Luận văn thạc sĩ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre

oàn Th Thanh Huy n... EFA: Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân t khám phá 3.. UBND: y ban Nhân dân.

nh h ng đ n quy t đ nh đ u t b t đ ng s n t i t nh B n Tre” là k t qu c a quá

trong lu n v n đáng tin c y và trung th c

oàn Th Thanh Huy n

L I CAM OAN

DANH M C T VI T T T

DANH M C B NG BI U

M C L C

L I M U 1 U

1 V n đ nghiên c u 1

2 M c tiêu nghiên c u 1

3 i t ng và ph m vi nghiên c u 2

4 Ph ng pháp nghiên c u 2

5 B c c c a lu n v n 2

CH NG 1 – C S LÝ LU N 3

1.1 u t kinh doanh BÐS 3

1.1.1 Khái ni m 3

1.1.2 c đi m 3

1.1.3 Nh ng nhân t tác đ ng đ n đ u t BÐS 4

1.2 Kinh nghi m thu hút đ u t vào th tr ng BÐS M 5

1.3 T ng quan v các nghiên c u có liên quan 7

1.4 Tóm t t các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS 9

1.4.1 Mô hình lý thuy t - Mô hình PEST trong nghiên c u môi tr ng v mô 9

1.4.2 Mô hình nghiên c u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t B S 10 1.5 Các gi thuy t nghiên c u và mô hình nghiên c u 11

