Marketing trong kinh doanh bất động sản việt nam

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư như nguồn vốn trong ngoài nước Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị

Marketing trong Kinh doanh bất động sản Việt Nam

-Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư như nguồn vốn trong ngoài nước

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất trên thế giới so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản lợi nhuận lớn mang lại cho nhà đầu tư Đã có rất nhiều công ty nước ngoài đến thăm dò và tìm hiểu môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Kể từ khi Việt Nam tham gia WTO đến nay

và Luật đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn

ngoài đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cho phép các doanh nghiệp nước ngoài được sở hữu 100% dự án bất động sản, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai Luật đầu tư mới đã tạo ra nhiều cơ hội kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản của khối đầu tư nước ngoài Ngoài ra sự đầu cơ nhà đất của các nhà đầu tư bất động sản

đã đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS nhanh như hiện nay

I/ Đánh giá cơ hội Marketing đối với kinh doanh bất động ở Việt Nam hiện nay

Trước sự phát triển thị trường bất động sản và sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường thì Marketing là việc cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản Nhận diện thị trường bất động sản từ đó chỉ ra các cơ hội marketing, là cơ sở thành công trong hoạt động kinh doanh Chúng ta sử dụng các mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô hình 05 lực lượng của Michael Porter 1980) và SWOT

1 Phân tích môi trường chung (mô hình Pestle)

1.1 Môi trường chính trị

Việt nam được đánh giá là nước có nền chính trị ổn định trong khu vực và thế giới, tình hình chính trị ổn định là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn về bất động sản đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước

1.2 Kinh tế

Cán cân thương mại -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ

USD

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm đạt 6- 6,5% so với cùng

kỳ năm ngoái Trong đó khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 2,7-3,2%, công nghiệp và xây dựng tăng 6 – 6.7%, dịch vụ tăng 6,8 – 7,2%

Tổng giá trị giải ngân vốn ODA đạt 1,41 tỷ USD, tăng 11% so với cùng kỳ

Cả nước thu hút thêm 483 dự án đầu tư nước ngoài, tổng số vốn đăng ký mới là 7,9

tỷ USD, đạt 43% vốn so với cùng kỳ Tổng vốn đầu tư nước ngoài thực hiện 6 tháng qua đạt 5,4 tỷ USD, tăng 5,9%

Kim ngạch xuất khẩu 6 tháng đầu năm đạt 32,1 tỷ USD, tăng 15,7% so với cùng kỳ

1.3 Xã hội

Dân số hơn 85 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất lượng cao, đa dạng

1.4 Công nghệ

Năm 2009 Việt Nam được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công nghệ thông tin

Việc đưa CNTT vào xây dựng không còn mang tính lựa chọn, mà là bắt buộc nhằm tạo sự cạnh tranh trong kỷ nguyên mới này

Theo ông Marcus Moufarrige - Giám đốc thông tin Servcorp Ltd: “Kết nối kinh doanh BĐS là một loại hình kinh doanh biến không gian thành dịch vụ Khi không gian của bạn được tự động hóa, mọi chi phí sẽ được giảm thiểu Việc áp dụng những thành tựu của CNTT vào trong xây dựng sẽ tạo ra được những tòa nhà thông minh, lợi nhuận và doanh thu từ các tòa nhà này sẽ lớn hơn và nhiều hơn”

Việc đưa các công nghệ tân tiến vào trong xây dựng sẽ tạo ra những tòa nhà, khách sạn, Cty “thông minh” được quản lý và giám sát tập trung thông qua kết nối các tòa nhà thông minh với nhau Điều này dẫn đến việc giảm chi phí nhân sự đáng

kể nhờ hệ thống quản trị này

Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch

tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi trường khác nghiệt

Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà cao tầng

1.5 Luật pháp:

Hệ thống pháp luật của Việt Nam về bất động sản đã được ban hành như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản

Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản

+ Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời gian tối đa là 50 năm

+ Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009

+ Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một số

cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhập thấp theo đó : Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê

và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở

1hà quy hoạch đô thị Cơ hội đối với các nhà kinh doanh bất động sản là quy

hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường

2 Phân tích môi trường ngành

Sử dụng mô hình 5 lực lượng( five force model) của Michael Porter năm

1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

2.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại: Đối thủ cạnh tranh là các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhau và các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài vì Luật pháp Việt Nam cho phép các doanh nghiệp nước ngoài được sở hữu 100% dự

án bất động sản, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai Chính điều này đã tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt về thu hút vốn giữa các nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chấp dự án chưa được phê duyệt quy hoạch, chưa đầu tư xong phần hạ tầng đã bán đất để huy động vốn, chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí là lừa đảo

2.2 Đối thủ tiềm tàng: Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư) Trong đó nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt

2.3 Quyền lực của người cung ứng: bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, các cơ quan Nhà nước

-Các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng,

Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng Nhiều nhà đầu tư đã phàn nàn chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm Hoặc doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn phê duyệt dự án của các cơ quan quản lý Nhà nước lại là chuyện khác Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mà các nhà kinh doanh bất động sản quyết định đến nhiều thành công của dự án, bởi việc đền bù giải phòng mặt bằng bao giờ cũng là khâu vướng mắc nhất đối với các chủ đầu tư dự án

-Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Chính sách kinh tế của Chính phủ cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, và ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm thị trường bất động sản gần như đóng bằng Ngược lại khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì thị trường bất động sản sôi động trở lại

Sự thắt chặt chính sách tiền tệ năm 2008 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu

tư, không vay được vốn, không có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ Đến năm 2009, 2010 Ngân hàng đã mở cửa việc cho vay, nhu cầu giao dịch

và thành công trong giao dịch bất động sản tăng cao

-Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình

-Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng

là lực cản đối với nhiều chủ đầu tư Giá vật liệu xây dựng tăng làm cho giá thành bất động sản mới tăng lên Do khủng hoảng kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 đã khiến cho nhu cầu bất động sản chững lại, các công trình xây dựng cũng bị ngừng

do giá vật liệu tăng cao

2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa của bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay thế gần như không có, việc có hàng hóa thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C

2 5 Quyền lực của người mua: Người mua ở đây bao gồm hai dạng gồm nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối cùng Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản

lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng có lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác

3 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam

-Có quan hệ tốt với các cơ quan nhà nước

để giải quyết thủ tục hành chính so với

nhà đầu tư nước ngoài

- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

-Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động Marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Chi phí cho quan hệ cao

phân khúc thị trường của người mua.

- Do có lợi thế về địa lý, quyền sử dụng

đất nên tận dụng được lợi thế theo quy

mô to

- Thỏa mãn sự hài lòng bằng dịch vụ chưa cao

- Trình độ quản lý bất động sản chưa cao

- Thông tin thị trường chưa minh bạch

- Sự ổn định của nền chính trị tiếp tục là

nền tảng cho sự phát triển

-Nền kinh tế đang hồi phục

-Pháp luật và thủ tục chính sách về bất

động sản ngày càng được cải cách, giúp

cho nhà đầu tư được thuận lợi hơn

- Hội nhập WTO thu hút vốn của nhà đầu

tư nước ngoài

- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại

Việt Nam đối với nhà đầu tư quốc tế ngày

càng mạnh mẽ, Việt Nam được đánh giá

thị trường tiềm năng nhất khu vực Châu

Á

-Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn với nguy cơ lạm phát cao

-Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu tư chờ đợi hướng mới

để chọn cách tính có lợi hơn -Quy định mới về giá đất đền bù theo nghị định 69/2009/NĐ-CP

-Giá Nguyên vật liệu tăng cao, chi phí lãi suất tăng khiến cho giá thành bất động sản tăng, tỷ suất lợi nhuận giảm

-Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm và ở 1 số thị trường

- Sự đầu cơ của các nhà đầu tư dẫn đến giá trị bất động sản cao hơn so với thực tế

- Áp lực cạnh tranh

II Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công

Để thành công trong kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam, thì đặc điểm cơ bản những người kinh doanh bất động sản cần có:

1- Nguồn lực tài chính mạnh, đây là yêu cầu rất cần thiết để thành công

2- Có mối quan hệ rộng rãi và quan hệ tốt với các đối tác, các mối quan hệ với chủ đầu tư, mối quan hệ với các cơ quan chức năng và chính quyền

3- Biết phân tích, dự báo cơ hội đầu tư bất động sản chính xác

4- Có các kênh và đầu mối phân phối BĐS rộng rãi

5- Biết tạo vốn và vòng quay vốn

6 - Biết marketing, lôi kéo khách hàng

7- Xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng

8- Biết tạo dựng hình ảnh, xây dựng thương hiệu

III Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

1-Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP HCM

2- Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc chính sách kích cầu của Chỉnh phủ Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội Người dân Hà Nội sẽ không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” ra khu vệ tinh lân cận

3- Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so với Hà Nội

4- Quan hệ, giải quyết thủ tục hành chính của Hà Nội chậm, còn ở TP HCM thì nhanh hơn

5 – Mức độ chuyên nghiệp, các dịch vụ đi kèm ở Hà Nội thấp hơn so với TP HCM, bên cạnh đó các dịch vụ đi

Ta có thể thấy tình hình bất động sản giữa Hà Nội và TP HCM qua thị

trường phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh:

Nguồn cung hiện tại Thị trường sơ cấp có tổng cung

1,816 căn hộ từ 15 dự án;

1,200 căn hộ được bán ra, thấp hơn so với quý trước (1,460 căn)

Thị trường sơ cấp có 9,000 căn hộ, giảm 6% so với quý trước, trong đó có 11 dự án mới với 2,900 căn;

Khoảng 1,800 căn được tiêu thụ trong quý này, giảm 48%

so với quý trước;

Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ

Nguồn cung tương lai Dự kiến trong 3 quý còn lại sẽ có

thêm khoảng 3,990 căn hộ mới

Dự kiến từ giờ đến cuối năm

sẽ có thêm khoảng 26 dự án mới với 6,900 căn hộ

Nhu cầu tương lai Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện

nay vẫn cao

Nhu cầu cho phân khúc căn

hộ tăng do Việt kiều được mua nhà

IV Kết luận

Marketing trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng được chú trọng nhiều hơn, khi mà thị trường bất động sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao và khả năng về vốn lớn

Tài liệu tham khảo

- Các bài viết trên Mạng Internet

- Giáo trình Quản trị Marketing - MBA nhà xuất bản văn hóa thông tin năm 2008

- Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS