Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Quản trị Marketing Đề bài: BÀI LÀM Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam nay: Bất động sản mảnh đất màu mỡ nhiều người quan tâm kênh đầu tư tương đối an toàn giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt giai đoạn phát triển kinh tế xã hội phát triển sau khủng hoảng giá trị bất động sản lại tăng cao Có nhiều người trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản Dòng vốn đổ vào kênh đầu tư bất động sản ngày tăng cao tỏ hấp dẫn kênh đầu tư khác Qua tìm hiểu nghiên cứu, tình hình kinh doanh bất động sản Việt Nam có số đặc điểm sau: - Khá phát triển so với khu vực Điều lý giải bất động sản kênh đầu tư hấp dẫn, Việt Nam giai đoạn phát triển đặc biệt sở hạ tầng, mức sống người dân tăng lên… kênh đầu tư mẻ nhiều tổ chức, nhiều nhà đầu tư nước nước - Tình trạng đầu phổ biến, chí bất động sản bị làm giá, đẩy giá lên cao Các công trình chung cư giá rẻ hầu hết không thực đến tay người có nhu cầu thực người có thu nhập thấp Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo vai trò thoả mãn nhu cầu người sử dụng phát triển điều kiện sinh sống xã hội, cộng đồng - Văn phòng cho thuê: tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều nhất, với giá vừa phải ưa chuộng phát triển tốt năm qua năm tới Đối với văn phòng cho thuê giá cao khả quan - Một số công trình chưa đảm bảo chất lượng Điển hình thời gian vừa qua có cố sập nhà trình thi công Đây vấn đề nghiêm trọng thuộc phạm trù đạo đức kinh doanh nhà đầu tư nhà thi công công trình cần kiểm soát chặt chẽ - Thiếu “không gian hạng sang”, đặc biệt trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê Tuy đầu tư xây dựng hộ cao cấp phát triển, thực tế mức độ sử dụng chưa cao, số khu đô thị cao cấp bị bỏ hoang, nhiều khu vực có nhiều nhà bỏ trống người mua người đầu cơ, người có nhu cầu sử dụng, tính toán không hợp lý nên định đầu tư vị trí không thu hút người tiêu dùng - Marketing bất động sản Việt Nam bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu bất động sản - Với đặc thù sản phẩm bất động sản có giá trị cao, cung cầu không cân - lượng cầu lớn nhiều so với lượng cung khiến cho marketing bất động sản không coi trọng Một mặt, chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm họ tin tưởng vào định dựa suy đoán cảm tính mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị việc marketing việc làm gia tăng giá trị bất động sản Mặt khác, họ bị hạn chế nguồn vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường cách bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp Tình trạng nhân tài hoạt động lĩnh vực marketing bất động sản chuyển sang công ty bất động sản nước ngày tăng làm cho nhân marketing bất động sản trở nên thiếu hụt trầm trọng Chính nước có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 dự án lớn rơi vào tay số công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước có mặt Việt Nam - Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản nước, cách thức triển khai tiếp thị dự án thường không thường xuyên điều tra thị trường phân khúc khách hàng cụ thể, đơn phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo báo với thiết kế nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên khác biệt chưa nhắm tới phân khúc khách hàng Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, doanh nghiệp bất động sản làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời không mang lại hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bản, có đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên khác biệt độc đáo cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm doanh nghiệp bất động sản nước nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay doanh nghiệp bất động sản nước hoạt động Việt Nam Môi trường bên bên hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam: a) Môi trường nhân khẩu: - Sự gia tăng dân số: Việt Nam nước có dân số đông thứ Đông Nam Á, thứ 14 toàn giới nước có tốc độ phát triển dân số cao nhà nước cố cắt giảm tỷ lệ tăng dân số năm