1.5.1 Các gi thuy t nghiên c u 11

1.5.2 Mô hình nghiên c u 11

K t lu n ch ng 1 13

CH NG 2 – THI T K NGHIÊN C U 14 U 2.1 Ph ng pháp nghiên c u 14

2.1.1 Nghiên c u s b 14

2.1.2 Nghiên c u chính th c 14

2.1.2.1 Xác đ nh m u nghiên c u 15

2.1.2.2 Quy trình nghiên c u 15

2.2 Ph ng pháp phân tích d li u 15

2.2.1 Thu th p d li u: 15

2.2.2 Các ph ng pháp phân tích s d ng trong đ tài nghiên c u 16

2.2.2.1 Ki m đ nh Cronbach’s Alpha đ i v i các thang đo lý thuy t 16

2.2.2.2 Ph ng pháp phân tích nhân t khám phá 16

2.2.2.3 Ph ng pháp phân tích h i quy tuy n tính b i 17

2.3 Trình bày thang đo 17

2.3.1 Các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS (bi n đ c l p) 17

2.3.2 Nhân t v quy t đ nh đ u t BÐS (bi n ph thu c) 20

K t lu n ch ng 2 21

3.1 Th c tr ng th tr ng BÐS t i B n Tre trong th i gian qua 22

3.1.1 Th tr ng quy n s d ng đ t: 23

3.1.2 Th tr ng nhà .23

3.1.2.1 Th tr ng nhà t nhân 23

3.1.2.2 Th tr ng nhà thu c s h u nhà n c 23

3.1.2.3 Th tr ng nhà theo d án 24

3.1.3 Th tr ng BÐS khu công nghi p 24

3.1.4 Th tr ng trung tâm th ng m i 25

3.1.5 Th tr ng khách s n, du l ch 26

3.1.6 Thu n l i, khó kh n trong vi c thu hút đ u t B S 26

3.2 Phân tích k t qu nghiên c u 30

3.2.1 Th ng kê s b các bi n c a 5 thành ph n 30

3.2.1.1 Các y u t chính tr pháp lý 30

3.2.1.2 Các y u t c a n n kinh t 30

3.2.1.3 Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS 31

3.2.1.4 Các y u t v n hóa, xã h i 31

3.2.1.5 Các y u t c h i đ u t BÐS 32

3.2.2 ánh giá đ tin c y c a thang đo 32

3.2.2.1 K t qu thang đo các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS 32

3.2.2.2 K t qu thang đo nhân t quy t đ nh đ u t BÐS 34

3.2.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 34

3.2.3.1 Phân tích nhân t đ i v i thang đo nh h ng đ n đ u t BÐS 34

3.2.3.2 Phân tích nhân t đ i v i thang đo quy t đ nh đ u t BÐS 36

3.2.4 Phân tích mô hình h i quy 36

3.2.4.1 Xây d ng ma tr n t ng quan gi a bi n đ c l p và bi n h i quy 36

3.2.4.2 Xác l p mô hình h i quy 38

K t lu n ch ng 3 44

CH NG 4 – M T S GI I PHÁP XU T 45

4.1 nh h ng thu hút đ u t BÐS trên đ a bàn t nh B n Tre 45

4.2 Các gi i pháp đ y m nh thu hút đ u t BÐS t i t nh B n Tre 45

4.2.1 i v i các nhà đ u t , kinh doanh b t đ ng s n 45

4.2.2 Nhóm gi i pháp v các y u t c a n n kinh t 46

4.2.3 Nhóm gi i pháp v các y u t th tr ng liên quan đ n đ u t BÐS 47

4.2.4 Nhóm gi i pháp v các y u t c h i đ u t BÐS 49

4.2.5 Nhóm gi i pháp v các y u t v n hóa, chính tr , xã h i 50

4.3 Các gi i pháp h tr 51

4.3.1 Hoàn thi n c ch chính sách 51

4.3.2 Xây d ng, hoàn thi n h th ng thông tin, d li u v đ t đai, B S 54

4.3.3 ào t o ngu n nhân l c 54

K t lu n ch ng 4 56

K T LU N 58

TÀI LI U THAM KH O 60

DANH SÁCH CÁC PH L C 63

DANH M C CÁC CH VI T T T

1 B S: B t đ ng s n

2 EFA: Exploratory Factor Analysis (Phân tích nhân t khám phá)

3 KCN: Khu công nghi p

4 N T: Nhà đ u t

5 UBND: y ban Nhân dân

DANH M C HÌNH V

Hình 1.1: Mô hình nghiên c u đ xu t 12 Hình 2.1: Quy trình nghiên c u 15 Hình 3.1: Mô hình nghiên c u hoàn ch nh 43

DANH M C B NG BI U

B ng 2.1: Th ng kê k t qu d li u thu th p 16

B ng 2.2: Thang đo Các y u t chính tr pháp lý 17

B ng 2.3: Thang đo Các y u t c a n n kinh t 18

B ng 2.4: Thang đo Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS .18

B ng 2.5: Thang đo Các y u t v n hóa, xã h i 19

B ng 2.6: Thang đo Các y u t c h i đ u t BÐS 19

B ng 2.7: Thang đo Quy t đ nh đ u t BÐS 20

B ng 3.1: B ng giá đ t n n m t s d án vào tháng 12/2012 24

B ng 3.2: K t qu th ng kê nhân t Các y u t chính tr pháp lý .30

B ng 3.3: K t qu th ng kê nhân t Các y u t c a n n kinh t .31

B ng 3.4: K t qu th ng kê nhân t Các th tr ng liên quan th tr ng BÐS 31

B ng 3.5: K t qu th ng kê nhân t Các y u t v n hóa, xã h i 31

B ng 3.6: K t qu th ng kê nhân t Các y u t c h i đ u t BÐS 32

B ng 3.7: B ng ki m đ nh Cronbach’s Alpha c a các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS t i t nh B n Tre 32

B ng 3.8: B ng ki m đ nh Cronbach’s Alpha c a nhân t quy t đ nh đ u t BÐS t i t nh B n Tre 34

B ng 3.9: K t qu EFA c a các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS t i B n Tre 34

B ng 3.10: KMO and Bartlett's Test c a nhân t quy t đ nh 36

B ng 3.11: Ma tr n h s Pearson gi a các khái ni m nghiên c u 37

B ng 3.12: K t qu phân tích h i quy 38

L I M U

1 V n đ nghiên c u

B t đ ng s n (B S) là ngu n tài nguyên vô cùng quý giá và chi m t tr ng

tr ng thu hút ngu n v n l n và có nh h ng quan tr ng đ i v i n n kinh t và đ i

thành ngu n l c quan tr ng trong quá trình đ i m i và phát tri n kinh t - xã h i,

đ y m nh công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c

nh ng đóng góp đáng k cho s phát tri n kinh t xã h i c a t nh v i vai trò huy

đ ng v n thúc đ y s n xu t phát tri n, đóng góp vào t ng thu ngân sách c a t nh và

tri n, ch a th t s thu hút đ u t vào th tr ng BÐS

tác thu hút đ u t vào th tr ng BÐS B n Tre c ng nh giúp các nhà đ u t có m t

t m nhìn sâu s c h n trên t ng th tác đ ng t các y u t c a n n kinh t , chuyên

2 M c tiêu nghiên c u

Phân tích, đánh giá ra nh ng nhân t có nh h ng quan tr ng đ n quy t đ nh

đ u t vào th tr ng BÐS t i B n Tre, t đó đ ra nh ng gi i pháp phù h p đ thu hút các nhà đ u t đ u t vào th tr ng BÐS, nh m gi m thi u đ c r i ro trong

3 i t ng và ph m vi nghiên c u

t vào th tr ng B S t i t nh B n Tre

th i gian qua và đ nh h ng phát tri n trong th i gian t i

4 Ph ng pháp nghiên c u

h p, k th a, ch n l c và b sung các k t qu nghiên c u t tr c đ phân tích, so sánh s tác đ ng c a các nhân t Các ngu n s li u dùng trong phân tích đ c thu

th p thông qua các cu c đi u tra, kh o sát, nghiên c u các thông tin công b c a c

CH NG 1 – C S LÝ LU N 1.1 u t kinh doanh BÐS

1.1.1 Khái ni m

thuê mua nh m m c đích sinh l i

1.1.2 c đi m

- òi h i v n đ u t l n: Do đ c đi m c a BÐS là có giá tr l n, vì v y N T

c n ph i phân b chu chuy n, b o toàn v n đ thu đ c l i nhu n cao

- Th i gian t khi b t đ u d án đ n k t thúc c a m t d án đ u t và đ t thành

nhi u bi n đ ng, vì v y N T ph i có nh ng d đoán các bi n đ ng có th x y ra

v n h p lý, có hi u qu

c a các công trình: t khâu l a ch n nguyên v t li u, cân đ i kho n m c thi công công trình…

- Các thành qu ho t đ ng đ u t là công trình xây d ng g n li n v i đ t có v trí c đ nh, g n li n v i đi u ki n t nhiên kinh t - xã h i, môi tr ng nh t đ nh Vì

đ ng đ u t

cao c n làm t t công tác qu n lý vì ngu n l c ph c v cho công tác đ u t là r t l n

B S nói chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng C th là:

* Các chính sách có tác đ ng gián ti p: s khuy n khích đ u t bên ngoài vào

đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B S qua đó làm cho giá B S gia t ng

- Các y u t thu c v kinh t v mô:

đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng, …

- Các y u t xã h i:

đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó

s t ng lên do cân b ng cung c u b phá v M t khác, các y u t khác trong vùng

nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán

Vi c xác đ nh các y u t tác đ ng đ n thu hút đ u t vào th tr ng BÐS là r t quan tr ng, chính thông qua vi c phân tích, x lý và đánh giá đúng các y u t này là

đ u t vào th tr ng BÐS hay không?

1.2 Kinh nghi m thu hút đ u t vào th tr ng BÐS M

đ y th tr ng Trong đó, hai chính sách đóng vai trò quan tr ng nh m kích thích th

tr ng phát tri n là chính sách v thu , chính sách tín d ng đ đ u t và phát tri n

th tr ng BÐS và chính sách phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p

là kh an ti n đ a ph ng dùng đ trang tr i chi phí giáo d c, c nh sát, c u h a, …

đ nh giá BÐS do m t h i đ ng t v n mà các thành viên c a h i đ ng này đ c các

kh o giá này đ quy t đ nh giá tính thu Thu BÐS n m trong m t h th ng lu t l

chính ph cho hoãn n p thu BÐS n u th y s ti n ph i đóng thu là m t gánh n ng không kham n i trong khi l i t c có gi i h n T i m t s ti u bang, có lu t cho phép

đ i ho c bán nhà M t s ti u bang tr b t ti n thu BÐS l i cho dân tùy theo tu i tác và l i t c

đó là m c n đ nh T t c s lãi t vi c bán nhà cao h n m c quy đ nh đ u ph i ch u thu su t thông th ng là 15% Cá bi t, n u l i t c ch u thu th p, thì ch đóng thu

5% Tuy nhiên đ đ c h ng m c u đãi trên, ng i bán nhà ph i s h u và s ng trong ngôi nhà này ít nh t là hai, tr nh ng tr ng h p b t kh kháng nh b nh t t, thay đ i n i c trú do thay đ i ch làm, … Ngoài thu BÐS, khi bán nhà có lãi, mà

15%) Ti n hoa h ng cho gi i đ a c (vì mua bán nhà c a M ít khi th c hi n tr c

ti p) c ng khá cao, kho ng 6% tr giá c n nhà

- Chính sách tín d ng đ đ u t phát tri n th tr ng BÐS M : Vi c vay ti n

đ mua BÐS M r t d dàng, ch c n ng i mua có thu nh p gia đình b ng ba l n

nh n m c vay cao mà không đòi b t k đi u ki n nào khác Vi c c m c th ch p

M mà khá nhi u b ph n dân c v i nhi u m c thu nh p khác nhau có th tham gia vào th tr ng BÐS

l c tr c tiên M ph i k đ n là chính sách h tr thu cho các công ty BÐS m i

trong vi c khuy n khích các công ty b t đ ng s n đ u t vào l nh v c nhà cho ng i

h tr d i nhi u hình th c khác nhau, nh ng t t c đ u có đi m chung là t t c h

các d án đ u t xây nhà cho ng i có thu nh p th p.2

1.3 T ng quan v các nghiên c u có liên quan

phân lo i nh sau: Các bi n đánh giá r i ro (r i ro chính tr , r i ro kinh t , r i ro tín

d ng, r i ro tài chính và ch s x p h ng BERI); Các bi n v quy n s h u (s an toàn, s chi m đo t, h i l và tham nh ng, ho t đ ng đ u t và đ i m i trong kinh doanh, quy n s h u trí tu ); Nh ng nhân t v n hóa xã h i (tu i th trung bình,

đ ki m soát, ch đ u đãi đ i v i nhà đ u t n c ngoài) óng góp c a nghiên

c u này v m t lý thuy t đã gi i thi u m t danh m c các r i ro mà nhà đ u t c n

h p

- Lee (2001) c ng đã đ a ra các nhân t r i ro mà nhà đ u t khi đ u t BÐS

n c ngoài c n ph i quan tâm bao g m: r i ro đ u t (bi n đ ng v l i nhu n), r i

ro ti n t (bi n đ ng t giá h i đoái), r i ro chính tr (rào c n v v n, thu , chi m

đo t đ t đai và ki m soát ngo i h i) và r i ro v th ch (th tr ng giai đo n

tr ng thành, quy mô, tính thanh kho n, các quy đ nh và thông tin th tr ng)

- Hoskin và c ng s (2004) đã xác đ nh có ba nhân t kinh t v mô nh h ng

đ n l i nhu n BÐS mà các N T c n quan tâm trong chi n l c kinh doanh là: T ng

qu c t ” đã đ a ra m t s các nhân t mà nhà đ u t c n xem xét khi đánh giá ti m

n ng đ u t c a m t qu c gia nh : T c đ t ng tr ng GDP, R i ro qu c gia (r i ro

v chính tr , r i ro kinh t , r i ro th tr ng BÐS, r i ro pháp lý, r i ro ti n t , ),

2

Tr n Th Thanh Nh , 2010 Thu hút đ u t vào th tr ng b t đ ng s n t i TP H Chí Minh Lu n v n th c

s i h c kinh t TP H Chí Minh

Tính minh b ch c a th tr ng BÐS và Nh ng r i ro đ c tr ng c a th tr ng BÐS

tr ng s trung bình s đi m c a 04 nhân t Nhà đ u t có th s d ng ch s REP

th tr ng chi n l c đ đ u t

đ u t bao g m: L i nhu n mong đ i, T c đ phát tri n kinh t c a khu v c, S an

Falkenbach (2009) đã xác đ nh r ng Nh ng c h i đ u t BÐS, Thu c tính nhân

quy t đ nh đ u t

hóa, dân s đô th , ch t l ng c s h t ng, s phát tri n c a khu v c d ch v ),

nhà đ u t (s b o h nhà đ u t , s đ m b o quy n s h u, n ng l c th c thi pháp

v n hóa xã h i và chính tr (s phát tri n con ng i, t i ph m, h i l và tham nh ng,

h th ng chính tr n đ nh) K t qu nghiên c u cho các nhóm bi n đ c l p t ng quan thu n v i bi n ph thu c

C ng trong bài nghiên c u c a Lieser và Groh (2011) có trích d n k t qu nghiên c u c a Chin và c ng s (2006) khi nghiên c u v nh ng nhân t quan

tr ng thu hút đ u t trong và ngoài n c t i th tr ng Châu Á, k t qu cho th y các

ch và quy đ nh v đ u t n c ngoài, H th ng chính tr n đ nh và Quy đ nh pháp

lý là nh ng nhân t quan tr ng nh t tác đ ng đ n s thu hút th tr ng đ u t Ti p

chính ph , M c đ tham nh ng và Hình th c đô th Y u t ít quan tr ng nh t là các

y u t v v n hóa

1.4 Tóm t t các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS

1.4.1 Mô hình lý thuy t - Mô hình PEST trong nghiên c u môi tr ng v mô

ti n hành đánh giá s tác đ ng c a các y u t trong n n kinh t xã h i nh

ây là 04 y u t có nh h ng tr c ti p đ n ngành kinh t Các y u t này là

y u t bên ngoài c a doanh nghi p và ngành Các doanh nghi p d a trên các tác

đ ng s đ a ra nh ng chính sách, ho t đ ng đ u t và kinh doanh phù h p

các ngành kinh doanh trên m t lãnh th , có kh n ng uy hi p đ n kh n ng t n t i

và phát tri n c a b t c ngành nào Khi kinh doanh trên m t đ n v hành chính, các doanh nghi p s ph i b t bu c tuân theo các y u t th ch lu t pháp t i khu v c đó

o Các y u t v kinh t : Các doanh nghi p c n chú ý đ n các y u t kinh t c trong ng n h n, dài h n và s can thi p c a chính ph t i n n kinh t Thông th ng các doanh nghi p s d a trên y u t kinh t đ quy t đ nh đ u t vào các ngành, các khu v c

giá tr v n hoá và các y u t xã h i đ c tr ng Nh ng y u t này là đ c đi m c a

ng i tiêu dùng t i các khu v c đó Nh ng giá tr v n hoá là nh ng giá tr làm nên

xã h i, có th vun đ p cho xã h i đó t n t i và phát tri n

v i hàng lo t công ngh m i đ c ra đ i và tích h p vào trong s n ph m.3

1.4.2 Mô hình nghiên c u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t B S

các k t qu - m t cách riêng l - cho th y r ng có r t nhi u nhân t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t BÐS, t u trung l i có th rút ra 3 nhân t quan tr ng, th hi n rõ nét bao g m: th ch - lu t pháp (political), kinh t (economics) và v n hóa xã h i (cultural) Ngoài ra khi nghiên c u c s lý thuy t v đ u t kinh doanh BÐS, m c

dù không hình thành m t công trình nghiên c u hoàn ch nh, nh ng m t s chuyên

đ n quy t đ nh đ u t , tác gi sau khi đánh giá đã đ a vào thêm 2 nhân t đó là nhân t th tr ng (markets) và nhân t c h i đ u t (opportunity) Các nhân t

đ c tóm t t nh sau:

- Các y u t chính tr pháp lý: chính sách qu n lý đ t đai, chính sách tài chính, chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t B S, các chính sách thu đ i v i

B S, chính sách quy ho ch và phát tri n h t ng, th tr ng minh b ch S thay đ i

đ ng quan tr ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và s đ u t vào l nh

3

Ph m Th Ph ng Loan, 2011 Phân tích các nhân t tác đ ng đ n đ u t b t đ ng s n t i TP H Chí Minh Lu n v n th c s i h c kinh t TP H Chí Minh

chính sách pháp lu t c a Nhà n c Do v y, h th ng chính sách pháp lu t có nh

t có liên quan đ n giá c và hi u qu đ u t BÐS Các y u t này đóng m t vai trò

r t quan tr ng trong vi c quy t đ nh đ u t c a các nhà đ u t

v n, th tr ng vàng, th tr ng ngo i h i, th tr ng hàng hóa d ch v và th tr ng

và l i nhu n c a các nhà đ u t , vì v y đây c ng là m t trong nh ng nhóm nhân t tác đ ng đ n quy t đ nh đ u t c a các nhà đ u t

ninh, phong t c t p quán c a ng i dân trong vùng Các y u t này s tác đ ng đ n

Hình 1.1: Mô hình nghiên c u đ xu t (Ngu n: Tác gi t t ng h p)

Các y u t chính tr

pháp lý

Quy t đ nh đ u t BÐS H2

K t lu n ch ng 1

ni m, đ c đi m trong đ u t B S Qua nghiên c u c s lý thuy t v đ u t kinh doanh BÐS, phân tích mô hình lý thuy t PEST và các nghiên c u th c nghi m trên

thang đo, ki m đ nh s phù h p c a mô hình

CH NG 2 – THI T K NGHIÊN C U

Ch ng 1 đã trình bày c s lý thuy t cùng v i các nghiên c u liên quan c ng

c u, trình bày chi ti t quy trình nghiên c u g m có nghiên c u khám phá (đ nh tính)

2.1 Ph ng pháp nghiên c u

đ nh tính nh m th ng kê, thu th p d li u, đi u ch nh và b sung các thang đo nh

tích d li u kh o sát

2.1.1 Nghiên c u s b

Th o lu n và thi t k b ng câu h i: Vi c th o lu n này đ c coi là nghiên c u

s b ban đ u và s đ c th c hi n b ng ph ng pháp nghiên c u đ nh tính thông

đóng góp s đ c g i đi ph ng v n K t qu nghiên c u đ nh tính cho th y các nhân

2.1.2.1 Xác đ nh m u nghiên c u

d ng công c phân tích nhân t khám phá (EFA) v i 28 bi n quan sát Theo Hoàng

Quy trình nghiên c u th c hi n nh sau:

Hình 2.1: Quy trình nghiên c u (Ngu n: tác gi t t ng h p)

i t ng kh o sát g m các chuyên gia, nhà đ u t , kinh doanh trong l nh v c BÐS t i t nh B n Tre T ng h p k t qu kh o sát nh sau:

2.2.2 Các ph ng pháp phân tích s d ng trong đ tài nghiên c u

2.2.2.1 Ki m đ nh Cronbach’s Alpha đ i v i các thang đo lý thuy t

Công c này c ng giúp lo i đi nh ng bi n quan sát, nh ng thang đo không đ t M t

ph i l n h n 0.3 Hoàng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c (2008) cho r ng “Nhi u nhà nghiên c u đ ng ý r ng khi Cronbach’s Alpha t 0,8 tr lên đ n g n 1 thì thang

đo l ng là t t, t 0,7 đ n g n 0,8 là s d ng đ c C ng có nhà nghiên c u đ ngh

- B ng tr s KMO (Kaiser-Meyer – Olkin): B ng này dùng đ đánh giá s phù

pháp phân tích EFA đ c xem là phù h p khi h s KMO có giá tr > 0.5 và m c ý

bi n có liên quan đ n nhau (đ đ t yêu c u thì các bi n này ph i có tr ng s > 0.5)

và s đ c s d ng đ phân tích ph ng pháp ti p theo

2.2.2.3 Ph ng pháp phân tích h i quy tuy n tính b i 7

đánh giá t m quan tr ng c a t ng nhân t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t BÐS Trong đó, v i các nhóm nhân t có giá tr sig r t nh (sig <0.05) s đ c gi l i, còn các nhóm nhân t có m c ý ngh a gi i thích th p (sig > 0.05) s đ c lo i ra

nhân t đ c gi l i

2.3 Trình bày thang đo

Nh ng câu h i theo t ng thang đo đ c đi u ch nh, rút g n và b sung t vi c tham kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c B S [Ph l c 1] Các thang đo đ c

Thang đo 2: Các y u t c a n n kinh t

B ng 2.3: Thang đo Các y u t c a n n kinh t

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)

Thang đo 3: Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS

B ng 2.4: Thang đo Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS

Ký hi u bi n N i dung

OPP3 T c đ đô th hóa ngày càng cao

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)

2.3.2 Nhân t v quy t đ nh đ u t BÐS (bi n ph thu c)

Thang đo 6: Quy t đ nh đ u t

B ng 2.7: Thang đo Quy t đ nh đ u t

K t lu n ch ng 2

đ nh Cronbach’s Alpha, phân tích nhân t EFA, h i quy b i Nh ng n i dung trên

s dùng đ phân tích k t qu kh o sát t các chuyên gia, nhà đ u t BÐS t i t nh

B n Tre ch ng ti p theo

CH NG 3 – PHÂN TÍCH K T QU NGHIÊN C U

3.1 Th c tr ng th tr ng BÐS t i B n Tre trong th i gian qua

d án có giá thành cao nh : nhà , chung c , bi t th cao c p do có nhi u y u t

nh h ng, n i b t là t l l m phát cao d n t i t ng chi phí xây d ng; vi c th t ch t tín d ng, và thêm vào đó là nhi u ch s đáng lo ng i c a n n kinh t đã khi n th

đ mua B S; khung pháp lý v n ch a hoàn thi n và có nhi u thay đ i khó d tính

tr c d n t i vi c nhi u doanh nghi p ph i đ i m t v i nguy c nhi u h n trong quá

không đáng k do ch a có d án cao c p nêu trên, các d án B S trong t nh có m t

các N T trong và ngoài n c tham gia đ u t phát tri n vào l nh v c B S

đi m, phát tri n các ngành công nghi p, th ng m i d ch v , là ti n đ quan tr ng trong vi c phát tri n kinh t toàn di n c a t nh, m ra nhi u c h i cho các N T S

đ u t đ ng b v h t ng k t h p v i đ nh h ng quy ho ch chung t i các đô th

B n Tre t ng b c n đ nh phát tri n trong hi n t i và t ng lai

3.1.1 Th tr ng quy n s d ng đ t:

m nh và giá c bi n đ ng c ng r t đáng k Nhà thu c s h u t nhân đ c mua bán r ng rãi trên th tr ng, đ c bi t là nhà t i đô th Tuy nhiên do nhà g n li n

t ng c th : n m 2002 s giao d ch t i thành ph B n Tre trung bình trên 100

h p/tháng; trong đó giao d ch chuy n nh ng có giá tr d i 500 tri u đ ng là 65%, trên 500 tri u đ ng là 35%8

t c Do quá trình đô th hóa nhanh và s gia t ng dân s c h c, nhu c u m r ng

nhà c ng t ng nhanh

3.1.2 Th tr ng nhà

3.1.2.1 Th tr ng nhà t nhân

ng i thu nh p th p, trung bình và thu nh p cao; nhà cho cán b , công nhân viên,

nh t đ nh v i t ng lo i nhà Thông th ng nhà cao c p giao d ch ch y u trên th

d ch trên th tr ng chính quy Giá c trên th tr ng nhà t nhân ch y u do th

tr ng đi u ti t thông qua thông tin trên qu ng cáo, thông qua các trung tâm giao

d ch v nhà

3.1.2.2 Th tr ng nhà thu c s h u nhà n c

8

S Xây d ng t nh B n Tre Th tr ng b t đ ng s n t nh B n Tre - 10 n m h i nh p và phát tri n

Th tr ng này g m các giao d ch ch y u nh thuê, bán, cho thuê l i Tuy

thành các lo i nhà này r t ph c t p và nhi u c p qu n lý khác nhau nên vi c mua bán hay cho thuê ph i làm th t c r t r m rà

