Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản hiện nay

QUẢN TRỊ MARKETING Đề số 1: a- Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản marketing bất động sản Việt nam nay: Theo số liệu Niên giám thống kê năm 2008 Nghị 15 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Diện tích đất nước: 331.210,8km2; Dân số: 85.615,9 nghìn người; mật độ dân số: 258 người/km2; Riêng: + Hà Nội: Diện tích: 3.344,7km2; Dân số: 6.232,9nghìn người; Mật độ dân số: 1.864 người/km2 + Thành phố Hồ Chí Minh: Diện tích: 2.098,7km2; Dân số: 6.347nghìn người; Mật độ dân số: 3.024 người/km2 Các nghiên cứu, phân tích chuyên gia kinh tế lĩnh vực Bất động sản cho thấy, dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại - Thị trường Bất động sản nhiều nhà đầu tư quan tâm, môi trường đầu tư tương đối an toàn giá trị tăng theo thời gian Có nhiều nhà đầu tư trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào thị trường bất động sản Dòng vốn đổ vào lĩnh vực đầu tư bất động sản ngày tăng cao tỏ hấp dẫn lĩnh vực đầu tư khác - Thị trường Bất động sản Việt Nam phát triển sôi động so với thị trường Bất động sản khu vực - Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát Trang chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Các công trình chung cư giá rẻ hầu hết không thực đến tay người có nhu cầu thực người có thu nhập thấp Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo vai trò thoả mãn nhu cầu người sử dụng phát triển điều kiện sinh sống xã hội, cộng đồng - Sự phát triển mạnh tầng lớp trung lưu Việt Nam khiến cho nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao Đối với văn phòng cho thuê: Các tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều nhất, với giá vừa phải ưa chuộng phát triển tốt năm qua năm tới - Marketing bất động sản Việt Nam bị phụ thuộc vào nhà đầu bất động sản Một số công trình chưa đảm bảo chất lượng, chí đưa vào sử dụng bị xuống cấp nhanh trầm trọng - Thiếu “không gian hạng sang”, đặc biệt “ trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê ” - Sản phẩm Bất động sản có giá trị cao; Cung Cầu không cân bằng, Cầu lớn nhiều so với Cung làm cho Marketing Bất động sản không coi trọng Nguyên nhân: Các nhà đầu tư Bất động sản thường mắc sai lầm họ tin tưởng vào định dựa suy đoán cảm tính cá nhân mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị Marketing việc làm gia tăng giá trị Bất động sản; mặt khác, Các nhà đầu tư Bất động sản bị hạn chế nguồn vốn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường cách bản, quy luật, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng mang tính chuyên nghiệp; tình trạng nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, có trình độ nghiệp vụ chuyên môn (nhân tài) hoạt động lĩnh vực marketing Bất động sản chuyển sang làm việc cho Công ty Bất động sản nước ngày nhiều làm cho nhân marketing Bất động sản trở nên thiếu hụt trầm trọng Chính nước có nhiều Công ty tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản, dự án lớn rơi vào tay số công ty quản lý, tư vấn, môi giới Bất động sản nước có mặt kinh doanh Việt Nam Trang - Đối với nhà đầu tư Bất động sản nước ( doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh Bất động sản ), cách thức triển khai tiếp thị dự án thường không thường xuyên điều tra thị trường phân khúc khách hàng cụ thể, đơn phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo báo với thiết kế nội dung tương tự ( gần Copy), chưa tạo nên khác biệt chưa nhắm tới nhu cầu thực tế khách hàng Chiến lược tiếp thị thiếu tính chuyên nghiệp, không Vì nhà đầu tư Bất động sản làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời không mang lại hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chỉ tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ nhu cầu thực tế khách hàng, xây dựng chiến lược tiếp thị cụ thể, bản, có đội ngũ Marketing với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên khác biệt độc đáo cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm, nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản nước nâng cao sức cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần nội địa từ nhà đầu tư Bất động sản nước hoạt động kinh doanh Việt Nam b Phân tích đánh giá hội Marketing kinh doanh Bất động sản Việt Nam nay: - Về kinh tế: (*) Điều kiện thuận lợi: - Nền kinh tế Việt Nam phát triển tốt, kinh tế giới rơi vào suy thoái, khủng hoảng nghiêm trọng Nhưng Việt Nam bị ảnh hưởng hơn; - Thu nhập bình quân tăng năm 2010 khoảng 6,5 % năm ( theo dự báo Chính phủ ); - Cho vay để mua nhà, phát triển nhà cho người có thu nhập thấp; - Các gói kích cầu Chính phủ cho phát triển kinh tế, chống suy giảm kinh tế; - Sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực tới thị trường Bất động sản Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường Bất động sản Việt Nam (*) Về hội Thách thức: Trang Việt Nam nước nằm số nước chậm phát triển giới; bị hạn chế tín dụng để đầu tư vào thị trường Bất động sản; sản xuất công nghiệp thấp thời gian gần thị trường Bất động sản tập trung chưa phát triển, nhỏ lẻ, manh mún - Về điều kiện Chính trị - Pháp luật: Cơ hội: - Cho phép Việt kiều mua nhà Việt Nam; - Khuyến khích xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho sinh viên; Thách thức: - Cấm: Khi đầu tư xong hạ tầng huy động vốn; - Hạn chế đất lúa để kinh doanh bất động sản, xây dựng khu đô thị; - Chính sách mới: UBND Tỉnh tự duyệt giá đền bù giải phóng mặt bằng; - Chính sách Nhà nước tác động việc xây nhà giá rẻ, áp lực cho doanh nghiệp, cho nhà đầu tư Bất động sản; - Hiện sách chồng chéo, không quán quan quản lý nhà nước, thay đổi; - Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán Bất động sản; - Thông tin dự án, quy hoạch liên quan đến dự án, công trình chưa công bố kịp thời nên nhà đầu tư Bất động sản người dân có nhu cầu khó tiếp cận đầu tư hướng’ - Về văn hoá – xã hội: Cơ hội: - Tầng lớp trung lưu tăng nhanh; - Tốc độ đô thị hoá tăng; - Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân công xây dựng rẻ; - Người dân Việt Nam thích sống nhà mảnh đất mình; nhiều hội cho mua bán đất đai; - Người dân Việt Nam thích sở hữu, có thói quen thuê nhà Trang Thách thức: - Tỷ lệ người dân có mức thu nhập thấp lớn; - Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều; - Trình độ lao động công nhân thấp, số lượng không ổn định ( làm việc theo thời vụ ); - Tình trạng đầu Bất động sản nhiều, số công trình bị làm giá.v.v… - Người dân thích sở hữu, có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê xây dựng khu chung cư cao tầng; - Người Việt Nam có quan niệm phong thuỷ đất đai quan trọng - Về Công nghệ: Cơ hội: - Áp dụng Công nghệ thi công nhà cao tầng Việt Nam phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an toàn, sáng kiến vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, bê tông tươi đổ chỗ, xi măng đông kết nhanh v.v - Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện công nghệ tiên tiến đại; - Công nghệ xử lý đất yếu: đại đạt hiệu cao Thách thức: - Chưa làm chủ công nghệ đại, giá thành sử dụng cao, thời gian thi công kéo dài; - Đặc thù sản phẩm: Thời gian dài thu hồi vốn ( vòng quay vốn chậm ); - Về Môi trường tự nhiên: Cơ hội: - Quỹ đất đầu tư cho thị trường Bất động sản: Còn nhiều; - Nguồn vật liệu thô phong phú, dồi dào: Đá, cát, Gạch, Gỗ Thách thức: - Khí hậu Việt Nam ( Nhiệt đới gió mùa ): Các công trình xây dựng phải kiên cố, chất luợng, yêu cầu kỹ thuật cao; Trang - Miền bắc ( bốn mùa ): Khắc nghiệt, nắng nóng, mưa nhiều; - Miền nam: Dễ chịu ( hai mùa mưa, nắng ); - Giá đất đền bù cao ( Nghị định 69/2009 ); - Quỹ đất trung tâm kinh tế ngày eo hẹp 2- Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: Hiện nay, để trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam lớn; vì: - Đã có Luật kinh doanh Bất động sản; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Các tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật; - Nhà kinh doanh bất động sản phải người qua đào tạo chuyên ngành xây dựng, kinh tế, đất dai… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản; - Luôn nghiên cứu thị trường, không ngừng tìm kiếm tính toán hội kinh doanh; - Liên doanh, liên kết với công ty môi giới bất động sản nước; - Hiểu biết pháp luật nước Cộng hoà xã hội chủ Nghĩa Việt Nam đặc biệt Luật kinh doanh Bất động sản; - Có khả dự báo nhu cầu; Có phương pháp tiếp cận thị trường;Có lực tài chính; Có lực hoạt động marketing; - Biết nắm bắt hội, mạnh dạn, có tính đoán cao; Có phương pháp tư khoa học, lôgíc; Có mối quan hệ rộng, đặc biệt quan hệ tốt với quyền địa phương sở tại; - Khai thác internet triệt để có hiểu quả, coi internet công cụ quan trọng thiếu trình hoạt động kinh doanh Bất động Trang sản, tối ưu hoá website cho công cụ tìm kiếm giúp hoạt động marketing kinh doanh Bất động sản có hiệu Website phải đăng tải nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ sản phẩm mục tiêu chiến lược kinh doanh nhà đầu tư Bất động sản; - Marketing lĩnh vực Bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường, đòi hỏi Giám đốc marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; quy hoạch, phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai; - Thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược ( kể chiến lược ngắn hạn dài hạn ); - Đối với dự án xây dựng:Cần có mô hình trưng bày khung cảnh ấn tượng, điều quan trọng tạo nên hấp dẫn khách hàng; Sử dụng slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ; - Có chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng kênh truyền thông hợp lý để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu; - Tiến hành chương trình giới thiệu sản phẩm xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm tạo dấu ấn thu hút khách hàng ( mở rộng chiếm lĩnh thi phần ); - Tiếp thị đến tận khách hàng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có trình độ nghiệp vụ chuyên môn, có kinh nghiệm, cởi mở, thân thiện, nhiệt tình; - Sử dụng, tham khảo ý kiến chuyên gia, tổ chức tư vấn lĩnh vực kinh doanh Bất động sản; - Gửi phiếu thăm dò ý kiến khách hàng doanh nghiệp chất lượng tính chuyên nghiệp lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Từ rút học kinh nghiệm, loại bỏ tồn tại, phát huy điểm mạnh làm cho Doanh nghiệp ngày hoàn thiện phát triển 3- Sự khác kinh doanh bất động sản Hà Nội TP Hồ Chí Minh: Trang Tiêu chí Hà nội Sài gòn - Vị trí - Trung tâm Văn hoá-Chính trị - Trung tâm Kinh tế - Điều kiện tự nhiên - Tương đối thuận lợi - Khắc nghiệt - Pháp luật – - Quản lý kiến trúc chặt chẽ - Cơ chế động sách - Dân trí - Có trình độ dân trí cao - Có trình độ dân trí thấp - Độ nhạy bén - Kém nhạy bén - Độ nhạy bén lớn - Cơ chế làm việc - Chưa thực động - Năng động - Thói quen khách - Phong kiến nên bị ảnh - Công nghiệp hàng hưởng - Chính sách thu hút - Chịu ảnh hưởng văn hoá - Thu hút phương Tây phương đông - Dân số - Mật độ dân số thấp - Mật độ dân số cao - Thu nhập bình quân - Có thu nhập thấp - Cao - Giao thông - Giao thông - Tốt - Nhu cầu nhà - Nhu cầu - Cao - Thói quen sở hữu - Có thói quen sở hữu (mua nhà - Có thể thuê nhà, chung cư đất) 4- Xu hướng phát triển kinh doanh Bất động sản Việt Nam: - Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Tôi nghĩ ngắn hạn, vòng tháng tới, thị trường Bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mức vừa phải; - Với gói kích cầu Chính phủ kiện 1000 năm Thăng Long, phát triển giới trung lưu, với tăng trưởng thoát khỏi khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo phát triển mạnh kể từ cuối 2010; - Nhu cầu nhà trung bình giá dần tăng cao; phát triển nhà bán lẻ nhà dành cho người có thu nhập thấp 5- Cơ hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam: Trang - Các nghiên cứu chuyên gia kinh tế lĩnh vực Bất động sản cho thấy, dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước Đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng Bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại; - Trong hầu hết lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nhận thấy có thiếu hụt không gian hạng sang Đặc biệt nhu cầu cho trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại có tỉ lệ thuê cao giá thuê thấp; - Còn hộ cho thuê, yêu cầu quan trọng Cảnh quan xung quanh tiện nghi bên hộ đóng vai trò chủ đạo nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng sinh sống Các nhà môi giới quan tâm tới điều họ người đại diện cho đại phận người tiêu dùng Giá trị thực hộ định không ở khả người tiêu dùng tiếp nhận Tuy nhiên, đối tượng giao dịch khác có thị hiếu khác Có khách hàng sẵn sàng làm xa để có không gian sinh sống thoải mái thoáng đãng Một số khách hàng khác lại mong sống khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh lại Một phận khách hàng khác lại đặt tiện nghi an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho nơi họ thuê Do đó, chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới Những nhà đầu tư thành công thiết kế, thi công chọn lựa dịch vụ cho công trình để bắt kịp nhu cầu thị trường Điều quan trọng họ cần hiểu đối thủ cạnh tranh cố gắng để xây dựng công trình chất lượng có nhiều dịch vụ hấp dẫn Chính khách hàng người định giá trị thực bất động sản Marketing việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ định hướng xây dựng phân khúc thị trường phù hợp cho nhóm sản phẩm nhà đầu tư Bất động sản, tiếp thị sản phẩm bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý phương thức hiệu để mang lại kết làm gia tăng tối đa Trang số lợi nhuận mong muốn bất động sản - tiền thuê giá bán Đặc biệt, Marketing Bất động sản lĩnh vực có khác biệt lớn so với loại hàng hóa thông thường khác, Giám đốc marketing cần có kiến thức sâu rộng để hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai 6- Số liệu thứ cấp ( có sẵn ) số liệu sơ cấp ( qua quan sát vấn ) để minh hoạ cho viết: Hiện nay, hệ thống đô thị Việt Nam phát triển nhanh với mạng lưới lên tới 752 đô thị: Ngoài đô thị đặc biệt Hà Nội TPHCM, nước có đô thị loại I, 12 đô thị loại II, 45 đô thị loại III , 41 đô thị loại IV, nhiều đô thị loại V (643 đô thị) chiếm tới 86% Theo Bộ Xây dựng, có địa phương sau 15 năm tăng trưởng số lượng đô thị Điện Biên, Hải Dương, Hòa Bình, Hà Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh Trong đó, số nơi, số lượng đô thị lại tăng đột biến Vĩnh Phúc, Bình Thuận, Bến Tre, Tiền Giang, Bình Định Theo thống kê Bộ Xây dựng, nước có 632 dự án khu đô thị với tổng diện tích 101.886ha: Trong đó, miền Bắc có 282 dự án với 37.954ha; miền Trung 56 dự án, diện tích 14.820ha; miền Nam có 294 dự án, chiếm 49.112ha Tuy nhiên, nước 19 tỉnh chưa có dự án khu đô thị Các dự án khu đô thị đầu tư xây dựng tập trung vùng đồng bằng, duyên hải, đô thị lớn vừa (đô thị từ loại trở lên) Trong số này, dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ 200ha chiếm tới 538 dự án Các dự án khu đô thị có quy mô từ 200ha đến 1.000ha chưa đầu tư xây dựng nhiều, có khoảng 80 dự án; khu đô thị với quy mô chiếm đất theo quy hoạch từ 1.000ha trở lên có 14 dự án Quy mô khu đô thị khác nên trình phát triển nảy sinh số tồn Hiện có quy định quy mô tối thiểu diện tích xây dựng khu đô thị không quy định quy mô tối đa nên xuất số khu đô thị có diện tích lớn 1.000ha, chí lớn / Hết Trang 10 ... nghiệp; tình trạng nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, có trình độ nghiệp vụ chuyên môn (nhân tài) hoạt động lĩnh vực marketing Bất động sản chuyển sang làm việc cho Công ty Bất động sản nước... tâm kinh tế ngày eo hẹp 2- Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam: Hiện nay, để trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam lớn; vì: - Đã có Luật kinh. .. sản phẩm, nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản nước nâng cao sức cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần nội địa từ nhà đầu tư Bất động sản nước hoạt động kinh doanh Việt Nam b Phân tích đánh giá hội Marketing