Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản ở việt nam hiện nay

1 Đề số 1: Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…

1

Đề số 1: Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường

vĩ mô, môi trường ngành,…)

Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để minh họa cho bài viết

BÀI LÀM

1 Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

1.1.Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản

ở Việt nam hiện nay:

Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn Bên cạnh những yếu tố tích cực trong quá trình phát triển, thị trường BĐS ở nước ta cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại khi mà "Khả năng trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ

Một trong những yếu tố quan trọng nhất nhằm hạn chế tới mức tốt nhất những rủi

ro này là khả năng tiếp cận thông tin hay tính minh bạch của thông tin trên thị trường Tuy nhiên có thể thấy việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư của nhà đầu tư nhằm hình thành một dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng là một tồn

2

tại lớn hiện nay Dẫu rằng rất nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình

đã được xây dựng và rất nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng

Thêm vào đó, hiện vẫn chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản tại Việt Nam Trong khi đó, trên thế giới tồn tại rất nhiều các chỉ số khác nhau về đo lường thị trường bất động nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị mới nói riêng Chẳng hạn, chỉ số giá nhà (HPI), chỉ số giá bất động sản (RPI), chỉ

số thị trường bất động sản (REMI)

* Thuận lợi:

- Bất động sản tại Việt nam khá phát triển so với khu vực

- Nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển nên nhu cầu về bất động sản ở Việt nam ngày càng tăng cao như: Nhà ở, Văn phòng cho thuê, Chung cư v.v… với các tòa nhà có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn, có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất Đặc biệt quan trọng nhất là với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng, phát triển tốt trong những năm qua và trong những năm sắp tới

- Các kênh đầu tư khác trong giai đoạn hiện nay đối với nhà đầu tư không thực sự hấp dẫn và an toàn hơn so với kênh đầu tư bất động sản

* Khó khăn:

- Giá bất động sản được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế

- Nhu cầu đối với thị trường mua bán nhà đất giảm do Nhà nước điều chỉnh giá đất, tiêu cực trong đất đai, giá vàng biến động mạnh v.v…

- Chất lượng của các công trình chưa đảm bảo chất lượng và đáp ứng với yêu cầu của khách hàng

- Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê

3

- Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu cơ bất động sản

- Quan hệ cung cầu về bất động sản hiện nay không cân bằng, cung ít hơn cầu nên Marketing cho bất động sản chưa được quan tâm nhiều được thể hiện qua:

+ Các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm là họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất động sản của mình

+ Các chủ bất động sản hiện nay bị hạn chế về nguồn vốn, kinh nghiệm, có xu thế môi giới nhiều hơn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp

+ Nhân sự hoạt động trong lĩnh vực marketing bất động sản trong nước dần dần chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng dẫn đến thiếu hụt trầm trọng Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý,

tư vấn, môi giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam

- Cách thức triển khai tiếp thị dự án của các doanh nghiệp trong nước thường không thường xuyên điều tra thực tế thị trường, nhu cầu và phân khúc của các khách hàng một cách cụ thể mà chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên báo với thiết kế và nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới đúng phân khúc khách hàng của mình Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, bài bản các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước mới có thể nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam

4

1.2 Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Về kinh tế -Nền kinh tế đang phát triển

-Thu nhập bình quân hàng năm tăng trên 5%

-Các chính sách của nhà nước hổ trợ như: Cho vay đối với người có thu nhập thấp mua nhà, các gói kích cầu về kinh tế v.v

-Tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, nhất

là đầu cơ về bất động sản khá phổ biến

-Cơ chế về tín dụng ngày càng thắt chặt

-Thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển, còn manh mún, nhỏ lẽ

Về Chính trị -Mở cửa cho Việt kiều được

mua nhà tại Việt nam

- Các chính sách khuyến khích đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, sinh viên v.v…

-Chính sách còn chồng chéo chưa thống nhất

-Tính minh bạch công khai về quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng kịp thời

- Việc huy động vốn của chủ đầu

tư đối với người góp vốn còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến nhà đầu tư

5

Về Văn hóa –

Xã hội

-Tầng lớp người có thu nhập cao ngày càng tăng

- Kinh tế phát triển thì tốc độ

đô thị hóa ngày càng cao

- Lao động dồi dào, nhân công rẻ

-Tâm lý người tiêu dùng thích sở hữu nhà đất nên tạo

cơ hội cho mua bán đất đai

- Nước ta vẫn là nước chậm phát triển nên đại đa số có thu nhập thấp

- Trình độ lao động còn thấp

- Thực trạng bất động sản hiện nay chủ yếu là đầu cơ chưa thực sự đáp ứng được với người có nhu cầu thực sự

-Quan niệm của người dân Phương đông về phong tục, tập quán, lối sống v.v

Về Công nghệ - Công nghệ ngày càng phát

triển làm cho giá thành ngày càng hạ, nhà cao tầng phát triển mạnh, đáp ứng được đối tượng có thu nhập thấp

-Thời gian thi công dài

-Tâm lý ở nhà cao tầng, chung cư đối với đại đa số người tiêu dùng việt nam chưa thực sự phổ biến

Về môi trường

tự nhiên

-Quỹ đất cho phát triển nhà

ở còn nhiều

- Nguồn NVL phong phú

Giá đất đền bù cao (NĐ 69/CP) Thời tiết nhiều diễn biến bất lợi

2 Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam:

- Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật gồm: Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định số

153/2007/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

6

- Là người qua đào tạo các chuyên ngành về xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài chính đủ mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản

- Có trình độ, hiểu biết pháp luật và am hiểu về thị trường bất động sản

- Kỹ năng tiếp cận thị trường, phân tích dự báo, biết nắm bắt cơ hội v.v…

- Kỹ năng hoạt động marketing trong thị trường bất động sản

- Có tư duy tốt và mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa phương

3.Sự khác nhau trong kinh doanh bất động sản giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh:

trị

Là trung tâm Kinh tế

Điều kiện tự nhiên Khắc nghiệt Ít khắc nghiệt hơn

Pháp luật – chính sách Quản lý kiến trúc chặt

hơn

Cơ chế năng động hơn

Trình độ Có trình độ dân trí cao

hơn

Có trình độ dân trí thấp hơn

Cơ chế làm việc Cơ chế chưa thực sự năng

động

Năng động hơn

Thói quen khách hàng,

nhu cầu nhà ở

Phong kiến hơn, ảnh hưởng

Nhu cầu nhà ở ít hơn

Đơn giản hóa

Nhu cầu nhà ở cao hơn

7

Chính sách thu hút Chịu ảnh hưởng văn hoá

phương đông

Chịu ảnh hưởng của phương Tây

Dân số Mật độ dân số thấp hơn Mật độ dân số cao hơn Thu nhập bình quân Có thu nhập thấp hơn Cao hơn

Cơ sở hạ tầng Giao thông còn kém Giao thông tốt hơn

Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu mua

đất, nhà

Có thể thuê nhà, chung cư

4 Xu hướng phát triển của kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro

Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn Điều này có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới Dường như nhiều người, dù đã có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo hiểm Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc

cùng những nhà tư vấn chuyên nghiệp

Nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả hợp lý là phân khúc thị trường của bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng mạnh nhằm đáp ứng đại đa số sự thỏa mãn của đối tượng khách hàng có thu nhập thấp như hiện nay

Nhu cầu về đầu cơ bất động sản trong giai đoạn suy thoái kinh tế, đồng tiền mất giá, các kênh đầu tư khác có nhiều yếu tố rủi ro là một điều kiện thuận lợi để phát triển nhu cầu cho các nhà đầu cơ bất động sản

8

Nhà ở chung cư, văn phòng cho thuê đối với các khu đô thị, thành phố, khu công nghiệp v.v sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới song song với sự phát triển của đất nước

Gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng

sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam

Bốn xu hướng chi phối mạnh mẽ tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam

do ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định

+ Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu:

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển Trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải

+ Chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn:

Trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và Tp.HCM Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần cao hơn

và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại

+ Người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản:

Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá” Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu

từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa Khi thị trường ngày càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản

9

+ Xu hướng đào thải ở thị trường văn phòng cho thuê

Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng

sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ

xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất

Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của khách hàng

5 Kết luận:

Marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm của Công

ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả và làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi

nhuận như mong muốn

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Việt nam là nền kinh tế thị trường có sự chỉ đạo của Nhà nước Vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng Vì vậy trong thời gian tới cần tập trung một số giải pháp cho thị trường bất động sản như sau:

- Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án, quy hoạch phát triển đô thị đảm bảo minh bạch, công khai

- Xem xét lại cân đối cung cầu của thị trường bất động sản

10

- Tìm các giải pháp nhằm giảm giá bất động sản đáp ứng với người tiêu dùng

- Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua, người bán

Tài liệu tham khảo:

- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs

- Các bài viết trên mạng Internet:

- http://diendan.marketingchienluoc.com,

- http://www.bwportal.com.vn,

- www.vneconomy.vn,

- http://www.marketingvietnam.net,

- http://www.vn-seo.com,

- http://landtoday.net,

- http://cafef.vn