Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THANH THO QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ NƯớC NGOàI THEO PHáP LUậT KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HONG THANH THO QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ NƯớC NGOàI THEO PHáP LUậT KINH DOANH BấT §éNG S¶N VIƯT NAM Chun ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS DƢƠNG ĐĂNG HUỆ Hà Nội - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Hoàng Thanh Thảo MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.1 Bất động sản kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Kinh doanh bất động sản 12 1.2 Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 17 1.2.1 Quyền kinh doanh 17 1.2.2 Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 18 1.3 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 21 1.3.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 21 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 2003 21 1.3.3 Giai đoạn từ có Luật Đất đai năm 2003 23 1.4 Kinh nghiệm số nước quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước 25 1.4.1 Kinh nghiệm Singapore 25 1.4.2 Kinh nghiệm In-đô-nê-xi-a 26 1.4.3 Kinh nghiệm Philippines 26 1.4.4 Kinh nghiệm Hàn Quốc 27 1.4.5 Kinh nghiệm Đài Loan 28 1.4.6 Một số gợi mở cho Việt Nam…………………………………………28 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 30 2.1 Thực trạng pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 30 2.1.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản 30 2.1.2 Quyền tiếp cận đất đai tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 32 2.1.3 Quyền nhà Việt Nam 39 2.1.4 Quyền cơng trình xây dựng 42 2.1.5 Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 43 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 46 2.2.1 Những kết đạt 46 2.2.2 Một số tồn tại, hạn chế 51 2.3 Nguyên nhân khó khăn, tồn quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 61 Chƣơng 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 63 3.1 Xu hướng phát triển quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 63 3.1.1 Xu hướng phát triển 63 3.1.2 Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 65 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 67 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 67 3.2.2 Kiến nghị tổ chức thực quy định pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 70 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 71 3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước 77 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân UBND : Ủy ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại giới MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Trong năm gần đây, thị trường BĐS nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Việt Nam trở thành thành viên WTO từ năm 2006 Việc gia nhập vào tổ chức thương mại giới đồng nghĩa với việc có thêm nhiều hội để tham gia vào thị trường nước thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực khác kinh tế, khơng thể khơng kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS Sự tham gia nhà đầu tư nước vào lĩnh vực kinh tế nói chung hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng khơng làm đa dạng hố thành phần kinh tế mà cịn tạo động lực kích thích nhà đầu tư nước có giải pháp phát triển để cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngồi - người có lợi nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất đại… Trong năm qua, với việc hoàn thiện đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, tham gia nhà đầu tư nước vào thị trường BĐS đạt thành tựu đáng kể, góp phần vào phát triển chung thị trường BĐS Việt Nam (theo số liệu Cục Đầu tư nước - Bộ Kế hoạch Đầu tư, FDI đăng ký đầu tư vào BĐS năm 2012 đạt 1,85 tỷ USD) Tuy nhiên, bên cạnh đó, quy định pháp luật quyền kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi cịn tồn số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, có quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi cịn thiếu tồn diện, chưa đồng bộ, quy định tản mạn nhiều Luật khác (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng…); quy định pháp luật doanh nghiệp đầu tư cịn có phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi; thủ tục hành q trình đầu tư cịn nhiều bất cập nên hạn chế thu hút đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà đối tượng dừng lại mức thí điểm, số đối tượng đủ điều kiện phép sở hữu nhà Việt Nam… Do vậy, tiến trình hội nhập khu vực quốc tế nay, để tạo lòng tin cho nhà đầu tư nước, yêu cầu đặt phải hoàn thiện thiết chế để kiểm sốt có hiệu thị trường kinh doanh BĐS, có sách mở cửa để thu hút tham gia đầu tư chủ thể tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Thực Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại; Nghị số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS tiến hành rà soát để sửa đổi, bổ sung Một trọng tâm lần sửa đổi tập trung vào quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước ngồi Chính vậy, chọn lĩnh vực “Quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam" làm đề tài cho luận văn thạc sỹ Thơng qua việc nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật hành quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước hiệu thực thi thực tế, luận văn đề xuất số kiến nghị, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi nói riêng pháp luật kinh doanh BĐS nói chung Tình hình nghiên cứu Thời gian qua, vấn đề quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thu hút quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Có thể kể đến số cơng trình, viết tiêu biểu như: “Quy định Pháp luật kinh doanh BĐS nhà đầu tư nước Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ luật học Lê Lưu Hương năm 2012; Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi với viết “Quyền sở hữu BĐS Việt Nam