Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay: Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm do đ

Quản trị Marketing

Đề bài:

BÀI LÀM

1 Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay:

Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm

do đây là kênh đầu tư tương đối an toàn và giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội và phát triển sau khủng hoảng thì giá trị của bất động sản lại càng tăng cao Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản Dòng vốn đổ vào kênh đầu tư bất động sản ngày càng tăng cao và tỏ ra hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác

Qua tìm hiểu và nghiên cứu, tình hình kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay có một số đặc điểm sau:

- Khá phát triển so với khu vực Điều này được lý giải bởi bất động sản là kênh đầu tư khá hấp dẫn, hơn nữa Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển đặc biệt

là cơ sở hạ tầng, mức sống của người dân tăng lên… và đây vẫn còn là kênh đầu

tư khá mới mẻ đối với nhiều tổ chức, nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

- Tình trạng đầu cơ khá phổ biến, thậm chí bất động sản còn bị làm giá, đẩy giá lên quá cao Các công trình chung cư giá rẻ hầu hết không thực sự đến tay người

có nhu cầu thực sự và người có thu nhập thấp Do vậy hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản hiện nay chưa đảm bảo được vai trò của nó là thoả mãn nhu cầu của người sử dụng và phát triển điều kiện sinh sống của xã hội, của cộng đồng

- Văn phòng cho thuê: các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất, với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng và phát triển tốt trong những năm qua và trong những năm sắp tới Đối với văn phòng cho thuê giá quá cao thì ít khả quan

- Một số công trình chưa đảm bảo chất lượng Điển hình là trong thời gian vừa qua đã có sự cố sập nhà trong quá trình đang thi công Đây là một vấn đề nghiêm trọng thuộc phạm trù đạo đức kinh doanh của các nhà đầu tư và các nhà thi công công trình cần được kiểm soát chặt chẽ

- Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê Tuy đầu tư xây dựng các căn hộ cao cấp khá phát triển, nhưng thực tế thì mức độ sử dụng chưa cao, một số khu đô thị cao cấp còn

bị bỏ hoang, nhiều khu vực có nhiều nhà bỏ trống do người mua hiện tại là những người đầu cơ, không phải là người có nhu cầu sử dụng, hoặc do tính toán không hợp lý nên quyết định đầu tư ở vị trí không thu hút được người tiêu dùng

- Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu cơ bất động sản

- Với đặc thù sản phẩm bất động sản có giá trị cao, cung và cầu hiện nay không cân bằng - lượng cầu lớn hơn nhiều so với lượng cung khiến cho marketing trong bất động sản hầu như không được coi trọng Một mặt, các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm là họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất động sản của mình Mặt khác,

họ bị hạn chế về nguồn vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp Tình trạng các nhân tài hoạt động trong lĩnh vực marketing bất động sản chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng làm cho nhân

sự trong marketing bất động sản càng trở nên thiếu hụt trầm trọng Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản

nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam

- Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước, cách thức triển khai tiếp thị dự án thường không thường xuyên điều tra thị trường và phân khúc khách hàng cụ thể, chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên báo với thiết kế và nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới đúng phân khúc khách hàng của mình Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, bài bản các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước mới có thể nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam

2 Môi trường bên ngoài và bên trong của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

a) Môi trường nhân khẩu:

- Sự gia tăng dân số: Việt Nam là nước có dân số đông thứ 3 Đông Nam Á, thứ

14 trên toàn thế giới và vẫn là nước có tốc độ phát triển dân số khá cao tuy nhà nước đã cố cắt giảm tỷ lệ tăng dân số trong những năm qua Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, tỷ lệ tăng dân số tại Việt Nam 10 năm qua là 1,2%/năm

- Di cư từ nông thôn ra thành thị: Làn sóng di cư của các nhóm lao động từ nông thôn ra thành thị, cùng với quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng

- Nhóm dân số có trình độ học vấn và thu nhập khá gia tăng nhanh chóng Mặc

dù dân số Việt Nam vẫn đa số là lao động phổ thông, lao động trình độ thấp và lao động trong lĩnh vực nông nghiệp, nhưng số người có trình độ học vấn và có

thu nhập khá đang tăng lên trong thời gian qua, góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế

- Kiểu hộ gia đình truyền thống vẫn phổ biến là là đặc trưng chủ yếu của kiểu hộ gia đình Việt Nam, mỗi gia đình vẫn thường 3 thế hệ chung sống: ông - bà, bố -

mẹ, con cái

- Nguồn lực lao động phong phú, giá nhân công trong ngành xây dựng rẻ, đặc biệt là lao động phổ thông

b) Môi trường kinh tế:

- Nền kinh tế đang phát triển, ít chịu ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế thế giới

- Các gói kích cầu trong năm 2009 đã phát huy tác dụng, góp phần giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tăng trưởng kinh tế

- Thu nhập được nâng cao, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh Tuy nhiên khoảng cách về thu nhập và mức sống của các tầng lớp cũng ngày càng gia tăng

- Tín dụng ngày càng dễ đến tay người có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt những đối tượng có thu nhập thấp

- Tuy nhiên trong 2 năm qua do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, sản xuất công nghiệp đã bị giảm sút, ảnh hưởng đến thu nhập của nền kinh tế quốc dân

- Bên cạnh đó, nhà nước có chính sách hạn chế tín dụng đối với các nhà đầu tư bất động sản

c) Môi trường tự nhiên:

- Quỹ đất dành cho đầu tư bất động sản có xu hướng giảm dần, khó khăn hơn và ngày càng rời xa hơn các khu đô thị trung tâm

d) Môi trường công nghệ:

- Các công nghệ mới ngày càng phát triển, quá trình đầu tư xây dựng các công trình ngày càng nhanh hơn, đẹp hơn và an toàn nhờ những vật liệu nhẹ, xi măng đông kết nhanh, kính chịu lực… Những loại vật liệu và công nghệ mới này đang

có xu hướng ngày càng giảm giá, làm cho chi phí và giá thành của các công trình giảm được đáng kể

- Tuy nhiên hiện tại ngành xây dựng Việt Nam vẫn chưa làm chủ được các công nghệ, hoặc giá thành còn cao do những công nghệ và vật liệu mới còn chưa phổ biến Mặt khác do tâm lý của người tiêu dùng, họ vẫn thích các vật liệu truyền thống hơn những vật liệu mới vì họ cho rằng trông nó “Tây”, không phù hợp với Việt Nam

e) Môi trường chính trị, pháp luật:

- Chính trị ổn định là điều kiện hấp dẫn để các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư tại Việt Nam

- Vừa qua chính phủ có chính sách cho Việt kiều được mua nhà ở Việt Nam, cùng với chính sách ưu đãi đầu tư phát triển nhà dành cho sinh viên, người có thu nhập thấp… đã góp phần tạo cơ hội cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng có nhu cầu

- Tuy nhiên, hiện đang có nhiều bất cập như chính sách nhà nước liên tục thay đổi, còn nhiều sự chồng chéo và không nhất quán giữa các cơ quan quản lý nhà nước; thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các công trình chưa đc công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư đúng; hạn chế đầu tư và kinh doanh bất động sản trên đất nông nghiệp; chính sách đền bù không ổn định, thiếu cụ thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư và địa phương chủ quản

f) Môi trường văn hoá xã hội:

- Xu hướng và quan điểm của người tiêu dùng đã có sự biến chuyển Nếu như trước kia việc có được ngôi nhà cùng một mảnh đất có chứng nhận quyền sử dụng đất là tất cả thì hiện nay quan niệm đó đã đơn giản hơn, người tiêu dùng

có thể sử dụng tiền để thực hiện các hoạt động đầu tư, trong khi đó họ vẫn ở nhà

đi thuê, thậm chí một số không nhỏ có thu nhập rất cao

- Tỷ lệ thất nghiệp vẫn cao, lao động có tay nghề thấp, số lượng không ổn định, các lao động phổ thông chủ yếu là lao động thời vụ

g) Môi trường tự nhiên:

- Tuy tốc độ đô thị hoá nhanh và quỹ đất dành cho đầu tư kinh doanh bất động sản giảm dần, nhưng thực tế còn rất nhiều bởi các đô thị vẫn đang còn nhỏ và chưa phát triển

- Nguồn vật liệu thô phục vụ xây dựng phong phú, giá rẻ và sẵn có: đá cát, gạch,

gỗ

- Khí hậu tại VN yêu cầu các công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao, đặc biệt là miền Bắc và miền Trung thường xuyên phải chịu mưa, bão, lũ…

h) Các công ty kinh doanh bất động sản:

- Chỉ từ năm 2005 trở lại đây, các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản đã phát triển nhanh chóng với rất nhiều quy mô và đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau, từ đầu tư xây dựng và kinh doanh căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, mặt bằng… cho đến các căn hộ chung cư giá rẻ Tuy nhiên nhiều công ty phát triển nhưng chưa có được sự vững chắc về mặt nhân

sự, chưa có được sự đầu tư thích đáng vào các chiến lược và kế hoạch phát triển cho công ty

- Thị trường bất động sản tập trung chưa phát triển, còn nhỏ lẻ, manh mún…

i) Người môi giới:

- Có thể dễ dàng tìm thấy hàng chục công ty, văn phòng môi giới bất động sản tại bất kỳ đâu của các thành phố lớn Sở dĩ các trung tâm môi giới bất động sản phát triển ồ ạt bởi vì đây là nghề được coi là nhàn rỗi, vốn đầu tư thấp, lợi nhuận cao… đặc biệt trong thời điểm hiện nay cung không đủ cầu Đây cũng chính là yếu tố làm cho Marketing trong lĩnh vực bất động sản bị coi nhẹ và khó phát triển

j) Khách hàng mục tiêu:

- Khách hàng mục tiêu của các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản rất đa dạng, các công ty có xu hướng đưa ra những sản phẩm hướng đến những nhóm khách hàng khác nhau Một công ty có thể vừa đầu tư xây dựng trung tâm thương mại tại vị trí A, vừa xây dựng căn hộ cao cấp ở khu B, lại vừa phát triển khu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ở khu C

k) Các đối thủ cạnh tranh:

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay có thể có hai phân khúc mà sự ảnh hưởng của đối thủ cạnh tranh là khác nhau rất lớn

- Phân khúc thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở… có mức giá trung bình và thấp: Với phân khúc thị trường này, cung luôn luôn không đủ cầu, thậm chí các sản phẩm mới chỉ còn nằm trên giấy tờ đã được đặt cọc hoặc tiêu thụ hết Do vậy sự cạnh tranh ở phân khúc thị trường này là không đáng kể nếu như không muốn nói rằng không có

- Phân khúc sản phẩm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp… với mức chi phí và giá cả cao: Ở phân khúc sản phẩm này lại hoàn toàn ngược lại, cung có xu thế vượt quá cầu nên sự cạnh tranh tương đối khốc liệt Các công ty thường phải tìm mọi cách để tiêu thụ được sản phẩm của mình, thậm chí giảm giá đến 40-50%, đặc biệt là từ sau cơn sốt bất động sản năm

2007 Hoàng Anh Gia Lai khởi đầu cho trào lưu này bằng cách giảm 40%-50% giá bán khu căn hộ Hoàng Anh River View và Phú Hoàng Anh vào đầu năm

2009

3 Sự khác nhau trong kinh doanh bất động sản giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh:

- Có thể thấy nét cơ bản khác nhau nhất giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là ở Hà Nội thiên về phát triển các công trình văn hoá, chính trị còn ở TP Hồ Chí Minh phát triển rầm rộ hơn về các công trình nhà ở cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cao cấp

- Do ảnh hưởng của văn hoá, nên Hà Nội phát triển hơn về nhà bán do mọi người đều muốn sở hữu ngôi nhà mà mình ở, trong khi đó ở TP Hồ Chí Minh phát triển hơn về căn hộ cho thuê

- Nhiều công trình ở TP Hồ Chí Minh có yếu tố tham gia của các nhà đầu tư, tư vấn nước ngoài nhiều hơn

4 Xu hướng phát triển của kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

- Với gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1000 năm Thăng Long, sự phát triển của giới trung lưu, cùng với sự tăng trưởng và thoát khỏi khủng hoảng của nền kinh tế, thị trường bất động sản tại Việt Nam dự báo sẽ phát triển mạnh kể từ cuối 2010

- Nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng sẽ dần tăng cao

- Phát triển nhà bán lẻ và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

- Nghề môi giới bất động sản sẽ phát triển mạnh

5 Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:

Trong bất động sản, marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm của công ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản - tiền thuê cũng như là giá bán

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Như trên đã phân tích, marketing trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn là mảng hoạt động còn bỏ ngỏ, mang tính manh mún và nhỏ lẻ, chưa được đầu tư đúng mức và còn thiếu nhân lực giỏi cho lĩnh vực này

Trong giai đoạn hiện nay, khi cung không đủ cầu, sản phẩm chưa hoàn thành đã được tiêu thụ hết thì marketing bất động sản còn chưa phát triển và chưa phát huy được vai trò của nó Nhưng trong tương lai, khi mà các nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào, hoặc một số nhà đầu tư lớn trong nước bắt tay với các đối tác nước ngoài để đầu tư, cung cấp các sản phẩm tốt nhất cho thị trường, cùng với chuỗi các hoạt động từ điều tra thị trường mục tiêu, xây dựng sản phẩm, marketing, bán hàng… được thực hiện bởi đội ngũ nhân lực có trình độ thì các công ty trong nước sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiêu thụ các sản phẩm của

mình Phải chăng đến lúc đó, vai trò của marketing trong kinh doanh bất động sản mới được nhìn nhận và đầu tư một cách thích đáng?

6 Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam:

- Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Văn bản pháp luật còn hiêu lực là Luật kinh doanh bất động sản

và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

- Nhà kinh doanh bất động sản phải là người qua đào tạo các chuyên ngành về xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài chính đủ mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, có mối quan hệ rộng và tốt đối với chính quyền địa phương, với các cơ quan ban ngành liên quan cũng như các đối tác, các nhà thầu…

- Kỹ năng quan trọng cần có đối và nhà kinh doanh bất động sản là kỹ năng dự báo nhu cầu tiếp cận thị trường Dự báo nhu cầu sai hoặc tiếp cận thị trường không đúng cách sẽ khiến cho dự án đầu tư không tìm được khách hàng mục tiêu hoặc sản phẩm sẽ không thể tiêu thụ được

- Đi theo hướng chuyên biệt trên nền tảng đa dạng hoá, không ngừng tìm kiếm và tính toán các cơ hội, kết hợp với các tổ chức uy tín trong và ngoài nước trong công tác nghiên cứu, đầu tư, phát triển kinh doanh bất động sản

- Kết hợp với các công ty môi giới bất động sản do đây vẫn là kênh phổ biến để các nhà đầu tư và đặc biệt là những người tiêu dùng thường nghĩ đến và tìm đến đầu tiên trong quá trình mua bán bất động sản

- Sử dụng internet như một công cụ quan trọng trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản, tối ưu hoá website cho các công cụ tìm kiếm sẽ giúp hoạt động marketing và kinh doanh bất động sản có hiệu quả hơn Website phải đăng tải những nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ những sản phẩm là mục tiêu của marketing

- Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

- Thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó

- Với các công trình cần có các mô hình trưng bày trong khung cảnh ấn tượng, đây là điều quan trọng tạo nên sự hấp dẫn đối với các khách hàng

- Sử dụng các slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ

- Xây dựng một chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng các kênh truyền thông hợp lý

để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu

- Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm tạo dấu ấn và thu hút khách hàng

- Tiếp thị đến tận người mua bằng đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, cởi mở, thân thiện, nhiệt tình

- Một chú ý rất quan trọng là nên sử dụng các ý kiến của các chuyên gia, các tổ chức tư vấn

7 Kết luận:

Thị trường bất động sản là thị trường còn tương đối mới mẻ, có nhiều cơ hội và hấp dẫn ở Việt Nam hiện nay cũng như trong tương lai Hoạt động marketing trong kinh doanh bất động sản vẫn còn chưa được chú trọng, chưa có nguồn nhân lực có kinh nghiệm và trình độ thực hiện, các hoạt động còn manh mún, nhỏ lẻ, mang tính tự phát, chưa có các trung tâm giao dịch lớn (như thị trường chứng khoáng hoặc như một số nước phát triển) mà mới chỉ là “sàn giao dịch chứng khoán” mà thực chất là văn phòng của các công ty môi giới Điều đó

có nghĩa đây vẫn là mảng hoạt động tiềm năng mà các doanh nghiệp cần khai thác

Để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thành công, nhà đầu tư và nhà kinh doanh ngoài những kiến thức, năng lực… cần phải cố gắng tìm