CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TPHCM.PDF

B GIÁO DC V̀ ̀O TO TRNG I HC KINH T TP.HCM VIN ̀O TO SAU I HC  TRN VN TUYN CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT NH U T BT NG SN CA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TI TP.HCM LUN VN THC S KINH T TP.H CHÍ MINH – NM 2013 B GIÁO DC V̀ ̀O TO TRNG I HC KINH T TP.HCM VIN ̀O TO SAU I HC  TRN VN TUYN CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT NH U T BT NG SN CA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TI TP.HCM CHUYÊN NGÀNH: QUN TR KINH DOANH MÃ S: 60340102 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC TS. NGÔ QUANG HUÂN TP.H CHÍ MINH – NM 2013 LI CAM OAN  tài “Các nhơn t nh hng đn quyt đnh đu t bt đng sn ca khách hàng cá nhân ti thành ph H Chí Minh” là đ tài do chính tác gi thc hin. Tác gi da trên vic vn dng các kin thc đã đc hc, các tài liu tham kho thông qua vic tìm hiu, trao đi vi Giáo viên hng dn khoa hc đ hoàn thành lun vn này, s liu thng kê và kho sát là trung thc, ni dung và kt qu nghiên cu ca lun vn cha tng đc công b trong bt c công trình nào cho ti thi đim hin nay. Tác gi xin cam đoan nhng li nêu trên là hoàn toàn đúng s tht. Tác gi TRN VN TUYN DANH MC CÁC T VIT TT CS : Chính sách CK : Chng khoán BS : Bt ng Sn EFA : Phân tích nhân t khám phá (Exploratory Factor Analysis) NTD : Ngi tiêu dùng SXKD : Sn xut kinh doanh DANH MC CÁC HÌNH V Hình 1: Các giai đon ca quy trình quyt đnh đu t BS 31 Hình 2: Quy trình t đánh giá các la chn đn quyt đnh đu t BS 33 Hình 3: Mô hình nghiên cu tng quát các yu t tác đng đn quyt đnh đu t / tiêu dùng BS 36 Hình 4: Mô hình nghiên cu đ ngh v các yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS 39 MC LC Trang TRANG PH BÌA LI CAM OAN DANH MC CÁC T VIT TT DANH MC CÁC HÌNH V CHNG 1: TNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU 01 1.1 Lý do chn đ tài 01 1.2 Mc tiêu nghiên cu 01 1.3 i tng và phm vi nghiên cu 02 1.4 Phng pháp và quy trình nghiên cu 02 1.5 B cc lun vn 03 CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 04 2.1 Tng quan v lý thuyt BS 04 2.1.1. Khái nim BS 04 2.1.2. c đim c bn ca BS 04 2.1.3. Hàng hóa BS 05 2.1.4. Phân loi BS 06 2.1.5. Khái nim th trng BS 06 2.1.6. c đim th trng BS 07 2.1.7.Vai trò ca th trng BS 09 2.1.8.Thc trng th trng BS trong thi gian qua 10 2.2. Lý thuyt quyt đnh đu t BS ca nhà đu t cá nhân 20 2.2.1. Khái nim Quyt đnh đu t 20 2.2.2. Khái nim nhà đu t cá nhân 21 2.2.3. Yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS ca khách hàng cá nhân 21 2.2.3.1. Các yu t vn hóa 21 2.2.3.2 Các yu t xã hi 22 2.2.3.3. Các yu t cá nhân 23 2.2.3.4. Các yu t tâm lý 24 2.2.3.5. Yu t sinh li 29 2.2.4. c đim ca Khách hàng cá nhân khi ra quyt đnh đu t BS 30 2.2.5.Các giai đon ca quá trình thông qua quyt đnh đu t BS ca khách hàng cá nhân 31 2.2.6. Mt s nghiên cu trong và ngoài nc có liên quan đn đ tài 35 2.2.7. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt 37 CHNG 3: PHNG PHÁP NGHIÊN CU 41 3.1 Gii thiu 41 3.2 Thit k nghiên cu 41 3.2.1 Phng pháp nghiên cu 41 3.2.2 Tin trình kho sát và thng kê s b 42 CHNG 4: KT QU NGHIÊN CU 45 4.1 Thng kê s b các bin kho sát ca 6 thành phn 45 4.2 Phân tích Cronbach Alpha 47 4.3 Phân tích nhân t 51 4.4 Kim đnh mô hình và gi thuyt nghiên cu 54 CHNG 5: KT LUN VÀ CÁC HÀM Ý QUN TR 60 5.1. Gi ý các gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t BS 61 5.1.1. Hàm ý qun tr ca nhà đu t cá nhân 61 5.1.2. Hàm ý qun tr ca các công ty kinh doanh BS. 63 5.1.3. Hàm ý qun tr nhm hoàn thin h thng chính sách pháp lut 63 5.2 . Nhng yu t c hi và hn ch trong đu t BS ti TP.HCM 65 TÀI LIU THAM KHO 69 PH LC Ph lc 1. BNG CÂU HI 71 Ph lc 2: BNG CÂU HI 75 Ph lc 3: KT QU KHO SÁT 81 1 CHNG 1: TNG QUAN V  TÀI NGHIÊN CU 1.1 Lý do chn đ tƠi Th trng Bt ng Sn ngày càng có v trí quan trng trong nn kinh t quc dân, góp phn thúc đy quá trình hin đi hóa và đô th hóa, mang li nhiu gii pháp nhà  cho nhiu tng lp dân c, thu hút mnh m nhiu ngun vn đu t, mang li ngun thu ln cho Ngân Sách Nhà Nc. Tuy nhiên nhng nm gn đây, hàng lot các s kin quan trng nh Vit Nam gia nhp WTO, khng hong tài chính toàn cu nm 2008, kèm vi nhng bin đng liên tc v kinh t - chính tr đư to ra không ít đi thay cho th trng Bt ng Sn. Nhà đu t bn khon không bit b tin vào đâu khi th trng chng khoán hot đng cm chng nhiu nm lin, th trng bt đng sn đóng bng cha có du hiu hi phc, th trng vàng ming nay đư b nhà nc hn ch, lm phát và xng du thì tng cao, đng tin thì b mt giáầ Không ch có vy, tình trng đu t theo xu hng by đàn, theo đám đông din ra ngày càng ph bin. Nhiu nhà đu t pht l trc nhng phân tích v tài sn đu t mà ch quan tâm đn xu hng tc thi ca th trng. Thi gian gn đây Chính Ph đang có các chính sách nhm phc hi th trng Bt ng Sn thông qua các gói kích cu, nhng điu này là cha đ, chúng ta cn nghiên cu v các nhân t quyt đnh đu t ca nhà đu t cá nhân đ góp phn phc hi li th trng này. c bit thông qua các nhân t này mà chúng ta có các chin lc qun tr đ phát trin bn vng th trng Bt ng Sn ti TP HCM. 1.2 Mc tiêu nghiên cu Tìm ra các nhân t ca nhà đu t cá nhân nh hng đn đu t Bt ng Sn ti TP. HCM. Mc đ tác đng ca các nhân t đó nh th nào đn đu t Bt ng Sn ti TP.HCM. âu là các nhân t có tác đng quyt đnh đn vic đu t Bt ng Sn ti TP.HCM ca nhà đu t cá nhân. a ra hàm ý các mc tiêu qun tr ca bài nghiên cu. 2 1.3 i tng vƠ phm vi nghiên cu i tng nghiên cu: Nhà đu t cá nhân đu t Bt ng Sn ti TP.HCM vi mc đích kinh doanh chênh lch giá.  đây Tác gi xin nói rõ là nhà đu t cá nhân còn đi tng kho sát là nhng khách hàng đư và đang mua Bt ng Sn. S khác nhau  đây là mc đích mua Bt ng Sn. Phn này s đc làm rõ trong chng 2 c s lý thuyt. Phm vi nghiên cu: Th trng Bt ng Sn ti TP.HCM. Phm vi thi gian nghiên cu: Phân tích sâu vào giai đon t nm 2006 đn nm 2013. ây là giai đon có nhiu bin đng trên th trng Bt ng Sn ti TP.HCM. 1.4 Phng pháp vƠ quy trình nghiên cu Phng pháp nghiên cu: u tiên tác gi x dng phng pháp GT đ xây dng mô hình lý thuyt bng cách thu thp, so sánh, xây dng và kt ni các khái nim vi nhau. Sau đó tác gi kho sát các khách hàng cá nhân ti 8 công ty Bt ng Sn ti TP.HCM vi s mu ti thiu 29*5 = 145 theo phng Phng pháp phân tích d liu đc s dng cho nghiên cu này là phân tích nhân t khám phá (EFA), phân tích nhân t khng đnh CFA, phân tích nhân t ( EFE ) đ đánh giá mc đ tác đng ca tng nhân t. S dng phn mm SPSS. Quy trình nghiên cu: T thc tin tác gi đa ra vn đ nghiên cu, đt các câu hi nghiên cu, da vào lý thuyt tài chính hành vi và hi ý kin các chuyên gia đ xây dng đa ra mô hình lỦ thuyt. Da vào mô hình lý thuyt xây dng bng câu hi kho sát và kim đnh mô hình đ đa ra các nhân t quan trng nh hng đn quyt đnh đu t Bt ng Sn ti TP.HCM ca khách hàng cá nhân. 3 1.5 B cc Lun Vn Chng 1. Tng quan v đ tài nghiên cu - Tng quan các ni dung chính ca lun vn và các vn đ nghiên cu: Lý do chn đ tài, mc tiêu, Ủ ngha, phng pháp nghiên cu và đim mi ca đ tài. Chng 2. C s lý thuyt và mô hình nghiên cu - Trình bày v khái nim, nhng hiu bit c bn v th trng Bt ng Sn. Các yu t tác đng đn đu t Bt ng Sn ca khách hàng cá nhân. Trình bày lý thuyt Tài Chính Hành Vi. Trình bày li ích và ri ro khi đu t BS. Tác đng ca BS ti nn kinh t. Chng 3. Phng pháp nghiên cu - Trình bày phng pháp nghiên cu dùng đ đánh giá thang đo các khái nim nghiên cu, mô hình lý thuyt và thng kê s b các bin kho sát. Chng 4. Kt qu nghiên cu - Tho lun kt qu nghiên cu, đa ra và đánh giá mc tác đng ca các nhân t nh hng đn quyt đnh đu t Bt ng Sn ti TP.HCM. Chng 5. Kt lun và hàm ý qun tr - Kin ngh nhng gii pháp qun tr nhm nâng cao quyt đnh đu t và phát trin th trng Bt ng Sn ti TP.HCM bn vng hn. Tng kt chng 1 Chng 1 tác gi gii thiu v lý do chn đ tài, ni dung chính ca Lun Vn, mc tiêu, Ủ ngha ca Lun Vn. Nêu lên các phng pháp và quy trình nghiên cu ca Lun Vn, đc bit đim mi ca Lun Vn là nghiên cu yu t Tài chính hành vi tác đng đn đu t BS ca khách hàng cá nhân ti Tp HCM. [...]... i khách quan là th Th c t t là nên b c nh ir td b c bi t là nh ng nhân t v ng l n nhau B n th y r t nhi u ví d trong th c t dù không bi t ch ng theo t p th cho t hay x ch y theo th ng b i y n ra m t v nhân t i th i trang, xe máy, ng m t cách mù quáng M t cu c kh n v xã h i, nh ti p xúc v i khác m là quan tr hi u rõ ngu n g c c th tin c y c a các lý thuy t i giá c n thì có nh i mà nhau Nó r t ng cái... nói v i khác và các lo i giao ti p cá nhân là m t trong s nh ng k t n i xã h i quan tr ng mà con i có Vì th thông tin v i mua s lan truy n nhanh chóng Trong m t nghiên c u, nh c h i là cái gì cu n hút h u tiên khi h vào m t công ty Ch 6% tr l i là báo chí và th i gian Th m chí nh c báo và t p chí r t nhi u thì s quan tâm và ph n ng c a h v n b khu ng nhi u b i nh ng cu c giao ti p cá nhân Khái ni m... cá th Tri th c: nh i môi ng h ng th c tri th c mô t i trong hành vi c a cá th b t ngu n t kinh nghi m H u h t hành vi c a i Các nhà lý lu n v tri th c cho r ng tri th c c a m t c t o ra thông qua s thích, nh ng t ng qua l i c a nh ng thôi thúc, tác nhân kích ng ph n có th tham gia th i và s c ng c M t doanh nghi p m i ng b ng cách v n d ng nh ng s d ng và t o ra nh ng ki i th c nh ,b ng chuy n lòng... 25- nh -2015 K i v i thu n 2 lý (13 - ) Hoàng Anh Gia Lai vay 4 a : s 18 n -CP cùng các quy nh s 65, 66, 67 v m sinh, sinh vi nghèo có T than doanh và xu à 19 - -CP và 71/2010/NG- h 20 VN- i 3 2/2012 2 2.2 2.2.1 21 quan tr 2.2.2 2.2.3 2.2.3.1 - 22 nhau chúng ( Philip Kotler,2005) 2.2.3.2 - nhân 23 2.2.3.3 K cá nhân : hai trong 24 là 2.2.3.4 Tâm lý : - Hà Lan (1634 - H n nhi ng c bi n thí nghi... hi n h u trên th chính M ng c m th y r ng không quan tr ng tài ch ng l t ví d v s c m nh c a hành vi b cách không t ch o -m t tránh s chia r t o s c m nh theo sau b y 2001) Th m chí có nh i có lý trí có th tham gia vào b t i khác, và th m chí h bi t r trong b quan tâm - m c dù có lý m t cách riêng l cái mà không h có lý và o nên m ch ra r ng nh ng trên th n h n gây ng Lý thuy ng nhi u lên giá ch ng khoán... t nhu c s cm ng Vi c th a mãn nhu c u s làm gi m b t c Các nhà tâm lý h ng n nh ng lý thuy t v nh ng lý thuy t n i ti ng nh t có lý thuy thôi i Trong s a Abraham Maslow i thích t i sao nh ng th m khác nhau, i ta l i b thôi thúc b i nh ng nhu c u khác nhau Ông cho r ng nhu c u c a con c x p x p tr t t theo th b c, t c p thi t nh t t m quan tr ng các nhu c cx px toàn, nhu c u xã h i, nhu c s c g ng th... nhóm l n nh t trí thì ch c ch Y ut th 2000) hi ng m i thành l p B n có th th y rõ hi các c phi u lên ho i rõ nét nh t là n u ng này qua bi u hi n giá c u xu ng, giá c phi u bi m không ph n 26 ánh tình hình ho c ng s n xu t kinh doanh c a công ty, mà ch y u do y u t tâm lý u ng Sau này m i có s phân hoá v bi ng giá gi a các lo i c phi u khác nhau, tuy nhiên, hi n nay y u t này v n chi m xu th ch r t l... t s v t là tác nhân thông qua 28 nh ng c m giác truy a mình: Th giác, thính giác, kh u giác, xúc giác và v giác Tuy nhiên, m i chúng ta l i suy xét, t ch c và gi i thích thông tin c a mình Nh n th t tuy n ch n, t ch c và gi i thích thông tin t o ra m t b c th gi n th c không ch ph thu c vào nh ng tác nhân v t lý, mà còn ph thu c vào c m i quan h c ng xung quanh và nh u ki n bên trong cá th Tri th c:... 2: LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U 2.1 2.1.1 hái ni và â p Th hay công t 2.1.2 : - - 5 - - 2.1.3 , - - - 6 2.1.4 * * 2.1.5 mà c B mà còn là n 7 2.1.6 trung, v - tác - - - chính s - 8 tranh hàng hoá khác ính V.V các 9 2.1.7 - Vì - Theo ó 10 - : ngày càng gia : 2.1.8 á 11 - * sang - -2002) : * , - - t 12 -2005) : * - Do giá - - Do tâm lý - 13 - cao N VN-500%, - Giá - - 14 * sôi u - 2 2 - 2 U 2 -3.000... th c b n v ng, nh ng c m giác c m tính và nh m ng c a m d nh n quy i v i m t khách th hay nh thích hay không thích m n v i nó hay r i xa nó R Vì th khuyên doanh nghi p nên làm cho s n ph m c a mình phù h p v i nh có, ch không nên c g nh i i ta s n c a m ng h p ngo i l khi mà chi phí r t t n kém cho nh ng n l c nh p l i m t cách th i i 29 2.2.3.5 - - tiêu d - . t vn hóa 21 2.2.3.2 Các yu t xã hi 22 2.2.3.3. Các yu t cá nhân 23 2.2.3.4. Các yu t tâm lý 24 2.2.3.5. Yu t sinh li 29 2.2.4. c đim ca Khách hàng cá nhân khi ra quyt đnh. đu t cá nhân 20 2.2.1. Khái nim Quyt đnh đu t 20 2.2.2. Khái nim nhà đu t cá nhân 21 2.2.3. Yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS ca khách hàng cá nhân 21 2.2.3.1. Các yu. thông qua các nhân t này mà chúng ta có các chin lc qun tr đ phát trin bn vng th trng Bt ng Sn ti TP HCM. 1.2 Mc tiêu nghiên cu Tìm ra các nhân t ca nhà đu t cá nhân nh