qua Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, tỷ lệ tăng dân số Việt Nam 10 năm qua 1,2%/năm - Di cư từ nông thôn thành thị: Làn sóng di cư nhóm lao động từ nông thôn thành thị, với trình đô thị hoá diễn nhanh chóng - Nhóm dân số có trình độ học vấn thu nhập gia tăng nhanh chóng Mặc dù dân số Việt Nam đa số lao động phổ thông, lao động trình độ thấp lao động lĩnh vực nông nghiệp, số người có trình độ học vấn có Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 thu nhập tăng lên thời gian qua, góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế - Kiểu hộ gia đình truyền thống phổ biến là đặc trưng chủ yếu kiểu hộ gia đình Việt Nam, gia đình thường hệ chung sống: ông - bà, bố mẹ, - Nguồn lực lao động phong phú, giá nhân công ngành xây dựng rẻ, đặc biệt lao động phổ thông b) Môi trường kinh tế: - Nền kinh tế phát triển, chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới - Các gói kích cầu năm 2009 phát huy tác dụng, góp phần giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tăng trưởng kinh tế - Thu nhập nâng cao, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh Tuy nhiên khoảng cách thu nhập mức sống tầng lớp ngày gia tăng - Tín dụng ngày dễ đến tay người có nhu cầu nhà ở, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp - Tuy nhiên năm qua ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, sản xuất công nghiệp bị giảm sút, ảnh hưởng đến thu nhập kinh tế quốc dân - Bên cạnh đó, nhà nước có sách hạn chế tín dụng nhà đầu tư bất động sản c) Môi trường tự nhiên: - Quỹ đất dành cho đầu tư bất động sản có xu hướng giảm dần, khó khăn ngày rời xa khu đô thị trung tâm d) Môi trường công nghệ: - Các công nghệ ngày phát triển, trình đầu tư xây dựng công trình ngày nhanh hơn, đẹp an toàn nhờ vật liệu nhẹ, xi măng đông kết nhanh, kính chịu lực… Những loại vật liệu công nghệ Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 có xu hướng ngày giảm giá, làm cho chi phí giá thành công trình giảm đáng kể - Tuy nhiên ngành xây dựng Việt Nam chưa làm chủ công nghệ, giá thành cao công nghệ vật liệu chưa phổ biến Mặt khác tâm lý người tiêu dùng, họ thích vật liệu truyền thống vật liệu họ cho trông “Tây”, không phù hợp với Việt Nam e) Môi trường trị, pháp luật: - Chính trị ổn định điều kiện hấp dẫn để nhà đầu tư nước tham gia đầu tư Việt Nam - Vừa qua phủ có sách cho Việt kiều mua nhà Việt Nam, với sách ưu đãi đầu tư phát triển nhà dành cho sinh viên, người có thu nhập thấp… góp phần tạo hội cho nhà đầu tư người tiêu dùng có nhu cầu - Tuy nhiên, có nhiều bất cập sách nhà nước liên tục thay đổi, nhiều chồng chéo không quán quan quản lý nhà nước; thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến công trình chưa đc công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư đúng; hạn chế đầu tư kinh doanh bất động sản đất nông nghiệp; sách đền bù không ổn định, thiếu cụ thể gây khó khăn cho nhà đầu tư địa phương chủ quản f) Môi trường văn hoá xã hội: - Xu hướng quan điểm người tiêu dùng có biến chuyển Nếu trước việc có nhà mảnh đất có chứng nhận quyền sử dụng đất tất quan niệm đơn giản hơn, người tiêu dùng sử dụng tiền để thực hoạt động đầu tư, họ nhà thuê, chí số không nhỏ có thu nhập cao - Tỷ lệ thất nghiệp cao, lao động có tay nghề thấp, số lượng không ổn định, lao động phổ thông chủ yếu lao động thời vụ g) Môi trường tự nhiên: Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 - Tuy tốc độ đô thị hoá nhanh quỹ đất dành cho đầu tư kinh doanh bất động sản giảm dần, thực tế nhiều đô thị nhỏ chưa phát triển - Nguồn vật liệu thô phục vụ xây dựng phong phú, giá rẻ sẵn có: đá cát, gạch, gỗ - Khí hậu VN yêu cầu công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao, đặc biệt miền Bắc miền Trung thường xuyên phải chịu mưa, bão, lũ… h) Các công ty kinh doanh bất động sản: - Chỉ từ năm 2005 trở lại đây, công ty đầu tư kinh doanh bất động sản phát triển nhanh chóng với nhiều quy mô đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau, từ đầu tư xây dựng kinh doanh hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, mặt bằng… hộ chung cư giá rẻ Tuy nhiên nhiều công ty phát triển chưa có vững mặt nhân sự, chưa có đầu tư thích đáng vào chiến lược kế hoạch phát triển cho công ty - Thị trường bất động sản tập trung chưa phát triển, nhỏ lẻ, manh mún… i) Người môi giới: - Có thể dễ dàng tìm thấy hàng chục công ty, văn phòng môi giới bất động sản đâu thành phố lớn Sở dĩ trung tâm môi giới bất động sản phát triển ạt nghề coi nhàn rỗi, vốn đầu tư thấp, lợi nhuận cao… đặc biệt thời điểm cung không đủ cầu Đây yếu tố làm cho Marketing lĩnh vực bất động sản bị coi nhẹ khó phát triển j) Khách hàng mục tiêu: - Khách hàng mục tiêu công ty đầu tư kinh doanh bất động sản đa dạng, công ty có xu hướng đưa sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng khác Một công ty vừa đầu tư xây dựng trung tâm thương mại vị trí A, vừa xây dựng hộ cao cấp khu B, lại vừa phát triển khu nhà dành cho người có thu nhập thấp khu C Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 k) Các đối thủ cạnh tranh: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam có hai phân khúc mà ảnh hưởng đối thủ cạnh tranh khác lớn - Phân khúc thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở… có mức giá trung bình thấp: Với phân khúc thị trường này, cung luôn không đủ cầu, chí sản phẩm nằm giấy tờ đặt cọc tiêu thụ hết Do cạnh tranh phân khúc thị trường không đáng kể không muốn nói - Phân khúc sản phẩm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, hộ cao cấp… với mức chi phí giá cao: Ở phân khúc sản phẩm lại hoàn toàn ngược lại, cung có xu vượt cầu nên cạnh tranh tương đối khốc liệt Các công ty thường phải tìm cách để tiêu thụ sản phẩm mình, chí giảm giá đến 40-50%, đặc biệt từ sau sốt bất động sản năm 2007 Hoàng Anh Gia Lai khởi đầu cho trào lưu cách giảm 40%-50% giá bán khu hộ Hoàng Anh River View Phú Hoàng Anh vào đầu năm 2009 Sự khác kinh doanh bất động sản Hà Nội TP Hồ Chí Minh: - Có thể thấy nét khác Hà Nội TP Hồ Chí Minh Hà Nội thiên phát triển công trình văn hoá, trị TP Hồ Chí Minh phát triển rầm rộ công trình nhà cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cao cấp - Do ảnh hưởng văn hoá, nên Hà Nội phát triển nhà bán người muốn sở hữu nhà mà ở, TP Hồ Chí Minh phát triển hộ cho thuê - Nhiều công trình TP Hồ Chí Minh có yếu tố tham gia nhà đầu tư, tư vấn nước nhiều Xu hướng phát triển kinh doanh bất động sản Việt Nam: Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 - Với gói kích cầu Chính phủ kiện 1000 năm Thăng Long, phát triển giới trung lưu, với tăng trưởng thoát khỏi khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo phát triển mạnh kể từ cuối 2010 - Nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao - Phát triển nhà bán lẻ nhà dành cho người có thu nhập thấp - Nghề môi giới bất động sản phát triển mạnh Cơ hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam: Trong bất động sản, marketing việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ định hướng xây dựng phân khúc thị trường phù hợp cho nhóm sản phẩm công ty, tiếp thị sản phẩm bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý phương thức hiệu để mang lại kết làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản - tiền thuê giá bán Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Như phân tích, marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam mảng hoạt động bỏ ngỏ, mang tính manh mún nhỏ lẻ, chưa đầu tư mức thiếu nhân lực giỏi cho lĩnh vực Trong giai đoạn nay, cung không đủ cầu, sản phẩm chưa hoàn thành tiêu thụ hết marketing bất động sản chưa phát triển chưa phát huy vai trò Nhưng tương lai, mà nhà đầu tư nước nhảy vào, số nhà đầu tư lớn nước bắt tay với đối tác nước để đầu tư, cung cấp sản phẩm tốt cho thị trường, với chuỗi hoạt động từ điều tra thị trường mục tiêu, xây dựng sản phẩm, marketing, bán hàng… thực đội ngũ nhân lực có trình độ công ty nước gặp khó khăn việc tiêu thụ sản phẩm Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 Phải đến lúc đó, vai trò marketing kinh doanh bất động sản nhìn nhận đầu tư cách thích đáng? Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: - Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Văn pháp luật hiêu lực Luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Nhà kinh doanh bất động sản phải người qua đào tạo chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, có mối quan hệ rộng tốt quyền địa phương, với quan ban ngành liên quan đối tác, nhà thầu… - Kỹ quan trọng cần có đối nhà kinh doanh bất động sản kỹ dự báo nhu cầu tiếp cận thị trường Dự báo nhu cầu sai tiếp cận thị trường không cách khiến cho dự án đầu tư không tìm khách hàng mục tiêu sản phẩm tiêu thụ - Đi theo hướng chuyên biệt tảng đa dạng hoá, không ngừng tìm kiếm tính toán hội, kết hợp với tổ chức uy tín nước công tác nghiên cứu, đầu tư, phát triển kinh doanh bất động sản - Kết hợp với công ty môi giới bất động sản kênh phổ biến để nhà đầu tư đặc biệt người tiêu dùng thường nghĩ đến tìm đến trình mua bán bất động sản - Sử dụng internet công cụ quan trọng trình hoạt động kinh doanh bất động sản, tối ưu hoá website cho công cụ tìm kiếm giúp hoạt động marketing kinh doanh bất động sản có hiệu Website phải đăng tải nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ sản phẩm mục tiêu marketing Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing of 11 - Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai - Thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau - Với công trình cần có mô hình trưng bày khung cảnh ấn tượng, điều quan trọng tạo nên hấp dẫn khách hàng - Sử dụng slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ - Xây dựng chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng kênh truyền thông hợp lý để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu - Tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm tạo dấu ấn thu hút khách hàng - Tiếp thị đến tận người mua đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, cởi mở, thân thiện, nhiệt tình - Một ý quan trọng nên sử dụng ý kiến chuyên gia, tổ chức tư vấn Kết luận: Thị trường bất động sản thị trường tương đối mẻ, có nhiều hội hấp dẫn Việt Nam tương lai Hoạt động marketing kinh doanh bất động sản chưa trọng, chưa có nguồn nhân lực có kinh nghiệm trình độ thực hiện, hoạt động manh mún, nhỏ lẻ, mang tính tự phát, chưa có trung tâm giao dịch lớn (như thị trường chứng khoáng số nước phát triển) mà “sàn giao dịch chứng khoán” mà thực chất văn phòng công ty môi giới Điều có nghĩa mảng hoạt động tiềm mà doanh nghiệp cần khai thác Để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam thành công, nhà đầu tư nhà kinh doanh kiến thức, lực… cần phải cố gắng tìm Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing 10 of 11 hiểu, nắm bắt điều kiện vĩ mô vi mô ảnh hưởng đến hoạt động thuộc lĩnh vực Ngoài ra, cần trọng cho công tác đảm bảo chất lượng công trình, công tác marketing, tiếp thị, bán hàng Kết hợp với đối tác nước hướng đột phá doanh nghiệp Việt Nam thấy đủ điều kiện Đây việc khó nhà đầu tư nước khắt khe việc chọn đối tác, làm hội phát triển, thành công nhà đầu tư Việt Nam cao Tài liệu tham khảo - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Các viết mạng Internet: http://diendan.marketingchienluoc.com, http://www.bwportal.com.vn, www.vneconomy.vn, http://www.marketingvietnam.net, http://www.vn-seo.com, http://landtoday.net, - Bài viết có sử dụng ý kiến qua vấn trực tiếp ông Phan Hải Triều CT HĐQT công ty CP xây dựng dầu khí Nghệ An, ông Nguyễn Văn Thông - Trưởng phòng kinh doanh TECO Nghệ An Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing 11 of 11 ... Luật Kinh doanh bất động sản - Nhà kinh doanh bất động sản phải người qua đào tạo chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, ... nội địa từ tay doanh nghiệp bất động sản nước hoạt động Việt Nam Môi trường bên bên hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam: a) Môi trường nhân khẩu: - Sự gia tăng dân số: Việt Nam nước có dân... dành cho người có thu nhập thấp - Nghề môi giới bất động sản phát triển mạnh Cơ hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam: Trong bất động sản, marketing việc nghiên cứu phân tích thị trường,