người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng 3/2007); Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với viết “Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi” (Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số tháng 9/2010)… Nhìn chung, cơng trình, viết nêu nghiên cứu quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi nói chung mức độ phạm vi khác Có cơng trình, báo nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý cho th, trường cịn lại áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Sáu là, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho tổ chức , cá nhân nước , người Việt nam định cư nước nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước , phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế , góp phầ n thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao , đồng thời giải quyế t nhiều viê ̣c làm , tạo tăng trưởng cho kinh tế , nguyên tắ c bảo đảm ổ n đinh chinh tri ̣ , quố c phòng, an ninh, lơ ̣i ich quố c gia , ̣ ́ ́ bảo đảm trật tự an toàn xã hội phát triển bền vững, cụ thể sau: Người Việt Nam định cư nước kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước, cụ thể là: (1) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; (3) Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; (4) Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đất thuê thuê đất có hạ tầng kỹ thuật; (5) Đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật đất giao, đất nhận chuyển nhượng, đất có sẵn để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật; (6) Thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật thuê lại Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi được: (1) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (3) Th nhà, cơng trình xây dựng th lại; (4) Đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật đất thuê thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Đồng thời, cho phép người Việt Nam định cư nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại BĐS tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân nước thuê loại BĐS; mua, th mua nhà làm việc, cơng trình sản xuất, kinh doanh; mua, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà 73 Bảy là, sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án BĐS, theo hướng quy định rõ chủ đầu tư dự án BĐS phép chuyển nhượng toàn phần dự án theo quy định Luật Kinh doanh BĐS trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, khơng đủ khả để tiếp tục thực dự án chủ đầu tư khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực dự án Dự án BĐS chuyển nhượng phải dự án quan có thẩm quyền phê duyệt, hồn thành giải phóng mặt tồn dự án phần dự án chuyển nhượng phải có cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực dự án Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS phải có quyền sử dụng đất dự án, phần dự án chuyển nhượng thông qua hợp đồng thuê đất định giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS phải tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có điều kiện quy định phải có cam kết tiếp tục thực dự án theo nội dung dự án, phần dự án chuyển nhượng Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng tồn phần dự án BĐS phải đảm bảo nguyên tắc không làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án, phần dự án chuyển nhượng, đồng thời phải bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan; việc chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS phải lập thành hợp đồng văn Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng… Tám là, tổng kết tình hình thực Luật số 34/2009/QH12 việc sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Nghị 19/2008/QH12 Quốc hội việc thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu hộ chung cư Việt Nam để xem xét việc mở rộng đối 74 tượng người nước sở hữu BĐS để thu hút nhân tài , nguồ n lực , kinh nghiê ̣m cho đầ u tư , phát triển đất nước , góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quố c tế và phù hơ ̣p với thông lê ̣ quố c tế ; nới lỏng điều kiện đơn giản quy trình, thủ tục mua sở hữu chung cư, nhà tổ chức, cá nhân nước Việt Nam; cho phép người Viê ̣t Nam đinh cư ở nước ngoài đươ ̣c phép ̣ về Viê ̣t Nam thì đươ ̣c sở hữu nhà ở công dân Viê ̣t Nam ở nước (không phân biê ̣t loa ̣i nhà và số lươ ̣ng nhà ở đươ ̣c sở hữu ); đố i với tổ chức, cá nhân nước (trừ tổ chức cá nhân hoạt động lĩnh vực ngoại giao, tổ chức phi Chính phủ) phép vào Việt Nam làm việc, hoạt động mua sở hữu nhà dự án đầu tư xây dựng nhà (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ), kể nhà khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, cụ thể: - Quy định hình thức cho tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: + Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Tổ chức nước ngồi hoạt động Việt Nam (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh BĐS chi nhánh ngân hàng nước ngoài); + Cá nhân nước nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam - Quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam theo hướng: + Đối với tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua phải có giấy chứng nhận đầu tư, có dự án nhà ở; + Đối với tổ chức mua nhà phải có giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ liên quan đến việc phép hoạt động Việt Nam; 75 + Đối với cá nhân nước ngồi phải quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh - Quy định Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài, mở rộng quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền nghĩa vụ công dân Việt Nam nước trừ quy định cá nhân nước cho thuê nhà phải đăng ký với quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà để theo dõi, quản lý phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà đó; tổ chức khơng sử dụng nhà mua thuê làm văn phòng sử dụng vào mục đích khác; cá