Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản hiện nay

Dòng vốn đổ vào lĩnh vực đầu tư bất động sản ngày càng tăng cao và tỏ ra hấp dẫn hơn các lĩnh vực đầu tư khác - Thị trường Bất động sản Việt Nam phát triển khá và sôi động hơn so với thị

QUẢN TRỊ MARKETING

Đề ra số 1:

1

a- Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản ở Việt nam hiện nay:

Theo số liệu Niên giám thống kê năm 2008 và Nghị quyết 15 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Diện tích đất của cả nước: 331.210,8km2; Dân số: 85.615,9 nghìn người; mật độ dân số: 258 người/km2;

Riêng: + Hà Nội: Diện tích: 3.344,7km2; Dân số: 6.232,9nghìn người; Mật độ

dân số: 1.864 người/km2

+ Thành phố Hồ Chí Minh: Diện tích: 2.098,7km2; Dân số:

6.347nghìn người; Mật độ dân số: 3.024 người/km2

Các nghiên cứu, phân tích của các chuyên gia kinh tế về lĩnh vực Bất động sản cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực

Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và Tp.HCM Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại

- Thị trường Bất động sản hiện đang rất được nhiều nhà đầu tư quan tâm, bởi

vì đây là môi trường đầu tư tương đối an toàn và giá trị được tăng theo thời gian Có rất nhiều nhà đầu tư đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào thị trường bất động sản Dòng vốn đổ vào lĩnh vực đầu tư bất động sản ngày càng tăng cao và tỏ ra hấp dẫn hơn các lĩnh vực đầu tư khác

- Thị trường Bất động sản Việt Nam phát triển khá và sôi động hơn so với thị trường Bất động sản trong khu vực

- Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất

thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá” Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát

chủ yếu từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa Các công trình chung cư giá rẻ hầu hết không thực sự đến tay người có nhu cầu thực sự và người có thu nhập thấp Do vậy hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản hiện nay chưa đảm bảo được vai trò của nó là thoả mãn nhu cầu của người sử dụng và phát triển điều kiện sinh sống của xã hội, của cộng đồng

- Sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu

về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao Đối với văn phòng cho thuê: Các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả,

an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất, với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng và phát triển tốt trong những năm qua và trong những năm sắp tới

- Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào các nhà đầu cơ bất động sản Một số công trình chưa đảm bảo chất lượng, thậm chí khi đưa vào sử dụng thì bị xuống cấp nhanh và trầm trọng

- Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là “ các trung tâm bán lẻ hay

trung tâm thương mại cho thuê ”

- Sản phẩm Bất động sản có giá trị cao; Cung và Cầu hiện nay không cân bằng, Cầu lớn hơn nhiều so với Cung làm cho Marketing trong Bất động sản hầu như không được coi trọng Nguyên nhân: Các nhà đầu tư Bất động sản thường mắc sai lầm khi họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của cá nhân mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị Marketing trong việc làm gia tăng giá trị Bất động sản; mặt khác, Các nhà đầu tư Bất động sản bị hạn chế về nguồn vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, đúng quy luật, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng mang tính chuyên nghiệp; tình trạng các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, có trình độ nghiệp vụ chuyên môn

(nhân tài) hoạt động trong lĩnh vực marketing Bất động sản chuyển sang làm việc

cho các Công ty Bất động sản nước ngoài ngày càng nhiều làm cho nhân sự trong marketing Bất động sản càng trở nên thiếu hụt trầm trọng Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều Công ty tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản, nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới Bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt và kinh doanh tại Việt Nam

- Đối với các nhà đầu tư Bất động sản trong nước ( các doanh nghiệp trong

lĩnh vực kinh doanh Bất động sản ), cách thức triển khai tiếp thị dự án thường không

thường xuyên điều tra thị trường và phân khúc khách hàng cụ thể, chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên báo với thiết kế và nội dung tương tự

nhau ( gần như là Copy), chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới nhu cầu thực tế

của khách hàng Chiến lược tiếp thị thiếu tính chuyên nghiệp, không bài bản Vì vậy các nhà đầu tư Bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ nhu cầu thực tế của khách hàng, xây dựng chiến lược tiếp thị cụ thể, bài bản, có một đội ngũ Marketing với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm, thì các nhà đầu

tư kinh doanh Bất động sản trong nước mới có thể nâng cao sức cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần nội địa từ nhà đầu tư Bất động sản nước ngoài đang hoạt động kinh doanh tại Việt Nam

b Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing đối với kinh doanh Bất động sản

ở Việt Nam hiện nay:

- Về nền kinh tế:

(*) Điều kiện thuận lợi:

- Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển tốt, tuy nền kinh tế thế giới rơi vào suy thoái, khủng hoảng nghiêm trọng Nhưng Việt Nam bị ảnh hưởng nhưng ít hơn;

- Thu nhập bình quân tăng trong năm 2010 khoảng 6,5 % năm ( theo dự

báo của Chính phủ );

- Cho vay để mua nhà, phát triển nhà cho người có thu nhập thấp;

- Các gói kích cầu của Chính phủ đều cho phát triển kinh tế, chống suy giảm kinh tế;

- Sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường Bất động sản Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường Bất động sản Việt Nam

(*) Về cơ hội và Thách thức:

Việt Nam là nước nằm trong số các nước chậm phát triển trên thế giới; luôn bị hạn chế tín dụng để đầu tư vào thị trường Bất động sản; sản xuất công nghiệp thấp trong thời gian gần đây thị trường Bất động sản tập trung chưa phát triển, còn nhỏ lẻ, manh mún

- Về điều kiện Chính trị - Pháp luật:

Cơ hội:

- Cho phép Việt kiều mua nhà tại Việt Nam;

- Khuyến khích xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà cho sinh viên;

Thách thức:

- Cấm: Khi đầu tư xong hạ tầng mới được huy động vốn;

- Hạn chế đất 2 lúa để kinh doanh bất động sản, xây dựng khu đô thị;

- Chính sách mới: UBND các Tỉnh tự duyệt giá đền bù giải phóng mặt bằng;

- Chính sách của Nhà nước tác động về việc xây nhà giá rẻ, là áp lực cho các doanh nghiệp, cho các nhà đầu tư Bất động sản;

- Hiện nay chính sách chồng chéo, không nhất quán của cơ quan quản lý nhà nước, luôn thay đổi;

- Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán Bất động sản;

- Thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các dự án, công trình chưa được công bố kịp thời nên các nhà đầu tư Bất động sản và người dân có nhu cầu khó tiếp cận và đầu tư đúng hướng’

- Về văn hoá – xã hội:

Cơ hội:

- Tầng lớp trung lưu tăng nhanh;

- Tốc độ đô thị hoá tăng;

- Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân công xây dựng rẻ;

- Người dân Việt Nam thích sống trong ngôi nhà trên mảnh đất của chính mình; rất nhiều cơ hội cho mua bán đất đai;

- Người dân Việt Nam thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà

Thách thức:

- Tỷ lệ người dân còn có mức thu nhập thấp rất lớn;

- Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều;

- Trình độ lao động của công nhân thấp, số lượng không ổn định ( làm việc

theo thời vụ );

- Tình trạng đầu cơ Bất động sản nhiều, một số công trình bị làm giá.v.v…

- Người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê cũng như xây dựng các khu chung cư cao tầng;

- Người Việt Nam có quan niệm phong thuỷ đối với đất đai rất quan trọng

- Về Công nghệ:

Cơ hội:

- Áp dụng Công nghệ thi công nhà cao tầng tại Việt Nam đang rất phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến về vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, bê tông tươi đổ tại chỗ, xi măng đông kết nhanh .v.v

- Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện bằng công nghệ tiên tiến hiện đại;

- Công nghệ xử lý nền đất yếu: hiện đại và đạt hiệu quả cao

Thách thức:

- Chưa làm chủ được các công nghệ hiện đại, giá thành sử dụng cao, thời gian thi công kéo dài;

- Đặc thù sản phẩm: Thời gian dài mới có thể thu hồi vốn ( vòng quay vốn chậm );

- Về Môi trường tự nhiên:

Cơ hội:

- Quỹ đất đầu tư cho thị trường Bất động sản: Còn nhiều;

- Nguồn vật liệu thô phong phú, dồi dào: Đá, cát, Gạch, Gỗ

Thách thức:

