Marketing trong kinh doanh bất động sản việt nam

Marketing Kinh doanh bất động sản Việt Nam - Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư nguồn vốn nước Theo nhận định nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc giới so với thị trường bất động sản khu vực giới, khoản lợi nhuận lớn mang lại cho nhà đầu tư Đã có nhiều công ty nước đến thăm dò tìm hiểu môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Kể từ Việt Nam tham gia WTO đến Luật đầu tư tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực như: không phân biệt nhà đầu tư nước nước ngoài, cho phép doanh nghiệp nước sở hữu 100% dự án bất động sản, tạo điều kiện cho NĐTNN tiếp cận nguồn vốn, đất đai Luật đầu tư tạo nhiều hội kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản khối đầu tư nước Ngoài đầu nhà đất nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS nhanh I/ Đánh giá hội Marketing kinh doanh bất động Việt Nam Trước phát triển thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt thị trường Marketing việc quan trọng việc phát triển bất động sản Nhận diện thị trường bất động sản từ hội marketing, sở thành công hoạt động kinh doanh Chúng ta sử dụng mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô hình 05 lực lượng Michael Porter 1980) SWOT Phân tích môi trường chung (mô hình Pestle) 1.1 Môi trường trị Việt nam đánh giá nước có trị ổn định khu vực giới, tình hình trị ổn định sở cho hoạt động kinh tế phát triển, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước 1.2 Kinh tế 2007 Tăng trưởng GDP 2009 2010( dự báo) 8,5% 6,23% 5,3% 6,5% 14- 16% 12,75% 12% 15% 8,3% 18,89% 6,9% < 7% -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ Lãi suất cho vay Chỉ số CPI Cán cân thương mại 2008 USD Giá vàng 16,1 triệu 17,8 triệu 26 triệu 16.026 17.400 18.451 4,6 tỷ 11,7 tỷ 10,0 tỷ USD/VND FDI( thực hiện) Nguồn: Tổng cục Thống kê 19.000 Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) tháng đầu năm đạt 6- 6,5% so với kỳ năm ngoái Trong khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 2,7-3,2%, công nghiệp xây dựng tăng – 6.7%, dịch vụ tăng 6,8 – 7,2% Tổng giá trị giải ngân vốn ODA đạt 1,41 tỷ USD, tăng 11% so với kỳ Cả nước thu hút thêm 483 dự án đầu tư nước ngoài, tổng số vốn đăng ký 7,9 tỷ USD, đạt 43% vốn so với kỳ Tổng vốn đầu tư nước thực tháng qua đạt 5,4 tỷ USD, tăng 5,9% Kim ngạch xuất tháng đầu năm đạt 32,1 tỷ USD, tăng 15,7% so với kỳ 1.3 Xã hội Dân số 85 triệu người, số người độ tuổi lao động 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu nhà ở, dịch vụ kèm nhà đòi hỏi phải chất lượng cao, đa dạng 1.4 Công nghệ Năm 2009 Việt Nam đánh giá mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh công nghệ thông tin Việc đưa CNTT vào xây dựng không mang tính lựa chọn, mà bắt buộc nhằm tạo cạnh tranh kỷ nguyên Theo ông Marcus Moufarrige - Giám đốc thông tin Servcorp Ltd: “Kết nối kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh biến không gian thành dịch vụ Khi không gian bạn tự động hóa, chi phí giảm thiểu Việc áp dụng thành tựu CNTT vào xây dựng tạo tòa nhà thông minh, lợi nhuận doanh thu từ tòa nhà lớn nhiều hơn” Việc đưa công nghệ tân tiến vào xây dựng tạo tòa nhà, khách sạn, Cty “thông minh” quản lý giám sát tập trung thông qua kết nối tòa nhà thông minh với Điều dẫn đến việc giảm chi phí nhân đáng kể nhờ hệ thống quản trị Công nghệ vật liệu xây dựng cho đời sản phẩm thay vật liệu truyền thống gạch bê tông nhẹ công nghệ Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt cách âm tốt chịu đựng môi trường khác nghiệt Đặc biệt, công nghệ thi công giúp cho nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí xây tòa nhà cao tầng 1.5 Luật pháp: Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Một số định liên quan đến thị trường bất động sản Một số văn pháp luật tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản + Ngày 1/1/2009 cho phép người nước sở hữu nhà với thời gian tối đa 50 năm + Ngày 18/6/2009 Quốc hội biểu thống dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 luật nhà điều 121 luật đất đai cho phép Việt kiều mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009 + Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 sửa đổi số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên, công nhân nhà cho người thu nhập thấp theo : Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà để học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đối tượng thuê nhà để bán, cho thuê mua người có thu nhập thấp có khó khăn nhà 1hà quy hoạch đô thị Cơ hội nhà kinh doanh bất động sản quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường Phân tích môi trường ngành Sử dụng mô hình lực lượng( five force model) Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Luật pháp Việt Nam cho phép doanh nghiệp nước sở hữu 100% dự án bất động sản, tạo điều kiện cho NĐTNN tiếp cận nguồn vốn, đất đai Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chấp dự án chưa phê duyệt quy hoạch, chưa đầu tư xong phần hạ tầng bán đất để huy động vốn, chiếm dụng vốn người mua, chí lừa đảo 2.2 Đối thủ tiềm tàng: Đối thủ nhà đầu tư nước có tiềm lực tài mạnh( bao gồm đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư) Trong nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt 2.3 Quyền lực người cung ứng: bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, quan Nhà nước -Các quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, sở ban ngành Các quan cấp cho chủ đầu tư định quy hoạch 1/500, định phê duyệt đầu tư, định thu hồi giao đất, định giải phóng mặt Nhiều nhà đầu tư phàn nàn sách quản lý không quán dẫn tới nhiều thời gian giải thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng năm Hoặc doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, phê duyệt dự án quan quản lý Nhà nước lại chuyện khác Công tác đền bù, giải phóng mặt mà nhà kinh doanh bất động sản định đến nhiều thành công dự án, việc đền bù giải phòng mặt khâu vướng mắc chủ đầu tư dự án -Nhà cung cấp vốn định chế tài chính: Chính sách kinh tế Chính phủ nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách thắt chặt tiền tệ làm thị trường bất động sản gần đóng Ngược lại Nhà nước áp dụng sách tiền tệ mở rộng thị trường bất động sản sôi động trở lại Sự thắt chặt sách tiền tệ năm 2008 gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, không vay vốn, tiền trả nhà thầu cuối công trình chậm tiến độ Đến năm 2009, 2010 Ngân hàng mở cửa việc cho vay, nhu cầu giao dịch thành công giao dịch bất động sản tăng cao -Nhà thầu tạo áp lực cho chủ đầu tư giá xây dựng tăng cao, nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát giảm chất lượng công trình -Nhà cung cấp nguyên vật liệu đưa yêu cầu tăng giá giá nguyên vật liệu tăng, giá thép, giá xi măng định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% tăng 06 tháng đầu năm 2010 lực cản nhiều chủ đầu tư Giá vật liệu xây dựng tăng làm cho giá thành bất động sản tăng lên Do khủng hoảng kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 khiến cho nhu cầu bất động sản chững lại, công trình xây dựng bị ngừng giá vật liệu tăng cao 2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay gần không có, việc có hàng hóa thay đổi cấp độ sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C Quyền lực người mua: Người mua bao gồm hai dạng gồm nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối Nhà đầu tư thứ cấp làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc họ có vốn lớn, kỹ quản lý dự án không đầu tư vào bất động sản họ chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối họ có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU -Có quan hệ tốt với quan nhà nước -Chưa thật trọng đến hoạt để giải thủ tục hành so với động Marketing lĩnh vực kinh nhà đầu tư nước doanh bất động sản - Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu - Chi phí cho quan hệ cao phân khúc thị trường người mua - Thỏa mãn hài lòng dịch vụ - Do có lợi địa lý, quyền sử dụng chưa cao đất nên tận dụng lợi theo quy - Trình độ quản lý bất động sản chưa mô to cao - Thông tin thị trường chưa minh bạch CƠ HỘI THÁCH THỨC - Sự ổn định trị tiếp tục -Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn tảng cho phát triển với nguy lạm phát cao -Nền kinh tế hồi phục -Quy định thuế thu nhập -Pháp luật thủ tục sách bất chuyển nhượng bất động sản dẫn đến động sản ngày cải cách, giúp nhiều nhà đầu tư chờ đợi hướng cho nhà đầu tư thuận lợi để chọn cách tính có lợi - Hội nhập WTO thu hút vốn nhà đầu -Quy định giá đất đền bù theo tư nước nghị định 69/2009/NĐ-CP - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư -Giá Nguyên vật liệu tăng cao, chi Việt Nam nhà đầu tư quốc tế ngày phí lãi suất tăng khiến cho giá thành bất động sản tăng, tỷ suất lợi nhuận mạnh mẽ, Việt Nam đánh giá thị trường tiềm khu vực Châu giảm Á -Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm số thị trường - Sự đầu nhà đầu tư dẫn đến giá trị bất động sản cao so với thực tế - Áp lực cạnh tranh II Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Để thành công kinh doanh Bất động sản Việt Nam, đặc điểm người kinh doanh bất động sản cần có: 1- Nguồn lực tài mạnh, yêu cầu cần thiết để thành công 2- Có mối quan hệ rộng rãi quan hệ tốt với đối tác, mối quan hệ với chủ đầu tư, mối quan hệ với quan chức quyền 3- Biết phân tích, dự báo hội đầu tư bất động sản xác 4- Có kênh đầu mối phân phối BĐS rộng rãi 5- Biết tạo vốn vòng quay vốn - Biết marketing, lôi kéo khách hàng 7- Xác định thị trường mục tiêu rõ ràng phân khúc khách hàng với hiểu biết sâu sắc phân khúc khách hàng 8- Biết tạo dựng hình ảnh, xây dựng thương hiệu III Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 1-Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường số phân khúc Hà Nội đất dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục Hà Nội rõ nét TP HCM 2- Thị trường bất động sản cần nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng sách kích cầu Chỉnh phủ Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản lệ thuộc vào kênh ngân hàng TP HCM cao nhiều so với Hà Nội tâm lý người miền Bắc thường ăn mặc bền Chính sách, giải pháp Nhà nước vốn nào, thị trường diễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội Người dân Hà Nội không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” khu vệ tinh lân cận 3- Giữa hai miền Nam-Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin thị trường minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản TP HCM cao nhiều so với Hà Nội 4- Quan hệ, giải thủ tục hành Hà Nội chậm, TP HCM nhanh 5 – Mức độ chuyên nghiệp, dịch vụ kèm Hà Nội thấp so với TP HCM, bên cạnh dịch vụ Ta thấy tình hình bất động sản Hà Nội TP HCM qua thị trường phân khúc hộ để bán Hà Nội TP.Hồ Chí Minh: Hà Nội Nguồn cung T.P Hồ Chí Minh Thị trường sơ cấp có tổng cung Thị trường sơ cấp có 9,000 1,816 hộ từ 15 dự án; hộ, giảm 6% so với quý 1,200 hộ bán ra, thấp trước, có 11 dự án so với quý trước (1,460 căn) với 2,900 căn; Khoảng 1,800 tiêu thụ quý này, giảm 48% so với quý trước; Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ Nguồn cung tương lai Dự kiến quý lại có thêm khoảng 3,990 hộ Dự kiến từ đến cuối năm có thêm khoảng 26 dự án với 6,900 hộ Nhu cầu tương lai Nhu cầu nhà Hà Nội Nhu cầu cho phân khúc cao hộ tăng Việt kiều mua nhà IV Kết luận Marketing lĩnh vực bất động sản ngày trọng nhiều hơn, mà thị trường bất động sản dần hòa nhập với thị trường giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao khả vốn lớn Tài liệu tham khảo - Các viết Mạng Internet - Giáo trình Quản trị Marketing - MBA nhà xuất văn hóa thông tin năm 2008 - Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS ... thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Luật pháp Việt Nam cho phép doanh nghiệp... thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Một số định... đầu tư bất động sản đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS nhanh I/ Đánh giá hội Marketing kinh doanh bất động Việt Nam Trước phát triển thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt thị trường Marketing