
ngành khác trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường
Rào cản về vốn Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu
về vốn rất lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành
Rào cản về pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan
trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xoá bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước nắm quyền điều chỉnh
Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh
tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất
sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hoá và giao dịch bất động sản trên thị trường
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính
Trang 7sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt
Rào cản về thủ tục hành chính
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác Vì vậy, “giấc mơ”
về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu
Rào cản rút lui khỏi thị trường
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một
vị trí nhất định Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu
tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường
III Những điều kiện để kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam
Để kinh doanh BĐS thành công, cần phải hiểu biết, thông thạo và vận dụng linh hoạt nhiều yếu tố: Hiểu rõ các quy định pháp lí, nắm được chủ trương định hướng của Chính quyền trong việc xây dựng các công trình dự án trọng điểm, nhất
là về hạ tầng, khu đô thị mới, cần có vốn và cách huy động vốn linh hoạt, đặc biệt là cần có những người giám đốc điều hành am hiểu và giỏi trong lĩnh vực BĐS
3.1.Điều kiện pháp lí
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) Một số điểm chú ý: phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt
Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản
Trang 8Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20
ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng Việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở
Với một loạt văn bản pháp luật ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở rộng
3.2.Điều kiện về con người
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
Trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của
xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai
Yếu tố thời điểm là rất quan, một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường Do vậy, ngoài việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải chọn thời điểm đúng và thực hiện tốt để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó
Người kinh doanh giỏi cần phải có những nghiên cứu "khoa học" và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai Những nghiên cứu "khoa học" này sẽ là yếu tố quyết định việc: đầu tư ở
đâu? Làm gì? và Như thế nào? đồng thời, các nhà kinh doanh BĐS cần trả lời và 5 câu hỏi về khách hàng: Khách hàng là ai?, KH sẽ mua sản phẩm nào?, Mua như
Trang 9thế nào?, Khi nào khách hàng muốn mua?, muốn mua sản phẩm ở đâu?, có trả lời đúng thì kinh doanh mới có hiệu quả
Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường là tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng Vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von là "marketing cảm xúc"
Sai một ly đi một dặm là việc thường xảy ra đối với các công ty phát triển bất động sản, hãy giảm thiểu điều đó bằng việc tuyển chọn cho mình một Giám đốc marketing thật tốt chứ không đơn thuần chỉ là một Giám đốc bán hàng
Ngoài các điều kiện cơ bản trên, để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công các nhà kinh doanh cần chú ý thêm một số vấn đề sau:
Liên kết, hợp tác: Việc hợp tác giữa các doanh nghiệp BĐS thời điểm này là
nhu cầu tất yếu Bởi hiện nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện
Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án, chọn đối tác nước ngoài hay trong nước
Biết cách huy động vốn: Có rất nhiều kênh để huy động vốn cho kinh doanh BĐS như: Vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn từ các Quỹ đầu tư phát triển, vốn đặt hàng từ ngân sách nhà nước, liên doanh liên kết, kể cả huy động vốn của người mua thông qua hợp đồng góp vốn liên kết Nhà kinh doanh BĐS giỏi sẽ tùy theo từng trường hợp cụ thể mà huy động vốn cho linh hoạt và hiệu quả
4 Sự khác nhau giữa hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh
Hà Nội là thủ đô, là trung tâm về chính trị, văn hóa, lớn nhất của cả nước, đứng thứ hai về kinh tế Còn thành phố Hồ Chí Minh là thành phố - Trung tâm kinh
tế lớn nhất của cả nước Hiện hai thành phố lớn này đang là đầu tàu thúc đẩy phát triển kinh tế của cả nước Tuy vậy trong lĩnh vực BĐS giữa hai thành phố này cũng
có một số điểm cơ bản khác nhau, đó là:
Một số thông số cơ bản về Thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh
Diên tích: 3.324 km2 Diện tích 2095 km2
Trang 10Dân số: 6,45 triệu Dân số: 6,45 triệu
Mật độ dân cư: 1875 người/km2 Mật độ dân cư: 3401 người/km2
Thu nhập bq người 1700
usd/năm(2008)
2534usd/năm( 2008)
Có sân bay quốc tế Nội bài Có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất
Có 10 quận, 18 huyện, 1 thị xã Có 19 quận và 5 huyện
Có 1000 năm tuổi, đang quy hoạch thủ
đô
Thành lập được hơn 300 năm
Qua bảng số liệu ta thấy mật độ dân số của Hà Nội chỉ gần bằng nửa Thành phố Hồ Chí Minh, là do Hà nội mới mở rộng nhập thêm tỉnh Hà Tây và một số xã của Hòa Bình về nên diện tích tăng mạnh, tuy nhiên đây lại chủ yếu là vùng nông thôn Khu vực nội thành mật độ dân cư lại rất cao ( 3767 người/km2 cao hơn TP HCH 3401), thậm chí khu phố cổ diện tích nhà ở chỉ đạt 3-5 m2 /người Thành phố đang triển khai chương trình dãn dân phố cổ để thực hiện dự án lớn tu bổ bảo tồn phố cổ Hà Nội
Hà Nội với lợi thế cực lớn do đang triển khai dự án mở rộng, quy hoạch thủ
đô với tầm nhìn trăm năm Đây là một siêu dự án( với hàng chục các đại dự án như Trục giao thông Thăng Long Ba Vì, cao tốc Láng - Hòa lạc, khu công nghệ cao quốc gia, Đại học quốc gia, thành phố ven sông Hồng, 5 thành phố vệ tinh cho thành phố lõi Hà Nội, xây nhà ở cho người có thu nhập thấp, các khu đô thị cao cấp ) với dự toán hàng trăm tỉ đô la Điều này tạo nên một cuộc chạy đua và cơ hội ăn theo quy hoạch cực lớn với các nhà kinh doanh BĐS
Hà nội với lợi thế Thủ đô, đang thu hút ngày càng nhiều các nhân tài, đại gia
về lập nghiệp, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước Tuy vậy họ vẫn tập trung vào các khu vực nội thành và bán kính khoảng 15km vì thế giá nhà đất vẫn không ngừng tăng( tăng do cung nhỏ hơn cầu); mặt khác do giới đầu cơ môi giới hoạt động rất mạnh( có sự tiếp tay của các chủ đầu tư) tạo ra một sự khan hiếm giả tạo, làm cho người có nhu cầu không thể nào tiếp xúc và mua trực tiếp từ chủ đầu tư, trên 90% phải mua qua trung gian Vì vậy giá nhà, đất thường bị đội lên khoảng 30-40%
so với giá thực Hiện nay giá nhà, đất tại Hà nội, đắt hơn Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30%