nhân nước ngồi thời hạn sở hữu nhà tối đa không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm có nhu cầu, tổ chức thời hạn sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán tối đa không vượt qua thời hạn Giấy chứng nhận đầu tư kể thời hạn gia hạn thêm - Quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước vào Việt Nam sinh sống, học tập, làm việc th nhà Việt Nam Chín là, bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm khắc phục tồn tại, bất cập, tác động tiêu cực tổ chức trung gian thị trường BĐS; qua giảm thủ tục bắt buộc phải có chứng nhận giao dịch BĐS qua sàn, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí gây thiệt hại cho người mua Khuyến khích tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, thông qua tổ chức, cá nhân môi giới BĐS Đối với 76 BĐS mà pháp luật chuyên ngành quy định trước bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua phải quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp thuận phải thực theo quy định Mười là, nhanh chóng nghiên cứu, cởi mở sách việc cho phép doanh nghiệp chấp BĐS ngân hàng nước nhằm mở kênh huy động vốn dồi góp phần khơi thơng bế tắc gỡ khó cho doanh nghiệp nước lẫn ngân hàng thương mại Việc đổi pháp luật chấp BĐS ngân hàng nước ngồi khơng cần thiết nhằm tạo vốn mạnh cho thị trường BĐS mà đáp ứng nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp lớn nước tham gia 3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Một là, xây dựng tiêu chí cụ thể khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực BĐS để phục vụ công tác đánh giá, thẩm định lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư nước để sàng lọc nhà đầu tư dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi Tiêu chí cụ thể xây dựng nhằm mục tiêu khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực, dự án có hàm lượng cơng nghệ cao, sử dụng hiệu tài nguyên đất đai, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường xã hội, hiệu đóng góp kinh tế - xã hội cao, hỗ trợ hình thành phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao Xây dựng số khu công nghiệp chuyên sâu thu hút nhà đầu tư từ quốc gia đối tác đầu tư lớn Việt Nam, hình thành khu cơng nghiệp phụ trợ có tính liên kết ngành cao, phát triển mơ hình khu công nghiệp sinh thái hướng tới phát triển bền vững Hai là, địa phương cần công khai danh sách dự án thu hút đầu tư, công khai quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành tạo điều kiện cho 77 nhà đầu tư nước chủ động lựa chọn dự án đầu tư tham gia đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Ba là, rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng, lưu trữ cung cấp thông tin BĐS theo hướng: (i) Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin BĐS cần quản lý dạng “số hóa” để thuận tiện việc truy cập, tra cứu; (ii) Các thông tin BĐS liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS (đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) cần công bố rộng rãi công chúng; (iii) Thiết lập hệ sở liệu quốc gia hệ thống thông tin BĐS hệ thống liệu giao cho quan chịu trách nhiệm thống quản lý; (iv) Xác lập chế phối hợp việc trao đổi, chia sẻ thông tin BĐS quan quản lý nhà nước nhà, đất; (v) Xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tư kinh doanh BĐS định kỳ công bố công khai thơng tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… sàn giao dịch chứng khoán; (vi) Quy định bắt buộc chủ thể kinh doanh BĐS phải công bố công khai thông tin BĐS sàn giao dịch Bốn là, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán làm công tác thẩm định, cấp Giấy chứng nhận đầu tư để bảo đảm công tác thực chất lượng, tuân thủ đầy đủ quy trình, thủ tục thẩm tra, cấp điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư; ban hành tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật sở cho việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư, kiểm tra, giám sát việc thực dự án đầu tư (tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ…) Thực tốt việc phân cấp quản lý đầu tư nước ngoài, đặc biệt việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quản lý dự án đầu tư, phối hợp hiệu công tác kiểm tra, giám sát thi hành pháp luật đầu tư, xử lý dứt điểm kịp thời vấn đề vướng mắc trình điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư 78 Năm là, tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, tra việc triển khai thực dự án doanh nghiệp; đôn đốc doanh nghiệp thực theo tiến độ đầu tư đăng ký, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai dự án doanh nghiệp; kiên thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư dự án chậm tiến độ vi phạm Luật Đất đai 79 KẾT LUẬN Thời gian qua, Nhà nước thường xuyên ban hành, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật kinh doanh BĐS nói chung quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi nói riêng cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội đất nước bước hội nhập với pháp luật quốc tế Theo đó, quyền kinh doanh BĐS chủ thể pháp luật bảo hộ bảo vệ quyền tự do, bình đẳng hoạt động kinh doanh BĐS Pháp luật có quy định khuyến khích bảo hộ đầu tư, kinh doanh tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài; quyền tiếp cận khai thác nguồn lực cho đầu tư, kinh doanh (đất đai, vốn vay từ tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam…) ngày mở rộng; bảo đảm mơi trường cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác Các thủ tục hành liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS có nhiều cải tiến đổi mới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nước Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, pháp luật quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn tồn số bất cập, hạn chế như: số quy định thủ tục cấp phép đầu tư chồng chéo, thiếu khả thi, gây khó khăn cho doanh nghiệp; thời điểm mức