3.1.2.3 Th tr ng nhà theo d án

thu hút m nh m gi i đ u t vì là th tr ng d sinh l i trong các th tr ng kinh

nghi p trong và ngồi t nh đ ng ký tham gia đ u t vào các d án BÐS ngày càng gia t ng

Vi t Nam v n luơn thích s h u nhà được g n li n v i đ t Do v y các d án đ u

t B S trên đ a bàn t nh B n Tre n u cĩ giá thành phù h p nh hi n nay s đáp ng

đ c nhu c u cho các đ i t ng nêu trên

B ng 3.1: B ng giá đ t n n m t s d án vào tháng 12/2012

(Ngu n: T ng h p t s li u c a Ban ch đ o chính sách nhà và th tr ng B S)

3.1.3 Th tr ng BÐS khu cơng nghi p

Hi n B n Tre đã có 2 khu công nghi p (KCN) Giao Long 102 ha và An Hi p

6.741 t đ ng, t l l p đ y 2 KCN này đ t 95% Trong đó có 16 d án FDI v i s

giá tr s n xu t công nghi p toàn ngành và gi i quy t vi c làm cho trên 20.000 lao

đ ng

đ t ng tr ng và chuy n d ch c c u kinh t Cho nên, trong nh ng n m g n đây,

t nh đã t p trung tri n khai c th hóa Quy ho ch phát tri n công nghi p; đ ng th i,

đ nh h ng các ch ng trình, đ án, k ho ch u tiên và ban hành các chính sách khuy n khích thu hút đ u t , đ y m nh công tác phát tri n h t ng, th c hi n đ ng

b các gi i pháp tháo g khó kh n cho doanh nghi p Theo quy ho ch t ng th phát

phát tri n 7 KCN, v i di n tích 1.408 ha và 14 c m công nghi p v i di n tích 533,3

hàng nông lâm thu s n, l p ráp s n ph m c khí, v t li u xây d ng công ngh m i

có quy mô l n k thu t cao, s n xu t các s n ph m tiêu dùng và xu t kh u 9

3.1.4 Th tr ng trung tâm th ng m i

hàng, c a hi u phát tri n v quy mô, hàng hoá phong phú, phong cách ph c v v n

th ng m i ây là ti n đ cho vi c phát tri n th ng m i hi n đ i trong t ng lai

9 y ban nhân dân t nh B n Tre, 2012 Quy t đ nh v vi c phê duy t Quy ho ch phát tri n c m công nghi p trên đ a bàn t nh B n Tre đ n n m 2020 Công báo t nh B n Tre, s 25+26, trang 39-45

hi u cao c p, hàng hóa n i đ a ch t l ng cao T ng m c bán l hàng hóa và d ch

đ ng, đ t 56,3% k ho ch, t ng 15,8% so v i cùng k Th i gian t i, t nh s có

đ án quy ho ch phát tri n th ng m i giai đo n 2011-2020, t m nhìn đ n n m

2025, thì B n Tre s có 1 trung tâm h i ch tri n lãm, 10 trung tâm mua s m

th ng m i và bán l , 23 siêu th trên đ a bàn toàn t nh.10

3.1.5 Th tr ng khách s n, du l ch

đáng khích l L ng khách, thu nh p và GDP du l ch hàng n m không ng ng t ng lên Tính đ n nay, trên đ a bàn t nh có 55 đi m du l ch; 13 doanh nghi p t nhân kinh doanh du l ch; 20 làng ngh , t t c đ u thu c ngu n v n đ u t c a các thành

trong đó, có 2 khách s n đ t chu n 3 sao, v i 140 phòng, 3 khách s n đ t chu n 1

hi u th tr ng, khách d h i ngh k t h p du l ch, khi đ n B n Tre, do đó nhu

c u các phòng d ng trung và cao c p s t ng liên t c

h t ng ph c v du l ch có quy mô khá và hi n đ i và xem đây là gi i pháp đ t ng

kh n ng cung c p phòng đ t tiêu chu n qu c t cho khách du l ch

3.1.6 Thu n l i, khó kh n trong vi c thu hút đ u t B S

- Các chính sách c a nhà n c d n đ c hoàn thi n đ phù h p v i yêu c u phát tri n và h i nh p C n c vào các quy đ nh c a pháp lu t v xây d ng, đ t đai,

đ u t , nhà ,… c a Nhà n c, UBND t nh B n Tre trong th i gian qua đã r t chú

đi u ki n b trí qu đ t cho phát tri n BÐS Th tr ng BÐS phát tri n đã t ng

th và nông thôn theo h ng v n minh, hi n đ i và b n v ng

c ng nh vi c giao đ t, cho thuê đ t hình thành và phát tri n m t cách nhanh chóng, góp ph n s d ng có hi u qu ngu n l c đ t đai, thúc đ y các ngành kinh t khác phát tri n theo nh công nghi p, nông nghi p, xây d ng, giao thông, du l ch, … đóng góp r t l n vào quá trình phát tri n kinh t - xã h i c a t nh

đã t p trung ch đ o trong vi c l p và tri n khai quy ho ch xây d ng các đô th t o

ti n đ đ phát tri n th tr ng BÐS ây là y u t quan tr ng đ thu hút các ngu n

c ng nh c a t nh th c khó kh n, t c đ t ng tr ng kinh t (GDP) ch t ng 6,20%

các ngu n l c vào công tác phát tri n th tr ng BÐS

- T ng b c áp d ng nh ng ti n b khoa h c trong vi c xây d ng các d án

ki m các chi phí đ u vào đ h giá thành s n ph m

3.1.6.2 Khó kh n

nhi u h n ch c n kh c ph c:

đ u t , quy ho ch và tài chính d n đ n các th t c hành chính trong l nh v c BÐS

th c hi n các d án BÐS V n đ quy ho ch xây d ng, đ c bi t là quy ho ch chi ti t các khu v c đô th , c m dân c nông thôn v n còn thi u và ch a đ ng b C ch ,

và chính sách v c i t o các khu nhà còn ch a đ t o s c thu hút các N T Thành

ph , các huy n trong t nh v n ch y u th c hi n đ u t xây d ng các d án nhà có quy mô nh , thi u đ ng b v h t ng, đ c bi t là h th ng h t ng xã h i

quy ho ch, chính sách, các d án, thông tin v giá c , v n còn thi u và ch a đ y

đ nên các doanh nghi p, N T còn lúng túng, gây khó kh n cho ho t đ ng đ u t , kinh doanh Các quy đ nh th t c thu, n p tài chính, các kho n thu , l phí, phí v n

d ng đ t và s h u nhà

ch , chính sách v tài chính, đ u t ch a t o s c h p d n cho N T

chính

- T c đ đô th hóa nhanh c ng v i tình hình gia t ng dân s c h c làm cho

v n đ v nhà đô th ngày càng tr nên b c xúc, giá nhà đ t đô th th ng xuyên

có nh ng bi n đ ng không phù h p v i th c tr ng c a n n kinh t và thu nh p c a

ng i lao đ ng, gây tác đ ng tr c ti p đ n đ i s ng c a m t s b ph n dân c T

th hi n v n còn r t th p, còn t n t i r t nhi u khu nhà c , khu dân c c n ph i tri n khai vi c c i t o, ch nh trang đ c i thi n c nh quan đô th và góp ph n nâng cao ch t l ng v ch c a các h gia đình, cá nhân

- Công tác thu h i đ t, b i th ng, h tr và tái đ nh c trong th i gian qua

quy đ nh c a Lu t đ t đai thay đ i làm nh h ng đ n các th t c đ n bù, thu h i

đ t và quy n l i c a ng i dân; chi phí đ n bù gia t ng t đó nhà đ u t ph i tính toán l i hi u qu đ u t c a d án Quy trình kh o sát giá đ t th tr ng th ng kéo dài, đ n khi giá đ t đ c phê duy t không còn phù h p v i th i đi m hi n t i nên phát sinh các khi u n i c a ng i dân v đ n giá b i th ng

khác, do v y đã nh h ng đ n ti n đ th c hi n d án

nghi p v cho cán b m c dù đã t ng b c quan tâm nh ng nhìn chung v n ch a đáp ng đ c yêu c u và đi u ki n th c t đ a ph ng

- Tình tr ng tranh ch p v v n đ đ t đai v n còn nhi u và ch a đ c gi i quy t tri t đ gây khó kh n trong quá trình kh o sát và xây d ng

không đ c chú tr ng d n đ n tình tr ng nhi u d án ch m tr trong vi c tri n khai làm gi m hi u qu đ u t và lãng phí v qu đ t

Tóm l i, v i nh ng thu n l i và khó kh n trong quá trình thu hút đ u t BÐS

B n Tre, c n thi t ph i có nh ng bi n pháp h u hi u đ đ y m nh thu hút đ u t

đ tài s nghiên c u tìm ra các nhân t có nh h ng nhi u nh t đ n quy t đ nh đ u

đ tài s ti p t c s d ng ph ng pháp h i quy tuy n tính b i đánh giá th t t m

B ng 3.3: K t qu th ng kê nhân t Các y u t c a n n kinh t

K t qu :

4.23); K đ n là Tình hình an ninh xã h i (CUL3) và Môi tr ng v n hóa xã h i

= 4.22); K đ n là Ch t l ng c s h t ng (OPP2) và T c đ đô th hóa (OPP3)

3.2.2 ánh giá đ tin c y c a thang đo

3.2.2.1 K t qu thang đo các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS

B ng 3.7: B ng ki m đ nh Cronbach’s Alpha c a các nhân t nh h ng