- Khí hậu tại Việt Nam ( Nhiệt đới gió mùa ): Các công trình xây dựng phải kiên cố, chất luợng, yêu cầu kỹ thuật cao;

- Miền bắc ( bốn mùa ): Khắc nghiệt, nắng nóng, mưa nhiều;

- Miền nam: Dễ chịu hơn ( hai mùa mưa, nắng );

- Giá đất đền bù cao ( Nghị định 69/2009 );

- Quỹ đất tại các trung tâm kinh tế ngày càng eo hẹp

2- Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam:

Hiện nay, để trở thành nhàkinh doanh Bất động sản thành công ở Việt Nam là rất lớn; bởi vì:

- Đã có Luật kinh doanh Bất động sản;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Các tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật;

- Nhà kinh doanh bất động sản phải là người đã qua đào tạo các chuyên ngành

về xây dựng, kinh tế, đất dai… có tiềm lực tài chính đủ mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản;

- Luôn nghiên cứu thị trường, không ngừng tìm kiếm và tính toán các cơ hội kinh doanh;

- Liên doanh, liên kết với các công ty môi giới bất động sản trong và ngoài nước;

- Hiểu biết về pháp luật của nước Cộng hoà xã hội chủ Nghĩa Việt Nam đặc biệt là Luật kinh doanh Bất động sản;

- Có khả năng dự báo nhu cầu; Có phương pháp tiếp cận thị trường;Có năng lực về tài chính; Có năng lực về hoạt động marketing;

- Biết nắm bắt cơ hội, mạnh dạn, có tính quyết đoán cao; Có phương pháp tư duy khoa học, lôgíc; Có mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa phương sở tại;

- Khai thác internet triệt để và có hiểu quả, coi internet là một trong những công cụ quan trọng không thể thiếu trong quá trình hoạt động kinh doanh Bất động

sản, tối ưu hoá website cho các công cụ tìm kiếm sẽ giúp hoạt động marketing và kinh doanh Bất động sản có hiệu quả hơn Website phải đăng tải những nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ những sản phẩm là mục tiêu và chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư Bất động sản;

- Marketing trong lĩnh vực Bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai;

- Thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược ( kể cả chiến lược ngắn hạn và dài hạn );

- Đối với các dự án xây dựng:Cần có các mô hình trưng bày trong khung cảnh

ấn tượng, đây là điều quan trọng tạo nên sự hấp dẫn đối với các khách hàng; Sử dụng các slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ;

- Có chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng các kênh truyền thông hợp lý để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu;

- Tiến hành các chương trình giới thiệu sản phẩm và xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm tạo dấu ấn và thu hút khách hàng ( mở rộng và chiếm lĩnh thi phần );

- Tiếp thị đến tận khách hàng bằng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có trình

độ nghiệp vụ chuyên môn, có kinh nghiệm, cởi mở, thân thiện, nhiệt tình;

- Sử dụng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các tổ chức tư vấn về lĩnh vực kinh doanh Bất động sản;

- Gửi phiếu thăm dò ý kiến của khách hàng đối với doanh nghiệp về chất lượng và tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Từ đó rút ra bài học kinh nghiệm, loại bỏ các tồn tại, phát huy các điểm mạnh làm cho Doanh nghiệp ngày càng hoàn thiện và phát triển hơn

3- Sự khác nhau trong kinh doanh bất động sản giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh:

Tiêu chí Hà nội Sài gòn

- Pháp luật – chính

sách

hơn

- Thói quen khách

hàng

- Phong kiến hơn nên bị ảnh hưởng

- Công nghiệp

phương đông

- Thu hút phương Tây

đất)

- Có thể thuê nhà, chung cư

4- Xu hướng phát triển của kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam:

- Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà phát triển Tôi nghĩ về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường Bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải;

- Với gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1000 năm Thăng Long, sự phát triển của giới trung lưu, cùng với sự tăng trưởng và thoát khỏi khủng hoảng của nền kinh tế, thị trường bất động sản tại Việt Nam dự báo sẽ phát triển mạnh kể từ cuối 2010;

- Nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả sẽ dần tăng cao; phát triển nhà bán lẻ

và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

5- Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:

- Các nghiên cứu của các chuyên gia kinh tế về lĩnh vực Bất động sản cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả nước Đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và Tp.HCM Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng Bất động sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại;

- Trong hầu hết các lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, tôi nhận thấy luôn có

sự thiếu hụt về không gian hạng sang Đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không phải là thấp;

- Còn đối với các căn hộ cho thuê, những yêu cầu trên cũng rất quan trọng Cảnh quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai trò chủ đạo

vì đó là nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống Các nhà môi giới cũng quan tâm tới những điều này và chính họ là những người đại diện cho đại bộ phận người tiêu dùng Giá trị thực của căn hộ được quyết định bởi không chỉ ở giá cả mà còn ở khả năng được người tiêu dùng tiếp nhận

Tuy nhiên, những đối tượng giao dịch khác nhau sẽ có những thị hiếu khác nhau Có những khách hàng sẵn sàng đi làm xa để có không gian sinh sống thoải mái

và thoáng đãng Một số khách hàng khác lại chỉ mong sống ở khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh và đi lại Một bộ phận khách hàng khác lại đặt sự tiện nghi và an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho những nơi họ thuê Do đó, các chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới Những nhà đầu tư thành công luôn thiết kế, thi công và chọn lựa các dịch vụ cho công trình của mình để bắt kịp nhu cầu của thị trường Điều quan trọng là họ cần hiểu về các đối thủ cạnh tranh

và luôn cố gắng để xây dựng những công trình chất lượng và có nhiều dịch vụ hấp dẫn Chính khách hàng là những người đang quyết định giá trị thực của bất động sản

Marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm của các nhà đầu tư Bất động sản, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản

lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các

chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản - tiền thuê cũng như là giá bán Đặc biệt, Marketing Bất động sản là lĩnh vực có sự khác biệt lớn so với các loại hàng hóa thông thường khác, vì vậy Giám đốc marketing cần có kiến thức sâu rộng để hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai

6- Số liệu thứ cấp ( có sẵn ) và số liệu sơ cấp ( qua quan sát và phỏng vấn )

để minh hoạ cho bài viết:

Hiện nay, hệ thống đô thị của Việt Nam đang phát triển nhanh với mạng lưới lên tới 752 đô thị: Ngoài 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, cả nước có 9

đô thị loại I, 12 đô thị loại II, 45 đô thị loại III , 41 đô thị loại IV, nhiều nhất là đô thị

loại V (643 đô thị) chiếm tới 86% Theo Bộ Xây dựng, có địa phương sau 15 năm

không có tăng trưởng về số lượng đô thị như Điện Biên, Hải Dương, Hòa Bình, Hà Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh Trong khi đó, ở một số nơi, số lượng đô thị lại

tăng đột biến như Vĩnh Phúc, Bình Thuận, Bến Tre, Tiền Giang, Bình Định

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 632 dự án khu đô thị mới với tổng diện tích 101.886ha: Trong đó, miền Bắc có 282 dự án với 37.954ha;

miền Trung 56 dự án, diện tích 14.820ha; miền Nam có 294 dự án, chiếm 49.112ha Tuy nhiên, cả nước vẫn còn 19 tỉnh chưa có dự án khu đô thị mới Các dự án khu đô thị mới được đầu tư xây dựng tập trung tại vùng đồng bằng, duyên hải, đô thị lớn và vừa (đô thị từ loại 3 trở lên) Trong số này, các dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ

hơn 200ha chiếm tới 538 dự án Các dự án khu đô thị mới có quy mô từ 200ha đến

1.000ha chưa được đầu tư xây dựng nhiều, chỉ có khoảng 80 dự án; khu đô thị mới

với quy mô chiếm đất theo quy hoạch từ 1.000ha trở lên chỉ có 14 dự án

Quy mô các khu đô thị mới khác nhau nên trong quá trình phát triển đã nảy sinh một số tồn tại Hiện nay mới chỉ có quy định quy mô tối thiểu về diện tích khi xây dựng các khu đô thị mới nhưng không quy định quy mô tối đa nên xuất hiện một

số khu đô thị mới có diện tích lớn hơn 1.000ha, và thậm chí còn lớn hơn nữa /

Hết