CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TPHCM.PDF

Trình bày lý thuy t Tài Chính Hành Vi... Do đó chi phí giao d ch th ng khá cao... Nh ta đư bi t th tr ng ch ng khoán và th tr ng B S là bình thông nhau... Giá tr hàng.

tài “Các nhơn t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t b t đ ng s n c a khách hàng

cá nhân t i thành ph H Chí Minh” là đ tài do chính tác gi th c hi n

Tác gi d a trên vi c v n d ng các ki n th c đã đ c h c, các tài li u tham kh o thông

qua vi c tìm hi u, trao đ i v i Giáo viên h ng d n khoa h c đ hoàn thành lu n v n

này, s li u th ng kê và kh o sát là trung th c, n i dung và k t qu nghiên c u c a lu n

v n ch a t ng đ c công b trong b t c công trình nào cho t i th i đi m hi n nay

Tác gi xin cam đoan nh ng l i nêu trên là hoàn toàn đúng s th t

Tác gi

TR N V N TUY N

Hình 1: Các giai đo n c a quy trình quy t đ nh đ u t B S 31

Hình 2: Quy trình t đánh giá các l a ch n đ n quy t đ nh đ u t B S 33

Hình 3: Mô hình nghiên c u t ng quát các y u t tác đ ng đ n quy t đ nh đ u t /

tiêu dùng B S 36

Hình 4: Mô hình nghiên c u đ ngh v các y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u

t B S 39

TRANG PH BÌA

L I CAM OAN

DANH M C CÁC T VI T T T

DANH M C CÁC HÌNH V

CH NG 1: T NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U 01

1.1 Lý do ch n đ tài 01

1.2 M c tiêu nghiên c u 01

1.3 i t ng và ph m vi nghiên c u 02

1.4 Ph ng pháp và quy trình nghiên c u 02

1.5 B c c lu n v n 03

CH NG 2: C S LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U 04

2.1 T ng quan v lý thuy t B S 04

2.1.1 Khái ni m B S 04

2.1.2 c đi m c b n c a B S 04

2.1.3 Hàng hóa B S 05

2.1.4 Phân lo i B S 06

2.1.5 Khái ni m th tr ng B S 06

2.1.6 c đi m th tr ng B S 07

2.1.7.Vai trò c a th tr ng B S 09

2.1.8.Th c tr ng th tr ng B S trong th i gian qua 10

2.2 Lý thuy t quy t đ nh đ u t B S c a nhà đ u t cá nhân 20

2.2.1 Khái ni m Quy t đ nh đ u t 20

2.2.2 Khái ni m nhà đ u t cá nhân 21

2.2.3 Y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t B S c a khách hàng cá nhân 21

2.2.3.1 Các y u t v n hóa 21

2.2.3.2 Các y u t xã h i 22

2.2.3.3 Các y u t cá nhân 23

2.2.4 c đi m c a Khách hàng cá nhân khi ra quy t đ nh đ u t B S 30

2.2.5.Các giai đo n c a quá trình thông qua quy t đ nh đ u t B S c a khách hàng cá nhân 31

2.2.6 M t s nghiên c u trong và ngoài n c có liên quan đ n đ tài 35

2.2.7 Mô hình nghiên c u và các gi thuy t 37

CH NG 3: PH NG PHÁP NGHIÊN C U 41

3.1 Gi i thi u 41

3.2 Thi t k nghiên c u 41

3.2.1 Ph ng pháp nghiên c u 41

3.2.2 Ti n trình kh o sát và th ng kê s b 42

CH NG 4: K T QU NGHIÊN C U 45

4.1 Th ng kê s b các bi n kh o sát c a 6 thành ph n 45

4.2 Phân tích Cronbach Alpha 47

4.3 Phân tích nhân t 51

4.4 Ki m đ nh mô hình và gi thuy t nghiên c u 54

CH NG 5: K T LU N VÀ CÁC HÀM Ý QU N TR 60

5.1 G i ý các gi i pháp nh m nâng cao hi u qu đ u t B S 61

5.1.1 Hàm ý qu n tr c a nhà đ u t cá nhân 61

5.1.2 Hàm ý qu n tr c a các công ty kinh doanh B S 63

5.1.3 Hàm ý qu n tr nh m hoàn thi n h th ng chính sách pháp lu t 63

5.2 Nh ng y u t c h i và h n ch trong đ u t B S t i TP.HCM 65

TÀI LI U THAM KH O 69

PH L C Ph l c 1 B NG CÂU H I 71

Ph l c 2: B NG CÂU H I 75

Ph l c 3: K T QU KH O SÁT 81

CH NG 1: T NG QUAN V TÀI NGHIÊN C U 1.1 Lý do ch n đ tƠi

Th tr ng B t ng S n ngày càng có v trí quan tr ng trong n n kinh t qu c

dân, góp ph n thúc đ y quá trình hi n đ i hóa và đô th hóa, mang l i nhi u gi i pháp

nhà cho nhi u t ng l p dân c , thu hút m nh m nhi u ngu n v n đ u t , mang l i

ngu n thu l n cho Ngân Sách Nhà N c Tuy nhiên nh ng n m g n đây, hàng lo t các

s ki n quan tr ng nh Vi t Nam gia nh p WTO, kh ng ho ng tài chính toàn c u n m

2008, kèm v i nh ng bi n đ ng liên t c v kinh t - chính tr đư t o ra không ít đ i

thay cho th tr ng B t ng S n Nhà đ u t b n kho n không bi t b ti n vào đâu

khi th tr ng ch ng khoán ho t đ ng c m ch ng nhi u n m li n, th tr ng b t đ ng

s n đóng b ng ch a có d u hi u h i ph c, th tr ng vàng mi ng nay đư b nhà n c

h n ch , l m phát và x ng d u thì t ng cao, đ ng ti n thì b m t giáầ Không ch có

v y, tình tr ng đ u t theo xu h ng b y đàn, theo đám đông di n ra ngày càng ph

bi n Nhi u nhà đ u t ph t l tr c nh ng phân tích v tài s n đ u t mà ch quan tâm

đ n xu h ng t c th i c a th tr ng Th i gian g n đây Chính Ph đang có các chính

sách nh m ph c h i th tr ng B t ng S n thông qua các gói kích c u, nh ng đi u này là ch a đ , chúng ta c n nghiên c u v các nhân t quy t đ nh đ u t c a nhà đ u

t cá nhân đ góp ph n ph c h i l i th tr ng này c bi t thông qua các nhân t này

TP.HCM âu là các nhân t có tác đ ng quy t đ nh đ n vi c đ u t B t ng S n t i

TP.HCM c a nhà đ u t cá nhân a ra hàm ý các m c tiêu qu n tr c a bài nghiên

c u

Ph m vi th i gian nghiên c u: Phân tích sâu vào giai đo n t n m 2006 đ n

n m 2013 ây là giai đo n có nhi u bi n đ ng trên th tr ng B t ng S n t i TP.HCM

1.4 P h ng pháp vƠ quy trình nghiên c u

Ph ng pháp nghiên c u: u tiên tác gi x d ng ph ng pháp GT đ xây

d ng mô hình lý thuy t b ng cách thu th p, so sánh, xây d ng và k t n i các khái ni m

v i nhau

Sau đó tác gi kh o sát các khách hàng cá nhân t i 8 công ty B t ng S n t i

TP.HCM v i s m u t i thi u 29*5 = 145 theo ph ng Ph ng pháp phân tích d li u

đ c s d ng cho nghiên c u này là phân tích nhân t khám phá (EFA), phân tích nhân

t kh ng đ nh CFA, phân tích nhân t ( EFE ) đ đánh giá m c đ tác đ ng c a t ng

nhân t S d ng ph n m m SPSS

Quy trình nghiên c u: T th c ti n tác gi đ a ra v n đ nghiên c u, đ t các câu

h i nghiên c u, d a vào lý thuy t tài chính hành vi và h i ý ki n các chuyên gia đ xây

d ng đ a ra mô hình lỦ thuy t D a vào mô hình lý thuy t xây d ng b ng câu h i kh o

sát và ki m đ nh mô hình đ đ a ra các nhân t quan tr ng nh h ng đ n quy t đ nh

đ u t B t ng S n t i TP.HCM c a khách hàng cá nhân

1.5 B c c Lu n V n

Ch ng 1 T ng quan v đ tài nghiên c u

- T ng quan các n i dung chính c a lu n v n và các v n đ nghiên c u: Lý do ch n đ

tài, m c tiêu, Ủ ngh a, ph ng pháp nghiên c u và đi m m i c a đ tài

Ch ng 2 C s lý thuy t và mô hình nghiên c u

- Trình bày v khái ni m, nh ng hi u bi t c b n v th tr ng B t ng S n Các y u

t tác đ ng đ n đ u t B t ng S n c a khách hàng cá nhân Trình bày lý thuy t Tài

Chính Hành Vi Trình bày l i ích và r i ro khi đ u t B S Tác đ ng c a B S t i n n

kinh t

Ch ng 3 Ph ng pháp nghiên c u

- Trình bày ph ng pháp nghiên c u dùng đ đánh giá thang đo các khái ni m nghiên

c u, mô hình lý thuy t và th ng kê s b các bi n kh o sát

CH NG 2: C S LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U

2.1 T ng quan v lý thuy t B S

2.1.1 Khái ni m B S

Có r t nhi u khái ni m v B S và đ c quy đ nh c th b ng pháp lu t c a m i

n c khác nhau v i nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí

phân lo i, nh ng chúng ta th y đ u th ng nh t ch xem B S g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai

Theo quy đ nh c a Lu t dân s n c C ng hòa xư h i ch ngh a Vi t Nam s a

đ i s 33/2005/QH11, Qu c h i khóa XI, k h p th 7 thì B S là các tài s n bao g m:

đ t đai, nhà c a, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai k c tài s n g n li n v i nhà

hay công trình xây d ng do pháp lu t quy đ nh

2.1.2 c đi m c b n c a B S

B S có nh ng đ c đi m sau:

Tính c đ nh và lâu b n : B S ch t o l p trên m t di n tích c th c a đ t đai

t đai là tài nguyên qu c gia không th thay đ i di n tích N u đ t đai đó không th là hàng hóa thì B S g n trên đó c ng khó kh n trong v n đ ng v i t cách là hàng hóa

B S là tài s n không th di d i nên h s mô t B S ghi nh n s bi n đ ng theo th i gian v hi n tr ng, v ch s h u, ch s d ng, theo m t trình t pháp lỦ nh t đ nh và

là y u t đ c bi t quan tr ng trong quan h giao d ch trên th tr ng B S Tính lâu b n

đ c th hi n rõ trong quá trình s d ng đ t đai, b i vì đ t đai không b hao mòn

- Tính khan hi m đ c bi t: Do s phát tri n c a s n su t, s gia t ng dân s làm cho nhu c u v đ t đai, nhà ngày càng t ng, trong khi đó t ng cung đ t đai thì không

đ i Chính vì v y giá c đ t đai có xu h ng ngày càng gia t ng

- Tính cá bi t l n và ch u s nh h ng qua l i l n nhau: Không có B S nào do

m i B S đ c xác l p trên m t di n tích c th c a đ t đai v i v trí đ a lỦ, đ a hình,

ki u dáng ki n trúc, c s h t ng, khác nhau Tuy B S mang tính cá bi t cao nh ng trong tr ng h p có nh ng thay đ i l n xung quanh B S nào đó s có nh ng tác đ ng

m nh v nhu c u và giá c c a B S đó

Ch u s chi ph i m nh m c a chính sách, pháp lu t do nhà n c ban hành c ng

nh các ho t đ ng trong l nh v c kinh t - v n hóa - xư h i: Do đ t đai là tài s n quan

tr ng c a qu c gia, ph i ch u s chi ph i c a nhà n c nh m làm gi m nh ng tác đ ng

x u đ n n n kinh t , và phát huy nh ng ngu n l c có đ c t th tr ng B S Bên

c nh đó, do B S n m trong m t không gian nh t đ nh nên nó ch u nhi u nh h ng

b i nhi u y u t t p quán, tâm lỦ, th hi u, môi tr ng s ng c a c ng đ ng dân c khu

v c và nó còn ch u nh h ng b i các y u t liên quan đ n nhi u ngành kinh t , khoa

h c k thu t, ngh thu t ki n trúc, môi tr ng,

2.1.3 HƠng hóa B S

Hàng hóa B S là B S đ c đem trao đ i, mua bán trên th tr ng trong khuôn

kh pháp lu t cho phép Hàng hóa B S g m hai lo i ch y u: đ t đai và các v t ki n trúc đư xây d ng g n li n v i đ t Có nh ng B S không ph i là hàng hóa nh các công trình h t ng công c ng, đ t đai b c m mua bán ,

C ng gi ng nh các hàng hóa khác, hàng hóa B S c ng có hai thu c tính: giá tr

và giá tr s d ng Do đ c đi m riêng có mà B S đ c xem là lo i hàng hóa đ c bi t Hàng hóa B S có nh ng đ c tr ng sau:

- T ng cung đ t đai là c đ nh và vi c cung ng đ t đai phù h p cho t ng m c đích riêng b h n ch v m t qui ho ch c a nhà n c Do đó, giá c B S luôn có xu

h ng ngày càng t ng lên, và cung B S kém co giưn so v i giá

- Th i gian giao d ch hàng hóa B S dài h n so v i hàng hóa thông th ng, b i

vì giao d ch B S không ch giao d ch b n thân B S mà còn bao g m c h s pháp lỦ

c a B S đó n a Do đó chi phí giao d ch th ng khá cao

- Tính thanh kho n kém do hàng hóa B S th ng có giá tr khá cao, th i gian giao d ch dài nên kh n ng chuy n hóa thành ti n m t ch m

trình th ng m i d ch v , B S h t ng (h t ng k thu t, h t ng xư h i), Trong

B S có đ u t xây d ng thì nhóm B S nhà đ t (g m đ t đai và các tài s n g n li n v i

đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m t tr ng r t l n, có tính ch t ph c t p và ch u nh

h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này chi m đa s trong các giao

d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nh các n c trên th gi i

* BBS không đ u t xây d ng : B S thu c lo i này ch y u là đ t nông nghi p

(d i d ng t li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng,

B S đ c bi t: là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hoá

v t th , nhà th , đình chùa, mi u m o, ngh a trang,

2.1.5 Khái ni m th tr ng B S

Th tr ng B S là th tr ng mà các giao d ch, mua bán và trao đ i v B S đ c

di n ra gi a ng i mua và ng i bán thông qua c ch giá Tuy nhiên, B S khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch đ c mua bán, mà còn là đ i t ng c a nhi u giao d ch khác nh cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s d ng Do đó, th

tr ng B S hoàn ch nh không th ch là quan h gi a ng i mua, ng i bán v B S

mà còn là n i di n ra các giao d ch liên quan đ n B S nh : Cho thuê, th ch p, b o

hi m Tóm l i, th tr ng B S là t ng th các giao d ch v B S d a trên c ch giá

và đ c di n ra trong m t không gian và th i gian nh t đ nh

M t khác, th tr ng B S mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng

mi n c a đ t n c S n ph m hàng hoá B S có “d th a” vùng này c ng không th đem bán vùng khác đ c Bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ng

v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n không đ u gi a các vùng, các

mi n, do đi u ki n t nhiên và trình đ phát tri n kinh t -v n hoá-xư h i khác nhau d n

đ n quy mô và trình đ phát tri n c a th tr ng B S khác nhau Th tr ng B S các đô th có quy mô và trình đ phát tri n kinh t cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n th

tr ng B S nông thôn, mi n núi,

Th tr ng B S lƠ d ng th tr ng không hoƠn h o (thông tin không đ y

đ , thi u m t s t ch c c a th tr ng)

c đi m này xu t phát t nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i

c a đi u ki n t nhiên c ng nh truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lỦ xư h i trong quá trình s d ng B S Th m chí, ngay trong b n thân các th tr ng đ a ph ng, s

hi u bi t v các giao d ch c ng không hoàn h o, ng i mua và ng i bán th ng thi u thông tin liên quan đ n nh ng giao d ch tr c

S tác đ ng c a Nhà n c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o

c a th tr ng B S B t k Nhà n c nào c ng đ u có s can thi p vào th tr ng

B S các m c đ khác nhau, trong đó ch y u là đ t đai đ th c hi n các m c tiêu phát tri n chung B S có tính d bi t, tin t c th tr ng h n ch , đ t đai trên th tr ng

s c p ph thu c vào quy t đ nh c a Nhà n c nên th tr ng B S là th tr ng c nh

tranh không hoàn h o

M t khác, th tr ng B S không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o đ c

c a đ t, nên th tr ng B S mang tính đ c quy n, đ u c nhi u h n các th tr ng

hàng hoá khác

Th tr ng B S có m i liên h m t thi t v i th tr ng v n vƠ tƠi chính

ng thái phát tri n c a th tr ng nƠy tác đ ng t i nhi u lo i th tr ng trong

t ng l ng v n cho vay)

Ngoài ra, th tr ng B S còn có quan h tr c ti p v i th tr ng xây d ng và qua

đó mà b c c u t i các th tr ng v t li u xây d ng và đ n i th t, th tr ng lao đ ng Dao đ ng c a th tr ng B S có nh h ng lan to t i s phát tri n n đ nh c a n n kinh t qu c dân

2.1.7 Vai trò c a th tr ng B S

- Th tr ng B S là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t : Vì

th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ch t

c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân B S là tài s n l n c a m i

qu c gia T tr ng B S trong t ng s c a c i xư h i các n c có khác nhau nh ng

th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c Các ho t đ ng liên quan đ n B S chi m t i 30% t ng ho t đ ng c a n n kinh t Theo đánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr v n ch a đ c khai thác ch a trong B S các n c đang phát tri n là r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các n c phát tri n hi n dành cho các n c đang phát tri n trong vòng 30 n m qua B S còn là tài s n l n c a t ng h gia đình Trong đi u ki n n n kinh t th tr ng thì B S ngoài

ch c n ng là n i , n i t ch c ho t đ ng kinh t gia đình, nó còn là ngu n v n đ phát tri n thông qua ho t đ ng th ch p

- Th tr ng B S phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch đ c huy đ ng : Theo

th ng kê, các n c phát tri n l ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng B S chi m trên 80% trong t ng l ng v n cho vay Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh

B S đóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t xư h i, đ c bi t là đ u t phát tri n c s h

t ng c a n n kinh t

- Phát tri n và qu n lỦ t t th tr ng B S, đ c bi t là th tr ng quy n s d ng

đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quỦ giá này: Kinh nghi m

c a các n c cho th y đ đ t tiêu chu n c a m t n c công nghi p hoá thì t l đô th

hoá th ng chi m t 60 - 80% Nh v y, v n đ phát tri n th tr ng B S đ đáp ng yêu c u đô th hoá n c ta là v n đ l n và có t m quan tr ng

Phát tri n và qu n lỦ t t th tr ng B S s góp ph n kích thích s n xu t phát tri n, t ng ngu n thu cho ngân sách : Th tr ng B S có quan h tr c ti p v i các th

tr ng nh th tr ng tài chính tín d ng, th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây

d ng, th tr ng lao đ ng Phát tri n và đi u hành t t th tr ng B S s có tác d ng thúc đ y t ng tr ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vào đ t đai, t o l p các công trình, nhà x ng, v t ki n trúc, Theo T ng c c thu các kho n thu ngân sách có liên quan đ n nhà, đ t trong giai đo n t n m 2001 đ n n m 2007 bình quân g n 9.000

t đ ng/n m m c dù t l này m i chi m g n 40% các giao d ch, còn trên 60% ch a

ki m soát đ c và th c t là các giao d ch không th c hi n ngh a v thu v i Nhà

n c N u thúc đ y b ng c ch , chính sách và pháp lu t đ các giao d ch B S chính

th c (có đ ng kỦ và th c hi n ngh a v thu ) và đ i m i c ch giao d ch theo giá th

tr ng thì hàng n m th tr ng B S s đóng góp cho n n kinh t trên 20.000 t đ ng

m i n m)

- Phát tri n và qu n lỦ có hi u qu th tr ng B S s đáp ng nhu c u b c xúc

ngày càng gia t ng v nhà cho ng i dân t đô th đ n nông thôn: Th tr ng nhà

là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th tr ng B S Th tr ng nhà là th

tr ng sôi đ ng nh t trong th tr ng B S, nh ng c n s t nhà đ t h u h t đ u b t đ u

t s t nhà và lan to sang các th tr ng B S khác và nh h ng tr c ti p đ n đ i

s ng c a ng i dân Vì v y, phát tri n và qu n lỦ có hi u qu th tr ng B S nhà , bình n th tr ng nhà , b o đ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ng i dân là

m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lỦ nhà n c v th tr ng B S nhà

2.1.8 Th c tr ng th tr ng B S trong th i gian qua

Th tr ng B S t i Tp.HCM mang nhi u nét chung t ng đ ng v i th tr ng

B S các t nh trên c n c Nhìn chung, th tr ng B S t i Tp.HCM di n bi n khá

ph c t p t sau n m 1993 cho đ n nay và sau đây chúng ta s xem xét c th t ng giai

đo n :

* Giai đo n s t giá đ u tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính c a đ t s t giá

B S này là do n n kinh t chuy n t c ch k ho ch hóa t p trung bao c p sang

c ch th tr ng, nên đư làm xu t hi n th tr ng B S V i thu nh p cao h n đáng k sau nhi u n m b kh ng ho ng kinh t - xư h i, ng i dân mu n cái thi n đi u ki n nhà , nên nhu c u b t đ ng s n đư t ng m nh

Trong đ t s t giá này, giá B S đư t ng 5 đ n 6 l n và nhanh chóng lan t a t thành ph l n ra các th xư Tr c di n bi n nh v y, Nhà n c đư có chính sách thu đánh vào vi c đ u c , chuy n nh ng B S, nên c n s t đư nhanh chóng h nhi t, r i đóng b ng su t 5-6 n m sau đó

* Giai đo n th tr ng B S bùng n (2001-2002) : Sau m t th i gian dài bình

l ng, t n m 2000, giá nhà đ t b t đ u bi n đ ng, ti p đó giá c t ng nhanh liên t c và

đ t đ nh cao vào kho ng quỦ II n m 2001 Theo nhi u chuyên gia nh n đ nh, giá B S

c a Vi t Nam giai đo n này đang m c đ t nh t th gi i, cao h n c m t s thành ph

l n c a các n c công nghi p phát tri n

C n s t này, ngoài các nguyên nhân gi ng nh c n s t giá l n th nh t, còn do

m t s nguyên nhân khác

Th nh t: do s xu t hi n hàng lo t doanh nghi p ngoài nhà n c sau khi có Lu t Doanh nghi p, d n đ n nhu c u r t cao v m t b ng s n xu t, kinh doanh, xây d ng

v n phòng, chung c , trung tâm th ng m i, siêu th , c a hàng

- Th hai: do Nhà n c đ y m nh đ u t xây đ ng các công trình h t ng nh khu đô th m i, đ ng xá, nên kéo m t b ng giá B S t ng theo

- Th ba : do y u t tâm lỦ k v ng vào kh n ng sinh l i vô t n c a đ t đai, và

cu i cùng là do thi u các thông tin v giá nhà đ t

Trong c n s t này, giá B S đư t ng 3 đ n 4 l n và c ng nhanh chóng lan ra r t nhi u n i Sau đó, c n s t c ng h nhi t, r i đóng b ng trên 3 n m S h nhi t và đóng b ng này do nhi u y u t , nh vi c Nhà n c đư t ng giá B S tính thu , s xu t

hi n c a th tr ng ch ng khoán, cu c kh ng ho ng chu k M đư làm cho giá USD

t i Tp.HCM đang m c không bình th ng so v i m t b ng chung c a th gi i Theo quy lu t c a th tr ng t t y u khi giá quá cao so v i thu nh p th c t thì đ ng nhiên

s làm cho c u gi m m nh, đây là nguyên nhân chính làm th tr ng B S b đóng

b ng trong giai đo n này

- Do tâm lý “ch đ i ” c a ng i dân

Vì giá B S đ c đánh giá đư là quá cao so v i th gi i và so v i thu nh p c a

ng i dân Vi t Nam nên ng i dân kì v ng vào giá B S s xu ng trong th i gian t i

ng th i do Nhà n c đư xi t ch t và qu n lí ho t đ ng mua bán B S và c ch chính sách v qu n lỦ đ t đai c a Nhà n c đang trong quá trình ch nh s a và hoàn thi n nên tâm lỦ c a ng i dân còn “ch đ i” ch a mua ngay

- Do Nhà n c đi u ch nh giá đ t

Ngày 1/1/2005, b ng giá đ t m i đ c đi u ch nh theo h ng sát v i giá th c t

làm cho chi phí đ n bù gi i t a lên cao (bình quân chi phí đ n bù gi i phóng m t b ng theo nguyên t c ph i th a thu n v i dân hi n nay theo quy đ nh c a Lu t đ t đai cao

h n so v i chi phí đ n bù tr c kia, đó là ch a k đ n các chi phí không n m trong quy

đ nh nh ph i h tr cho đ a ph ng đ gi i phóng m t b ng nhanh h n, các d án ti p

t c g p khó kh n nên đ u t các khu đô th gi m m nh

- Do l i nhu n thu t kinh doanh B S gi m m nh

Dòng v n đư chuy n sang các l nh v c khác nh vàng, ngo i t , c phi u, lưi su t trái phi u Chính ph , đ a ph ng và g i ti t ki m ngân hàng đang có m c l i t c r t

cao N u ch tính trong n m 2005 ch s VN-Index t ng kho ng 40%, đ ng th i trên th

tr ng OTC, giá c phi u c a nhi u ngân hàng t ng m nh lên t i kho ng 200-500%, nên đây là nh ng đi m thu hút m nh m v n c a các nhà đ u t

- Giá vàng liên t c t ng cao t 2004 tr l i đây

Trong khi giá B S đ c đánh giá là quá cao nh ng khi giao d ch th ng l i đ c tính b ng vàng nên vi c giá vàng gia t ng m nh m trong n m 2005 càng góp ph n làm cho B S “đóng b ng” h n n a Không ch các c n nhà tr giá 200-300 cây vàng b đóng b ng g n nh hoàn toàn mà đ n c các c n nhà có giá th p h n 100 cây Th

tr ng mua bán đ t d án, c n h m c d u không b nh h ng nhi u khi giá vàng lên

xu ng do vi c thanh toán b ng ti n đ ng, nh ng giá vàng lên cao c ng khi n cho nhi u

ch đ u t g p khó kh n trong vi c gi i ngân v i ngân hàng

- Do Nhà n c áp d ng các bi n pháp nh m h nhi t th tr ng B S

Các c quan qu n lỦ nhà n c trong giai đo n này đư ph i vào cu c nh m ki m

ch “bong bóng” B S đ a giá đ t tr v đúng v i giá th c t nh m khuy n khích đ u

t và s n xu t kinh doanh, kích thích t ng tr ng kinh t

ó là :

+ Theo ch đ o c a Chính ph , UBND Tp.HCM ban hành Ch th 08 v ch n

ch nh và t ng c ng qu n lỦ Nhà n c v nhà đ t trên đ a bàn thành ph Các qu n, huy n c a Tp.HCM đư đ ng lo t tri n khai th c hi n hai ch th trên m t cách đ ng b

và kiên quy t ng th i trong n m 2004 Chính ph ban hành Ngh đ nh 182 v x lỦ

vi ph m hành chính trong l nh v c đ t đai

+ Ban hành các v n b n nh m h n ch tình tr ng đ u c , trong đó Ngh đ nh 181/CP quy đ nh “d án ph i xây d ng nhà xong m i đ c bán” không cho phép bán

đ t n n đư tác đ ng m nh đ n th tr ng B S Th tr ng đ t n n d án coi nh b tê

li t, b i nhi u nhà đ u t khó có đ l c đ th c hi n t đ u đ n cu i m t d án l n,

nh t là đ i v i các nhà đ u t trong n c Ch vài tháng sau đó, c n s t nhà đ t t i Tp.HCM đư ph n nào l ng d u, giá nhà đ t có d u hi u gi m, tình tr ng vi ph m pháp

lu t đ t đai nh chuy n nh ng, san l p m t b ng trái phép đư gi m nhi u, c n l c đ u

c B S l ng d n Vi c mua nhà, đ t đ đó, ch giá lên đ sang nh ng ki m l i gi m

m nh nên giá nhà đ t t i các t nh, thành ph , đ a ph ng khác c ng ngu i d n

* Giai đo n bùng phát tr l i mƠ đ nh đi m lƠ cu i n m 2007: Sang đ n cu i

n m 2006, th tr ng B S b t đ u có d u hi u ph c h i sau h n 3 n m tr m l ng Giao

d ch nhà đ t dân sinh “nhúc nhích”, đ t d án, c n h ; kinh doanh c n h cho thuê sôi

đ ng c bi t, v n phòng cho thuê và khách s n 4-5 sao th ng xuyên thi u ngu n cung, giá đ c đ y lên cao liên t c

Và th tr ng đư có có s tr l i ngo n m c vào n m 2007, đ có nhi u đ t sóng trong n m, đ c bi t là phân khúc c n h cao c p và đ t n n d án S l ch pha cung

c u và môi tr ng đ u t c i thi n rõ nét đ c coi là nguyên nhân s sôi đ ng này

Kh i đ u b ng đ t t ng giá vào kho ng tháng 3-4/2007 và lên đ n đ nh đi m v i s

ki n tranh mua c n h The Vista và Sky Garden III Tp.HCM, không gi ng nh đ t

s t đ t 2001-2003, đ t s t n m 2007 ch di n ra c c b , t p trung ch y u Tp.HCM,

ch ng h n, khu The Vista qu n 2, t ng giá t g n 1.400 USD m i m2 vào đ u n m lên

đ n 2.800-3.000 USD m i m2 vào vào tháng 8/2007 Nh ng c n h trong d án Saigon Pearl cu i n m 2006 có giá 1.500 USD m i m2 nh ng lúc này đư lên đ n 2.900-3.000

UD m i m2

Khi các d án l n m c lên, thì giá đ t n n các khu v c lân c n c ng t ng lên

chóng m t C th , ta th y d án Trung S n (d án khu Nam Sài Gòn, vùng lân c n Phú M H ng) có giá 13tri u đ ng/m2 vào n m 2006, giá 18-20tri u/m2 vào tháng 3/2007 và 38-40 tri u/m2 vào cu i n m 2007 T ng t , d án khu dân c t i ph ng

Ph c Long B có giá 3,5-4 tri u đ ng m i m2 vào n m 2006, đ n cu i n m 2007 đư lên đ n 14-15 tri u đ ng/m2 LỦ gi i cho s bùng n c a th tr ng B S trong n m

2007, v c b n có hai nguyên nhân chính :

+ Nguyên nhân th nh t: trong khi ngu n cung t t c các khu v c đ u r t h n

ch thì l ng c u t ng r t cao do nhi u ngu n v n kh ng l đ vào B S

Tr c h t, tín d ng ngân hàng t ng r t m nh (g p trên 5 l n t c đ t ng tr ng kinh t ), trong đó d n tín d ng vào th tr ng B S chi m trên 1/10 t ng d n tín

đó có th tr ng đ a c, v n đ u t n c ngoài (c đ u t tr c ti p và đ u t gián ti p)

t ng t c, trong đó có t l khá l n đ c đ u t vào l nh v c B S

M t ngu n v n khác là l ng l n ki u h i (kho ng 8 t USD) đ v Vi t Nam,

m nh nh t là th i đi m cu i n m Ngoài ra, quy t đ nh mi n th th c cho ng i Vi t Nam n c ngoài, và đ án cho phép Vi t ki u đ c s h u nhà Vi t Nam c ng đang đ c trình lên Chính ph

+ Nguyên nhân th hai : chính là do Lu t kinh doanh B S đi vào hi n th c i u này đư giúp các nhà đ u t n c ngoài đ c thuê đ t đ xây d ng d án nhà đ bán,

đ t s d ng n đ nh s d ng lâu dài và s đ c c p gi y ch ng nh n Quy n s d ng

trong vòng 70 n m (so v i 50 n m nh tr c đây) Ngh đ nh c ng li t kê các tr ng

h p mà Chính ph có trách nhi m gi i phóng m t b ng tr c khi giao đ t cho ch đ u

t nh m đ y nhanh t c đ c a quá trình đ u t Các đ a ph ng c ng không ng ng n

l c c i cách hành chính, theo chi u h ng rút ng n th i gian và gi m b t các th t c

c p gi y ch ng nh n đ u t , đ c bi t là vi c Tp.HCM công khai 20 khu đ t vàng đ kêu g i đ u t

* Giai đo n th tr ng B S lao d c không phanh vƠo n m 2008: n n m

2008, cùng v i tín hi u nh h ng c a kh ng ho ng tài chính M và các chính sách

th t ch t ti n t c a chính ph , th tr ng B S đư r i vào suy thoái V i m c tiêu ki m

ch l m phát, NHNN Vi t Nam đư ban hành nhi u chính sách đ th t ch t chi tiêu Vào ngày 19/5/2008 lưi su t c b n đư đ c nâng lên t 8,75% lên 12% và t ngày 11/6/2008, lưi su t c b n l i đ c đi u ch nh lên 14% V i m c lưi su t c b n m i,

tr n lưi su t mà các ngân hàng th ng m i cho các t ch c kinh t vay (theo quy đ nh không quá 150% lưi su t c b n) đ c n i lên thành 21% Do đó, giao d ch nhà đ t trên th tr ng Tp.HCM h u nh tê li t Các khách hàng b t đ u có d u hi u ho ng

lo n khi nhi u nhà đ u t l n bán ra t T i các sàn giao d ch nh ng ch đ a c c u

n i, l ng giao d ch nhà, đ t th p nh t t tr c đ n nay Nhi u d án t i Tp.HCM đang

đi theo qu đ o t đi u ch nh m t b ng giá chung, gi m trung bình 30% th m chí có

n i đ n 50-60% so v i cu i n m 2007

* Giai đo n th tr ng tr m l ng t n m 2009 đ n nay: D i tác đ ng c a

cu c kh ng ho ng kinh t toàn c u cùng v i các chính sách th t ch t tín d ng, vi c áp

d ng chính sách thu thu nh p và các ngh ngh đ nh chính sách liên quan đ n đ u t

B S ch a r ràng, h p lỦ, đư đ a th tr ng B S Vi t Nam r i vào m t th i k dài m

đ m trong su t giai đo n 2009-2010 Nhi u nhà đ u t B S r i vào tình tr ng điêu

đ ng khi giá nhà đ t c s t gi m liên t c, v n c a h r i vào tr ng thái “đóng b ng” do

vi c mua bán B S di n ra h t s c ì ch nh đi m là vào th i đi m tháng 5/2009, giá

đ t và c n h t i Tp.HCM đ t m c k l c khi gi m t n “đáy” n cu i tháng 7/2009,

tình hình nhà đ t có nh ng d u hi u m lên đôi chút do có đ t t ng giá ng n Giá nhà thu c các d án, khu dân c t ng nh , trung bình t 1 - 3% t i các An Phú-An Khánh (qu n 2), c n h M Khánh thu c d án Phú M H ng (qu n 7), Giá đ t n n c ng đang có chuy n bi n tích c c khi các khu v c thu c d án H ng Gia-H ng Phú (qu n 7), d án Him Lam-Kênh T t ng t 25- 14% Nhìn chung th tr ng B S n m 2009

đ c c i thi n đôi chút, c th nói là nh vào :

Th nh t: H ng l i t gói kích c u c a chính ph Tác đ ng t gói kích c u th

nh t c a chính ph (h tr lưi su t 4% cho s n xu t kinh doanh) đư đ a dòng ti n (không chính th c) đi vào th tr ng B S Ngoài ra, Chính ph có k ho ch s d ng 49.000 t đ ng đ xây d ng nhà xư h i giai đo n 2009-2015 K ho ch nay co th làm m tr l i phân khúc nhà có thu nh p th p Hi n nay theo ch tr ng c a chính

ph , các doanh nghi p đư chuy n h ng sang th tr ng c n h giá r , và ph n nào h

đư thành công v i các d án t i các v trí giao thông t ng đ i thu n l i và giá c h p

lý (13 - 17 tri u đông/m2)

Th hai: La do m t l ng l n ng i dân nh n ti n đ n bù, gi i to t khu đô th

m i Th Thiêm c ng đang r c r ch tìm mua đ t đ tái đ nh c ho c đ u t ng c l i

B S đ sinh l i

Th ba : S tr l i c a tín d ng B S Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho

Indochma Land vay 44 tri u USD đ đ u t vào d án khu ph c h p trung tâm th ng

m i, v n phòng, nhà Indochina Plaza Hanoi Tr c đó, ngân hàng BIDV c ng cho

Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 t đ ng vào tháng 1/2009 Eximbank dành 4 t đ ng cho các khách hàng cá nhân có nhu c u vay v n mua nhà, s a ch a

Th t : M c dù không còn m nh m nh tr c đây do nh h ng c a kh ng

ho ng kinh t th gi i, nh ng dòng v n FDI v n đ vào B S Theo s li u t T ng c c

Th ng kê trong n m 2009, l nh v c kinh doanh B S thu hút s quan tâm l n nh t c a các nhà đ u t n c ngoài v i 7,4 t USD v n đ ng kỦ c a các d án đ c c p phép

m i, chi m 45,1% t ng v n đ ng kỦ m i Riêng Tp.HCM v n đ u t m i FDI c a n m

2009 vào B S chi m t i 61,6% g m 15 d án v i t ng tr giá là 512,6 tri u USD

N m 2010 th tr ng B S v n ti p t c đ c th h ng k t qu c a các chính sách ch ng suy gi m kinh t , kích thích t ng tr ng do Chính ph đư k p th i ban hành các c ch chính sách và ch đ o đi u hành quy t li t, góp ph n thúc đ y th tr ng

B S phát tri n

c bi t Ngh quy t c a Chính ph s 18/NQ-CP cùng các quy t đ nh s 65, 66,

67 v m t s c ch , chính sách nh m đ y m nh đ u t xây d ng nhà cho h c sinh,

sinh viên các c s đào t o, nhà cho công nhân lao đ ng t i KCN, nhà cho ng i

có thu nh p th p t i khu v c đô th , quy t đ nh v h tr nhà cho các h nghèo có khó kh n v nhà t i khu v c nông thôn đư góp ph n đ th tr ng B S phát tri n lành m nh

Thay đ i rõ nét nh t trên th tr ng B S chính là c c u hàng hóa Nhà đ u t đư chuy n h ng đ u t vào phân khúc th tr ng nhà có m c giá trung bình, di n tích

nh (m c giá trên d i 1 t đ ng/c n) đ đáp ng nhu c u th t c a th tr ng, t ng tính

thanh kho n c a ngu n vôn đ u t

Xét trên bình di n chung, th tr ng B S v n còn nhi u khó kh n, th tr ng c n

h , v n phòng cho thuê v n r i vào tình tr ng m, giá gi m nh ng v n không có

ng i thuê do nh h ng c a kh ng ho ng kinh t , các công ty n c ngoài gi m b t nhân s , ti t ki m chi phí qu n lỦ, Có th nói do m t s nguyên nhân sau:

+ Cu c kh ng ho ng kinh t v n còn đang nh h ng n ng n , có th nói Vi t Nam đang trong th i đi m ng m đòn c a kh ng ho ng khi tình hình s n xu t kinh

doanh và xu t kh u c a các ngành ch l c không c i thi n đ c nhi u

+ Tình hình l m phát v n đang hi n m c cao T giá USD và giá vàng l i luôn luôn bi n đ ng khi n th tr ng này thu hút m nh dòng ti n đ u t c a ng i dân do tâm lỦ ít b chôn v n m t th i gian dài nh B S Bên c nh đó, chính sách th t ch t cho vay phi s n xu t c a các ngân hàng nhà n c c ng gây ra nhi u áp l c v i th tr ng

B S v n đang “èo u t” nh hi n nay

+ M t b ph n không nh các nhà đ u t v n đang lo ng i v s bi n đ ng liên

t c c a giá nhà, đ t d n đ n tâm lỦ e ng i khi quy t đ nh đ u t và ch giá xu ng ti p + Vi c xi t ch t tín d ng cho vay trong l nh v c B S c ng v i m c lưi su t cho vay khá cao, t 16% - 19% / n m c ng là lỦ do khi n h không an tâm v s ph c h i

c a th tr ng

+ S ra đ i c a các chính sách nhà n c nh m h n ch tình tr ng đ u c , gây s t nóng th tr ng v i m c tiêu làm cho th tr ng minh b ch h n, nh ng ph n nào đư

nh h ng tiêu c c đ n th tr ng do ch a h p lỦ, rõ ràng và c th Ví d g n đây

nh t là 2 ngh đ nh 69/2009/NG-CP và 71/2010/NG-CP đang gây hoang mang cho nhà

đ u t và s tr m l ng c a th tr ng thay vì th tr ng s đ c m lên vào giai đo n này nh d báo tr c đây

+ Trong b i c nh n n kinh t toàn c u đang g p kh ng ho ng nh hi n nay, các doanh nghi p đa qu c gia s ph i th n tr ng h n v i các k ho ch t ng tr ng và th t

ch t h n n a các kho n chi tiêu, trong đó có vi c dè d t m r ng thêm v n phòng ho t

đ ng, tuy n nhân viên n c ngoài sang làm vi c, Bên c nh đó, các công ty, t p đoàn

đa qu c gia d báo s gi m thi u ng i lao đ ng n c ngoài t i Vi t Nam, đ ng th i thay đ i chi n l c t p trung tuy n lao đ ng n c ngoài là ng i đ c thân thay vì

ng i có gia đình, c ng s là tác nhân làm thay đ i nhu c u v thuê nhà , di n tích c n

h , đ a đi m, tiêu chu n nhà ,

+ N m 2009 có nhi u nhà đ u t trong ngành đ u t B S rút kh i Vi t Nam ho c

t m d ng d án c a mình do tình hình suy thoái kinh t toàn c u Chính vì v y, th

tr ng B S có xu h ng gi m h n các giao d ch và đi xu ng, đi u đó gây ra s lúng túng và phân tâm cho t t c m i ng i tham gia, nh t là đ i v i nh ng th tr ng đang phát tri n nh Vi t Nam

+ S không h i ph c đ c c a th tr ng tài chính mà ch y u là th tr ng

ch ng khoán Nh ta đư bi t th tr ng ch ng khoán và th tr ng B S là bình thông nhau Trong th i k h ng th nh c a th tr ng ch ng khoán, nhi u cá nhân, công ty và

các t ch c đư tham gia vào th tr ng ch ng khoán và chuy n m t ph n l n lưi và v n sang đ u t vào B S Khi th tr ng s t gi m cùng v i nh h ng c a kh ng ho ng kinh t các t ch c này còn gánh ch u s s t gi m c a tình hình s n su t kinh doanh, lúc này B S tr thành các “c c n ” mà các t ch c mu n gi i quy t càng nhanh càng

t t đ duy trì ho t đ ng chính là s n xu t Hi n t ng bán tháo đ tr n ngân hàng v n còn ti p di n gây cung c u m t cân đ i, giá càng gi m xu ng M t khác, t khi lao d c

đ n nay th tr ng ch ng khoán h i ph c r t ì ch n nay, k v ng v s b t phá c a

VN-Index kh i gi i biên đ h p đư không th di n ra Ch s lình xinh quanh m c 500

đi m, quy mô giao d ch liên t c tr ng thái th p Trong 3 n m qua, k t khi ph c h i sau kh ng ho ng, th tr ng m i tr i qua k khó kh n kéo dài đ n nhàm chán nh v y

Và th i gian t i đây s còn nhi u khó kh n h n do ngu n cung còn r t l n, m i lo ng i

v s m t cân đ i cung c u và s b t n c a n n kinh t v mô s là m t trong nh ng nguyên nhân không c i thi n đ c th tr ng

Tuy nhiên, nhu c u v nhà , nhà cho thuê, v n phòng cho thuê trong t ng lai

g n v n là m t nhu c u khá l n Do v y, nhi u nhà đ u t v n tin t ng vào s ph c

h i và ti p t c phát tri n c a th tr ng dù b ng cách này hay cách khác

Th tr ng B S trong th i gian qua v n ti p t c thu hút s quan tâm c a các nhà

đ u t n c ngoài Tính đ n cu i tháng 12/2012, v n đ u t tr c ti p n c ngoài (FDI) trong l nh v c kinh doanh B S đ t 6,8 t USD, chi m 36,6% t ng v n đ u t n c ngoài đ ng kỦ m i c a c n c Riêng Tp.HCM v n FDI đ ng kỦ m i trong l nh v c

B S là 1265,2 tri u USD chi m 69% trong t ng v n FDI đang kỦ m i c a n m 2012

2.2 Lý thuy t quy t đ nh đ u t B S c a nhƠ đ u t cá nhơn

2.2.1 Khái ni m Quy t đ nh đ u t

Theo giáo trình Kinh t đ u t thì: u t là s b ra, s hi sinh các ngu n l c

hi n t i Ngu n l c này có th là ti n, s c lao đ ng, trí tu nh m đ t đ c nh ng k t

qu có l i cho ng i đ u t trong t ng lai

Quy t đ nh đ u t : Là vi c mà t ch c ho c cá nhân sau khi đư phân tích hi u qu

mong đ i trong t ng lai và h quy t đ nh th c hi n đ u t

Qua hai khái ni m trên ta có th hình dung đ c th nào là đ u t và đ c tr ng c

b n c a đ u t , đó là ph i có sinh l i khi ch đ u t b v n kinh doanh và th i gian kéo dài t lúc b v n đ n lúc thu h i v n B i trong quá trình đ u t không ph i m t

s m, m t chi u mà ch đ u t có th thu h i đ c v n, đ i v i nh ng lo i đ u t kinh doanh b t đ ng s n, s n xu t kinh doanh thì th i gian quay vòng v n là r t lâu do v y

th i gian đ u t là ph i kéo dài

i v i m t doanh nghi p hay cá nhân, ho t đ ng đ u t là công vi c kh i đ u

quan tr ng nh t và khó kh n nh t c a quá trình s n xu t, kinh doanh Nh ng quy t

đ nh c a ngày hôm nay v l nh v c, quy mô hình th c, th i đi m đ u t s chi ph i quá trình ho t đ ng và phát tri n c a doanh nghi p trong t ng lai Do đó, ch t l ng c a các quy t đ nh đ u t s quy t đ nh s th nh v ng hay xu ng d c c a t ch c cá nhân

đó

2.2.2 Khái ni m nhƠ đ u t cá nhơn

Theo lu t đ u t : Nhà đ u t cá nhân là cá nhân b v n đ th c hi n ho t đ ng đ u t

t i Vi t Nam

2.2.3 Các y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t B S c a khách hƠng cá nhơn

2.2.3.1 Các y u t v n hóa

đ u xu t x t ch La tinh – cultus có ngh a là khai hoang, tr ng tr t, trông nom cây

l ng th c Sau đó t cultus đ c m r ng ngh a, dùng trong l nh v c xư h i ch s vun tr ng, giáo d c, đào t o và phát tri n m i kh n ng con ng i

Các y u t v n hóa đ c chia làm 3 nhóm: N n v n hóa, nhánh v n hóa và t ng l p xư

h i

N n v n hóa: là y u t quy t đ nh c b n nh t nh ng mong mu n và hành vi c a m t

ng i M t đ a tr khi l n lên s tích l y đ c m t s nh ng giá tr , nh n th c, s thích và hành vi thông qua gia đình c a nó và nh ng đ nh ch then ch t khác Nh ng

ng i xu t phát t nh ng n n v n hóa khác nhau s có nh ng hành vi mua s m khác

nhau

Nhánh v n hóa: M i n n v n hóa đ u có nh ng nhánh v n hóa nh h n t o nên

nh ng đ c đi m đ c thù h n và m c đ hòa nh p v i xư h i cho nh ng thành viên c a

nó Các nhánh v n hóa t o nên nh ng phân khúc th tr ng quan tr ng và nh ng ng i làm ti p th tr ng thi t k các s n ph m và ch ng trình ti p th theo nhu c u c a

chúng ( Philip Kotler,2005)

T ng l p xư h i: H u nh t t c các xư h i loài ng i đ u th hi n rõ s phân t ng xư

h i S phân t ng này đôi khi mang tính hình th c, m t h th ng đ ng c p theo đó

nh ng thành viên thu c các đ ng c p khác nhau đ c nuôi n ng và d y d đ đ m nhi m nh ng vai trò nh t đ nh Các t ng l p xư h i là nh ng b ph n t ng đ i đ ng

nh t và b n v ng trong xư h i đ c x p x p theo th b c và g m nh ng thành viên có chung nh ng giá tr , m i quan tâm hành vi ( Philip Kotler,2005) S khác bi t v t ng

l p xư h i s t o cho ng i tiêu dùng có nhu c u th hi n khác nhau trong hành vi mua

s m do đó t o s khác bi t gi a t ng l p xư h i này v i t ng l p xư h i khác

2.2.3.2 Các y u t xư h i

Các y u t xư h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S M t khu v c mà m t đ dân s

đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng tr ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s

t ng lên do cân b ng - c u b phá v M t khác, các y u t khác trong vùng nh : ch t

l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh trong vùng có nh h ng

đ n giá tr B S Tình tr ng nh ng ng i s ng cùng gia đình, quan h tình c m gia đình

và nhóm ng i tham kh o có nh h ng đ n quy t đ nh đ u t B S c a nhà đ u t cá

nhân

Nhóm ng i tham kh o: Nhóm ng i có nh h ng đ n quy t đ nh đ u t c a m t cá nhân bao g m nhóm có nh h ng tr c ti p và nhóm gây nh h ng gián ti p t i

ng i ra quy t đ nh Có nh ng nhóm là nhóm s c p, nh gia đình, b n bè, hàng xóm láng gi ng và đ ng nghi p mà ng i đó có quan h giao ti p th ng xuyên Các nhóm

s c p th ng là có tính ch t chính th c h n và ít đòi h i ph i có quan h giao ti p

th ng xuyên h n Ng i ta ch u nh h ng khá m nh b i các nhóm tham kh o ít nh t

là theo ba cách Các nhóm tham kh o t o đi u ki n đ m t cá nhân ti p xúc v i nh ng hành vi và l i s ng m i Nh ng nhóm này c ng nh h ng đ n thái đ và t Ủ ni m

c a m i ng i, b i vì ng i đó th ng mu n hòa nh p vào đó Nh ng nhóm này t o ra

nh ng áp l c bu c ph i tuân theo nh ng chu n m c chung và có th tác đ ng đ n cách

l a ch n s n ph m và nhưn hi u trong th c t c a ng i đó

2.2.3.3 Các y u t cá nhân

K h n ng tƠi chính c a nhƠ đ u t cá nhơn: Y u t đ u tiên t ng ch ng nh r t

quen thu c và đ n gi n nh ng l i là y u t quy t đ nh s m t: kh n ng tài chính c a nhà đ u t Nghiên c u k v quy ho ch, am hi u th tr ng và có m t th ng v béo

b nh ng mà đ u t s không th bi n vi c đ u t thành s th t n u không có ti n

L ng v n ban đ u c a nhà đ u t s đ c dùng đ trang tr i các chi phí t mua, xây

d ng, v n hành, b o trì, s a ch a B S đ n các chi phí liên quan nh chi phí giao d ch,

qu ng cáoầ

Tùy theo l ng v n khác nhau mà nhà đ u t có th tham gia vào các d án đ u t có quy mô khác nhau S r t khó kh n cho nhà đ u t m i vào ngh v i l ng v n và kinh nghi m ít i V i vi c ngu n l c là có h n, nhà đ u t có th cân nh c trong vi c

đi vay đ t ng thêm l ng v n đ u t c a mình ó c ng chính là y u t th hai trong nhóm các y u t tài chính

Tu i tác: Ng i ta mua hàng hóa và d ch v khác nhau trong su t đ i mình Th hi u

c a ng i ta v qu n áo, đ g và cách gi i trí c ng tùy theo tu i tác M t s công trình

m i đây đư xác đ nh đ c tâm lỦ c a t ng l a tu i khi ch n mua và tiêu dùng m t lo i

s n ph m Doanh nghi p c ng c n theo dõi và n m b t nh ng s thay đ i v hoàn c nh

s ng này vì chúng có tác đ ng đ n hành vi tiêu dùng

Ngh nghi p: Ngh nghi p c a m t ng i c ng nh h ng đ n cách th c tiêu dùng

c a h Doanh nghi p c n ph i xác đ nh nh ng nhóm ngh nghi p có quan tâm trên

m c trung bình đ n các s n ph m và d ch v c a mình Doanh nghi p có th th m chí chuyên môn hóa s n ph m c a mình cho nh ng nhóm ngh nghi p nh t đ nh

L i s ng: Nh ng ng i cùng xu t thân t m t nhánh v n hóa, t ng l p xư h i và cùng

ngh nghi p có th có nh ng l i s ng hoàn toàn khác nhau L i s ng c a m t ng i là

m t cách s ng trên th gi i c a h đ c th hi n ra trong ho t đ ng, s quan tâm và Ủ

ki n c a ng i đó L i s ng miêu t sinh đ ng toàn di n m t con ng i trong quan h

v i môi tr ng c a mình Các doanh nghi p s tìm ki m nh ng m i quan h gi a s n

ph m c a mình và các nhóm theo l i s ng

Nhơn cách vƠ ý ni m b n thơn: M i ng i đ u có m t nhân cách riêng có nh h ng

đ n hành vi c a ng i đó đây nhân cách có ngh a là nh ng đ c đi m tâm lỦ khác

bi t c a m t ng i d n đ n nh ng ph n ng t ng đ i nh t quán và lâu b n v i môi

tr ng c a mình Nhân cách th ng đ c mô t b ng nh ng nét nh t tin có uy l c, tính đ c l p, lòng tôn tr ng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính d thích nghi

Nhân cách có th là m t bi n h u ích trong vi c phân tích hành vi c a ng i tiêu dùng,

vì r ng có th phân lo i các ki u nhân cách và có m i m i t ng quan ch t ch gi a các ki u nhân cách nh t đ nh v i các l a ch n s n ph m và nhưn hi u hàng hóa

2.2.3.4 Các y u t tơm lý

Tâm lý b y đƠn: Trên th gi i đư có nhi u minh ch ng cho tâm lỦ b y đàn nh : kh ng

ho ng th tr ng Tulip - Hà Lan (1634 - 1637), kh ng ho ng Châu Á (1997), kh ng

ho ng dotcom

H n nhi u ng i trong chúng ta đư đ c bi t đ n thí nghi m d i đây: Cho m t

ng i đ ng m t góc ph và nhìn lên b u tr i tr ng không trong 60 giây M t s

ng i đi đ ng đư d ng l i đ xem ng i kia nhìn gì nh ng r i đa s c ng b c qua

L n ti p theo, các nhà tâm lý h c cho n m ng i làm nh v y góc ph đó L n này

s ng i d ng l i đ quan sát đông g p 4 l n Khi cho 15 ng i đ ng góc ph đó, có

t i 45% s ng i qua đ ng d ng l i và khi t ng s ng i đ ng góc ph thêm m t

l n n a, có t i h n 80% ng i đi đ ng ph i ng ng đ u quan sát theo Vì sao l i nh

v y? Vì ng i ta cho r ng n u có nhi u ng i cùng nhìn lên b u tr i thì ch c ch n r ng

trên b u tr i ph i có gì đó ó là lỦ do vì sao càng có đông ng i, đám đông càng d b

nh h ng: thêm m t ng i là thêm m t b ng ch ng cho th y có đi u gì đó quan tr ng đang x y ra H tin t ng r ng n u có r t nhi u ng i cùng th c hi n m t vi c gì đó

thì vi c đó nh t đ nh đúng B ng ch ng này cho th y t t c m i ng i d ng nh là

n u không bi t đi u gì đang di n ra thì t t h n h t là nên b t ch c nh ng gì ng i khác đang làm T n t i khách quan là th đ y

Th c t trên đư cho ta nhìn nh n ra m t v n đ là con ng i r t d b tác đ ng b i

nhân t xung quanh dù đ c bi t là nh ng nhân t v con ng i tác đ ng l n nhau B n

c ng có th th y r t nhi u ví d trong th c t là con ng i hành đ ng theo t p th cho

dù không bi t ch c đi u đó là t t hay x u nh là các trào l u v th i trang, xe máy,

ch y theo th n t ng m t cách mù quáng

M t cu c kh o sát c b n v xã h i con ng i ràng con ng i, nh ng ng i mà

ti p xúc v i ng i khác m t cách đ u đ n thì có nh ng suy ngh t ng t nhau Nó r t

là quan tr ng đ hi u rõ ngu n g c c a cách suy ngh t ng t này, do đó chúng ta có

th đánh giá s tin c y c a các lý thuy t dao đ ng và suy đoán nh ng cái mà t thay

đ i giá c đ n suy ngh sai l m M t ph n lý do c a vi c phán đoán c a con ng i thì

gi ng nhau t i nh ng th i đi m gi ng nhau là h đang có nh ng ph n ng v i thông

tin gi ng nhau nh h ng xã h i có m t tác đ ng kh ng l lên phán đoán cá nhân Khi con ng i đ i đ u v i phán đoán c a m t nhóm l n, h có xu h ng thay đ i

nh ng câu tr l i c a h H đ n gi n ngh r ng t t c nh ng ng i khác có th không

sai H ph n ng v i thông tin mà nhóm l n đư có phán đoán khác v i h ây là hành

vi có ý th c Trong cu c s ng m i ngày, chúng ta h c r ng khi m t nhóm l n nh t trí

trong phán đoán h thì ch c ch n đúng (Shiller, 2000)

Y u t tâm lỦ “b y đàn” th hi n t ng đ i rõ nét nh t là trong giai đo n đ u

th tr ng m i thành l p B n có th th y rõ hi n t ng này qua bi u hi n giá c a đa s

các c phi u đ u lên ho c đ u xu ng, giá c phi u bi n đ ng t ng /gi m không ph n

ánh tình hình ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a công ty, mà ch y u do y u t tâm lý

c a ng i đ u t trên th tr ng Sau này m i có s phân hoá v bi n đ ng giá gi a

các lo i c phi u khác nhau, tuy nhiên, hi n nay y u t này v n chi m xu th ch đ o

Do đó tâm lỦ b y đàn c ng chi m u th r t l n hi n h u trên th tr ng tài

chính M i ng i th ng c m th y r ng không quan tr ng đ ch ng l i tâm lỦ đám đông ây là m t ví d v s c m nh c a hành vi b y đàn H đi theo đám đông- m t

cách không t ch , nh ng đ tránh s chia r và h n n a đ t o s c m nh theo sau b y đàn (Fromlet, 2001)

Th m chí có nh ng ng i có lý trí có th tham gia vào b y đàn khi h quan tâm

t i phán đoán c a ng i khác, và th m chí h bi t r ng ng i khác c ng đang hành x

trong b y đàn Hành vi - m c dù có lý m t cách riêng l , đư t o nên tâm lỦ đám đông

cái mà không h có lý và đư t o nên m t dao đ ng trên th tr ng Lý thuy t này c ng

ch ra r ng nh ng nhà đ u t trong ng n h n gây nh h ng nhi u lên giá ch ng khoán

h n nh ng nhà đ u t dài h n Nh ng nhà đ u t không ti p c n v i thông tin bên

trong, hành x vô ý th c theo “tin đ n” nh th h đang n m b t thông tin

M t y u t quan tr ng n a c a b y đàn là truy n mi ng Ng i ta, nói chung, tin

t ng b n bè, h hàng và đ ng nghi p h n báo chí và truy n hình Ph ng ti n truy n

thông truy n th ng, tivi, và radio có kh n ng truy n thông tin, nh ng kh n ng c a chúng đ t o ra hành vi ch đ ng thì v n còn h n ch Hành vi nói v i ng i khác và

các lo i giao ti p cá nhân là m t trong s nh ng k t n i xã h i quan tr ng mà con

ng i có Vì th thông tin v c h i mua s lan truy n nhanh chóng Trong m t nghiên

c u, nh ng nhà đ u t cá nhân đ c h i là cái gì cu n hút h đ u tiên khi h đ u t

vào m t công ty Ch 6% tr l i là báo chí và th i gian Th m chí nh ng ng i đ c báo

và t p chí r t nhi u thì s quan tâm và ph n ng c a h v n b khu y đ ng nhi u b i

nh ng cu c giao ti p cá nhân

Khái ni m v m c đ c a giá th tr ng ph n ánh k t qu c a vi c đánh giá c a nhà đ u t cá nhân và k t qu là giá tr th t s c a th tr ng thì không chính xác M i

ng i có th thay vì ch n m t cách có ý th c không t n th i gian và n l c trong vi c

th c hi n nh ng phán đoán c a h v th tr ng và vì th không s d ng b t k tác

đ ng đ c l p nào trên th tr ng, đi u này có th d n t i hành vi b y đàn và hành x

gi ng nh ngu n thông tin đ đ nh giá trên hay d i c a th tr ng ch ng khoán

ng c : T i b t k m t th i đi m nh t đ nh nào con ng i c ng có nhi u nhu

c u Chúng n y sinh t nh ng tr ng thái c ng th ng v sinh lỦ nh đói, khát, khó ch u

M t s nhu c u khác có ngu n góc tâm lý Chúng n y sinh t nh ng tr ng thái c ng

th ng v tâm lỦ, nh nhu c u đ c th a nh n, đ c kính tr ng hay đ c g n g i v

tinh th n M t đ ng c hay m t s thôi thúc là m t nhu c u đư có đ s c m nh đ thôi thúc ng i ta hành đ ng Vi c th a mãn nhu c u s làm gi m b t c m giác c ng th ng

Các nhà tâm lý h c đư phát tri n nh ng lý thuy t v đ ng c c a cong ng i Trong s

nh ng lý thuy t n i ti ng nh t có lý thuy t đ ng c c a Abraham Maslow

Abraham Maslow đư tìm cách gi i thích t i sao nh ng th i đi m khác nhau,

ng i ta l i b thôi thúc b i nh ng nhu c u khác nhau Ông cho r ng nhu c u c a con

ng i đ c x p x p tr t t theo th b c, t c p thi t nh t đ n ít c p thi t nh t Theo th

t t m quan tr ng các nhu c u đó đ c x p x p nh sau: Nhu c u sinh lý, nhu c u an

toàn, nhu c u xã h i, nhu c u đ c tôn tr ng, nhu c u t kh ng đ nh mình Con ng i

s c g ng th a mưn tr c h t là nh ng nhu c u quan tr ng nh t Khi ng i ta đư th a mưn đ c m t nhu c u quan tr ng nào đó thì nó s không còn đ ng c hi n th i n a và

ng i ta l i c g ng th a mãn nhu c u quan tr ng nh t ti p theo

Nghiên c u c a Solomon (2011) cho th y đ ng c là “quá trình d n con ng i

nh ng c m giác truy n qua n m giác quan c a mình: Th giác, thính giác, kh u giác,

xúc giác và v giác Tuy nhiên, m i ng i chúng ta l i suy xét, t ch c và gi i thích

thông tin c m giác đó theo cách riêng c a mình Nh n th c đ c đ nh ngh a là “m t quá trình thông qua đó cá th tuy n ch n, t ch c và gi i thích thông tin t o ra m t b c tranh có Ủ ngh a v th gi i xung quanh” Nh n th c không ch ph thu c vào nh ng

tác nhân v t lý, mà còn ph thu c vào c m i quan h c a các tác nhân đó v i môi

tr ng xung quanh và nh ng đi u ki n bên trong cá th đó

Tri th c: Khi ng i ta hành đ ng h c ng đ ng th i l nh h i đ c tri th c mô t

nh ng thay đ i trong hành vi c a cá th b t ngu n t kinh nghi m H u h t hành vi c a con ng i đ u đ c l nh h i Các nhà lý lu n v tri th c cho r ng tri th c c a m t

ng i đ c t o ra thông qua s tác đ ng qua l i c a nh ng thôi thúc, tác nhân kích

Ni m tin vƠ thái đ : Thông qua vi c ho t đ ng tri th c, con ng i có đ c ni m

tin và thái đ Nh ng y u t này l i có nh h ng đ n hành vi mua s m c a con ng i Thái đ di n t nh ng đánh giá t t hay x u d a trên s nh n th c b n v ng, nh ng c m

giác c m tính và nh ng xu h ng hành đ ng c a m t ng i đ i v i m t khách th hay

m t Ủ t ng nào đó Thái đ d n h đ n quy t đ nh thích hay không thích m t đ i

t ng nào đó, đ n v i nó hay r i xa nó R t khó thay đ i đ c thái đ Vì th , ng i ta

khuyên doanh nghi p nên làm cho s n ph m c a mình phù h p v i nh ng thái đ s n

có, ch không nên c g ng thay đ i thái đ c a m i ng i ng nhiên, c ng có

nh ng tr ng h p ngo i l khi mà chi phí r t t n kém cho nh ng n l c nh m thay đ i thái đ đ c bù đ p l i m t cách th a đáng

2.2.3.5 Y u t sinh l i

B S hi n đang là m nh đ t màu m đ c r t nhi u ng i quan tâm Có r t nhi u

ng i đư tr thành t phú nh bi t cách đ u t vào B S Trong đ u t B S, m c sinh

l i đ c sinh ra t s sai bi t giá và đ c th c hi n d i hai hình th c: Ho c là đ u t

tr c ti p, ho c là thông qua pháp nhân chuyên nghi p th ba (mua c phi u c a các công ty đ a c) M c sinh l i này v a qua là r t cao, đ c bi t m t s t nh, thành ph

l n

- Nhà đ u t thu đ c l i ích và l i t c c b n t r t nhi u lo i d án, nhi u lo i hình B S khác nhau t vi c s h u đ t đai, nhà, c n h Khi giá c hay các l i ích kinh t khác t nh ng B S mình s h u cao h n các tài s n khác trong khu v c

- L i ích thu đ c t vi c giá tr B S thay đ i theo th i gian Thay đ i có th

đ c gây ra do s tác đ ng c a các y u t : L m phát, thay đ i cung c u trên th

tr ng, nh ng c i ti n trên m nh đ t, thay đ i do quy ho ch c s h t ng c a nhà

n c, thay đ i v s thích c a ng i tiêu dùng, thay đ i do nhu c u kinh t xư h i c a khu v c.v.v Xét trong m t chu k đ u t (05 n m), m c sinh l i trên v n có th lên

đ n vài tr m ph n tr m, m c sinh l i này đ c t o ra không ch ph thu c vào quan h cung c u hàng hóa B S mà nó còn ph thu c vào các y u t c a n n kinh t , c ng nh các c h i đ c t o ra cho nhà đ u t t các l i th có đ c v thông tin, s không hoàn ch nh c a lu t pháp, c ch qu n lỦ, các th th t trong kinh doanh và s làm giá

c a gi i đ u c t o ra

- Nhà đ u t đ c h ng l i khi dùng ti n vay đ đ u t và m c sinh l i do đ u

t mang l i cao h n chi phí vay Nhi u nhà đ u t c m giác r ng vì ph n l n s ti n

đ u t cho B S là đi vay nên l i ích tài chính trong đ u t B S l n h n so v i các lo i hình đ u t khác Nh ng th c ch t v n đ , chúng ta còn ph i xét đ n khía c nh r i ro trong vi c dùng ti n vay đ đ u t s đ c phân tích trong ph n r i ro

Ki m soát đ c đ u t là lỦ do khác khi n đ u t cho B S tr nên h p d n Nhi u nhà đ u t quan tâm đ n khía c nh qu n lỦ đ u t H mu n ch đ ng qu n lỦ

kho n đ u t c a mình h n là đ ng i khác qu n lỦ h nh đ i v i vi c đ u t vào

ch ng khoán, trái phi u ây th ng là nh ng nhà đ u t dài h n, và nh v y đ i v i

h , c h i phát tri n, c i t o, qu n lỦ và thay đ i B S chính là đi u h đang tìm ki m

- An toàn là m t trong nh ng lỦ do h p d n nhà đ u t B S là nhu c u c b n trong cu c s ng hi n đ i Nó luôn phát tri n đ ng thu n v i s phát tri n c a n n kinh

t xư h i Trong các n c đang phát tri n, cùng v i ti n trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa và th ng m i hóa toàn c u, nó luôn t o ra nhi u c h i sinh l i cao cho nhà đ u

t Theo kinh nghi m qu c t , khi m c đ đô th hóa c a m t qu c gia trong kho ng

t 30% đ n 70% thì đ c coi là th i k th tr ng B S có t c đ phát tri n nhanh

nh t Vi t Nam hi n đang ti p c n giai đo n phát tri n v i t l đô th hóa 28% và d

ki n s đ t đ n 45% vào n m 2025 do v y th tr ng B S Vi t Nam ti m n ng v n còn r t l n và s phát tri n m nh trong t ng lai

Trong m c tiêu t i đa hóa l i nhu n, gi m thi u r i ro b ng cách đa d ng hóa các kho n m c đ u t thì B S tr thành m c tiêu đ u t h p d n c a các nhà đ u t các công ty b o hi m, qu h u trí, ngân hàng, các công ty tài chính Nói cách khác, B S luôn cung c p l i ích cho ng i đ u t tìm ki m các c h i đ u t

2.2.4 c đi m c a Khách hƠng cá nhơn khi ra quy t đ nh đ u t B S

NhƠ đ u t B S c n đ a ra quy t đ nh m t ph n theo c m tính: Nhà đ u t B S

đ a ra quy t đ nh m t ph n d a trên c m giác, tình c m ho c nhu c u ch không h n là tính toán kinh t i u này cho th y các l i ích phi v t ch t mà nhà đ u t B S nh n

đ c chính là nh ng y u t thuy t ph c hành đ ng mua hàng Tác đ ng đ n tình c m

c a nhà đ u t là đi u các doanh nghi p ng i bán nên làm

NhƠ đ u t B S c n c s l p lu n: M i quy t đ nh đ u t đ u có c s l p lu n c a

nó Thí d , m t nhà đ u t B S nhìn th y qu ng cáo đ u t B S thì h s ko đ u t khi ch a có thông tin c th v nóầ

NhƠ đ u t B S coi tr ng giá tr : Khi l a ch n đ đ u t B S nhà đ u t th ng

quan tâm t i giá tr c a nó đ u tiên Sau đó h so sánh v i giá tr hàng hóa Giá tr hàng

hóa càng l n so v i giá hàng hóa thì xác su t hàng đ c đ u t là cao

NhƠ đ u t B S th ng hay nghi ng : Nhà đ u t th ng l ng l tr c m t món

hàng mu n đ u t vì s r i ro Doanh nghi p bán hàng c n quan tâm đ n các y u t sao cho có th chinh ph c đ c nhà đ u t

NhƠ đ u t B S luôn tìm ki m m t th gì đó: Nhà đ u t nhi u khi h c đ u t ch

đ th a mưn m t đi u gì đó mà chính h c ng không xác đ nh đ c rõ rang N u doanh nghi p kh i đ c nh ng th mà h đang tìm ki m không rõ ràng y, hành vi đ u t

c a h s di n ra t ng ng

NhƠ đ u t B S hƠnh đ ng th ng lƠ theo tơm lý b y đƠn: Nh ng cu n sách bán

ch y nh t, nh ng b phim thu hút đ c nhi u ng i xem nh t là b i vì có nhi u ng i

đ c và xem b phim đó N m b t đ c đi u này doanh nghi p s có cách thu hút đ c nhi u nhà đ u t

2.2.5 Các giai đo n c a quá trình thông qua quy t đ nh đ u t B S c a khách

hàng cá nhân

Theo Philip Kotler (2001), quá trình ra quy t đ nh mua s m c a ng i tiêu dùng di n

ra qua các giai đo n sau (Xem hình 1):

Ngu n: Philip Kotler, 2001, tr 220

Hình 1: Các giai đo n c a quy trình quy t đ nh đ u t B S

Xác nh n nhu c u

Quy t đ nh đ u t xu t hi n khi ng i tiêu dung Ủ th c đ c nhu c u c a mình Nhu

c u có th b t ngu n t kích thích bên trong hay bên ngoài Kích thích bên trong là các nhu c u thông th ng c a con ng i nh đói, khát,ầt ng d n đ n ng ng thôi thúc Kinh nghi m quá kh giúp con ng i gi i quy t thôi thúc đó và đ ng c c a nó s

h ng đ n đ i t ng có kh n ng th a mưn thôi thúc đó (Philip Kotler, 2001, tr221)

Xác nh n

nhu c u

Tìm ki m thông tin

Nhu c u c ng có th b t ngu n t m t tác nhân kích thích bên ngoài Ch ng h n, m t

ng i đi qua ti m c m t m, ng i th y mùi th t n ng b c lên th m ph c, c m th y

mu n n Các doanh nghi p c n có chi n l c marketing đ g i s quan tâm c a ng i tiêu dùng đ n s n ph m và d ch v c a mìnhầ

Tìm ki m thông tin

Nhà đ u t khi có nhu c u mua s m s tìm ki m thông tin đ tìm hi u hàng hóa mình

quan tâm qua sách báo ho c g i đi n tho i h i b n bè, ng i thân c a mình (Philip

Kotler, 2001, tr221)

Ngu n thông tin c a ng i tiêu dùng đ c chia thành 4 nhóm:

- Ngu n thông tin cá nhân: gia đình, b n bè, hàng xóm, ng i quen

- Ngu n thông tin th ng m i: qu ng cáo, nhân viên bán hàng, đ i lỦ, bao bì, tri n lưm

- Ngu n thông tin công c ng: thông tin đ i chúng, các t ch c nghiên c u, ng i

tiêu dùng

- Ngu n thông tin th c nghi m: nghiên c u và s d ng s n ph m

nh h ng c a ngu n thông tin thay đ i theo lo i s n ph m và theo đ c đi m c a nhà

đ u t B S Thông qua vi c thu th p thông tin, nhà đ u t s hi u rõ h n v các

th ng hi u c nh tranh và tính n ng c a chúng Vì v y, doanh nghi p ph i có chi n

l c đ th ng hi u c a mình đ c khách hàng “bi t”, “xem xét” và “l a ch n” Doanh nghi p c ng c n ph i xác đ nh các th ng hi u c nh tranh khác đ có chi n

l c c nh tranh, gi và thu hút khách hàng cho mình

ánh giá các l a ch n

Nhà đ u t c g ng th a mưn nhu c u c a mình, do đó h luôn tìm ki m các l i ích nh t đ nh t các thu c tính c a s n ph m Các thu c tính mà nhà đ u t quan tâm

th ng thay đ i tùy thu c vào s n ph m và tùy theo ng i tiêu dùng khác nhau Th

tr ng c a m t s n ph m có th đ c phân khúc theo các thu c tính đ c xem là quan

tr ng đ i v i các nhóm N T khác nhau (Philip Kotler, 2001, tr 222)

Thu c tính s n ph m và d ch v bao g m ch c n ng c a s n ph m ho c d ch v , giá thành và ch t l ng c a s n ph m ho c d ch v đó (Kaplan & Norton, 1996)

N T luôn xây d ng cho mình ni m tin v các th ng hi u i u này s t o nên hình nh c a th ng hi u, tác đ ng đ n nh n th c có ch c l c, bóp méo có ch n l c và ghi nh có ch n l c Doanh nghi p bán s n ph m c n l u Ủ đi u này đ có nh ng tác

đ ng thu n chi u theo “Ủ th c và h p lỦ” c a N T

Quy t đ nh đ u t

Trong giai đo n đánh giá, N T đư hình thành s thích đ i v i nh ng th ng

hi u trong c m l a ch n, c ng nh hình thành Ủ đ nh đ u t th ng hi u mà mình yêu thích nh t M c dù v y v n còn 2 y u t có th nh h ng gi a Ủ đ nh đ u t và quy t

đ nh đ u t i u này đ c Philip Kotler c th trong hình 2

Ngu n: Philip Kotler, 2001, tr 225

Hình 2: Quy trình t đánh giá các l a ch n đ n quy t đ nh đ u t B S

Thái đ c a nh ng ng i khác Thái đ c a ng i thân, b n bè đ i v i s n ph m đ c