huy động vốn q trình kinh doanh cịn nhiều bất cập, mâu thuẫn; phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn hạn chế so với nhà đầu tư nước; quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam chưa theo kịp nhu cầu thực tiễn; công tác bồi thường giải phóng mặt chưa hiệu quả, ảnh hưởng đến việc cung cấp quỹ đất “sạch” cho nhà đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn môi trường đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS 80 Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận quy định pháp luật hành quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài, ưu điểm đạt hạn chế tồn thực tiễn thi hành, từ đề xuất số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi Hy vọng, luận văn đóng góp phần nhỏ vào q trình sửa đổi Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 q trình đổi sách, pháp luật kinh doanh BĐS thời gian tới./ 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Duy Anh, Bất động sản vốn ngoại: dự án bỏ hoang, chủ đầu tư dạng, 04/07/2012, http://vef.vn/2012-07-03-bds-von-ngoai-du-an-bo-hoangchu-dau-tu-mat-dang Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 8/2011, tr 43-49 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, NXB Chính thị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Ban chấp hành Trung ương Đảng (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Ban chấp hành Trung ương Đảng (2008), Nghị số 21-NQ/TW tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Ban chấp hành Trung ương Đảng (2008), Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, Hà Nội Ban chấp hành Trung ương Đảng (2012), Nghị số 19-NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 82 Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 12 Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 14 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 15 Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư, Hà Nội 83 16 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 17 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 18 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 19 Chính phủ (2010), Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01/10/2010 hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 20 Chính phủ (2013), Nghị số 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 định hướng nâng cao hiệu thu hút, sử dụng quản lý đầu tư trực tiếp nước thời gian tới, Hà Nội 21 Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 22 Dương Văn Hậu (2006), “Luật Kinh doanh BĐS vai trị thị trường BĐS nước ta”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề BĐS, tr 11-17 23 Nguyễn Thúy Hiền (2006), “Pháp luật BĐS giải pháp hoàn thiện pháp luật BĐS Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề BĐS, tr 3-10 24 Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, số 8/2009, tr 37-45 84 25 Khánh Khoa, Đầu tư nước vào bất động sản: Nhiều chiêu lách luật, trục lợi, 19/04/2012, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong- san/545192/nhieu-chieu-lach-luat-truc-loi26 Nguyễn Mạnh Khởi (2006), “Luật Nhà - Những vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề BĐS, tr 18-24 27 Nguyễn Mạnh Khởi (2007), “Quyền sở hữu BĐS Việt Nam người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 3(180), tr 26-30 28 Đoàn Loan, Dự án Tây Hồ Tây bị kiểm điểm chậm giải phóng mặt bằng, 28/8/2013, http://vnexpress.net/tin-tuc/xa-hoi/du-an-tay-ho-tay-bi- kiem-diem-cham-giai-phong-mat-bang-2871655.html 29 Hoàng Lực, Sàn bất động sản Việt Nam kiêm vai trị “con bn”, đầu cơ, thao túng thị trường, 11/10/13, http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Batdong-san/San-BDS-tai-VN-kiem-vai-tro-con-buon-dau-co-thao-tungthi-truong-post129703.gd 30 Huy Nam, Các sàn giao dịch BĐS bị thả nổi, 04/06/2012, http://vnmedia.vn/NewsDetail.asp?NewsId=296618&CatId=91 31 Nguyễn Thị Nga (2007), “Sự hình thành phát triển pháp luật thị trường BĐS”, Tạp chí Luật học, số 5/2007 32 Quang Phương, Cải cách thủ tục hành để hút vốn đầu tư, 08/09/2013, http://www.qdnd.vn/qdndsite/vi-vn/61/261318/print/Default.aspx 33 Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (2011), Rà soát pháp luật kinh doanh, Hà Nội 34 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 35 Quốc hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội 85 36 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Luật Đất đai, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 40 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 41 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 42 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 43 Quốc hội (2009), Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, Hà Nội 44 Quốc hội (2012), Luật Hợp tác xã, Hà Nội 45 Nguyễn Sa, “Thổi còi” nhiều án huy động vốn trái phép, 16/11/2007, http://www.tin247.com/thoi_coi_nhieu_du_an_nha_o_huy_dong_von _trai_phep-3-21218702.html 46 Huyền Thư, Làm thủ tục kinh doanh 60 ngày lý thuyết, 20/8/2013, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/doanh-nghiep/lamthu-tuc-kinh-doanh-trong-60-ngay-chi-la-ly-thuyet-2867893.html 47 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề BĐS, tr 44-56 48 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 86 49 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội 2001 50 Viện khoa học pháp lý (2009), “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường BĐS”, Thơng tin khoa học pháp lý, tr 28-39 87 ... BĐS quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước. .. Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước chủ thể kinh doanh BĐS, phạm vi hoạt động giới... KHOA LUẬT HOÀNG THANH THO QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ NƯớC NGOàI THEO PHáP LUậT KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIÖT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh